us联邦公寓广告策划方案4214.docx

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1、目 录前言一、市场调调查与分析析一一、供应市市场调查分分析二二、需求市市场调查分分析二、项目分分析一一、项目资资源分析二二、项目周周边配套三三、SWOOT分析三、项目定定位一一、项目属属性定位二二、项目形形象定位三三、目标客客户群定位位四四、项目命命名建议五五、项目价价格定位四、广告计计划一一、总体目目标二二、实施计计划三、广广告诉求四四、广告阶阶段及媒体体组合五五、 广告告费用预算算参考文献前言、南京概概况南京，简称称宁，江苏苏省省会，地地处长江下下游的宁镇镇丘陵山区区，北纬311432337，东东经11882211914,北连辽阔阔的江淮平平原,东接接富饶的长长江三角洲洲。 全市市总面积6

2、6598平平方公里，其其中市区44738平平方公里。总总人口6440万人。现现辖11区区2县，其中城区区6个、郊郊区5个、县县2个，分分别为玄武武区、白下下区、秦淮淮区、建邺邺区、鼓楼楼区、下关关区、浦口口区、栖霞霞区、雨花花台区、江江宁区、六六合区、溧溧水县、高高淳县。全全市共有774个街道道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。、南京消消费水平概概况2006年年，南京市市实现消费费品零售总总额13880.466亿元，比比上年增长长了18.3%，与与全省增幅幅相同，在在全省消费费品市场增增量中比重重达17.6%。、南京房房地产市场场概况2007年年上半年，南南京市房地地产业增

3、加加值54.22亿元元，比20006年同同期增长了了17.88%，房地地产实现税税收45.74亿元元，增长了了84.22%。20007年11-6月份份，南京市市房地产开开发投资1195.006亿元，比比20066年同期增增长25.6%，增增幅比20006年同同期提高113.4个个百分点，呈呈现快速增增长的态势势。从长期期趋势看，南南京市房地地产开发投投资自20005年55月进入回回落调整轨轨道，055年底增幅幅1.1%为最低点点，06年年缓慢回升升，20007年上半半年增幅成成为两年来来的最高点点。一 市场场调查与分分析、供应市市场调查分分析 11-6月，南南京市房地地产市场继继续保持较较快增

4、长，房房地产业对对全市经济济增长的贡贡献率达到到4.1%，全市房房地产开发发投资总量量突破4000亿元。 房地产增增加值1881.666亿元，比比去年同期期增长8.1%，占占全市GDDP的6.4%，占占第三产业业增加值的的比重由去去年同期的的12.77%上升至至13.55%。图1 房房地产开发发投资主体体构成1-6月，南京房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平。上半年全市商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。6月末，全市空置1年以上的商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米。1-6月，南京房价价指

5、数继续续保持高幅幅攀升的态态势。6月月，南京综合指指数为10002点，较较上月上涨涨22点，升升幅为2.2%；较较去年末上上涨1111点，升幅幅为12.5%；较较去年同期期上涨1779点，升升幅为211.7%。其其中六月南南京住宅指指数为9553点，较较上月上涨涨23点，升升幅为2.5%；较较去年末上上涨1099点，升幅幅为12.9%；较较去年同期期上涨1775点，升升幅为222.5%。南京办公楼指数为1076点，较上月上涨7点，升幅为0.7%；较去年末上涨76点，升幅为7.6%；较去年同期上涨123点，升幅为12.9%。综合指数住宅办公用房指数升降指数升降指数升降10022295323107

6、67表1 南京京房价综合合指数2007年年1-6月月份南京市市房地产开开发企业实实现土地购购置面积3329.113万平方方米，土地地成交价款款87.111亿元，分分别增长44.3倍、66.1倍。全全市商品房房销售面积积491.72万平平方米，增增长7.55%。其中中，住宅销销售面积4466.991万平方方米，增长长7.9%。全市商商品房销售售额2344.91亿亿元，增长长19.22%，商品品住宅销售售额2133.27亿亿元，增长长20.66%，保持持了上年同同期水平。截至20007年6月月30日，南南京国土市市场共转让让59块土土地。然而而在这599宗地块中中，位于主主城区居住住地块仅仅仅只有

7、三宗宗，绝大多多数位于江江宁、浦口口、六合。尽尽管20007年南京京土地供应应量达8665公顷（住住宅用地6685公顷顷），在22006年年基础上从从总量上适适度增加；但从结构构上来看，主主要适当增增加了新三三区（江宁宁、浦口、六六合）的土土地供应，尤尤其是江北北（浦口、六六合）两区区，住宅用用地出让面面积总量为为140公公顷，将比比20066年增加一一倍以上。城城中地区仍仍然是土地地上市的“稀稀缺地带”。由由于城中板板块内土地地资源有限限，市场竞竞争较为激激烈，致使使地价仍具具上涨空间间。受土地地供应影响响，自20005年开开始，城中中板块可上上市商品住住宅总面积积有所下降降，尽管在在200

8、77年时略有有上升，但但市民对城城中板块的的需求依然然强劲，供供不应求的的关系使得得城中房价价继续处于于高位。以下是南京京市11区区2县于22007年年上半年推推出的热销销楼盘：（一）玄武武区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）钟山.银城城东苑3000266400050000006400阳光七日121188.559700宏图.上逸逸园400000508300.619200凯润金城3596112100000152000（二）白下下区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）万达.紫金金明珠2306133333228700007200民族公寓8

9、1130000老友记公寓寓8800鸿意星城1200730522.9平方方米15000007500（三）秦淮淮区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）映山菁华241766.30382099.657000金陵王榭240297733.689000雅居乐花园园1411777.9003656223.988120000中北.蔚蓝蓝星座90030000011000009500（四）建邺邺区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）第七大道5000009000009900银河湾福福苑215333.70538344.25100000融侨.中央央花园170722

10、3.80029万（一一期12万）9000汇锦国际712144.3013万100000（五）鼓楼楼区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）龙江国际社社区80941000012000009600金峰大厦1844172.90364199.70150000绿地广场国国际商务中中心215100233476677250000（六）下关关区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）明城华贵园园2691200004400008780阅江广场2400009500卢龙山庄55000014700008800侨鸿国际.皇冠钻石石双星20016500044800010

11、0000南京锋尚国国际公寓2471974331.8001776888.622200000（七）浦口口区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）丽都鸿图阁阁141255.604700天华绿谷325111614000004780海德北岸258600072000004500山河水400别墅墅4199995400万/套泰山天然居居3333337800004784（八）栖霞霞区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）美达浅草明明苑640567544.7010000007680新城邻里276281955.4415800.39未定山水风华380别墅墅109

12、0001.200100000大地伊丽丽雅特湾1700111000023805528000（九）雨花花台区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）亚东国际公公寓853一期8.88万9000花雨南庭280000286022.6082007彩星城216082847720000005600（十）江宁宁区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）秦淮外滩1140005.1001258449未售天鹅湖花园园10多万（20088上市）康桥水岸5864900金陵天成700360000380000未售东日生华28套别墅墅23亩90004200青山湾5000思围2

13、74亩687355.055000（十一）六六合区楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）东城峰景2962.85万万2300艾骅哲庄园园2970华尔新苑169244430511.873200盛棠苑70800018720003950（十二）溧溧水县楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）恒隆国际商商贸城165亩一期354449.4413389塞纳名邸234亩26000002000宏进锦绣家家园2121金东城世家家1900（十三）高高淳县楼盘名称总户数总占地（平平方米）总建面（平平方米）价格（元/平米）凯金广场1443029224240002700

14、万福城2000222644432000002600南京主城区区的房源供供应不足已已是市场不不争的事实实，尤其是是玄武湖边边的楼盘，目目前只有我我们一家待待售。、需求市市场调查分分析 在在刚刚结束束的南京春春交会上，易易居南京研研究中心对对现场购房房者进行专专项调研，调调研报告显显示，20007年南京楼楼市呈现以以下几个特特征和发展展趋势： 趋势一一：购房者者年轻化、高高学历、高高职位特征征显著，商商品住宅对对无积蓄的的中低收入入人群说“不”依据易易居南京研研究中心22007年的调研研结果显示示，在20007年南京潜潜在购房群群体中，各各年龄段的的分布较为为平均，但但仍然以226300岁年龄段段

15、为主，这这一消费群群体占被调调查样本的的比重为227.444%，与22006年春交会会相比，略略微有所上上升。从家家庭结构来来看，被调调查的潜在在购房者主主要以三口口之家为主主，占全部部被调查者者的47.44%。从受教育程程度来看，在在430个个被调查者者中，本科科及以上学学历者占到到56.551%，高高学历依旧旧是潜在购购房者的主主要特征。趋势二二：改善型型自住需求求占主体，享享受型需求求攀升，投投资型需求求抬头从购买买目的来看看，74.4的潜潜在购买者者买房的目目的是自住住，这与往往年的情况况基本吻合合。20007年休闲度度假与升值值后转手的的比例有一一定的上升升，这是今今年出现的的一个明

16、显显特征，但但目前整体体占比仍然然不大，溧溧水等远郊郊地区的房房地产市场场由于同时时兼具这两两种功能，预预计今年可可能会有一一个需求的的小幅增长长。在744.4%的的自住需求求中，改善善型需求占占到58.75%，这这一部分仍仍然占据自自住性需求求的重要地地位，其次次，随着购购房群体的的逐渐年轻轻化，自住住用途中结结婚用房也也成为主流流需求之一一。同时，拆拆迁需求明明显降低，而而落户的购购买需求明明显上升，由由去年的66.58%上升到110.944%，表明明外地来宁宁的年轻群群体尤其以以大学毕业业生为主将将成为未来来三年内购购房的另一一个潜在群群体。趋势三三：江宁与与城东板块块将再次受受到热捧，

17、溧溧水板块令令人期待从潜在在购房者的的意向购买买区域来看看，需求比比例最大的的区域集中中在江宁板板块，244.84%的潜在购购房者准备备在江宁买买房。受去年年河西房源源供应吃紧紧以及房价价攀升的影影响，河西西板块的潜潜在购房者者明显下降降，比重由由去年的119.033%下降到到11.666%，而而城东板块块凭借良好好的自然环环境与南京京市民长久久以来的心心理认同感感，今年该该板块的意意向购房者者超过河西西，成为第第二大热点点板块，这这一板块的的潜在购房房者已连续续几年保持持15%左左右的比例例。此外，今今年溧水的的潜在购房房者占有一一定的比重重，而相比比之下，江江北的潜在在购房者则则明显减少少

18、，房价的的透支与交交通不便、生生活配套匮匮乏等一系系列不利因因素是这一一板块受冷冷落的主要要原因，这这使新兴的的溧水板块块更加让人人充满期待待。趋势四四：两室套套型需求平平稳，部分分三室需求求被分化，酒酒店式公寓寓需求有所所增加从套型型需求分布布来看，在在各套型需需求出现均均等趋势的的同时，二二室二厅与与三室二厅厅一卫的套套型成为今今年需求主主力。其中中二室二厅厅的比重达达21.22%，这一一比例在经经历去年的的小幅下调调后，今年年又有所上上升。四室室以及五室室以上的需需求比例在在逐年扩大大，舒适型型与奢华型型的居住需需求在不断断增多。此此外，其他他套型如一一室无厅的的酒店式公公寓等作为为过渡

19、及投投资等用途途，购买需需求也有所所增加，趋势五五：购房面面积需求两两极化现象象凸显从面积积需求来看看，需求最最大的面积积段由去年年的1000-1200平米段上上升到1221-1444平米段段，但在需需求量上的的优势并不不明显，所所占比重也也只有144.7%，与与81-990平米段段及91-100平平米段的需需求比重基基本持平。与此同同时，今年年潜在需求求面积上呈呈现出一个个显著特征征：2011平米以上上与70平平米以下的的房源需求求比重都有有明显增加加，奢华的的享受型产产品与过渡渡型的居住住需求同时时并存。趋势六六：价格承承受能力增增强，主城城大宅与郊郊区别墅直直面竞争潜在购购房者的总总价承

20、受能能力在900-1000万元段达达到峰值，与与往年相比比，购房者者对于房价价的承受能能力明显提提升，一方方面是受到到市场房价价提升的大大环境影响响，另一方方面在被调调查的潜在在购房者中中，别墅的的意向购房房者占有一一定的比重重，在整体体上也拉升升了总价的的承受力。从不同的产产品类型看看，多层的的购房者的的单价承受受能力集中中在55001-8000元元/平米段段，小高层层与高层产产品的单价价承受能力力分别集中中在80001-100000元元/平米段段与100011-14000元元/平米段段，但价格格的集中度度并不十分分明显。此此外，潜在在购房者对对别墅产品品尤其是独独栋/双拼拼产品的单单价承受

21、能能力并不是是很高，与与城中的大大面积公寓寓产品的价价格差并不不明显，预预示着今年年城中高档档住宅与别别墅产品之之间的“相对”竞争将逐逐步凸显，同同时，这种种竞争格局局也给低价价位的远郊郊别墅提供供了一定的的市场机会会。这是一张22007前前2个季度度南京市民民对于买房房需求的比比例图这是一张22006年年南京房地地产各区交交易量比例例分布图目前南京人人购房有两两大偏爱：一是交通是是否便利；二是住宅宅小区的景景观绿化、会会所配套以以及健身场场等都成为为消费者选选择物业时时的重要指指标。最受欢迎的的楼型是小小高层在可可以复选的的情况下，有有76.99%的人选选择了小高高层，有550.5%的人选择

22、择了多层。通通过与受访访者的交流流，发现小小高层更受受有“一步到位位”消费倾向向人士的偏偏爱，他们们普遍认为为此类物业业结构好，寿寿命长。在在所有受访访者中，选选高层的比比例为155.2%，而而30岁以以下的人选选择高层的的比例达到到了30%，明显高高于其他年年龄组的人人，这与年年轻人特有有的审美心心理、生活活习惯有关关。选择多多层的人看看中的则是是多层的得得房率较高高、物业管管理费较便便宜等因素素。二 项目目分析、 项目资源分分析地理位置: US联联邦公寓位位于南京市鼓楼区中央路与新模范马马路的道路路交汇处，毗毗邻紫金山脉玄武湖湖畔。基本指标： 容积率为1.488会所建筑面面积6841占地面

23、积1324995总建筑面积积约1960000车位数量停车位3000个垃圾站及公公厕面积120住宅建筑面面积1585449.2总户数1100余余户商业建筑面面积232299.5绿化率45%建筑类型小高层a、建筑风风格：建筑作为时时代的象征征，成为人人类最先感感知时代进进步的声音音。半个世世纪前，高高技派建筑筑大师密斯斯凡德罗设设计了玻璃璃盒子式摩摩天楼的“样板”湖滨公寓寓。而今，UUS联邦公公寓秉承密密斯凡德罗建建筑理念的的影响，以以前沿的建建筑材料、精精致美观的的外立面，充充分体现了了现代派建建筑的风格格。 US联联邦公寓外外檐大胆采采用罕见的的“贵族金色色”，结合现现代、简洁洁质感的建建筑造

24、型，彰彰显国际美美学的高贵贵与孤傲境境界。外立面面选用天然然大理石材材与金属条条框相嵌的的方式，绽绽放出坚挺挺、矫健的的气质，更更加凸显出出立志作为为城市地标标建筑的细细节，令每每一位居者者充满自信信、无比自自豪。空间的优雅雅、大度将将品位彰显显至淋漓，UUS联邦公公寓精装大大宅，2000平方米米以上主力力户型，通通透空间、合合理布局，珍珍藏不凡的的品格。b、精装标标准：入户门门采用“恒富立”户门，配配高级锁具具及合页；室内门采采用“百德”实木符合合混油造型型门，配高高级锁具、合合页、门吸吸；窗套采采用混油造造型窗配精精品大理石石窗台板。在起居居室及餐厅厅中，地面面使用大理理石地面，门门厅及过

25、道道处进行局局部大理石石拼花，配配白色/胡胡桃木色踢踢脚线；墙墙面使用“特普丽”环保墙纸纸；顶棚局局部造型吊吊顶，使用用“多乐士”高级环保保乳胶漆。卧室墙墙面使用“特普丽”环保墙纸纸；地面铺铺设“生活家”实木复合合仿古地板板，配白色色/胡桃木木色踢脚线线；顶棚局局部造型吊吊顶，使用用“多乐士”高级环保保乳胶漆。储藏室室（适用于于有储藏室室的户型）地地面铺设“长谷”瓷砖，配配白色/胡胡桃木色踢踢脚线；墙墙面及顶棚棚使用“多乐士”高级环保保乳胶漆。厨房地地面铺设诺诺贝尔白色色微晶石；墙面粘贴贴“长谷”瓷砖；顶顶棚使用石石膏板吊顶顶，白色“多乐士”高级环保保乳胶漆。橱柜采采用进口“柏丽”整体橱柜柜；

26、工作台台面铺设“杜邦-可可丽耐人造造石”；配备美美国“GE”抽油烟机机、灶具、洗洗碗机，意意大利“ARISSTON”电烤箱，“摩恩”不锈钢水水盆、龙头头及“维思特姆姆”垃圾粉碎碎机。主卫生生间地面和和墙面使用用大理石铺铺装；石膏膏板造型吊吊顶，“多乐士”高级环保保乳胶漆；“品上”天花板射射灯；配置置整体“加枫”品牌淋浴浴房；“杜拉维特特”品牌卫浴浴产品，分分体座便器器、脸盆、浴浴缸、配送送成品浴室室柜；“汉斯格雅雅”洗手盆龙龙头、浴缸缸龙头、淋淋浴龙头及及淋浴花洒洒。次卫生生间地面和和墙面采用用洞石铺装装；石膏板板造型吊顶顶，“多乐士”高级环保保乳胶漆；“品上”天花板射射灯；配置置整体“加枫”

27、品牌淋浴浴房；“杜拉维特特”品牌分体体座便器，配配送成品浴浴室柜及脸脸盆或“杜拉维特特”柱盆； “汉斯格雅雅”洗手盆龙龙头、淋浴浴龙头及淋淋浴花洒。厨房阳阳台（适用用于有厨房房阳台的户户型）石膏膏板吊顶，“多乐士”高级环保乳胶漆；墙面及地面铺设“TOTO”瓷砖。所有开开关面板使使用“西门子”系列产品品，卫生间间配“西门子”安全防水水插座。注：1、上述材材料及设备备，如有供供货短缺或或其它原因因不能采用用时，开发发商保证采采用同质量量、同档次次的材料替替代。2、室内精精装修选用用的木地板板为多层实实木复合地地板，具有有天然木材材本身的纹纹理和色泽泽，产品组组合、铺装装过后，会会出现纹理理、色泽的

28、的自然差异异，此情况况不属产品品质量问题题。3、室内精精装修多处处选用了天天然大理石石材料、材材料因成岩岩过程以及及与自然界界接触的时时间、程度度不同，会会产生天然然色差和纹纹线，产品品在加工、安安装过后，天天然色差和和纹线会依依然存在，此此情况不属属产品质量量问题。c、交房标标准样板房房：d、家居配配置：中央空调与与新风系统统：四季如如春，空气气清新宜人人。 中央真空吸吸尘系统：配置中央央吸尘系统统，时时创创造清洁世世界，使保保洁工作不不再是体力力劳动。冷热水系统统：24小小时生活热热水系统、软软化生活水水、直饮水水系统。 弱电系统：停车场管管理系统、门门禁管理系系统、电梯梯身份识别别系统、

29、物物业管理一一卡通系统统、智能家家居系统， 远程遥控控家中部分分设备。 综合布线：有线电视视、卫星电电视，客厅厅、卧室、主主卫生间均均设接口，多多处电话接接口，百兆兆网络宽带带。 电梯系统：日立高速速电梯，智智能电梯管管理系统，舒舒适、高速速、安全。 消防系统：公共区域域、卧室及及客厅设室室内烟感与与喷淋系统统，全方位位保障用火火安全。 安防系统：周界防范范系统、闭闭路监控系系统、红外外幕帘报警警系统，媲媲美大使馆馆级别的安安防标准。、项目周周边配套设设施交 通：公公交1、88、15、22、25、28、330、322、33、335、388、50、556、744、83、1114、1162、游游1

30、等多路路公交均可可到达公交交总公司，并且地铁铁1号线新新模范马路路站就在楼楼盘附近，拓拓宽的新模模范马路和和玄武湖隧隧道使得交交通畅通无无阻；购 物：时时代超市，苏果超市市社区店；休 闲：城城市休闲假假日酒店、江南大酒店；餐 饮：上上海人家、老老干妈米线线、KFCC、永和早早点；学 校：南南京市第二二中学、南京市第第十三中学学分校、工人新村村小学、芦芦席营小学学、苏杰学学校、南京京工业大学学、南京邮邮电大学；银 行：中中国银行、建建设银行、交通银行、工商银行、南京银行、兴业银行。医 疗：中中大医院、南南京汽车医医院、长江江医院。、项目SSWOT分分析A、优 势 （S） 通通过对本项项目的分析析

31、，我们认认为本项目目具有以下下优势：1、价格的的优势；2、发展商商具有的文文化特质给给项目以独独特定位；3、依山傍傍水的独特特地理优势势带来无与与伦比的生生态社区；4、绝佳的的黄金地段段带来高收收益。5、本案的的西边有南南京工业大大学和南京京邮电大学学带来浓厚厚的文化氛氛围。B、劣 势 （W） 通通过对本项项目的分析析，我们认认为本项目目存在以下下的不足：1、项目规规划形状虽虽好，但包包围在周围围的楼中间间，较难体体现自身特特色；2、受地位位面积影响响大门前的广场场面积不大大，做多个个小的景观观难以起到到聚集效应应；C、机 会 (O) 作作为鼓楼区区的黄金地段，我我们认为本本项目拥有有如下的机

32、机遇：1、玄武湖湖边的最后后一块住宅宅宝地；2、地铁、公公交，便利利的交通方方便您的出出行；D、威 胁 (T)在本项目推推出的过程程中，我们们认为存在在下面的威威胁：1、周边住住宅楼盘较较多，大多多是95年年以前的房房源，他们们的二手房房源价格较较为低；2、中央路路路面不宽宽，上下班班高峰期间间容易堵车车；三 项目目定位、项目属属性定位：项目属性定定位，即UUSP销售售主张，就就好比一件件价值连城城的物品、珍珍品,是需需要人们对对其赋予一一种内涵，将将一种独特特的、与众众不同的东东西融入其其中，楼盘盘也同样如如此，通观观南京市整个个房地产界界每个楼盘盘都应该有有自身的特特色如：金金典城22万平

33、平米国际人人文社区、威尼斯水城首席水岸生活社区、华汇康城我家院里有座山、雅典花园新生活示范皇家豪宅，每一个楼盘都有它独特的销售主张。综合前面的的项目资源源分析、周周边配套情情况、SWWOT分析析，我们认认为本项目目之市场属属性定位可可以概括为为： 此此属性定位位主要突出出项目规模模优势、片片区内独天天得厚的生生态景观优优势，重点点要于突出出本案的生生态概念，大大打“生态牌”，强调与与市内其他他项目的与与众不同之之处在于是是一个大型型的纯生态态、阳光的的、健康的的社区，这这也正是一一个项目属属性定位的的目的，形形成在市场场上独一无无二的特征征，便于项项目迅速占占领市场，扩扩大知名度度。、项目形形

34、象定位：纵观南京市市房地产市市场，以其“与国际接接轨的时尚尚生活”具有独特特、鲜明的的形象定位位。通过内内部认购、开开盘仪式、业业主联谊会会、业主嘉嘉年华活动动、首届大大型家居博博览会，主主要通过各各类活动在在大众心目目中产生便便捷（紧临临城市交通通动脉，多多条公交线线路直达）、绿绿意（阳光光、自然、空空气、水和和建筑的有有机协调）、时时尚（与全全国示范商商业街湖南南路紧隔11000米米）、智能能（多项智智能安防管管理系统）的的直观形象象，极富感感染力。这这些都是“与国际接接轨的时尚尚生活”的最终体体现。通过前面“南京首席220万平米米都市纯生生态健康型型社区”的属性定定位，结合合项目的优优势

35、与卖点点，可以得得出项目具具有规模大大、纯生态态、高档次次的鲜明特特点。因此此围绕这些些特点派生生出来的项项目的主要要形象定位位为“都市纯生生态健康住住宅的领跑跑者”主打广告语语：广告语集锦锦 （一）US联邦公公寓6大生活主主张都市生态态生活主张张US联邦公公寓是阳光光的、绿色色的、自然然的、生态态的。占据据紫金山脉连连绵山体，拥拥有赏心悦悦目的翠郁郁山景。玄武武湖公园、水水上乐园触触手可及，推推窗见景，美美景尽收眼眼底。都市国际际生活主张张US联邦公公寓秉承建筑大大师密斯凡德罗的建建筑理念，唯唯美纯粹的的穹顶，观观景台、3360度落落地窗，诠诠释“建筑是凝凝固的音乐乐”的真正内内涵，演绎绎国

36、际建筑筑的流行式式。都市便捷捷生活主张张US联邦公公寓购物、子子女就学极极其便利，尊尊享市中心心区一级生生活配套,可谓是距距繁华很近近，与清幽幽更亲！都市健康康生活主张张US联邦公公寓逾70000平米米健康会所所，健身中中心、台球球室、乒乓乓球室一应应俱全，让让你在家门门口享受运运动的快乐乐，与此同同时紫金山脉玄武湖湖边大片树林释放出出大量负离离子清新空空气，远离离城市的喧喧哗、噪音音、灰尘，这这里每一处处都是鲜氧氧，生活在在此的你当当然可以尽尽享天伦。都市价值值生活主张张US联邦公公寓隶属鼓楼区高尚尚住宅区，为为区内第一一大盘，社社区拥有高高起点的建建筑规划，一一流的环境境设计，齐齐全的社区

37、区配套。UUS联邦公公寓必将成成为鼓楼区内房房产升值“原始股”，当然是是即买即升升值。都市贴心心生活主张张US联邦公公寓重金打打造一套齐齐全的智能能化物业管管理体系，一一流物业管管理公司的的加盟，贴贴心式的服服务水准，构构筑一道安安全、周到到、贴心的的社区服务务网。广告语集锦锦 （二）距繁华很很近，与清清幽更亲！聆听大自自然的天籁籁之音，感感悟生命健健康的优雅雅极致！山水结伴伴，绿茵新新邻，宁静静与繁华之之间，由我我自由把握握！便捷而富富足从容的的都市生活活！、目标客客户群定位位1.【目标标客户概述述】：本项目的客客户群主要要是面向公公务员、企企业白领、生生意人和生生活在南京京的富裕人人士。客

38、户户年龄主要要分布在33055岁之间间。2.【目标标客户特征征描述】：老城区高高层收入居居民二次置置业：这一部分人人是南京市中上上收入阶层层，多年的的细心经营营，累积了了一定的资资金，由于于原住房相相对陈旧，环环境较差，及及对高素质质生活的向向往，他们们希望在繁繁杂的、充充满噪音与与灰尘污染染的生活里里脱离出来来，寻找一一个宁静的的、纯净的的、没有污污染的、花花园式的生生活环境。南京市的的企业管理理阶层：这部分人群群，他们不不仅有一定定文化素质质，对居住住将有较高高的要求，而而且也具备备了一定的的购房能力力，此类客客户将是本本项目的重重点客户群群体之一。政府机关关、银行等等行政事业业单位的中中

39、高级管理理人员目前这部分分人大多都都居住在公公房内，随随着货币化化分房制度度的进一步步落实，及及对向好生生活的追求求，这群收收入较为稳稳定并有一一定文化素素质的管理理人士及其其子女将会会成为本项项目的消费费群体。生意人和和小企业主主这部分消费费者在南京京市多年，有有一套居住住多年的旧旧房，生活活忙碌，高高收入，经经历了首次次置业，逐逐渐注重周周边环境，尤尤其是生活活便利性，重重视对下一一代的教育育；公司中层层经理人工作355年，有一一定积蓄，事事业逐渐稳稳定，希望望有个能承承担得起，同同时使用功功能齐全，生生活品质相相对较高的的居所；高级白领领阶层收入较高，具有支付付首期房款款的能力，绝绝大多

40、数为为首次置业业，希望尽尽早结束租租房生活，拥拥有自己的的居所；3、【选择择本项目的的原因】：可以满足其其对新鲜事事物的追捧捧，对清新新自然的生生活空间的的追求；可以满足其其对居住环环境、居家家理念更换换的需求；可以满足其其对人生价价值、社会会地位、身身份体现的的需求；可以满足其其对生活品品质、品味味的需求；可以满足其其为培养子子女健康成成长的需求求。、项目命命名建议1.命名原原则a.体现项项目的建筑筑风格、主主题、规模模和档次；b.强调创创意、气派派、响亮和和具有特色色；c.有利于于项目VII识别系统统的实施；d.体现独独特、易记记、好听、朗朗朗上口、充充满想象的的特点。2.命名预预选方案【

41、命名诠释释】：因为本项目目建筑突出出贵族金色色，努力打造造一个个性性化、人性性化的私属属VIP式式物业服务务，为您提提供高品位位、便利、安安全、舒适适、尊崇的的国际化生生活享受。故建议引用US“联邦公寓”之名来作为本案命名的前缀，这样能够引起消费者对项目整体风格的联想，也能加深其对产品的印象。美国行行色色色的高贵贵建筑、雍雍容华贵的的街道、琳琳琅满目的的雕塑无一一不彰显神神气的魅力力。对于国国际化社区区的定位可可以使楼盘盘具有强劲劲的市场冲冲击力和号号召力。【景观命名名】：a、湖心岛岛； b、美美泉玉池； c、百百胜潭； d、联邦会所；e、华尔商商业街； f、蓬蓬皮杜艺苑苑； g、林肯钟楼；

42、hh、好莱坞坞之音；I、黄石烧烧烤园； j、天赐赐凉园； k、金门大大桥； ll、圣路易易斯大拱门门；m、圣母观观月； n、休伦飞瀑； o、风风临左岸。【其它命名名推荐】：金色白宫 左岸春春天 费费城名都 林海峰景景缇香溪谷 碧树云云天 都都市岭秀 西西雅图之光光、项目价价格定位本价格方法法制定主要要以对中心心区同类型型物业实态态调研结果果和对城市市居民住宅宅开发积累累之经验为为主要依据据，并未直直接参照发发展商的土土地、规划划、建设和和资金等成成本因素。【理论价值值判断】：项目总建筑筑面积为220万平方方米，规划划共有11100余户户、车位3300个、容容积率1.48、建建筑密度225%、绿

43、绿化率455%、会所所面积68841、幼幼儿园面积积19200，户型型以三房二二厅、四房房二厅为主主，以二房房一厅、五五房、复式式为辅。交交通极为便便利、周边配套套丰富。目目前汇林绿绿洲140000元/、湖湖景花园113000元/、盛世豪庭庭（别墅）2200000元/、金金陵御花园园约17000元元/，考考虑到项目目为精装修修房，地处处环境，因因此理论价价值判断约约为17000元/（项项目整体均均价）。【推算过程程】：据常规经验验，决定城城市居民住住宅价值的的主要因素素有以下几几项：地块区位：土地价值值，周边景景观，周围围物业种类类和档次，兴兴建居民住住宅的成熟熟度。社区规划：环境规划划，户型，交交通组织，外外立面风格格，配套设设施。市政配套：周边医院院、学校、商商场、公园园、银行、邮邮局等布局局结构。发展商实力力：资金实实力，地产产开发经验验，客户聚聚集能力，知知名度，社社会资源综综合利用能能力，工程程进展和管管理物业管理：物业管理理执行标准准、服务内内容、服务务质素。户型安排：户型的安安排是否同同市场的需需求相吻合合，内部结结构设计及及功能区的的划分是否否科学、合合理。设备材料：用料是否否考究、设设备是否先先进、有无无装修等。社区规模：大规模的的社区更容容易引起社社会购房人人士的关注注。同时大大规模社区区也可以从从侧面体现现发展商的的实力。营销推广：主力客户户群定位、