某楼盘策划方案报告17842.docx

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1、百合佳园策策划方案报报告一市场分分析投资环境境分析1）本区域域经济、人人口现状及及人均购买买力分析： 本案所所处之横店店前进大街街（商业老老中心街），乃乃该区域的的经济主干干道，日人人流量大，沿沿街旺铺聚聚集，商业业氛围浓烈烈，且医院院、学校、集集市、银行行等配套设设施依街而而建，已具具备成熟的的居住环境境，既是当当地拆迁户户（二万人人）的首选选之一，也也也是开发发商的不二二地选！ 本区域域人口7.8万，以以工商业发发展为主，更更有不少个个体经营者者，所以，就就人口素质质而言，人人群的总体体思想并不不保守，愿愿意接受新新思想的引引导，并存存在具备一一定购买力力的群体，约约占区域人人口总数的的1

2、0%（合合16000户）。2）当地发发展规划对对区域房地地产行业的的推动 横店街街是黄陂南南部经济发发展带的重重心，与武武汉盘龙城城经济开发发区是一个个整体，享享受省级开开发区的各各项招商优优惠政策，工工业用地出出让价格在在5 6万元左左右，房地地产开发用用地出让价价格在155万元左右右。土地出出让手续一一旦办妥，横横店街道承承诺，负责责出让的土土地范围上上全部的拆拆迁、补偿偿、安置工工作，负责责辖区内的的治安工作作（横店街街派出所22002年年度被评为为省级人民民满意派出出所）。只只要开发商商需要，横横店街道办办事处全程程协助办理理一切手续续。 本案重重点关注的的是编组站站一带拆迁迁户人口的

3、的流向问题题，如果能能将他们留留在本区域域内对本区区域房地产产的飞速发发展将给予予一个很大大的加速度度！3）本案对对周边地区区的辐射 本本案所在区区域横店，乃乃武汉北郊郊，黄陂南南部的经济济中心，地地域奇特，发发展空间巨巨大，无论论是从投资资的角度还还是自住的的需求，必必将吸引大大批的客户户前来询问问，潜在客客户的寻求求相对容易易。4）不利条条件分析1周遍物物业档次相相对落后，对对楼盘自身身身价的提提升有一定定的限制2根据当当地风土人人情，当地地人的买房房理念，情情调需求不不明显，短短期内帮助助他们树立立观念，并并转变他们们的老想法法是巨大的的困难。3滠口等等周围地区区的楼盘发发展较早且且相对

4、成熟熟，有相当当的竞争压压力。宏观分析析1）新政策策对武汉房房地产市场场整体影响响不多，更更多的主要要表现为对对心理预期期的影响，换换而言之，目目前的市场场形势下，市市场的日益益规范，使使资金实力力雄厚、抗抗风险能力力强的开发发企业面临临更多的发发展机会与与空间！2）至今为为止，在宏宏观调控下下，武汉的的房地产市市场依然呈呈现上升趋趋势，主城城与城郊的的价差拉大大，汉口北北扩，对本本区域而言言，一可借借机分流，二二可借势带带动自身品品质的进步步。3）产品品品质进一步步提升，产产品供应结结构面临调调整，主城城区的竞争争更加激烈烈。本区域域也当借以以看到自身身未来可能能面对的局局面。4）本区域域物

5、业上升升空间巨大大！ 总总体而言，武武汉市房地地产市场依依将处于上上升阶段。但但无论是市市场结构还还是产品结结构都将有有较大调整整，不管市市场状况如如何，资源源将是决定定市场发展展的命脉，只只有获得充充足的资源源才有参与与下一轮竞竞争的资本本。在外地地资本强势势进入武汉汉、国内宏宏观调控形形势不明朗朗的情况下下，开发企企业更多的的是需要打打造品牌、获获取资源，以以期抓住机机遇、谋取取长期发展展！二同区同同类物业分分析：1）横店新新区： 该该区开发较较早，规模模较大，房房价较底，800元，店面2000元左右，短期内有一定的升值空间，是本案的强力竞争对手，目前还在进一步开发当中，本案要想在与该盘的

6、竞争中取得优势，不宜被该盘的价位牵着走，要快速确定自身的不可替代性，以其作为突破口。2）滠口地地区： 该该区物业成成熟，距市市区更近，交交通便利，商商业发达，周周边有买房房意向的群群众的向往往度，是本本案暂时无无法比拟的的。该区的的大部分楼楼盘销售由由我公司负负责，势态态一直很好好，均价为为13000元/m2，每每月平均销销售30套3）黄陂地地段的房地地产发展态态势近年一一直处于良良好，有成成片的规模模楼盘，价价位为1660022000元/m2.不乏武汉汉的投资者者购买。多多数房型为为针对中、低低端的人群群，为当地地人欢迎，价价位在1220014000元/m2。 三目标市市场 客户户源1）当地

7、政政府的高、中中、基层管管理人员（据据说有来自自武昌的公公务员）。2）汉口二二七片区及及六渡桥的的拆迁居民民。（低房房价的吸引引）3）青山武武钢、石化化一冶一线线普通工人人。（低房房价的吸引引）4）武汉铁铁路勘察局局四局的管管理人员。5）看好横横店未来发发展潜力的的投资人士士。6）横店的的本地居民民（投资）或或拆迁户（自自住）。客户买房房心态分析析：1）对于当当地的拆迁迁户而言主主要是满足足自住需求求，有政府府还建，及及相应补助助，其在经经济上的平平均承受上上限应当是是在12ww。2）有部分分客户自身身居住在其其他区域，购购买住宅是是为了照顾顾老人。此此类客户一一般都看中中本区域房房价便宜这这

8、一优势，心心理价位上上下浮动的的空间较小小，对地段段、房型、建建筑材料等等方面有一一定的要求求，购买趋趋于理性化化。3）少量客客户看好横横店未来发发展潜力，对对本区域的的房产购进进以作投资资，通常是是凭感觉的的机会主义义，手头上上有一定的的资金，看看中日后该该区域规模模带动发展展的趋势，寻寻求回报。四项目分分析： 项目整整体形象的的定位 由由于项目周周边景观环环境并非特特别优越，无无法找到亮亮点，楼盘盘所处的环环境格调定定位也不能能太独树一一帜而显得得格格不入入，故只能能从所处商商业老街这这一地理位位置优势作作为入口集多种种便利条件件于一身，充充分展现人人文关怀理理念！1）小区配配套电瓶车车（

9、对外赢赢利），方方便居民在在本地活动动，体现人人文关怀。2）小区与与附近超市市联手，对对本区居民民实行积分分优惠，体体现人文关关怀。3）小区绿绿化空间大大，空气清清新，有居居民活动的的开阔地，体体现人文关关怀。4）对拆迁迁居民，实实行团购优优惠，鼓励励老街坊住住在一起，体体现人文关关怀。 卖点分分析：1）短期内内可能实现现的升值空空间给予投投资者更多多的回报！2）最大限限度的让本本区居民体体会到生活活起居、金金融购物等等多方面的的便利，生生活从此与与众不同。3）精致的的户型，同同样的价值值不一样的的享受！4）交通便便利，目前前11288公交直达达市内。项目户型型定位： 每每栋的顶层层可以考虑虑

10、复式，其其余定位880100mm2为好。项目价格格定位： 考考虑到新区区楼盘开发发比本案早早，且已初初现规模，定定位上可能能与本案有有相似，为为在短期内内得到当地地或关注当当地楼盘的的消费者的的认可度，不不宜开价过过高，给自自身一个提提升的时间间（短期）建建议与新区区价位持平平为宜，以以当地市场场接受度较较高的8000元/m2的单单价推向市市场。通过我公司司对商住市市场的认识识与研究经经验，建议议本案分两两步抬价：1）项目推推广得到一一定的认可可时（以来来访日流量量为衡量标标准），适适当抬价，树树立形象。（定定价比新区区略高）2）项目销销售势头良良好，且积积累了一定定的人气时时，考虑适适当抬价

11、（以以当时市场场情况为准准，不一定定非要抬价价）。 经经过两次调调整，尽量量稳住价位位，此时大大概价位为为12000元/m2。 项项目一期的的均价应定定为900011000元/ m22. 商商铺的均价价为1600020000元/m2.五营销策策略营销总策策略： 充充分挖掘地地处商业老老街的地理理位置的优优势，情感感营销，在在民众心中中建立项目目人文关怀怀理念，确确定自身片片区领袖地地位。对应分策策略策略一：抓住市场时时机，快速速入市。ACTIOON1 在在时间上加加快工程进进度，使项项目尽早入入市。ACTIOON2 在在空间上争争取能更多多的吸引其其他区域的的客户。ACTIOON3 在在产品上

12、尽尽快展示项项目外立面面及样版房房。ACTIOON4 建建立客户对对项目的信信心和忠诚诚度。ACTIOON5 可可行的话，尽尽快推出电电瓶车方案案，在当地地引起哄动动效应，加加深定位形形象的树立立。策略二：品质信息公公开化ACTIOON1 营营销中心设设立材料展展示区。ACTIOON2 发发展商总经经理接待日日定期开开展发展商商接待日活活动，现场场为置业者者答疑。ACTIOON3 将将项目包装装设计的理理念尽可能能深的传达达给消费者者。策略三：情感营销本案既然要要树立人文文关怀理念念，此营销销策略的目目的就是留留住顾客，使使顾客感受受到开发商商是为大家家营造了一一个轻松和和谐的氛围围。ACTI

13、OON1 举举办各类互互动或表演演活动，一一方面为楼楼盘造势，另另一方面拉拉近本公司司销售团队队与客户之之间的距离离。ACTIOON2 鼓鼓励客户介介绍新客户户来看房，并并与以相应应的回报。ACTIOON3 鼓鼓励客户团团购，并使使客户感到到真正的实实惠不打折折（树立楼楼盘形象），反反现金。策略四：持续营销ACTIOON1 坚坚持通过各各种可能的的渠道对项项目作不间间断宣传，使使楼盘总能能在任何时时候被人们们不经意想想起或谈起起。ACTIOON2 置置业顾问接接待客户时时，坚持注注意从任何何方面体现现，并让客客户感受到到楼盘形象象主题。（细细节问题）初步广告告推广策略略： 本本案以当地地电台广

14、播播声效、户户外平面视视觉、和DDM心理疏疏导的广告告方式，全全方位、多多形式、交交互型、多多角度、针针对性的覆覆盖目标受受众；同时时，各媒介介在广告发发布时间和和频率上互互为补充，保保持广告的的持续性，起起到持续的的说服和提提醒告知作作用。入市及销销售时机的的分析： 11) 就武武汉本区域域（包括城城郊）而言言，一般一一年内有两两个销售的的黄金时段段，即：33月中下旬旬至6月下旬，这这一阶段的的最高潮为为春季房地地产交易会会；9月至12月是第第二个黄金金销售时段段，住交会会已成为开开发商、代代理商较量量的主战场场。 一般在销销售的黄金金时段推出出的楼盘，具具有更易快快速聚集人人气，在第第一阶

15、段达达到较高的的销售率的的效果。而而这一点是是完成全部部楼盘良好好销售的关关键。 22) 本案案预计马上上动工，且且五证齐全全，但在工工程进度上上要提速，方方使项目尽尽早入市，以以免被竞争争对手占尽尽先机！ 3）作作为发展商商当然希望望能尽早开开始销售，以以争取尽快快资金回笼笼，缓解施施工进度带带来的资金金压力。总上所述，本本案的入场场时间最好好是在5月中旬！ 付款款方式为保证开发发商资金回回笼速度，本本案不设置置过多的付付款方式，具具体如下：1） 一次次性付款998折！ 付1w定金，签签署认购书书 7天内付付总款的330%（含含定金） 20天内内付总款的的70%，签签署正式房房地产买卖卖合同

16、。2） 银行行按揭付款款99折！ 付1w定金，签签署认购书书 7天内付付总款的330%（含含定金），签签署正式房房地产买卖卖合同。 总款的的70%接到到办理按揭揭通知后办办理按揭手手续。六，行销执执行与销售售目标 本本案的销售售估计在55到6月之间，分分为四个阶阶段：1）案前准准备阶段2）预约引引导业务部门将将充分利用用这个阶段段，积极开开拓销售通通路和预约约情况反馈馈修正的销销售策略。3）公开强强销期（55个月）此时正是签签约的高峰峰期，且在在此期间必必须建立及及维系产品品的知名度度、建立产产品在区域域内真正的的价值和宣宣传声势、唤唤起客户的的购买意愿愿，加速购购买行动。4）持续期期（4个月）适时更变行行销策略，力力求快速清清盘。 结束语 本本案从市场场分析、消消费者分析析、项目与与定位、营营销策略与与执行方面面进行了细细致的阐述述。由于市市场竞争日日趋激烈，客客户的消费费意识也正正趋于理性性回归。如如何在众多多楼盘中脱脱颖而出成成为楼盘营营销的关键键。 房房地产永远远是个案的的营销，只只要准确地地把握自身身产品的定定位，找准准客户的需需求点，在在辅以良好好的营销策策划以及胜胜人一筹的的推广方案案，成功开开发百合佳佳园是可以以预见的。 望望贵公司项项目开发工工作顺利进进行，严把把质量关，本本着建设美美好人居环环境，服务务大众的思思想，顺利利完成本项项目的建设设。