民法案例阅读感悟.docx
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1、民法案例阅读感悟不知不觉,研一的学习生活已快过半,刚入学时的好奇紧张到逐 渐沉静,好像只是几瞬间。转眼,2019年研究生考试就要来临。包括 民法在内的的各个学科相继结课,可能知识已在潜移默化中摄入,但 我们同样需要一个契机去整理自己所感悟到的,法律与生活的交织和 影响。最后一节课,老师带着我们分析了三个案例。下面是我对这三 个案例中某些问题粗浅的分析和感悟。三个案例纠纷的核心皆是民间借贷合同关系与商品房买卖合同 关系的认定。第一个案例为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯 彦海房地产开发商品房买卖合同纠纷案大致案情为:四者 与彦海公司签订多分借款合同,取得对彦海公司的债权。为担保借款 合
2、同的履行,分别签订多份商品房预售合同并办理备案登记。到期后 彦海公司未归还本息,对账后双方签订商品房买卖合同,欠款本息转 为已付房款,剩余房款办理产权登记后再支付彦海公司。双方就各 合同效力认定与法律关系整合产生分歧。最高人民法院认为,商品房 预售合同与借款合同皆成立有效,且商品房合同为借款合同提供担保。 但是随着商品房买卖合同的合法签订,之前的民事法律关系发生变更 消灭。这种当事人意思发生变化在没有违背法律禁止的情况下应予允 许。在肯定了商品房买卖合同合法有效的情况下,法院发现双方借款 利息算法超出民间借贷利率保护上限因而欠款数额无法确认。四者未 足额支付合同约定购房款,彦海公司未按时交房不
3、应视为违约。在这个案件中,有几个点需要引起关注。一、民间借贷合同关系 与商品房买卖合同关系的厘清。厘清纷繁法律关系的关键在于把握当 事人的真实的意思表示。在此案件中,当事人签订的借款合同与商品 房预售合同皆有效,不存在争议。争议的焦点在于后签订的商品房买 卖合同是否有效以及是否是为借款合同提供担保。前面讲到,根据双 方当事人的意思分析,商品房买卖合同是基于双方自愿、整合之前的 利益关系重新协商而成,不违反法律强制性规定,因而有效。它变更 之前的民事法律关系建立新的法律关系,形成独立的商品房买卖合同, 而非为借款合同作担保。由此可见,法院能否把握住当事人真正的意 思表示对案件结果将产生截然不同的
4、后果。二、关于借款合同中借款 本金与利息数额的审查。法院在确认商品房买卖合同有效时对实际履 行形成的借款本金及利息数额进行审查是为了防止当事人将超过法 律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。在本案中正是出现高 额利息,法院无法予以确认其诉称的欠款数额,从而认定四人没有足 额支付,彦海公司也并未违约逾期交房。因而对当事人通过签订商品 房买卖合同的方式将违法高息合法化问题应引起注意。同时,民间借 贷约定的利率超过国家法律保护的局部无效,未超出的局部有效,也 并不导致整个合同无效。三、关于商品房预售合同备案登记的效力问 题。该问题是我在阅读案例时自己遇到并解答的困惑,关键在于它与 预告登记的区别
5、,以下是二者的法律规定。“商品房预售,开发企业应 当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30 日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房 预售合同登记备案手续。其目的在于房地产开发经营企业的商品房 预售行为进行行政管理,其性质只享有合同法上的请求权,该权利没 有排他的效力,不发生物权效力。而预告登记的规定如下:“当事人签 订买卖房屋合同或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记 的权利人同意,处分该不动产的不发生物权效力。因而,房地产预售 合同登记备案不等同于房屋买卖预告登记。第二个案例是杨
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