XX物业设备运行与管理标准手册(XXXX年4月修订)4203.docx

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1、 XX物业服务有限公司Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.设备运行与与管理标准手册（20155年4月修订订）73目 录录前 言1第一章 物业设设备管理理概述1第二章 消防设设备运行行与管理理7第三章 电梯运运行与管管理14第四章 给水设设备运行行与管理理22第五章 供电设设备运行行与管理理32第六章 供暖设设备运行行与管理理37第七章 中央空空调设备备运行与与管理43第八章 工程维维护管理理服务47XX物业服务有限公司前 言物业设备是是整个物物业的重重要组成成部分，是是维持业业主正常常工作、生

2、生活、学学习的重重要保证证。管理理好、运运行好、维维护好、改改造好物物业区域域内的现现有设备备，提高高设备运运行效率率和完好好率，是是物业服服务企业业运行和和管理设设备的根根本目标标。设备备运行与与管理涉涉及面比比较广，技技术含量量高，关关系到物物业的正正常运行行和安全全使用是是物业管管理服务务的重要要内容之之一。物物业设施施设备主主要包括括电梯、消消防设施施、供暖暖与锅炉炉、中央央空调、给给排水系系统以及及强电设设备等，是是整个物物业的核核心组成成部分。在物业服务务活动中中，设备备运行管管理是管管理过程程中的重重要一环环，它关系系到物业业使用价价值的体体现，是是支撑物物业管理理活动的的基础。

3、设设备运行行不好，不不但会直直接影响响业主的的生活质质量、生生活秩序序、工作作效率，而而且还会会影响到到物业服服务企业业的社会会声誉，它它的重要要性和原原因就在在于：一是物物业内部部环境是是一个相相对封闭闭的人造造小环境境，小区和和大厦建建造标准准越高，居居住办公公条件越越高尚，与外部部环境相相对隔离离的程度度就越大大。供电电、供水水、电梯梯、空调调、通风风、排污污、照明明、消防防、安全全、监控控等楼宇宇环境要要素对系系统设备备运行的的依赖性性就 越越强。其其二，设设备运行行成本在在物业管管理运作作中占有有相当大大的比重重，尤其其是大厦厦的设备备运行管管理。设设备运行行管理的的好坏，直直接关系

4、系到业主主和租户户的利益益，同时时也关系系到物业业服务企企业的效效益。其其三，用用户（业主、租租户）满满意程度度是评价价物业服服务企业业服务质质量和管管理 水水平的综综合尺度度，业主主满意程程度的第第一直觉觉几乎都都与设备备运行的的优劣有有关。因因此，从从物业管管理服务务活动的的功能、效效益和质质量三个个方面，都反映映出设备备运行管管理在物物业管理理活动 中的重重要地位位。第一章 物业设设备管理理概述物业设备管管理的内内容范围围很广，包包括：物物业设备备的基础础管理、物物业设备备的运行行管理、物物业设备备的安全全管理、物物业设备备的维修修保养管管理等内内容。如如何搞好好物业设设备的管管理工作作

5、呢？本本节将从从以下三三个方面面进行阐阐述。一、物业设设备运行行的特点点和要求求支撑物业设设备运转转的硬件件一般由由以下几几个部分分构成：1、各类管管、线结结构各类管、线线结构包包括空调调管路，给给排水管管路，消消防管路路；各类类电力母母线、干干支线；电话、电电视、监监视线缆缆；各类类通风、排排风管路路等。管管线结构构的特点点是纵横横交错，以隐蔽蔽或半隐隐蔽的工工程结构构形式布布置。各各类管线线通过阀阀门，插插接箱，接线架架框等结结点，构构成网络络形式，分布在在小区内内和楼宇宇的各个个层面。如如果将物物业比作作一个生生命体，这些网网络就是是维持生生命的供供血、呼呼吸、神神经、消消化等系系统的管

6、管线。各各类设备备的运行行都依赖赖这些管管线网络络的联系系。因此此，熟悉悉物业设设备运行行的首要要一点，就就是要去去认识、熟熟悉、把把握这些些管线网网络走向向，从各各类结点点入手，逐逐步展开开、深入入。2、各类驱驱动转换换设备各类驱动转转换设备备包括发发电机组组、变压压器；锅锅炉、冷冷水机组组、热水水器；各各类水泵泵、送、排排风机等等。由于于物业机机电设备备封闭运运行的特特点，主要设设备不可可间断，连连续工作作，任何何一台运运转中的的设备出出现故障障，都有有可能对对整个系系统造成成重大影影响。因因而，设设备配置置一般采采用主备备方式，但但由于各各种原因因，往往往会出现现原设计计配置不不能满足足

7、需求，出出现备用用余量不不足的情情况，使使设备负负荷加重重，给运运行管理理造成较较大的压压力。针针对设备备不同的的备用余余量，当当备用余余量充足足时，使使主、备备设备都都保持随随时能投投入运转转的状态态，适时时调整主主、备设设备投运运时间，是运行行管理的的要点，当当备用余余量不足足时，充充分挖掘掘每一台台设备的的潜力。合合理调度度机组配配置，搞搞好设备备保养，严格控控制设备备负荷，是是设备运运行管理理的重点点。熟悉悉设备，不不仅要熟熟悉设备备的结构构、原理理、工作作方式，更更应根据据物业运运作需求求负载的的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设设备终端设备是是指直接接作

8、用于于服务对对象的各各类器具具。如空空调风机机盘管，用用户配电电箱，各各类照明明器具，电电视、电电话插座座，卫生生洁具等等等。这这些设施施数量多多，分布布面广，易易损。单单台设施施的停用用不会影影响到系系统的工工作，易易使运行行管理人人员疏忽忽。但由由于这些些设施直直接为用用户使用用，是设设备运行行管理与与用户对对话的界界面，直接反反映工作作质量和和服务效效果。运运行管理理中不能能掉以轻轻心，因因“小”失“大”，失去去用户的的信赖。4、设备运运行环境境环境是设备备运行管管理水平平的综合合表现。由由于楼宇宇内小环环境是靠靠各类设设备运行行来保证证的，它它在“制造”环境、提提供服务务的同时时，又受

9、受其影响响和制约约。没有有一个丨丨离足物物业各类类设备运运行的环环境条件件，如电电力、温温度、通通风、卫卫生等，就不能能够使设设备发挥挥最大效效率，甚甚至不能能保证其其正常运运行。同同样，没没有一个个完善的的管理机机制，也也不可能能创造良良好的设设备运行行环境。因因此，环环境既是是设备运运行体系系的组成成部分，又又是设备备运行体体系运行行的结果果。上述四个部部分，构构成了设设备运行行体系的的基本框框架。要要把握物物业设备备运行的的脉搏，必须从从这四个个部分入入手，去了解解它，认认识它，掌握它它。物业设备运运行体系系是一个个庞大的的系统，了了解熟悉悉是一个个由表及及里、由由浅入深深、由静静到动、

10、由由知其然然进而知知其所以以然的长长期过程程。作为为物业服服务企业业保障设设备运行行管理和和操作的的每一位位员工，都都应当把把熟悉认认识过程程当作本本职工作作的必需需部分。对对熟悉程程度不同同的员工工，要求求是：生生疏者勤勤，由生生到熟；熟悉者者精，由由熟及巧巧。员工工之间，包包括管理理层和操操作层，提提倡“能者为为师，不不耻下问问”，要求“互教互互学，共共同提高高”。这样样。逐渐渐使从事事设备运运行管理理的全体体员工，对管理理对象的的认识做做到“心中有有数，有有案可查查，有据据可依”，使设设备运行行管理工工作建立立在扎实实的基础础上。二、物业设设备运行行的目标标物业设备运运行的目目标，从从物

11、业管管理服务务行业角角度来看看，应包包括安全全性、可可靠性、舒舒适性、经经济性四四个方面面。1、安全性性安全是设备备运行管管理的第第一要求求，没有有安全，就就没有一一切。设设备运行行管理的的安全目目标，一一是设备备体系运运行安全全，包括括本体、管管线、终终端、环环境的运运行安全全；二是是用户的的使用安安全，如用电电器的接接地保护护等；三三是搮作作者的生生产安全全。保证证安全的的主要措措施有：（1） 思想上高度度重视，行行动上处处处小心心。对于于管理者者，要有有一个“婆婆嘴嘴”，不不厌其烦烦，时时时提醒；对于操操作者，要要多一个个“小心眼眼”，步步步谨慎。（2） 严格按章办办事。规规章制度度是保

12、证证安全的的长堤，决不能能开口子子。违章章指挥，违违章操作作是发生生安全事事故的主主要因素素。发现现违章的的苗头，任任何人都都有权制制止。（3） 定期检测、试试验，进进行预防防性检修修、维护护。设备备运行有有自己的的规律，应应当纳入入周期安安检的器器材或设设备，决决不能以以任何理理由拖延延或停止止周检。对对一些未未规定周周期安检检的设备备，当运运行时间间较长时时，为防防止疲劳劳损伤形形成的安安全隐患患，应安安排进行行检验或或试验。2、可靠性性物业设备运运行的可可靠性表表现在两两个方面面：一是是对服务务需求的的保障能能力；二二是应付付突发事事件的及及时性。提提高设备备运行的的可靠性性，取决决于两

13、基基本条件件。（1） 设备保障能能力。包包括设备备容量、备备用设备备容量；设备运运行参数数的稳定定性、可可调节性性；管线线布置的的合理程程度，以以及终端端设施的的完好率率等。（2） 管理能力。良良好的管管理往往往可以弥弥补设备备配置的的一些先先天缺陷陷。反之之，混乱乱的管理理就可能能抑制设设备能力力，使原原本可以以满足需需求的设设备配备备感到不不足，形形成浪费费。在设设备运行行体系已已经配置置完成，且且不易更更改的情情况下，使使设备保保障能力力得到充充分发挥挥，必须须做到“三严”：严格格的管理理制度；严密的的运行计计划（包包括突发发事件应应对计划划）；严肃肃的工作作作风。3、舒适性性从物业管理

14、理行业服服务性的的特点看看，舒适适性目标标是物业业设备运运行管理理必要的的目标之之一。舒舒适性是是最能体体现物业业管理行行业服务务特点的的一项目目标，也也是反映映物业管管理员工工工作细细腻性一一面的一一项指标标。舒适适性指标标包括两两个方面面：一是是指标满满足性，即即功能满满足程度度。这是是一项硬硬性指标标，靠设设备参数数的调节节来实现现。设备备参数的的调节可可以通过过自动化化仪表和和自控系系统来实实现精确确控制，但但给定参参数的高高、低，要要靠操作作者和管管理人员员长期探探索，认认真总结结分析才才可以得得到，这这必须要要有细腻腻严实的的工作作作风方可可实现。另另一项是是感官满满足性，即即感觉

15、满满足程度度。这一一要求除除了考虑虑服务对对象的共共性之外外，还要要考虑服服务对象象之间的的差异，尽尽可能做做到“因人而而异”提供高高质量的的服务。4、经济性性物业服务企企业在提提供服务务的同时时，必须须讲效益益。那么么，经济济性目标标必然是是设备运运行管理理的目标标之一。经经济性目目标与以以上三个个目标相相比，是是一个收收敛性或或限制性性的目标标。经济济性对物物业设备备运行的的要求是是：必须在满足足安全、可可靠、适适度舒适适的前提提下实现现经济性性目标。节省能源是是实现经经济性目目标的主主要途径径。能源源费用是是物业设设备运行行费用的的主要部部分，节节省能源源费有两两种方式式：一是是利用能能

16、源的可可替代性性，采用用适用的的经济的的能源；二是省省能，因因为釆用用第一种种方式一一般需要要进行一一些工程程和设备备改造，在在物业管管理中，工程和和设备改改造是比比较困难难的。那那么，降降低能源源费用基基本上靠靠省能方方式实现现。省能能亨两个个途径：第一，是是减少使使用量，这这在某些些场合和和时间是是可行的的。例如如降低照照度过高高的照明明功率；低过高高的供暖暖温度等等。但减减少使用用量与用用户需求求往往是是矛盾的的。因此此，这个个途径有有较大的的限制。第第二，是是提高能能源利用用率。其其方法有有三：改改造设备备，提高高能源利利用效率率；合理理调节运运行方式式和运行行参数，最最大限度度的利用

17、用能源；减少能能源损失失。总之之，采取取一切可可行的方方法，努努力提高高能源利利用率，是楼宇宇省能、节节省能源源费的主主要方式式。易损零配件件和耗材材的耐用用性。楼楼宇设备备运行时时，需要要消耗大大量的消消耗性器器材，如如灯管、洁洁具配件件、设备备易损零零配件等等。在选选择品牌牌时，耐用性性是重要要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。维保方便。新新建、改改造设备备等工程程项目，必须考考虑维保保方便，以以减少维维修开支支。三、物业设设备运行行管理要要点1、建立和和完善物物业设备备运行标标准。由于各种物物业

18、之间间的差异异，各类类物业的的结构、运运行和服服务对象象都有各各自不同同的特点点，因此此就不可可能有一一种统一一的设备备运行标标准。即即使是同同样类型型的设备备，在不不同的物物业，其其运行方方式、要要求和参参数指标标都有所所不同。因因此，根根据设备备所在物物业的特特点和服服务对象象，结合合设备本本身的技技术要求求，制定定与之相相适应的的运行标标准，是搞好好物业设设备运行行的首要要工作。标标准的制制定是一一个动态态的，不不断完善善的过程程。随着着设备运运行、时时间的推推移，物物业服务务对象的的变动等等种种因因素的改改变，设设备运行行标准的的补充和和完善、变变动和修修订将伴伴随着设设备运行行管理的

19、的全过程程。因此此，设备备运行管管理标准准的制订订，是以“变”求“不变”。所谓“变”，是指标准修订、完善的动态过程；“不变”，是通过完善标准，贯彻执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。2、强调预预防性措措施。由于物业管管理设备备运行的的连续性性特点，各各种预防防性措施施在物业业设备运运行管理理中处于于特别重重要的地地位，包包括：（1） 预防性试验验；（2） 预防性检修修；（3） 突发事件应应变方案案；（4） 巡检、点检检、定检检。实现预防性性措施的的基础是是收集整整理、归归纳和分分析各类类资料，有有针对性性的建立立各类设设备和管管线系统统的台账账，运行行、保

20、养养、检修修记录档档案等。对对于重要要的设备备，如冷冷水机组组、锅炉炉、电梯梯等，应按单单台设备备建立运运行和检检修档案案，建立立易损零零配件资资料库，制制定更换换周期。档档案建立立后，对对于收集集的资料料应定期期进行分分析，特特别是反反映设备备状况的的运行参参数，应应建立分分析报表表制度，以便从从设备状状态趋势势，找出故故障隐患患，有计计划地进进行维护护检修，避避免因故故障突发发造成停停机事故故。对于管、线线等系统统，预防防性措施施的重点点是巡检检和点检检，定期期保养。特特别是楼楼宇管井井多，管管路器件件多，容容易疏漏漏。对于于管件或或电路分分支节点点等易发发生故障障的节点点，可逐逐步建立立

21、完善的的节点台台账，实实行“位式”管理，主主要内容容是：（1） 逐件建立台台账，一一对应应，有据据可查，防防止疏漏漏；（2） 合理制订巡巡检路线线和巡检检项目，抓抓住重点点，明确确主次；（3） 制定保养周周期，分分批轮检检，不疏疏不漏；（4） 采用保养合合格及期期限标贴贴方法，便便于检查查。预防性试验验制度是是设备可可靠运行行的保障障线。预预防性试试验的对对象是涉涉及安全全、重要要参数检检测的仪仪表、仪仪器和器器具。对对于季节节性运行行，在运运行季节节不可停停机的连连续运行行设备，在在停运季季节维保保后，运运行季节节到来前前，应提提前进行行试运行行。楼宇宇自救设设备，如发电电机组、送送排风机机

22、、消防防水泵、报报警系统统等一直直处于一一级战备备状态的的设备，必必须定期期试机。3、做好突突发事件件处理。在突发事件件应变方方案中，最最重要的的是组织织方案。由由于物业业运行后后，用于于突发事事情应变变的设备备一般来来说变动动不大，其其应对能能力受设设计限制制。突发发事件发发生时，通通信、组组织及时时是处理理好突发发事件的的最重要要保证。在在组织措措施中，人员培培训是基基本保证证。由于于人力是是一个可可变的资资源，同同样数量量的人力力资源，训练有有素和毫毫无准备备产生的的作用有有天壤之之别。所所以，物物业设备备运行管管理中，有有效地处处理好突突发事件件应变是是员工考考核中最最基本的的一个项项

23、目。4、抓好技技术改造造由于受物业业结构和和运行条条件限制制，技术改改造在物物业运行行管理中中的地位位不十分分突出。但但随着科科技产品品的发展展和应用用，局部部技改是是弥补一一些物业业先天不不足的童童要方法法。特别别是控制制和监测测方式的的技术改改造，对对于提高高物业管管理整体体运行水水平将起起主要的的作用。因因此，在在物业设设备管理理中，应应大力提提倡小改改小革，克克服物业业条件限限制，发发挥科技技进步的的作用。5、落实组组织措施施所有类型的的设备运运行管理理都一样样，设备备离不开开人，人是各各项因素素中最活活跃的因因素。在在现代自自动化程程度、智智能化程程度较高高，硬件件设施配配备完善善的

24、物业业中，重视人人的数量量、讲究究人数比比例已大大大降低低。强调调人的素素质，重重视人的的技术技技能，放放到管理理工作的的首位。再再先进的的设备，没没有人会会使用，先进的的设备只只能作为为摆设，但但由于人人的素质质高、能能够掌握握先进的的设备，就就可以对对设备效效率的充充分发挥挥起到“催化剂剂”的作用用，量小作作用大。因因此，无无论物业业设备现现代化水水平如何何，都决决不可以以忽视员员工思想想、技术术、技能能技巧，重重视技术术能力，思思想建设设和组织织建设，其其中主要要的方法法是加强强员工培培训。在在现代管管理方法法中，培培训和工工作是统统一的，工作的的过程也也是培训训的过程程，培训训是工作作

25、中不可可分割和和缺少的的一部分分。其中中的关键键是组织织和方式式。培训训的意义义和方式式用两句句话可概概括为：只有经经过培训训的才是是可以上上岗的；只有在在岗上继继续培训训的才是是合格的的。其次次是班会会。班会会是基层层管理的的最基本本、最主主要，也也是最重重要的方方式。班班会形式式可以不不拘，内内容可以以不拘，但但不可不不开。通通过班会会可以使使潜在矛矛盾浮现现，可以以通过交交流使其其消解。不不开班会会的班长长不是一一个合格格的班长长，不听听班会的的基层管管理者更更是一个个不合格格的管理理者。再再次是加加强调协协调是组组织措施施中管理理者发挥挥其管理理艺术的的舞台，是组织织措施中中的润滑滑剂

26、、凝凝结剂。协协调的方方法千变变万化，其其根本是是因时、因因地、因因人，因因各种可可以对协协调目标标产生影影响的种种种因素素而变。第二章 消防设设备运行行与管理理消防设备在在物业区区域内的的地位和和作用，一一方面是是由设备备本身决决定的，另另一方面面又是由由设备管管理决定定的。如如果没有有科学的的管理，再好的的消防设设备也不不会发挥挥作用。如如果由于于管理不不善，不不能发挥挥其消防防作用，甚至设设备本身身遭到损损坏，那那么，消消防设备备就谈不不上运行行与管理理。因此此，消防防设备管管理对于于充分发发挥消防防设备的的作用，保保证消防防安全和和消防设设备的正正常运行行，提高高物业管管理服务务效益都

27、都具有重重要的意意义。一、消防设设备管理理的目的的1、消防设设备管理理是设备备正常运运行的重重要保证证。消防设备管管理的好好坏直接接影响着着设备的的装备水水平和技技术状态态。只有有通过有有效的设设备管理理，对存存在的问问题及时时处理，才才能提高高设备效效率，保保障消防防设备的的正常运运行。2、消防设设备管理理是提高高维修质质量的重重要保证证。消防设备管管理水平平的高低低，直接接影响着着设备维维修时间间和维修修质量。积积极采用用现代化化管理方方法和手手段，通通过加强强现场管管理，科科学组织织，在保保证质量量的前提提下缩短短检修时时间，对对提高设设备可开开动率，降降低维修修费用具具有重要要意义。二

28、、消防设设备的配配置在物业区域域内消防防设备一一般配置置包括：消防水水泵、消消防定压压设备、C02灭火系统、喷淋设备、烟感温感探头、室外消火栓、消防水泵结合器、消防联动监控设备、防火卷帘、消防水箱、加压送风系统、防排烟装置等消防设备。三、消防设设备档案案建立在管理服务务的物业业区域内内，要对对所有安安装使用用的消防防设备建建立消防防设备管管理档案案，通过过建立档档案，使使消防设设备始终终处于监监管之中中，以确确保消防防设备保保持良好好的工作作运行状状态。建建立了消消防档案案后，方方便了物物业服务务企业对对消防设设备运行行管理，无无论是在在查阅消消防设备备技术资资料，还还是设备备原始档档案都能能

29、方便快快捷的了了解到所所配置消消防设备备的相关关技术参参数、运运行性能能、维护护要求等等。因此此，消防防设备档档案是物物业管理理档案中中的重要要部分。如如何建立立消防设设备档案案，应从从以下几几个方面面入手：1、消防档档案内容容设定。（1） 消防设备档档案内容容应包括括如下：、生产厂厂家、型型号、规规格、生生产能力力、出厂厂日期、购购置日期期。、安装位位置、施施工图。、安装使使用说明明书，制制造合格格证。、设备图图纸、易易损件、备备件、附附件等清清单。、消防设设备履历历卡片、设设备编号号、主要要规格、安安装地点点、投产产日期、附附属设备备名称规规格、主主要操作作运行条条件、周周期和主主记录。、

30、检修、维维护、保保养的内内容，周周期和记记录。、消防设设备技术术鉴定记记录及技技术台账账。（2） 技术鉴定及及技术台台账的内内容：、主要设设备的验验证资料料。、主要设设备技术术革新成成果汇总总表。、设备技技术状况况汇总表表（设备完完好率和和设备主主要缺陷陷）。、设备检检修状况况汇总表表（大修项项目、实实际完成成项目、计计划外项项目、计计划检修修工时、实实际完成成检修工工时、维维修费用用等)。、设备事事故汇总总表（事事故次数数，停机机时问、停停查损失失)。、设备备备品备件件、材料料消耗汇汇总表。2、消防档档案资料料分类。消防档案资资料主要要包括消消防设备备原始资资料档案案和设备备技术资资料档案案

31、。（1） 消防设备原原始资料料档案是是在接管管物业区区域后建建立起来来的档案案。原始始资料档档案文件件主要有有：消防防设备验验收文件件（包括括验收记记录、测测试记录录、产品品与配套套件的合合格证书书、订货货合同、安安装合同同等）、消消防设备备安装图图及消防防设备使使用维护护说明等等。（2） 消防设备技技术资料料档案包包括设备备登记卡卡、设备备台账和和设备维维修资料料档案。3、建立消消防设备备登记卡卡与设备备台账。（1） 消防设备登登记卡：物业服服务企业业对所管管理的消消防设备备应建立立消防设设备登记记卡。卡卡内应记记录有关关消防设设备的各各项明细细资料如如：消防防设备类类别、编编号、名名称、规

32、规格、技技术参数数、安装装位置、建建造年份份、开始始启用时时间、维维修情况况等内容容。（2） 消防设备台台账：是是根据消消防设备备登记卡卡，按照照消防设设备的分分类顺序序，统一一填写在在消防设设备的登登记表上上，作为为物业服服务企业业管理消消防设备备数量及及变动数数量的台台账，从而反反映全部部消防设设备的基基本情况况，给消消防设备备的运行行管理工工作提供供方便。定定期进行行一次清清点核对对，做到账账物相符符。4、保存好好消防设设备运行行与维修修记录。对消防设备备运行与与维修记记录资料料要保存存并建立立档案妥妥善管理理。消防防设备运运行与维维修资料料包括：设备运运行情况况记录、设设备维修修记录、

33、设设备技术术革新资资料记录录。设备备运行记记录每月月一册，每每月统计计一次，每年装装订一次次，并放档档案室保保存；设设备维修修记录每每月统计计一次，每每季装订订一次，并放档档案室保保存；设设备技术术革新资资料记录录保存于于档案室室。四、建立消消防设备备运行制制度物业区域内内的消防防设备运运行的好好与坏，除除了所配配置的消消防设备备故有的的瑕疵外外，也有有人为原原因造成成的设备备出现这这样或那那样的问问题，因因此，在在消防设设备运行行的同时时，消防防制度的的建立是是必不可可少的，这这是消防防设备运运行的前前提保障障和规范范操作人人员的行行为标准准，所以以。必须须建立消消防设备备运行管管理制度度。

34、消防防设备运运行管理理制度要要体现在在以下几几个方面面：1、物业服服务企业业必须配配备消防防设备管管理技术术人员，要要求既有有机电设设备管理理知。2、识和经经验，又又要懂消消防知识识的复合合型专业业人员。3、泣明确确消防设设备负责责人，责责任到人人。4、消防监监控中心心24小时时的监管管到位。5、消防设设备巡视视、检查查、测试试方面的的要求。6、消防设设备运行行操作流流程的编编排。7、消防设设备维护护保养的的具体方方法。8、有关消消防设备备运行维维护记录录的管理理要求。9、明确巡巡检周期期、项目目的具体体要求。10、考虑虑消防设设备突发发故障的的应急方方法。通过建立消消防设备备运行管管理制度度

35、，使物物业区域域内的消消防设备备运行有有一个安安全的保保障措施施和消防防安全工工作到位位，确保保物业区区域内业业主、使使用人的的生命、财财产的安安全，最最终使业业主能够够安居乐乐业和安安心工作作。五、消防设设备的系系统构成成消防设备系系统是物物业区域域内消防防安全的的重要保保障，通通常消防防设备系系统由88个部分分组成：1、火突报报警系统统火灾报警系系统由烟烟感探测测器、温温感探测测器、手手动报警警按钮、监监控系统统、火警警警铃、消消防广播播系统等等组成。2、消防控控制中心心。消防控制中中心由集集中报警警器、联联动控制制柜、消消防电梯梯控制器器等组成成。当发发生火警警时，控控制中心心指挥各各项

36、灭火火、疏散散和救护护行动，并并直接控控制消防防泵、送送排风设设备等。3、消火栓栓消火栓系统统主要由由消防泵泵、管道道、阀门门、水龙龙带、喷喷水枪、消消防水泵泵接合器器等组成成，是常常用的灭灭火装置置。4、自动喷喷洒灭火火系统自动喷洒灭灭火系统统由喷水水泵、供供水管道道、喷头头等组成成。当火火灾使环环境温度度达到一一定的临临界值时时，该系系统就会会喷水灭灭火，是一种种有效的的灭火系系统。5、防排烟烟系统防排烟系统统由防火火门、通通风管道道、排烟烟风机、正正压送风风机组成成，通过过排烟风风机抽走走烟气，用用正压风风机强制制送入新新风。6、安全疏疏散与防防火隔离离系统安全疏散与与防火隔隔离系统统由

37、安全全疏散指指示灯、防防火门、防防火卷帘帘、水幕幕等组成成，对人人员起到到安全指指示方向向作用，对对烟和火火起到隔隔离作用用。7、灭火器器灭火器为较较常用的的灭火器器具，携带方方便，对对初期火火灾灭火火效果好好，常见见灭火器器分为泡泡沫灭火火器、干干粉灭火火器等。8、其他消消防设施施其他消防设设施包括括室外消消防道路路、室外外消防管管网及消消火栓井井；对于于高层建建筑还必必须设置置避难层层，甚至至在屋顶顶设置可可供直升升机起落落的救援援平台等等。六、消防设设备安全全检查与与维护搞好消防设设备的维维护检查查，尽管管这些消消防设备备可能几几十年也也不一定定会用上上一次，但但通过对对消防设设备进行行

38、检查维维护养护护保证其其常处在在“可用”状态，以以防万一一，是消消防管理理的重要要工作。怎怎样才能能搞好消消防设备备的维护护检查工工作，需需要从以以下几个个方面做做起。1、定期对对消防设设备进行行检查维维护。定期对消防防设施进进行检查查，以便便发现问问题，更换破破损器材材，补充丢丢失器材材，通常常2个月一一次检查查有如下下设施：（1） 屋内消火栓栓，查消消防水带带是否霉霉腐。查消火火栓接口口是否生生锈。通通过滴油油防锈的的办法，保保证消火火栓手柄柄能够打打开。（2） 检查防火门门闭门器器是否有有效，滴滴油防止止生锈卡卡断。（3） 检查疏散指指示标识识是否清清晰，用用手按动动试验键键，进行行断电

39、自自亮检查查。（4） 检查风阀箱箱内是否否存放杂杂物。检查风风口挡板板和风阀阀箱门是是否松脱脱。（5） 检查消防广广播扬声声器、手手动报警警按钮、烟烟感控测测器、消消防警铃铃等是否否松脱，如如发现问问题及时时修理紧紧固。2、定期对对消防供供水系统统进行试试验检查查（1） 检查消防管管道阀门门是否全全部处在在“开”状态，并并要求在在消防阀阀门丝口口处滴油油防锈（2） 检查地下和和楼顶的的消防水水池是否否水量足足够；（3） 每2个月至至少点动动一次消消防泵，时时间以观观察水压压是否上上升为准准；（4） 定期给消防防果电机机轴承加加注黄油油，防止止生镑。保保证消防防供水系系统始终终处在“可用”状态。

40、3、定期进进行消防防电梯功功能检查查要求每半年年进行一一次消防防电梯迫迫降试验验，迫降降以后要要求消防防电梯能能用消防防员的专专用钥匙匙打开启启用。（1） 定期进行消消防功能能检查一年一次定定期抽样样对楼道道烟感探探测器进进行吹烟烟试验；手动报报警按钮钮报警试试验；消消火栓手手动远程程启泵试试验，与此同同时进行行消防广广播试音音。在吹吹烟、手手动报警警及消火火栓远程程启泵试试验的同同时，消防监监控中心心主机显显示消防防报警地地址，防防排烟风风机联动动正常，楼楼层风阀阀打开，警警铃响起起。在进进行消防防试验时时必须事事先“公告”通知物物业区域域内业主主，以免免引起恐恐慌。消消防功能能试验中中应检

41、查查：（2） 防排烟风机机启停是是否正常常，有无无异声、异异味，风风管有无无镑蚀，并并及时给给风机拖拖动电机机轴承力力u注黄油油润滑；（3） 检查风阀“开一关关”是否灵灵活，风风量是否否足够，有有无异物物阻塞。应应定期给给风阀联联结件处处株油防防锈。4、发电机机维护检检查大厦自备发发电机主主要是具具备火灾灾事故时时，市政政停电情情况下提提供电梯梯、消防防泵、公公共通道道照明、防防排烟风风机等紧紧急电源源，因此此对其定定期进行行维护性性试运行行必不可可少。一一般一个个月试运运行一次次约155分钟，平平时保证证机油、柴柴油和冷冷却水量量充足。主主要检查查项目有有：（1） 发电机蓄电电池电量量是否足

42、足够，必要时时定期附附加充电电；（2） 定期更换陈陈旧的电电池液；（3） 经常检查润润滑机油油的酸碱碱度、色色泽、黏黏度和杂杂质量，及及时更换换陈旧机机油；（4） 定期检查水水格油格格，保证证循环冷冷却水路路和柴油油油管的的畅通；（5） 年一次检查查化烟部部位，清清理烟垢垢，提高高发电效效率，延长发发电机使使用寿命命。5、消防监监控主机机的检查查通常消防监监控主机机都有自自检查功功能，每天检检查一次次，搜寻寻系统故故障及时时排除。保保持主机机工作环环境干燥燥、环境境温度控控制在2251室室温。并并经常检检查主机机附属部部件的功功能是否否正常，如如打印机机打印功功能，计计算机地地址显示示功能和和

43、主机自自备电源源切换功功能等是是否正常常，如发发现问题题应及时时修复或或更换故故障部件件。因为为消防监监控主机机是整个个消防报报警系统统的“心脏”正确使使用，精精心维护护是保证证这个“心脏”正常工工作的关关键。（1） 喷淋系统的的试验检检查喷淋系统主主要用于于物业公公共区域域内自动动灭火，当当喷淋头头在特定定的温度度以上爆爆裂时自自动喷水水灭火并并启动喷喷淋泵。消消防管理理员通常常每半年年对喷淋淋管末端端放水试试验至启启动喷淋淋泵止。观观察记录录水压表表变化及及喷淋泵泵运行情情况。对对喷淋系系统及管管道阀门门的维护护保养工工作与消消火栓泵泵类似。（2） 温感、烟感感及防火火门检查查对烟感和温温

44、感及防防火分隔隔卷帘门门的试验验检查，一一般一年年一次。烟烟感译餘餘采用吹吹烟的办办法，而而温感试试验最好好采用电电热吹风风，不提提倡使用用明火燃燃烧。试试验后要要求消防防主机能能显示试试验地址址并联动动分隔区区防火卷卷帘门下下降，降降到中部部时应约约有100秒钟停停留时间间以便区区内人员员逃生，最最后降至至底部。这这些功能能试验必必须同时时伴有警警铃报警警声。在在卷帘门门下降的的同时，消消防管理理员应检检查卷帘帘门下降降有无异异声，并并给门动动力传动动部件加加油润滑滑及防锈锈。消防设备的的维护检检查看似似平凡，但但它是保保证物业业区域消消防系统统正常运运行的基基础,消防工工作人员员的工作作是

45、保证证系统在在需要时时，能真正正启动消消防设备备保障物物业安全全。七、消防设设备的运运行管理理在日常的消消防设备备运行管管理过程程中，物物业服务务企业首首先是要要做好消消防设备备运行的的劳动组组织。劳劳动组织织的具体体任务要要从以下下几个方方面入手手开展工工作：1、在合理理分工与与协作的的基础上上，合理理配置劳劳动力。根据消防设设备的操操作技术术要求与与岗位设设置的要要求，采采取合理理的组织织形式以以提高工工作效率率主要包包括：（1） 定员工作；（2） 作业组的组组织；（3） 工作轮班组组织。3、建立完完善消防防设备的的管理制制度，管管理制度度是工作作的依据据与准则则，主要要包括：（1） 消防

46、设备的的安全操操作规程程；（2） 消防设备的的巡检工工作制度度；（3） 岗位职责；（4） 值班与交接接班制度度；（5） 记录与报表表制度；（6） 报告制度与与服务规规范等。第三章 电梯运运行与管管理电梯作为人人们日常常的垂直直运输工工具，其安全全性能和和舒适性性能是备备受人们们的关注注，在曰常常的电梯梯运行管管理当中中如何将将电梯运运行好、管管理好是是物业服服务企业业的工作作重点，因为电电梯运行行管理的的好与坏坏关系到到电梯的的使用寿寿命和使使用安全全，所以以规范电电梯运行行管理工工作，是是确保电电梯良好好运行的的前提。要要运行和和管理好好电梯，就必须须对电梯梯设备进进行全面面细致的的了解，只

47、只有了解解和熟悉悉电梯的的功能和和具体操操作，才才能傲好好电梯的的管理和和安全运运行,确保业业主及有有关人员员的安全全使用。一、电梯分分类1、电梯按按用途分分为（1） 乘客电梯；（2） 载货电梯；（3） 客货电梯；（4） 病床电梯；（5） 住宅电梯；（6） 服务电梯（供供图书馆馆、办公公楼、饭饭店运送送图书、文文件、食食品等，不不允许人人员进入入的电梯梯)；（7） 观光电梯。2、电梯按按速度分分为：（1） 低速电梯（lm/s);（2） 快速电梯（2m/ss);（3） 兩速电梯（大大于2mm/s)。3、电梯按按拖动方方式分为为：（1） 交流电梯；（2） 直流电梯。4、电梯按按驱动方方式分为为：（

48、1） 液压式电梯梯；（2） 螺旋式电梯梯。5、电梯按按操作方方式分为为：（1） 乘客自己操操作电梯梯；（2） 专门操作员员操作电电梯。6、电梯按按控制方方式分为为：（1） 手柄搮纵电电梯；（2） 按钮控制电电梯；（3） 信号控制电电梯；（4） 集选控制电电梯；（5） 并联控制电电梯；（6） 群控电梯。二、电梯的的组成电梯一般由由机房、井井道、轿轿厢和层层站组成成。1、机房机房是电样样的重要要组成部部分，是安装装曳引机机、电气气控制柜柜、限速速器的房房间。机机房一般般设置在在井道的的上方，有有足够的的空间，通通风良好好。2、井道井道是为轿轿厢和对对重装置置运行而而设置的的垂直筒筒体，由由顶板、井