某地产股份公司产品标准及选型定板作业指引6194.docx

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1、广州富力地产股份有限公司产品标准及选型定板作业指引文件编号RF-SJ-ZY-05版本/修订A/0日期2013年8月1日 产品标准及及选型定定板作业业指引编制日期审核日期批准日期1.一、 作业指引目目的规范项目产产品标准准确定及及工程材材料设备备选型操操作程序序，确保保产品标标准符合合项目定定位要求求，并指指导材料料设备选选型工作作，及时时合理地地选定材材料设备备，满足足项目经经营目标标的需要要。二、 适用范围用于公司开开发项目目的产品品标准确确定、材材料选样样、设备备定型及及相关管管理工作作。三、 定义术语3.1 产品标准：在产品品研究的的基础上上，根据据项目定定位所确确定的本本项目土土建、机

2、机电、景景观、室室内装修修等分项项具体标标准。3.2 设计样板：经过设设计评审审程序确确认的用用于招标标的材料料样板。3.3 采购封样样样板：中中标单位位提供的的定标版版材料样样板。四、 职责12344.1 设计管理部部/总工工室2343.14.1.1 组织制定项项目各阶阶段的产产品标准准；4.1.2 组织编制材材料设备备清单；4.1.3 参与材料设设备考察察调研，并并组织材材料设备备选型定定板；4.1.4 配合材料设设备采购购工作；4.1.5 负责产品标标准在项项目的应应用，并并对产品品标准应应用情况况进行跟跟踪、分分析、总总结；4.1.6 总结各项目目的产品品标准，组组织制定定、完善善和调

3、整整通用产产品标准准模板。12344.14.2 供应部4.23.24.2.1 参与项目产产品标准准的论证证与制定定；4.2.2 组织材料设设备考察察调研；4.2.3 参与材料设设备的选选型封样样工作，提提供合理理意见；4.2.4 组织材料设设备采购购工作。4.3 销售策划部部 3.34.3.1 参与项目产产品标准准的论证证与制定定，提供供产品定定位报告告；4.3.2 反馈产品标标准的信信息并提提出调整整建议；4.3.3 参与材料设设备清单单及相关关材料设设备选型型板讨论论。4.4 核算部3.44.4.1 参与项目产产品标准准的论证证与制定定；4.4.2 参与材料设设备考察察调研；4.4.3 配

4、合材料设设备采购购工作；4.4.4 提供材料部部品及设设备选型型成本控控制建议议。第16页 共16页五、 流程图六、 关键活动描描述2.3.4.5.566.1 产品标准化化研究及及成果应应用集团总部统统筹安排排年度产品品标准化研研究工作作的开展展，区域域及地区区公司负负责组织织实施；产品标准准化研究究可分为客客户模型型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。6.1.1 客户模型研研究1) 总工室是公公司客户户模型健健全完善善的组织织部门，地地区公司司设计管管理部协协助配合合，客户户模型的的研究依依赖于以以下几方方面的信信息来源源： 公司战略目目标、发发展规划划、竞争争对手相相关动态态等

5、相关关内容； 市场产品发发展动态态与趋势势，竞品品研究成成果； 公司品牌体体系建设设相关要要点； 项目客户服服务分析析评估报报告，包包括项目目投诉月月报、项项目后评评估报告告客户服服务部分分等； 日常市场研研究及项项目营销销管理研研究、客客户细分分研究及及专项的的研究报报告。2) 总工室结合合上述信信息，健健全完善善和升级级公司的的客户模模型，并并组织开开展专题题评审会会，各业业务部门门及相关关领导参参与。3) 总工室负责责汇总各各部门评评审意见见，形成成客户户模型研研究报告告由决决策委员员会评审审确定。经经评审确确定后的的客户户模型研研究报告告下发发公司相相关业务务部门，用用于指导导专项技技

6、术研究究、项目目实施阶阶段的设设计管理理、支持持公司战战略采购购、集中中采购等等工作的的开展。6.1.2 产品系列研研究1) 总工室组织织销售策策划部根据客客户模型型研究报报告，形形成公司司各类产产品系列列的定位位策略，并并形成产产品分类类标准；产品系系列按其其成熟度度，可分分为创新新产品、成成熟产品品、标准准化产品品三级，产产品系列列标准内内容建议议包括： 土地/客户户/产品品关系； 产品概念； 性能附加值值； 规划要点； 单体要点； 内装配置档档次及要要点； 项目部品标标准。2) 产品系列标标准研发发的依据据来源： 现有产品系系列标准准成果及及在施项项目的应应用情况况； 最新的客户户模型；

7、 项目实施标标准技术术库的最最新成果果； 公司及行业业最新成成果和发发展趋势势。3) 产品系列标标准需每每年更新新一次，由由总工室室组织研研究并形形成专题题报告，组组织相关关部门评评审，经经决策委委员会审审批通过过后颁布布新的产产品系列列标准，各各业务部部门及地地区公司司遵照执执行。6.1.3 产品标准化化专项研究究1) 收集研发需需求：总总工室平平时应收收集来自自各方的的新产品品研发需需求，需需求来自自于以下下几方面面： 设计管理部部在日常常工作或或在对新新产品、新新材料进进行的有有针对性性的研究究中提出出的前瞻瞻产品研研发需求求，建筑筑结构的的选型、结结构构件件布置的的合理性性改善需需求，

8、并并完善公公司专项项研究目目录； 销售策划部部、客户户服务部部/物业业公司根据据新项目目市场研研究及客客户端反反馈提出出的研发发需求； 核算/工程程/招标标/供应应等相关关部门根根据新项项目设计计要求提提出的研研发需求求。2) 每年初，集集团总部部将收集集到的各各种研发发需求汇汇总，编编写产品品专项研研究计划划，组织织成本、销销售以及及客服等等相关部部门等进进行评审审并报审审。产品品专项研研究计划划经公司司审批后后，作为为设计部部门组织织产品专专项研究究工作的的依据和和目标；产品专专项研究究计划按按照专项项研究目目录进行行分类，主主要包括括： 规划研究，如如水域洁洁净能力力维持措措施； 分析模

9、拟研研究，如如小区自自然通风风模拟； 单体研究，如如遮阳、隔隔热措施施； 景观研究，如如渗水路路面研究究； 内装配置研研究，如如厨卫装装饰组合合； 部品研究，如如住宅新新风系统统、防盗盗监控系系统； 竞品研究，如如某公司司某产品品系列内内装饰配配置标准准研究； 其他。3) 总工室按照照审批的的产品研研发计划划启动研研发项目目，填写写产品品专项研研发立项项审批表表，将将立项申申请的资资料分发发给相关关部门，由由各部门门对专项项研究计计划提出出本专业业意见：销售策策划部提提供市场场效益评评估建议议；财务务部提供经经济性评评估建议议；核算算部/成成本监控控中心配合合提供建建安成本本数据；供应部部提供

10、招招标采购购实施建建议。4) 总工室汇总总评审意意见，经经公司相相关领导导审批后后正式立立项研究究。6.1.4 产品标准化化研究成成果应用用1) 项目定位及及产品策策划阶段段，总工工室应组组织拟订订产品标标准化成成果应用用计划，填填写项项目产品品标准化化实施验验证表；2) 项目实施过过程中的的产品标标准化应应用，主主要包括括以下内内容：项目阶段/内容主要应用途途径产品标准化化成果依依据控制等级项目论证阶阶段可研报告相相关内容容市场研研究/项项目开发发方案部部分客户模型、产产品系列列标准指导项目定位及及产品策策划市场建议必必选内容容、定位位策划必必选内容容客户模型、产产品系列列标准指导概念设计概

11、念设计任任务书产品系列标标准、标标准化技技术库-任务书书/四新新研究成成果指导/通则则方案设计设计任务书书、方案案评审、项项目部品品控制表表标准化技术术库-任任务书/四新研研究成果果通则初步设计设计任务书书、方案案评审、项项目部品品控制表表标准化技术术库-任任务书/技术措措施/部部品技术术标准/审图要要点通则/控制制施工图设计计设计任务书书、方案案评审、项项目部品品控制表表标准化技术术库-任任务书/技术措措施/部部品技术术标准/审图要要点通则/控制制招标采购成熟技术方方案及标标准化部部品的技技术要求求标准化技术术库-技技术方案案/施工工部品技技术标准准控制项目实施/验收项目实施检检查要点点标准

12、化技术术库-项项目实施施检查要要点控制*指导-供供参考 *通则则-通行行做法，例例外做法法需说明明原则 *控制制-要求求执行实实施内容容，例外外做法需需审批6.1.5 产品标准化化执行检检查和评评估1) 项目实施各各阶段，集集团总部部牵头组织织对产品品标准化化的执行行情况进进行检查查，并组组织对各各阶段产产品标准准化执行行情况进进行评价价，各相相关部门门积极配配合总工工室完成成对产品品标准化化的检查查；2) 项目竣工验验收时，可可组织设设计管理理人员参参与竣工工验收工工作，检检查评审审项目产产品标准准化的落落实情况况；3) 项目结束后后，总工室室组织汇汇总各阶阶段、各各部门产产品标准准化执行行

13、情况，对对产品标标准化执执行情况况做出评评估，作作为项目目后评估估的重要要组成部部分，作作为以后后产品标标准化工工作的参参考。6.2 项目产品标标准制定定6.2.1 前期拓展和和概念设设计阶段段：1） 项目定位阶阶段的产产品标准准由销售售策划部部与设计管管理部/总工室室讨论确确定，纳纳入阶段段成果产产品定位位报告中中，作为为重要输输出成果果供相关关部门使使用。2） 设计管理部部/总工工室在概概念设计计完成时时，根据据产品标标准（产产品定位位阶段），结结合项目目定位及及概念设设计成果果并参照集团住宅宅设计标标准化图图册，更更新产品品标准（概概念设计计阶段），组组织相关关部门讨讨论，作作为项目目运

14、营策策划阶段段成果进进行评审审。3） 本阶段产品品标准制制定的输输入资料料为： 产品定位报报告（销销售策划划部）； 概念设计成成果（设设计管理理部/总总工室）； 概念设计成成本初步步测算（核算部）； 材料设备调调研信息息（供应应部）； 通用产品标标准模板板（设计计管理部部/总工工室）； 经验教训的的知识转转化成果果（相关关部门）； 相关部门建建议等。6.2.2 方案设计阶阶段：1） 设计管理部部/总工工室根据据方案设设计情况况，结合合成本的的目标要要求，制制定产品品标准，组组织销售售策划部部、核算部部、供应部部、物业业管理公公司讨论论，作为为方案设设计阶段段的成果果进行评评审。2） 本阶段产品

15、品标准制制定的输输入资料料，包括括： 方案设计成成果； 方案设计成成本测算算及限额额要求； 材料设备调调研信息息； 相关部门建建议等； 产品标准制制定的要要求及应应用。3） 产品标准的的制定及及讨论过过程中，销售策划部、供应部、核算部、工程部、客服部/物业管理公司等参与，从本专业角度对产品标准提出意见或建议；4） 每阶段确定定的标准准应当对对下一阶阶段产品品标准具具有指导导意义；5） 各阶段产品品标准应应当随设设计成果果按程序序评审、批批准； 6） 产品标准作作为建造造标准和和交楼标标准的制制定依据据。6.2.3 项目产品标标准的调调整更新新1） 在项目设计计过程中中，公司司领导可可以针对对产

16、品标标准提出出调整建建议；销销售阶段段，销售售策划部部也可以以根据市市场情况况检讨产产品标准准并提出出调整建建议； 2） 设计管理部部/总工工室负责责统一接接收调整整建议进进行初步步评审，报相关领导审批通过后，按设计变更管理作业指引执行设计变更程序。6.3 材料部品的的选型定定板6.3.1 方案设计阶阶段的清清单编制制：在产产品标准准编制时时，设计计管理部部/总工工室根据据以往同同类项目目的材料料设备清清单模板板同步编编写材材料部品品清单（方方案阶段段），并并在方案案设计评评审时同同步进行行评审。6.3.2 初步阶段的的选型定定板工作作1） 设计管理部部/总工工室经办办人根据据工作积积累和设设

17、计单位位提供的的材料设设备清单单，补充充编写材材料部品品清单（初步阶段）并在初步设计评审时同步组织讨论；2） 讨论会上，设计管理部/总工室组织确定材料部品种类及大致规格，供应部提出材料部品采购范围建议（如甲供和甲指乙供的范围），核算部根据项目成本控制要求提出材料部品选型定板成本控制建议；3） 讨论结果由由设计管管理部/总工室室经办人人填入材材料部品品清单。6.3.3 施工图设计计阶段的的选型定定板工作作1） 初步设计完完成后，设计管理部/总工室根据经审批通过的材料部品清单及设计图纸，开展外立面可视主材、景观、装修主材以及部品选型定板（设计样）工作，组织销售策划部、供应部、核算部、工程部、物业管

18、理公司等参与讨论。 2） 各部门根据据专业特特点针对对材料部部品进行行讨论： 设计评审重重点为基基于设计计效果材材料基本本参数、规规格； 成本评审重重点为各各项材料料成本测测算与目目标控制制； 采购评审重重点为依依据目标标成本的的各项材材料成本本控制要要求，依依据市场场调研结结果看材材料质量量、成本本、采购购周期、替替代品等等方面； 工程评审重重点为材材料部品品的技术术安装等等方面； 客服、物业业公司的的评审重重点为功功能、外外观、后后期维护护成本等等方面。3） 设计管理部部/总工工室填写写材料料部品选选型定板板单（设设计样），确确定材料料部品的的选型定定板。6.3.4 材料部品品的最终终选型

19、定定板1） 供应部接到到设计管管理部/总工室室的材材料部品品选型定定板单（设设计样）后后，根据据招标需需要组织织总工室室/设计计管理部部、工程程部并通知监监察中心心（组）进进行材料料部品选选型工作作，并将将材料料部品选选型定板板单（采采购样）发送至设计管理部/总工室及工程部各一份。2） 供应部组织织对需打打样的材材料、设设备的确确定工作作：a) 安装类： 设计管理部部/总工工室审核核打样图图纸、节节点做法法，确定定材料要要求； 供应部提前前组织确确定专业业厂家； 工程部配合合技术节节点深化化，现场场组织打打样，并并对打样样周期进进行控制制； 厂家打样后后，由设设计管理理部/总总工室进进行效果果

20、确认，若若达到条条件，打打样结束束，不符符合设计计要求，重重新打样样。因重重新打样样影响采采购定样样进度，并并影响工工程进度度的，报报相关领领导审核核、决策策； 该类部品包包括：栏栏杆、花花架、隔隔栅、院院门、空空调百叶叶，入户户门，单单元门、信信报箱、室室内楼梯梯扶手及及窗护栏栏、雨落落水管、外外墙砖、屋屋面瓦、外外墙涂料料、石材材幕墙、屋屋面檐口口、门窗窗洞口节节点形式式以及雨雨蓬等。b) 成品类： 设计管理部部/总工工室提供供经确定的的意向图图片、材材质、效效果要求求； 工程部补充充提供专专业技术术要求； 供应部确定定足够的的厂家资资源，并并组织送送样，控控制送样样周期； 厂家提供样样品

21、后，由由设计管管理部/总工室室进行效效果确认认，若达达到条件件，打样样结束，不不符合设设计要求求，重新新打样。因因重新打打样影响响采购定定样进度度，并影影响工程程进度的的，报相相关领导导审核、决决策； 该类部品包包括：可可视对讲讲、旋转转门、卷卷帘门、防防火门、门门廊灯具具、室内内电器开开关插座座、门锁锁等。c) 其他： 用于建筑、景景观或装装饰表面面，具有有外部观观感影响响的其他他材料，如如精装材材料，软软装饰品品等，其其打样和和定样流流程参照照执行。6.3.5 材料设备封封样1） 供应部依据据材料料设备采采购管理理流程确确定中标标的材料料设备供供应商后后，应在在签订大大批次采采购合同同前组

22、织织设计管管理部/总工室室、工程部部、销售策策划部对对中标供供应商提提供的中中标材料料设备样样本与采采购封样样进行封封样确认认，供应应部填写写材料料部品封封样清单单（中标标样），以以作为供供应商后后续供货货的比对对样本。封封样时，供应部、设计管理部/总工室、工程部、销售策划部、核算部应仔细核对有关样品的证明资料及实物，确认其符合项目设计标准和图纸的要求并签署明确意见。2） 封样后，供供应部将将材料料部品封封样清单单复印印件送设设计管理理部/总总工室存存档，原原件保存存工程部部，属于于甲指乙乙供材料料清单复复印件应应负责转转发施工工单位一一份；招招标中心心主导招招标的，由由招标中中心转发发。3）

23、 封样后的实实物由工工程部将将样品实实物保存存在样品品间，并并建立样样品管理理台帐，专专人管理理材料样样板，专专职责任任人的主主要职责责是建立立并随时时更新实实物样品品台帐，整整理、保保管实物物样板，供供材料验验收人员员查询使使用。4） 材料样板间间：工程程部根据据现场条条件，设设立材料料样板间间，主要对石石材、地地砖、墙墙纸等影影响效果果外观的的材料设立立样板间间。实物物样板的的标识应应完整，包包括名称称、品牌牌、系列列、规格格、色别别、使用用部位、供供板单位位签名、审审批人签签名等。样样板需投投入工程程使用的的，应在在样板标标识中注注明，在在最后一一次材料料验收时时移交给给分包单单位。6.

24、3.6 材料部品品采购具具体操作作要求及及程序按照照材料设设备采购购管理流流程执行。6.4 产品标准的的总结分分析6.4.1 设计管理部部/总工工室负责责在每一一项目结结束后针针对该项项目的产产品标准准工作进进行总结结分析。6.4.2 设计管理部部/总工工室总结结各项目目的产品品标准，制制定公司司的产品品标准模模板。七、 支持性文件件1.2.3.4.5.6.7.7.1 流程及作业业指引7.1.1 工程招标管管理流程程7.1.2 材料设备采采购管理理流程7.1.3 现场材料管管理作业业指引7.1.4 设计变更管管理作业业指引7.2 表单及模板板 （参考考）7.2.1 产品标准属属性表7.2.2 材料设备部部品清单单7.2.3 材料部品选选型定板板单7.2.4 材料部品封封样清单单1234561234566.16.21.2.3.4.5.6.1.2.3.4.5.6.7.8.