某地块环境调查研究noh.docx

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1、地块环境调调研【第一部分分项目所所在地区区气候调调查】11目的：通过对对项目所所在地区区气候的的调研，掌掌握项目目所在地地区的基基本状况况。2调查方方式：查查找地区区的市市志及及询问当当地的气气象台。3调查主要内容： 3-1温度33-2日照照条件33-3风向向3-44.降雨量量及湿度度4综述述【第二部分分项目土土地性质质调查】1目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3调查主要内容：3-1地地理位置置（附图图）3-2地质质地貌状状况：A、地形形，B、地质质，C、地貌貌，D、植物物分布，E、水系F、山脉脉

2、，G、动物物种群33-3土地地面积及及其红线线图3-4七通通一平现现状3-5地块块的历史史研究44综述述【第三部分分地块周周边环境境调查】1目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3主要内容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖

3、）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4治安情况4综述【第四部分分地块交交通条件件调查】1目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4综述【第五部分分周边市市政、公公建配套套设施调调查】11目的：调查与与小区居居民生活活相关的的市政配配套设施施的完备备程度。2方式：实地调研。3主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模

4、、档次、与地块距离），包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4金融（银行、保险、证券）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4综述【第六部分分周边社社区现状状调查】1目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2方式：实地调研。3主要内容3-1周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2各楼盘及小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6

5、）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4综述【第七部分分项目地地块的综综述】【第八部分分项目地地块特性性的类似似方案分分析】33目的：类似方方案分析析，可以以对项目目具体的的规划、建建筑、环环艺等具具有参考考价值。4方式：资料查找。3主要内容：（图片为主）3-1规划3-2建筑3-3环艺3-4建材3-5特殊环境处理4综述市场研究工作模块市场调研【第一部分分项目所所在地房房地产市市场现状状调研】1目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3主要内容：3-1宏观经济

6、运行状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地

7、出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层高层多

8、层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分分类比竞竞争楼盘盘调研】1目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3主要内容：3-1基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价

9、：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4综合评判评判项目评价A地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2 周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素质B楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2 建筑布局和空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分分住宅消消费者行行为分析析】1目的：了解住住宅消费费者目前前之消费费意识和和行为方方式。22调查方式式：目标标客户群群用问卷卷的形式式来抽样样调查。3主要内

10、容：3-1各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公

11、E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好 A 50平米以下B 5070平米C 7080平米D 80100平米E 100120平米F 120140平米G 140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好 A多层（7层以下）B小高层（818层）C高层（18层以上）户型偏好1 A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2 A 1房1厅B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好 A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B 10002000元C 20003000元D 30004000元E

12、40005000元F 5000元以上C、影响购房决策的最主要的5个因素A地理位置置B市政交交通便利利程度CC周边生生活配套套完备程程度（包包括子女女教育）D 距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I 物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M 发展商品牌和实力进行市场调调查需要要了解的的内容主主要有：1、对经济济与发展展形势的的了解。房地产业的的发展与与一个国国家和地地区的政政治、经经济、金金融、教教育和治治安社会会发展等等因素息息息相关关，对房房价和销销售情况况有影响响。2、对房地地产市场场发

13、展态态势的了了解。需要了解的的内容包包括近几几年各类类房地产产开发项项目完成成投资额额、竣工工面积、施施工面积积、新开开工面积积、销售售面积、销销售价格格、空置置面积、市市场变化化情况，以以至今后后几年对对各类物物业潜在在需求与与有效需需求的分分析。当当然，也也包括银银行开展展住房抵抵押贷款款情况的的力度和和发展趋趋势等。3、对房地地产政策策法规和和政府有有关措施施的了解解。主要了解的的是：土土地使用用、规划划设计、拆拆迁安置置、开发发管理、建建筑施工工、销售售、税收收、物业业管理等等方面的的法规以以及政府府领导人人的重要要讲话，新新的政策策措施、工工作部署署等。近近期出台台的关于于住房制制度

14、改革革、蓝印印户口制制度，尤尤其对商商品房预预售条例例等规定定、政府府对销放放心房的要求求等等，更更须熟悉悉和严格格执行。4、对项目目周边居居民的调调查了解解。了解居民尤尤其是项项目周围围居民的的住房现现状、人人员构成成、文化化程度、收收入情况况、购房房能力、住住房需求求、购房房动机及及对未来来住房的的期望，可可接受的的价格，对对付款方方式、套套型面积积、装修修标准、居居民环境境和设施施配套等等的要注注，进行行深入了了解。然然后再有有针对性性的根据据这些资资料来确确定将来来所开发发项目的的市场定定位。5、对周边边同类楼楼盘的调调查了解解。了解的内容容主要有有：楼盘盘所处位位置、销销售面积积、销

15、售售价格、销销售手法法（包括括宣传口口号、卖卖点和宣宣传媒体体等）、销销售进度度、付款款方式、购购房对象象及楼盘盘设计造造型、装装修标准准、配套套设施和和环境美美化绿化化等，同同时还要要尽可能能了解楼楼盘的施施工进度度、资金金到位情情况和物物业管理理情况等等，然后后制表逐逐一进行行比较分分析，以以便正确确定出自自己的开开发营销销策略。市调的内容容以当地居民民现有住住房状况况及需求求状况，即即消费行行为调查查一、区域概概况1、区域简简介（三三纬经济济部分）区域介介绍城市别别名，在在全国和和全省的的地位。人口包包括人口口总量及及区域内内各小区区域人口口分布、城城镇和农农村人口口比例、人人口增长长情

16、况、人人均寿命命。区域划划分下属几几个区，包包括经济济开发区区有否及及其地位位。历史人人文景观观有关该该城市的的历史、重重点风景景旅游景景点。交通条条件交通便便利性，港港口、机机场、车车站等情情况。公共设设施有关医医疗、休休闲等设设施情况况。教育、文文化情况况居民受受教育情情况。其它2、宏观经经济部分分当地经济济构成各产业业比例，即即第一、二二、三产产业比例例。主要支柱柱产业情情况国民生产产总值及及GDP值包括在在全国或或全省的的排名。主要的一一些大企企业情况况其他3、微观经经济部分分人均收入入及各支支出比例例生活方式式及社会会时尚消费理念念就业情况况其他4、整体评评述和远远景展望望二、房地产

17、产市场1、国家政政府的有有关方针针政策、法法律规及及有关变变化趋势势（注：按各部部门划分分）房地产管管理部门门A、对开发发商a.有关预预售证的的发放条条件b.对建筑筑产品的的一些要要求，包包括有关关材料的的运用c.其他B、对消费费者a.有关拆拆迁的安安置方式式b.房改房房交易的的规定c.房价的的控制d.其他C、对中介介代理机机构a.有关从从业人员员的资质质考核b.机构的的其他管管理条约约土地局A、土地的的转让方方式及价价格控制制B、土地的的年供给给量C、有关土土地的其其他规定定规划局A、城市的的规划方方向、区区域定位位及远景景规划B、拆迁力力度交通部门门A、有关道道路网的的建设B、重点交交通基

18、础础设施的的建设C、对私人人购车的的一些政政策银行A、存款利利率，按按揭贷款款的利率率B、按揭年年期及业业务方式式等C、对开发发商的贷贷款支持持税、费部部门A、有关交交易的税税、费B、办有关关证件的的收费情情况C、对开发发过程的的收费情情况，包包括配套套费等其他政府府部门A、公安部部门关于于购房入入户的政政策B、货币分分房的施施行力度度与房地产产有关的的其他信信息2、房地产产现状以当地居居民现有有住房状状况及需需求状况况，即消消费行为为调查。（附附表）注：通通过问卷卷调查分分析，比比例为当当地人口口的2。A、居民收收入情况况B、居住情情况C、置业意意向房地产上上一时期期概括（一一般以上上一年度

19、度）及同同期比较较A、交易面面积、交交易金额额B、价格走走势C、各楼型型的比例例本年度的的推案量量及需求求预测注：指指主管部部门的预预测有关关媒体上上可获取取。房地产开开发商的的调查（附附表）A、开发商商基本情情况B、有关业业绩C、新动向向代理行业业的调查查（附表表）A、个案推推出中代代理公司司参与的的比整个个市场代代理的氛氛围。B、例C、参与的的方式D、主要公公司情况况专做二手手房中介介情况A、市场情情况B、有关公公司个案调查查（附表表）A、已结盘盘B、现在开开盘C、年内将将开盘D、个案调调查需提提交的结结果a、个案区区域分布布图（在在地图上上标出）b、等价位位曲线图图c、分析总总结出几几大

20、区域域，并总总结出特特点重点楼盘盘跟踪档档案（附附表）时时关关注重点点楼盘，包包括广告告宣传方方向、销销售进展展一切信信息（此此步工作作由各事事业处处处长负责责）三、重点区区域市调调（公司司在该区区域有项项目时）1、区域周周边环境境调查（附附表）A、周边自自然和绿绿化景观观B、教育、人人文景观观C、各种污污染程度度D、周边社社区素质质周边市市政配套套便利性性2、区域周周边居边边消费行行为调查查（附表表）3、区域重重点楼盘盘调查（附附表）4、分析总总结区域域区的主主力客户户群，价价格定位位等基本本信息，为为公司的的简报制制作做好好准备。四、其他方方面调查查1有关媒体体调查可使用媒媒体情况况各媒体

21、有有关房地地产的栏栏目、专专刊情况况各媒体收收费情况况总结区域域房地产产宣传广广告投入入情况要求提供供各栏目目的简介介，价位位表原件件，此步步工作为为事业处处负责完完成。房地产代理理解读第一章 房地产代理理1中介代理理-市场的的活跃力力量目前房地产产业中介介代理商商正呈现现由单纯纯的售租租代理业业务向销销售商、包包销商角角色转化化，比如如说，我我们为发发展商做做客户调调查、市市场定位位、客户户定位、营营销推广广计划、广广告执行行、销售售组织等等，甚至至包括现现场的包包装、接接待中心心的设计计，还有有促销的的包装、接接待中心心的设计计，还有有促销活活动的组组织，全全都是由由我们一一家来做做的。每

22、每一个细细分的行行业都有有专业的的公司去去做，如如广告公公司、室室内设计计公司、园园林规划划公司、公公关公司司等。这个行业要要取得真真正发展展，需要要三个方方面的东东西，一一是品牌牌，二是是网络，三三是团队队。第二章市场场调研一、房地产产市场调调研和营营销的信信息分析析营销与推销销、促销销不同，营营销是从从市场需需要出发发，根据据市场、客客户的需需求生产产产品，它它的管理理以利润润为导向向，营销销计划具具有长期期性。推销、促销销是针对对现成产产品的销销售，以以销售量量为导向向，计划划短期性性。发展商拿到到地后首首先考虑虑什么？一般住宅用用途有：公寓、办办公、商商住、商商场、别别墅、酒酒店公寓寓

23、、酒店店式商务务套房等等，这些些用途可可以组合合。其次，建造造何种建建筑形状状，高层层、小高高层还是是多层？容积积率决定定建筑形形状，但但可以变变化，容容积率下下降楼面面会提高高，而开开发成本本下降、周周期缩短短，经济济效益也也许不变变。第三，考虑虑房型，两两房一厅厅为主还还是两房房一卫抑抑或两房房两卫？各种房房型面积积如何确确定？目目标客源源是谁、在在哪里、最最关心什什么？另外，房地地产市场场调研可可以帮助助产品再再定位。所所以产品品要立足足市场，必必须要有有自身特特点，与与市场有有一个市市场区隔隔。目前上海商商品房积积压有两两大原因因：产品品定位不不准，适适宜造住住宅的地地块造了了商务楼楼

24、，而应应该造商商务楼的的却建成成了住宅宅；设计计、结构构不合理理，房型型偏大或或偏小。其其中有些些产品可可以通过过市场调调研再定定位，找找到新出出路。客源是房地地产的生生命。客客源可以以分成几几类，如如果以购购买动机机分类，有有投资、自自用型客客户；按按区域划划分，有有本区、本本地、外外地等；按收入入、有高高收入阶阶层、中中高收入入、中收收入、中中低收入入、低收收入等；按属性性，有高高级企业业主管、白白领阶层层、归国国人士、回回沪知青青、企业业为员工工购买等等等。二、房地产产市场调调研应该该从哪些些方面着着手？房地产营销销包括市市场营销销环境（市市场分析析）、营营销组合合。市场调研侧侧重环境境

25、部分，环环境分成成总体环环境和区区域环境境。总体环境含含有行政政与法律律、经济济、自然然、人口口、政治治、文化化、技术术环境；区域环境有有特性、交交通、配配套、规规划、房房地产竞竞争市场场、房地地产消费费市场。行政与法律律环境指指与房地地产有关关的一切切政策、法法令、措措施，如如蓝印户户口薄、契契税减半半、新工工房上市市政策等等，它们们的出台台将直接接影响房房地产市市场。经济环境指指人均收收入存款款额、物物价指数数、企业业投资总总额、金金融动态态（股票票、利率率、银根根）、区区域主要要产业结结构等，目目的是了了解市场场和消费费者。自然环境包包括交通通状况、市市政工程程、公共共设施（已已有、在在

26、建、规规划）、绿绿化、水水电煤配配套等，研研究市场场的可行行性。人口环境指指总人口口和人均均住宅面面积、家家庭结构构及趋势势（单身身-杭州推推出单身身贵族公公寓一售售而空、老老年、金金丝鸟住住宅等）、整整体素质质、人口口属性、老老年化状状况等与与住宅建建设有关关的因素素。政治环境指指政局、外外交政策策，直接接影响房房地产销销售。文化、技术术环境指指文化倾倾向，新新建材、新新科技的的运用等等等。对某个个案案，区域域环境的的了解更更为重要要。首先了解区区域特性性，即区区域历史史沿革（梧桐桐花园就就是充分分利用原原来是法法租界的的历史因因素）、建建筑形态态及风格格、区域域特点（学学区、商商业中心心、

27、工业业中心等等）；了解区域交交通状况况，公交交、地铁铁、高架架、轻轨轨，交通通干道，未未来交通通计划；区域公共设设施配套套包括生生活和市市政（水水电煤）配配套，生生活配套套有公园园、学校校、医院院、影剧剧院、商商业中心心、超市市、集贸贸市场、宾宾馆、著著名餐饮饮、图书书馆、体体育场馆馆等，另另有政府府机构、标标志性建建筑等；重点在房地地产竞争争市场分分析，即即分析产产品总供供应及产产品组合合类型供供应量（各各自供应应量和比比例、市市场最欢欢迎类型型、建筑筑形态比比例及接接受程度度、市场场空白点点。三、市场调调研部门门的组织织结构和和各自负负责内容容。我们公司的的市场研研展部的的信息部部，负责责

28、对各种种报刊杂杂志、学学术报告告信息综综合采集集和录用用，统计计房地产产广告；市场调调研部，分分区域踏踏街和个个案市调调，区域域踏街人人员人走走遍区域域中每一一条街，记记录公共共设施、竞竞争个案案等，个个案市调调人员则则冒充客客户对个个案进行行市场调调研。分成多个小小区域，对对每个区区域都有有区域踏踏街记录录，首先先在区域域图上划划出公共共设施、个个案，填填报区域域印象、建建筑形态态、绿化化状况、道道路、交交通、公公交线路路、商业业等，区区域的配配套、交交通、环环境状况况都是通通过区域域踏街而而来。调研：它的总栋数数、基地地面积、总总建筑面面积、土土地等级级、公建建面积、公公建率、用用途组合合

29、、环境境、交通通等是第第一张表表的内容容。如果是住宅宅，就有有住宅表表，对车车位、贷贷款年限限、楼层层、基价价、单价价范围、主主力总价价、房型型配比、建建材、设设备等列列表填报报。各种种情况详详细了解解后再进进行综合合分析，将将房型和和总价、工工期和销销售率、装装修和销销售等等等挂钩。还要做好销销售去化化分析，销销售状况况总分析析，包括括销售道道具、媒媒体、述述求卖点点，付款款方式、策策略等等等。【实例】某某项目位位于吴中中路，靠靠近虹桥桥镇、古古北新区区，毗邻邻虹桥高高尔夫球球场。面积14000000平方米米，容积积率1.3左右，作作为住宅宅小区的的用途很很明确。要要求我们们公司调研小区区的

30、建筑筑形态、房房型和比比例、面面积、客客源等等等。我们们迅速着着手整体体市场调调研，选选择了10个有竞竞争关系系的住宅宅小区个个案，比比如华光光、嘉信信、富丽丽、南国国等吴中中路、虹虹梅路、七七星路、莘莘庄、田田林周围围区域的的小区。踏踏街后发发现，该该小区生生活配套套不足，学学校、医医院不够够，交通通不便，但但总体较较适合建建造住宅宅小区。经经过个案案市调表表汇总，形形成区域综合分分析表，明明确告诉诉我们：这个区区域总建建筑面积积121100000平方米米，其中中高层11000000，小高高层980000，多层100000000平方米米，所以以这个区区域以多多层为主主，低层层（5层以下下）是

31、市市场空白白点；高高层总量量不大，但但销售不不理想，说说明该区区域对高高层有抗抗性；小小高层销销售68，可可以考虑虑；区域域住宅小小区整体体销售为为72，说说明小区区受欢迎迎。房型型与总价价关系分分析得出出：房型型总量集集中在两两房一卫卫，市场场空白点点是两房房两卫，且且现有192户销售售率100说明明该房型型非常受受欢迎；一房销销售不错错，适合合投资额额；三房房两卫销销售率较较高；大大房型销销势不错错。另外，根据据分析，这这一区域域需要总总价在25万40万元的的产品。面面积分析析得出：对厅、厨厨、卫要要求高；主力面面积在100130平方米米销售状状况很好好。区域域楼层朝朝向分析析得出，六六楼

32、积压压严重，肯肯定景观观朝向。同同时，个个案的付付款方式式全部有有银行贷贷款，没没有租金金付房款款。区域的客源源主要是是归国人人士，白白领阶层层，港澳澳台人员员，部分分企业为为员工购购买；本本地客源源集中在在徐汇、长长宁、卢卢湾、静静安、黄黄浦等区区，客户户关心小小区的配配套、环环境。我我们还发发展，该该区域所所有公共共设施、配配套都类类似，没没有特色色。最后的总结结是：1、该区域域住宅对对高层有有抗性，2、以多层层为主体体，3、小区住住宅形态的的销售在在上海最最好，4、房型以以两房一一卫为主主、三房房两卫次次之，5、两房一一卫而言言在25平方米米最佳，6、三房两两卫而言言厅在2535平方米米

33、好销，7、总体面面积控制制在80100、100120平方米米，8、总价在在3050万元符符合市场场购买力力。该区域还存存在一些些市场空空白点，如如：几乎乎没有低低层公寓寓，120140平方米米面积和两房房两卫及及一房很很少，特特色公建建配套不不够。我们的建议议是：1、建造错错落有致致的低层层公寓，损损失的容容积率通通过小高高层填补补。2、减少高高层总量量，3、面积配配比是，一一房占10，面面积4555平方米米；7590平方米米的占45，100120的占15，适适当加大大120140面积的的比例；两房一一卫占 15，重重点加大大两房两两卫比例例，三房房一卫减减少，加加大三房房两卫比比例，同同时有

34、四四房房型型比例。厅厅面积两两房的控控制在25平方，三三房的在在3035平方；厨房面面积89平方。同时建议公公建设施施有独创创性，设设小区巴巴士解决决交通，并并开办九九年制学学校解决决孩子上上学问题题。这个案案例说明明，房地地产产品品的房型型面积配配比、建建筑形态态甚至厅厅厨定位位等，都都是通过市市场调研研，由市市场告诉诉我们的的，并不不是由主主观决定定。第三章规划划景观浅析房地产产产品规规划的构构成与实实施策略略推销第二性性，物业业第一性性，迎合合市场的的产品规规划始终终是顺畅畅销售的的有力保保证。一、房地产产产品规规划的构构成房地产的产产品规划划可以通通过以下下两个方方面来理理解：第一方面

35、，简简称壳。它是是指单一一空间的的房型设设计和室室内的功功能规划划，以及及由其延延伸至整整个大楼楼或小区区的面积积（格局局）配比比，外观观造型（社社区环境境）和总总体功能能规划等等等。它第二方面面构成，简简称体。它包括括水、电电、煤、通通讯、装装潢、保保安和保保洁等等等各个方方面的最最基本功功能配置置二、房地产产产品规规划的实实施策略略首先，产品品规划应应该和客客源定位位相吻合合。客源定位虽虽然涉及及到客户户的职业业、年龄龄、生活活习俗等等各个方方面，但但最根本本的一条条便是客客户的收收入水平平，反映映到产品品上来，便便是房屋屋价格区区间。总总价的设设定其实实就是产产品规划划和客源源定位的的最

36、根本本的一条条标准。其次，产产品规划划还应该该顺应和和引导消消费时尚尚,挖掘和和满足客客户的潜潜在需求求。2城市景观观的构成成特性与与表现特特性构成城市景景观的素素材归纳纳有如下下三方面面：自然然素材、人人工素材材和事件件素材。自然素材是是指自然然的各种种地形、气气候、光光照、植植物、水水体、泥泥土、岩岩石及其其它自然然材料；人工素材主主要指建建筑物和和各种人人工设施施；事件素材是是指那些些正在发发生的视视觉事件件，如人人与动物物的活动动等。大树形成了了社区的的地标，使使社区景景观产生生层次并并丰富了了天际线线，整个个小区的的环境品品质也随随之大大大提高。3环境景观观-一个可可以做得得更好的的

37、卖点没有最好的的景观设设计，只只有最贴贴切的景景观设计计景观设计的的物美价价廉原则则最后，去理理清环境境景观的的几个功功能层次次：1、使用功功能层次次（主要要针对儿儿童与老老人）2、审美功功能层次次（主要要针对中中年人）3、生态功功能层次次4房地产卖卖点-园林设设计集中绿地突突出了公公共观赏赏价值，但但拉大了了与大多多数住户户之间的的距离，缺缺乏舒适适感和安安全感，也也不利于于住户之之间的沟沟通，而而面积适适中、均均衡分布布在各种种建筑之之间的组组团绿地地不仅可可以使更更多的窗窗户看得得到风景景，也增增加了居居民就近近休闲散散步的便便利；在在一定程程度上有有利于住住户之间间的沟通通，增强强社区

38、的的凝聚力力。5楼盘重要要卖点-社区环环境遮阳、防尘尘、防风、防声：它包括绿化化、围墙墙、大门门、活动动设施，各各种指示示标牌、水水景、浮浮雕、雕雕塑、灯灯光设施施、音响响设施等等.舒适环境的的八要素素：空气清清新，没没有污染染和臭味味；宁静，没没有噪声声；丰富多多彩的绿绿化；与水景景亲近；街道美美丽而整整洁；具有历历史文化化古迹；有适于于人们散散步的场场所和空空间；有游乐乐设施。其其中，人人们对安安静、空空气、绿绿化6房价“三三套车”-轨道交交通、绿绿地、水水景“规划是金金，绿地地是银”的开发发理念凸凸现，7选房关注注园林、会会所倡导健康生生活方式式。8住宅:培培育生态态住宅概概念生态住宅的的特征概概括起来来有四点点，即舒舒适、健健康、高高效和美美观。9多功能立立体生态态楼多功能立体体生态楼楼是一种种集人居居环境、生生态环境境、节能能新科技技产品、新新型建筑筑及材料料为一体体的新型型建筑形形式。