置业55号院项目5AHOUSE定位全案策划12(1)47810185919.docx

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1、 xx置业555号院项项目5A HOUSSE定位全全案策划目 录录l 房地产总体体市场走势势l 市调综述l 5A HOOUSE概概念引入l 莲湖路555号院项目目概况l 莲湖路555号院四度度分析l 莲湖路555号院操作作的总体思思路l 市场定位l 入市时机分分析l 针对项目的的规划措施施l 销售目标及及整体推广广思路l 推案计划l 莲湖路555号院20003年20044年度广告告策略房地产总体体市场走势势首先：西安安近期地产产行业走势势整体看好好今年第三季季度西安市市房地产市市场继续保保持稳定、快快速的发展展态势。房房地产开发发投资稳步步增长，市市场需求日日渐旺盛，商商品房销售售面积继续续高

2、速增长长，销售额额大幅增加加，市场成成交活跃，商商品房价格格微幅上涨涨，空置量量持续减少少。同时随着住住房制度改改革和货币币分房政策策的实施以以及居民收收入的稳定定增长，住住房的有效效需求增多多，一些潜潜在需求也也浮出水面面，为楼市市创造了越越来越多的的需求空间间，这些都都为西安房房地产的健健康成长提提供了扎实实、稳固的的基础。其次：中小小户型，尤尤其是小户户型楼盘成成为市场新新亮点自去年起我我市中小户户型楼盘的的开发量及及销售量迅迅速上升，特特别是40060平平米小户型型楼盘成为为市场新的的亮点。据据市场现状状分析，目目前无论是是已开发的的、正开发发的还是准准备开发的的小户型楼楼盘都呈现现出

3、热销甚甚至抢销的的局面，都都取得了骄骄人的销售售业绩。市调综述为了对小户户型的需求求现状和购购房者的关关注点有进进一步的了了解，我们们对西安市市的年轻一一族和目标标消费群体体作了抽样样调查，被被调查的个个体对象年年龄在200岁到355岁之间，220至255岁者占到到48.88%；266至30岁岁者占到了了33.22%。他们们中的大部部分处于单单身、独居居或未婚状状态，涉及及到即将毕毕业的大学学生、机关关公务员、服服务行业、媒媒体、自由由职业者等等，大部分分调查对象象的收入在在10000元到40000元左左右。调查对象主主要集中在在工作时间间不长，但但所受教育育较高，有有一定抱负负的年轻人人。调

4、查者者多数是作作为住家来来选择，选选择城外的的有31.6%，投投资者都将将选择城内内市中心的的小户型楼楼盘。在本本次调查的的被访者中中，无论他他们是需要要购买300平米、440平米还还是50平平米的小户户型房屋，大大部分人都都希望开发发商提供适适合2人居居住的空间间设计，这这一比例达达到了600.3%。另另外，有225.2%的被访者者选择1人人使用，114.6%选择3人人及以上使使用。对小户型的的偏爱女性性高于男性性，在选择择小户型自自住的受访访者中，女女性所占比比例为544.3%，略略高于男性性的45.7%。男男性更愿意意购买面积积较大的户户型，而相相比较而言言，女性的的收入普遍遍低于同年年

5、龄段的男男性，且社社会对女性性在住房方方面的要求求比较宽容容，同时她她们也比男男性更需要要一种安全全感、稳定定感。几乎所有的的调查者认认为，小户户型住房必必须有便捷捷的公共交交通，被调调查者选择择小户型住住房，一是是因为小户户型住房的的总价款低低，二是工工作时间不不久积蓄少少，所以便便捷的交通通将十分重重要。或者者是作为投投资，便捷捷的交通也也是房子出出租的一个个亮点。本次调查的的这个年龄龄段的人虽虽然刚刚开开始工作，但但所受教育育普遍较高高，使其具具有较高的的起点，也也怀有很大大的抱负。他他们正在向向小资或中中产的道路路上奋斗，看看中梦想也也看中物质质，挑剔自自己也被别别人挑剔，不不断变化不

6、不断疲倦，不不断失望不不断妥协，同同时又不断断鼓足勇气气重新开始始。对于这这些人，实实在的物质质生活是重重要的，同同样重要的的还有生活活的氛围，是是既可以让让你放松又又可以给你你力量的氛氛围。市调分析-对房间间功能及配配套的选择择被访者认为为房间的功功能一个都都不能少，小小户型不能能因为面积积小而缺少少一些功能能，卫生间间、厨房、阳阳台被800%的被调调查者全选选中，只有有个别的被被调查者认认为没有厨厨房可以接接受，可以在集体体的食堂和和小饭店就就餐。可见见，消费者者比较接受受肝胆俱全全的“麻雀”型小户型型。所有的被调调查者认为为公共区域域的清洁十十分必要。有有近一半的的被调查者者有24小小时

7、送餐服服务、进房房打扫卫生生、代购物物品服务、定定时唤醒服服务的要求求。这和被被调查者的的收入多少少有密切关关系，收入入越高要求求服务的种种类越多。附近有无商商场最受关关注被调查查者对生活活配套的要要求，首先先选择的是是商场，占占到总数的的90%多多，其次是是医院等其其他配套，这这与选择小小户型人群群的年轻化化和本次调调查的对象象的年龄段段有关。按被访者认认为社区必必须配备的的生活设施施的重要程程度依次排排序为：224小时便便利店（992.1%）、健身身房（800.1%）、宽宽带（688.2%）和和羽毛球室室（57%）。 按被访者认认为社区不不需要配备备或无所谓谓配备与否否的生活设设施的比例例

8、依次排序序为：琴房房（91.7%）、可可出租会客客室（800.1%）、茶茶艺馆（778.8%）、棋牌牌室（744.8%）、224小时视视听室（774.266%）。 有83%的的被调查者者希望购买买的小户型型房子是精精装修房，他他们认为房房子的总面面积小，但但装修程序照照样是不会会少的，即即费时又费费力，说不不定还要花花一些冤枉枉钱，希望望能免去自自己装修之之苦。5A HOOUSE概概念引入所谓5A HOUSSE，即分分别是Abboardd Houuse、AAparttmentt Houuse、AAnythhing Housse、Annyonee Houuse、AAuto Housse等。正正如

9、Abooard Housse来之不不易一样，55A HOOUSE也也是每个字字母都充满满灵感，同同时体现了了房地产开开发或居住住设计的五五大价值。Aboarrd Hoouse的的创新价值值：作为灵灵感的源泉泉，充分体体现了其创创新价值。55A HOOUSE在在房间里设设计出空间间很小但绝绝对隐蔽的的卧床，在在小户型中中，用卧床床的理念来来代替卧室室，绝不放放弃卧室的的独立和隐隐私的概念念，甚至升升华，比如如在卧区做做成上铺等等。经过精精心的设计计和奢华的的布置，让让居住者在在卧区找到到坐飞机、海海船和软卧卧的感觉，而而让出一个个较大的起起居空间和和客厅来，让让家的功能能更完善和和更完美起起来了

10、。今今天我们已已经感觉到到，自己的的家一定也是朋朋友三四个个人的家，但但自己的床床，最多是是两个人可可以去碰的的床。这一一点，Abboardd Houuse完全全实现了。Aparttmentt Houuse的公公寓价值：Aparrtmennt Hoouse只只有一个意意思，就是是公寓，这这正是5AA HOUUSE所强强调的东西西，就目前前市场上的的所开发的的产品而言言，只有55A HOOUSE设设计的理念念，才是真真正的公寓寓，与市场场上所有叫叫成公寓的的住宅和高高级住宅的的性质完全全不一样。首首先，5AA HOUUSE是精精装修的成成品家，空空着手进来来就可以住住：其次，55A HOOUSE

11、几几乎所有的的房间都是是标准化，与与星级酒店店标准间并并无二致，唯唯一的不同同是建筑面面积比酒店店的小套房房都还要大一些，约约在50平平方米左右右，而且配配备了整体体厨房及设设备，第三三，5A HOUSSE的住户户定位成年年轻人，这这里没有老老人，也没没有儿童，区区别于其它它任何住区区；第四，55A HOOUSE的的投资客相相当多，绝绝大多数套套房是被投投资客购进进再出租的的，所以，租租户比率最最大，也最最象公寓。Anythhing Housse的酒店店价值：与与其说5AA HOUUSE是公公寓，不如如说5A HOUSSE就是真真正的酒店店，可出售售产权的酒酒店，在这这里，所有有室内配套套都是

12、齐备备的，如果果住户愿意意，会得到到带有标记记的酒店毛毛巾、小瓶瓶洗发液和和其它一系系列东西，可可以得到室室内保洁，包包括洗衣和送餐和MMorniing CCall服服务等。在在这个5AA HOUUSE中，公公用走道装装修很安静静但不失身身份，大堂堂巨大、明明亮，而且且有6000平方米、挑挑高6米至至8米。有有长40米米高7米的的大落地玻玻璃，完全全是五星级级酒店的感感觉，还有有门童、大大班台、值值班经理、大大堂吧、中中西餐、便便利店、礼礼品店、商商务中心等等，有钢琴琴音乐与流流水轻过的的声音总之，如如所有酒店店一样，55A HOOUSE这这里应有尽尽有，是一一个真正的的Anytthingg

13、Houuse。Anyonne Hoouse的的文化价值值：对于年年轻人而言言，真正的的文化不是是别的，首首先是低价价，不能消消费，那么么什么文化化都是骗人人的东西。如如果能够有有足够便宜宜的5A HOUSSE，价格格低到任何何人都买得得起，那就就是Anyyone Housse。比如，5AA HOUUSE，项项目选定在在城区最黄黄金的位置置，房价定定位在35500元/平方米以以下最好，如如果非要33500元元/平方米米以上，一一定要带精精装修，而而且最好要要配送家具具等，当然然包括上面面所说的全全套Abooard设设备了。建建筑面积不不大但也不不一定小，有有20平方方米以上的的客厅或多多功能厅，

14、当当然总价在在20万左左右，首付付越低越好好。如此这这般的5AA HOUUSE一定定是Anyyone Housse。当然然，一旦住住到一起了了，这群AAnyonne自然就就有了自己己的文化，根根本不需要发展商费费大心、花花大钱编一一个文化的的故事和吹吹一个精神神的泡沫。Auto Housse的科技技价值：当当然，最后后一点，这这个5A HOUSSE是高智智能化的，因因为这群AAnyonne一定是是忙人，不不仅需要智智能化，恨恨不得自己己都变成一一个智能化化的机器，高高速运转。所所以，Auuto HHousee所代表正正是除了智智能化，更更要求其自自动化。这这是一个借借用5A写写字楼的概概念，写

15、字字楼的5AA代表五个个Autoo，分别是是BA楼宇宇自动化、FFA消防自自动化、SSA保安自自动化、OOA办公自自动化、CCA通讯自自动化。作作为一个纯纯酒店式社社区，物业业档次显然然高于写字字楼，在楼楼宇管理、消消防与保安安的配备显显然上了台台阶，为个个别客户小小型办公的的需要，55A HOOUSE吸吸进了办公公自动化和和通讯自动动化，所以以，这个55A HOOUSE区区别于其它它住宅与公公寓的地方方，除了上上面的创新新、定位、档档次、文化化以外，还还是一个真真正的5AA HOUUSE。总之，让AAnyonne享受AAnythhing，在在Aparrtmennt感受AAboarrd，并尽尽

16、可能Auuto的HHOUSEE，就是55A HOOUSE。莲湖路555号院项目目概况莲湖路555号院位于于城内，莲莲湖路，莲湖公园园对面，是是商业、居居住为一体体的现代化化综合大楼楼。本项目总体体规划十四四层，一至至二层为裙裙房，适合合汽车4SS店，娱乐乐，面积结结构较为合合理，三至至十四层为为居住部分分。全部实实施5A HOUSSE精装修修的成品家家.项目配套:（待定）项目案名：5A HHOUSEE、5A 绿城项目发展潜潜力莲湖路555号院的位位置显赫，繁繁华市区，公公交线路发发达，加上上对面的莲莲湖公园，以以及城区改改造工程加加大，将吸吸引众多买买家，其地地价也会不不断的升值值。莲湖路55

17、5号院四度度分析纯 度曾经不少项项目，在定定位过程中中，既有普普通住宅，又又涉及了高高档公寓，在在一个单元元里既设计了小小户型，又又有几百平平方米的大大户型，由由于最初有有些开发商商缺少对业业主属性的的明确界定定，造成了了同一社区区产品的过过于复杂，使使得不同文文化背景、不不同经济收收入的业主主集中到一一起，这样样业主入住住后，矛盾盾和摩擦便便容易产生生。如果说说当初御城城是为西安安的老板们们量身打造造的环城地地区的高端端住宅产品品，现在的的莲湖路555号院就就是为西安安今天的青青年白领、未未来的老板板提纯的精精品物业，业业主性情相相对统一，因因而特别配配置了近千千平方米的的生活、娱娱乐等运动

18、动会所。 精 度居室装修特特别耗费买买房人的时时间和精力力，是令很很多人苦恼恼的事情。其其实提到许许多小户型型买家的初初衷，他们们很大程度度上是冲着着小户型的的精装而来来。业主在在兴致勃勃勃地按照广广告所说“提着皮箱箱就入住”之后才发发现烦恼多多多：装修修标准承诺诺兑付不了了，另外同同时还可能能会出现工工程质量的的问题，交交楼日期的的问题，凡凡此种种都都对小户型型的后续市市场造成了了明显的消消极影响。为为避免可能能发生的种种种问题，莲湖路55号院为精装修专门聘请了监理公司，在确定装修产品品牌的同时，将会向买房人对装修产品品牌的采用推行明示制度。 完善 度目前西安几几个在售住住宅项目的的主力户型

19、型都在900平方米以以上居多。有有关方面对对20000名西安IIT从业人人员的问卷卷调查表明明，无房率率为934，平平均月住房房支出为11000元元，平均上上下班时间间为70分分钟，当前前居住满意意度仅为55，选择择一年内买买房的则高高达15。西安核核心区住宅宅的供应量量有限，这这一地区容容纳着众多多高科技企企业尤其是是IT业中中，这些企企业中的大大多数人收收入高，平平均年龄在在30岁以以下，没有有8小时工工作概念，他他们希望居居住地离工工作地交通通方便，服服务设施齐齐备、智能能化程度高高，因此面面对西安未未来这一庞庞大的住宅宅消费市场场，莲湖路路无疑是直直接受益者者。普遍认认为，在诸诸多卖点

20、中中，地段、户户型、档次次、总价和和服务是至至关重要的的，在其他他项目中权权重占据660，但但在小户型型中，权重重高达900以上。 舒适 度小面积居室室的实现往往往以牺牲牲居住功能能为代价的的。多数小小户型房子子安放了床床、桌子和和柜子，就就没有了多多余空间。局局促的空间间仅仅满足足睡觉的需需要。普遍遍认为，小小户型的买买家更注重重生活品位位、生活质质量，对私私人空间的的要求更为为细致。莲湖路555号院操作作的总体思思路2003年年的西安房房地产市场场，经过几几年的高速速发展后，居居民消费需需求已得到到较大的释释放，一系系列大盘的的开发，房房地产整体体已呈理性性发展，价价格开始逐逐步回落。在市

21、场较为为成熟的前前题下，细细分市场已已成为我们们市场调查查研究的关关键。在小小户型的专专项调查中中，我们发发现，在上上海、深圳圳、重庆等等风靡热销销的小户型型。在某城城市市场却却还处于起起步阶段。市市场上的小小户型基本本上存在定定位低档，设设计落后、个个性模糊的的特征，产产品的主要要目标客户户瞄准为新新婚夫妇、小小资一族等等。而城市市中心的高高档小户型型公寓类住住宅，市场场更呈现完完全的空白白，比较同同类城市，这这一发现让让我们既感感到机会的的存在，同同时也感到到较大的市市场风险，一一是投资市市场启动的的风险；二二是高级白白领一族对对项目地段段，产品认认可的风险险。在作了充分分的市场调调研后，

22、我我们认为，细细分市场目目标客户群群，确定产产品定位和和风险控制制已成为莲湖路555号院55A HOOUSE 策划的的关键问题题，在结合合产品自身身特征和市市场的充分分论证后，我我们首先确确定了项目目操作的总总体思路：l 以市场领导导者的姿态态入市，做做小户型项项目的领跑跑者。l 打造有实力力人愿意购购买的小户户型。提倡倡精致的家家而不是将将就的家。l 古城投资版版块潜力股股。强化投投资概念，弱弱化居住概概念。l 品位生活的的代名词。统统一、时尚尚的形象包包装，细致致、人性的的物业服务务，即品位生活活。l 酒店式公寓寓体现物业业服务的专专业性、舒舒适性，生生活的便捷捷性。市场定位在确定项目目整

23、体思路路的情况下下，我们在在策划过程程中着重对对项目的市市场定位，产产品硬、软软件规划和和营销推广广三大环节节进行了控控制。莲湖路555号院产品品定位为： 5A HOUSSE酒店式式精装修小小户型公寓寓。形象定位：实力派人人物才能购购买的高档档公寓；是是某城市精精英白领的的聚居地；有浓浓的的楼盘文化化；时尚、健健康，是品品位生活的的代名词。目标客户定定位：投资资户和精英英白领，外外企外来高高级管理人人员等。价格定位：期房入市市价36000元/mm2均价（精精装修）。本案属城中中高品质楼楼盘，平均均每套总价价在10-25万之之间，因此此本案的目目标客户群群体有三大大主要类型型：l 中小型公司司投

24、资置业业。（主要原因因：首付低低、月供少少，5A定定位、形象象好，投资资、置业，双双重效。）l 精英白领品品位生活。（主要原因因：让Annyonee享受Annythiing，在在Aparrtmennt感受AAboarrd！）l 投资客购进进再出租。（主要原因因：股市风风险大、银银行利息低低，投资55A HOOUSE酒酒店式精装装修小公寓寓，轻松获获利。）入市时机分分析春节前后是是地产项目目历来的淡淡季，受寒寒冷气候以以及过节心心理影响，人人们在此时时基本不做做大的投资资或置业行行动。虽然然此时众多多地产项目目亦因淡季季到来在宣宣传和销售售上低调处处理，如若若某家项目目趁此时机机强势推广广可能会

25、因因为广告干干扰度小而而大音稀声声，一枝独独秀，但其其风险亦很很大，如若若目标客户户的兴奋点点电终没能能调动起来来则广告投投资白白浪浪费。反观观我项目亦亦不具备“反季节宣宣传”的种种条条件。每年的3月月前后，天天气转暖利利于户外活活动，再者者人们已从从节日的心心态恢复正正常，开始始为新一年年的生计行行动，这时时地产业亦亦进入旺季季，是新项项目入市的的好时机。虽虽然此时众众多新项目都都会在此时时入市，老老项目亦会会加强宣传传攻势，但但我项目若若此时展开开大规模宣宣传，一来来具备鲜明明而独特的的定位，二二来项目具具备较强的的产品力，三三来所处区区域内供需需量不大，所所以再加上上适当的广广告宣传，必

26、必能在众多多物业中脱脱颖而出。针对项目的的规划措施施在确定了项项目定位于于高端市场场，锁定了了投资户和和高级白领领，为主要要目标客户户群以后，我我们针对项项目在产品品规划中提提出了以下下措施：l 建立酒店式式物业管理理体系。通通过专业的的、有针对对性的物业业服务内容容和聘请知知名物业管管理顾问公公司提升项项目的附加加值，成为为吸引消费费者的杀杀手锏。l 豪华大堂体体现尊崇身身份。设置置挑高4.8米，1100平方方米的酒店店式大堂。l 加强大楼的的智能功能能，发放业主生活活卡一卡卡通。l 设立业主主生活中心心：生活活中心集中中提供各项项休闲服务务，成为本本项目业主主交流、消消遣的场所所，成为项项

27、目的一大大特色。l 提供满足便便捷生活的的服务内容容。l 提供满足时时尚生活的的服务内容容。销售目标及及整体推广广思路莲湖路555号院项目的推推广是整个个策划中重重要的一环环，我们确确定了8个个月销售990%的目目标。项目目的整体推推广思路主主要以围绕绕投资户和和中高级精精英白领为为中心，小小项目大宣宣传，强势势推广策略略，采取多多种推广手手段和渠道道，以最大大限度地渗渗透到目标标客户群体体。l 强势型竞争争策略，做做此类物业业的领导者者。l 强调投资概概念，抛开开过渡型物物业阴影。l 强调总价，减减小因单价价高带来的的抵触情绪绪。l 低价入市，拉拉长客户积积蓄期，开开盘一炮而而红。l 多手段

28、销售售结合，最最大范围争争取目标客客户。采取取了坐销和和行销相结结合的方式式。l 重物业、薄薄产品，软软件服务规规避产品缺缺陷。l 间间样板房房呈现完善善生活状态态。l 多点展示策策略。在西西安世纪金金花（城市市中心）作作项目展示示。l 发放认购卡卡，吸引炒炒家入市。l 利用现有客客户群，发发展关系营营销策略。采采取公司全全员营销的的方针，每每人确定任任务指标。推案计划工作安排：1、销售售中心建设设及配套（225天完成成） 2、确立物物业标准、物物业配套、形形象设计、价价格排部（115天完成成）3、媒体运运用工地外墙形形象包装，物物业形象确确立报纸、网络络、软文快快速渗透第一波（针针对本地买买

29、家）1221月:于12月份份在各大媒媒体热炒“5A HHOUSEE”之概念，112月底及及1月初广广告亦大量量跟进，11月初将概概念公关推推至高潮，11月底在高高密度广告告造势促进进下进入热热销并积累累的客户存存量。过年前后消消化前期存存量客户渡渡过销售维维持期。预期效果：用最短的的工作时间间，达到最最大的市场场认识，激激发客户购购买欲望。22003年年底项目建建设进入正正负零阶段段完成155%认购，22004年年2月项目目建设进入入二三层按按揭放款预预期回收资资金8000万。第二波次年年28月月：仍采取不同同的策略和和沟通渠道道分别进行行广告宣传传，确立“双管齐下下”的销售策策略，确保保销售

30、成绩绩“双保险”。2004.620004.88，平稳进进入销售后后期，完成成90%以以上的销售售。为了保持在在整个年度度内销售的的恒温性和和脉冲性,所以既要要有能够支支撑项目长长久销售的的形象广告告宣传方案案,又要有有能够在短短期内立竿竿见影的攻攻关促销方方案.莲湖路555号院20003年20044年度广告告策略宣传导入期期（入市初初期）111月底为期期6周：广告诉求策策略：主题题:感受-“5A HHOUSEE新空间”广告创意策策略：在清清晰地传达达了主题概概念的前提提下，画面面表现力求求新颖、独独特、具备备较强的视视觉冲击力力，并且符符合5A HOUSSE酒店公公寓的品味味。广告媒体策策略：

31、导入入期的广告告宣传侧重重扩大项目目知名度及及项目核心心概念形象象的建立，一一般选择传传播面较广广的媒体。（例例如：报纸纸、电视等等）深化宣传及及维持阶段段（20004年022、03、004、055月）：经过导入期期阶段的强强势宣传，项项目具备了了一定的知知名度，项项目概念及及形象已初初步建立，此此时应该着着手对项目目自身的“硬件”优势进行行深入宣传传，以支撑撑强化项目目形象并落落实销售。广告诉求策策略：良好好的项目位位置及交通通条件整洁、宁静静而不失繁繁华的生活活环境配套齐全、功功能强大的的生活设施施高品味，尊尊贵社区氛氛围及形象象的营造为为业主带来来的殊荣和和身份感优秀的户型型设计广告创意

32、策策略：沿续续前阶段的的广告表现现形式和风风格广告媒体策策略：销售售中期（22004年年02、003、044月）的广广告宣传力力度适当加加大，广告告频率及媒媒体亦应增增加，除前前一阶段的的媒体外还还应增加宣宣传单的投投放，互联联网广告等等。进入第二旺旺季（20004年005、066、07月月）时，根根据第一轮轮媒体之广广告发布效效果决定是是否进行第第二轮策略略。第二强销阶阶段（20004年005、066、07月月）：每年05、006、077月进入地地产行业一一年中的第第一个黄金金季节，所所以这一时时期的广告告宣传亦应应配合销售售大力跟上上。广告诉求策策略：此阶阶段应整合合形象广告告和卖点广广告

33、，既要要强化建立立项目的清清晰形象，又又要不断推推出务实促促销的卖点点广告，做做到形象和和卖点的有有机结合，取取得最大的的合力效应应。广告创意策策略：延续续前阶段风风格。广告媒体策策略：延续续前一阶段段。销售后期（22004年年08、009月）：这一时期，销销售状况如如正常，住住宅部分应应达到900%以上的的销售率，所所剩单位基基本上为户户型较差的的盘尾部分分，所以这这时期的广广告主要以以促销、让让利广告为为主。促销活动策策划（待后后呈递）不同时期媒媒体组合及及投放频次次策略宣传导入期期：（20003年111月底1月）广告宣传应应在一定程程度上尽量量扩大项目目知名度（扩扩大项目在在目标人群群中

34、的接触触面）这时时应选择传传播面较广广，在业界界影响力大大的媒体。深化宣传期期：（20004年002、033月）这时的广告告量应较大大，为了提提高广告的的到达率，除除了在报纸纸、电视这这样的主流流媒体上打打广告外，投投递宣传单单、置业直直通车、路路牌广告等等“小众”媒体的广广告发布也也应跟上。另另外，在强强销期应增增加报纸、电电视这些主主流媒体上上的广告发发布档次，从从而提高广广的“有效到达达率”，达到有有力支持销销售的目的的。宣传维持期期：（20004年003、044、05月月）在延续上一一阶段媒体体选择的前前提下，降降低广告的的发布频次次。第二强销期期：（20004年005、066、07月月）采取与宣传传深化期相相似的媒体体策略，及及在众多媒媒体上高频频次投放广广告。销售收尾期期：（20004年008、099月）取消大部分分媒体广告告，只留房房产专版低低频率的发发布促销型型广告。