上海建筑装饰集团发展战略报告(1)19561.docx

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1、上海建筑装饰（集团）有限公司战略研究报告问题背景 改改革开放放以来，我我国的经经济实现现了迅猛猛的腾飞飞，每年年GDPP的增长长率都保保持在77%以上上，到上上个世纪纪末，我我国城市市居民已已基本达达到了小小康生活活水平。随随着经济济的进一一步发展展，居民民收入的的提高以以及住房房分配制制度改革革的推动动，居民民的消费费结构发发生了变变化，居居住消费费占家庭庭支出结结构的比比重已上上升到110%，仅仅次于实实物消费费支出，居居第二位位。在当当前阶段段，商品品住宅房房的开发发与销售售占据了了我国房房地产市市场的绝绝大部分分，其直直接表现现为个人人购买商商品房的的比例呈呈现急剧剧上升态态势。数数据

2、表明明：上海海的住宅宅面积平平均以每每年7万万平方米米的速度度递增，平均每年的商品房销售量已突破1200万，成交金额超过400亿元，2000年全市商品房销售量一举突破1800万。房地产业的发展带动了上海市住宅建设的快速增长，1990年到1999年的十年间，住宅建设投资从26.26亿元上升到426.8亿元，增长15.2倍；竣工面积从421.01万增加到2065.12万，上海市房地产开发规模和销售业绩均居全国之首。1999年上海市个人购买商品房的比例已上升到92.6%，2000年上半年又进一步上升到93.6%，改善居住条件已成为居民消费首选目标。2000年1月至9月与1999年同期相比，商品房预售

3、量增加36%，销售量增加28.1%，出现了多年未见的供不应求的局面。住房消费需求的拉动，为上海房地产业的发展提供了广阔的市场前景。现阶段我国国装修市市场每年年的装修修业务量量为100亿平方方米。它它可分为为两大部部分：家家庭装饰饰市场和和建筑装装饰市场场。就建筑装饰饰市场来来看，改改革开放放二十一一年间（19781999），我国建筑装饰行业年均发展速度达到32%， 19901999年，行业年均发展速度为40%，发展速度趋于稳定；近几年，全国每年的建筑装饰面积达到6亿平方米，年均增长250亿元， 1999年其总产值达1200亿元，相当于全国城镇住宅年投资总额的30，但专家预计这一比率在长远看来将

4、呈下降趋势；上海现有建筑装饰企业1900多家（一级企业20多家），外省市在沪企业800多家，市场竞争相当激烈。就家庭装饰饰市场来来看， 1999019999年年，其年年发展速速度为445%，1999619999年间间的平均均发展速速度为441，远远高于同同期国民民经济88%的发发展速度度；家庭庭装饰主主要为44亿多平平方米的的城镇新新建住宅宅，尚未未包括440亿平平方米已已建住宅宅的二次次装修。有有数据表表明，全全国城镇镇新建住住宅装饰饰率达990%，户户均装饰饰消费22.2万万元，大大城市和和沿海开开放地区区家庭装装饰率则则达到998%，户户均装饰饰消费44万元。据据上海市市工商局局1999

5、9年110月数数据表明明：上海海家庭装装饰企业业约1663000多家（尚尚不包括括街头装装潢游击击队），但但具有资资质证书书的企业业仅有110000家；家家庭装饰饰市场呈呈现畸形形发展的的态势，超超过2/3的市市场份额额为非正正规装饰饰团体占占据；这这在某种种程度上上也导致致了家庭庭装饰市市场既是是消费热热点，也也是投诉诉焦点；上海每每年的住住宅装饰饰的总产产值达3300-4000亿元，其其中家装装市场近近年来以以近255355的速速度快速速发展，其其20000年的的总产值值达1550亿元元，而居居民的户户均建筑筑装饰投投入则为为5万元元。而住宅金融融发展迅迅速，则则在支持持居民购购房中发发挥

6、着越越来越为为显著的的支撑作作用。自自19992年至至19999年，上上海市已已累计发发放个人人住房贷贷款3000.114亿元元，占全全国同类类贷款的的1/66，列全全国各省省市之首首。据央央行上海海分行统统计，截截止20000年年6月底底，上海海各银行行个人住住房贷款款余额已已达3997.991亿元元，其中中个人住住房商业业性贷款款为2229.006亿元元，比上上年末新新增655.3亿亿元，相相当于同同期个人人住房公公积金贷贷款额的的3倍；个人住住房公积积金贷款款余额1168.84亿亿元，比比上年末末新增221.888亿元元，同样样、保持持了良好好势头。商商业性贷贷款超过过公积金金贷款，标标

7、志着住住宅金融融发展进进入新阶阶段，负负债消费费、贷款款购房在在沪上已已成为时时尚。 面临这样一一些新的的经营环环境，上上海建筑筑装饰（集集团）有有限公司司如何调调整自己己的业务务组合、如如何改善善自己的的内部管管理、采采用什么么样的战战略维持持现有的的业务地地位和进进入新的的业务领领域以及及如何实实施这样样一些战战略对这样样一些问问题的探探讨就是是本报告告研究的的主要目目的。战略分析上海建筑装装饰（集集团）有有限公司司的主营营业务是是建筑装装饰业务务。公司司要想获获得快速速的发展展，就应应该拓展展业务领领域，考考虑进入入新的业业务市场场。与建建筑装饰饰市场相相关的是是日益增增长的家家庭装饰饰

8、市场，而而建筑装装饰业务务在价值值链上的的延伸是是房地产产业务，所所以，公公司要想想拓展业业务领域域，首先先应该考考虑的就就是家庭庭装饰业业务和房房地产开开发业务务。 一一、房地地产开发发业务分分析公司应不应应该进入入房地产产行业？公司是是否有能能力进入入房地产产行业？要解决决这样的的问题，我我们首先先就应该该进行战战略分析析。战略略分析是是制定正正确战略略的前提提条件。我我们的分分析主要要从宏观观环境、行行业环境境、企业业内部能能力三个个方面进进行。（一）宏观观环境分分析 政治法法律环境境面对全球经经济一体体化的浪浪潮，上上海作为为中国向向世界开开放的前前沿，“入世”后受国国际经济济体系的的

9、影响将将会加大大，由于于我国是是社会主主义国家家，一旦旦国际经经济形势势的大波波动、大大变化，对对我国经经济造成成的影响响会十分分剧烈，上上海作为为国际化化大都市市将首当当其冲。根根据“有所为为，有所所不为”的原则则，上海海在提高高城市综综合竞争争力的同同时，更更须兼顾顾稳定。因因此，上上海在培培育一大大批具有有国际竞竞争力的的产业的的同时，更更应将一一大批以以国内消消费为主主的产业业作为支支柱产业业，这些些产业的的兴起将将是上海海经济乃乃至全国国经济持持续稳定定发展的的重要保保证。由由于房地地产产品品的生产产和消费费均须本本土化，具具有国内内消费为为主的产产品特征征，正好好满足这这一要求求。

10、我国房地产产市场的的复苏引引发了新新一轮的的开发投投资，上上海作为为中国经经济最为为活跃和和发达的的城市，更更不例外外。中共共上海市市委关关于制定定上海市市国民经经济和社社会发展展第十个个五年计计划中中，首创创先河地地将房地地产业定定位于新新型产业业构架的的六大支支柱产业业之一。这这不仅对对上海房房地产业业的发展展提供了了新的机机遇，而而且对全全国房地地产业和和整个国国民经济济的发展展，必将将产生深深远的影影响。为了更好地地引导、支支持房地地产市场场正常、有有序、健健康、快快速地发发展，国国务院、财财政部、建建设部、国国家工商商行政管管理局、国国家税务务总局以以及地方方管理当当局制定定了相应应

11、的法律律、法规规，如财财政部、国国家税务务总局于于20000年112月77日颁布布的关关于调整整住房租租赁市场场税收政政策的通通知、建建设部于于20000年99月188日颁布布的关关于简化化房地产产交易与与房屋权权属登记记程序的的指导意意见、财财政部与与20000年99月6日日颁布的的关于于企业住住房制度度改革中中有关财财务处理理问题的的通知等等等。这这些法律律、法规规的颁布布施行为为房地产产市场的的发展扫扫除了障障碍，使使房地产产市场的的发展步步入了一一个良性性发展轨轨道。随随着改革革的深化化，上海海市的房房地产行行业的管管理得到到了加强强。以全全市、全全行业、全全过程的的管理为为目标，基基

12、本建立立起覆盖盖房地产产生产、流流通、消消费等各各领域的的行业管管理体制制，强化化了土地地供应和和投资开开发项目目的管理理，从而而达到了了“严格增增量、力力求平衡衡、调控控存量、保保证重点点”的要求求。国有有房地产产企业改改革实行行政企分分开，推推动了政政府职能能转换和和现代企企业制度度建设。同同时，进进一步完完善行业业管理规规范，加加快法制制建设，上上海市有有关当局局已拟定定和颁布布了上上海居住住物业管管理条例例、上上海市房房屋租赁赁条例、上上海市房房地产转转让办法法、上上海市国国有土地地租赁暂暂行办法法、关关于搞活活上海市市二、三三级市场场若干规规定等等2个地地方性法法规、117个政政府规

13、章章和1660多个个规范性性文件，为为房地产产业的健健康发展展提供了了保证。作作为上海海新世纪纪支柱产产业之一一的房地地产业，面面临着巨巨大的发发展机遇遇。 经济环环境自改革开放放以来，我我国的经经济实现现了迅猛猛的腾飞飞，每年年GDPP的增长长率都保保持在77%以上上，到上上个世纪纪末，我我国城市市居民已已基本达达到了小小康生活活水平。随随着经济济的进一一步发展展，居民民收入的的提高以以及住房房分配制制度改革革的推动动，居民民的消费费结构发发生了变变化，居居住消费费占家庭庭支出结结构的比比重已上上升到110%，仅仅次于事事物消费费支出，居居第二位位。在当当前阶段段，商品品房的开开发与销销售占

14、据据了我国国房地产产市场的的绝大部部分，其其直接表表现为个个人购买买商品房房的比例例呈现急急剧上升升态势，因因此，对对于上海海市商品品房市场场进行的的有关整整体研究究将直接接反映出出现阶段段上海房房地产市市场的运运行规律律来。数数据表明明：19999年年上海市市个人购购买商品品房的比比例已上上升到992.66%，220000年上半半年又进进一步上上升到993.66%，改改善居住住条件已已成为居居民消费费首选目目标。220000年1月月至9月月与19999年年同期相相比，商商品房预预售量增增加366%，销销售量增增加288.1%，出出现了多多年未见见的供不不应求的的局面。住住房消费费需求的的拉动

15、，为为上海房房地产业业的发展展提供了了广阔的的市场前前景。 技术环环境1 房地产业对对上海市市国民经经济增长长的贡献献率显著著提高首先，房地地产业对对国民经经济具有有明显的的拉动作作用，投投资乘数数效应巨巨大。近近年来，房房地产业业对上海海经济的的贡献日日益增加加，其增增加值从从19990年33.755亿元增增长到119999年的2201.53亿亿元，占占上海市市GDPP的比重重也相应应从0.5%上上升到55.2%，220000年底更更进一步步上升到到5.55%。据据初步匡匡算，“十五”期间这这一比重重还将提提高到88100%，5年年中房地地产增加加值的比比重还要要提高22.54.55个百分分

16、点，年年均提高高0.99个百分分点。通通过近十十年的比比较分析析证实，房房地产增增加值的的增长速速度平均均约为上上海市GGDP增增长速度度的2倍倍，房地地产业已已逐步成成为上海海市财政政收入的的重要来来源之一一，将有有望成为为上海经经济新世世纪的亮亮点。房房地产业业对上海海经济的的拉动作作用逐年年加大（见见下图）。1999年年，住宅宅消费（包包括带动动相关产产业消费费）对上上海经济济增长的的贡献率率为9.7%，房房地产业业增加值值占到GGDP的的5.22%,到到20000年占占到GDDP的55.500%。将将房地产产业作为为上海经经济持续续增长的的支柱产产业，其其增加值值占GDDP的比比重将有

17、有可能逐逐步提高高到155200。从从未来110 年年看，预预计上海海的房地地产业还还会有长长足的发发展。2.房地产产开发建建设保持持较大规规模上海市的房房地产开开发投资资额从119966年到119999年的44年中，每每年均超超过5000亿元元，约占占上海市市固定资资产投资资的1/3。尤尤其在220000年前三三个季度度，上海海房地产产投资额额上升117.22%，一一举扭转转前3年年负增长长的颓势势，新开开工面积积达到111555万，同同比增长长36.5%，商商品房竣竣工面积积在15500万万左右右。平均均每年的的商品房房销售量量已突破破12000万，成交交金额超超过4000亿元元。2000

18、0年年全市商商品房销销售量一一举突破破18000万。房地地产业的的发展带带动了上上海市住住宅建设设的快速速增长，119900年到119999年的十十年间，住住宅建设设投资从从26.26亿亿元上升升到4226.88亿元，增增长155.2倍倍；竣工工面积从从4211.011万增增加到220655.122万，上上海市房房地产开开发规模模和销售售业绩均均居全国国之首3住宅金金融发展展迅速，在在支持居居民购房房中发挥挥越来越越显著的的作用自19922年至119999年，上上海市已已累计发发放个人人住房贷贷款3000.114亿元元，占全全国同类类贷款的的1/66，列全全国各省省市之首首。据央央行上海海分行

19、统统计，截截止20000年年6月底底，上海海各银行行个人住住房贷款款余额已已达3997.991亿元元，其中中个人住住房商业业性贷款款为2229.006亿元元，比上上年末新新增655.3亿亿元，相相当于同同期个人人住房公公积金贷贷款额的的3倍；个人住住房公积积金贷款款余额1168.84亿亿元，比比上年末末新增221.888亿元元，同样样、保持持了良好好势头。商商业性贷贷款超过过公积金金贷款，标标志着住住宅金融融发展进进入新阶阶段，负负债消费费、贷款款购房在在沪上已已成为时时尚。4.房地产产业的发发展是上上海城市市功能调调整的必必然选择择。城市功能开开发有赖赖于房地地产开发发经营作作用的发发挥。房

20、房地产可可视为城城市功能能的载体体，是城城市一切切经济活活动的基基础，房房地产的的开发建建设是城城市的形形态开发发，而房房地产业业的有效效使用则则是城市市功能的的重要内内容。未未来上海海城市的的发展追追求的是是现有城城市化的的提升，以以及旧城城区都市市机能的的重建与与生活环环境的整整体改善善。在城城市布局局、城市市功能、产产业结构构的调整整过程中中，房地地产业的的发展可可以自觉觉适用经经济杠杆杆通过市市场机制制实现调调整。 社会文文化环境境 我我国的人人口占全全世界人人口的220%。上上海作为为一个国国际大都都市，人人口已达达到13300余余万（官官方数字字），住住房紧张张长期以以来一直直是困

21、扰扰上海市市民生活活水平提提高的最最为迫切切的问题题。随着着市场经经济的发发展，居居民收入入提高和和住房制制度改革革的推行行，通过过计划方方式分配配的福利利性住房房正逐步步取消，居居民对住住房的需需求已逐逐渐通过过市场来来解决，因因此市场场化改革革的进程程是居民民对商品品住宅的的潜在需需求得以以实现的的条件之之一。上上海人口口众多，随随着经济济的发展展和人民民生活水水平的提提高，人人均居住住面积若若提高到到16，到220055年全市市要开发发近70000万万的住住宅。据据联合国国预测，220400年我国国人口将将增至117220亿，为为安置新新增人口口需要增增加的住住宅数量量也是十十分可观观的

22、。近近年来上上海经济济高速增增长，居居民的储储蓄存款款不断增增长。就就城市居居民的消消费模式式来看，对对基本耐耐用消费费品的需需求也已已经饱和和，因此此不断增增长的储储蓄存款款已是难难以依靠靠家用电电器等耐耐用消费费品所能能够吸收收的 ，在在轿车进进入家庭庭的生活活方式由由于我国国的特殊殊国情尚尚不能普普及时，商商品住宅宅的购买买应该是是我国居居民储蓄蓄资金投投向的重重要领域域。另外外，随着着上海经经济现代代化进程程的加快快，农村村剩余劳劳动力不不断被解解放出来来，城市市规模的的扩展和和农村城城市化程程度将不不断加快快。居民民政部中中国城市市预测和和规划的的数据，到到20110年，上上海城市市

23、化水平平将达到到60，城市市的发展展和城市市人口的的增加无无疑意味味着对商商品住宅宅的巨大大需求，房房地产业业面临着着前所未未有的商商机。（二）行业业环境分分析 房地产产行业现现状党的十一届届三中全全会以后后，上海海的房地地产业逐逐渐复苏苏，房地地产开始始被作为为资产进进行经营营性运作作。房地地产企业业作为资资产经营营性运作作的主体体则应运运而生，首首先在房房地产生生产领域域出现了了专门从从事商品品房生产产的房地地产开发发经营企企业，继继而在流流通和消消费领域域出现了了房地产产经纪、物物业管理理、房地地产估价价以及信信息服务务等企业业。19979年年，上海海首先出出现了两两家商品品房开发发公司

24、，到到19991年底底，全市市房地产产开发公公司已有有94家家。 从从19992年起起，上海海的房地地产业呈呈现出“爆炸式式”的发展展态势，大大规模的的解决居居民住房房问题，前前所未有有的城市市改造，为为房地产产开发企企业的发发展提供供了广阔阔的空间间，至220000年底，上上海有房房地产开开发经营营企业约约40550家。在在过去的的20年年当中，上上海的房房地产企企业的发发展推动动了房地地产市场场体系的的完善，而而这种完完善对房房地产企企业新的的发展，提提出了改改革的要要求。上海房地产产开发经经营企业业的发展展历史，很很大程度度上是国国有房地地产开发发企业的的发展史史。19979年年上海的的

25、房地产产生产领领域，率率先出现现了企业业，打破破了由国国家直接接投资开开发房地地产的局局面，但但随后相相继成立立的房地地产开发发经营企企业，仍仍然以国国有企业业为主体体，目前前上海国国有房地地产企业业约9118家，占占企业总总数的222.77%，但但国有房房地产企企业的房房地产开开发总量量却占据据了上海海的半壁壁江山。国国有房地地产开发发企业为为上海房房地产市市场的形形成、市市场体系系的发育育完善、城城市建设设、居民民住房条条件的改改善等诸诸多方面面作出了了巨大的的贡献。随着市场竞竞争的加加剧，房房地产市市场由以以前的“短缺市市场”走向“买方市市场”，国有有房地产产开发企企业虽然然规模犹犹大，

26、但但已雄风风不再。许许多声誉誉卓著的的国有大大型老房房产公司司举步维维艰，大大量房产产投资项项目套牢牢不说，市市场上众众多美仑仑美奂的的楼盘也也难觅踪踪影。难难怪有人人发出疑疑问：为为什么国国有大中中型房产产公司拥拥有资金金、人才才、政策策等许多多优势，却却在市场场竞争中中如此疲疲软呢？原因在在于：第一，商品品房价格格偏高，空空置严重重，市场场有效需需求不足足1999年年的上海海房地产产市场，虽虽然供求求差距缩缩小，空空置状况况改善，但但是商品品房的空空置情况况还是十十分严重重的。119999年上海海房地产产市场总总空置面面积为112544.777万，其其中住宅宅有9009.771万，占总总空

27、置面面积的772.55%；办办公用房房为1778.440万，占114.22% 。虽虽然20000年年上海房房地产市市场需求求旺盛，但但这仅仅仅是向“货币化化房改”过渡的的政策行行情，未未来23年房房地产消消费，并并不代表表楼市发发展的真真正方向向。时下上海房房地产市市场大量量积压的的空置商商品住房房，与其其说是供供大于求求的结果果，不如如更准确确地说是是高房价价阻碍了了有效需需求的实实现。传传统的交交易方式式尽管简简单明了了，但住住房作为为商品其其价格相相对普通通购房者者的收入入，还是是偏高。普普通购房房者需要要长期的的资金积积累，加加上住房房金融手手段的帮帮助，才才能实现现住房消消费的需需要

28、。由由此，住住房的高高价格造造成了住住房市场场的低流流动性。第二，房地地产金融融信贷机机制不完完善，金金融对住住宅消费费的支持持力度不不够由于房地产产金融起起步较晚晚，我国国并未形形成一种种能将金金融与房房地产行行业特征征很好地地结合的的信贷机机制，首首先，在在开发商商建设贷贷款方面面，金融融风险过过高导致致银行“惜贷”，造成成房地产产开发难难。房地地产开发发周期长长，金额额大，风风险高，能能否拓宽宽融资渠渠道，加加速资金金回笼，在在很大程程度上决决定着房房地产项项目开发发能否成成功。现现在，房房地产开开发难度度越来越越大，开开发商主主要依靠靠银行信信贷和资资本市场场融资，而而银行在在信贷规规

29、模和方方向上都都有所限限制，贷贷款条件件严格，资资本市场场融资也也只是条条件尝试试。从房房地产开开发融资资渠道看看，我国国的房地地产融资资渠道单单一，目目前房地地产业投投资资金金70%以上要要依赖银银行贷款款，这意意味着我我国房地地产业对对银行依依存度过过高，容容易导致致“一荣俱俱荣、一一损俱损损”的情况况发生。现现行银行行房地产产开发信信贷取向向也是进进退维谷谷：发放放抵押贷贷款会因因销路好好的开发发商没有有抵押物物，而使使信贷资资金流向向销路差差的开发发商，银银行虽有有抵押物物在手，也也未必能能保证资资金的安安全性与与流动性性；发放放“盯人贷贷款”也只能能以开发发商以前前的经营营业绩为为参

30、考，在在我国银银行信贷贷风险评评估体系系尚未健健全的情情况下，也也不能保保证新项项目资金金的顺利利收回。在在这种情情况下，银银行为了了规避风风险，只只好无奈奈地“少贷”、“惜贷”。其次，在住住房消费费贷款方方面，我我国房地地产金融融资金来来源少，使使用分散散，难以以启动房房地产消消费。个个人住房房抵押贷贷款的资资金来源源，主要要来自推推行住房房公积金金制度实实行强制制性储蓄蓄，以及及实行自自愿并有有国家政政策扶持持和引导导的住宅宅储蓄，即即商业储储蓄。目前单单靠有限限的政策策性存款款和商业业性存款款，是难难以满足足个人住住房消费费信贷需需要的。而而各贷款款机构各各自建立立住房信信贷部，分分散使

31、用用住房信信贷资金金，难以以达到资资金的整整体最佳佳效益。缺乏金融有有力的支支持，造造成了“两难”的境地地：一方方面是面面对高房房价，居居民个人人消费难难以实现现；另一一方面却却是居民民总储蓄蓄额的居居高不下下，居民民总投资资难以启启动，据据统计，目目前上海海居民的的储蓄已已达30000亿亿元。要要想改变变当前房房地产信信贷的尴尴尬处境境，在很很大程度度上需要要建立一一种能有有效地联联接资金金市场与与实物市市场，并并能运用用市场机机制将居居民小额额储蓄汇汇集起来来，以满满足房地地产开发发与消费费长期大大额需求求的制度度。第三，房地地产市场场体系尚尚未完善善，抑制制了住宅宅市场的的发展房地产作为

32、为一种商商品，兼兼具消费费与投资资价值。由由于房地地产具有有良好的的保值增增值功能能，房地地产投资资在国外外异常活活跃，房房地产占占整个社社会总投投资的比比例相当当高，但但在很长长时间里里，我国国居民比比较关注注房地产产的消费费功能，却却忽视了了房地产产长期的的投资价价值。近年来，上上海在国国内率先先向个人人发放住住房贷款款，允许许已售公公房上市市，允许许公房差差价交换换和转租租，在政政策上屡屡有突破破。百姓姓入市的的门槛逐逐年降低低，政策策力量不不断规范范市场，打打破交易易壁垒。在在减免税税费、打打开市场场通道、建建章立制制方面，做做了积极极有效的的探索。但但是，从从上海房房地产市市场体系系

33、来看，消消费市场场尚未健健全，投投资市场场仍未建建立。消消费市场场在一定定程度上上仍存在在着交易易方式单单一，二二级市场场不发达达的问题题。在二二级市场场不发达达的情况况下，旧旧房买卖卖很难成成交。因因为卖方方必须在在找到下下家来买买的时候候才能将将房子卖卖掉，这这很不利利于活跃跃房地产产市场。我国城市平平均房价价在过去去11年年中涨了了4倍多多的事实实，已使使很多投投资者认认识到了了在我国国进行投投资性购购房的增增值潜力力和前景景。从长长期来看看，房地地产领域域投资回回报是比比较高和和比较稳稳定的，是是一种理理想的资资产积累累投资方方式。目目前，个个人置业业投资在在上海正正悄然兴兴起，据据资

34、料显显示，投投资性购购房客户户比例自自去年开开始有所所上升。因因此，建建立上海海房地产产持分权权交易市市场以满满足居民民的投资资需求已已是大势势所趋。 房地产产行业的的特征高投入。房房地产行行业是一一个投入入相当大大的产业业，主要要用于购购买土地地、房形形的设计计以及房房屋的建建造、装装潢、维维修和房房屋的销销售等等等。所以以雄厚的的资金支支持是房房地产公公司得以以建立和和发展的的前提条条件。高风险。房房地产产产品的开开发孕育育着很大大的风险险。首先先，进入入房地产产行业要要有冒很很大的资资金风险险，而且且房地产产行业是是一个关关联度很很大的产产业，它它受一个个国家、地地区甚至至全球经经济环境

35、境的影响响很大，而而外界经经济环境境具有很很大的不不可预测测性，这这就给房房地产行行业带来来了很大大的风险险。比如如说亚洲洲金融危危机的爆爆发，就就使得房房地产业业一度陷陷入低迷迷。长周期。房房地产产产品的开开发到销销售由于于产品本本身的特特殊性要要经历很很长的时时间，从从资金的的大批投投入到资资金的回回笼需要要经历很很长的时时间，这这就需要要房地产产开发商商需要很很强的资资金实力力，无疑疑这更增增加了房房地产开开发商的的风险。高收益。房房地产产产品的利利润回报报率很高高。如果果一项房房地产产产品从开开发到设设计和销销售都非非常成功功，利润润回报能能高达几几倍甚至至数十倍倍以上。 加入WWTO

36、对对我国尤尤其是上上海市房房地产行行业的影影响“入世”所所营造的的对外开开放的良良好国际际环境，将将大大加加速房地地产业专专业化、规规范化、规规模化进进程。同同时，也也会加剧剧房地产产业及其其相关行行业的竞竞争，使使房地产产业面临临又一次次发展的的机遇与与挑战。但但是，“入世”会带来来房地产产的大量量需求，以以及新一一轮的资资金潮，将将改变市市场的开开发模式式，激活活现有的的房地产产市场，有有利于消消化空置置；由于于房地产产具有本本土化特特征，加加上房地地产文化化差异的的作用，“入世”后国外的房地产开发商不会在短期内大量涌入中国市场，我国住房贷款中的公积金贷款目前仅对国内银行开放，国外金融机构

37、的加入对国内住房金融贷款的影响不大；在“入世”的缓冲期内，政府还可以在政策上给房地产业以适当的扶持和保护。这些对国内房地产业的发展是非常有利的。不容置疑的是，对上海房地产业而言，“入世”的机遇将大于挑战。具体表现为：首先，居民民购房观观念将发发生深刻刻变革，住住宅需求求将有所所增加目前，上海海居民消消费水平平还比较较落后，与与一些发发达国家家相比，差差距明显显（参见见下图）。第第一类需需求（食食品、服服装需求求）消费费比重过过高；第第二类（居居住与日日用品需需求）、第第三类需需求（生生活享受受与提高高生活质质量需求求）消费费比重明明显偏低低，居民民生活水水平不高高。这与与上海人人均GDDP已超

38、超过40000美美元的状状况是不不相匹配配的。随着住房制制度改革革的深化化，福利利分房被被彻底取取消后，在在政策导导向的作作用下，居居民的购购房意识识将明显显提高。“入世”后，关税水平将会大幅下降，居民用于日常生活的开支在家庭的收入中所占比重将逐步降低，可用于购房的消费资金将相对增加，居民的住房购买力将有所增强；外资银行的进入并被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，将带来品种更多、质量更优、选择余地更大的金融服务；在世界经济一体化的大环境下，有利于与消费者之间建立良好的信誉保证，举债买房的意识将会日渐浓厚，从而将拉动国内房地产消费。此外，“入入世”后随着着交通便便利程度度的提高高，临近近郊区

39、的的房地产产消费将将会增加加。市政政设施的的改善和和汽车的的普及，给给上海消消费者购购买房地地产提出出了新的的要求和和标准，人人们挑选选住宅的的区域及及居住习习惯将发发生改变变，带有有汽车车车库的住住宅及交交通方便便、居住住环境好好的近郊郊住宅、公公寓将成成为人们们选择的的目标之之一，临临近郊区区的房地地产前景景看好，升升值潜力力巨大。其次，国民民待遇的的实行将将会增加加境外人人员购房房、租房房活动实行国民待待遇原则则是加入入WTOO的条件件之一。“入世”后目前的“外销房”与“内销房”界限将被打破，而境外人士的投资性购房必将带动国内居民的投资性购房，同时还会促进房地产二、三级市场的联动，尤其是

40、推动三级市场的发展。目前在上海，政府尚在实行外销商品房和内销商品房区别对待的政策，在地价、基础设施配套费等方面外销房比内销房要多征收，使得外销房商品价格要高于普通内销商品房。加入WTO后，这些差别将被完全取消，境外人员购房、租房将实行与我国居民“同房同价”的政策，开放的中国市场将吸引众多国外企业的进入，大量的外籍员工将对高档住宅有更多的要求。 再次，上上海的办办公商业业用房市市场的空空置情况况将会明明显改善善“入世”以以后，随随着我国国银行业业、保险险业、零零售商业业、电讯讯业、法法律服务务、中介介咨询、娱娱乐业等等服务贸贸易市场场将逐渐渐向国外外开放，外外商将会会在上海海购买办办公或商商业用

41、房房，开设设分支机机构、营营业场所所乃至大大型连锁锁店等。在吸引了国国外企业业的同时时，国内内企业为为了适应应“入世”后全球球一体化化运作的的需要，也也会将总总部迁至至上海这这样的大大城市。而而众多从从事商贸贸、服务务业的民民营企业业以及新新兴的高高科技企企业，在在加入WWTO之之后，将将拥有更更大的发发展空间间，他们们对于办办公楼以以及高品品质住宅宅的租用用需求也也将提高高。900年代房房地产的的疯狂扩扩张，使使得供远远大于求求，大量量的办公公用房空空置，“入世”将有效效地促进进消化空空置的办办公和商商业用房房。此外，“入入世”后上海海地价将将稳步上上升，房房地产长长期价格格看涨商品房用地地

42、实行招招标或拍拍卖后，地地价的上上升趋势势已逐渐渐显现。从从土地的的供给来来看，人人多地少少的市情情决定了了土地的的供应将将会受到到限制；而从土土地的需需求来看看，房产产市场表表现出了了强劲购购买力，开开发商对对土地的的需求将将增大，今今后土地地的竞争争将表现现在旧城城区、旧旧厂房的的改造上上，并且且地价可可能上升升。对于上海的的上佳地地段的高高档物业业来说，在在建筑费费用降低低的同时时，土地地价格上上升，房房价构成成变动较较明显，而而短期内内房价上上升下降降因素相相互抵冲冲；从中中长期看看，建筑筑费用不不会持续续下降，而而加入WWTO对对土地需需求的增增加则是是长远的的，这是是房地产产价格特

43、特别是土土地价格格中长远远向好的的一个重重要内在在动力因因素，但但这需要要政府适适当的土土地政策策配合。房房地产价价格中长长期向好好的收益益者，更更多的将将是房地地产开发发成本较较低、市市场定位位准确的的房地产产开发企企业。最后，“入入世”后，大大量外资资的介入入将改变变市场开开发模式式加入WTOO后，将将为国际际大财团团为主的的外资介介入提供供进一步步趋向平平等化的的环境，外外资结构构的改变变必将影影响市场场格局，市市场的开开发模式式也将更更趋市场场化。上上海有可可能成为为外资进进入的主主要目标标之一。990年代代以来，上上海房地地产市场场经历了了两次外外资投资资高潮，一一次是以以土地批批租

44、为契契机的外外资引入入，它引引发了119922年、119933年上海海外销房房的建设设高潮；另一次次是19994年年后的外外资大规规模进入入内销房房市场。不不过，这这两次外外资引入入的共同同点是以以东南亚亚资金为为主，受受19997年东东南亚金金融危机机影响，这这部分资资金将逐逐渐减少少；而“入世”则可能能彻底改改变上海海房地产产市场的的外资结结构，欧欧美大财财团资金金份额逐逐渐增加加，从而而形成上上海房地地产业新新的支持持基础。（三）企业业内部条条件分析析 上海建建筑装饰饰（集团团）有限限公司的的人力资资源状况况上海建筑装装饰（集集团）有有限公司司总部全全体职工工1200余人，公公司员工工的

45、平均均年龄，专专业技术术人员1100名名，其中中本科毕毕业占全全部专业业技术人人员的220左左右。专专业技术术人员负负责科研研开发、QA、QE以及生产管理等部门。他们有着各自的专业特长，有着丰富的工作经验，能够胜任本职工作，兢兢业业地为公司服务。公司在人力资源方面下了很大功夫，如对中层干部进行述职考评工作，对职工反映较大的中层干部进行调整；对中层干部进行各项培训；招聘学历较高的新员工；为企业注入新鲜血液和活力；鼓励年轻的员工继续深造以及各类上岗培训等等。但是，公司司的人力力资源状状况也存存在着一一些问题题。一个个最突出出的问题题就是公公司员工工的知识识结构偏偏低，年年龄结构构偏高，员员工的学学

46、历普遍遍不高，在在以知识识经济为为背景的的当今社社会，对对于公司司的长远远发展显显然是不不利的。.公司的的综合实实力及主主要优势势上海建筑装装饰集团团以上海海建筑装装饰（集集团）有有限公司司为核心心单位，拥拥有全资资子企业业3家、控控股参股股企业114家，另另有关联联及契约约企业118家，拥拥有装饰饰、建造造、修缮缮、水电电暖通安安装、拆拆迁、防防火、家家庭装饰饰、古建建筑等各各类专业业施工队队伍。预预算、查查勘、设设计、施施工、建建材、电电动机械械制造等等配套成成龙，拥拥有一流流施工管管理人才才和大批批能工巧巧匠、技技术力量量齐全、施施工实力力雄厚、施施工范围围广泛。（集团）有有限公司司为建

47、筑筑装饰资资质一级级、土建建二级、建建筑装潢潢甲级设设计，并并拥有国国家外经经贸部颁颁发的对对外经营营权，是是上海市市最大的的建筑装装饰实体体单位。公公司通过过ISOO90002质量量认证，连连续多年年被上海海市统计计局等列列为“上海建建筑施工工企业经经济实力力50强强”。还荣荣获944、955年度上上海市优优秀企业业等多种种称号。（四）房地地产业务务SWOOT分析析结论根据上面对对宏观环环境和行行业环境境以及企企业内部部条件的的分析，可可以发现现公司目目前面临临的环境境中蕴含含着以下下这些机机会和威威胁：机会：房地产产业作为为新兴的的支柱产产业，在在中国，尤尤其在中中国经济济最为发发达和活活

48、跃的城城市上海，有有着巨大大的发展展空间。调调查表明明：随着着住房制制度改革革的深化化，居民民对住房房的需求求在不断断增加，房房地产行行业还有有很大的的市场空空间。中国加加入WTTO后，上上海作为为中国开开放最前前沿的国国际大都都市，商商业用房房、境外外人员用用房将会会急剧膨膨胀，而而且随着着国民待待遇的实实行，人人们的消消费结构构将会发发生显著著变化，这这对于进进入房地地产业是是一个很很好的机机遇。目前我我国房地地产行业业竞争虽虽然非常常激烈，但但行业进进入壁垒垒仍然较较低，只只要找准准产品与与市场的的最佳切切入点，仍仍不失进进入房地地产业的的机会。威胁：国有房房地产开开发企业业发展首首要的难难题是资资本金严严重不足足，开发发建设资资金短缺缺，银企企关系也也由以前前计划条条件下的的无条件件支持，发发生了变变化，银银行经营营准则使使得负债债率较高高的国有有房地产产企业在在融资方方面面临临着很大大的困难难，资金金已经成成为国有有房地产产开发企企业进一一步发展展的严重重制约。加入WWTO后后，我国国经济与与全球经经济息息息相关，更更深的受受到世界界经济的的影响，这这对进入入房地产产这个本本身就是是高风险险的行业业更加剧剧了市场场风险。房地产产金融信信贷机制制不完善善，金融融对住宅宅消费的的支持力力度不够够，以及及我国房房地产市市场体系系不够健健全，法法律法规规和市场场监督