物权法律制度doc2247222.docx

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1、物权法律制度一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权

2、。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权与债权的内容不同。物权是支配权

3、，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还

4、表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权则有所不同。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等

5、的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。 第三，物权能够对第三人产生效力。例如，甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。而债权只能在合同当事人之间发生效力。债权原则上只具有相对性。因为合同一方当事人原则上只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求。所以，如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，只能由甲作为所有人要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙对丙不享有债权，他只能要求甲履行合同。 第四，物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度

6、，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。而合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。 债权主要由合同法调整，而物权由物权法规范。在我国，合同法已经颁行，但合同法只能调整交易关系，对于交易的前提和结果，难以发挥其调整作用。这就需要通过物权法确认物的归属的规则，确定市场交易关系得以进行的基础和前提，并维护社会所有制关系。因此，制定物权法非常必要，其必要性主要在于： 第一，确认和保护多种所有制经济，充分发挥公有制的优越性。 我国是公有制为主体、多种经济形式并存的社会主义国家，公有制作为一种所有制关系，必须经过物权法的调整使

7、之成为一种财产权关系，从而明确产权归属，确定权利义务的内容，才能使公有制的优越性得到充分体现。物权法的重要任务是要理顺国家与国有企业的财产关系，确认企业作为独立自主、自负盈亏的企业法人所应有的财产权利，从而使企业能够对其资产进行有效的经营管理，保障国有资产的保值和增值，防止国有资产的流失。物权法应当解决集体所有权的主体、内容及权利的行使问题，对其加以合理规范。物权法还应当确认一系列保护物权的规则，保护国家财产和集体财产不受侵犯。 第二，制定物权法，是建立我国社会主义市场经济秩序的迫切需要。 物权法不仅是确认和保护所有制关系的法律，而且是规范市场经济的基本法律规则。因为任何交易的前提是交易的当事

8、人享有物权，而交易的结果是物权发生移转。所以，物权法首先要确认各类物权，从而确认交易的前提。同时，物权法的一系列规则，如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。当前，市场交易中存在的一些混乱现象，确与物权法不完善有关。例如，在商品房买卖中，由于登记制度不健全，一些消费者在购买商品房时，不能通过查阅不动产登记，了解该房屋是否已经设定抵押或者出售等情况，从而在交易中上当受骗和蒙受巨大的损害。极少数不法行为人将一物数卖，或以已经出售的财产作抵押，以骗取他人财产，甚至从事金融欺诈行为，造成经济秩序混乱，社会信用降低。因此，物权法的建立和完善对于维护交易安全，整治市场秩序具

9、有重要的作用。 第三，制定物权法，对各类财产实行平等保护，有利于鼓励和刺激人们努力创造财富，促进社会财富的增长。 法律本身虽不能直接创造财产，但是可以通过确认和保护财产来鼓励财富的创造。法律的这一功能，主要就是通过物权法来发挥的。古人说，有恒产才能有恒心。如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，从而也就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。物权法对财产的保护表现在：一方面，物权法要对各类财产实行平等保护，即不仅要强调对公有财产的保护，而且也应当将对个人财产所有权的保护置于相当重要的位

10、置；另一方面，物权法要通过确认物权的方法有效地保护财产。例如，承包经营权等，如果不能使其成为物权，而仅仅是短期的合同债权，就很难使其成为长期稳定的财产权利，承包经营权人也难以抵御来自他人的不正当干涉和侵害。物权法通过确认和保护各类物权，稳定各种财产关系，有助于调动亿万人民创造、积累、爱护财产的积极性，促进社会经济的发展。 第四，完善物权法有利于提高财产的使用和利用效益。 物权法在提高财产使用效益方面的作用主要表现在以下两点：一方面，物权法通过界定产权的归属、达到定分止争的作用，还可以确认和保护各种新的物权。例如，我国现行法律未承认地上和地下的空间利用权可以成为一项独立的物权，登记部门也不能对空

11、间的权利进行登记，这就在一定程度上会影响到对空间的开发和利用。另一方面，发达国家的物权法为了充分地贯彻效益原则，确立了一整套有效利用财产的规则，例如，某些国家的物权法允许将一幢大楼不是按照平方米、套间或楼层出售，而是将整个大楼所有权划分为若干份额，以证券的形式对外出售。买受人既可以以证券持有人的身份享有对大楼的共有权，也可以参与大楼经营所取得的收益的分配。这就是所谓物权的证券化。物权的证券化不仅有利于充分实现不动产的交换价值，而且也开辟了融资渠道。再如，有些国家的物权法允许设定有期限的所有权，如将某一栋大楼的所有权在每年的一到六月转让给某一个人，而将六月到十二月的所有权转让给另一个人，从而不仅

12、可以使所有人获取较高的收益，而且可以充分实现这栋大楼的价值。这些体现效益原则的经验，也可以为我国物权立法所借鉴。 第五，制定物权法，是制定民法典、完善社会主义市场经济法律体系的重要步骤。 我国要到2010年形成有中国特色社会主义法律体系，就必须尽快制定和颁行作为市场经济法律体系主干的民法典。在各国民法典中，尤其是在世界范围内有重大影响的民法典如德国、瑞士、日本民法典中，都将物权法作为其民法典的重要内容，所以，物权法的制定和颁行实际上是制定民法典的最核心部分。从现实情况看，由于物权法基本规则缺乏，使已经颁布的合同法、担保法等法律也难以发挥应有的作用。由此表明了物权法的制定是建立和完善有中国特色社

13、会主义法律体系的重要内容。二、物权法制定定的基本原则则 借鉴各国国物权立法经经验，并结合合物权法自身身的特点和我我国社会主义市场场经济的实践。学学术界一般认认为，我国制制定物权法应应当坚持以下下原则。 （一一）物权法定定原则 所谓谓物权法定，是是指物权的种种类、内容、效力和和公示方法都应由法律明确规定定，而不能由由当事人通过过合同任意设设定。物权法法之所以要贯贯彻这一原则则，一方面，是是因为物权直直接反映社会会所有制关系系，对社会经经济关系影响重大，不不能允许当事事人随意创设设物权。另一一方面，物权权是一种对物物直接支配的的权利，它具具有强烈的排排他性，直接接关系到第三三人的利益和和交易安全，

14、不不能允许当事事人通过合同同方法自由创设设物权。例如如，抵押权作作为一种担保保物权，具有有优先于一般般债权而受偿偿的效力，但但按照法律规定，抵抵押权的设定定必须完成法法定的公示方方法，即办理理登记手续。如如果当事人可可以随意通过过合同设定抵抵押权，并能能够享有优先先受偿的权利利，这样债务务人就可能与与某个关系密密切的债权人人任意设定抵抵押权，使该该债权人享有有优先于其他他债权人受偿偿的权利，而而其他债权人人的权利就不不能得到保护护，社会经济济秩序就会出出现混乱。 坚持物权法法定原则，就就要求我们在在物权法的制制定中，对社社会生活中已已经存在的，包包括由有关法法规、规章、司司法解释等规规定的各种

15、具具有物权性质质的财产权进进行认真地分分析、研究和整理，如如果确有必要要确认其为物物权的，就应应当在物权法法中加以规定定，从而形成成完整的物权权法体系。 （二）一物物一权原则 一物一权原原则是指一物物之上不得设设立两个和两两个以上的在在内容上相互冲冲突的物权。具具体来说包括括两方面： 一是指一物物之上只能设设定一个所有有权。即一物物之上只能有有一个主人，不不能说一项财财产既可能属属于某一人所所有，又同时时属于另一个个人所有。即即使是共有，也也只是数人对对共有财产享享有一个所有有权，而不是是由数人对共共有财产分别别享有所有权权。我国物权权法也应当坚坚持这一规则则，否则将会会造成权属不不清，不利于

16、于发挥物权法法在定分止争争方面的作用用。过去由于于我们强调三兼顾，不不注重财产权权归属的确定定，导致产权权界限不明、归归属不清的现现象时有发生生。为此物权权法中需要建建立一套解决决物权争议的的规则，从而而有助于解决决实践中产生生的各种财产产权纠纷。例例如，确认产产权需要坚持持谁投资，谁谁收益的原原则，但除了了考虑投资的的因素以外，是是否还要考虑虑其他的因素素？再如，拾拾得遗失物应应当归谁所有有，失主是否否应当向拾得得人支付报酬酬？在他人使使用的土地上上发现了埋藏藏物应当归谁谁所有？当财财产的归属发发生争议以后后应当根据什什么样的法律律规则来解决决纠纷？都需需要物权法予予以回答。 二是一物之之上

17、不得设立立两个和两个个以上的在内内容上相冲突突的物权。物物权法并不禁禁止一物之上上设立数个物物权，例如，土土地出让以后后，土地之上上就形成了土土地所有权和和土地使用权权，国有土地地使用权人还还可以将其通通过出让合同同而获得的土土地使用权设设定抵押以形形成抵押权，这这样在一块土土地之上就形形成了多项物物权。但物权权法不允许当当事人设立在在内容上相互互矛盾的物权权。例如，甲甲公司将土地地使用权转让让给乙公司，在在物权法上就就不允许甲公公司将该土地地使用权再转转让给丙公司司。也不能用用该土地使用用权再设定抵抵押。在实践践中，数个物物权相互冲突突的现象是可可能发生的。例例如，某单位位将其工程发发包给某

18、建筑筑公司进行建建设，在工程程建成后，发发包人为借款款而将该大楼楼抵押给某银银行，但是由由于发包人没没有按照合同同约定向承包包人支付工程程款，承包人人依法享有对对该大楼的法法定抵押权，有有权要求对该该大楼拍卖并并依法优先受受偿。而银行行也因为发包包人没有到期期还本付息而而要求行使抵抵押权，对该该大楼进行拍拍卖，这样就就发生了银行行的抵押权和和承包人的抵抵押权的冲突突。因此在物物权法中也有有必要设定一一些解决物权权矛盾和冲突突的规则。 （三）公示示、公信原则则 1、公示示原则 公示示原则是指将将物权设立、移移转的事实通通过一定的公公示方法向社社会公开，从从而使第三人人知道物权变变动的情况。由由于

19、任何当事事人设立、移移转物权，都都会涉及第三三人的利益，因因此，物权的的设立、移转转必须公开、透透明，以利于于保护第三人人的利益，维维护交易的安安全和秩序。物物权的公示方方法必须要由由法律明确规规定，而不能能由当事人随随意创设。简简单地说，关关于公示方法法原则上应当当采用不动产产登记、动产产交付的规则则。例如，房房屋作为不动动产，其买卖卖必须经过登登记才能发生生所有权的移移转，当事人人之间虽然达达成了买卖房房屋的协议，如如果未经登记记，则只能在在当事人之间间产生债权债债务关系，而而不能发生房房屋所有权的的移转。再如如，家具是动动产，购买家家具时，如果果当事人没有有特别约定，必必须由出卖人人将家

20、具实际际交付给买受受人，才能发发生该家具所所有权的移转转。 物权法法中完善公示示制度，重点点在于完善不不动产登记制制度。物权的的登记目的在在于将权利设设立和变动的的信息向社会会公开，使第第三人了解有有关物权的信信息，这对于于建立市场经经济秩序是十十分重要的。因因为，如果第第三人能够通通过登记了解解权利的状况况以及权利上上是否存在负负担等信息，就就为不动产交交易的当事人人提供一种风风险的警示，从从而可决定是是否与登记的的权利人从事事各种交易和和投资，也能能够避免上当当受骗。登记记既是物权设设定的条件，又又是物权有秩秩序移转的基基础，物权的的一些基本规规则必须通过过登记制度才才能发挥其应应有的效用

21、。然然而由于多年年来我们一直直将登记主要要作为一种行行政管理措施施而不是作为为一种公示制制度来对待，登登记完全成为为一种行政职职责，与部门门利益密切结结合在一起，以以致于造成了了登记机关多多头执政，且且各自依据的的法律各不相相同的局面。例例如，房屋、土土地登记、林林木登记等分分别由不同的的行政部门进进行，这不仅仅给当事人从从事登记和查查询登记的信信息造成不便便，也给不法法行为人从事事欺诈行为提提供了可乘之之机。而且很很容易造成不不动产权利的的重复登记。尤尤其是登记机机关采取的是是形式审查方方法，对登记记内容的真实实性不承担任任何责任，也也造成了许多多登记内容失失真、可靠性性欠缺的现象象，从而给

22、当当事人从事的的交易行为带带来了妨害。目前，在上海、深圳等地采用了房屋权利和土地权利由同一机关进行登记的模式。所以许多学者呼吁，物权法中应当统一规定登记制度，改变登记多头的现象，完善登记程序，强化登记内容的公开和透明、建立登记的实质审查制度，加强登记机关的责任。采取这些措施看来是十分必要的。 2、公信原则 与公示联系在一起的是公信制度，公信的内容主要包括两个方面：一是登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真正的权利人；二是任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。例如，甲进行了产权登记，即使事后发现登记有错误，但甲将该登记的产权出让给乙时，乙并不知道登

23、记有错误，他信赖登记的内容是合法、真实的，因此与甲订立合同，买卖该房产，即使以后发现登记内容有错误，甲和乙之间的交易也应当是有效的，应当受到物权法的保护。乙也能够合法取得对该房屋的所有权。如果对登记所产生出来的效力不予以确认，登记制度将形同虚设，这就不利于交易安全的维护。 公信原则对于鼓励交易也具有重要作用。由于交易当事人不必要因为过多的担心处分人是否为真正的权利人而对交易犹豫不决，特别是交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查了解标的物的权利状态，从而可以节省交易成本、迅速地达成交易。三、物权法的主主要内容 一般认为，物物权法分为五五部分，即总总则、所有权权、用益物权权、担保物权权、占有。

24、 (一)关于于总则 总则则主要是对物物权法的基本本问题所做的一一般性规定，大大多数国家的的物权法中都都设有总则。我我们认为，物物权法中设立立总则是必要要的，它可以以将物权的共共性规则抽象象出来，也有有利于物权法法的体系化。一一般认为，总总则的内容主要包括括：一般原则则、物、不动动产登记、动动产的占有与与交付、物权权请求权。下下面介绍几项项总则中的重重要制度： 1、关于物物的分类制度度 总则中应应当区分动产产和不动产、主主物和从物、原原物和孳息等等物的种类，并并赋予不同种种类的物以不不同的法律效力。规规定物的分类类制度的理由由是：一方面面，确定物权权法的调整范范围，即明确确哪些物可以以成为物权的

25、的客体，从而而由物权法调调整。另一方方面，在民法法上，物的类类型十分复杂杂，在交易中中，各类物所所应遵守的规规则也不完全全一样。例如如，货币、有有价证券与一一般动产在权权利的转移方方式上是不同同的。因此，根根据交易实践践的需要，对对不同的物在在物权法上应应确定不同的的交易规则。 这里尤其需需要讨论物权权法中否需要要规定无形财财产问题。许多学学者认为，当当今世界正处处于知识经济济的时代，财富的的概念已经发发生本质的变变化，财产已已经不再是仅仅仅局限于有有体物，而更更主要表现为为无形财产，无无形财产已经经成为财产的的重要形式。我我国物权法不不能确认和调调整无形财产产，那么它就就不能够适应应社会现实

26、的需需要。这一观观点不无道理理，但是从法法律上来说，物物权法主要还还是调整因有有体物设立和和变动所发生生的各种关系系，而不应当当确定和保障障所有的无形形财产。其原原因在于，所所谓无形财产产是指不具备备一定的形状状，但具有一一定财产价值值的权利，如如知识产权、有有价证券的权权利等。无形形财产大都已已经受到知识识产权法等法法律的调整，没没有必要由物物权法专门调调整，至于对对股票、债券券的权利以及及票据等有价价证券，已经经分别受到公公司法、证券券法、票据法法等法律的调调整。正是由由于各个单行行法律分别对对各种无形财财产权实行分分别的调整和和特殊的保护护。物权法不不必要对此再再作出重复的的规定，当然然

27、，随着社会会经济的发展，也会出出现一些新的的无形财产，可可能暂时未受受到有关法律律的确认和保保护。为了使使这些无形财财产也可以受受到法律的调调整，可以扩扩大物权法适适用范围。这这就是说，对对于其他法律律没有作出规规定的无形财财产，可以准准用物权法关关于有体物的的规定。2、善善意取得 善善意取得是物物权公信原则则的具体体现现。各国法律律都普遍确认认了这一制度度。举例来说说，甲将自行行车借给乙使使用，乙擅自自将该自行车车转让给丙，丙丙在购买该自自行车时并不不知道乙并没没有权利转让让，他主观上上是善意的，无无过失的，且且支付了合理理的对价，就就应当取得对对该自行车的的所有权，这这就是所谓善善意取得。

28、以以后，甲只能能要求乙承担担民事责任，但但不得要求丙丙向其返还自自行车。 尽尽管善意取得得制度的适用用，使所有权权人要求返还还财产的权利利受到限制，但但它是适应市市场经济的需需要而产生的的一项法律制制度。在广泛泛的交易活动动中，从事交交换的当事人人往往并不知知道对方是否否有权处分财财产，也很难难对市场出售售的商品逐一一调查。如果果受让人善意意取得财产以以后，根据转转让人的无权权处分行为而而使交易无效效，并让受让让人返还财产产，则不仅要要推翻已经形形成的财产关关系，而且使使当事人在从从事交易活动动时，随时担担心买到的商商品有可能要要退还，这样样就会造成当当事人在交易易时的不安全全感，也不利利于市

29、场交易易秩序的稳定定。 3、物物权请求权 物权请求权权是指物权人人在其物被侵侵害或有可能能遭受侵害时时，有权请求求侵害人返还还原物、恢复复原状、停止止侵害、消除除危险、排除除妨害。物权权请求权是保保护物权的一一项专门的制制度，是民法法上的一项独独立请求权制制度。它的特特点在于，物物权的请求权权原则上不考考虑相对人是是否有过错。如如果物权人在在其物权受到到侵害或妨害害的情况下，行行使物权的请请求权，只须须证明相对人人已实施了侵侵害或妨害其其物权的行为为，便可以要要求相对人排排除妨害、返返还原物、恢恢复原状。由由于这些特点点，使物权的的请求权能够够有效地保护护物权。 （二二）所有权制制度 所有权权

30、是物权法中中的重要内容容，所有权是是指所有人依依法可以对自自己的物进行行占有、使用用、收益和处处分的权利。它它是物权中最最完整、最充充分的权利。相相对于权利内内容受到限制制的其他物权权而言（如土土地使用权等等），所有权权是完全物物权，而其其他物权只在在一定程度上上具有所有权权的权能，没没有法律的依依据和所有人人的授权，其其他物权人不不能行使处分分权。 在我我国，所有权权主要包括国国家所有权、集集体所有权、公公民个人所有有权等，这种种分类方法主要是根根据所有制来来划分的。应应当看到，在在大陆法系传传统的物权法法中确实不存存在根据所有有制性质划分分所有权类别别的做法，物物权法关于所所有权的一般般规

31、定，已经经足以调整各各种财产的所所有关系，那那么在我国是是应当继续沿沿用传统大陆陆法系物权法法的规定，还还是应当从中中国的实际情情况出发，对对于国家所有有权和集体所所有权在物权权法中作出规规定呢？我认认为，我国的的物权法应当当从我国社会会主义公有制制的现实需要要出发，对国国家所有权和和集体所有权权作出规定，这这也有利于总总结改革的成成果，推进改改革的深化，并并完善有关财财产方面的民民事立法。物物权法不仅要要规范国家所所有权，而且且要重点解决决关于国有企企业财产权的的问题。因为为在建立现代代企业制度的过过程中，存在在着国有企业业经营机制转转换缓慢，管管理效益较差差，亏损和资资产流失严重重等现象，

32、这这与国家和企企业的财产关关系没有根本本理顺、国有有资本有效运运营的相应的的产权关系没没有实际建立立起来、国有有资本从根本本上仍然没有有解决无人负负责的状况，有有直接的关系系。为此，需需要物权法从从财产权角度度对国有企业业财产权作出出规定。法学学界大都认为为，国有企业业作为法人，应应当享有必要要的占有、使使用权和一定定程度的收益益和处分的权权利，即法人人所有权。我我认为，在制制定物权法中中，可以参考考这一观点。 在所有权制制度中，还有有一个比较特特殊的问题，即即建筑物区分分所有权制度度。在现代社会中，由由于建筑物向向多层、高空空发展，商品房房交易日益普普遍，一栋住住宅高楼常常常不可能为一一个人

33、所有或或数人共有，只只能分割为不不同部分而为为众多的住户户所有，这种种现象就是建建筑物的区分分所有。例如如，公民购买买了商品房以以后，一个大大厦的若干个个购买人，对对其购买的单单元就享有单单独所有权，对对其楼梯、走走廊、屋顶等等公用部分享享有共有权。住住户之间还形形成相邻关系系，这就出现现了比较复杂杂的权利状态态，既不能完完全用普通所所有权规则，也也不能完全用用共有权规则则来解决，所所以，各国物物权法大都设设立了专门的的建筑物区分分所有权制度度，来解决商商品房的交易易、使用中所所发生的复杂杂问题。在我我国，由于城城市居民的财财产很大程度度上就是建筑筑物区分所有有权，实践中中也出现了不不少有关业

34、主主与开发商之之间、业主与与业主之间的的产权纠纷，这这些问题处理理不好，也会会影响社会的安安定，因此需需要通过区分分所有权制度度来加以解决决。 此外，在在所有权制度度中，还存在在着相邻关系系制度，这一一制度的主要要功能是协调调不动产的利利用关系，防防止出现一方方不正当的行行使不动产权权利，损害相相邻另一方利利益的现象。例例如，建造一一栋大楼，应应当注意到周周围邻居的通通风采光；建建设工程，应应当尽量减少少对周围邻居居的噪音污染染。这些都是是相邻关系所所要解决的内内容。物权法法中规定相邻邻关系，对于于建立和睦的的人与人之间间的关系，维维护社会秩序序的安定，具具有重要意义义。 （三）用用益物权制度

35、度 所谓用益益物权，是指指非所有人所所享有的对物物的使用和收收益的权利，它它着眼于财产产的使用价值值。由于现代代各国物权法法贯彻效益原原则，已经逐逐渐地放弃了了传统的注重重对物的实物物支配和保护护，转而注重重财产的价值值形态和利用用，因而用益益物权制度在在物权法中占占有重要地位位。我国物权权法应当采纳纳用益物权的的概念，并在在区分用益物物权和担保物物权的基础上上，建立我国国物权法分则则体系。凡是是实践中出现现的对不动产产各种不违反反法律规定的的使用、利用用形态都应进进行认真的整整理和清理，需需要物权法加加以规范的应应确认为一种种用益物权，即即使这些权利利在实践中发发生得很少，也也应加以规范范。

36、以免发生生纠纷以后因因缺乏法律依依据而不能有有效处理这些些纠纷。例如如典权，尽管管在实践中很很少使用，但但随着公民个个人购买商品品房日益普遍遍，出于融资资的需要，就就有可能采用用这种方式。我我国物权法在在用益物权方方面，可以主主要规定土地地使用权、农农村土地承包包经营权、宅宅基地使用权权、地役权、典典权、空间利利用权等权利利。 承包经经营权是否应应当作为物权权规定，是一一个有争议的的问题。有人人认为它是债债权，也有人人认为它应当当是物权。大大多数学者认认为，承包经经营权应当作作为物权对待待。理由是：第一，承包包经营权的物物权化当然要要求物权法对对承包经营权权的内容、期期限都作出明明确规定，不不

37、能由发包人人随意确定。物物权法应当具具体列举土地地承包经营权权人所享有的的各项权利的的内容，包括括承包人享有有的继承权、赠赠与权、转让让权等，并严严格禁止发包包方通过土地地承包经营合合同加以剥夺夺。例如，承承包经营人享享有在承包的的土地上自由由耕种、自由由经营的权利利。只要不改改变农业用地地，不建造永永久性建筑，不不影响邻人的经经营和邻人的的种植，任何何人都不得以以所谓规模模经营、特色经营、一县一一品、一一乡一品为为由来干涉农农民的经营。第第二，承包经经营权的物权权化能够使土土地承包经营营权具有对抗抗第三人的效效力，并获得得物权法的保保护。第三，承承包经营权的的物权化有利利于稳定土地地承包关系

38、，充充分调动广大大农民的积极极性，促使承承包者对土地地进行长期的的投资，防止止耕地的大量量流失。 （四四）担保物权权 担保物权权主要包括抵抵押权、质押押权等权利，例例如甲公司为为获得贷款，将将其厂房抵押押给银行，如如不能按期归归还贷款，银银行有权将该该厂房拍卖，从从拍卖所得的的价款中优先先受偿，这就就是所谓的抵抵押权。又如如公民甲向公公民乙借款，将将其摩托车设设定质押，双双方签订质押押合同以后，还还必须将摩托托车存放在乙乙处。抵押和和质押的区别别在于抵押一一般需要登记记，而质押一一般不需要登登记。抵押的的对象主要是是不动产，而而质押的对象象包括动产和和权利（如有有价证券、公公司的股份以以及知识

39、产权权中的财产权权等）。尽管管我国担保保法已经对对担保物权作作出了规定，但但物权法仍然然应当规定担担保物权制度度，其原因在在于： 第一一，从体系上上考虑担保物物权与用益物物权制度共同同构成他物权权体系，如果果没有担保物物权，则不仅仅整个物权法法的体系是残残缺的，而且且很难确定担担保法中规规定的抵押、质质押、留置是是否为担保物物权，物权法法中总则的规规定是否适用用于担保法法上的抵押押、质押、留留置制度。 第二，担保保法本身不是是民法典中的的独立部分。担担保法既包括括了保证和定定金等合同形形式，也包括括抵押权、质质押权等担保保物权形式，前前者属于合同同法的调整对对象，后者应应当由物权法法加以调整。

40、如如果我们将物物权法和民法法典的制定放放在一起来考考虑，则应当当将担保法的的内容分别归归属于合同法法和物权法之之中，而不应应当在民法典典之外保留一一部单独的担担保法。 第第三，担保法法的一些规定定过于简略，且且有些内容经经多年的实践践证明需要修修改。尽管最最高人民法院院在20000年颁布的关关于适用中中华人民共和和国担保法若干问题的的解释，补补充了一些担担保法中未规规定的内容，但但仅仅依靠司司法解释是不不能完全解决决法律的完善善问题的。 （五）占有有制度 占有有制度也是物物权法中的一一项重要内容容，所谓占有有，是指对物物的事实上的的控制状态。由由于占有本身身不是一种物物权，因此，不不宜规定在所

41、所有权和其他他物权制度中中，但由于占占有本身可以以成为物权的的一项权能，也也是动产物权权移转的外在在表现。例如如，判断动产产是否发生了了所有权的移移转，质押权权是否已经设设立等，就需需要判断占有有是否发生了了移转。所以以，物权法中中又有必要规规定占有制度度。各国物权权法都是将占占有作为一项项单独的制度度加以规定，这这一经验也值值得我们借鉴鉴。 四、制制定物权法的的几点建议 （一）要正正确处理好物物权法与土地地管理法、房房地产管理法法、国有资产产法等法律的的关系。物权权法主要是处处理平等主体体之间的物权权的设立、移移转和保护的的法律，不应应包含过多的的管理性规范范，这些内容容主要应该由由土地管理

42、法法等法律来作作出规定。同同时物权法是是基本的民事事法律，应在在较长时间内内保持其稳定定性，对建立立社会主义市市场经济体制制过程中所采采取的那些尚尚未定型的和和过渡性的措措施，不应当当在物权法中中作出规定，可可以由其他法法律或行政法法规予以规定定。 （二）物物权法要注重重反映我国多多重所有制结结构的现实，反反映我国经济济生活的实际际需要以及我我国社会生活活中的习惯。同同时，在国际际经济交往日日益频繁，尤尤其是中国即将加入入WTO的背背景下，我国国的物权立法法也应该借鉴鉴其他国家和和地区的有益益经验，使物物权法具有较较强的实用性性和可操作性性。 （三）由由于物权法在在民法各部门门中，技术性性最强，内容容极为复杂。因因此，在物权权立法的过程程中，要加强强立法的民主主性，充分发发挥各方面的的专家的作用用，广泛听取取各方面的意意见和建议，从从而使物权立立法能够实现现预期目标。 目前，物权法法的制定的条条件已经完全全成熟。我们们相信，我们们完全有能力力制定出一部部符合中国国国情、合乎市市场经济规律律、具有中国国特色的物权权法。