某城区物业管理投标文件39891.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.H意星城物业管理投投标文件件江苏L业物物业管理理有限公公司2006年年5月目 录前言投标人概况况及投标标报价表表投标人函授权委托书书第一章 投标人简介介第二章 对项目的认认识、管管理服务务定位，管管理服务务目标及及整体设设想第三章 组织架架构、人人员配备备、培训训及管理理第四章 拟采取的管管理方式式、工作作计划及及物资配配备计划划第五章 管理服务体体系第六章 企业内部管管理规章章制度、公公众制度度和质量量表单、第七章 前期管理服服务、接接管验收收管理及及入住

2、管管理方案案第八章 日常管理服服务方案案、服务务质量标标准及其其措施第九章 管理服务重重点、难难点及其其措施第十章 物业挡案资资料管理理第十一章 物业管理费费用测算算及投标标报价第十二章 构筑和谐社社区和便便民服务务第十三章 投标人、项项目负责责人资格格证明材材料前 言首先，十分分荣幸能能参与HH意星城城项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将以以专业的的管理实实力，结结合H意意星城项项目的实实际现状状，对HH意星城城项目的的物业管管理模式式、组织织机构、财财务收支支计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以LL业物业业崭新的的物业管管理服务务理念，在在结合国国家政策策法规和和

3、贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借我公公司积聚聚的充足足的具有有长期丰丰富物业业管理经经验的专专业人才才，为HH意星城城的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住环境，提提升H意意星城的的物业价价值，并并使H意意星城成成为一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书是是根据贵贵方提供供的H意意星城前期期物业管管理服务务招标文文件要求求，结合合我公司司的企业业服务理理念及标标准，经经我公司司考察研研究之后后，编制制的前期期物业管管理服务务投标书书。我方同意一一旦中标标，投标标书中的的所有承承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中中重新

4、确确定中标标单位。再次感谢南南京H意意地产开开发有限限公司给给予我们们这次机机会。公司名称：江苏LL业物业业管理有有限公司司注册（通讯讯）地址址：南京京市x区区水秀花花园111-155号联系电话：8x00传真电话：8x00邮政编码：2x11附件一：投标人概况况及投标标报价表表投标人（章章）投标项目H意星城企业资质等等级三级资质证书编编号苏物业宁字字第34471号号投标人总建筑面积积：15534223.66M2管理物业暂无规模及业绩绩一、前期费费用报价价1、物业管管理开办办费100，0000元元2、前期介介入服务务费150，0000元元二、物业管管理公共共服务费费收费标标准报价价小高层物业业管理

5、公公共服务务费1.5元/平方米米.月商业物业管管理公共共服务费费1.5元/平方米米.月三、机动车车及非机机动车停停车服务务费收费费标准报报价2、室内专专用车位位80 元/辆.月3、室内共共用车位位280元/辆.月附件二：投投标人函函致：南京HH意地产产开发有有限公司司1、 根据已收到到的HH意星城城住宅小小区前期期物业管管理招标标文件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我我公司经经考察小小区现场场和研究究招标文文件后，承承诺该小小区的物物业管理理费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按按照投标标文件的的要求负负责小区区的物业业管理工工作，我我们承诺诺：在合合同条款款约定的的范围内

6、内不向贵贵公司增增加任何何费用，不不提高小小区物业业管理费费的标准准。2、 我们遵守招招标文件件的一切切要求。3、 如果贵公司司接受我我们的投投标，我我们保证证在接到到中标通通知书后后介入HH意星城城项目的的前期物物业管理理准备工工作。小小区竣工工前两个个月，保保证有关关物业管管理人员员进场接接收、验验交、管管理。4、 我们同意严严格遵守守本投标标文件的的各项承承诺，并并随时接接受询标标。5、 在合同协议议书正式式签署生生效之前前，本投投标文件件连同贵贵公司的的中标通通知书将将构成我我们双方方之间共共同遵守守的文件件，对双双方具有有约束力力。6、 我们理解，贵贵公司不不一定接接受最低低标价的的

7、投标或或贵公司司接到的的其他任任何投标标。同时时也理解解，贵公公司不负负担我们们的任何何投标费费用。7、 我单位承诺诺本招标标文件限限定的投投标时间间不影响响我们的的正常投投标。江苏L业物物业管理理服务有有限公司司2006年年5月11日附件三：授授权委托托书授权委托书书本授权委托托书声明明：我 X（姓名名）系 江苏LL业物业业管理有有限公司司 （投投标单位位）的法法定代表表人， 现授权权 江江苏L业业物业管管理有限限公司 （单位位名称）X（姓名）为我的委托人，以本公司的名义参加H意星城前期物业管理的投标。授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。授权委托人人无转委委托权

8、，物物此委托托。授权委托人人：X性别： 女 年龄龄： 31 单位（盖章章）： 部门： 客服部部 职职务： 主主管 投标单位（盖盖法人章章）法人代表人人： 第一章：投投标人简简介江苏L业物物业管理理有限公公司是一一家专业业从事物物业管理理及其相相关配套套业务的的物业管管理企业业，公司司由从事事多年房房地产开开发建设设和物业业管理的的业界精精英共同同创建，麾麾下拥有有一支立立志于从从事物业业管理事事业的精精干团队队, 公公司于220066年1月月18日日正式成成立，注注册资金金为2000万人人民币,具有三三级物业业管理资资质，公公司法人人代表是是X先生。作为一家年年轻的企企业,江江苏L业业物业管管

9、理有限限公司坚坚持高起起点、高高标准的的原则，立立志通过过规范化化、标准准化、制制度化、流流程化的的管理，通通过运用用现代管管理科学学和先进进技术, 达到到一流管管理、一一流形象象、一流流效益。我们倡导“1、22、3的的服务模模式”，即:“1”个结结果： 服务圆圆满，业业主满意意。“2”个必必须： 必须带带走业主主的烦恼恼烦恼恼到零点点; 必必须留下下L业的真真诚真诚到到永远; “3”个不漏漏： 一一个不漏漏地记录录业主反反映的问问题；一一个不漏漏地处理理业主反反映的问问题；一一个不漏漏地复审审问题的的处理结结果。我们注重将将物业的的整体管管理溶入入服务之之中，注注重理性性管理与与感性服服务二

10、者者相结合合，在具具体的项项目管理理上将引引进一站站式管理理模式,即从业业主的需需求提供服服务业主满满意的全全新流程程式服务务理念,同时更更加关注注业主的的满意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。江苏L业物物业管理理有限公公司坚持持“以客户户为中心心”的服务务宗旨，强调从细节以及服务着手，本着“以人为本，贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务原则，追求四个“最”最舒适、最便利、最亲情和最顺畅的沟通，力求将管理服务工作的每一个细节做到尽善尽美，使业主生活无忧无虑，开心每一天。 我们的质量量方针是是客户为为尊、诚诚信为本本、持续续改进、精精益求精精。我们的管理理理念是是坚持服服务的创创

11、新，通通过主动动、专注注、高效效、精细细的专业业化服务务,用心创造价价值。我们的服务务目标是是使业主主房产保保值增值值、为开开发商提提升品牌牌形象、为为社会创创造效益益。我们的服务务理念是是一切为为了您满满意。展望未来,江苏LL业物业业管理有有限公司司将始终终坚持“一切为为了您满满意”的服务务理念，不不断的超超越自我我、精益益求精、追追求卓越越，坚持持走服务务创新和和规范发发展之路，为为提高物物业管理理服务水水平而不不懈追求求!第二章 对项目目的认识识、管理理服务定定位、管管理服务务目标及及整体设设想一、对项目目的认识识和管理理服务定定位H意星城项项目是南南京H意意地产开发发有限公公司继枫枫丹

12、白露露城市花花园、皇皇册家园园之后即即将在城城东开发发的又一一大型住住宅小区区,小区区位于南南京市白白下区杨杨庄石杨杨路，规规划建设设22栋栋小高层层，1所所幼儿园园，1所所会所及及局部商商业裙房房。总建建筑面积积：15534223.66万,地上部部分建筑筑面积：11773355，地地下部分分建筑面面积：3360888.66，商商业面积积为10031。小区区分二期期建设，首首期建设设8幢小小高层，面面积为4431550.773，一一层商业业裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面面积为551700.888, 竣工时时间预计计为20007年年10月月31日日，交付付时间

13、为为20007年111月331日。二二期建设设面积为为小高层层706600.27, 地地下车库库机动车车位5110个，面面积3009177.722, 竣工时时间预计计为20008年年9月331日，交交付时间间约为220088年100月311日。整整个建筑筑规划为为院落围围合式布布局，新新颖流畅畅，建筑筑立面简简洁、典典雅。为使日后的的管理服服务工作作更加贴贴近H意意星城项项目的实实际情况况，我们们数次赴赴现场调调研，了了解的基基本情况况如下：小区为小高高层建筑筑，主推推户型为为面积适适中的中中小户型型，业主主数量相相对较多多，由此此引发装装修、停停车、治治安、消消防、环环境等管管理项目目所产生

14、生的问题题多而复复杂。物物业管理理企业的的管理方方式，方方可应付付自如？该项目为分分期开发发，从入入伙期直直至正常常居住期期，物业业管理实实施与周周边施工工（配套套工程收收尾及二二期施工工）同时时并存，且且入伙期期业主入入住集中中、入住住率高、入入住快，管管理压力力较大。作为一家重重视品质质的地产产公司，H意地产十分注重物业管理公司的管理和服务水平，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。根据我们的的研究分分析,未未来的业业主以白白领阶层层的首次次置业者者及来宁宁工作多多年的新新南京人人为主。其其特点是是：1、H意星星城未来来的业主主多为白白领及具具有一定定学历的的

15、新南京京人，素素质相对对较高，对对物业管管理的期期望值也也较高，其其特殊的的人员结结构必将将为小区区带来更更清新的的时代气气息、衍衍生更现现代的居居住理念念，因此此要求物物业管理理企业实实现管理理方式和和管理手手段的现现代化。2、H意星星城业主主基本属属于中层层收入阶阶层，物物业管理理企业所所提供的的服务产产品也应应是质价价相符的的，不能能违背业业主的客客观需求求提供过过剩的服服务产品品。二、 管管理服务务目标构建建“文化社社区”根据我们的的调研结结果显示示：H意意星城项项目应是是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需

16、需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出构构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，并激激发社区区成员共共同参与与建设社社区人文文环境的的积极性性。二是是通过多多种宣传传形式培培养社区区成员集集体主义义观念，进进而深入入到他们们在使用用物业尤尤其是在在使用共共用性较较强的物物业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理

17、效果。我我们的整整体设想想是：1、倡导“全员参参与”的管理理文化在管理处内内部我们们强调员员工在合合理分工工基础上上的充分分合作，以以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设设。创造造全员参参与的管管理文化化。2、推广“平等互互动”的服务务文化服务文化的的涵义在在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人

18、，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种认认识能使使员工真真正尊重重自身的的工作，产产生服务务热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服服务产品品的供方方和需方方均保持持愉悦的的心境，服服务水准准在平等等互动的的基础上上得以提提升。3、营建“和睦亲亲善”的社区区文化社区文化是是物业管管理人与与社区成成员共同同创造的的、具有有社区特特色的精精神财富富和物质质形态的的完美结结合，社社区文化化建设的的最终目目的是在在居住区区内建立立一种“和睦亲亲

19、善”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在蔓延延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。4、塑造“亲和人人文”的环境境文化现代信息时时代的到到来，业业主更加加关注社社区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上上，我们们将导入入一套结结合现代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象识别系系统，提提升档次次：提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念：以多多种形式式组织业业主开展展环境保

20、保护及美美化家园园活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“文化社社区”。三、管理目目标承诺诺我们的管理理目标是是：1、自全面面接管HH意星城城项目后后，在硬硬件满足足要求的的条件下下,一年年内达到到南京市市物业管管理优秀秀小区标标准,三三年内达达到江苏苏省城市市物业管管理优秀秀小区标标准,四四年内达达到全国国城市物物业管理理优秀示示范小区区标准。2、自自全全面接管管H意星城城项目后后，两年年内通过过ISOO90000国际际质量体体认证工工作，实实现H意意星城项项目物业业管理的的全面受受控和规规范化。第三章：组组织架构

21、构、人员员配备、培培训和管管理一、管理处处组织架架构和人人员配备备（一）组织织架构江苏力业物业管理有限公司客户服务中心 鸿意星城管理处环境管理部社区文化部综合事务部安全保卫部工程维修部（二）、各各部门职职责纲要要：1 综合事务部部（含财财务职能能）费用收缴管管理（财财务）物业管理处处财务管管理（财财务）员工招聘、录录用管理理组织员工培培训、考考核员工出勤管管理办公室内务务管理物资采购管管理对外联络及及外判合合同谈判判2 客户服务部部资料档案管管理业主入伙管管理二次装修管管理报修接待管管理投诉处理及及住户回回访免费服务和和特约代代办收费费服务3 工程维修部部物业设施设设备接管管验收管管理设备的使

22、用用管理设施、设备备的维修修保养管管理设施、设备备管理基基础工作作二次装修管管理房屋修缮、养养护管理理设备机房管管理设备安全运运行管理理能源管理4 安全保卫部部治安管理消防管理二次装修管管理突发事件处处置管理理交通车辆管管理礼仪管理施工队管理理5 环境管理部部外围及停车车库的保保洁服务务公用部位管管道、消消火栓、玻玻璃窗及及设施设设备的保保洁服务务小区内公共共区域的的保洁服服务生活垃圾的的收集、清清运外墙清洗空置房的清清洁绿化种植、养养护灭鼠杀虫6 社区文文化部定期组织社社区文化化活动定期征求业业主意见见和建议议举办社区沙沙龙和讲讲座适时进行报报刊通讯讯制作（三）、组组织架构构和人员员配备说说

23、明：1、公司将将遵循以以下原则则建立物物业管理理服务机机构，明明确机构构的职能能、责任任、权限限、隶属属关系及及信息沟沟通渠道道。 遵守国家的的有关规规定； 符合经营范范围； 结合不同阶阶段的工工作重点点； 把质量责任任作为各各个环节节的重点点； 遵循精简高高效、职职责分明明、线条条清晰、一专多能的原则。运行上以经理为核心，管理条线上强调项目整体经理负责制基础上的各部门主管负责制，二级指挥；对客户服务方面，则突出客户服务热线为中心的服务调度制度。 考虑在人员员合理搭搭配和一一专多能能的基础础上通过过人员兼兼岗兼职职控制人人力资本本，有效效扩大工工作范围围。 保安员在完完成治安安、消防防及车辆辆

24、管理的的同时，还还肩负着着对房屋屋及公共共设施、卫卫生和消消防情况况的巡视视，同时时注意周周边情况况 保洁员在对对区域内内公共部部分、公公共空间间及配套套设施完完成日常常清洁工工作的同同时，还还肩负着着房屋及及公共设设施情况况的巡视视； 维修人员除除日常的的维修工工作外，还还肩负着着管理员员的责任任； 根据实际情情况营造造文化氛氛围，配配备专(兼)职职人员； 上级管理人人员关心心，了解解下属，均均对下属属负有指指导、示示范、帮帮助培培养的职职责。2、各部门门人员配配备:部 门职位编制前期招聘管理处管理处经理理112人经理助理1客户服务部部客服主管16人客服助理51安全保卫部部保安主管143人保

25、安领班31保安员396工程维修部部工程主管1111人维修工9智能化工程程师11环境管理部部环境管理主主管122保洁领班11保洁工154绿化领班1绿化工4综合事务部部综合事务主主管15人质检培训专专员1人事行政专专员1会计1出纳兼仓管管1社区文化部部社区文化主主管12人社区文化助助理1合计9116（四）、管管理处各各岗位员员工的任任职要求求（部分分）管理处经经理l 大专以上学学历l 全国物业管管理企业业经理岗岗位证书书l 熟悉物业管管理的相相关政策策与法规规，对工工程设施施有一定定的了解解和管理理能力l 具有丰富的的高档住住宅小区区管理经经验l 外表端庄，思思路清晰晰l 有良好的团团队精神神和沟

26、通通技巧l 有良好的指指挥能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力l经理助理理l 大专以上学学历l 全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书l 具有高档住住宅小区区管理经经验l 有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力l客服助理理l 大专以上学学历l 熟练操作办办公自动动化软件件l 熟悉高档住住宅小区区运作内内容l 普通话标准准流利l 有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力l 全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书l安保服务务l 年龄2035岁岁之间，男男性l 身高不低于于1.775米l 五官端正，具具有较强强的敬业业精神l 作风正派、无无前科、身身体健康康、站立

27、立挺拔、无无明显外外观缺陷陷l 能吃苦耐劳劳承受工工作压力力l 参加过专业业安保服服务培训训l维修工l 具备相关操操作证及及上岗证证l 具有智能化化高档住住宅小区区物业的的工程维维修及保保养工作作经验l 具有较强的的敬业精精神和吃吃苦耐劳劳精神绿化保洁洁l 通过绿化、保保洁专业业化培训训l 熟悉高档住住宅的保保洁保绿绿工作l 身体健康l 细心、认真真，能刻刻苦耐劳劳及承受受工作压压力（五）、主主要岗位位工作职职责（部部分）序号部门岗位工作职责1管理处管理处经理理1、 处理开发商商、业主主查询及及用户重重大投诉诉问题。2、 审定所有管管理制度度及检查查制度的的执行。3、 督促属下员员工认真真执行

28、物物业管理理工作。4、 定期召开管管理处例例会，传传送公司司政策及及拟定方方针；研研究解决决各项管管理问题题。5、 负责建立建建全档案案制度。6、 建立招标制制度，监监督各承承判商是是否切实实执行合合约内的的工作细细则及表表现，合合约届满满后，考考虑续签签合同或或另行招招标，批批准认可可承判商商的名单单（每年年增删一一次）。7、 审批、签发发来往函函件。8. 决定管管理人员员和员工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表现现，决定定有关员员工的奖奖惩。9. 向开发发商及业业主汇报报工作情情况。部门主管的的考核工工作。出席有关开开发商和和业主之之间的联联谊会议议。决定员工的的聘用及及解聘，

29、考考核所有有管理员员工的表表现，决决定有关关员工的的奖惩。审查及签发发物业每每月的应应收未收收管理费费细表及及管理费费月报表表，报税税表，决决定追收收欠缴款款项。抽查物业之之管理费费及其他他收支情情况及作作出改善善。2综合事务部部财务1. 控制客户帐帐期，催催收帐款款如每月月管理费费月费等等。2. 每月首七个个工作天天内将客客户欠帐帐情况做做出明细细分析表表。3. 将有关付帐帐及其他他费用原原始凭证证做出记记帐凭证证并准确确记帐。4. 定期列出每每个开支支项目之之发生及及余额。5. 负责收入货货币送缴缴银行，现现金管理理及日常常报销支支出。6. 登记现金入入银行日日记帐。7. 负责管理处处固定

30、资资产的登登记、盘盘点和统统计工作作3综合事务部部综合事务主主管1. 在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责管管理处的的行政人人事工作作。2. 负责制定并并组织实实施公司司人事制制度，并并制定工工作计划划和工作作总结。3. 负责员工的的招聘、面面试、录录用、培培训、考考核、晋晋升、奖奖惩等工工作。4. 负责公司员员工各种种福利，如如制服订订制、清清洗，工工作餐等等工作。5. 负责对采购购材料的的询价并并实施采采购工作作。4客户服务部部客服主管1. 在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责客客户服务务工作。2. 处理业主的的投诉，定定期拜访访客户及及收集意意见、建建议，并并反馈至至各职能能部门

31、，必必要时上上报物业业管理处处经理。3. 全面负责审审核租户户、业主主二次装装修的进进场、退退场手续续及日常常监督管管理工作作。4. 负责制定客客户服务务部内部部管理制制度，监监督、检检查、指指导本部部门员工工的工作作以及对对本部门门员工定定期进行行培训、考考核工作作。5. 按时完成月月工作情情况总结结，并做做好下月月工作计计划。6. 完成物业管管理处经经理交办办的其他他任务。5客户服务部部客服助理1. 掌握小区管管理工服服务作进进展情况况，按时时按质做做好各类类专业报报表工作作。2. 按客服主管管的要求求做好工工作计划划和工作作总结。起起草工作作简报、情情况反映映、参加加有关会会议并做做好会

32、议议记录。3. 做好各类文文件、材材料、档档案及往往来公函函的收发发、管理理、整理理、归档档工作。4. 具体负责办办理业主主的二次次装修的的进退场场手续并并进行日日常的监监督管理理工作。5. 掌握客户入入住情况况，做好好统计工工作。6. 做好日常来来访、外外调、报报案、投投诉的接接待工作作。接待待中热情情礼貌。7. 负责处理公公共设施施和业主主室内设设备报修修工作，及及时将工工程维修修内容输输入电脑脑，通知知工程部部维修。8. 完成领导交交办的其其他工作作任务。安全保卫部部安保主管1、 协助物业管管理处经经理及编编制有关关保安消消防计划划。2、 编订有关值值班表、日日志及报报告，定定期呈管管理

33、处经经理审阅阅。3、 编订员工值值班巡视视内容、措措施。监监管及执执行既定定的任务务。4、 处理及调查查保安消消防事故故并向上上级汇报报。5、 定期汇报有有关小区区之保安安情况。对对交通、人人流控制制提出意意见予管管理处经经理参考考。6、 与政府、公公安、消消防局保保持良好好关系，定定期联络络。7、 定期联络客客户，对对小区保保安消防防措施提提意见。8、 统筹定期消消防演习习、操练练及职位位岗前培培训。9、 协助拟出每每年保安安消防预预算。5安全保卫部部安保领班1. 负责保安员员的管理理工作，做做好本班班的考勤勤工作。2. 明确重点警警卫目标标，分配配当日工工作，讲讲评值班班情况，做做好值班班

34、记录。3. 经常巡查各各岗位执执勤情况况，及时时纠正违违纪违章章，仪表表仪容不不整现象象。4. 处理一般性性的治安安案件和和客户投投诉，调调节员工工纠纷。5. 负责公共区区域消防防器材标标志的保保养维护护工作。6. 护保管好本本班的公公用物品品，保证证保巡能能信器材材警械完完好、灵灵敏有效效。7. 发现违反治治安管理理的行为为要及时时处理，保保证区内内正常服服务秩序序。8. 完成领导交交办的其其它任务务。9. 熟悉消防器器材的使使用、维维护及性性能，掌掌握警卫卫专业技技能。10. 对本班人员员岗位分分工明确确，责任任清楚，并并掌握所所属人员员工作情情况。11、坚持持原则、从从严管理理、敢于于纠

35、正各各种违法法违纪行行为。安全保卫部部中央控制室室管理员1. 在中控室负负责当班班必须集集中精神神，监视视及观察察小区内内的情况况，不得得闲谈、脱脱岗，打打瞌睡等等一切不不当行为为。2. 必须熟悉和和掌握各各种系统统及器材材之操作作，保证证其运转转正常，如如发生出出现故障障，应立立即报告告有关部部门。3. 非值班人员员或其他他无关人人士不得得随便进进入中控控室。4. 中控室电话话只用于于工作，不不得作私私人用途途。5. 保持中控室室内清洁洁卫生，严严禁吸烟烟。做好好工作记记录，交交接班要要把事情情交代清清楚。接接班时要要主动检检查各系系统确定定其是否否正常，上上一班有有否发生生情况。6. 熟悉

36、小区地地形环境境、消防防设施的的分布、灭灭火器材材的摆放放点、防防盗、报报警装置置的位置置，闭路路电视镜镜头的位位置。7. 使用各种灭灭火器材材，熟悉悉掌握消消防中心心控制系系统的操操作程序序。8. 爱护本岗位位上的各各种设备备和器材材。9. 灵活、果断断地处理理当值期期间发生生的问题题。遇有有个别处处理不了了的问题题，即报报告保安安领班及及主管。安全保卫部部门岗管理员员1. 负责维持各各出入口口的秩序序，保证证通畅。2. 密切注意进进出的人人员，查查询可疑疑人物，劝劝离衣冠冠不整者者或闲杂杂人员。3. 负责查验大大件物品品进出手手续。4. 负责非小区区开放时时间出入入登记工工作。5. 保持岗

37、亭内内的清洁洁卫生，严严禁吸烟烟，做好好工作记记录及交交接班记记录。6、 上岗岗期间，注注意仪容容仪表端端正，精精神饱满满。安全保卫部部治安巡逻员员1. 负责按规定定路线巡巡查“生态社社区”各部位位，留意意治安消消防情况况。2. 负责查询可可疑人员员，及时时将推销销及闲杂杂人员劝劝离“生态社社区”。3. 监督检查用用户装修修现场的的治安消消防情况况，及时时处理违违规装修修。4. 监督检查用用户门窗窗锁闭情情况，发发现问题题及时处处理或报报保安领领班及主主管。5. 做好巡逻情情况的各各项记录录。工程维修部部工程维修主主管1. 贯彻执行管管理处经经理的指指示，对对管理处处经理负负责。2. 对部门所

38、有有人员和和设备全全权管理理和调配配，挑选选和配备备下属各各岗位，培培养、巩巩固骨干干队伍，切切实保障障所有机机电设备备的安全全运行与与装修设设施的完完好。以以最低的的费用开开支保持持小区机机电设备备管理的的高格调调水准。3. 制定下属各各岗位规规范及操操作流程程，督促促检查下下属严格格执行岗岗位责任任制，操操作规程程及设备备检修保保养制度度。4. 制定工程部部预算。5. 深入现场，掌掌握人员员和设备备状况，坚坚持每天天做如下下检查：A、 审核运行巡巡检报表表，发现现异常，分分析原因因，及时时采取有有效措施施。B、 审阅各系统统运行监监测技术术数据，发发现偏差差及时修修正。6、现场巡巡查下属属

39、岗位纪纪律及工工作状况况，了解解员工思思想，发发现不良良倾向及及时纠正正。工程维修部部工程领班1. 模范执行岗岗位责任任制、操操作规程程和各项项管理规规章制度度，对本本班范围围内出现现的技术术问题及及设备状状况，向向部门领领导提供供准确的的情况，发发现事故故征兆及及时进行行处理、并并向上级级汇报，及及时完成成经理下下达的各各项工作作任务。2. 管理使用好好本班负负责范围围内设备备，使设设备经常常处于良良好的技技术状态态，优质质高效、低低耗、安安全运行行是领班班的首要要责任。3. 管理好本班班使用的的工具及及仪表，使使其经常常处于良良好及准准确的状状态。4. 领班是一班班人在工工作上、技技术上的

40、的带头人人，是班班组的骨骨干，应应在工作作上以身身作则，技技术上精精益求精精，做好好班组管管理工作作，配合合主管解解决技术术上的疑疑难问题题。5. 做好日常工工作安排排，做到到维修迅迅速及时时，保证证质量，设设备发生生故障时时，有效效地组织织力量抢抢修。6. 负责起草本本班组设设备的年年月检修修保养计计划和备备品备件件计划报报主管审审核，并并负责检检修保养养计划的的实施。同同时做好好各种运运行记录录。7. 协助主管检检查业户户、租户户装修工工程。8. 团结互助，搞搞好与其其他班组组的工作作关系，不不断提出出本班组组的合理理化建议议。9. 做好本班组组设备的的技术档档案。巡巡查记录录、运行行记录

41、、设设备维修修、故障障排除、更更换零部部件等情情况应清清楚地填填入班组组档案后后定期交交主管审审阅。维修技工1. 遵守员工守守则和物物业管理理处的各各项规章章制度，操操作技术术规程，认认真负责责。2. 准时到岗，接接受各级级管理人人员之督督导，在在本班领领班带领领下按时时按质按按量完成成本系统统之运行行，操作作及维修修保养工工作，不不擅离岗岗位、串串岗。3. 做好设备记记录，及及时分析析掌握设设备运行行状态。4. 各系统的技技术工人人在不影影响其系系统设备备运行情情况下，有有责任接接受工程程领班或或主管的的调遣，支支援其他他系统处处理应急急的事态态。5. 需轮值工作作。7环境管理部部环境管理主

42、主管1. 执行管理处处经理的的指示，接接受管理理处经理理的督导导，直接接向其负负责。2. 负责部门员员工的监监管工作作，合理理安排各各清洁员员工之工工作内容容。3. 根据计划定定期检查查各班组组实际完完成情况况，指导导及监察察各清洁洁员工之之工作，以以确保清清洁质量量。4. 根据季节变变化确定定绿化品品种并做做好绿化化养护计计划。5. 做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表，每每月提交交定期作作业安排排报告于于物业经经理，每每次定期期作业工工作完成成后需检检查清洁洁水准是是否符合合标准。6. 充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当之清洁洁材料及及工具，解解答清洁

43、洁员遇到到的技术术难题。7. 管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。8. 负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计划划报经理理审核。保洁领班1. 按清洁主管管的指示示执行工工作。2. 合理安排各各清洁员员工之工工作内容容。3. 充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当只清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。4. 作业时需与与物管其其他部门门密切配配合。5. 做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表。6. 负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计划划报经理理审核。8、 管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良

44、好的准准备状态态。保洁工1. 保持公共地地方环境境的清洁洁卫生。2. 清洗公用洗洗手间及及添补清清洁用品品。3. 向仓管员提提取适量量之用品品备用，小小心掌握握工具使使用及保保养。4. 定时收集垃垃圾，将将垃圾送送至收集集站协助助市政清清洁工人人运走（所所有垃圾圾不得存存放过夜夜）。5. 清洁公共设设施如电电梯、电电话间、烟烟灰缸、手手扶梯、空空调新回回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木木、地面面、墙身身、收集集垃圾等等。6. 需要时帮助助园艺员员工搞绿绿化工作作。二、管理和和服务人人员的管管理和考考核()、量量才录用用，培养养提升在用人机制制上：重重视管理理和服务务人员的的品德修修养、工工作能力力以及在在职培训训：强调调管理和和服务人人员的一一专多能能和管理理队伍的的年轻化化、知识识化。在管理和服服务人员员的选拔拔上，我我们将严严格按照照岗位要要求制定定招聘标标准，根根据招聘聘标准择择优录用用。不片片面强调调工作年年限和学学历资格格，以“适用”为原则则，避免免“大才小小用”的现象象。在管理和服服务人员员的培训训上，我我们对每每一岗位位的工作作技能都都规定了了达标要要求，并并通过在在职教育育、岗位位轮训、职职务轮换换等多种种形式对对管理和和服务人人员进行行培养，不不断提升升其综合合素质。(二)、默默契合作作，充分分授权强调分工合