+建设单位工作流程1769.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.建设单位工作流程编制：殷川川2008.10.21建设单位工工作流程程图投资意向1、建设工工程项目目的立项项批准文文件或年年报投资资计划下下达后，按按照工工程建设设项目报报建管理理办法规规定具备备条件的的，须向向建设行行政主管管部门报报建备案案。 2、建设工工程项目目报建项项目报建建范围：各类房房建筑（包包括新建建、改建建、扩建建、翻建建、大修修等）、土土木工程程（包括括：道路路、桥梁梁、房屋屋基础打打桩），设设备安装装、管道道线路敷敷设、装装设、装装饰装修修

2、等建设设工程。 3、建设工工程项目目报建内内容主要要包括：工程名名称、建建设地点点、投资资规模、资资金来源源、当年年投资额额、工程程规模、结结构类型型、发包包方式、计计划开竣竣工日期期、工程程筹建情情况等。4、办理工工程报建建时应交交验的文文件资料料：a立立项批准准文件或或年度投投资计划划； bb固定资资产投资资许可证证；c建建设工程程规划许许可证；d资金金证明。 5、工程报报建程序序：建设单位填填写统一一格式的的“工程建建设项目目报建登登记表”，有关关上级主主管门的的需经其其批准同同意后，连连同应交交验的文文件资料料一并报报建设行行政主管管部门。*建设工程程项目报报建备案案后，具具备了工工程

3、建设设施工招招标投标标管理办办法中中规定招招标条件件的建设设工程项项目，可可开始办办理建设设单位资资质审查查。项目建议书书项目建建议书是是房地产产开发企企业根据据国民经经济和社社会发展展的长远远规划、行行业规划划、地区区规划的的要求，结结合各项项自然资资源、市市场预测测与分析析，在基基本条件件后向国国家、地地区项目目主管部部门推荐荐的建设设性材料料。建议议书的形形成，是是基本建建设程序序中最初初的阶段段，是工工程项目目准备阶阶段的开开始，项项目建议议书不仅仅是确定定项目建建设的依依据，也也是具体体设计的的依据。 一、房地产开发建设项目的建设书的内容（一）项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提

4、出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。（三）项目建设方案 主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。（四）建设条件 指项目建设的各项内容的进度和建设周期。（五）初步建设计划 指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期（六）项目建设后的经济效益和社会效益。（七）项目建设投资概算及资金来源 指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。 二、项目建设书的编制（一）主管部门的编制 建设单位提出项目建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制项目建议书，其基本程序是：建设单位提出的项目设想，所请主管

5、部门编制项目建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。 （二）建设设单位编编制 指指由建设设单位负负责人指指令本单单位专来来机构编编制项目目建议书书。其程程度是：专业机机构提出出设想，建建设单位位负责人人决策认认可后由由专业机机构编制制建议书书并报有有关部门门批准。（三）专业设计单位编制 建设单位提出设想后，提闪专业设计单位编制建议书，专业设计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。这一方式适用于规模较大，技术要求较高的民用建设项目。项目可行性性研究项目可可行性研研究在整整个建筑筑项目过过程中的的作用、研研究的方方法以及及可行性性研究的的工程程程序，希希望这些些信息对对您进行行前期的的准

6、备工工作起到到帮助！ 一、项项目可行行性研究究的作用用 项目可可行性研研究指对对工程项项目建设设投资决决策前进进行技术术经济分分析、论论证的科科学方法法和合理理的手段段。它以以保证项项目建设设以最小小的投资资耗费取取得最佳佳的经济济效果，是是实现项项目技术术在技术术上先进进、经济济上合理理和建设设上可行行的科学学方法。可可行性研研究的主主要作用用有以下下几点：（一一）可行行性研究究是建设设项目投投资决策策和编制制设计任任务书的的依据，决决定一个个项目是是否应该该投资，主主要依据据项目可可行性研研究所用用的定性性的定量量的技术术经济分分析。因因此，它它是投资资决策的的主要依依据，只只有决策策后，

7、才才能编制制设计任任务书，才才能产生生项目决决策性的的法人文文件。（二二）可行行性研究究是筹集集资金的的依据。特特别是需需在申请请银行贷贷款的项项目，可可行性研研究报告告是银行行在接受受贷款项项目前进进行全面面分析、评评估、确确认能否否贷款的的依据。（三）可行性研究报告是工程项目建设前期准备的依据。包括进行设计，设备订货、合同的洽谈，环保、规划部门确认等，都依据可行性研究的结果。 二、组织进行可行性研究的方法 在项目建设书被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究.（一）选定项目研究委托单位 1、委托专业设计单位承担。专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的具有相应

8、研究资格的大、中型设计单位来承担。 2、委托工程咨询公司承担。工程咨询公司是近来年随我国经济技术改革不断深化，为适应基本建设形势和投资环境要求而建立起来的专门从事工程项目建设过程中专业技术咨询、管理和服务的机构。发承担民用建筑和一般性工业建设项目的技术咨询为主。在委托工程咨询公司承担可行性研究时，建设单位必须对其能力、包括专业技术人员的构成、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行充分的调查。 3、委托专业银行承担。各种专业银行在基本建设和技术改造贷款项目的管理中，积累了一定的项目可行性研究经验，也是承担项目可行性研究可供选择的单位。 （二）确定研究内容 在选定了承担项目研究单

9、位之后，要将项目可行性研究的内容按有关要求确定下来，作为项目研究委托协议的主要内容。按照目前国家有关规定，民用建设项目可行性研究内容如下： 1、总论 项目建设背景及其必要性 2、建设条件及项目选址 拟建项目选址规划合理程度、建设区地理位置、地质、水文、气象状况、水、电、气保障情况；土地征用、拆迁及居民安居方案；费用估算，环境影响情况。 3、工程设计方案 拟建项目总体规划方案，主体与单项工程布置方案；项目设计的外部选型及使用功能合理程度；建设技术的保证程度。 4、项目实施计划与组织 项目建设组织管理方式的论证；工程建设总工期及各阶段进度安排。 5、投资计划与资金来源 项目建设总体投资概算及各阶段

10、、各单项投资概算；建设总费用估算，资金来源及保证程度，筹措资金的方式及可行性。 6、项目经济效果 项目投资效果、贷款偿还期；经营、财务成本计算；社会效益评价。 7、结论 在多项论证基地上，提出可行业结论。 （三）签订委托可行性研究协议 建设单位在选择了委托研究单位并确定了委托研究的内容以后，应当与承担可行性研究的单位签订委托协议。设计任务书书 一、设设计任务务书的作作用设计任任务书又又称计划划任务书书，是确确定建设设项目及及其建设设方案，包包括建设设规模、建建设依据据、建设设布局和和建设进进度的重重要文件件。是编编制设计计文件的的主要依依据。设设计任务务书是在在对可行行性研究究报告中中最佳方方

11、案作进进一步的的实施性性研究，并并在些基基础上形形成的制制约建设设项目全全过程的的指导性性文凭。建建设项目目经可行行性研究究，证明明其建设设是必要要和可行行的，则则编制设设计任务务书。设设计任务务书的作作用有以以下几个个方面：11、按照照我国现现行基本本程序，任任何建设设项目都都必须经经主管部部门批准准并列入入相应的的投资计计划，建建设项目目才算正正式成立立。否则则。建设设项目就就成为通通常所说说的计划划外项目目。因此此，申请请项目建建设列入入国家正正式计划划的过程程，也就就是建设设单位编编制设计计任务书书、报请请主管部部门批准准的过程程。 2、设设计任务务书是建建设项目目列入建建设的主主要文

12、件件。拟建建中的建建设项目目只有经经建设规规划部门门作出相相应的建建设规划划后果，项项目建设设才算有有了安身身之地。规规划部门门批准建建设规划划，主要要依据已已列为投投资计划划的设计计任务书书。3、设设计任务务书是建建设项目目申请银银行贷款款的主要要文件。任任何建设设项目，如如果想得得到分行行贷款进进行建设设，必须须府已经经主管部部门批准准的设计计任务书书报送银银行，才才能作为为银行安安排贷款款项目的的依据。 4、设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据，各专业设计单位接受并进行建设总方案的专业设计主要是依据经批准备的设计任务书来进行，同时，设计任务书还是项目建设过程中土地征用、拆迁工程招

13、标、设备洽谈订货的主要依据。二、设计任务书编制的内容1、设计任务书的编制 建设项目设设计任务务书的编编制组织织工作及及程序与与任务书书的编制制工作及及程序与与项目可可行性研研究报告告的编制制过程相相似。建建设单位位可委托托专业设设计单位位、工程程咨询单单位来承承担，也也可以由由建设单单位主管管部门组组织专门门人员来来进行。2、设计任务书的主要内容 设计任务书书是在可可行性研研究报告告基础上上形成的的，它包包括了可可行性研研究报告告的内容容，又不不完全是是可行性性研究报报告的照照搬。设设计任务务书与可可行性研研究报告告的区别别就是，可可行性研研究报告告是对建建设方案案的论证证，并经经过论证证作出

14、最最佳方案案和其他他可供选选择的其其他方案案，因而而有其一一定的选选择性。而而设计任任务书涉涉及项目目建设各各个方面面的问题题，不是是论证和和方案，而而是确定定的建设设方案和和实施意意见，不不具有选选择性，一一经批准准，即可可实施。民用建设项目比工业建设项目设计任务书简单，有些内容可以简化，重点是建设方案-规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、医院的床位数、营业楼的面积数等，如：住宅区的居民人数、投资规模及经济技术指标等。 3、设计任任务书的的报批 投资在在30000万元元以上（含含30000万元元）的项项目为项项目为限限上项目目。投资资在30000万万以下的的为限下下项目。限限下项目目

15、又可以以分为一一般项目目和小型型项目。设计任务书编制完成后，建设单位应首先组织专业技术人员及决策人员审查，通过后即可问上级主管部门报批。初步设计工工作流程程示意图图 施工图设计计 我们在在这里主主要介绍绍一下在在做施工工图设计计时，勘勘察设计计单位的的选择和和勘察中中主要存存在的问问题： 一一、勘测测设计单单位的选选择 建设设单位在在工程项项目实施施中，首首先碰到到的是勘勘察设计计工作，最最优的勘勘察设计计是工程程项目成成败、效效益高低低的先决决条件。是是施工单单位实施施工程项项目中最最优取得得工程质质量的前前题。因因此，选选择好勘勘察设计计单位，是是至关重重要的。 工程勘察设计单位资质等级

16、工程勘察工程设设计资格格各分为为甲、乙乙、丙、丁丁四级。 （1）甲级级：技术术力量雄雄厚，专专业配备备齐全；具有本本行业的的技术专专长；有有同时承承担和独独立承担担过两项项以上 大型工工程顶回回的勘察察设计任任务，并并已投产产取得了了好的效效果。有有一套有有效的全全面质量量保证体体系；有有先进齐全的的 技术术装备及及工作场场所；社社会信誉誉好。能能接受在在全国范范围内承承担证书书上规定定行业的的大、中中、小型型工程建建设项目目 的工工程勘察察或设计计任务。（2）乙级：承担过的工程是中型顶回，社会信誉较好。可在本省区范围内承担证书上规定行业的中、小、 型工程建设项目的勘察或设计任务。到省外须经当

17、地省建设行政主管部门批准。 （3）丙级：有一定的技术力量，专业齐全，有同时承担和承担过两项小型工程项目的勘察设计任务，并已投产，效果良好；有比较健全的质量管理制度和必要的技术装备及工作场所。可在本省及本系统内承担证书规定行业的小型建设项目的工程设计任务。到外省、外系统接任务，需经当地行政主管部门批准。 （4）丁级：有一定的技术力量，专业齐全，主要专业配有工程师以上职称，并有勘察、设计实践的技术人员，独立承担小型或零星工程项目的勘察或设计任务者，并已建成，效果良好；有比较健全的管理制度，有必须的技术装备和工作场所。只能接受在本市、县内承担证书上规定的小型工程建设项目几零星工程建设项目的工程建设项

18、目的勘察、设计任务。 建设单位在选择勘察、设计单位时，首先要审查设计资质等级，其次要考虑其近期完成的设计项目的水 平效果情况。最后还要审查拟选的设计单位目前的设计任务及安排情况，以便了解能否承担并按时完成的设计委托。根据目前的情况，为防止垄断勘察设计市场，提高设计质量，鼓励竞争，一般都采用招标万式。 二、勘察设计中存在的主要质量问题（一）工程勘察方面 1勘察纲要编写简单、粗糙，勘探网点的布置、施工手段及测试项目笼统，难以起到指导作用。 2主层定名、土层分层、图例、原始记录、孔口标高测量、勘测和测试等不符合上海市有关规范规定。 3原始测试、土工试验、勘探、取样等工作量布置目的性差。 4资制综合分

19、析能力差，表现在资料整理欠科学性、资料利用有局限性、导制结论证据欠充分。 （二）工程设计方面 1设计文件不完整，如缺上级批文；无设计计划任务书等。 2总体设计中，规划、消防着技术要求欠符合。如未考虑影影响周围建筑的日照；缺高层消防登高硬地； 未加防火门或铁栅门；门未朝疏散方向开等。 3住宅设计不符合95标准。如厅、卧室采光面积未达到17；厨房未设垂直烟道，未留热水器排气洞；生活水箱；水池未贴面砖；水落管距离的位置太近等。 4计算假定和结构方案欠合理。如只算横向抗震，未算纵向抗震；桩基数计算未扣除地下室部分的浮 力；底层框架抗震设计未按上海市抗震设计规范设计，有液化土层的桩基未按地基基础设计规范

20、有关条款 计算；7度设防仍按6度设防；砖混结构未按要求设构造柱等。 5给排水、消防方案有缺陷。如屋顶水箱单只的未分两格，两只的未连通；消防供水动压超过50米时 未设减压装置；消防电梯前室未设消火栓；电梯并坑底未设排水措施。 6暖通设计方案有遗漏。则地下超市未设排烟系统；地下室设备用房通风系统未考虑消音设施；群房 餐厅厨房未设排 系统；空调送回风管上未装设调节风门；空调系统冷凝水排放未设水封。 7动力设计方案未按规定。如煤气负荷计算未按上海市标准；煤气管道主管穿越楼梯间；在高层建筑的商办、商住楼中未按规定设计煤气专用或公用管井；安全阀未标明汽弹簧工作压力级。项目施工在这里里我们主主要讲述述一下项

21、项目施工工的过程程、选择择施工单单位的方方法等一、选选择施工工单位的的主要方方法 如何选选择、确确定施工工单位，对对项目建建设单位位来说，这这是一个个关到项项目建设设成败、效效益高低低的大问问题。正正确的选选择施工工单位，对对项目建建设单位位来说具具有十分分重要的的意义，一一是可以以确保项项目建设设方案得得到准确确完整的的实施，并并保证建建设过程程中各方方面的问问题能够够及时有有效的解解决；二二是确保保项目建建设的质质量、建建设周期期、投资资效果达达到预期期的目的的；三是是能使建建设单位位对项目目管理的的目标得得以实现现。目前前，选择择确定施施工单位位的主要要方法有有以下几几种：（一一）招标标

22、 工程项项目投标标招标,不仅是是国际上上 分派派建设任任务的广广泛采用用的一种种主要交交易方式式,也是是我国目目前在基基建管理理体制改改革所大大力推行行的一种种承包方方式.实实行招标标的目的的是建设设单位通通过对竞竞争投标标对象的的选择,确定全全部工程程或一部部分工程程委托给给某个施施工单位位建设.招标单单位的基基本原则则是鼓励励竞争,防止垄垄断. 11.招标标的方式式 当前在在工程项项目招标标中,普普遍采用用的方式式主要有有分开招招标和要要请投标标两种.分开招招标是又又招标单单位通过过新闻媒媒介发布布招标通通告,招招请符合合规定条条件的承承包单位位参加投投标.公公开招标标的优点点是能在在众多

23、的的投标单单位之间间通过报报价、施施工组织织、工期期、信誉誉的方面面的比较较，选择择出理想想的施工工单位。能能通过竞竞争促使使承包单单位提高高工作质质量、缩缩短工期期、降低低成本。其其不利的的方面是是，建设设单位在在组织过过程中，花花费的时时间和精精力较多多，招标标费用支支出相对对较高。邀邀请招标标是建设设单位向向自己比比较了解解的承包包单位中中的几个个单位发发出邀请请，要求求他们参参加某项项工程的的投标竞竞争。其其优点是是可以提提高工程程效率，缩缩短审查查过程，节节省开支支。但这这一方式式又在一一定程度度上限制制了竞争争的范围围，就此此而言，是是不符合合竞争平平等的原原则的。因因此，对对于邀

24、请请招标，国国家和某某些地方方作了一一些规定定，如：强调在在特殊工工程、技技术难度度较大的的工程、公公开招标标的结果果能未能能产生中中标单位位的工程程等工程程中采用用。 2.招标的的组织 建设单单位在组组织招标标过程中中，应做做好以下下方面的的工作：（11）确定定招标管管理机构构的形式式。招标标管理机机构一般般有三种种形式：一是由由建设单单位的专专门机构构（基建建部、处处、科、等等）或临临时抽调调的专业业人员组组建的机机构负责责；二是是由主管管部门建建立的专专门机负负责招标标工作；三是建建设单位位委托专专业咨询询负责招招标工作作。（2）选选择工作作人员。建建设单位位如果自自己负责责招标工工作，

25、必必须选择择好招标标管理机机构的工工作人员员。招标标管理机机构的工工作人员员一般由由建设单单位负责责人，专专业技术术人员（包包括建筑筑、结构构、工艺艺、预算算等方面面的专业业工程师师）和助助理人员员（包括括秘书、会会计、绘绘图人员员）组成成。（3）明明确工作作机构的的职能。招招标工作作管理机机构的职职能主要要是：确确保工程程项目的的发包范范围；确确定承包包方式和和承包内内容；制制定标底底；审查查投标；决标并并签定合合同协议议等。 33.招标标的工作作程序（11）编制制招标文文件，起起主要内内容有：介绍工工程内容容、建设设概况、招招标范围围和有关关批准文文件的招招标须知知；（2）发发布招标标通告

26、或或函电，通通过新闻闻媒介公公开刊登登招标通通告；（33）审查查投标单单位资格格、对规规定日期期内提出出投标要要求的单单位，按按照投标标的具体体条件，审审查其资资格是否否符合规规定标准准；（4）发发送招标标文件，对对经投标标资格审审查合格格的单位位发送招招标文件件；（5）组组织投标标单位了了解工程程概况，包包括踏堪堪工程现现场、解解释询问问；（6）接接受投标标单位的的标书；（77）开标标、组织织投标、决决标；（88）发出出中标通通知；（99）签定定工程承承包合同同。 4.招标工工作的方方法步骤骤 第一步步 准备备招标文文件 招标标文件是是投标单单位编制制标书的的主要依依据，可可由建设设单位自自

27、行准备备，也可可委托咨咨询机构构代办。通通常包括括下列基基本内容容：（1）工工程综合合说明（即即招标工工程概况况） 其主主要内容容为：工工程名称称、规模模、地址址、发包包单位、基基础、结结构、装装修、设设备概况况、场地地和地基基土质条条件（可可附工程程地质勘勘察报告告）、给给排水、供供电、道道路及通通讯设施施及通讯讯设施情情况及工工期要求求等。（22）设计计图纸和和工程说说明书 目目的在于于使投标标单位了了解工程程的具体体内容几几技术要要求，能能据以施施工方案案和进度度计划。设设计图纸纸的程度度可随与与招标阶阶段相应应的设计计阶段而而有所不不同。初初步设计计阶段招招标，应应提供总总平面图图，个

28、体体平面、立立面、剖剖面图和和主要结结构图，以以及装修修、设备备的做法法说明。施施工图阶阶段招标标，则就就提供全全部施工工图纸（可可不包括括大样）。技技术说明明书应满满足下列列五项要要求： 1）必必须对工工程的要要求做出出清楚而而详尽的的说明，使使各投标标单位能能与图纸纸结合比比较有把把握的估估算出造造价。 2）明明确招标标工程适适用的施施工验收收技术规规范、保保修期内内承包单单位应负负的责任任。 3）明确确承包单单位应提提供的其其他服务务，诸如如监督其其他承包包商的工工作，有有关其他他其他承承包商工工程的安安全保护护措施，以以及对雇雇主提供供的材料料和购配配件的检检验等。（3）工程量清单 工

29、程量清单是投标单位记标价和招标单位评价的依据。工程量清单通常以每一个工程为对象，按分部分列出工程数量。对采用标准设计的工程，则可按建筑面积列出工程数量。 工程量清单由封面、内容目录和工程量表三部分组成。 （1）封面 *工程工程量清单 工程地址： 设计单位： 估算师： （签名） 年 月 日 （2）内容目录 准备工作 *（个体工程甲） *（个体工程乙） 直接合同（指定分包工程） 允许调整的开工项目 室外工程 其他工程和费用 不可预见费用 （3）工程量表 单价表是采用单价合同承包方式时投标单位的报价文件和招标单位的评价依据，通常由招标单位开列分部分项工程名称（例如土方工程、石方工程、混凝土工程等），

30、交投标单位填列表单价，作为标书的重要组成部分。也可先由招标单位提出单价，投标单位分别表示同意或另行提出自己的单价。考虑到工程数量对单价水平的影响，一般应列出近拟工程量，供投标单位参考，但不作为确定总标价的依据。采用计量定价合同承报方式时，如有零星工程或允许材料调价，也应有人工或材料调价表，作为工作量的附件。（4）投标须知 投标须知是指导投标单位正确和完善履行投标手续的文件，目的在于避免造成废标，使投标取得圆满的结果。投标须知的内容一般为填写和报送标书的注意事项、废标条件、勘察现场和解答问题的安排、投标截止日期及开标的时间地点等。在我国目前情况下，还应列入建设单位供料情况及材料调价的条件等。 （

31、5）合同主要条件 一是使投标单位明确，中标后作为承包人应承担的义务和责任；二是作为洽商正式合同的基础。 合同主要条件应包括下列各项：（1）合同所依据的法律、法规；（2）工程内容；（3）承包方式（包工包料、包工不包料、总价合同、单价合同或成本加酬金合同等）；（4）总报价；（5）开工、竣工日期；（6）技术资料供应内容及时间；（7）施工准备工作；（8）材料供应及价款结算方法；（9）工程价款结算方法；（10）工程质量及验收标准；（11）工程变更处理、停工、窝工损失处理办法； （12）工期要求及提前奖励与拖延惩罚；（13）竣工与决算；（14）保修期与责任。 （4）有关特殊产品，专门施工方法和指定材料产地

32、以及等效代用品的说明。（5）有关施工机械设备、脚手架、临时设施、现场清理及其他特殊要求的说明书。第二步 制定标底 标底是招标工程的预期价格，制定标底是招标的一项重要准备工作。标底的作用，是作为衡量投标单位标价的准绳，也就是评标的主要尺度之一。因此，标底应该以严肃认真的态度和科学的方法来制定。工程施工招标的标底应在批准的概算和修正的概算幅度以内，由招标单位确定。招标单位可以自行组织力量，也可以委托设计或咨询单位制定，经核实后在发出招标通告之前报主管部门备案。制定标底应以概（预）算为基础，当时，我国施工招标的标底，主要采取以施工图预算为基础的方法来编制，也有以概算定额或扩大综合定额为基础以及以平方

33、米造价包干为基础的。（1）以施工图预算为基础的标底 施工预算是根据图纸及说明，按预算定额规定的分部分项工程子目，逐渐计算出工程量后，在套用定额单价（或单位估价表）确定直接费，然后按规定的系数计算施工管理费、独立费、法定利润以及不可预见费等费用，从而计算出全部工程造价。其特点是工程子目划分符合实际情况，工料消耗定额比较详细明确。如无设计和价格上的变化，起造价是比较准确的。采用这种方法来制定标底比较准确可靠。 编制方法和步骤 如下：（1）熟悉资料 首先要熟悉施工图纸及说明，不够明确的地方，应要求设计单位交底或澄清。其次要勘察施工现场，以作为考虑施工方案、计算土方量和二次搬运等有关费用的依据。第三要

34、了解建设单位负责提供的材料、设备等落实情况，明确招标工程对技术质量和工期的要求以及物质供应等条件，作为确定议价材料价格，以有利于正确确定议价材料差价。（2）计算工程量 应以施工图纸和说明（包括所采用的全部标准或通用图）和当地的预算金额（或综合预算金额）及工程量计算规则为依据，根据工程实际情况所确定的施工方法、施工机械等，分部分项逐项计算工程数量，并经过校核，以保证其准确性。计算结果列成工程量表。它不但是确定标底重要依据，同时也是招标文件的重要组成部分，供投标单位作为计算标价的统一依据。（3）确定单价 预算定额单价或单位估价表的选用（应注明定额或单价编号）和缺项定额补充单价估价表，应根据施工详图

35、和预算定额的编制原则、方法以及材料价格等因素，合理确定工料水平及预算价格，以便开标后作为审核投标单位所报工程单价的依据。（4）计算直接费 直接费为工程量与单位的乘积，按部分项计算。此外，还应包括其他直接费，如：工程水电费、二次搬运费、大型机械进出场费，中小型机械费、高层建筑超高费等，凡当地预算定额有规定的，均应按规定计算，否则，应根据工程具体情况确定。（5）确定施工管理费 目前，大部分地区采用按不同结构或不同性质的工程，合理确定统一的管理费率。也有按参加的投标的建筑企业所有制性质或隶属关系而分别按不同性质的工程，合理确定统一的管理费率计算管理费。（6）确定独立费 包括临时设施费、冬雨季施工费、

36、远征工程费、劳保支出费以及技术装备费和法定利润等，均按当地规定取费标准计算。但当前有些地区的处理方法也不尽相同，如有的一律不考虑外地建筑企业的远征费用，也有的按不同建筑企业的条件分别确定不同的独立费。（7）计算主要材料的数量和差价 计算主要材料的实物量，并根据供应条件计算国拨材料的差价（按规定不另取费）。主要材料一般包括水泥、钢材、木材、玻璃、沥青以及水、暖通风、电气材料等。（8）确定其他费用 包括各项包干或不可遇见费，以及贷款利息、施工期间工资和材料价格变化预测，保险费等因素均应逐项分析，确定适当系数或具体金额后列出。 上述各项费用的总和即是标底的内容。标底初步算出后，必须详细复核并分析其是

37、否合理。如发现这、超出批准的概算或修正概算时，应全面的加以调整，以保证控制在额定范围以内。如标底合理，而原概算不够准确而必须突破是则应在招标前由建设单位会同设计单位调整概算，经主管部门批准后方可招标。（2）以概算为基础的标底 概算定额是在预算定额的基础上，经过全面测算，将某些次要子目的工程数量归并为主要工程子目，并综合计算其价格。因此，根据概算确定的造价所计算的造价，基本上没有多大出入，一般还有些富裕。采用概算为基础编制标底的方法（特别是在施工各阶段）可以大大简化编制工作量，并在一定程度上避免漏项和重复，即可节省人力和时间，又可提高计算结果的准确性。 应该注意的是，由于这种方法将一些次要子目归

38、并于主要子目中，对于子目的综合内容，除了符合概算定额者比较明确外，遇有补充单位估价时，由于缺乏统一综合内容的依据，则必须在工程量表中加以详细说明，以免建筑企业在确定标价是缺乏统一口径，事后也无法根据标底核对单价。（3）以平方米造价包干为基础的标底 目前，对一般标准或通用住宅工程，实行以平方米造价包干的招标方式。平方米造价由地方建设主管部门包干标准。这种方法为制定标底带来了便利。 一般住宅工程平方米包干造价是根据不同的建筑的结构特点、层数、层高、电梯部数等条件制定的。对于基础工程及地下室部分，也根据不同的地耐力所确定的不同的做法和埋伸，分别计算出平方米造价标准。大多数住宅建筑小区工程以采用标准或

39、通用住宅设计为主，对配套的辅助建筑、如商店、托儿所、幼儿园、变电室、锅炉房、热力点及煤气调压站等单项非标准设计，以施工图预算为基础编制标底，对主体住宅建筑，则根据当地平方米造价包干标准结合具体工程进行必要的调整后，求正确的平方米包干造价。 第三步 发布招标通告或邀请函 采取公开招标方式时，应视工程性质和、规模在报纸或公开发行刊物上发布招标通知。招标通告应包括的主要内容如下： （1）招标单位和招标工程的名称； （2）招标工程内容的名称；（3）承包 （4）招标单位资格，领取招标文件的地点、时间和应缴费用。 （二）邀请施工单位 邀请施工单位是指建设施工。这一做法只限于一些特殊性质的建设项目和一些专业

40、特点较强、难度较大的项目。起做法如下： 1.发出邀请函 建设单位在对能够承担项目的特点，邀请某一施工单位进行充分调查了解的基础后，向拟确定施工单位发出书面邀请，表明委托意向。 2.准备文件 在收到被邀请单位对能承担项目施工地书面答复后，即可准备洽谈文件和资料，内容包括：项目建设披件、建设地形、地质材料、设计图纸、工程预算、委托建设建议书等。上述文件待双方洽谈时交施工单位。 3.审查预算 项目预算经施工单位审查或施工单位重新编制后，建设单位应委托建设银行或有权机关审查后的预算经双方确认后即成为执行预算，作为签定合同的主要依据和内容。4.合同谈判 在与施工单位确定预算的基础上，建设单位即可就具体施

41、工文件，依据国家建筑工程合同管理有关进行洽谈，确定具体合同条款。 5.签定合同。（三）指定施工单位 指定施工单位是指在上级主管部门指定施工单位承担项目施工建设。目前，这一做法只限于一些情殊工程项目和偏远贫困地区的工程项目。项目竣工竣工验验收是建建设项目目建设全全过程的的最后一一个程序序，是全全面考核核基本建建设工作作，检查查是否合合乎设计计要求和和工程质质量的重重要环节节，是投投资成果果转入生生产或使使用的标标志。竣竣工验收收对促进进建设项项目及进进投产，发发挥投资资效果，总总结经验验教训，都都起到重重要作用用。一、竣竣工验收收的范围围 凡新建建、扩建建、改建建的基本本建设项项目（工工程）和和

42、技术改改造项目目，按批批准的设设计文件件所规定定的内容容建成并并符合验验收标准准，必须须及进组组织验收收，办理理固定资资产移交交手续。 二、竣工验收的依据 批准的可行性研究报告、初步设计、施工图、设备技术说明书、现行施工技术验收规范以及主管部门（公司）有关审批、修改、调整的文件等。 三、竣工验收的标准 进行竣工验收必须符合以下要求：（一）生产性工程和辅助性公用设施，已按计划要求建完，能满足生产能力要求；（二）主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件中规定的产品；（三）必要的生活福利设施，已按设计要求建成；（四）生产准备工作能适应投产的需要；（五）环境保护设施、劳

43、动安全卫生设施、消防设施已按照设计要求与主体工程同时建成使用。 同时工程项目有下列情况之一者，施工企业不能报请监理工程师竣工验收： 1、生产、科研性建设项目，因工艺或科研设备、 工艺管道尚未安装，地面和主要装修未能完成者； 2、生产、科研性建设项目的主体工程已经完成，但附属配套工程未完成影响投产使用； 3、非生产性建设项目的房屋建筑已经竣工，但由本施工企业承担的室外管线没有完成，配套工程的设备尚未完成，不具备使用条件； 4、各类工程的最后一道喷浆、表面油漆活未做； 5、房屋建筑工程已基本完成，但被施工企业临时占用，尚未完全腾出； 6、房屋建筑工程已完成，但其周围和环境未清扫，仍有建筑垃圾。 四

44、、竣工验收的主要任务 建筑工程项目竣工验收是基本建设程序的最后一个阶段。工程项目经过验收，交付使用，标志着投入的建设资金转化为使用价值。 这个阶段的主要工作：（一）建设单位、勘察单位和设计单位、施工单位（包括各主要的工程的分包单位）要分别对工程项目的决策和论证、勘察和设计以及施工的全过程，进行最后的评价，实事求事的总结各自在工程项目建设中的经验和教训。 这项工作，实际上也是对工程项目管理全过程进行系统的检验。作为工程项目总承包单位的项目经理，还应该组织有关人员对整个工程项目进行工期分析，质量分析、成本分析。（二）办理建设工程验收和交接手续，办理竣工结算和竣工决算，办理工程档案资料的移交，办理工程保修手续等等，总之，在这个阶段，要把整个工程项目的结束工作，移交工作和善后清理工作全部办理完毕。 （三）对施工单位来讲，应该把工程竣工作为一个过程看待，或者说把收尾和竣工作为一个阶段看待。在这个阶段，所承担的工程项目即将结束，并转移向或已经转移向新的工程项目的施工，而本工程项目仍有很多收尾工作和竣工验收工作要做。这些工作虽比较复杂和琐碎，但要求十分认真仔细地进行，把这些工作做好了，有利于各个参于工程项目施工的单位投入新的工程项目的建设。 五、竣工验收工作程序