陕西省物业管理条例（修订草案修改稿）19222.docx

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1、陕西省物业管理条例（修订草案修改稿） （20000年9月月23日日陕西省省第九届届人民代代表大会会常务委员会会第十八八次会议议通过2004年年8月33日陕西西省第十十届人民民代表大大会常务委员会会第十二二次会议议修正2008年年 月月 日日陕西省省第十一一届人民民代表大大会常务委员会会第 次会议议修订）目 录第一章 总则第二章 业主、业业主大会会及业主主委员会会第一节 业主大大会筹备备组第二节 业主大大会第三节 业主委委员会第四节 其他规规定第三章 前期物物业管理理第一节 物业管管理区域域划分第二节 前期物物业管理理第四章 物业管管理服务务第五章 物业的的使用和和维护第六章 专项维维修资金金的

2、使用用和管理理第七章 法律责责任第八章 附则第一章 总 则第一条立立法目的的 为为了规范范物业管管理活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益，创创造良好好的生活活和工作作环境，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例和和有关法法律、行行政法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条概概念解释释 本本条例所所称物业业管理，是是指业主主通过招招标或者者协议的的方式选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及其配套套设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序

3、的活动动。第三条适适用范围围 本本条例适适用于本本省行政政区域内内的物业业管理及及其监督督管理活活动。第四条基基本原则则 物物业管理理实行业业主自治治、专业业服务、公公开公平平、诚实实信用的的原则。第五条部部门职责责 省省人民政政府建设设行政主主管部门门负责全全省物业业管理活活动的监监督管理理工作。设设区的市市、区（市市、县）人人民政府府物业管管理行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上人人民政府府其他有有关部门门按照各各自职责责，做好好物业管管理活动动的相关关监督管管理工作作。街道办事处处、乡镇镇人民政政府依法法做好辖辖区内物物业管理理活动的的监督管

4、管理工作作。第六条物物业管理理推进设区的的市、区区（市、县县）人民民政府和和公有住住房出售售单位应应当推进进住房制制度改革革，对不不符合物物业管理理条件的的居住区区进行治治理，完完善市政政、公用用和生活活服务设设施，使使其达到到实施物物业管理理的条件件。第二章 业主、业业主大会会及业主主委员会会第一节 业主大大会筹备备组第七条业业主的界界定已已领取房房屋所有有权证的的，房屋屋所有权权证上记记载的房房屋所有有权人为为业主。新建商品房房已交付付使用但但未进行行房屋权权属登记记的，经经房地产产管理部部门登记记备案的的商品房房买卖合合同记载载的买受受人，在在物业管管理活动动中视为为业主。业主对物业业共

5、有部部分享有有权利、承承担义务务，不得得以放弃弃权利为为由不履履行义务务。第八条业业主大会会设置一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。业业主大会会由该物物业管理理区域内内全体业业主组成成。物业管理区区域内业业主人数数较少且且经全体体业主一一致同意意，决定定不成立立业主大大会的，由由全体业业主共同同履行业业主大会会和业主主委员会会职责。第九条首首次业主主大会召召开条件件物业业管理区区域符合合下列条条件之一一的，可可以召开开首次业业主大会会会议：（一）房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到物物业管理理区域建建筑物总总面积550%以以上的；（二）首套套房屋出出售并交交付使用用满两年年，且房

6、房屋出售售并交付付使用的的建筑面面积达到到物业管管理区域域建筑物物总面积积20%以上的的。第十条业业主大会会筹备组组成立物业管管理区域域符合本本条例第第九条规规定的，建建设单位位应当在在十五日日内书面面告知物物业所在在地的区区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处、乡乡镇人民民政府，并并在物业业管理区区域公告告。建设设单位未未及时履履行告知知义务的的，业主主可以书书面形式式告知。主管区(市市、县)物业管管理行政政部门或或者街道道办事处处、乡镇镇人民政政府自收收到书面面告知十十五日内内，组织织协调成成立首次次业主大大会筹备备组。第十一条筹筹备组组组成 业主大大会筹备备组由五五至九

7、人人组成，其其中区(市、县县)物业业管理行行政部门门或者街街道办事事处、乡乡镇人民民政府工工作人员员一名，建建设单位位的代表表一名，其其余业主主代表。 业主大会筹筹备组组组长由区区(市、县县)物业业管理行行政部门门或者街街道办事事处、乡乡镇人民民政府工工作人员员担任，业业主代表表在业主主中推选选。业主大会筹筹备组成成员名单单应当自自成立之之日起七七日内在在物业管管理区域域公告。第十二条建建设单位位和物业业服务企企业协助助义务建设单单位及其其选聘的的物业服服务企业业应当协协助业主主大会筹筹备组工工作，提提供物业业管理区区域内业业主名单单、建筑筑物及其其附属设设施和相相关场地地的基本本情况等等文件

8、资资料，并并在物业业管理区区域内提提供相应应的人力力、场地地支持。第十三条筹筹备组职职责 业主大大会筹备备组履行行下列职职责：（一）确定定召开首首次业主主大会会会议的时时间、地地点和内内容；（二）拟定定管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则草案；（三）确认认业主身身份，制制作业主主名册，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数；（四）拟定定业主委委员会选选举办法法；（五）提出出业主委委员会成成员候选选人名单单；（六）承担担召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。业主大会筹筹备组应应当在首首次业主主大会会会议召开开的十五五日前将将前款第第(一)项至第第(五)项的内内容在物物业

9、管理理区域内内公示。第十四条筹筹备组终终止业业主大会会筹备组组应当自自成立之之日起六六十日内内，组织织召开首首次业主主大会会会议，选选举产生生业主委委员会。业主大会筹筹备组应应当自业业主委员员会选举举产生之之日起，移移交业主主名册等等有关资资料，并并终止活活动。业主大会筹筹备组工工作所需需经费，由由建设单单位承担担。第二节 业业主大会会第十五条业业主大会会决定事事项下下列事项项由业主主大会决决定：（一）制定定、修改改管理规规约和业业主大会会议事规规则；（二）选举举业主委委员会、更更换业主主委员会会成员；（三）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；（四）筹集集和使用用专项维维修资金金；（五）改建建、重

10、建建建筑物物及其附附属设施施；（六）有关关共有和和共同管管理权利利的其他他重大事事项。业主大会决决定前款款第（四四）项、第第（五）项项规定的的事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定前前款其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。业主委员会会应当在在业主大大会作出出决定之之日起三三日内，将将决定事事项在物物业管理理区域内内公告，并并以书面面形式告告知全体体业主。第十六条业业主大会会会议形形式业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论或者者书面征征求意见见的形式式；

11、但是是，应当当有物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主，且且占总人人数过半半数的业业主参加加。采用集体讨讨论形式式的，业业主可以以全体参参加，也也可以按按楼幢推推选业主主代表参参加业主主大会会会议，或或者由业业主决定定以其他他方式推推选业主主代表参参加业主主大会会会议。采用书面形形式征求求意见的的，业主主委员会会应当将将书面征征求意见见的结果果在物业业管理区区域内公公示三十十日以上上，业主主有权查查阅相关关资料。业主可以委委托他人人参加业业主大会会会议，但但应当出出具书面面委托书书，并载载明委托托事项。第十七条业业主大会会会议表表决方式式业主主大会会会议表决决采取记记

12、名投票票的方式式。一个独立产产权单位位拥有一一个表决决票或者者选举票票，每张张表决票票或者选选举票上上应当标标明该产产权单位位的投票票权数。第十八条首首次业主主大会会会议职责责首次次业主大大会会议议应当对对管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会选举举办法进进行表决决，并选选举产生生业主委委员会。第十九条管管理规约约和议事事规则内内容 管理规规约应当当对业主主合理使使用专有有部分的的权利和和义务，物物业共有有部分的的使用、维维护、管管理、收收益办法法，业主主分担物物业管理理区域内内的各类类费用的的方式，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。业主大会议议事规则则

13、应当就就业主大大会的议议事方式式、表决决程序、业业主投票票权数确确定办法法、业主主委员会会成员资资格和人人数以及及任期等等事项作作出约定定。管理规约和和业主大大会议事事规则不不得违反反法律、法法规或者者损害社社会公共共利益，其其示范文文本由省省建设行行政主管管部门制制定。第二十条管管理规约约和议事事规则备备案业业主大会会表决通通过的管管理规约约和业主主大会议议事规则则，应当当自通过过之日起起十五日日内，由由业主委委员会报报物业所所在地区区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门备备案。第二十一条条业主主大会会会议种类类业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会定定期会议议应当由由业

14、主委委员会按按照业主主大会议议事规则则规定召召开。有下列情况况之一的的，业主主委员会会应当及及时组织织召开业业主大会会临时会会议：（一）占总总人数五五分之一一以上业业主提议议的；（二）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的；（三）业主主大会议议事规则则规定应应当召开开业主大大会临时时会议的的其他事事项。业主委员会会应当在在组织召召开业主主大会会会议十五五日前，将将会议议议题、时时间、地地点、方方式以及及表决事事项在物物业管理理区域内内公告，并并书面告告知全体体业主。但但紧急情情况除外外。第二十二条条不按按规定召召开业主主大会的的救济业主委委员会不不按规定定履行组组织召开开业主大大会

15、会议议职责的的，业主主可以请请求物业业所在地地区(市市、县)物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处、乡乡镇人民民政府责责令其限限期组织织召开；逾期仍仍未召集集的，由由物业所所在地区区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门或或者街道道办事处处、乡镇镇人民政政府组织织召开业业主大会会。除业主委员员会、物物业所在在地区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门或或者街道道办事处处、乡镇镇人民政政府外，任任何单位位和个人人无权组组织召开开业主大大会。第三节 业主委委员会第二十三条条业主主委员会会性质和和职责业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构，由业业主大会会选举产产生，向向业主大大会负责责并报告

16、告工作，受受业主大大会和业业主监督督。业主委员会会履行下下列职责责：（一）执行行业主大大会的决决定；（二）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理实施施情况；（三）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（四）审核核需要业业主分摊摊的费用用；（五）监督督管理业业主共有有收益；（六）监督督和协助助物业服服务企业业履行物物业服务务合同；（七）监督督管理规规约、物物业管理理制度的的遵守和和执行；（八）调解解物业使使用纠纷纷；（九）业主主大会赋赋予的其其他职责责。业主委员会会执行业业主大会会决定引引起的民民事责任任由全体体业主共共同承担担。第二十四条条业主主委员会会的组

17、成成和任期期业主主委员会会由主任任、副主主任、委委员以及及候补委委员组成成。业主委员会会组成人人数为单单数。组组成人员员任期一一般为三三年，可可以连选选连任。业主委员会会组成人人员的具具体人数数等事项项由业主主大会议议事规则则自行规规定。第二十五条条业主主委员会会选举业主委委员会组组成人员员实行差差额选举举，差额额比例不不得低于于20%。未当选业主主委员会会主任、副副主任、委委员的，按按照得票票顺序当当选业主主委员会会候补委委员。候候补委员员列席业业主委员员会会议议，不具具有表决决权。第二十六条条业主主委员会会组成人人员条件件业主主委员会会组成人人员应当当是本物物业管理理区域内内的自然然人业主

18、主或者单单位业主主授权的的自然人人代表，并并符合下下列条件件：（一）具有有完全民民事行为为能力；（二）履行行业主义义务，未未拖欠物物业管理理服务费费和专项项维修资资金；（三）本人人、配偶偶及其直直系亲属属未在本本物业管管理区域域的物业业服务企企业任职职；（四）遵纪纪守法，热热心公益益事业，责责任心强强，具有有一定的的公信力力和组织织能力；（五）具备备必要的的工作时时间。第二十七条条备案案告知业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起三十日日内，向向物业所所在地区区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处、乡乡镇人民民政府备备案，并并告知物物业服务务企业。备案事项发发生变更更时，业业

19、主委员员会应当当自变更更之日起起十五日日内书面面报告原原备案单单位，并并告知物物业服务务企业。第二十八条条业主主委员会会组成人人员的禁禁止性义义务 业主委委员会组组成人员员不得有有下列行行为：（一）收受受物业服服务企业业或者物物业管理理利害关关系人提提供的利利益或者者报酬；（二）承揽揽本物业业管理区区域的物物业服务务企业的的业务或或者推荐荐他人到到该企业业工作；（三）收受受可能妨妨碍公正正履行职职务的其其他利益益。第二十九条条业主主委员会会组成人人员资格格自行终终止业业主委员员会组成成人员有有下列情情形之一一的，其其业主委委员会组组成人员员资格自自行终止止：（一）本人人、配偶偶及其直直系亲属属

20、在本物物业管理理区域的的物业服服务企业业任职的的；（二）因物物业转让让、灭失失等原因因不再是是业主的的；（三）因疾疾病或者者其他原原因丧失失履行职职责能力力的；（四）被判判处刑罚罚的。第三十条成成员资格格终止业主委委员会组组成人员员有下列列情形之之一的，经经业主大大会会议议通过，其其业主委委员会组组成人员员资格终终止：（一）不履履行业主主委员会会委员职职责或者者无故多多次缺席席业主委委员会会会议的；（二）不履履行业主主义务，不不遵守管管理规约约，情节节严重且且拒不改改正的；（三）违反反本条例例第二十十八条规规定的；（四）向业业主大会会或者业业主委员员会提出出辞呈的的；（五）其他他原因不不宜担任

21、任业主委委员会委委员的。第三十一条条 组成成人员变变更业业主委员员会主任任资格终终止的，由由一位副副主任代代理主任任；副主主任资格格终止的的，由业业主委员员会推选选一位委委员任副副主任；委员资资格终止止的，由由候补委委员按照照得票多多少依次次递补。业业主委员员会应当当及时在在物业管管理区域域内公告告组成人人员的变变更情况况。业主委员会会组成人人员资格格终止的的，应当当自公告告之日起起三日内内将其保保管的有有关资料料、印章章等物品品交回业业主委员员会。第三十二条条业主主委员会会会议召召集业业主委员员会会议议由主任任召集。主主任因故故不能履履行职责责时，由由副主任任召集。经三分之一一以上委委员提议

22、议召开业业主委员员会会议议的，应应当召开开业主委委员会会会议。主主任、副副主任无无正当理理由不召召集业主主委员会会会议的的，由物物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府指定定业主委委员会其其他委员员召集业业主委员员会会议议。第三十三条条业主主委员会会会议要要求 业主委委员会会会议应当当有过半半数有表表决权的的组成人人员出席席，作出出决定须须经有表表决权的的组成人人员半数数以上签签字同意意。业主委员会会应当在在作出决决定之日日起三日日内，将将会议情情况以及及决定事事项在物物业管理理区域内内公告。第三十四条条 业主主委员会会会议提提前告知知 业业主委员员会讨论论、决定定物业管管理公共共事项，应

23、应当于会会议召开开三日前前，在物物业管理理区域内内公告会会议议程程，听取取业主的的意见和和建议。第三十五条条业主主委员会会届满换换届业业主委员员会任期期届满前前两个月月，由物物业所在在的区(市、县县)物业业管理行行政部门门或者地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府负负责组织织换届筹筹备组，组组长由区区(市、县县)物业业管理行行政部门门或者街街道办事事处、乡乡镇人民民政府工工作人员员担任，其其他人员员从业主主中推选选。业主委员会会换届筹筹备组成成员名单单应当自自成立之之日起七七日内在在物业管管理区域域公告。业主委员会会换届筹筹备组在在征求业业主意见见的基础础上提出出新一届届业主委委员会候候选人名名单

24、，候候选人人人数应当当多于业业主委员员会组成成人员人人数，并并在物业业管理区区域内公公示。业主委员会会换届筹筹备组应应当在业业主委员员会任期期届满前前，组织织召开业业主大会会会议，选选举产生生新一届届业主委委员会。第三十六条条业主主委员会会交接业主大大会会议议选举产产生新一一届业主主委员会会后，原原业主委委员会应应当自任任期届满满之日起起三日内内，将印印章、档档案资料料以及其其他属于于全体业业主所有有的财物物移交新新一届业业主委员员会。第三十七条条 业业主委员员会特殊殊换届 业主主委员会会集体辞辞职、或或者专有有部分占占建筑物物总面积积半数以以上的业业主且占占总人数数半数以以上的业业主要求求业

25、主委委员会提提前换届届的，新新一届业业主委员员会的产产生参照照本条例例第三十十五条的的规定进进行，但但原业主主委员会会应当自自新一届届业主委委员会产产生之日日起三日日内完成成移交工工作。第三十八条条业主主委员会会渎职救救济业业主委员员会及其其组成人人员未能能履行职职责或者者其行为为损害业业主共同同利益的的，经占占总人数数五分之之一以上上业主提提议可以以召开业业主大会会临时会会议。业主大会临临时会议议有权根根据业主主大会议议事规则则撤销业业主委员员会所作作的决定定、更换换业主委委员会组组成人员员或者决决定业主主委员会会提前换换届。第三十九条条业主主委员会会组成人人员罢免免占总总人数五五分之一一以

26、上的的业主联联名，可可以向业业主大会会或者业业主委员员会提出出罢免业业主委员员会组成成人员的的建议。业业主委员员会应当当在收到到罢免建建议之日日起三日日内组织织召开业业主大会会临时会会议。业主大会罢罢免业主主委员会会组成人人员须经经专有部部分占建建筑物总总面积半半数以上上的业主主且占总总人数半半数以上上的业主主同意。第四节 其他规规定第四十条决决定要求求与救济济业主主大会、业业主委员员会的决决定，对对物业管管理区域域内全体体业主具具有约束束力。业业主大会会、业主主委员会会不得作作出违反反法律、法法规或者者与本物物业管理理区域物物业管理理无关的的决定。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法

27、法律、法法规的，物物业所在在地区(市、县县)物业业管理行行政主管管部门或或者街道道办事处处、乡镇镇人民政政府，应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定侵害业业主合法法权益的的，受侵侵害的业业主可以以请求人人民法院院予以撤撤销。第四十一条条责任任承担业主委委员会超超越职权权做出的的决定，或或者作出出与本物物业管理理区域物物业管理理无关的的决定，由由签字同同意该决决定的成成员承担担相应的的法律责责任。业主委员会会执行业业主大会会决定引引起的民民事责任任由全体体业主共共同承担担。第四十二条条工作作经费业主大大会和业业主委员员会开展展工作

28、的的经费由由全体业业主承担担，经费费的筹集集、管理理、使用用由业主主大会规规定。业主大会和和业主委委员会工工作经费费的使用用情况应应当定期期以书面面形式在在物业管管理区域域内公告告，接受受业主的的质询。第三章 前期物物业管理理第一节 物业管管理区域域划分第四十三条条物业业管理区区域划分分原则物业管管理区域域的划分分应当考考虑共用用设施设设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素，按照照相对独独立、便便于管理理的原则则，由区区（市、县县）物业业管理行行政主管管部门划划定。第四十四条条物业业管理区区域具体体划分 物业业管理区区域按照照下列规规定进行行具体划划分：（一）物业业管理区区域按照照物业项项

29、目的建建设用地地规划许许可证确确定的红红线图范范围划定定；（二）分期期开发建建设或者者两个以以上建设设单位开开发建设设的物业业，其配配套设施施设备和和相关场场地共用用的，应应当划分分为一个个物业管管理区域域，但其其配套设设施设备备和相关关场地能能够分割割并独立立使用的的，可以以划分为为不同的的物业管管理区域域；（三）已经经实施物物业管理理的区域域，按照照现有物物业管理理范围划划定；（四）不同同物业管管理区域域地理上上自然相相连的，经经各自的的业主大大会同意意后，可可以合并并为一个个物业管管理区域域。对物业管理理区域划划分有争争议的，由由区（市市、县）物物业管理理行政主主管部门门会同物物业所在在

30、地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府确定定。第四十五条条物业业管理区区域划分分程序 新建建建设项目目拟实行行物业管管理的，建建设单位位在申请请办理建建设工程程规划许许可证的的同时，持持建设项项目规划划设计方方案向区区（市、县县）物业业管理行行政主管管部门提提出划分分物业管管理区域域的申请请。区（市、县县）物业业管理行行政主管管部门应应当自受受理之日日起三十十日内，在在征求物物业所在在地街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府的的意见后后进行划划分，并并书面告告知建设设单位。第二节 前期物物业管理理第四十六条条前期期物业管管理前前期物业业管理是是指业主主委员会会或者业业主与选选聘的物物业服务务企业签签订

31、的物物业服务务合同生生效之前前的物业业管理。第四十七条条前期期物业服服务企业业选聘建设单单位应当当按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则，逐步步采用招招投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。住宅物业的的建设单单位，应应当采用用招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业；投标标人少于于三个或或者住宅宅规模不不超过三三万平方方米的，经经物业所所在地区区（市、县县）物业业管理行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。第四十八条条招投投标时限限 建建设单位位采用招招投标方方式选聘聘物业服服务企业业的，应应当按照照下列

32、规规定时限限完成招招投标工工作：（一）现售售商品房房项目在在出售前前三十日日完成；（二）预售售商品房房项目在在取得商商品房预预售许可可证前前完成；（三）非出出售的新新建物业业项目在在交付使使用前九九十日完完成。第四十九条条前期期物业服服务合同同和临时时管理规规约备案案 建建设单位位应当与与其选聘聘的物业业服务企企业签订订前期物物业服务务合同，并并自合同同签订之之日起十十五日内内向物业业所在地地的区（市市、县）物物业管理理行政主主管部门门备案。建设单位应应当在销销售物业业前制定定临时管管理规约约，临时时管理规规约应当当遵守本本条例第第十九条条第一款款和第三三款的规规定，并并与前期期物业管管理合同

33、同一并报报送物业业所在地地区（市市、县）物物业管理理行政主主管部门门备案。第五十条临临时管理理规约公公示和承承诺建建设单位位应当将将备案后后的临时时管理规规约在销销售场所所公示。建设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容，载载明由物物业买受受人交纳纳的前期期物业管管理服务务费的时时间、标标准和方方式。物业买受人人在与建建设单位位签订买买卖合同同时，应应当对遵遵守临时时管理规规约予以以书面承承诺。第五十一条条前期期物业服服务合同同期限 前期物物业服务务合同可可以约定定期限；但是期期限尚未未届满，业业主委员员会或者者业主与与物业服服务企业业签订的的物业

34、服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。第五十二条条交接接查验建设单单位和物物业服务务企业办办理物业业交接手手续时，应应当共同同对物业业的共用用部位、共共用设施施设备进进行交接接查验，不不符合竣竣工验收收资料的的，由建建设单位位负责处处理。第五十三条条资料料移交和和查验建设单单位应当当向物业业服务企企业移交交下列资资料：（一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（二）共用用设施设设备清单单；（三）设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；（四）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（五

35、）业主主名册；（六）物业业管理必必需的其其他资料料。物业服务企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止时时将上述述资料移移交给业业主委员员会。第五十四条条物业业管理用用房配备备 新新建物业业管理区区域内，建建设单位位应当按按照下列列规定提提供物业业管理用用房：（一）物业业建筑面面积三十十万平方方米以下下的，按按物业建建筑面积积的3提供，但但最低不不得少于于一百平平方米；（二）物业业建筑面面积超过过三十万万平方米米的，除除按照三三十万平平方米的的3提提供外，超超过部分分按1的标准准提供；（三）具备备水、电电等基本本使用功功能，且且位于地地面以上上的建筑筑面积不不低于物物业管理理用房建建筑面积积的5

36、00%。业主委员会会的办公公用房从从物业管管理用房房中调剂剂，建筑筑面积不不少于三三十平方方米。物业管理用用房属于于全体业业主共有有，并依依法办理理产权登登记，建建设单位位、物业业服务企企业不得得改变其其用途。业业主委员员会不得得将物业业服务用用房转让让或者改改作他用用。第四章 物业管管理服务务第五十五条条从业业资质从事物物业管理理服务的的企业，应应当依法法取得物物业管理理资质证证书；未未取得企企业法人人营业执执照、资资质证书书的，不不得从事事物业管管理服务务活动。物业管理专专业人员员应当按按照国家家有关规规定，取取得职业业资格证证书。第五十六条条物业业管理服服务统一一原则一个物物业管理理区域

37、应应当由一一个物业业服务企企业统一一提供物物业管理理服务。物物业管理理区域内内地上以以及地下下建筑物物、配套套设施设设备和相相关场地地不得分分割管理理。分期开发的的物业，前前期建成成部分已已确定物物业服务务企业的的，后期期建成部部分应当当由同一一物业服服务企业业提供物物业管理理服务。第五十七条条业主主大会选选聘物业业公司业主大大会可以以采用招招标或者者协议的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。业主委员会会应当在在业主大大会会议议召开十十日前，将将选聘方方式、备备选的物物业服务务企业的的基本情情况、拟拟签订的的物业服服务合同同的主要要内容在在物业管管理区域域内提前前公示，听听取业主主

38、意见。业主大会会会议应当当对选聘聘方式、选选聘的物物业服务务企业、拟拟签订的的物业服服务合同同的主要要内容等等进行投投票表决决。第五十八条条物业业服务合合同签订订和备案案业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同。物业服务企企业应当当自合同同签订之之日起十十五日内内将物业业服务合合同报物物业所在在地的区区（市、县县）物业业管理行行政主管管部门备备案。第五十九条条物业业服务合合同基本本内容物业服服务合同同应当包包括下列列内容：（一）物业业的基本本情况；（二）委托托方和受受托方的的权利义义务；（三）物业业管理服服务事项项和服务务标准要要求；（四）物业业管理服服务

39、费的的标准和和收取办办法；（五）物业业的养护护和维修修要求；（六）合同同的期限限、变更更和解除除；（七）合同同终止时时物业资资料、财财物的移移交方式式；（八）违约约责任及及解决纠纠纷的途途径；（九）专项项维修资资金的管管理使用用；（十）物业业管理服服务用房房；（十一）双双方当事事人约定定的其他他事项。物业服务合合同示范范文本由由省建设设行政主主管部门门制定。第六十条物物业服务务范围物业服服务企业业可以提提供下列列服务：（一）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的运行、维维修、养养护和管管理；（二）物业业共用部部位和相相关场地地的清洁洁卫生，垃垃圾的收收集、清清运及雨雨、污水水管道的的疏通；（三

40、）公共共绿化的的养护和和管理；（四）公共共秩序维维护、安安全防范范等事项项的协助助管理服服务；（五）车辆辆停放管管理服务务，保障障道路畅畅通；（六）物业业档案、资资料管理理；（七）装饰饰装修管管理服务务；（八）物业业服务合合同约定定的其他他事项。物业服务企企业不得得以通知知、声明明、告示示等方式式作出对对业主不不公平、不不合理的的规定，或或者减轻轻、免除除其损害害业主合合法权益益应当承承担的责责任。第六十一条条物业业服务项项目转委委托物物业服务务企业可可以根据据物业服服务合同同约定，聘聘请专业业机构承承担机电电设备维维修养护护、清洁洁卫生、园园林绿化化、工程程施工等等专项服服务，但但不得将将物

41、业管管理区域域全部物物业服务务一并委委托或者者转交给给其他单单位或者者个人。第六十二条条物业业服务收收费 物业服服务收费费应当遵遵循公平平、合理理、质价价相符的的原则，按按照不同同物业的的性质和和特点分分别实行行政府指指导价和和市场调调节价。物业服务的的收费标标准和形形式，由由建设单单位或者者业主和和物业服服务企业业按照国国家和本本省物业业服务价价格有关关规定，在在物业服服务合同同中约定定，并向向价格行行政主管管部门备备案。物业服务企企业应当当在物业业管理区区域内公公示服务务内容、服服务标准准、收费费项目及及收费标标准等约约定事项项。第六十三条条专门门费用收收取物物业管理理区域内内，供水水、供

42、电电、供气气、供热热等专业业经营单单位应当当按照下下列规定定向最终终用户收收取有关关费用：（一）业主主自用的的按分户户的计量量器具显显示的量量值向业业主收取取；（二）部分分业主共共同使用用的，由由相关业业主分摊摊；（三）全体体业主共共同使用用的，由由全体业业主分摊摊；（四）物业业服务企企业使用用的，由由物业服服务企业业承担。物业服务企企业应当当定期公公布共用用场地、共共用设施施设备产产生的水水电用量量、单价价、金额额等，按按照实际际费用和和约定的的方式向向全体业业主合理理分摊。业主自用和和共用的的水、电电、气、热热等费用用应当分分别计算算和收取取，物业业服务企企业不得得以提高高水、电电、气、热

43、热等政府府定价的的方式向向业主收收取公摊摊费用。第六十四条条专门门费用委委托收取取 供水、供供电、供供气、供供热、有有线电视视等专业业经营单单位委托托物业服服务企业业代收有有关费用用的，应应当向物物业服务务企业支支付相关关费用，物物业服务务企业不不得向业业主加收收任何费费用。供水、供电电、供气气、供热热、有线线电视等等专业经经营单位位不得因因物业服服务企业业拒绝代代收有关关费用而而停止提提供服务务。供水、供电电、供气气、供热热、有线线电视等等专业经经营单位位违反前前款规定定，给业业主、物物业服务务企业造造成损失失的，应应当承担担赔偿责责任。第六十五条条安全全防范应应急预案案及其备备案物物业服务

44、务企业应应当制定定物业管管理区域域内安全全防范应应急预案案，对突突发事件件的预防防和应对对作出规规定。第六十六条条物业业服务合合同届满满 物业服服务合同同期限届届满三个个月前，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会决决定选聘聘或者续续聘物业业服务企企业；物物业服务务企业决决定不再再续签物物业服务务合同的的，应当当在物业业服务合合同期限限届满三三个月前前书面告告知业主主委员会会。业主大会决决定续聘聘的，业业主委员员会应当当在物业业服务合合同期限限届满七七日前与与物业服服务企业业续签物物业服务务合同。业主大会决决定选聘聘新的物物业服务务企业的的，原物物业服务务企业应应当在物物业合同同终止之之日起

45、十十五日内内退出物物业管理理区域。第六十七条条资料料财物移移交物物业服务务企业退退出物业业管理区区域时，应应当向业业主委员员会移交交下列资资料和财财物，并并配合新新的物业业企业做做好交接接工作：（一）业主主共有的的结余的的资金； （二）第五五十三条条规定的的资料；（三）物业业服务用用房；（四）维修修、保养养物业形形成的技技术资料料；（五）物业业管理期期间配置置的属业业主共有有的固定定设施设设备；（六）其他他应当移移交的资资料和财财物。物业服务企企业不得得损坏、隐隐匿、销销毁物业业资料和和财物。第六十八条条纠纷纷解决业主、业业主委员员会、物物业服务务企业、建建设单位位之间在在物业管管理服务务活动

46、中中发生争争议的，可可以要求求物业所所在地街街道办事事处、乡乡镇人民民政府调调解，也也可以依依法提起起民事诉诉讼或者者申请仲仲裁。业主、业主主委员会会、物业业服务企企业对违违反本条条例的行行为，可可以向物物业管理理行政主主管部门门及其他他有关部部门投诉诉举报，有有关部门门应当及及时调查查、核实实，并依依法处理理。第五章 物业的的使用和和维护第六十九条条物业业使用限限制物物业使用用中不得得有下列列行为：（一）损坏坏房屋承承重结构构、房屋屋外貌或或者在外外墙体开开设、扩扩大门窗窗；（二）占用用或者损损坏物业业共用部部位、共共用设施施设备，擅擅自移动动共用设设施设备备；（三）擅自自将住宅宅改变为为经

47、营性性用房；（四）存放放易燃、易易爆、剧剧毒和放放射性物物品；（五）利用用物业从从事危害害公共利利益和侵侵害他人人合法权权益的活活动；（六）侵占占绿地，毁毁坏花草草树木；（七）乱倒倒垃圾、乱乱堆杂物物；（八）乱设设摊点、乱乱停车辆辆；（九）违反反规定饲饲养动物物；（十）排放放有毒、有有害物质质，发出出超过规规定标准准的噪声声；（十一）在在建筑物物、构筑筑物上乱乱张贴、乱乱涂写、乱乱刻画、乱乱悬挂；（十二）法法律、法法规以及及管理规规约禁止止的其他他行为。物业管理区区域内发发生上述述行为时时，业主主有权投投诉、举举报，物物业服务务企业、业业主委员员会应当当根据物物业服务务合同或或者管理理规约及及时予以以劝阻、制制止；劝劝阻、制制止