北京市老年公寓发展的市场化研究5659.docx

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1、北京市老年公寓发展的市场化研究 项目代码 : LWW86 完成单位 : 北京京科学学研研究中心 北京美兰兰德信息公公司 研究人员 : 张京京成 刘佳佳 邢巨臣臣 韩杰 周江 王王晓东等 获奖情况 : 获11998年年北京市科科技进步三三等奖 1.北京京老年公寓寓的社会需需求 人口老龄化化的发展以以及与此相相关的老龄龄问题正日日益受到关关注。19997年55月，在美美国丹佛召召开的西方方七国首脑脑会议上，首首次将人口口老龄化作作为最主要要的问题进进行讨论。日日本率先提提出了要建建立“照料社会会”的发展目目标，突出出反映了国国际社会对对人口老龄龄化及由此此加剧的老老龄问题的的重视。11999年年被

2、定为“国际老年年人年”，标志着着21世纪纪世界将进进入人口老老龄化时代代，标志着着国际社会会对老年群群体特殊地地位的正式式承认，标标志着人的的寿命的延延长是现代代社会进步步和文明的的表现。同同时也为世世界各国发发展老龄事事业提供了了历史机遇遇。 在老龄化社社会中，传传统的家庭庭养老方式式已远远不不能满足社社会发展的的需要，百百姓传统的的养老观念念也在不断断更新，社社会集中养养老的方式式正在逐渐渐被人们所所接受。大大力发展社社会养老，兴兴建老年公公寓，为老老年人提供供多功能、全全方位、综综合性的服服务是社会会发展的必必然趋势。老老年公寓与与传统的敬敬老院、福福利院不同同，不是用用来收养无无经济来

3、源源的孤寡老老人和低收收入家庭送送养的老弱弱病人，不不属于国家家或集体办办的社会福福利设施，而而是由社会会投资兴办办，并按市市场化经营营管理的老老年专用住住宅，入住住老人可根根据自己的的经济条件件和健康状状况选择住住房等级和和服务档次次。老年公公寓的设施施要方便、舒舒适、安全全。比如要要有防滑地地面、防跌跌扶手、坐坐式便器、紧紧急呼救装装置等。公公寓内还应应有各种生生活服务、休休闲娱乐、医医疗保健设设施，有专专门的服务务人员和医医务人员。 1.1 政政策背景 国家支持社社会力量兴兴办老年福福利事业，鼓鼓励各界人人士投资建建设老年服服务设施，开开办敬老院院、老年公公寓等（政政策上并没没有区别老老

4、年公寓或或是敬老院院）。目前前仅是支持持鼓励，并并无政策条条文，但在在税收上有有明显优惠惠。根据民民政局和税税务局19994年772号文件件，兴办养养老机构可可以免交营营业税，免免交一年所所得税（实实际上现有有敬老院从从未交过此此项税款），免免交固定资资产投资方方向调节税税。 1985年年8月，中中华慈善总总会开始实实施“安老工程程”。具体内内容有：在在大中城市市筹建一批批示范性老老年公寓，改改建和扩建建一批社会会福利院、敬敬老院，开开展社会托托老服务，建建立专业性性老年医院院和临终服服务的安老老医院，组组织为老年年人服务的的志愿者队队伍等。 中国老龄协协会会长张张文范在11998全全国老年公

5、公寓研讨会会上说，要要采取政府府决策、社社会参与、家家庭支持的的方式，调调动各个方方面，包括括国内外各各种社会组组织和个人人的力量共共同兴办老老年公寓，并并要以社会会筹资兴办办为主、政政府资助为为辅，形成成多层次、多多渠道、多多种经济成成分并存的的投资体系系。发展老老年公寓，要要确保设施施无障碍，同同时配有供供老年人疗疗养、健身身、娱乐的的场所及邮邮电、通讯讯等服务；其次，要要注意老年年公寓的高高中低档次次适量，以以适合不同同消费层次次老人的需需求。1.2 北北京市老年年人口构成成及发展趋趋势 据人口抽样样调查显示示，19990年我国国60岁以以上的老年年人约有99699万万人，为总总人口的8

6、8.05%，预计到到20000年底可达达1.288亿人，为为总人口的的10.110%，全全国进入老老龄化社会会。 北京作为我我国的特大大城市之一一，早在11990年年就已进入入老龄化城城市的行列列，而且人人口老龄化化的速度在在不断加快快，19993到19995年三三年间，老老年人口比比例仅增加加0.344个百分点点；而19995到11997年年的三年间间，此比例例增加了11.46个个百分点。11998年年北京市常常住人口中中60岁以以上的老年年人达1553万人，占占总人数的的14%（见见表1）。有有人口预测测表明：到到20000年底，北北京老年人人口将达到到188万万人，约占占总人口的的14.

7、66%；到22010年年将增长到到230万万人，约占占总人口的的16.99%；到22025年年时，将猛猛增到4116万人，老老年人口比比例接近330%。 表1 北北京人口总总量分布比比例 常住人口口总量（万万人） 城近郊区区人口（万万人） 60岁以以上比例（%） 1993 10511.2 616.1 12.222 1994 10611.8 625.1 12.448 1995 10700.3 631.8 12.556 1996 10777.7 638.7 13.114 1997 10855.5 646.2 14.002 1998 10911.5 651.8 14.001 资料来源：北京统统计年鉴

8、。 伴随着人口口老龄化过过程的是老老年人口的的高龄化，老老年人口中中80岁以以上的高龄龄老人所占占比重逐步步提高（见见表2）。据据测算，11997年年北京800岁以上的的高龄老人人共有133.7万人人，约占老老年人口总总数的8%；预计到到20100年将增加加到29万万人，占老老年人口的的12.88%。表2 北北京老年人人口构成年年龄分布 单位位：% 55559岁 60664岁 65669岁 70774岁 75779岁 80岁以以上 1993 6.000 4.899 3.066 2.022 1.199 1.066 1994 5.400 4.822 3.211 2.100 1.233 1.122

9、1995 4.866 4.722 3.422 2.200 1.222 1.000 1996 5.922 5.377 3.499 2.111 1.244 0.933 1997 4.899 5.222 3.722 2.455 1.522 1.111 1998 4.211 5.011 3.911 2.611 1.400 1.088 资料来源：北京统统计年鉴。另据统计，中中重度老年年性痴呆患患者约占老老年人群的的5%，据据此推测，北北京约有77万到8万万老年性痴痴呆患者，他他们还需要要特别护理理。1.3 媒媒体宣传与与社会关注注 1998年年以来，老老年问题渐渐成热点，十十多家老年年公寓先后后建成开业

10、业，社会媒媒体开始广广泛关注，北北京日报、北北京晚报、北北京晨报、北北京青年报报、北京经经济报、中中国老年报报、民政之之声报以及及电台、电电视台等多多次报道有有关老年公公寓的消息息，北京老老龄信息网网、夕阳红红网、“老来乐”、“天伦之乐乐”等老年服服务网站也也相继建立立。1998年年9月255日开始，北北京晚报“金秋时光”版开展系列讨论话题：“我希望老年公寓办成什么样和我对住老年公寓的看法”。1998年9月27日，北京市朝阳东方综合养老院（东方老年公寓）开始在北京晚报做报花和半通栏广告。1999年下半年，北京兴业老年康乐园、金梦圆老年乐园、常青老年公寓、福海老年公寓等纷纷在北京晚报、晨报和青年

11、报上刊登广告，并且打出了每月550元的入住价。特别是兴业老年乐园和常青老年公寓每月两到三次广告，已连续做了一年多。与此同时，“粮管所改成老年公寓”、“幼儿园改办养老院”以及某某老年公寓日前建成开业的消息屡屡见诸报端。今年年初，占地面积4400 m2，地下2层、地上15层的北京市老年公寓在朝阳区落成，据介绍这是目前全市条件最好的老年公寓。公寓有300张床位，分成144个双人间和10个套间，每间房内配有彩电、冰箱、电话和一套桌椅。令人称道的是，每个房间的家具式样、床单和窗帘的颜色都不相同，入住老人可根据自己的喜好选择房间。房内设有医护对讲系统，一旦老人感觉不适，拿起话筒，就能与24小时监控室取得联

12、系。老年公寓另一处照顾老人的设计是同一楼层各房间的阳台相连，老人们打开阳台门就可以串门儿了。 老年公寓的的市场前景景也逐渐被被房地产开开发商看好好，经过两两年的精心心设计准备备，由北京京宝氏华商商集团投资资兴建的北北京太阳城城国际老年年公寓已开开工建设，它它位于小汤汤山温泉疗疗养区，占占地42万万m2，建建筑面积118万m22，据称是是我国第一一家示范性性老年生活活基地，完完全市场化化管理运作作。分析以上情情况，根据据新世纪老老龄化社会会的养老需需求，社会会养老应是是以老年公公寓为依托托载体的多多功能、全全方位、综综合性的老老年人生活活服务中心心。随着人人民生活水水平的不断断提高，老老年人服务

13、务将逐渐形形成一种产产业，存在在巨大的市市场前景，有有人称之为为朝阳时期期的“夕阳”产业。因因此，我们们立足新世世纪发展的的需求，以以老年公寓寓的市场化化定位进行行研究，将将为政府的的宏观政策策导向和商商业资金的的投入提供供参考依据据。 1.4 老老年公寓的的定位 随着新世纪纪的来临，百百姓养老观观念不断更更新，社会会集中养老老的方式正正在逐渐被被人们所接接受。老年年公寓有完完善、周到到、及时的的服务，有有优越的居居住环境和和适合老年年人的各种种活动，将将越来越受受到有知识识、有品位位、经济基基础较好、观观念开放且且有闲情雅雅趣的老人人青睐。 根据我们的的调查，在在人们的观观念中，老老年公寓与

14、与传统的养养老院（敬敬老院）有有着很大的的不同，养养老院一般般仅解决老老人的基本本吃住问题题，大多是是为无依无无靠的孤寡寡老人和政政府的一些些民政对象象服务的，条条件较差。老老年公寓可可提供综合合性的服务务，不仅在在基本的吃吃住方面能能保证吃的的好，住的的舒适，而而且还提供供较好的医医疗保健、休休闲娱乐等等服务和设设施，当然然这是要支支付相应的的费用的。调调查表明，人人们对老年年公寓的认认同远远高高于养老院院。中国社社会科学院院研究员、772岁的熊熊必俊老先先生曾说过过，让我进进敬老院我我不去，但但如果让我我住老年公公寓，我一一定要去。发达国家很很重视老年年公寓的规规划、设计计，西方的的很多学

15、者者从以下四四大方面上上来研究探探讨老年人人的居住问问题：第一一，从场所所的角度（包包括环境和和人群）来来研究居住住环境对老老年人的活活动和行为为的影响。第第二，从设设计的角度度来研究空空间环境在在支持、改改变，或否否认老年人人的社会、生生理需求的的过程中，将将起什么样样的作用。第第三、从社社会、心理理学的角度度来研究人人与环境之之间的相互互作用。第第四、从政政策、法规规设计规范范的角度来来研究如何何促进老年年人居住水水平的提高高。因此，建筑筑设计师设设计老年公公寓时主要要从以下110个方面面考虑：私密性：老年人需需要一个属属于自己，不不被干扰的的空间。社会交往往：应为老老年人提供供一个进行行

16、社会交往往的公共空空间。可选择性性：应为老老年人提供供多种可选选择性，并并有控制的的能力。清楚的方方向性和明明确的标志志系统，它它为记忆力力减退的老老年人提供供活动上的的方便。安全感和和安全性：为活动能能力减退的的老年人提提供活动的的安全性，使使他们有安安全感。可达性和和易操作：供老年人人活动的空空间应有很很好的可达达性（即无无障碍）。常常用设施（如如门、窗、家家电）应易易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到

17、陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开开放20多多年来，国国民经济飞飞速发展，人人们的生活活水平也有有了很大提提高，从而而加速了人人口老龄化化的进程，同同时，老人人们对养老老设施的要要求也越来来越高。老老年公寓作作为一种重重要的养老老方式，一一定会有很很好的发展展前景。面向新世纪纪的老年公公寓，应该该以老有所所养、老有有所为、老老有所乐为为目标，提提供多功能能、全方位位的服务，形形成一个完完善的老人人社区。选选址应在郊郊区，距市市内一小时时车程，占占地5000亩左右，周周围有河流流、湖泊、山山地、树林林，最好还还有温泉，空空气清新，环环境怡人。内内部有果园园、鱼池、

18、花花圃、菜地地、养殖场场、运动场场，可供老老人休闲、健健身、劳动动。在设施建设设上，住房房应以单元元式公寓套套房为主，有有卧室、起起居室、小小厨房、卫卫生间，配配备家具、彩彩电、冰箱箱、空调、电电话等设备备，使之具具有家庭气气氛；卫生生间及过道道、走廊均均安装扶手手，床头安安装紧急呼呼救装置。公公寓楼设活活动室、娱娱乐室、健健身房、洗洗衣房、阅阅览室、会会客室等，并并设医务室室、监护室室及相应的的医疗仪器器，另设招招待客房。公公寓的辅助助设施应有有小商场、邮邮电所、银银行、停车车场等。公公寓配备专专职的服务务队伍，经经过培训的的服务人员员负责打扫扫卫生、保保护环境、维维修设备，并并提供老人人需

19、要的各各种服务。公公寓定期为为入住老人人进行体检检，医护人人员24小小时关注老老人身体状状况，随时时诊治，必必要时及时时送往专门门医院。老老年公寓的的收费要充充分考虑当当时中上收收入水平家家庭的支付付能力，不不可太高。1999年年建成开业业的太申祥祥和山庄（国国际敬老院院）就是一一家以市场场化运作，适适应现代老老人需求，定定位较高的的新型老年年公寓。它它位于京昌昌高速公路路辛庄桥西西面，占地地150亩亩，建筑面面积10万万m2，均均为清一色色的仿古宫宫廷建筑，并并辅以苏州州园林式风风格；中轴轴七进殿堂堂，周围亭亭台水榭、走走廊环绕，客客房区庭院院典雅、曲曲径通幽，令令人心旷神神怡。山庄庄的布局

20、本本着“老有所养养、老有所所医、老有有所学、老老有所乐、老老有所为”五大功能能设置。老老人入住均均为宾馆式式单人或双双人住房，设设施齐全；国医馆特特聘国内知知名中西医医专家坐诊诊，并例行行健康体检检；老年大大学有适合合老年特点点的各种教教学，学有有所用；娱娱乐区设有有保龄球、棋棋牌室、健健身房、歌歌舞厅和游游泳池等，喜喜欢钓鱼的的老人不出出院门即可可尽兴垂钓钓；山庄辟辟出的3000亩自留留地，还可可供老人种种植瓜果蔬蔬菜，并聘聘请农艺师师指导。同同时，这里里24小时时提供热水水，星级宾宾馆服务水水准，而且且入住后所所有服务设设施均免费费，使老人人有如“家”的感觉。2.北京老老年公寓现现状调查

21、为了详细了了解北京老老年公寓的的实际状况况，我们对对现已开业业，条件较较好的7家家老年公寓寓进行了实实地调查，并并访问了220名入住住老人，以以下据此进进行简要分分析。2.1 老老年公寓基基本状况分分析 根据老龄委委、老年协协会、民政政系统及新新闻媒体各各方面的信信息，我们们调查的77家老年公公寓（为了了比较，包包括敬老院院、福利院院）基本上上反映了北北京市养老老机构的发发展方向，地地点大多在在城近郊区区，具体情情况见表33： 表3 北北京老年公公寓基本状状况表 名 称 地址 占地面积积 建筑面积积 开业时间间 东城区老年年公寓 东四十三三条 10000m2 98.88.10 顺义老年公公寓

22、顺义石园园北区 700000m2 110000m2 98.77.18 香山老年公公寓 海淀香山山外 60000m2 60000m2 97.66.6 朝阳东方老老年公寓 朝阳区北北皋 66000m2 90000m2 97.55.8 中华福寿全全敬老院 丰台五里里店 172000m2 72000m2 98.55.8 四季青乡敬敬老院 海淀四季季青 140000m2 60000m2 19800 北京市第一一福利院 北郊祁家家豁子 50000m2 较早 续表3 北京老年年公寓基本本状况表 名 称 主办者 收费情况况(元/人人月) 床位数(张) 入住人数数(人) 入住率(%) 东城区老年年公寓 区民政局

23、局 750-10000 40 顺义老年公公寓 县民政局局 200-900 440 180 41 香山老年公公寓 乡办公司司 310-750 280 200 71 朝阳东方老老年公寓 私 人人 450-13800 300 80 27 中华福寿全全敬老院 运输公司司 260-750 400 150 38 四季青乡敬敬老院 乡政府 270-670 400 380 95 北京市第一一福利院 市政府 540-900 400 380 95 注:收费情情况为住宿宿服务费,另加15503000元的伙伙食费,冬冬天再加每每月50150元元的取暖费费。 调查得知，这这些老年公公寓大多是是近一两年年开办的，入入住率

24、并不不高，主要要是宣传力力度不够，有有入住需求求的老人许许多并不知知道这些老老年公寓，或或者听说过过但并不了了解实际情情况，以为为跟养老院院差不多。明明显的例子子就是朝阳阳东方老年年公寓在北北京晚报做做广告后，一一个月就新新住进了220多名老老人，占原原住人数的的25%。其其次是费用用问题，收收费越高，住住人越少，同同一家老年年公寓中收收费较低的的中低档房房间住人比比高档房间间多，可见见对一般老老人来说价价格还是很很重要的。另另外，各公公寓都有44%8%的外地老老人入住，他他们的子女女都在京工工作。 从经济效益益来看，除除香山老年年公寓和四四季青敬老老院外目前前都未盈利利，主要原原因还是入入住

25、率问题题，据分析析一般入住住率在一半半以上即可可基本收支支平衡。几几家公寓目目前的状况况只是一期期工程，二二期工程已已列入计划划或已动工工。 老年公寓的的设施基本本上满足了了老人的需需要，也有有的利用率率不高。各各公寓都有有医务室、活活动室、娱娱乐室、图图书室；有有的还有花花园、鱼塘塘、泳池、健健身房；高高档住房有有中央空调调、电话、彩彩电、地毯毯、独立卫卫生间244小时热水水，还有监监测器、呼呼叫器等。公公寓提供全全天候服务务，服务人人员都经过过上岗培训训，能够满满足基本生生活起居服服务，态度度较好；医医护人员能能进行一般般救护及日日常用药，重重病及时送送医院治疗疗。但各老老年公寓目目前都缺

26、乏乏老年心理理医生，这这却是许多多老人需要要的。 这些老年公公寓中，顺顺义和香山山外部环境境好，空气气清新，住住房方便舒舒适，收费费适中；东东方和东城城房间装修修等硬件设设施很好，收收费较高；中华福寿寿全和四季季青条件稍稍差，但收收费较低，工工薪阶层退退休金即可可支付；福福利院与老老年病医院院在一起，治治疗方便，且且有政府福福利色彩。除除第一福利利院外，这这些老年公公寓基本上上都是市场场化运作。 据分析，老老年人选择择老年公寓寓主要考虑虑以下几个个因素：环境状况况：喜欢登登山的老人人倾向于选选择香山；医疗服务务条件：老老年人难免免生病，医医疗护理和和抢救条件件自然重要要；收费标准准：每月550

27、0-9900元能能为多数老老人接受；交通状况况：不希望望太远，节节假日便于于和子女团团聚；居住条件件：应该有有室内卫生生间和洗浴浴设备，多多数老人喜喜欢住平房房。还有重重要的一点点，大部分分老人住老老年公寓并并非只是简简单的养老老，他们更更希望在与与其他老年年人的交流流中寻找到到共同的话话题，摆脱脱孤独和寂寂寞，最终终在精神上上有所寄托托。 2.2 入入住老人情情况分析 在7家老年年公寓中，我我们随机访访问了200位老人，了了解了入住住原因，对对老年公寓寓的看法，费费用来源等等问题，从从一个侧面面反映了现现住老年公公寓者的基基本情况。这这20人的的自然状况况表述如下下：其中男男性10人人，女性

28、110人；平平均年龄777.3岁岁，最小的的51岁，最最大90岁岁；有配偶偶者7人（其其中有2对对夫妻），丧丧偶8人，独独身5人；有子女114人，无无子女6人人；健康状状况较好的的7人，较较差的133人，其中中2人完全全不能自理理；中专以以上学历的的5人，其其他15人人；原职业业为工人的的8人，干干部类7人人，军人11人，无业业4人；有有8人可由由退休金支支付老年公公寓费用，112人全部部或部分由由子女负担担。 在设计的112个问题题中，来住住老年公寓寓的原因主主要是家里里生活不便便，有病，无无人照顾，个个别人是因因为与子女女合不来，有有些人认为为老年公寓寓环境好，空空气好，省省心方便，所所以

29、愿意来来住。选择择老年公寓寓主要看环环境、服务务和收费，也也有多人觉觉得能离家家近一些更更好，具体体选择哪一一家多数是是子女建议议的，他们们一般都先先来实地考考察一下，认认为满意就就来住了，选选择的余地地并不大，因因为往往只只知道一两两家，多是是从报纸报报道中得知知的，个别别是朋友介介绍或是就就在原住家家附近，建建设时就知知道，觉得得不错，一一开业就住住进来了。子子女对老人人住老年公公寓大多比比较支持，个个别有顾虑虑的亲自考考察了公寓寓的条件后后也同意了了，因此老老人与子女女一般都能能够取得一一致意见，老老人高兴而而来，子女女满意而去去，逢节假假日再来看看望或接回回家中小聚聚。 在访问的对对象

30、中，住住老年公寓寓时间最长长的已有一一年，最短短的刚住两两天，大家家对所住老老年公寓的的条件（服服务、设施施、房间布布局等）大大都比较满满意，收费费也算合理理，能够承承受（无退退休金者子子女经济条条件都不错错），平均均每人每月月支出8000元左右右。 另外，我们们对香山老老年公寓入入住老人的的年龄结构构，文化程程度分布，职职业及户口口所在地分分布进行了了统计，基基本上代表表了各老年年公寓入住住者的一般般情况，列列表如下： 表4 年年龄分布 年龄 90岁岁 合计 男（人） 23 44 27 9 103 女（人） 23 32 27 6 88 合计（人） 46 76 54 15 191 比例（%）

31、24.11 39.88 28.33 7.8 100 表5 文文化程度分分布 文化程度 文盲 小学 初中 高中 大学 合计 男（人） 11 21 22 19 30 103 女（人） 22 17 11 13 25 88 合计（人） 33 38 33 32 55 191 比例（%） 17.33 19.99 17.33 16.77 28.88 100 表6 职职业分布 职业 工人 教师 干部 其他 合计 男（人） 40 7 54 2 103 女（人） 18 15 33 22 888 合计（人） 58 22 87 24 191 比例（%） 30.44 11.55 45.55 12.66 100 表7 户

32、户口所在地地分布 户口所在地地 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 其他区县县 外地 人数（人） 17 28 9 21 25 48 16 27 比例（%） 8.9 14.77 4.7 11.00 13.11 25.11 8.4 14.11 根据我们对对几个老年年公寓的调调查，目前前住老年公公寓的老人人有以下几几个特点：年龄结构构偏大，665岁以下下的较少，大大多在700岁以上，平平均年龄775岁左右右；行动不便便的老人居居多，占到到一半以上上，多数老老人患有不不同程度的的老年疾病病；各公寓都都有一定数数量的外地地人入住；住老年公公寓的费用用大部分由由子女或亲亲属支付；老人对设设施要求不不高，注

33、重重服务与环环境。现在在入住的老老人以及家家属普遍对对老年公寓寓的条件表表示满意，许许多中青年年人表示自自己老了也也来住。 33.北京老老年公寓的的市场前景景 为了掌握更更详实的资资料，我们们对城近郊郊区有老人人的家庭进进行了问卷卷调查。调调查抽取4400个样样本入户访访问，经审审核获得有有效问卷3398份。 调查表明，北北京老年人人是需要多多功能老年年公寓的，具具有较大的的潜在市场场，影响其其成为现实实市场的主主要因素是是价格。 3.1 被被访者接受受的价位较较低，平均均承受价为为每人每月月11266元 为了了解被被访者对老老年公寓的的价格承受受能力，调调查中对被被访者再次次介绍了设设想的服

34、务务项目和配配套设施。被被访者在了了解了未来来多功能老老年公寓的的详细情况况并提出各各种意见和和建议后，889.5%的人表示示只能承受受每人每月月15000元以下的的收费标准准。其中556.8%的人表示示只能承受受10000元以下。按按照调查结结果加权计计算，每人人每月的平平均承受价价格为11126元。详详见下表： 表8 被被访者可承承受的每人人每月租金金 每人每月可可承受月租租金 比例（%） 加权权平均月租租金（元） 1000元元以下 56.773 11255.64 10000-15000元 32.775 15011-20000元 5.855 20011-25000元 0.588 25011

35、-30000元 2.922 30011-40000元 0 40011-50000元 0 50011-60000元 0.588 60000元以上 0 只要服务务好收费无无所谓 0.588 33.2 根根据以往经经验，被访访者实际可可承受能力力为每人每每月20000元 在在市场调查查中，消费费者往往把把价格承受受力报得很很低。根据据经验，在在一般情况况下商品的的实际上市市价，在调调查平均价价的1500%2000%之间间都是可行行的，但原原则上不要要超过调查查平均承受受能力的二二倍。照此此估算，未未来多功能能老年公寓寓的收费标标准可以定定在每人每每月20000元左右右。 3.3 未未来北京人人的承受

36、能能力与维持持多功能老老年公寓正正常运行开开支略有差差距 初步估算，建建一个上述述设想的221世纪多多功能老年年公寓，规规模在6000套住户户左右，其其征地、建建房、设施施、温泉、绿绿化等硬件件投资约66000万万元，每年年的运行管管理费用约约10000万元，利利息约5000万。如如按五年回回收投资，每每年必须有有27000万营业收收入，按入入住率800%计算，分分摊在每一一套住户每每年收费55.6万元元，平均每每月47000元左右右。如果按按每户住22位老人计计，平均每每人每月22350元元左右，略略高于未来来北京人的的承受能力力。 3.4 未未来多功能能老年公寓寓市场容量量 本次调查的的愿

37、意租住住未来多功功能老年公公寓人员的的价格承受受能力如下下表： 表9 愿愿意租住多多功能老年年公寓者按按承受价格格分布 单位位：人 可承受月租租金 10000元以下 110000元11500元元 1501120000元 22000125500元 2501130000元 只要服务务好无所谓谓 非常愿意（444人） 22 16 4 2 比较愿意（1114人） 52 48 4 2 6 2 考虑到访问问时被访者者所报承受受能力偏低低的因素，可可以比较有有把握地讲讲，愿意租租住，且调调查时每人人每月价格格承受能力力上限在22000元元的人，都都将是未来来多功能老老年公寓的的有支付能能力的潜在在用户。这这

38、些人的总总样本数为为20人，占占样本的比比例为5%。 本次调查的的样本代表表未来5-10年北北京市市区区中上收入入水平家庭庭。对应总总体约1000万户左左右。按照照相对保守守的5%估估计，下世世纪初，北北京有支付付能力的老老人对多功功能老年公公寓的需求求将有5万万户，按每每户每年55万元支出出，这就是是一个255亿元的巨巨大市场。 而且，一部部分海外侨侨胞，他们们有着落叶叶归根的夙夙愿，一个个设施完备备、服务周周到的老年年公寓会是是他们的选选择；一些些子女在国国外的老人人为了让孩孩子放心也也会入住老老年公寓，这这又是一个个很大的市市场。 调查分析显显示，普通通居民的支支付能力尚尚不能完全全覆盖

39、多功功能老年公公寓的运行行成本，实实际运作中中，政府尚尚需在地价价、税收、贷贷款利息等等方面给予予优惠政策策。另外老老年公寓的的经营者也也应从自身身管理上、经经营方式上上寻找多种种途径，控控制运行成成本。这样样，实现市市场化运作作是完全可可行的，并并且可以有有稳定的投投资回报。 3.5 市市场化运作作是北京老老年公寓发发展的必然然趋势 北京老年公公寓市场的的出现不是是偶然的，既既是人口老老龄化发展展的结果，又又是商品经经济发展到到一定阶段段的产物。从从市场学的的角度来看看，市场经经济是商品品经济的实实现形式，市市场既是生生产与消费费的纽带，又又是需求与与消费的桥桥梁。作为为老龄产业业中的主要要

40、消费群体体-老年人，从从需求到消消费在很大大程度上必必须通过市市场这个桥桥梁才能完完成。老年年人数的增增加，购买买欲望与购购买力的逐逐步提高，从从而引起市市场需求结结构的变化化，并呈现现出老年市市场需求扩扩大的趋势势。 随着我国市市场经济体体制的转轨轨，商品经经济的日益益发达，消消费市场格格局必将随随着消费结结构的变化化而调整，特特别是老年年消费群体体的出现与与日益扩大大，客观上上要求从消消费市场体体系中派生生出一个能能满足老年年人特殊消消费需求的的特殊市场场。 老龄产业的的发展速度度和规模，首首先取决于于老年消费费人口的数数量，一般般情况下，人人口数量越越多，消费费需求也越越大，因而而市场的

41、容容量也就越越大；其次次，取决于于老年人口口收入水平平的高低，我我国老年人人的人均收收人水平从从整体上看看比较低，但但由于我国国老年人口口的绝对数数量特别大大，仅其中中一部分高高收入者，就就是十分可可观的消费费群体，会会形成较大大的潜在市市场。从发发展趋势来来看，随着着国民经济济的增长，老老年人的退退休金收入入也会随之之增长，并并有一定的的个人储蓄蓄，其购买买潜力非常常大。 当然，老龄龄产业的发发展不仅取取决于老年年人的购买买欲望的强强烈程度，其其高低在很很大程度上上取决于老老年人的消消费观念和和生活方式式的转变。许许多老年人人已从往日日那种“重积累、轻轻消费、重重子女、轻轻自己”的传统观观念中走了了出来。 老老龄产业是是一项巨大大的社会系系统工程，又又是一项综综合的、多多元化的社社会福利公公益事业。但但是必须看看到，我国国尚处于社社会主义的的初级阶段段，国民经经济的发展展还不能满满足老年人人的各种需需求，完全全依赖政府府投入来发发展老龄产产业，显然然是不符合合我国的国国情的。