晋中市物业管理办法33865.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.晋中市物业管理办法第一章 总 则第一条为为了规范范全市物物业管理理活动，维维护业主主（物业业使用人人）和物物业服务务企业的的合法权权益，提提高物业业服务质质量，改改善人民民群众的的生活和和工作环环境，根根据中中华人民民共和国国物权法法、中中华人民民共和国国物业管管理条例例和山山西省物物业管理理条例等等有关法法律、法法规规定定，结合合本市实实际，制制定本办办法。第二条本本办法适适用于本本市行政政区域内内的物业业管理活活动。本办法所称称物业管管理，是是指业主主通

2、过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。第三条物物业管理理应当坚坚持专业业服务、业业主自治治和社区区管理相相结合的的原则，通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争机机制选择择物业服服务企业业，构建建诚实信信用、竞竞争有序序、服务务规范的的物业管管理秩序序。第四条新新建住宅宅物业项项目应当当实行物物业管理理。难以实施社社会化、市市场化、专专业化管管理的老老旧住宅宅小区和和零散住住宅小区区，市、县县（区、市市）人民民政府、开

3、开发区管管委会应应当建立立政府扶扶持机制制，加强强小区基基础配套套设施设设备改造造，推进进实施社社区管理理、专项项服务、业业主自管管相结合合的日常常管理服服务，建建立健全全应急抢抢修等保保障制度度，保障障居民基基本生活活秩序。提倡机关、企企（事）业业等单位位推行物物业管理理。第五条市市、县（区区、市）政政府、开开发区管管委会应应当将物物业服务务行业作作为新兴兴服务业业予以扶扶持和培培育，积积极推进进物业管管理市场场化、专专业化、社社会化进进程。制定物业管管理财政政扶持政政策，鼓鼓励物业业服务企企业为老老旧住宅宅小区提提供专业业的物业业管理服服务；鼓鼓励物业业服务企企业运用用网络信信息化等等新技

4、术术加强管管理，提高物物业服务务水平。第六条物物业管理理实行市市、县（区区、开发发区）、街街道（乡乡镇）、社社区（村村）四级级管理体体制，构构建分级级负责、综综合协调调的物业业管理机机制，共共同推进进物业管管理的健健康发展展。市人民政府府房地产产行政主主管部门门负责全全市物业业管理活活动的监监督管理理工作。县（区、市市）人民民政府、开开发区管管委会房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作，接接受市人人民政府府房地产产行政主主管部门门的指导导和监督督。街道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当设立立物业管管理专职职机构，配配备专职职管理人人员，负负责指导导业主

5、大大会、业业主委员员会的成成立、选选举、换换届和备备案工作作，监督督业主、业业主大会会、业主主委员会会开展自自治管理理活动，协协调处理理业主、业业主大会会、业主主委员会会、物业业服务企企业之间间的矛盾盾纠纷。社区（村）负负责辖区区内业主主大会、业业主委员员会的日日常指导导监督工工作，参参与业主主大会成成立、业业主委员员会选举举、物业业服务项项目考评评等相关关工作。物业管理工工作纳入入政府年年度任务务目标考考核体系系。第七条县县（区、市市）人民民政府、开开发区管管委会应应当加强强对本行行政区域域内物业业管理工工作的领领导，建建立物业业管理联联席会议议制度，健健全物业业管理争争议化解解和纠纷纷处理

6、工工作机制制，协调调解决物物业管理理中的重重大问题题。联席会议由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）、社社区、房房地产、价价格、公公安、民民政、司司法、环环保、城城市管理理、工商商、质监监、人防防等部门门以及物物业服务务企业、业业主委员员会或业业主代表表等单位位和人员员参加，由由县（区区、市）人人民政府府、开发发区管委委会召集集，也可可以委托托街道办办事处（乡乡镇人民民政府）召召集。第八条房房地产、价价格、公公安、民民政、司司法、环环保、城城市管理理、工商商、质监监、人防防等行政政管理部部门和城城市管理理综合执执法机关关等应当当按照法法定职责责加强物物业管理理区域内内房屋安安全、物物业服务务收费

7、、治治安消防防、秩序序维护、环环境卫生生、房屋屋和设施施设备维维护使用用等方面面的监督督管理，建建立违法法行为投投诉登记记制度，依依法处理理物业管管理区域域内的违违法行为为。法律律、法规规没有规规定或者者规定不不明确的的，由市市、县（区区、市）人人民政府府、开发发区管委委会确定定。供水、排水水、供电电、供气气、通讯讯、有线线电视等等专营服服务单位位应当按按照相关关规定和和合同约约定，做做好物业业管理区区域内的的专项服服务。第二章 业主、业业主大会会、业主主委员会会第九条房房屋的所所有权人人为业主主，在物物业管理理活动中中享有法法律、法法规规定定的权利利，履行行法律、法法规规定定的义务务。尚未依

8、法办办理房屋屋所有权权登记，但但基于买买卖、赠赠与、拆拆迁补偿偿等已经经合法占占有该房房屋的，在在物业管管理活动动中可以以享有法法律法规规规定的的业主权权利，并并承担相相应义务务。物业的承租租人或者者实际使使用物业业的其他他人为物物业使用用人。物业使用人人违反法法律、法法规的规规定和管管理规约约的约定定，有关关业主应应当承担担连带责责任。第十条物物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会。业主大会应应当代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。一个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。第十一条物业管管理区域域具备法法律、法法规规定定条件的的，街道道办事处

9、处（乡镇镇人民政政府）应应当组织织成立首首次业主主大会会会议筹备备组，首首次业主主大会会会议筹备备组由业业主代表表、建设设单位代代表、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）代代表和社社区（村村）代表表组成。房房地产行行政主管管部门应应当予以以政策指指导，建建设单位位和物业业服务企企业应当当配合筹筹备组开开展工作作。筹备组负责责下列工工作：（一）确认认并公示示业主身身份、业业主人数数以及所所拥有的的专有部部分面积积；（二）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；（三）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则； （四）依法法确定首首次业主主大会会会议表决决规则；（五）制定定业

10、主委委员会委委员候选选人产生生办法，确确定业主主委员会会委员候候选人名名单；（六）制定定业主委委员会选选举办法法；（七）完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。筹备组应当当自成立立之日起起30日内，在在物业所所在地房房地产行行政主管管部门的的指导下下，由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）组组织业主主召开首首次业主主大会会会议。第十二条 首次业业主大会会会议的的筹备经经费由建建设单位位承担。建建设单位位应当在在物业项项目预（销销）售前前一次性性向街道道办事处处(乡镇人人民政府府)预缴筹筹备经费费，由街街道办事事处(乡镇人人民政府府)代收代代管。预缴标准为为物业管管理区域域内总建建筑面

11、积积5万平方方米以下下(含5万平方方米)的1万元，5至10万平方方米(含10万平方方米)1.5万元，10至20万平方方米(含20万平方方米)2万元，20万平方方米以上上的3万元。筹备经费的的使用应应坚持合合理节俭俭、专户户储存、专专款专用用、多退退少补的的原则。第十三条业主委委员会由由业主大大会选举举产生，是是业主大大会的执执行机构构。业主主委员会会的人数数应当是是5至15人的单单数，业业主委员员任期为为3至5年，可可以连选选连任。业主委会员员委员应应当是本本物业管管理区域域内的业业主，并并符合下下列条件件：（一）具有有完全民民事行为为能力；（二）遵守守国家有有关法律律、法规规；（三）遵守守业

12、主大大会议事事规则、管管理规约约，模范范履行业业主义务务；（四）热心心公益事事业，责责任心强强，公正正廉洁；（五）具有有一定的的组织能能力；（六）具备备必要的的工作时时间；（七）法律律法规规规定应当当具备的的其他条条件。本人及其近近亲属或或其他利利害关系系人在本本物业管管理区域域物业服服务企业业或者该该企业的的关联企企业任职职的，不不得担任任业主委委员会委委员。第十四条业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，履履行下列列职责：（一）执行行业主大大会的决决定和决决议；（二）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理实施施情况；（三）与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同；（

13、四）及时时了解业业主（物物业使用用人）的的意见和和建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（五）监督督管理规规约的实实施；（六）督促促业主交交纳物业业服务费费及其他他相关费费用；（七）组织织和监督督专项维维修资金金的筹集集和使用用；（八）调解解业主之之间因物物业使用用、维护护和管理理产生的的纠纷；（九）业主主大会赋赋予的其其他职责责。第十五条业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日内，持持下列文文件征求求街道办办事处(乡镇人人民政府府)备案意见见并报物物业所在在地的县县（区、市市）、开开发区管管委会房房地产行行政主管管部门备备案：（一）业主主委员会会选举情情况和业业主

14、委员员会成员员的基本本情况； （二）业主主大会议议事规则则、业主主管理规规约等； （三）业主主大会会会议记录录和会议议决定； （四）业主主委员会会工作规规则； （五）业主主委员会会成立（换换届）备备案表；（六）业主主大会决决定的其其他重大大事项。市、县（区区、市）、开开发区房房地产行行政主管管部门可可结合实实际，制制定业主主大会议议事规则则和管理理规约的的示范文文本。第十六条业主大大会会议议选举产产生出新新一届业业主委员员会之日日起10日内，前前任业主主委员会会应当在在街道办办事处(乡镇人人民政府府)、社区区（村）的的监督下下，将其其保管的的有关凭凭证、档档案等文文件资料料、印章章及其他他属于

15、全全体业主主共有的的财物，移移交给新新一届业业主委员员会，并并办理书书面交接接手续；逾期不不移交或或损毁的的，承担担相应的的法律责责任。第十七条召开业业主委员员会会议议，应当当告知相相关的社社区（村村），并并听取社社区（村村）的建建议。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关社区（村村）依法法履行自自治管理理职责，支支持社区区（村）开开展工作作，并接接受其指指导和监监督。第十八条业主委委员会未未按业主主大会议议事规则则的规定定组织召召开业主主大会定定期会议议，或者者发生应应当召开开业主大大会临时时会议情情况，业业主委员员会不履履行组织织召开会会议职责责的，街街道办

16、事事处（乡乡镇人民民政府）可可以责令令业主委委员会限限期召开开；逾期期仍不召召开的，可可以由物物业所在在地的社社区（村村）在街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的的指导监监督下组组织召开开。第十九条经业主主委员会会三分之之一以上上委员提提议召开开业主委委员会会会议的，应应当召开开业主委委员会会会议。主主任、副副主任无无正当理理由不召召集业主主委员会会会议的的，由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）组组织召开开或指定定一名委委员召集集主持业业主委员员会会议议。业主委员会会会议应应有过半半数的委委员出席席，作出出的决定定必须经经全体委委员半数数以上同同意。业主委员会会委员不不得委托托他人出出席业主主委

17、员会会会议。第二十条业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定侵害业业主合法法权益的的，受侵侵害的业业主可以以依法请请求人民民法院予予以撤销销。业主委员会会不得决决定依法法应当由由业主大大会决定定的事项项。业主委员会会超越职职权作出出决定，或或者作出出与本物物业管理理区域物物业管理理无关的的决定，由由签字同同意该决决定的委委员承担担相应的的法律责责任。第二十一条条业主主委员会会委员不不得有下下列行为为：（一）索取取、非法法收受建建设单位位、物业业服务企企业或者者有利害害关系业业主提供供的利益益或者报报酬；（二）向为为本物业业管理区区域提供供服务的的物业服服务企业业承揽、介介绍涉及及本物业业管理区

18、区域经营营、管理理等相关的的业务；（三）违反反物业服服务合同同的约定定，拒交交或拖欠欠物业服服务费用用，或利利用职务务之便要要求物业业服务企企业减免免物业服服务费；（四）泄露露业主相相关信息息；（五）挪用用、侵占占业主共共有财产产；（六）其他他损害业业主共同同利益或或者可能能影响公公正履行行职务的的行为。业主委员会会委员违违反前款款规定的的，由业业主委员员会决定定中止其其成员职职务，并并提请业业主大会会会议终终止其成成员职务务。第二十二条条有下下列情况况之一的的，业主主委员会会委员资资格自行行终止：（一）因物物业转让让、灭失失等原因因不再是是业主的的；（二）丧失失民事行行为能力力的；（三）依法

19、法被限制制人身自自由的；（四）在本本物业管管理区域域物业服服务企业业或者该该企业的的关联企企业中任任职的；（五）法律律、法规规以及管管理规约约规定的的其他情情形。第二十三条条业主主委员会会任期届届满前3个月，物物业所在在地的街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当组织织召开业业主大会会会议，进进行换届届选举，并并在上届届业主委委员会任任期届满满前选举举产生新新一届业业主委员员会。第二十四条条业主主委员会会任期届届满未能能选举产产生业主主委员会会或者业业主委员员会委员员人数不不足总数数的二分分之一或或者业主主委员会会不能正正常开展展工作的的，新一一届业主主委员会会产生之之前，可可以由物物业所在在

20、地的社社区（村村）在街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的的指导和和监督下下，代行行业主委委员会的的职责，相相关档案案资料、印印章及其其他财物物可以由由社区（村村）代为为管理。第二十五条条业主主委员会会应建立立信息公公开制度度，设立立信息公公示栏及及工作意意见箱，定定期公布布工作情情况，接接受业主主监督。业主可以查查阅业主主委员会会工作资资料，并并有权就就涉及自自身利益益的事项项向业主主委员会会提出质质询，业业主委员员会应当当予以答答复。第三章 物业服服务企业业第二十六条条一个个物业管管理区域域由一个个物业服服务企业业提供物物业服务务。物业服务企企业应当当按照有有关规定定取得资资质证书书，并在在

21、资质等等级许可可的范围围内从事事物业服服务活动动。从事物业管管理的人人员应当当按照规规定取得得职业资资格证书书。不得伪造、涂涂改、转转让、出出租、转转借资质质证书和和资格证证书。第二十七条条已成成立业主主大会的的物业管管理区域域，经专专有部分分面积占占建筑物物总面积积过半数数且人数数占总人人数过半半数的业业主同意意，可以以根据物物业特点点自行决决定选聘聘物业服服务企业业的资质质等级及及服务内内容。业主委员会会应当依依据法律律、法规规的规定定与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同。第二十八条条物业业服务企企业应当当将下列列信息在在物业管管理区域域内物业业服务收收费地点点的显著

22、著位置公公开并及及时更新新：（一）企业业营业执执照、资资质证书书、服务务投诉电电话；（二）物业业服务内内容、物物业服务务标准、收收费项目目及标准准、计费费方式、收收费依据据等有关关事项；（三）房地地产、价价格、公公安、规规划、城城市管理理、工商商、环保保、质量量监督等等行政管管理部门门的投诉诉举报电电话。第二十九条条物业业服务企企业应当当按照有有关法律律、法规规和物业业服务合合同规定定以及有有关物业业服务行行业技术术标准提提供专业业化的服服务，不不得降低低服务标标准或者者减少服服务项目目。第三十条物业服服务企业业对服务务期间因因改造、维维修、保保养有关关物业或或者配置置固定设设施设备备而形成成

23、的下列列技术资资料，应应当建档档保存：（一）物业业管理区区域内的的房屋主主体承重重结构部部位、走走廊通道道、楼梯梯间、电电梯井、物物业服务务用房、房房屋外墙墙面等共共用部位位档案及及其维修修、养护护记录；（二）物业业管理区区域内的的给排水水管道、水水箱、加加压水泵泵、电梯梯、天线线、照明明设施、供供电线路路、燃气气管道、消消防设施施、安防防监控、沟沟渠、池池、井、公公益性文文体设施施等共用用设施设设备档案案及其运运行、维维修、养养护记录录；（三）物业业服务企企业或者者建设单单位与相相关专营营单位签签订的供供水、供供电、供供气、通通讯、有有线电视视、网络络、垃圾圾清运等等书面协协议；（四）住宅宅

24、装饰装装修管理理资料；（五）物业业服务活活动中形形成的与与业主利利益相关关的其他他重要资资料。第三十一条条房地地产行政政主管部部门应当当建立物物业服务务企业信信用信息息系统，对对物业服服务企业业、物业业服务项项目实行行动态考考核考评评管理，考考核考评评结果计计入物业业服务企企业信用用档案，作作为企业业信用等等级评价价、资质质升级、物物业管理理招投标标、物业业管理项项目创优优达标等等活动评评审的依依据。公安、质监监、消防防、税务务、供电电等部门门和单位位，应当当提供相相关业主主、业主主委员会会、物业业服务企企业违法法违规行行为记录录或物业业服务项项目年度度专项考考评结果果。第三十二条条市房房地产

25、行行政主管管部门负负责三级级物业服服务企业业资质证证书的颁颁发管理理及二级级以上企企业的资资质申报报审核工工作。一级、二级级及本市市三级资质质的物业业服务企企业，可以在全全市范围围内从事事物业服服务活动动；非本本市登记记注册的的一级、二二级资质质物业服服务企业业在本市市从事物物业服务务活动的的，应当当在本市市设立分分公司；非本市市三级（含含暂定）资资质的，应应当在本本市申请请资质。物业服务活活动应当当接受物物业所在在地市（县县、市）房地产行政主管部门的监督管理。第三十三条条从事事物业服服务的人人员应当当按照有有关规定定，参加加物业管管理相应应的职业业教育培培训。物业服务企企业的电电力、锅锅炉、

26、电电梯、消消防、高高空作业业等从业业人员，应应当具备备相应的的从业资资格。物物业服务务企业委委托或聘聘用具备备相应资资质的单单位及个个人，应应当明确确各自的的安全管管理责任任和义务务。第四章 前期物物业管理理第三十四条条前期期物业管管理是指指业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，由由建设单单位选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业实施施的物业业管理。第三十五条条住宅宅及同一一物业管管理区域域内非住住宅的建建设单位位，应当当通过招招投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业；投标人人少于3个或者者住宅规规模较小小的，经经物业所所在地房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用

27、协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。提倡其他物物业的建建设单位位通过招招投标的的方式，选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。第三十六条条住宅宅及同一一物业管管理区域域内非住住宅的建建设单位位，应当当在物业业预（销销）售前前按照规规定完成成物业服服务项目目招标工工作，并并向房地地产行政政主管部部门备案案。建设单位与与物业服服务企业业应当参参照前前期物业业服务合合同（示示范文本本）签签订前期期物业服服务书面面合同。第三十七条条建设设单位在在预（销销）售物物业前，应应当制定定临时管管理规约约，将临临时管理理规约、前期物业服务企业的资质等级、服务标准和收费标准等作为物业买卖合同的附

28、件；物业买受人应当对遵守临时管理规约、认可前期物业服务等作出书面承诺。第三十八条条建设设单位应应当按照照建设工工程规划划要求，配配建不少少于总建建筑面积积千分之之三至千千分之五五的物业业管理用用房（包包括业主主委员会会工作用用房）。未未按规定定配建的的，不予予竣工备备案。物业管理用用房配建建的面积积和位置置，应当当有利于于物业管管理服务务活动的的开展。建建设单位位应当在在申报新新建物业业项目规规划时，征征求物业业所在地地房地产产行政主主管部门门的意见见，以确确定物业业管理用用房的面面积、位位置。分期开发的的物业服服务项目目，不能能足额提提供当期期物业服服务用房房的，建建设单位位应当提提供临时时

29、物业服服务用房房。物业服务用用房应当当具备水水、电、暖暖等基本本使用条条件。第三十九条条依法法应当属属于全体体业主共共有的物物业管理理用房、公公共厕所所、机动动车停车车场（库库）、永永久性自自行车库库等配套套设施，任任何单位位和个人人不得买买卖或抵抵押；未未经业主主大会同同意，不不得占用用或者改改作他用用。建设单位在在申请房房屋所有有权初始始登记时时，应当当将前款款规定的的配套设设施一并并申请登登记，由由房屋登登记机构构在房屋屋登记簿簿上予以以记载，不不颁发房房屋权属属证书。第四十条前期物物业服务务合同约约定期限限届满，未未成立业业主大会会或者业业主大会会未作出出选聘或或续聘前前期物业业服务企

30、企业的决决定，前前期物业业服务企企业自愿愿按照不不低于原原合同约约定的服服务标准准且不高于于原合同同约定的的收费标标准继续续提供服服务的，可可以继续续服务至至业主大大会作出出选聘或或续聘决决定为止止。第四十一条条建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围承承担物业业服务项项目的保保修责任任，其他他项目的的保修期期限由建建设单位位和施工工单位在在施工合合同中约约定。第五章 物业管管理服务务第四十二条条物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务，收收取物业业服务费费，接受受业主（物物业使用用人）、业业主大会会和业主主委员会会的监督督。物业服务合合同的约约定对

31、物物业服务务企业和和全体业业主（物物业使用用人）具具有约束束力。物业服务企企业应当当定期听听取业主主（物业业使用人人）、业业主大会会和业主主委员会会的意见见和建议议，配合合社区（村村）做好好相关管管理工作作。第四十三条条物业业服务合合同应当当包括下下列内容容：（一）物业业基本情情况；（二）物业业服务的的内容与与质量；（三）物业业服务费费用；（四）物业业的经营营与管理理；（五）物业业的承接接验收；（六）物业业的使用用维护；（七）专项项维修资资金；（八）违约约责任；（九）其他他事项。物业服务合合同只能能约定属属于民事事服务内内容的事事项，不不得约定定由物业业服务企企业行使使应当由由行政管管理部门门

32、行使的的行政管管理职责责。第四十四条条 物业服服务合同同期限届届满3个月前前，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会决定定续聘或或者另行行选聘物物业服务务企业，并并书面报报告物业业所在地地房地产产行政主主管部门门、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）和和社区（村村）。物业服务企企业应当当自物业业服务合合同终止止之日起起10日内，向向业主委委员会移移交相关关档案资资料。第四十五条条实行行物业管管理重大大事件报报告制度度。 物业管理区区域内发发生下列列情况之之一的，物物业服务务企业应应当按照照应急管管理有关关规定启启动应急急响应程程序，向房地地产行政政主管部部门、街街道办事事处(乡镇人人民政府府)

33、及社区区（村）、相相关专营营单位等等进行报报告，并并采取措措施： （一）发生生火灾、水水患、爆爆炸或者者自然灾灾害等造造成人身身伤亡或或者危及及建筑物物安全的的；（二）建筑筑物及其其附属设设施设备备发生安安全隐患患，且依依靠自身身能力难难以排除除，可能能危及业业主、物物业使用用人及建建筑物安安全的； （三）物业业服务人人员拟集集体撤离离物业管管理区域域，造成成物业服服务中断断，严重重影响业业主和物物业使用用人正常常生活的的；（四）发生生群体性性事件；（五）发生生业主、物物业使用用人非正正常重大大伤亡事事件；（六）其他他严重影影响业主主、物业业使用人人正常生生活的事事件。第四十六条条物业业服务企

34、企业可以以在房地地产行政政主管部部门的指指导下，按按照自愿愿原则，加加入市物物业协会会。市物业协会会应当按按照国家家和省有有关规定定，建立立和完善善物业服服务企业业以及物物业服务务从业人人员自律律制度，组组织业务务培训，协协助政府府有关部部门调解解物业服服务矛盾盾纠纷，配配合房地地产行政政主管部部门建立立健全信信用档案案，加强强行业诚诚信自律律建设，促促进行业业健康发发展。第四十七条条物业业管理实实行有偿偿服务，遵遵循合理理、公开开以及收收费标准准与服务务标准相适适应的原原则。住宅前期物物业服务务、保障障性住房房物业服服务收费费执行政政府指导导价；非非住宅物物业服务务和业主主大会成成立后的的住

35、宅物物业服务务收费实实行市场场调节价价。物业服务费费按房屋屋建筑面面积计收收，可按按月、季季、年收收取，也也可预收收，但预预收期限限最长不不得超过过12个月。物业服务企企业不得得擅自设设立收费费项目和和标准。第四十八条条业主主（物业业使用人人）应当当根据物物业服务务合同的的约定，按按时足额额交纳物物业服务务费。未未按时足足额交纳纳的，物物业服务务企业有有权要求求限期交交纳。拒拒不交纳纳物业服服务费的的，物业业服务企企业可以以要求业业主委员员会协助助催交，也也可以向向物业所所在地街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区（村村）申请请调解，或或者向人人民法院院提起诉诉讼。业主与物业业使用人人约定

36、由由物业使使用人交交纳物业业服务费费的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。第四十九条条已竣竣工但尚尚未出售售或者尚尚未交付付给物业业买受人人的物业业，其物物业服务务费由建建设单位位全额交交纳；已已交付给给物业买买受人的的物业，其其物业服服务费由由买受人人全额交交纳。业主转让物物业时，应应当告知知物业服服务企业业并及时时结清物物业服务务等费用用。物业服务企企业不得得以停水水、停电电等方式式催缴物物业服务务等费用用。第五十条供水、供供电、供供热、供供气、通通信、有有线电视视、生活活垃圾处处理等专专营服务务单位应应当直接接向最终终用户收收取费用用。不得得强制物物业服务务企业代代收上述述费用，也

37、也不得因因物业服服务企业业拒绝代代收而停停止提供供服务。委托物业服服务企业业收费的的，应当当签订书书面委托托协议，物物业服务务企业可可向委托托单位收收取手续续费，但但不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用。专营服务单单位应按按照发票票使用管管理规定定，为物物业服务务企业向向业主开开具相关关发票提提供便利利条件。住宅物业区区域内共共用设施施设备的的维护管管理、保保洁、绿绿化等物物业服务务过程中中的用水水、用电电、用气气、用热热等价格格应当按按照国家家及省价价格主管管部门的的规定执执行。第五十一条条业主主（物业业使用人人）使用用物业，应应当遵守守法律、法法规和规规章的规规定，在在供水、排排水、通

38、通风、采采光、通通行、维维修、装装饰装修修、环境境卫生、环环境保护护等方面面，按照照有利于于物业的的安全使使用、维维修养护护的原则则，处理理相邻关关系。 物业服务企企业对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行维修修、养护护时，相相关业主主（物业业使用人人）应当当给予配配合。 物业服务企企业应当当对相关关部门进进入物业业管理区区域履行行职责提提供便利利条件并并予以积积极配合合。第五十二条条业主主（物业业使用人人）对房房屋进行行装饰装装修时，应应当遵守守有关规规定。物业服务企企业应当当将房屋屋装饰装装修中的的禁止行行为和注注意事项项书面告告知业主主（物业业使用人人）、装装修企业业，并签签订装饰饰

39、装修协协议。协协议应当当包括下下列内容容：（一）装饰饰装修工工程的实实施内容容；（二）装饰饰装修工工程的实实施期限限；（三）允许许施工的的时间；（四）废弃弃物的清清运与处处置；（五）住宅宅外立面面设施及及防盗窗窗的安装装要求；（六）其他他需要约约定的禁禁止行为为和注意意事项；（七）管理理服务费费用；（八）违约约责任；（九）其他他需要约约定的事事项。 物业服务企企业应当当加强对对装饰装装修活动动的检（巡巡）查，对对业主违违反有关关规定的的行为及及时进行行劝导、制制止，劝劝导、制制止无效效的，应应当及时时向相关关行政主主管部门门报告。物业服务企企业应当当为业主主装饰装装修提供供必要的的便利条条件，

40、不不得参与与、支持持、纵容容有关人人员强制制向业主主销售、搬搬运装饰饰装修材材料、家家居物品品。第六章 物业的的使用与与维护第五十三条条物业业管理区区域划分分，以建建设工程程规划许许可证批批准的范范围为基基础，遵遵循相对对集中、便便于管理理的原则则，综合合考虑供供热、供供水等相相关配套套设施设设备及社社区建设设等因素素，应当当遵守下下列规定定：（一）新建建住宅小小区，包包括分期期建设的的，按照照小区整整体规划划设施范范围划分分为一个个物业管管理区域域；（二）非住住宅物业业及单幢幢商住楼楼宇具有有独立共共用设施施设备，能能够封闭闭管理的的，划分分为一个个物业管管理区域域；（三）根据据城市详详细规

41、划划，确定定整合为为一个居居住区或或者组团团的，划划入一个个物业管管理区域域；（四）地理理上自然然连接、规规模较小小的住宅宅小区，经经各区域域中专有有部分面面积占建建筑物总总面积过过半数且且人数占占总人数数过半数数的业主主同意划划分为一一个物业业管理区区域的，可可以调整整为一个个物业管管理区域域；（五）经自自然分割割或者习习惯形成成的两个个以上相相对独立立区域，能能明确分分清共用用配套设设施设备备管理维维护责任任，并经经各区域域中专有有部分面面积占建建筑物总总面积过过半数且且人数占占总人数数过半数数的业主主同意划划分为多多个物业业管理区区域的，可可以调整整为多个个物业管管理区域域。第五十四条条

42、新建建建设项项目开工工建设前前，建设设单位应应当持房房地产开开发项目目核准或或备案文文件、土土地使用用证、建建设用地地规划许许可证、项项目规划划设计方方案等资资料向本本辖区房房地产行行政主管管部门提提出物业业管理区区域划分分书面申申请。房地产行政政主管部部门应当当按照本本办法第第五十三三条规定定，在征征求街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、社社区（村村）意见见后划定定物业管管理区域域，并书书面告知知建设单单位。建设单位销销售物业业，应当当将物业业管理区区域四至至界限在在物业买买卖合同同中明示示。第五十五条条已经经建成并并交付的的物业，尚尚未划定定物业管管理区域域或者需需要调整整物业管管理区域域

43、的，其其所在街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区（村村）应当当在征求求业主意意见后，向向房地产产行政主主管部门门提出划划分或者者调整物物业管理理区域书书面申请请。房地产行政政主管部部门应当当按照本本办法第第五十三三条规定定，划定定或者调调整物业业管理区区域，并并予以公公示。第五十六条条物业业管理区区域不得得有下列列行为： （一）损坏坏房屋承承重结构构、主体体结构和和房屋外外貌； （二）擅自自占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场场地； （三）私圈圈、私占占、私建建停车场场地； （四）擅自自设置摊摊点或者者集贸市市场； （五）随意意倾倒或或者堆放放垃圾、杂杂物； （六）侵占占绿地，毁毁

44、坏花草草树木，损损坏园林林设施； （七）擅自自在建（构构）筑物物屋顶、外外墙上安安装、放放置、悬悬挂、张张贴物品品或者涂涂写、刻刻画； （八）违反反规定排排放噪声声或者故故意制造造噪声干干扰他人人正常生生活； （九）违反反有关规规定排放放超标准准噪音和和有毒有有害物质质，存放放易燃、易易爆、剧剧毒或者者含有放放射性物物品； （十）违反反规定停停放车辆辆或者不不按照规规定行车车路线行行驶； （十一）违违反规定定饲养动动物； （十二）其其他违反反法律、法法规和管管理规约约的行为为。第五十七条条街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、社社区（村村）或者者物业服服务企业业（管理理单位）应当对物业管理区域内

45、违反本办法第五十六条规定的行为进行巡查。发现违法行为的，应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告。有关行政主主管部门门在物业业管理区区域内的的具体管管理职责责分工，按按照有关关法律、法法规规定定执行。建筑共用部部位和共共用设施施设备，不不得擅自自改变用用途。 利用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营的的，应当当事先征征得相关关业主、业业主大会会、物业业服务企企业的同同意，并并不得影影响物业业正常使使用功能能和业主主的正常常生活。经经营所得得收益应应当主要要用于补补充专项项维修资资金，也也可以按按照业主主大会的的决定使使用。第五十九条条住宅宅小区内内规

46、划建建设的专专用车库库和停车车场（位位），由由物业服服务企业业提供服服务的，可可以按照照规定收收取车辆辆停放服服务费。物业管理区区域内的的机动车车停车场场（库、位位），应应当首先先满足本本物业管管理区域域内的业业主（物物业使用用人）使使用。业主对机动动车辆保保管有特特殊要求求的，由由业主和和物业服服务企业业另行签签订机动动车辆保保管合同同。第六十条业主应应当按照照国家有有关规定定交存住住宅专项项维修资资金，用于物物业保修修期满后后共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、改改造，不不得挪作作他用。第六十一条条房地地产行政政主管部部门应当当根据建建筑安装装工程造造价，合合理确定定、调整整、公

47、布布每平方方米建筑筑面积交交存首期期住宅专专项维修修资金的的数额，并并及时公公布。建设单位出出售房屋屋时，应应当按照照标准向向业主代代收首期期住宅专专项维修修资金并并交存至至物业所所在地房房地产行行政主管管部门设设立的住住宅专项项维修资资金专户户。未按规定交交存首期期住宅专专项维修修资金的的，建设设单位不不得将房房屋交付付买受人人。住宅专项维维修资金金分户账账面余额额不足首首期交存存额百分分之三十十的，应应当按照照规定续续交。第六十二条条物业业服务合合同期限限届满3个月前前，业主主大会和和业主委委员会应应当选聘聘或者续续聘物业业服务企企业。业主、业主主大会依依法选聘聘新的物物业服务务企业的的，应当当书面通通知解聘聘原物业业服务企企业。原原物业服服务企业业应当在在收到解解聘通知知之日起起10日内与与业主、业业主大会会或业主主委员会会办理移移交手续续并退出出物业管管理区域域；新聘聘物业服服务企业业应当在在原物业业服务企企业退出出物业管管理区域域后，与与业主、业业主大会会或业主主委员会会办理交交接手续续并进驻驻物业管管理区域域。原物业服务务企业拒拒不按规规定退出出物业管管理区域域的，业业主、业业主委员员会、新新聘物业业服务企企业可以以通过房房地产行行政主管管部门或或者司法法途径要要求原物物业服务务企业退退出物业业管理区区