X年湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究22073.docx

《X年湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究22073.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《X年湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究22073.docx（48页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目 录第一章总总 论1一、项目目概况1二、项目目背景1三、可行行性研究的的依据及范范围2四、项目目建设单位位基本情况况2五、项目目位置及周周边情况3六、主要技术术经济指标标5七、研究究结论及建建议6第二章市市场研究8一、城市市经济发展展概况8二、城市市发展规划划8三、湘乡乡房地产市市场发展总总体统计分分析9四、湘乡乡市房地产产市场总体体分析10五、湘乡乡市房地产产市场后市市展望13六、项目目区域房地地产优劣势势分析16七、项目目附近区域域20088年楼盘销销售情况17八、可能能的目标客客户分析17第三章建建设地点及及建设条件件19一、建设设地点19二、建设设条件19第四章建建设内容与与建设规模

2、模24一、建设设规模24二、宗地状况况24第五章专专业技术方方案26一、总体体规划26二、建筑筑、结构方方案29三、电力力工程30四、弱电电工程30五、给排排水工程31六、消防防32第六章环环境保护与与节能34一、环境境保护34二、绿化化34三、节能能34第七章项项目实施进进度36一、建设设工期36二、项目目招标方案案38第八章投投资估算及及资金筹措措39一、投资资估算39二、资金筹措措40第九章财财务评价42一、销售售收入及销销售税金估估算42二、财务务效益分析析44三、风险险分析45四、财务务评价结论论47附件：1） 企业法人营营业执照2） 中华人民共共和国组织织机构代码码证3） 中华人民

3、共共和国房地地产开发企企业资质证证书附图：1、 总规-区位位分析图2、 总规-用地地规划图3、 项目位置图图4、 项目修建性性详细规划划图 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、 项目概况1、项目名名称湘乡市博雅雅苑住宅小小区2、承办单单位湖南省湘乡乡市东山建建设投资房房地产开发发有限公司司3、报告编编制单位编制单位：湖南省农农林勘察设设计研究总总院证书编号：国家发展和和改革委员员会甲12222000700337号二、 项目背景为盘活城市市存量资产产及对欧家家港河进行行综合治理理改选，改改善联盟村村、壕塘村村一带居民民区居住条条件，根据据湘乡市的的城市整体体规划，成成立湘

4、乡市市东山建设设投资开发发有限公司司，由公司司负责湘乡乡市云门商商贸步行街街项目的开开发。随着这一带带基础设施施的逐步完完善，云门门商贸步行行街的日趋趋繁荣，顺顺应湘乡火火车站的改改造升级，火火车站片区区土地规划划性质的转转变，东山山建设投资资房地产开开发有限公公司征收了了原华博电电子厂和回回收公司的的土地，进进行建设开开发。三、 可行性研究究的依据及及范围1、 可行性研究究的依据1）项目修修建性详细细规划图；2）湘乡市市国民经济济和社会发发展“十一五”规划；3）国家发发改委、建建设部联合合颁发的建建设项目经经济评价方方法与参考考（第三三版）；4）工业与与民用建筑筑可行性研研究深度要要求；5）

5、各专业业技术规范范；6）建设单单位提供的的各项基础础资料。2、 可行性研究究的范围依据国家有有关政策、法法规，对项项目建设的的必要性、建建设内外部部条件、市市场研究、建建设内容与与规模、专专业技术方方案、投资资估算及经经济效益等等方面进行行研究。四、 项目建设单单位基本情情况湘乡市东山山建设投资资房地产开开发有限公公司成立于于二四年十月，注注册资本8800万元元。公司主主营房地产产开发经营营，开发资资质为肆级级房地产开开发企业。公公司现有员员工期255人，其中中：高级工工程师2 人，高级级会计师33人，结构构、经济、统统计等其他他相关专业业人员122人，大学学学历155人。曾获获20066、2

6、0007、20008年度度房地产开开发先进单单位，20007年度度先进纳税税人等荣誉誉称号。公司前期开开发了湘乡市云云门商贸步步行街项目目，占地面面积7.99万平方米米，投资金金额115599万元元，开发建建筑面积111.8万万平方米。公公司为进一一步优化步步行街项目目周边环境境，对周边边地块开发发的项目有有安居楼项项目、永康康家园项目目、桂花苑苑项目和博博雅苑项目目。五、 项目位置及及周边情况况1、 项目地理位位置本项目位于于湘乡市火火车站南侧侧，东临城城市主干道道东风北路路，西接市市城乡客运运中心和云云门寺商城城，北倚漂漂亮繁华的的云门商业业步行街，南南靠湘乡市市教育局和和文化旅游游局。项

7、目目中央有一一条连接火火车站与城城乡客运中中心的城市市支路通过过。 项项目地块地地下无管线线、电缆、暗暗渠等城市市基础配套套设施，也也没有历史史文物古迹迹和名贵树树木。2、 周边环境（1）空气气状况地块紧邻新新建火车站站大型绿化化广场，周周围绿化情情况良好，项项目周边没没有污染环环境的工厂厂，空气质质量良好。（2）噪音音情况项目周边没没有产生噪噪音的工厂厂。（3）污染染情况项目周围33公里范围围内没有工工业污染源源。（4）危险险源情况项目附近没没有高压线线通过，周周围5公里里内没有放放射源和易易燃、易爆爆的生产间间和储存间间。（5）周边边景观项目周边有有充满时代代气息、景景观别致的的商业步行行

8、街，有新新建火车站站大型绿化化广场。（6）交通通状况经过项目的的公交路线线有1路、55路、8路，离项项目仅100米远的城乡客客运中心有有2路和66路等开往往湘乡各个区区域的公交交路线，项项目往北有有云门商业业步行街、新新建火车站站商业中心心，商业比比较繁华；建设银行行、农业银银行、邮政政储蓄、湘湘乡市二医医院等金融融和医疗机机构都在11公里辐射范范围内；项项目5000米内有望望春中学、联联盟农贸市市场、云门门商贸市场场。六、 主要技术经经济指标主要技术经经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积积116199.15 合17.443亩2规划总建筑筑面积301822.55 (1)住宅建筑面面积2

9、32644.87 (2)商业建筑面面积2646.22 (3)大型商场建建筑面积3000.00 (4)物管建筑面面积296.114 (5)车库建筑面面积974.992 3容积率2.60 4建筑密度%38.144%5绿地率%35.200%6建设总工期期月167建设投资万元3767.80 8销售收入万元5439.34 9总成本费用用万元4039.76 10利润总额万元753.889 11税后利润万元565.441 12投资利润率率%20.011%13净利润率%15.011%14全部投资财财务内部收收益率%14.700%税后15全部投资回回收期年2.43 税后七、 研究结论及及建议1）本项目目为湘乡市

10、市东山建设设投资房地地产开发有有限公司投投资建设的的中档房地地产项目，对对完善湘乡乡市火车站站周边环境境建设和加快快老城区提提质改造，及为广大农村村入城务工工、经商人人员提供高高品质住宅宅均有积极极意义，通通过项目建建设，也将将有利的提提升湘乡市市东山建设设投资房地地产开发有有限公司在在湘乡市的形象和地位位。2）本项目目位于湘乡乡市新建火火车站南侧侧，总用地地面积111619.15（合17.43亩），总总建筑面积积301882.555，其中：住宅面积积232664.877，商业面面积26446.222，大型商场场面积30000，物管用用房2966.14，并配有相相应的车库库974.92。是一个

11、个地理位置置好、功能能齐全、配配套设施完完善的住宅宅小区。3）工程估估算投资总总额37667.800万元，其其中：土地地费用8771.444万元，工工程费用22135.55万元元，其它费费用4277.11万万元，预备备费1711.70万万元，建设设期利息1162万元元。本项目目资金来源源主要来自自以下几个个方面：1）公司自自筹资金约约22677.8万元元。2）项目中中期开发贷贷款15000万元。3）本工程程为中高档档房地产开开发项目，参参照目前市市场价位定定价，据此此进行的财财务分析，项项目所得税税后全部投投资财务内内部收益率率为14.70%，全全部投资回回收期为22.43年年，税后净利润润5

12、65.41万元元。项目盈盈利可观，财财务上是可可行的。第二章 市场研究一、 城市经济发发展概况湘乡是近代代“湘军”文化的起源源地，也是是是长株潭潭城市群经经济辐射圈圈内最近的的县级市之之一；下辖3乡155镇4个城城区办事处处，其中城区有望春春门、新湘湘路、昆仑仑桥、东山山4个办事事处；现全市总面面积20112平方公公里；2007年年末总总人口911.3万人人，城市化化率为133.8%。 二、 城市发展规规划进入新世纪纪后，湘乡乡制定了城城市发展总总体规划方方案。该方方案的指导导思想是：按照高超超点规划、高高标准建设设、高效能能管理的原原则，以加加快城镇化化建设为龙龙头，现有有工业为基基础，高新

13、新科技产业业为依托，文文化旅游为为导向，专专业市场为为载体，把把湘乡建设设成为城镇镇协调发展展，布局合合理，工业业兴旺，市市场繁荣，文文化旅游发发达，环境境优美，现现代化程度度高的长株株潭次中心心城市。到到20155年城市建建成区面积积达30万万平方公里里，城市人人口达300万，镇区区人口达115万。开发城市四四区，南部部：把东山山建成全市市政治、文文化、生活活中心区；东部：东东郊皮革工工业区；北北部：红仑仑高新技术术区；中部部：完善工工贸新区。健健全城市交交通网络，拉拉通东台路路、起凤路路、滨河南南路、滨河河北路、车车站路、红红仑路、高高速公路连连接线、望望春路等八八路，架通通湘乡大桥桥、公

14、园桥桥、望新桥桥、杨金桥桥，建好汽汽车北站、西西站、南站站。建设特特色街道，南南正街的商商业步行街街，壕塘的的小吃一条条街。建设设好九个专专业市场，建建材、农贸贸、烟酒、交交电、副食食、汽配、服服饰、电脑脑、皮革市市场。加强环境境保护，建建成一个日日处理5万万吨的污水水处理厂和和能够容纳纳500万万吨垃圾的的垃圾消纳纳场；配套套建设好一一批教育、卫卫生、文化化体育、供供水、通讯讯等社区基基础设施；维护、恢恢复好云门门寺、褚公公祠、洗笔笔池、伏虎虎井等文化化古迹；建建好三个广广场，一个个中心，即即云门寺广广场、东山山名人广场场和水府旅旅游广场，建建设一个文文化旅游中中心。从而而建设出一一个经济繁

15、繁荣、环境境优美、富富有历史人人文精神的的青山绿水水之城三、 湘乡房地产产市场发展展总体统计计分析序号年 份20042005200620072008指标总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)1房地产投资资总量（亿亿元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面面积（万）15816.3149-3.2143.44-0.188185.4427.2190.112.53全年竣工面面积（万）991282.9-15.8894.711.9123.9929.613811.44商品房销售售面积（万万）9.2431.728.3

16、24.933-21.4482.12228.81、自20004年以来，湘湘乡房地产产投资总量量呈快速增增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。2、商品房房交易面积积在最近几几年内整体体也是呈快快速增长趋趋势，其中中20066年受国内内大环境和和20088年受宏观观经济政策策影响，增增幅最大，在50%左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购

17、买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。四、 湘乡市房地地产市场总总体分析1、 湘乡房地产产发展起步步较晚，商商品住宅市市场相对需需求大。自从19998年放宽宽房地产开开发政策以以来，湘乡乡市房地产产业发展一一直强劲不不衰。20008年，全全市房地产产开发完成成投资4.16亿元元，同比增增长51.5%。其其中住宅投投资完成227.1亿亿元，同比比增长466.5%，土土地开发投投资0.441亿元，同同比增长227.6%，土地开开发面积117.577万平方米米，同比增增长25.8%，商商品房建筑筑面积822.12万万平方米，同同比增长228.8%，商品房房竣工面积积30.005万平方方米，同比比增长

18、544.8%，商商品房销售售面积299.4万平平方米，同同比增长117.9%。2、 农业人口众众多，城市市化水平进进程正在大大力推进。根据20008年统计计数据表明明，全市总总人口911.3万多多人，其中中非农业人人口仅122.6万人人，城市化化水平较低低。我市城城镇可以转转移的就业业人员有33万多，农农村可以转转移的劳动动力有300多万，每每年城镇新新增劳动力力约20000人，农农村新增劳劳动力约88000人人。全市外外出务工人人数11万万多人，域域内就地就就近务工人人数约4.6万人，合合计转移农农村劳动力力15.664万人。随着湘乡经经济的迅猛猛发展，各各个工业园园区建设日日臻完善，入入园

19、企业的的不断增加加，就业岗岗位的不断断增长，必必然会吸引引一大批外外出经商、务务工人员回回乡创业、就就业，同时时还可以转转移一批新新的农村劳劳动力。城城区人口将将大大增加加，城市化化水平将不不断提高，房房地产需求求将不断提提高。3、 近年来，房房地产市场场价格出现现逐年上涨涨趋势。根据湘潭潭湘乡市22007年年国民经济济和社会发发展统计公公报的数数据显示，22007年年，全市房房地开发完完成投资22.75亿亿元，同比比增长9.4%，比比上年下降降31个百百分点。其其中住宅投投资完成11.85亿亿元，同比比增长0.3%，土土地开发投投资完成00.18亿亿元，同比比下降533.6%，土土地开发面面

20、积13.996万平方方米，同比比增长177.9%，商商品房销售售面积244.93万万平方米，同同比下降221.4%，商品房房空置面积积1.777万平方米米，同比下下降42.6%，空空置率6.6%。据调查我市市在20003年以来来，商品房房价格一直直处在呈逐逐年上涨状状态，且平平均增幅为为9.2%，这一趋趋势不可避避免。据中国社会会科学院发发布的20008年经经济蓝皮书书指出，22007年年国内部分分城市房地地产价格上上涨过快、过过高。虽然然20088年一系列列调控措施施将继续执执行，房地地产市场供供应紧张的的状况将得得到一定程程度的缓解解，但我国国房价上涨涨趋势不可可避免。4、 作为三四线线城

21、市，房房价涨幅可可能赶超大大城市。2008年年元月国家家发改委公公布了最新新统计数据据，去年112月全国国70个大大中城市房房屋销售价价格同比上上涨10.5，涨涨幅与111月持平；同比上涨涨0.2%，涨幅比比11月降降低0.66个百分点点。数据显示，22007年年12月770个大中中城市新建建商品住房房销售价格格同比上涨涨11.44%，涨幅幅比11月月低0.88个百分点点；同比上上涨0.33%，涨幅幅比11月月低0.77个百分点点。分类别别看，经济济适用房、普普通住房和和高档住房房销售价格格同比分别别上涨3.9%、112.1%和11.8%，同同比分别上上涨0.00%、0.3%和00.2%。 虽

22、然新房售售价涨幅有有所放缓，但但一些二三三线城市的的房价却在在12月出出现了较大大的涨幅。分分地区看，同同比涨幅较较高的主要要城市包括括：乌鲁木木齐25.3%、北北海19.3%、惠惠州19.0%、北北京17.5%、南南宁17.4%、宁宁波17.3%、兰兰州16.7%、重重庆15.9%和长长沙15.1%等。而湘乡地处处三四线城城市，房价价就目前分分析比较，比比长沙、湘湘潭的涨幅幅空间更为为巨大。对对投资商来来说，来三三四线城市市投资所产产生的回报报率将远远远超出沿海海城市及其其它大中城城市。5、 城乡居民储储蓄存款量量大，投资资置业热情情。统计数据显显示，20008年湘湘乡市居民民储蓄存款款余额

23、766.14亿亿元，比年年初增加115.599亿元，同同比增长226%。城城乡居民相相对富裕，有有充足的投投资消费潜潜力。随着着国内物价价的上涨，居居民对投资资商业房产产、购买门门面的热情情高涨。五、 湘乡市房地地产市场后后市展望 （一） 房地产供给给面临土地地瓶颈（1）土地地稀缺，房房地产市场场将受土地地制约严重重随着20004年严格格土地出让让、收紧地地根的调控控政策陆续续出台，使使得全国当当年土地开开发面积从从高速增长长变为同比比下降111%，并导导致了20005年住住宅供给套套数的负增增长。我们们可以看到到发现，005年以来来我国商品品房销竣比比一直大于于1，呈现现供不应求求的状况，可

24、可以说从22004年年开始的土土地调控政政策成为22005年年以后住房房供给偏紧紧的诱因。地少人多是是我国的国国情，而保保证粮食自自给自足是是我国的基基本国策。根根据国务院院最新土地地规划，到到20200年末全国国耕地面积积必须确保保不低于118亿亩，而而截至066年末全国国耕地总面面积仅剩118.311亿亩(其其中还有66000多多万亩200度以上的的陡坡耕地地)。这意意味着随后后十五年我我国年均减减少耕地面面积不能超超过2000万亩，仅仅为06年年的一半。因因此，湖南南作全国的的农业大省省，湘乡市市作为全省省农业大县县，城市用用地与耕地地的矛盾局局面将长期期存在，房房地产市场场将永久受受制

25、于稀缺缺的土地资资源。（2）占有有土地，占占有市场土地成了地地产商必争争的资源。可可以说，谁谁占有了土土地资源，谁谁就占有了了市场。（二） 住房需求仍仍将快速增增长（1）经济济发展促生生住房需求求国民经济加加速发展，经经济结构稳稳步调整。22008年年，全市生生产总值首首次突破百百亿元大关关，达到1120.008亿元，同同比增长113.3%，年均递递增（以11978年年为基数，下下同）9.7%，其其中一产业业35.881亿元，同同比增长55.1%，二二产业444.55亿亿元，同比比增长211.4%，三三产业399.71亿亿元，同比比增长111.8%。人人均GDPP达到144423元元（按常住住

26、人口计算算），同比比增长122.9%，是是19788年的144.5倍。居民收入快快速增长，人人民生活水水平不断提提高。20008年，全全市农民人人均纯收入入53344元，同比比增长155.1%，农农民人均消消费支出44795元元，同比增增长25.9%；城城镇居民人人均可支配配收入133780元元，同比增增长15.1%，人人均消费性性支出111432元元，同比增增长11.5%.经济的发展展，城镇居居民生活水水平的提高高，居民有有更多余款款用于改善善生活空间间，购房需需求及改善善性购房需需求不断上上升。（2）人口口增长增加加住房需求求湘乡市房地地产市场在在城市人口口不断快速速增长的前前提下，仍仍未

27、达到相相对饱和的的阶段，刚刚处于快速速发展期。22008年年以后近668年的的阶段性人人口增长与与居民收入入积累，促促进置业需需求在近年年集中释放放。随着湘乡市市经济的发发展，长株株潭卫星城城市地位进进一步巩固固，工业园园区建设的的进一步完完善发展，城城市对人口口的吸引力力进一步增增强，将会会有更多的的就业人口口投入湘乡乡城区，从从而产生大大量的住宅宅需求。（三） 住宅房价将将继续上涨涨（1）经济济社会发展展推动住宅宅房价上涨涨经济与社会会发展周期期、居民收收入的阶段段性积累，导导致住房市市场需求尤尤其是占市市场主体的的自住型购购房需求集集中释放，对对房价上升升影响较大大。（2）市场场供不应求

28、求推动住宅宅房价上涨涨虽然目前受受国际金融融危机的影影响，但在在每年农民民进城务工工、经商人人口持续增增长和人均均收入水平平不断提高高的背景下下，20009年房地地产市场需需求仍将呈呈现增长势势头。在未未来几年内内住宅需求求将进一步步增加，而而湘乡的住住宅供给有有限，供需需矛盾的加加剧将推动动住宅房价价进一步上上涨。（3）资源源稀缺推动动房价上涨涨近年来，中中央政府严严格控制商商品房用地地的政策，使使得土地报报批更艰难难，储备土土地进一步步被消化，开开发商可用用的土地资资源越来越越紧缺，土土地二级市市场的交易易将变得更更加活跃，不不少手中有有土地但实实力不济的的开发商将将出售其手手中的土地地，

29、同时房房地产市场场也将开始始新一轮的的洗牌。在这种大背背景下，房房价上涨成成为必然趋趋势。六、 项目区域房房地产优劣劣势分析 借鉴与本项项目位置及及条件相近近的商业性性房产案例例，着重分析附附近公共设设施的核心心拉动作用用，的工贸贸新区和云云门商业步步行街的房房地产市场场。1、 火车站商贸贸物流中心心优势明显显，该周边边片区依托托火车站的的辐射功能能，商贾云云集，宾馆馆、旅游、餐餐馆等服务务性商业兴兴旺。2、 步行街商业业氛围浓厚厚，设施齐齐全。各种国内内外知名品品牌服装都都汇聚于此此，同时，娱娱乐休闲业业也很兴旺旺。区内住住宅楼入住住户数近千千户，这里里环境优雅雅别致，业业主都认为为这里是安

30、安家兴业的的好住处。3、 城乡客运中中心带来了了熙熙攘攘攘人流、车车流，是湘湘乡市城乡乡交流的主主要门户。城城乡之间各各种人流、物物流、信息息流都主要要在此聚集集、分散。4、 上世纪兴建建的云门商商贸城，虽虽然房屋有有些陈旧，但但这里一直直是城乡居居民购物的的优选之处处，商业气气息一片繁繁荣。该片区的房房地产市场场主要是以以火车站为为中心，城城乡客运中中心相呼应应，构成了了这一带密密集、繁荣荣的宾馆、餐餐饮、娱乐乐、购物为为主的商业业中心和居居住中心。由由此可见，在在这里投资资兴业具有有很大的市市场前景和和发展空间间。七、 项目附近区区域20008年楼盘盘销售情况况楼盘名称商业门面价价格（元/

31、）商业住宅价价格（元/）蓉瑾家园2200400001200鼎龙家园3500500001200万佳丽4200起起1128华府大世界界3800450001168永康家园3800500001250八、 可能的目标标客户分析析 （1） 进城务工、经经商人员湘乡市属农农业大市，有有大量的农农村剩余劳劳动力转移移到城市，从从事经商或或务工活动动。他们在在城市经过过多年奋斗斗打拼后，取取得了一定定的积累，为为了长足的的个人和家家庭发展，他他们一直梦梦想着在城城市置业安安家、落脚脚生根，甚甚至还拥有有自己产权权的商业门门面。这部部分人将成成为本项目目的主力客客户。（2） 适婚青年群群体目前我国人人口结构分分布

32、中，占占比最大的的人群分布布在25-40岁，而而这部分年年龄层的人人往往处于于置业高峰峰期，既有有首次置业业需求的，也也有改善住住房需求的的，这些人人处于事业业的黄金期期，具备一一定的经济济实力，且且多半即将将成立了家家庭，是购购买商品住住房的主力力军。（3） 目前居住在在火车站周周边的租客客火车站商业业中心人流流密集，这这里有相当当一部分人人在打拼发发展，在创创业阶段他他们只是租租房居住，经经过多年的的积累发展展，这部分分人有了闲闲置的资金金来置业安安家，他们们将成为本本项目的潜潜在购房者者。（4） 在本项目周周单位上班班的白领本项目周边边单位有市市教育局、文文化旅游局局、市审计计局、人保保

33、公司、市市第二医院院、市供水水处等，这这部分上班班群体具有有收入较高高、工作稳稳定、发展展空间较大大，要求住住址离工作作地点近而而且生活方方便。（5） 投资者本项目因为为地处火车车站商业中中心南侧，人流、商商流、物流流日夜不息息，地段繁繁华、人气气兴旺。从从商品住宅宅、特别是是商业门面面方面来分分析，其升升值潜力巨巨大，预计计将会有相相当数量的的投资者成成为本项目目的主流客客户。第三章 建设地点及及建设条件件一、 建设地点本项目位于于湘乡市火火车站南侧侧，东临城城市主干道道东风北路路，西接市市城乡客运运中心和云云门寺商城城，北倚漂漂亮繁华的的云门商业业步行街，南南靠湘乡市市教育局和和文化旅游游

34、局。项目目中央有一一条连接火火车站与城城乡客运中中心的城市市支路通过过。二、 建设条件1、 地形地貌气气象条件（1）地形形地貌项目位于湘湘乡火车站站南侧，云云门商贸步步行街旁。用地分为两块，其中临步行街的地块是从无线电厂购入的13.25亩地，临教育局的地块是从回收公司购入的4.18亩地。用地内原有少量建筑，但建筑设施陈旧，区内地势相当平坦。规划建筑包括住宅和公建两部分。（2）气候候条件湘乡市属于于中亚热带带季风湿润润气候区，四四季分明，冬冬冷夏热，雨雨量充沛，日日照较长，近近年内年平平均气温117.3左右，最最冷的一月月平均气温温5左右，最最热的七月月平均气温温29.55左右。年年降雨量为为1

35、1000-14000毫米，多多集中在春春夏两季。全全年日照数数在13000小时以以上。（3）水文文条件涟水河流经经湘乡市最最高水位为为19544年黄海高高程48.53米，最最低水位为为19722年黄海高高程39.37米，最最大流量每每秒71000立方米米，最小流流量每秒00.14立立方米，韶韶山灌渠从从城北经过过，常年流流量每秒440立方米米。涟水防防洪堤堤顶顶高程500.4米，防防浪墙顶高高程51.42米。全市主要水水系为涟水水汇入的一一级支流有有13条。涟涟水最大年年径流量为为61.443亿平方方米，最少少年径流量量16.880亿立方方米。2、 工程地质条条件湘乡市地形形属亚热带带丘陵地带

36、带，大部分分处在华南南褶皱系，地地表出露了了由元古界界到新生界界的一整套套沉积地层层，东南角角马家河有有少量上泥泥盆统石灰灰岩外，全全市均处在在红岩山间间盆地，盆盆地由早白白垩统一套套紫红色岩岩系、即砂砂砾岩、砂砂岩、粉砂砂岩、砂页页岩、页岩岩、泥岩等等构成。盆盆地海拔高高一般在5500米以以下。相对对高差300-50mm，城区地地势平坦，海海拔一般在在40-770m之间间，最低334.244米，地表表无喀斯特特和滑坡现现象。湘乡市位于于亚欧板块块中部，岩岩浆活动弱弱，是弱震震区，风灾灾、冰雹、水水旱灾频率率小。据历史记载载，没有发发生过破坏坏性地震，根根据国家质质量技术监监督局出版版的中国国

37、地震动参参数区划图图（GB1183066-20001），湘湘乡市的地地震动峰值值加速度为为g0.05m/s2。3、 基础设施条条件（1）项目目与城市规规划的关系系湘乡人文历历史悠久，文文化底蕴深深厚，是“湘军”文化的起起源地，在在文化教育事事业上有着着良好的历历史传统影影响和现实实优势。湘湘乡是长株株潭城市群群经济辐射射圈内最近近的县级市市，有着得得天独厚的的交通条件件，距长沙沙黄花国际际机场仅990多公里里，3200国道、上上瑞高速公公路、湘黔黔铁路、洛洛湛铁路横横跨全市。一一方面作为为长株潭城城市群的卫卫星城，区区位优势明明显；另一一方面依托托大都市的的经济辐射射作用，经经济社会的的发展前

38、景景良好。本项目相邻邻位置正在在开工建设设的湘乡火火车站，已已设计升格格为国家二二级站。拟建设的的沪昆高速速铁路客运专专线途经湖南的的第二个客客运站，初步规划在在湘乡市区北面境境内。依据湘乡乡市总体规规划(2000220220)发发展方向，湘乡火车车站片区将将发展成为湘湘乡商贸、物物流的中心心区。特别别是沪昆高高速铁路客客运专线韶山南站正在申报报立项，湘湘乡有望发展成为湖湖南省中部部一个新型型的中心城城市，在西西部大开发发中将起到到承东启西西的战略位位置作用。（2）公用用设施条件件本项目周边边基础设施施完备，现现有水、电电供应充分分，满足本本项目的建建设与使用用。1）交通本项目紧临临城市主干干

39、道东风北北路，贯通通火车站和和市区中心心；项目区区内的城市市支路连接接火车站和和城乡客运运中心；项项目北面的的车站南路路西通工贸贸新区、红红仑工业园园和上瑞高高速公路出出口，东接接望春路通通东山新区区、韶山；项目南面面的3200国道东通通湘潭、株株洲，南达达邵阳怀化化。与本项目相相邻的湘乡乡火车站地地处湘黔铁铁路，正在在建设成为为国家二级级站，大部部分过境列列车将在此此停靠。本本项目地理理位置十分分优越。同同时，交通通条件也十十分便利，人人流、商流流、物流密密集，商业业繁华，居居民出行方便。2）电力东风北路布布置有100KV电力力线路东城2回回火车站支支路，该线线路通过车车站南路与与梅城2回回

40、构成了电电网回路，电电力供应充充足，完全全可保证本本项目建设设和使用用用电的需要要。3）供水项目区水源源丰富，目目前饮用水水来自湘乡乡市自来水水厂，旁边边的东风北北路有一条条D6000的城市主主供水管，可可确保项目目用水。4）通讯湘乡通信系系统功能完完善，移动动、联通、电电信小灵能能覆盖全市市各个角落落，电信、铁铁通、网通通等通讯主主次干遍布布全市，可可提供移动动通信、数数字传输、程程控电话、无无线寻呼等等多种通信信服务，并并建立了宽宽带网络，与与全国及世世界各地联联系快捷通通畅。5）公共设设施项目周边方方便人们日日常生活的的公共配套套设施齐全全：主要有有医院、小小型商业网网点、文化化娱乐场地

41、地、学校、托托幼所、车车站等。4） 服务配套本项目往西西500米米处是湘乡乡市政务中中心，提供供从咨询、立立项到审批批、落户的的“一条龙”服务；还还负责落户户项目单位位在建设及及生产、生生活过程中中的经常性性服务。第四章 建设内容与与建设规模模一、 建设规模根据项目规规划，总用用地面积1116199（合17.43亩），规规划总建筑筑面积约3301822.55，其中：住宅建筑筑面积为223264.87，商业面面积26446.622，商务大厅厅建筑面积积3000 ，物业管理理用房面积积296.14，并配有相相应的底层层车库面积为为974.92。建设内内容包括：多层住宅、商商业建筑、底层车库及小区公

42、用服务设施。项目两个地块同期一次进行开发、发展。二、 宗地状况根据湘乡市市规划管理理局“建筑面积积复核面积积报告书”的要求，用用地类别为为R2.CC2，用地地面积约1116199.15，建筑面面积约300182.55。建筑面积分分析一览表表项目名称：博雅苑序号项 目数值（平方米）占总建筑的的面积备注1建筑基底面面积4432.152地上面积301822.55100其中住宅建筑面面积232644.87 77.088 商业建筑面面积2646.22 8.77 大型商场面面积30009.94物管面积296.114 0.98 车库面积974.992 3.23 3总建筑面积积301822.55100备注：表

43、中面积单单位均为平平方米。第五章 专业技术方方案一、 总体规划1、 规划原则和和目标确立“以人人为本、为为人服务”的指导思思想，致力力于创造人人与自然相相和谐的生生活空间。突出“可持持续发展”原则，充充分利用周周边条件，整整体设计和和安排外部部的空间环环境，精心心布局，因因势利导，充充分利用地地区内的自自然环境，并并通过新型型社区生态态绿化系统统的形成，提提高住区内内的环境质质量标准。强调绿脉与与居民活动动的融合，以以点状的宅宅前绿地，带带状的绿带带和集中面面状的中心心绿地形成成居住区绿绿化系统，最最大限度的的发挥绿地地的功效，将将住宅组群群与绿色空空间融为一一体，体现现居住区生生态化规划划设

44、计的原原则。根据基地的的区位和现现状，加强强与周边建建筑环境的的融洽，充充分利用火火车站商业业中心、云云门商业步步行街、云云门商城的的商业氛围围，在区内内临街面适适合建设一一些商业建建筑和商业业设施，使使小区功能能与城市功功能相协调调。合理确确定小区的的功能布局局与发展规规模，做到到“适用、经经济、有艺艺术感和现现代感”。2、总体设设计规划总体结结构顺应基基地地块形形状，对于于地块形状状作出了良良好的回应应。总体布布局分为两两个级团，分分别采用两排围合空空间，采用用景观轴线线进行串联联,形成良良好的景观观效果。东东风北路设设置形象主主入口，及及车行入口口，形成人人车分流。沿沿街设置沿沿街商业，

45、商商业主要对对内，少量量部分对外外，充分利利用商业的的价值带动动居住生活活的品质。整体的空间间形态丰富富，富有变变化，并收收放有致，采采用曲线自自由的线形形，形成活活泼的建筑筑空间形式式。3、交通组组织a）出入口口：基地在在东风北路上上设置小区区主要出入入口和车行行次入口。沿沿街商业广广场、商铺铺直接面向向城市道路路设出入口口，结合地形形沿街建筑筑布置方式式与地形形形成有机的的结合，强调整体体空间形态态。b）道路规规划：区内内采用“人车分流流”模式，主主要道路外外环设置。小小区内道路路分三级规规划，一级级道路宽66m，由小小区入口贯贯穿整个地地块，为小小区主道，并并局部放宽宽做地面停停车；二级级道路宽44m，为小小区宅间次次道；三级级道路宽22.5m，为为各单元入入户小道。主主要道路和和消防道路路最大坡度度1/200(5%)。c）交通组组织：机动动车经城市市支路由小小区车行入入口进入，沿沿小区主道道动线展开开或直接进进入底层停车库库，再经区区内次道连连接至各单单元的地面面临时停车车场和底层层车库。行人人可由入口口步行进入入小区，经经区内人行行系统连接接至各单元元或地下车车库停车后后就近出地地面进入步步行道至各各单元。d) 停车车方式1)汽车：采用两种停车方方式：地面