营销工作策划报告175193.docx

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1、一、市场篇篇 “知知己知彼，方方能百战百百胜”，市场，就就是我们营营销工作的的主战场。运运用科学合合理的调研研方法，吃吃透市场，才才能发现问问题，找到到胜机。因因此，本篇篇的相关结结论，将成成为我们策策划思路的的根本依据据。1、山西省省市场分析析11 山山西经济运运行情况2008年年，全球爆爆发金融危危机，世界界经济发展展受到严重重的打击。山山西省在面面对复杂多多变的经济济形势和国国际金融危危机的冲击击，针对实实际情况，采采取有效举举措施积极极应对和破破解发展难难题，全省省国民经济济保持了平平稳较快发发展。由上图可以以看出，山山西省近年年来经济发发展良好，22008年年虽然受到到经济危机机的影

2、响，经经济增长速速度比上年年有所下降降，但经济济总量不断断增加。第一产业增增加值3002.488亿元，增增长2.55%；第二二产业增加加值42665.777亿元，增增长7.44%；第三三产业增加加值23770.488亿元，增增长10.6%。第第一、第二二和第三产产业增加值值占全省生生产总值的的比重分别别为4.33%、611.5%和和34.22%。而人均地区区生产总值值首次突破破两万元，达达到203398元，按按20088年平均汇汇率计算达达到29337美元。2008山山西年度经经济指标指标名名称实现值(亿亿元)累计比上年年同期增减减1、全省国国内生产总总值6938.73+8.3%2、社会固固定

3、资产投投资总额3635.1+24.22%3、房地产产开发投资资完成额326.77+26.22%4、社会消消费品零售售总额2356.5+23.11%其中: 批批发零售业业销售额1989.8+23%住宿餐饮业业零售额300.22+28.99%城市消费品品零售总额额1536.1+23.11%5、直接进进口总额(美元)51.4+2.1%6、直接出出口总额(美元)92.4+41.55%7、金融机机构各项存存款128277.6+26.99%8、城乡居居民储蓄存存款余额7087.67+29.77%资料来源：山西省统统计局20008年数数据社会固定资资产投资 2004-20008年全社社会固定资资产投资及及其

4、增长速速度虽然20008年发生生了全球性性的金融危危机，但山山西省投资资保持较快快增长，投投资结构也也有所改善善。全年全全社会固定定资产投资资36355.1亿元元，比上年年增长244.2%。其其中，房地地产开发投投资3266.7亿元元，比上年年增长266.2%。在在城镇投资资中，第一一产业投资资66.99亿元，增增长37.6%；第第二产业投投资17770.3亿亿元，增长长14.66%；第三三产业投资资14611.3亿元元，增长336.2%。社会消费品品零售总额额2004-20008年社会会消费品零零售总额及及其增长速速度2008年年，全省社社会消费品品零售总额额23566.5亿元元，比上年年增

5、长233.1%。其其中，城市市消费品零零售额15536.11亿元，增增长23.1%；县县消费品零零售额4335.3亿亿元，增长长23.77%；县以以下消费品品零售额3385.11亿元，增增长22.7%。在金融危机机的环境下下，消费品品零售增长长速度比上上年还要高高。消费品品的零售额额虽然不同同区域总额额差异比较较大，但其其增速在不不同的区域域增长速度度相对平均均。进出口状况况2008年年，全省海海关进出口口总额1443.9亿亿美元，比比上年增长长24.44%。其中中，出口增增长41.5%，进进口增长22.1%。200420088年海关进进出口总额额及其增长长速度受金融危机机的影响，全全省全年的

6、的进出口总总额虽然有有所增长，但但增长速度度比上一年年下降3倍倍多，其中中进口的增增长速度与与出口的增增长速度差差距十分悬悬殊。2009年第一季度山西经济运行情况2009年年一季度度经经济指标指标名名称实现值(亿亿元)增速比上年年同期1、全省国国内生产总总值1309.2-8.1%2、社会消消费品零售售总额659.11-2.4%3、直接进进进口总额额(美元)15.5-87.88%4、工业经经济599.66-22.44%5、财政收收入423-40.22%6、城乡居居民收入1117-16.77%数据来源山山西省统计计局今年以来，国国际金融危危机进一步步蔓延，山山西省的一一些主要经经济指标仍仍在继续下

7、下行，全省省经济仍处处在困难时时期。这主主要是由于于山西省支支柱产业过过多集中于于产业链上上游，抵御御市场风险险的回旋余余地小。但是，随着着中央及省省政府保增增长的一系系列政策措措施和决策策部署，经经济运行中中的积极因因素不断增增多，保增增长的政策策效应逐步步显现。1.2 山山西房地产产市场状况况2008年山西省房地产市场状况全年房地产产开发投资资326.7亿元，比比上年增长长26.22%。按工工程用途分分，商品住住宅投资2227.99亿元，增增长19.8%；办办公楼投资资8.2亿亿元，增长长58.22%；商业业营业用房房投资388亿元，增增长54.8%。指标单位绝对数比上年增长长()投资完成

8、额额（其中住宅宅）亿元326.7726.2亿元227.9919.8房屋施工面面积（其中住宅宅）万平方米3891.015.0万平方米3282.715.3房屋新开工工面积（其中住宅宅）万平方米1418.515.5万平方米1253.814.1房屋竣工面面积（其中住宅宅）万平方米882.8810.8万平方米747.668.9商品房销售售面积（其中住宅宅）万平方米904.44-1.0万平方米804.22-5.02008年年，由美国国次贷危机机引发的金金融危机席席卷全球，对对于中国的的房地产业业产生前所所未有的影影响，中国国的房地产产业寒流弥弥漫。山西西省也不可可避免的遭遭受到影响响，商品房房销售成交交量

9、明显下下降，出现现负增长，在在政策和市市场的双重重影响下，山山西省房地地产市场开开始进入调调整期。2009年第一季度山西省房地产市场状况指标单位绝对数比上年增长长()开发投资完完成额亿元31.1企业购置土土地面积万平方米40.2-56.33土地开发面面积万平方米158+188.2房屋新开工工面积（其中住宅宅）万平方米338.33+67.00万平方米291.66+70.00房屋竣工面面积（其中住宅宅）万平方米82.7-2.1万平方米61.8-21.55商品房销售售面积万平方米81.977+0.1纵观今年第第一季度，山山西的房地地产市场依依然不尽理理想，商品品房的销售售面积同比比只有0.1的增增长

10、速度，低低迷现象依依然，但随随着国家今今年相关的的政策及省省委省政府府的一系列列措施，市市场的回暖暖指日可待待。2、运城市市市场调查查分析21运城城市宏观经经济分析运城基本情况位置：运城城市古称河河东，位于于山西省南南端，与陕陕西、河南南两省隔黄黄河而相望望，北与临临汾市毗连连，东与晋晋城接壤。地地理坐标东东经110015-11204和和北纬344 35-35549之之间，东西西长2011.87公公里，南北北宽1277.47公公里，同同邻省的渭渭南市和三三门峡市一一起构成黄黄河中游“金三角”。 距省会太太原4000公里。组成：全市市辖1区：盐湖区；2市：永永济市、河河津市；110县：稷稷山县、

11、闻闻喜县、绛绛县、万荣荣县、夏县县、新绛县县、垣曲县县、芮城县县、平陆县县、临猗县县面积：全市市总面积1139688平方公里里，占山西西省总面积积的9，其其中平原面面积81336平方公公里，占总总面积588.2；市区面积积12377平方公里里。气候：运城城市地势平平坦，气候候温和，土土壤肥沃，属属于暖温带带半湿润半半干旱大陆陆性季风气气候，光照照充足，年年太阳辐射射量1233.7千卡卡/2，年年平均日照照时数23336小时时，年平均均气温111.8113.8，年降雨雨量45006000，无霜霜期18882388天，100以上活动动积温在3380047000之间。交通：运城城具有得天天独厚的交交

12、通条件，是是连接中西西部的“桥头堡”，为发展展提供有力力条件 公路方面：运城具有有得天独厚厚的交通条条件，境内内同蒲铁路路线横穿南南北，运风风高速公路路、运三高高速公路和和侯运高速速公路，禹禹门口、风风陵渡及三三门峡三座座黄河公路路大桥联结结西北、西西南和中原原地区，与与洛阳、郑郑州和西安安形成纵横横交错的公公路网络。全全市公路里里程86111公里，居居全省第一一，高速公公路里程2235公里里，居全省省第一；环环中心城市市高速网和和通往各县县(市)的的一小时经经济圈初步步形成。 机场方面：运城关公公机场20005年投投入使用后后，为运城城带来了巨巨大的发展展机遇。关关公机场航航站区扩建建后，旅

13、客客吞吐量达达150万万人次、高高峰小时8875人次次、货邮吞吞吐量80000吨；也将进一一步完善黄黄河金三角角地区的综综合交通体体系，改善善这一区域域的投资环环境 铁路方面：大西客运运专线(运运城段)和和运三铁路路建成后，运运城市域内内的铁路将将由目前的的单线增加加为五线，也也即将成为为南下湖广广，东去中中原、华东东，西南去去成都、昆昆明，北去去太原、北北京的重要要通道，运运城的交通通枢纽地位位更加凸显显。而运十十铁路起点点为山西省省运城市，途途经三门峡峡市，至湖湖北省十堰堰市，在南南阳市西峡峡县与宁西西铁路（南南京西安）交交会，该铁铁路已列入入国家中长长期铁路网网规划。运城城市地位随着国家

14、“以东带西西、西部开开发、中部部崛起、东东中西共同同发展”四大战略略的全面实实施，区域域互动效应应和区域间间协调发展展必须优先先推进区域域结合地带带的发展，使使其成为梯梯度转移的的中转站和和区域发展展的增长极极，越来越越受到重视视，依托于于这一大背背景下，“黄河新三三角经济区区”这一崭新新的概念应应运而生。运城凭借其其位踞于“黄河新三三角经济区区”中心的区区位优势，具具备明显的的聚集辐射射效应，发发展潜力巨巨大。 运城市位于于山西省南南端 ，处处山西、陕陕西、河南南三省的交交汇点，同同邻省的渭渭南市和三三门峡市一一起构成黄黄河中游“金三角”。 运城是黄河河新三角经经济区的中中心城市，22008

15、年年生产总值值达到6880.2亿亿元 ，在在整个中西西部地区中中极具经济济竞争力。 运城是山西西“大运经济济带”的端点，聚聚集了大批批优势产业业，为城市市发展提供供了强大经经济支撑体体系。 运城所在的的黄河新三三角地区将将会面临着着前所未有有的发展机机遇，甚至至黄河新三三角经济区区将成为中中国第四大大经济圈，无无论从地理理位置、综综合实力、政政府号召力力等方面看看，运城将将无疑成为为这个新三三角地区中中心城市，大大量的人力力资源、资资金资源和和商业资源源涌向运城城，经济发发展空间十十分巨大，运运城将会成成为新的经经济增长极极。成为一一支黄河新新三角经济济增长极的的重要力量量，让运城城市的中心心

16、地位和优优势更明显显。运城经济运行情况2008年年，面对国国际金融危危机冲击的的不利影响响，运城市市加快推进进经济结构构调整和经经济发展方方式转变，全全市国民经经济保持了了平稳较快快增长，各各项社会事事业取得了了新的进步步。2008年年度经济指指标指标名名称实现值(亿亿元)累计比上年年同期增减减1、全市国国内生产总总值680.22+7.1%2、社会固固定资产投投资总额343.55+26.44%3、房地产产开发投资资完成额35.0+32.99%4、社会消消费品零售售总额269.00+25.66%其中: 批批发零售业业销售额8.2777+9.0%住宿餐饮业业零售额1.9377+45.99%5、直接

17、进进口总额(美元)5.4+81.33%6、直接出出口总额(美元)8.1+7.1%7、金融机机构各项存存款716.44+21.88%8、城乡居居民储蓄存存款余额517.44+21.99%运城近年来来GDP总总量及增长长率情况数据来源：山西省统统计局2009年年运城第一一季度GDDP情况生产总值（亿亿元）同比增长（%） 完成成全年目标标任务（%）125.44-9.516.7数据来源：运城市统统计局2008年年运城GDDP在全省省的位置城市GDP值(亿元)全省排名太 原 市市1468.11临 汾 市市749.662长 治 市市682.113运 城 市市680.224吕 梁 市市629.665晋 中

18、市市567.886大 同 市市565.777晋 城 市市527.558朔 州 市市420.449忻 州 市市311.2210阳 泉 市市310.8811数据来源：山西省统统计局由上述图表表发现，近近年来，运运城市GDDP总值基基本上都保保持在双位位数的增长长率。但是是，由于受受到国际金金融危机的的影响，22008年年GDP出出现趋缓的的态势，增增长率同比比下降了一一倍，但总总量仍有所所增长。总总体上，经经济保持良良好。而运城GDDP总值除除了与省会会太原市相相差较大外外，与排位位第二、三三的两个城城市差距都都不大，在在全省属于于中上地位位。近年来运城城固定资产产投资2003年年2004年年20

19、05年年2006年年2007年年2008年年投资额（亿元）102.44138160.55222.44272343.55数据来源：运城市统统计局2009年年运城第一一季度社会会固定资产产情况社会固定资资产投资完完成额（亿亿元）同比增长（%）25.332.4%数据来源：运城市统统计局近年来，运运城社会固固定资产势势猛，每年年保持在双双位数的增增长。尽管管20088年受到了了国际金融融危机的影影响，但势势头仍然强强劲，比上上年增长226.4%。今年受受到国家“保增长、扩扩内需、促促发展”一系列促促进经济增增长政策的的拉动，仅仅一季度就就比上年增增长26.4%。分析： 运城市优越越的地理位位置和良好好

20、的投资前前景使得固固定资产投投资规模进进一步扩大大。 日益完善的的交通条件件以及外商商和港澳台台企业投资资的不断增增长，以及及投资规模模的不断扩扩大，使得得运城的基基础建设有有了更大的的改善，同同时也为经经济的增长长奠定了坚坚实的基础础。运城市近年年消费品零零售总额及及其增长率率 社会消消费品零售售总额及其其增长率22003年至20008年 （单单位：亿元元） 近年来，随随着政府的的规划和购购物环境的的改善，运运城市的商商贸业发展展良好，每每年的增长长率都在两两位数以上上。 2008年年，虽然全全球金融危危机对运城城带来了不不小的冲击击，但社会会消费品零零售额总值值依然有增增无减，增增长率创0

21、03年以来来的新高。运城市20009年第第一季度主主要经济指指标 指标本季度累计计比上年同期期增负百分分比社会消费品品零售总额额（亿元）74.923.5城市居民人人均可支配配收入（元元）3081.420.5当地财政收收入（亿元元）14.7-40.99本季度居民民消费价格格总指数（%）95.9-4.1资料来源：运城市统统计局 受国际金融融危机的影影响，今年年一季度运运城地方财财政收入同同比大幅度度的下降，政政府收入减减少，对商商业和消费费领域都造造成一定的的影响。 社会消费品品零售总额额同比的大大幅增加，一一方面反映映居民在消消费品方面面的支出越越来越多，另另一方面也也反映了运运城的经济济的确发

22、展展了，人们们的生活水水平提高了了。 城市居民人人均可支配配收入的增增加，反映映居民可以以支配的钱钱更多，对对消费品的的数量消费费也将大幅幅提高，给给商业带来来更多消费费机会。 三大产业状状况 2008年年，运城三三大产业比比例由20007年的的11.44:54.9:333.7调整整为11.5:533.2:335.3。与与07年相相比，第一一产业比重重上升0.1个百分分点，第二二产业比重重下降1.7个百分分点，第三三产业比重重提高了11.6个百百分点。2008年年三大产业业所占的比比重分析： 08年，运运城的三大大产业中，第第三产业的的比例明显显有所提高高，表明政政府在稳固固第一产业业和第二产

23、产业的同时时，更重视视加快第三三产业的发发展 第三产业比比例的增加加，将为相相关行业包包括商业、消消费、娱乐乐、旅游等等领域带来来更广阔的的发展空间间，并衍生生出更多的的投资机会会。运城市2008年国民经济发展特点工业名 称金额（亿元元）同比增长（%）工业完成增增加值328.66+5.0%规模以上工工业完成增增加266.66+5.2%资料来源：运城市统统计局 分析： 受金融危机机的影响，22008年年，运城市市工业全年年持续低迷迷，增幅回回落到单位位数。 08年工业业增长主要要靠中央企企业和县及及县级以下下企业拉动动；省属企企业和市属属企业均出出现负增长长，这反映映实力雄厚厚的央企和和灵活自主

24、主的小企业业在危机面面前为运城城的工业发发展贡献巨巨大金融业名 称称金额（亿元元）同比增长（%）金融机构各各项存款716.44+21.88%城乡居民储储蓄存款余余额517.44+21.99%地方财政收收入92.5+7.1%地方财政支支出93.0+28.88%资料来源：运城市统统计局分析： 2008年年运城金融融运城平稳稳，各项存存款大幅增增加，人们们生活水平平提高。 受金融危机机影响，地地方财政收收入增幅有有所减缓，但但财政支出出依然大幅幅增长，政政府对城市市建设决心心巨大 对外外贸易名 称单位增幅（%）协议利用外外资1.42668亿美元元78.0实际利用外外资2.529972亿美美元1122

25、.0直接进出口口总额 113.5亿亿美元28.3直接出口总总额5.4亿美美元81.3进口总额8.1亿美美元7.1资料来源：运城市统统计局分析：随着运城投投资环境的的不断完善善，政府加加大招商引引资工作。外外部对运城城的关注越越来越高，外外商对运城城的投资不不断增加，必必然会引起起城市新一一轮的发展展。 固定资资产投资名 称金额（亿元元）同比增长（%）固定资产总总投资343.55+26.44房地产完成成投资（其中商品品住宅投资资）35.0+32.9922.9+10.44资料来源：运城市统统计局 分析： 无无论是社会会固定资产产投资，还还是房地产产投资方面面，都呈现现两位数增增长，投资资快速增长长

26、。受金融融危机的影影响，社会会固定资产产投资呈现现出呈先抑抑后扬之势势。居民收入名 称金额（元）同比增长（%）城市居民可可支配收入入112900.5+16.22%人均消费支支出7198.4+13.77%资料来源：运城市统统计局分析： 近年年运城来城城市居民可可支配收入入和人均消消费支出都都呈现出两两位数的增增长。居民民可支配收收入和人均均消费支出出的增长，说说明居民“有能力消消费，敢消消费”，对本项项目未来是是一个利好好的消息。消费市场 名 称金额（亿元元）同比增长（%）社会消费品品零售总额额269.00+25.66%其中: 批批发和零售售业额8.2777+9.0%住宿和餐饮饮业额1.9377

27、+45.99%市消费品零零售总额157.99+27.33%资料来源：运城市统统计局分析：尽管20008年爆发发全球性金金融危机，但但运城市消消费品市场场繁荣活跃跃。社会消消费品零售售总额比上上年增长了了两位数，尤尤其是市消消费品零售售总额的增增速。强劲劲的消费品品市场，为为本项目未未来带来无无限机遇。结论： 2008年，受自然灾害和从紧的货币政策到席卷全球的金融动荡波，导致运城经济增速大幅回落， GDP增速仅为7.1%，低于全省平均水平。 虽然增速放缓，各项指标都有所增加，特别是第三产业的增势明显。第三产业在国民经济中的比例越高，城市发展越发达，越促进社会活动和信息物流的频繁化。第三产业的快速

28、发展，给项目带来了极大的利好。运城市人口状况分析据统计，运运城20008年末总总人口为5507.66万人，比比上年年末末增加3万万人，增长长5.9。其中：男性2557.9万万人，占550.8%；女性2249.77万人，占占49.22%。其中中，市区盐盐湖区人口口63.55万。2008年年各县（市市、区）人人口数据县(市、区区)总人口男女性别比出生率自增率城镇人口乡村人口城镇化率全市507566702579225024964420103.33211.5225.87178833633287330735.233盐湖区635377431977743156000101.33210.9775.964115

29、338223833664.777临猗县566266128698862792775102.77611.5225.561397887426477424.699万荣县448722722554452231882101.00611.5995.72819800366744718.277闻喜县398377720439901939887105.33611.5335.92986766299700124.777稷山县342033217644401655992106.55512.0225.94855766256455625.022新绛县329611416541121642002100.77411.5336.1610

30、04225229188930.477绛县278811414296681358446105.22411.7115.91907411188077332.555垣曲县229977411719911127883103.99111.7446.15795577150411734.599夏县362855618772281751228107.11911.6226.061006667262188927.744平陆县255988212952291264553102.44311.7006.17594999196488323.244芮城县393011419943321935882103.00211.3775.8811

31、44338278577629.122永济市44529932210336224255798.56611.2665.382551885190100857.311河津市389355220281191865333108.77311.8335.901702994219055843.744数据来源：运城市统统计局2008年年运城总人人口为5007.6万万，市区盐盐湖人口663.5万万，约占百百分之十三三（13）。而目目前市区大大型购物场场都基本集集中在南风风广场商圈圈，而其他他区域相对对缺乏，大大部分居民民都选择在在南风广场场商圈购物物。购物区区域相对单单一及本项项目附近聚聚集大量居居住小区，对对项目无疑

32、疑很有好处处。22运城城市房地产产市场发展展概况运城市房地产市场发展现状（1）“撤撤地设市”为运城市市房地产市市发展提供供契机运城撤地设设市之际，运运城市城市市总体规划划期限为22001 年20200 年，规规划以向东东、向北发发展为主，远远景适度向向西发展；其中：近近期（20001 年年20055 年）建建设重点为为东城区，中中期（20006 年年20100 年）建建设重点为为北城区，远远期（20011 年年20200 年）建建设重点是是东北工业业区，逐步步改造老城城区。（2）近年年运城市房房地产市场场逐步增长长在城市发展展及城市总总体规划的的框架下，运运城市的房房地产市场场也得到了了发展的

33、契契机。据运运城市统计计局20008年数据据显示，全全年全社会会固定资产产投资完成成343.5亿元，比比上年增长长26.44%；房地地产开发投投资35.0亿元，比比上年增长长32.99%，其中中，商品住住宅投资222.9亿亿元，增长长10.44%。20009年第第一季度，房房地产开发发完成4.5亿元，同同比增长118.4%。近年来运城城房地产开开发投资2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年投资额（亿亿元）10.516.320.226.34430.0同比增长（）3855.224.330.432.9数据来源：运城市统统计局2008年年运城房地地产开发和和销售主要要指标情况况指

34、 标计量单位绝对数比上年增长长（%）房地产开发发投资万元350022632.9其中：住宅宅万元229388810.4房屋施工面面积万平方米592.8846.5其中：住宅宅万平方米461.1134.0房屋新开工工面积万平方米234.5535.6其中：住宅宅万平方米185.8826.1房屋竣工面面积万平方米256.3354.7其中：住宅宅万平方米192.9933.4商品房销售售面积万平方米184.8846.3其中：住宅宅万平方米143.3323.0数据来源于于运城统计计局2009年年第一季度度运城市房房地产情况况房地产开发发完成额4.5亿元元 住宅销售面积销售套数全市1087444.722 M75

35、8盐湖区141688.56 M116 商业销售面积销售套数全市4086.75 M26盐湖区3184.92 MM16数据来源于于运城统计计局房地产投资资与固定资资产投资和和GDP的的比例关系系异常基本正常正常运行基本正常异常2008年年房地产开发发投资/GGDP0.20.0511反映房地产产投资规模模的基础指指标，合理理指标为00.1-00.15房地产开发发投资/固固定资产投投资37 %10.1%反映投资结结构是否合合理的基础础性指标，发发达国家的的比例为220%-225% 2003年年20008年，运运城房地产产投资占GGDP的比比例均低于于正常水平平 说明运城房房地产投资资发展水平平落后于运

36、运城整体经经济发展水水平结论：u 2008年，虽然受到金融危机等的影响，但运城房地产市场表现出强劲的发展势头，在投资、施工、竣工、销售面积方面增速均达到双位数u 相比而言，近年来运城房地产投资落后于GDP与固定资产投资。u 房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房价绝对值增长有限23 运运城市未来来规划根据运城城市城市总总体规划，运运城为未来来“晋南和晋晋、陕、豫豫黄河金三三角地区重重要的中心心城市，具具有河东文文化特色的的工贸旅游游城市”。城市发发展方向以以向东、向向北发展为为主，远景景适度向西西发展。主主体布局结结构为“一主两副副”三个城市市中心和三三大工业片片区的城市市组团。 “一主两

37、副副”：“一主”指以市委委、市政府府为中心的的老城区，“两副”指高专东路以东以水库为中心和城东区和铁路以北的城北区。 三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。24 运运城市经济济发展规划划与展望（1）运城城市经济发发展稳步走走高自20000 年运城城市撤地设设市以来，运运城市城市市规模不断断扩大，城城市化水平平显著提高高；城市经经济快速发发展，经济济结构明显显改善；社社会各项事事业也都取取得新的进进展；城市市建设日新新月异，基基础设施明明显改善；居民收入入稳步增长长，生活水水平也有较较大程度提提升。（2）运城城市未来经经济发展前前景向好随着中西部部城市经济济不断发展展，运城市市

38、凭借其得得天独厚的的地理位置置，公路、铁铁路、航运运等线路的的便利，加加之运城市市近年来良良好的经济济发展基础础，招商引引资的力度度不断加大大，可以断断定，运城城市仍具备备着巨大的的发展潜力力，无限的的发展空间间。3、运城市市商业市场场状况分析析31运城城市商业市市场概况及及未来发展展趋势运城商业现状综合概述运城，作为为中华民族族的最早发发祥地之一一，历史源源远流长，从从商、经商商人才辈出出，其中著著名的就有有春秋时期期商人猗顿顿。随着经济的的发展，经经过改革开开放几十年年的发展，运运城市流通通业产业结结构得到不不断改善优优化，各种种适应经济济需求和市市场竞争的的新业态、新新业种，如如大型综合

39、合超市，家家具超市，汽汽车超市、装装饰材料超超市以及电电子商务等等得到快速速发展，一一个由大型型超市、专专业品牌超超市、各类类市场及社社区便利店店等多层级级的流通结结构基本形形成，市场场主体在市市场规律的的影响下，自自觉定位、自自主经营的的市场模型型基本形成成。随着城城市商业网网点规划的的制定，城城市商业中中心、区域域商业中心心和社区商商业中心定定位清晰；商业步行行街、专业业特色街以以及专营店店、便利店店、大型综综合超市、百百货商店、购购物中心等等多种零售售业层次分分明；各类类商品市场场规划布局局更趋合理理，为“大市场、大大流通”格局的形形成奠定了了良好的物物质基础。目目前，全市市共有连锁锁经

40、营企业业132家家，连锁企企业销售额额占社会消消费品零售售总额133%，连锁锁经营率达达24.55%。 据统统计：在运运城住宅商商品的投资资回报率一一般在4%左右，商商铺的平均均回报率达达到6%8%。而而品质优良良的商铺一一般在12215年年之内就能能全部实现现资本的回回收，以后后就是纯收收入了。如如此高的回回报率使得得买方市场场持续繁荣荣，这也导导致了近年年来运城商商业地产投投资的高位位运行，一一股商业投投资浪潮席席卷运城。 在这这股大潮中中，东星企企业、运城城华联集团团公司、鑫鑫源兄弟实实业集团等等民营企业业成为运城城商业市场场最活跃的的力量。他他们由最初初运营家居居建材、家家电等专业业市

41、场，逐逐步进入百百货超市行行业，一时时间，大型型百货、超超市与原来来已成气候候的专业市市场，共同同成为运城城目前主要要的商业形形态。 但但是，目前前运城的超超市百货行行业，还处处于刚刚起起步的摸索索阶段，一一系列的问问题接踵而而来：缺乏乏品牌号召召力而无法法招揽知名名商家，缺缺乏专业管管理导致经经营混乱，产产品种类不不齐全、价价格偏高无无法满足消消费者的需需求在这个个大背景下下，城市呼呼唤一个真真正的商业业领导者的的诞生，它它的诞生，将将承载树立立运城市百百货超市行行业标杆的的历史使命命。这时，学学苑路与河河东街交汇汇处的一个个商业项目目映入了人人们的眼帘帘，它以战战略的高度度引进世界界零售行

42、业业“巨无霸”沃乐玛超超市，必将将彻底颠覆覆运城传统统的购物消消费习惯。它它位踞运城城市的未来来行政商务务中心，周周边已聚集集了国土局局、法院、电电力局等多多个市政单单位以及多多个商务写写字楼项目目，可以想想象，在不不久的将来来，这个以以沃尔玛为为依托的商商业项目一一定会给运运城市的地地产行业和和商业带来来大的冲击击，并将成成为未来城城市商业的的典范。运城商业未来发展据运城市市城市商业业网点规划划，未来来运城将系系统建设零零售、批发发、商贸物物流三位一一体的商品品市场体系系。到20010年末末，要改造造、完善和和优化南风风广场城市市商业中心心，规划设设计新区商商业中心；改造、建建设和完善善禹都

43、商业业中心，规规划设计安安邑商业中中心、空港港商业中心心和城北商商业中心；新建、改改造和提升升现有社区区商业中心心，共建成成凤凰小区区等8个社社区商业中中心；建成成1家年销销售额超110亿元的的大型零售售企业。连连锁企业销销售额占社社会消费品品零售总额额比重超过过25%。重重点建设禹禹都大街商商业街道等等6处商业业街（区）。规规划生产资资料批发市市场、品牌牌汽车销售售市场、二二手车交易易市场、报报废汽车回回收拆解中中心和旧货货市场。调调整、改造造和提升现现有河东市市场、运城城家电市场场等专业批批发市场，聚聚合分散性性、小规模模的专业批批发市场。培培育建材装装饰、钢铁铁煤炭、电电子通讯批批发市场，