成本核算要点(试行)XXXX0629808.docx

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1、成本核算要点（试行）一、成本核算前期准备 1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分： （11）可售售部分：住宅、SSOHOO公寓、写写字楼、可售商铺（包括室外步行街、底商等）、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改）（2）自持持部分：自持商业业、自持持写字楼楼、自持持酒店、自自持地下下车位等等； （3）公共共配套部部分：物物业用房房、幼儿儿园、学学校、会会所、地地下配套套设施（含含地下人人防等）

2、、邮邮局、锅锅炉房等等； （44）其他他：无偿提提供或低低于成本本价销售售的回迁迁房等。其中，公共共配套部部分及无无偿提供供或低于于成本价价销售的的回迁房房等作为为过渡成成本核算算对象（即即先做为单单独的成成本归集集对象，归归集汇总总后再在在其他成本本核算对对象间分分配）。2、成本核核算应在在日常工工作中完完成，即即应做好好日常成成本台帐帐的编制制，每月月成本台台帐的数数据应与与NC账账核对一一致，并并定期与与成本部部核实，为成本分配提供可靠的依据。（本条参照三亚公司意见修改）3、对于签签订的每每一份合合同或发发生的每每一项无无合同成成本支出出，由成成本部依依据合同同及相关关文件并并结合实实际

3、情况况，协助助财务部部明确其其受益对对象和分分配原则则。在合同的审审批过程程中，由由成本部部在经济济合同审审批表中中标明成成本支出出的受益益对象及及对应科科目；对对于无合合同成本本支出，由由成本部部在成本本支出审审批单中中标明成成本支出出的受益益对象及及对应科科目，以以保证成成本支出出列支口口径的一一致性且且方便于于两部门门定期对对账。（本条参参照长春春公司意意见修改改）4、要求财财务部和和成本部部定期核实实每个合合同的结结算值或或最新预预估值。对于于应缴未未缴的政政府行政政事业性性收费（如如报批报报建费等等）以及及尚未签签订合同同但已经经发生的的成本，应应预估金金额，避避免出现现缺项、漏漏项

4、、甩甩项，且且核实结结果须经经财务部部、成本本部主管管领导签签字确认认；（本条参参照合肥肥、银川川、宜昌昌公司意见见修改）5、对于入入伙项目目，公共共配套设设施尚未未建造或或尚未完完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。6、要求财财务部以以取得的的经开发发设计部部、成本本部主管管领导共共同签字字确认的的项目整整体建筑筑面积数数据作为为成本分分配的依依据，项项目整体体建筑面面积数据据参照以以下顺序序取得：（11）实测测面积；（2）预预测面积积；（33）施工工图面积积（最新

5、新版本）；（4）建建筑工程程规划许许可证面面积；（55）董事事长签批批文件中中的面积积指标。项目整体建建筑面积积数据包包括成本本分配所所需求的的各个核核算对象象的面积积指标。（本条参照三亚公司意见修改）对于分期竣竣工验收收备案的的，已经经竣工验验收的部部分采取取实测面面积、未未竣工验验收的部部分按照照最新面面积数据据作为成成本分配配的依据据。（本本条参照照宁波公公司意见见修改）7、要求财财务部以以取得的的经开发发设计部部主管领领导签字字确认的的土地面面积数据据作为土土地成本本分配的的依据。土土地面积积数据包包括：分分期或分分地块面面积、建建筑物底底座占地地面积（注注：如建建筑物的的外形不不规则

6、，其其投影面面积大于于底座占占地面积积，则使使用投影影面积）二、成本核核算一般般原则1、成本核核算应遵遵循合规规性、合合理性、有有利性、一贯性、可操作性原则。 22、成本本预估及及结算工工作由成成本部主主导，财财务部全全程参与与，关注注成本支支出的动动态变化化，确保保成本数数据的真真实性；成本分分配工作作由财务务部牵头头，成本本部配合，同同时充分分征询工工程部、设计计部等意见见。 33、成本本部提供供的数据据应及时、准准确、完完整，避避免缺项项、漏项项、甩项项；成本分配配应客观、真实、合合理。 44、成本本预估、结算、分分配应依据相相关支持持性文件件（如结结算单、工工程量清清单等），按各单项合

7、同或单笔支出（无合同项目）进行。 55、成本本归集、分分配应逐逐项分析析各单项项合同或或单笔支支出，以以确定合合理的受受益对象象和分配配标准。对对于特殊殊事项需需采用特特殊的分分配方法法，不宜一律采用用单一的的建筑面面积法进进行分配配，以免免造成较较大偏差差。6、成本核核算应遵遵循归集集、分配配、二次次分配、汇汇总、结结转等完完整过程程，不得得缺省过渡渡核算对对象，直接在在最终成成本核算算对象之之间分配配以简化化分配过过程。（本条条参照合合肥、大大连公司司意见修修改）三、成本核核算特殊殊处理（一）土地地成本分分配1、受益对对象：依依据土地地出让合合同及相相关政府府收费文文件合理理确定，原原则上

8、包包括全部部地上建建筑物，如如大商业业、写字字楼、酒酒店、住住宅、公公寓、公公共配套套（如幼幼儿园、学学校、物物管用房房等）等等；地下室原则则上不分配土地地成本（土土地出让让合同等等相关合合同或文文件中明明确约定定包含地地下空间间的，或或单独补补缴土地地出让金金的另行行考虑）。 22、分配配方法：占地面面积法（对于市政政配套费费等，若若政府收收费文件件明确受受益对象象及收费费标准的的，则按按文件规定定进行分分配）3、操作流流程：土地成本若若能直接接归属特特定成本本核算对对象的，应应将相应应部分的的土地成成本直接接计入该该成本核核算对象象。若不不能直接接归属的的，应按按以下方方法分配配计入相相关

9、成本本核算对对象：（本条参参照济南南公司意意见修改改）（1）如涉涉及多期期或多地块，先先按照各各期或各各地块占占地面积积比计算算出各期期或各地地块土地地成本（依依据土地地使用权权证、土土地出让让合同、土地成交确认书、政府文件等）； （22）同一一期或地块块内，按按各不相相连的独独立建筑筑物底座座占地面面积（注注：如建建筑物的的外形不不规则，其其投影面面积大于于底座占占地面积积，则使使用投影影面积）计计算出各各建筑物物应分配的土地成成本：某建筑物土土地成本本=该建建筑物所所在期或或地块土土地成本本X该建建筑物底底座占地地面积/该建筑筑物所在在期或地地块包含含的各建建筑物底底座占地地面积之之和 （

10、33）同一一建筑物按建筑筑面积计计算单位位土地成成本；（4）对于于插蜡烛烛项目，先按蜡台底座占地面积分配土地成本，再按蜡台（包括大商业等）及蜡烛（包括公寓、酒店等）的建筑面积之和计算单位土地成本。（5）对于于土地出出让合同同明确约约定包含含地下空空间，或或单独补补缴土地地出让金金的，则则地下室室须分配配土地成成本：若若能直接接归集，可可将相应应部分土土地成本本直接计计入地下下室；若若不能直直接归集集，可按按适当方方法（如如按销售售收入比比例）在在地上建建筑和地下室之之间分配配土地成成本。（二）资本本化利息息分配 11、分配方法法：造价价法 22、操作作流程： 按按受益对对象归集集的实际际成本支

11、支出为基基础进行行分配，已已完工产品品不参与与分配。（本条参照宜昌意见修改） （11）某受受益对象象的分配配比例=截至报报表日某某受益对对象实际际成本支支出（不不含土地地费用）/全部受益对象实际成本支出（不含土地费用）总和；（不含已完工产品）注：实际成成本支出出是指按按照权责责发生制制原则计计提的生生产成本本支出（本本条参照照长春公公司意见见修改）（2）某受受益对象象分配的资资本化利利息=某某受益对对象的分分配比例例x当期期资本化化利息总总额 项项目进行行分期开开发的，所所有建筑筑购建活动动未完毕毕前产生生的利息息符合资资本化条条件均应应资本化化。已竣竣工备案案产品不不再参与与分配竣工工备案后

12、后产生的的资本化化利息。所所有的公公共配套套设施等等均应参参与二次次分配。（三）地下下室成本本分配 11、地下下室包含含的核算算对象 （11）地下下车位（含含无产权权车位，不不含利用用人防设设施形成成的车位位）； （22）地下下商业； （33）地下下配套设设施（含含地下人人防等）。 22、地下下室成本本包含的的内容：（1）按受受益原则则应由地下下室承担担的政府府行政事事业性收收费、前前期工程程准备费费、建安安成本、社社区管网网工程费费、配套套设施费费、其他他建设工工程支出出及资本本化利息息。若地下设施施受益对对象为地地上建筑筑物的，其其成本不不应包含含在地下下室成本本之内。 （22）地下下四大

13、块块基础工工程成本本支出（包括土石方、围护支撑、降水、桩基），根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。（本条参照大庆、无锡公司意见修改）（3）地下下室不分分配园林林环境工工程费等等不相关关成本； 33、操作作流程（1）归集集地下室室各成本本核算对对象的直直接成本本；（2）归集集地下室室各成本本核算对对象的共共同成本本，按建建筑面积积法分配配至地下室室各成本本核算对对象；（3）地下下配套设设施（含含地下人人防等）需按建筑面积法二次分配至受益对象。（四）公共共配套设施施成本分配配1、公共配配套设施施包含的的核算对对象： （11）物业业用房 （22）幼儿儿园 （33）学校校 （44

14、）会所所（5）地下下配套设设施（含含地下人人防等）（6）邮局局（7）锅炉炉房（8）其他他公共配配套设施施 2、公公共配套套设施成成本包含含的内容容： （11）分配配的土地地成本； （22）建安安等成本本； （33）分配配的资本本化利息息。3、分配方方法：建建筑面积积法（本本条参照照漳州、宁宁德、成成都意见见修改）4 、操作作流程（1）公共共配套设设施作为为过渡的核核算对象象核算和和归集各各项成本本，再按受益原原则分配配到其他成成本核算算对象中中。（2）公共共配套设设施的受受益对象象应准确确辨识，例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。（五）其他他注意事事项1、计提成成本应按按单个合合同计提提，在应应付账款款中通过过客商辅辅助核算算”。2、对于竣竣工备案案后发生生的且由由项目公公司承担担的整改改费用的的处理：（1）在成成本分配配前，首首先应合合理预估估，并由由成本部部提供可可以记入入“开发成成本”的支持持性文件件；（2）在成成本分配配后，对对预估不不足或无无预估的的：属于于可售物物业发生生的售后后维修费费用，不不列入“开发成成本”，在发发生时直直接记入入“销售费费用”；属于于自持物物业发生生的整改改费用，可可视金额额大小（以以5000万元为为基准）增加自持物业的原值，或记入“管理费用”。（本条参照宜昌公司意见修改）