××区商贸流通产业战略发展规划（DOC 70.docx

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1、南京市玄玄武区商商贸流通通产业战战略发展展规划南京市市玄武区区商贸流流通产业业战略发发展规划划课题题组二三三年十月月总字数：310012字字，共印印10册册，共662页 打印印编辑：孙乐芹芹校 对对：张丽丽媛 签签 发发：汪亮南京市市玄武区区商贸流流通产业业战略发发展规划划课题组组组成人员员组 长长：许卫宁 南南京市玄玄武区人人民政府府 常务副副区长副组长：王 东东 南京市市玄武区区商业贸贸易局局局 长长丁海宏 上上海市商商业设计计研究院院 院 长 高高级经济济师汪亮 上海海市流通通经济研研究所 副副所长研研 究 员成员：冯汉良 上上海市流流通经济济研究所所 副所长长 研研 究 员顾廷才 上上

2、海市商商业设计计研究院院 总总工程师师 高高级工程程师杨振中 上上海市商商业设计计研究院院 高级级建筑师师刘春晓 上海海市流通通经济研研究所助助理研究究员张丽媛 上海海市流通通经济研研究所 研究实实习员路 薏薏 上海市市流通经经济研究究所 研研究实习习员李 梁梁 上海市市流通经经济研究究所 研研究实习习员陈若谷 南南京市玄玄武区商商业贸易易局 副副局长张丽娜 玄玄武区发发展计划划与经济济局 副副局长 刘建明 南京京市玄武武区商业业贸易局局管理科科科长赵 俊俊 南南京市玄玄武区商商业贸易易局综合合科副科科长刘德俭 南京京市玄武武区商业业贸易局局市场科科科长李 凌凌 南南京市玄玄武区商商业贸易易局

3、 主主任科员员东景瑶 南京京市玄武武区商业业贸易局局 科员前 言20033年7月月，南京京市玄武武区商贸贸局根据据南京市市新一轮轮发展的的形势，本着抓抓住发展展机遇，推动玄玄武区商商贸流通通产业全全面发展展的目的的，采取取借助“外脑”的方式式，特别别是借助助商贸流流通产业业发展较较快的外外省市有有关科研研学术机机构，共共谋玄武武商贸产产业的发发展，故故同上海海市商业业设计院院、上海海市流通通经济研研究所共共同成立立了“南京市市玄武区区商贸流流通产业业发展规规划”的项目目课题组组。本课题立立足南京京市在“长三角角”经济圈圈中的重重要地位位及其社社会经济济发展的的宏观背背景，结结合有利利于玄武武区

4、商贸贸流通产产业发展展的内外外条件和和各种变变化因素素，提出出了玄武武商业发发展的战战略定位位、战略略目标及及其战略略任务。课题组组还在充充分调查查研究的的基础上上，提出出了玄武武区商贸贸业到220133年的重重点和亮亮点工程程。通过过这些亮亮点工程程的建设设，创造造出有利利于商贸贸投融资资的平台台，起到到“牵一发发而动全全身”的积极极作用。课题组从从20003年77月成立立伊始，四次专专访了南南京市及及玄武区区等相关关行政主主管部门门，召开开了三次次由社区区居民和和商业工工作者的的专题座座谈会，并冒着着酷暑展展开了五五次实地地考察和和调研。于9月月底形成成玄武区区商贸流流通产业业发展战战略规

5、划划研究的的初稿，在广泛泛征求南南京市各各个方面面的意见见以后，三易其其稿。在在课题的的总体把把握方面面，又于于20003年111月117日在在邀请南南京市有有关政府府部门、学术界界、企业业领导举举行本课课题的研研讨会之之后，进进行了多多次的修修改，于于20003年112月88日完成成了本课课题。课课题文字字部分共共计622页，3310112字，概念规规划图纸纸十余幅幅。本课题不不是一个个单一的的商业项项目“落地详详规”，而是是站在战战略的层层面，对对整个玄玄武区商商贸流通通产业的的发展，提出了了宏观战战略性研研究规划划。换句句话说，它是一一个产业业发展的的战略性性研究规规划。本本规划是是纲，

6、纲纲举才能能目张，它同一一般的城城市建设设规划的的不同点点即在于于此。只只有在对对发展的的战略定定位和发发展理念念一致认认同的基基础上，才能有有效地进进行商业业项目的的落地规规划。否否则，任任何规划划是没有有可持续续发展动动力的。本商贸产产业发展展战略规规划研究究，历时时5个月月，得到到了南京京市，特特别是玄玄武区政政府相关关部门以以及商家家和市民民的极大大支持，在此，课题组组向他们们表示深深深的敬敬意和感感谢。南京市市玄武区区商贸流流通产业业战略发发展规划划课题题组 二三年十十二月目 录第一章 玄武武区商贸贸流通业业发展的的环境分分析(11)第一节 “长三角角”增量经经济有利利南京市市的商贸

7、贸发展(1)一、“长长三角”经济发发展的增增速明显显(1)二、南京京市面临临新的挑挑战与机机遇(33)三、经济济的发展展推动了了需求的的增长(33)第二节 南京京市新一一轮发展展有利玄玄武区的的商业发发展(4)一、玄武武区的辐辐射与吸吸纳能力力将逐步步提高(44)二、区位位优势将将带动玄玄武区商商贸流通通业的发发展(55)三、人均均收入提提高有利利玄武区区商业开开发(66)第三节 玄武武区商业业发展的的现状(7)一、玄武武区商业业的基本本概况和和特点(7)二、玄武武区商业业的主要要优势(9)三、玄武武区商业业面临的的问题（110）第二章 我国国发达城城市区域域商业的的经验借借鉴和启启示（144

8、）第一节 沪、杭、苏苏商业特特色区经经验介绍绍（144）一、规划划领先的的黄浦区区商业（114）二、便民民利民的的苏州工工业园新新兴社区区商业（116）三、依景景开发的的杭州市市西湖区区湖滨商商业（117）第二节 发达达城市商商业特色色区对玄玄武区的的有益启启示（17）一、商业业发展依依赖于超超前的规规划布局局（118）二、商业业发展依依赖于良良好的投投融资概概念（119）三、商业业发展依依赖于国国际化的的管理理理念（220）第三节 发达达城市商商业特色色区经验验对玄武武区的借借鉴（21）一、转变变观念，科学规规划（221）二、发掘掘题材，优化配配置（222）三、打造造亮点，营造氛氛围（223

9、）第三章 玄武武区商业业发展的的总体目目标和战战略定位位（244）第一节 玄武武区商业业发展的的总体目目标（24）一、确立立商业向向现代化化发展的的中长期期目标（224）二、明确确近期切切实可行行的重点点工作（225）三、制订订出分步步实施积积极推进进的发展展策略（226）第二节 玄武武区商业业发展的的战略定定位（26）一、积极极打造中中心城区区商业的的繁荣繁繁华（227）二、努力力推进社社区商业业的便民民利民（227）三、着力力创新都都市的休休闲服务务业（228）第三节 玄武武区商业业发展的的战略任任务（28）一、加速速营造商商业发展展的政策策环境（229）二、加速速优化商商业发展展的市场场

10、环境（229）三、加速速培育商商业发展展的服务务环境（331）第四章 玄武武区商业业的重点点布局和和规划（322）第一节 新街街口核心心商圈的的战略布布局（32）一、新街街口核心心商贸区区的功能能定位（322）二、建设设现代“都市型型消品茂茂”（344）三、开发发面向“长三角角”的现代代商贸中中心（366）第二节 孝陵陵卫社区区商业的的重点布布局（366）一、孝陵陵卫社区区商业的的定位和和布局（337）二、居住住区商业业布局（339）三、后期期街坊型型商业形形式（441）第三节 珠江江路高科科技产业业街的布布局（42）一、珠江江路高科科技产业业街的发发展现状状（442）二、珠江江路高科科技产业

11、业街的经经营定位位（445）三、珠江江路高科科技产业业街的规规划布局局（447）第四节 开发发玄武湖湖畔亲水水商业（48）一、湖畔畔亲水商商业开发发的价值值分析（449）二、借势势玄武湖湖开发现现代休闲闲服务业业的思路路（449）三、玄武武湖畔现现代休闲闲服务业业的布局局（550）第五节 构建建玄武区区专业市市场体系系的设想想（51）一、副食食品市场场的功能能化建设设（552）二、汽车车商贸市市场集群群化建设设（552）三、东杨杨坊现代代物流基基地建设设（554）第五章 推进进玄武区区商业发发展的建建议和措措施（566）第一节 商业业整体发发展需要要综合政政策配套套（56）一、加快快建章立立规

12、形成成综合的的政策配配套支持持（556）二、整合合管理资资源形成成政府的的统一协协调模式式（557）三、通过过必要的的程序提提高商业业规划的的刚性（558）第二节 需要要发挥政政府和市市场的双双重作用用（58）一、坚持持政府对对商业发发展的主主导地位位（558）二、充分分发挥市市场对商商业发展展的调节节作用（559）三、以社社会化运运作的机机制推动动商业发发展（559）第三节 招商商引资需需要资本本运作和和投融资资平台（60）一、利用用商业规规划创造造良好的的投融资资概念（660）二、利用用政策导导向提供供资本运运作的平平台（661）三、努力力吸引国国际型的的商业品品牌企业业进驻（661）第一

13、章 玄武武区商贸贸流通业业发展的的环境分分析随着全球球经济一一体化的的进程加加快以及及中国加加入WTTO，中中国的经经济将日日益融入入世界经经济。对对于中国国而言，这既是是机遇，又是严严峻的挑挑战。与与此同时时，在全全球经济济不振的的情况下下，中国国的经济济依然保保持着较较快的增增长速度度，尤其其是“长三角角”地区，增速尤尤为明显显，显示示了这一一区域巨巨大的发发展活力力。作为为“长三角角”经济圈圈内占有有重要地地位的南南京市，明显加加快了发发展的步步伐，正正成为“长三角角”经济圈圈经济增增长的一一个新亮亮点。第一节 “长三角角”增量经经济有利利南京市市的商贸贸发展长江三角角洲是我我国经济济实

14、力最最强的地地区之一一，全区区土地面面积虽仅仅占全国国1，人口也也只占全全国的66.25，然而而其GDDP却占占到了全全国的近近四分之之一。“长三角角”经济的的快速增增长，必必将给南南京市的的经济发发展带来来巨大的的挑战，但同时时也将带带来极大大的发展展机遇。随着在在新一轮轮发展中中南京市市经济的的崛起，将极大大的推动动需求的的进一步步增长，这对南南京市的的商贸流流通产业业的发展展将起到到十分积积极的影影响。一、“长长三角”经济发发展的增增速明显显19999年到220011年的三三年间，“长三角角”地区中中有相当当代表性性的、并并具有一一定核心心作用的的南京市市GDPP增长了了28.9%，人均

15、可可支配收收入增长长了155%，第第三产业业完成值值增长了了31.24%；苏州市市分别增增长了229.66%、29.17%、32.16%；杭州州市分别别增长了了28%、19.93%、33.4%；宁波市市则增长长了266.011%、26.33%、34.55%，四个个城市的的人均GGDP也也平均增增长了226.779%。从这些些样本城城市的国国民经济济基本指指标来看看，“长三角角”的经济济呈现快快速发展展的趋势势，这也也充分反反映出“长三角角”地区的的经济发发展，在在未来的的10到到15年年仍有着着强劲的的发展动动力，这这将给南南京市的的商贸流流通产业业带来极极大的发发展空间间。表一： 长三角角主

16、要城城市国民民经济基基本情况况城市年份内 容南京苏州杭州宁波199992000020011199992000020011199992000020011199992000020011GDP(亿元)895.31020011544135881541117600122551383315688104221176613133人均GDP(元)164446185446207661235992266992303884199661223442250774194005217886242113人均可支支配收入入(元)769448233388488105883117778136770908559668810899694

17、922109221119991第三产业业完成值值(亿元元)410472538.1506.2579.6669497569.3662.98366.7421.1493.4在新一轮轮发展中中，南京京市作为为江苏省省的省会会城市，其社会会经济发发展的战战略地位位是显而而易见的的，其不不仅将承承担起沿沿江经济济的发展展重担，还将在在“长三角角”经济圈圈中扮演演起更为为积极、更为重重要的角角色。就就这一意意义上来来说，南南京市的的经济发发展不仅仅存在着着有利的的外部环环境，其其内生动动力也极极其充分分，南京京市的社社会经济济发展时时机已经经成熟，时不我我待。这这期间，南京市市的商贸贸流通产产业将日日益发挥挥

18、出产业业“领头羊羊”的作用用，成为为这座历历史名城城走向现现代化的的“名片”和“橱窗”。二、南京京市面临临新的挑挑战与机机遇进入二十十一世纪纪，南京京市的社社会经济济发展步步伐已然然明显加加快。随随着苏、锡、常常地区经经济的高高速增长长，长三三角地区区的经济济发展，南京市市人民对对南京市市的社会会进步和和经济发发展将产产生何种种新需求求？在新新一轮城城市圈经经济中，南京市市将扮演演何种角角色？如如何进一一步提升升和开发发南京市市的城市市综合功功能？南南京市的的产业发发展如何何重新定定位？只只有做好好这篇文文章，才才能真正正有目标标地推动动南京这这座历史史名城朝朝着现代代化的方方向发展展，才能能

19、真正应应对中国国加入WWTO以以后所带带来的一一系列问问题，才才能够形形成推动动经济可可持续发发展的城城市产业业链。与此同时时，南京京市也同同样面临临着前所所未有的的发展机机遇，有有着良好好的后发发优势。比如，商务成成本低，科技人人才较为为集中，人文资资源极为为丰富，产业基基础较为为雄厚，区位优优势比较较明显，所有这这些都集集聚了南南京市在在新一轮轮发展中中的优势势资源。通过对对这些资资源的整整合，并并加以合合理利用用和优化化配置，可以促促进南京京市实现现跨越式式的发展展，实现现第三产产业集聚聚、第二二产业更更新、第第一产业业优化的的战略目目标，形形成南京京与上海海双向辐辐射的良良好态势势，发

20、挥挥出南京京市在“长三角角”地区社社会经济济发展中中的主力力作用和和沿江经经济发展展中的骨骨干作用用。三、经济济的发展展推动了了需求的的增长未来将随随着南京京市社会会经济的的跨越式式发展，人均GGDP和和人均可可支配的的收入将将会呈现现较大幅幅度的增增长，由由此将引引发人们们消费习习惯、消消费理念念的改变变，从而而引发消消费结构构的深刻刻变化。从城市经经济的本本质而言言，拉动动社会经经济发展展的最主主要的因因素是三三个方面面，一是是进出口口；二是是消费；三是投投资。就就这一意意义上来来说，南南京城市市经济的的发展在在很大的的程度上上，将依依赖于商商贸流通通产业的的繁荣繁繁华和迅迅速发展展，这不

21、不仅是扩扩大内需需的需要要，同时时更是城城市经济济发展的的需要。从眼下下南京市市的商贸贸流通产产业的发发展现状状来看，随着南南京市经经济的继继续发展展和吸纳纳能力的的进一步步提高，存在着着庞大需需求空间间，因此此，南京京市商贸贸流通产产业将会会抓住这这一良好好的发展展机遇，积极地地加以产产业规划划，并吸吸引国内内外的投投资，以以此提高高商贸流流通产业业的能级级。不仅仅使城市市变得更更加繁荣荣繁华，更能满满足人民民群众日日益增长长的、且且不断变变化的消消费需求求，并以以需求为为龙头，带动一一产、二二产的联联动发展展，由此此突显出出商贸流流通产业业在南京京市国民民经济发发展中的的支柱地地位。第二节

22、 南京京市新一一轮发展展有利玄玄武区的的商业发发展玄武区是是南京市市自然与与人文资资源均十十分丰富富的区域域，它包包容了南南京最著著名的景景观中山山陵和玄玄武湖，依山傍傍水，发发展商贸贸流通产产业的条条件得天天独厚。在新一一轮的发发展当中中，玄武武区完全全能够抓抓住发展展的先机机，依托托其良好好的资源源优势，促使区区域商贸贸流通产产业实现现跨越式式的发展展。一、玄武武区的辐辐射与吸吸纳能力力将逐步步提高在新一轮轮的发展展中，随随着南京京市经济济的迅速速发展，玄武区区作为核核心城区区之一，其资源源优势将将日益地地突显出出来。通通过将人人文资源源、区位位资源同同经济资资源的有有效融合合，将极极大地

23、增增强玄武武区的经经济辐射射和吸纳纳能力，由此也也将极大大地促进进玄武区区商贸流流通产业业的发展展。未来玄武武区商贸贸流通产产业能否否取得竞竞争优势势，最为为主要的的是两点点：一是是，能否否利用发发展契机机，以投投融资的的理念来来经营和和打造新新玄武，这就取取决于能能否创造造出良好好的投资资概念和和题材，吸引国国内外各各种资本本的进入入；二是是，能否否将商贸贸流通产产业的发发展同区区内的人人文环境境实行有有效的嫁嫁接，通通过借景景和依景景，推动动商旅结结合，发发展和提提升商业业服务业业，并以以此带动动商贸商商务的联联动发展展，最终终推动房房地产业业、金融融业等现现代服务务业的联联动发展展。以城

24、城市循环环经济的的发展模模式，推推动良性性运转的的产业链链的形成成。通过对资资源的优优化配置置，玄武武区的经经济辐射射能力将将得到极极大地提提高，将将成为南南京市新新一轮发发展中的的亮点。与此同同时，其其投融资资的吸纳纳能力也也将大大大增强，成为南南京市新新一轮发发展的投投资热土土。二、区位位优势将将带动玄玄武区商商贸流通通业的发发展玄武区位位于南京京市的中中心，内内有世界界闻名的的中山陵陵和风景景秀丽的的玄武湖湖，历经经风霜的的明城墙墙，具有有融山、水、城城、林于于一体的的独特风风貌。沪沪宁高速速公路、3122国道、宁杭公公路等穿穿境而过过，交通通便捷，区域通通讯发达达，还有有东南大大学、南

25、南京理工工大学等等25所所高等院院校和科科研所，学术氛氛围浓厚厚。玄武区的的区位优优势对于于其发展展商贸流流通产业业非常有有利，玄玄武区的的人文资资源是其其它行政政区域所所不能替替代的。若是这这一资源源能够得得到有效效的、科科学的利利用，那那么毫无无疑问，将形成成无可替替代的核核心竞争争能力。但是，必须清清醒地认认识到，对于自自然资源源而言，一旦利利用不好好，反而而会成为为一种包包袱。中中山陵和和玄武湖湖，一山山一湖，在外来来资本面面前，它它们无疑疑是一个个金元宝宝；而对对当地人人而言，常常会会熟视无无睹，甚甚至于会会抱怨它它的存在在，而妨妨碍了自自身的经经济发展展。但也也会出现现另外一一种现

26、象象，即过过分依赖赖自然资资源，以以至于急急于开发发这一自自然资源源，这两两种倾向向都是需需要避免免的；对对政府而而言，应应科学整整合、合合理利用用这一独独一无二二的有利利资源，使旅游游休闲、商业服服务业的的发展以以及房地地产开发发、城市市扩展同同人文景景观互为为依托、互为影影响，形形成螺旋旋式发展展的态势势。在玄武区区的商贸贸流通产产业发展展中，玄玄武区完完全有条条件科学学有序地地做好水水文章和和山文章章，开发发富有特特色的山山水商业业和景观观商业，将商业业同旅游游有机的的结合起起来，将将商业同同房地产产业有机机的结合合起来，将商业业同商务务有机的的结合起起来，形形成富有有特色和和富有个个性

27、的玄玄武区商商贸产业业集群。三、人均均收入提提高有利利玄武区区商业开开发南京市作作为“长三角角”经济圈圈中具有有重要战战略地位位的城市市，其经经济发展展和经济济总量均均属于区区域经济济发展的的第一层层次。自自“八五”期间，南京市市提出沿沿江开发发战略以以来，经经济持续续稳定地地增长，经济结结构亦日日趋合理理，人均均收入逐逐年递增增，人均均可支配配收入在在1988019999年的的十几年年间，以以年均66.3%的的速度递递增。而而到了本本世纪，其递增增速度更更是达到到了8.5%。人均收收入的提提高带来来了消费费的提升升。近55年来，南京市市民的消消费性支支出占人人均可支支配收入入的比例例，始终终

28、维持在在8085%之间，人均收收入的提提高不仅仅改变了了人们的的消费需需求，而而且也改改变了人人们的消消费理念念和消费费方式。需求的的变化，给商贸贸流通产产业的发发展带来来了无限限的市场场潜力，这将十十分有利利于商贸贸流通产产业进一一步向深深度和广广度发展展，商贸贸流通产产业应紧紧紧抓住住这一发发展的契契机，迅迅速提升升自身的的能级和和档次，以满足足人均收收入提高高后，人人们不断断变化的的综合性性消费需需求。第三节 玄武武区商业业发展的的现状商业是一一个城市市的名片片和橱窗窗，商业业的发展展在一定定程度上上代表了了一个城城市的形形象。为为此，近近几年来来，玄武武区区委委、区政政府充分分利用各各

29、种优势势资源，推动了了玄武区区商贸流流通产业业的快速速发展。一、玄武武区商业业的基本本概况和和特点玄武区共共有各类类商业门门店二千千四百余余家，主主要集中中在珠江江路、长长江路、孝陵卫卫、新庄庄、新街街口等地地区。从从业种上上看，包包括综合合百货、五金交交电、服服装鞋帽帽、日用用杂品、家用设设备、装装潢建材材、通讯讯电脑、医疗保保健、餐餐馆娱乐乐、文化化体育以以及其他他服务等等；从业业态上看看，有专专卖店、专业店店、大卖卖场、连连锁超市市、专业业市场等等；从商商业设施施来看，有南京京商厦、珠江路路科技街街、新庄庄汽配市市场群等等，为玄玄开区商商业发展展奠定了了良好的的物质基基础。220022年

30、全区区社会消消费品零零售总额额完成339.116亿元元，同比比增长114.55%。就现状而而言，玄玄武区商商业具有有以下三三大特征征：1、现代代业态与与传统业业态相并并存近年来，随着居居民消费费水平不不断提高高，城区区消费品品市场已已纷纷引引入相当当数量的的先进业业态，提提升了商商业档次次，满足足了消费费需求。如连锁锁超市、大卖场场、专卖卖店等，从而在在很大程程度上推推动了城城区商业业由传统统业态向向现代业业态的转转换。然然而，多多年来残残存的传传统商业业网点依依然数量量较大，改变这这一状况况仍需化化大力气气。2、居民民消费与与周边辐辐射消费费相并存存玄武商业业，是以以满足城城区内居居民日常常

31、生活消消费中的的购物、餐饮、休闲、娱乐等等需求为为主的属属地型商商业，城城区居民民是消费费主体。但是由由于近年年来南京京市及玄玄武区的的辐射能能力加强强，形成成了不断断地向周周边城镇镇、毗邻邻地区辐辐射的有有利态势势，周边边以及省省内外的的消费群群体纷纷纷进入玄玄武，其其重点是是到玄武武湖、中中山陵旅旅游的消消费者群群体。3、中低低收入消消费与高高收入消消费并存存据抽样调调查，在在玄武区区居民结结构中工工薪阶层层约占776%，另有有一大批批外来人人口，占占到了区区内总人人口的110%左左右，以以及相当当一部分分农民人人口，占占到了区区内总人人口的112%。其无论论收入水水平还是是生活习习惯，以

32、以及消费费层次绝绝大多数数停留在在中低档档次，这这部分群群体对于于购物需需求和服服务需求求讲求实实惠、廉廉价。但但是随着着玄武区区近年来来居民收收入水平平的不断断拉开，知识分分子群体体、白领领阶层不不断增加加，这部部份群体体约占区区内居民民收入结结构的220%左左右，从从而促使使区内消消费结构构逐渐呈呈现多层层次、个个性化趋趋向发展展，使高高档消费费的比例例逐渐上上升，已已有不少少消费者者追求高高档次的的国际流流行时尚尚的消费费，促使使达芙妮妮、班尼尼路、真真维斯、美斯得得威邦、百世吉吉、霸斯斯腾、联联想、肯肯德基等等国际著著名品牌牌商品专专卖店在在玄武区区不断出出现。二、玄武武区商业业的主要

33、要优势玄武区历历史上就就是一个个地处中中心城区区繁荣繁繁华的商商旅旺地地和居民民集聚地地区，多多年来商商业经营营积累和和改革开开放的洗洗礼，其其商业优优势正在在逐渐显显现。如如果将这这些优势势资源加加以及时时的整合合，那么么，玄武武区商业业在未来来5年的的发展中中，全区区社会消消费品零零售总额额翻一番番的目标标是完全全可以实实现的。1、商业业设施的的集聚优优势在玄武区区仅800.97平平方公里里范围内内，已开开设百货货、五金金交电、文化用用品、医医疗保健健、服装装服饰、装潢建建材、餐餐饮、服服务等224000余家商商店。仅仅珠江路路就有经经营电子子产品的的大小商商店10000余余家，这这样大面

34、面积的商商业设施施和经营营规模，形成了了商业的的集聚效效应，完完全可以以同发达达城市的的一些专专业街相相媲美。2、商旅旅结合的的品牌优优势近年来南南京市旅旅游业加加快发展展，20002年年接待中中外旅客客21332.13 万人人次。其其中山陵陵、总统统府等是是国内外外著名的的旅游胜胜地，已已成为玄玄武区最最吸引中中外旅客客的著名名品牌景景点之一一。同时时，玄武武区的紫紫金山、玄武湖湖、太阳阳宫等景景区，每每年都吸吸引众多多的游客客前来观观光，为为玄武区区的商业业人气集集聚创造造良好的的条件。3、交通通便捷的的辐射优优势玄武区具具有独特特的交通通环境，是南京京市少有有的国道道、市道道、区道道通衢

35、汇汇集地。3122国道横横贯穿越越，沪宁宁高速和和宁杭公公路入境境而过。目前正正在建设设的轨道道交通，将创造造更好的的交通条条件，形形成了这这一地区区辐射型型的枢纽纽商业的的有利态态势，将将使进出出玄武区区的游人人和客商商络绎不不绝。4、新兴兴产业的的支撑优优势十几年来来，玄武武区高科科技产业业发展迅迅速，按按照区委委、区府府科技兴兴区的要要求，从从本区实实际出发发，颇有有特色地地使ITT电子产产品、数数码产品品等高科科技产业业获得明明显优势势。20002年年，ITT产业的的技工贸贸交易额额达到2260亿亿元，占占全区商商业的很很大比例例。高科科技产品品在现代代消费品品市场中中具有极极大的潜潜

36、在市场场，不仅仅与南京京市建设设国际化化大都市市的总体体目标相相适应，而且也也是玄武武区提升升商业现现代化的的重要组组成部分分。三、玄武武区商业业面临的的问题随着全球球经济一一体化速速度的加加快和我我国已经经加入世世贸组织织的现实实，以及及未来国国际商业业竞争的的加剧，玄武区区商业的的持续发发展面临临着“三大问问题”和在进进一步调调整中的的“三大矛矛盾”。其三大问问题主要要表现在在：一是，区区内现有有大量传传统业态态不适应应现代消消费需求求。随着城区区居民消消费水平平不断提提高和消消费结构构升级，居民现现代消费费意识不不断增强强，无论论在物质质还是精精神需求求上，越越来越追追求现代代消费方方式

37、。而而大量现现存的传传统商业业仍停留留在“卷帘门门”水平和和“民工型型”消费档档次上，已日趋趋暗淡失失色。二是，缺缺乏领军军型的商商业企业业和现代代标志性性的商业业设施。玄武区商商业自大大部分国国有商业业退出后后，民营营资本大大量进入入。然而而，眼下下进入的的民营资资本毕竟竟弱小，虽然也也有销售售超100亿元的的民营商商业企业业，但从从总体上上看，极极大多数数的民营营资本还还都是小小本经营营，个别别还有小小商小贩贩型，而而且区域域相对集集中，使使现有商商业档次次难以快快速提升升。眼下下最需要要的，同同时也最最缺乏的的是标志志性的现现代商业业设施和和作为领领军型的的骨干核核心企业业，因此此难以形

38、形成商业业的聚合合效应。三是，受受传统城城市商业业投资环环境的制制约，国国内外先先进商业业企业一一时难以以引进。推进玄武武区商业业现代化化，单纯纯依靠现现有企业业在自然然状态下下的自我我提升，则无论论在业态态、规模模、品位位等方面面来看，显然是是力不从从心的，需要吸吸纳相当当规模的的国内外外优秀商商业企业业进入玄玄武，导导入先进进的商业业业态，建设标标志型的的商业设设施。然然而，由由于目前前玄武区区的商业业发展还还处在内内循环发发展阶段段，尚缺缺乏大体体量、大大面积的的商贸流流通设施施的开发发改造计计划和吸吸引国内内外商业业资本投投资的题题材，因因此，眼眼下导入入能够对对玄武区区商业起起到举足

39、足轻重作作用的强强势商业业企业必必然存在在较大的的困难。与此同时时，现在在着手对对玄武区区商贸流流通产业业实施全全局性的的调整还还同样面面临着三三大矛盾盾：第一，长长期规划划与近期期实施的的矛盾。要从根本本上改变变玄武区区商业的的面貌，由传统统的商业业形式转转变为现现代商业业，一定定要进行行中长期期的规划划。在规规划指引引下，对对玄武区区现有商商业设施施进行大大规模的的改造。然而，在在改造过过程中必必将面临临到动迁迁、拆除除、新建建、绿化化等一大大批市政政工程，投入较较大，这这就涉及及到玄武武区商业业面对着着日益加加剧的竞竞争，需需要迅速速完成新新一轮的的调整和和改造，这同眼眼下的投投融资、资

40、金的的募集及及整个建建设周期期，形成成了较大大的难题题和矛盾盾。换句句话说，资金的的落实与与到位，融资渠渠道的畅畅通与否否，吸引引外来资资本参与与的可能能性有多多少等，都决定定了整个个玄武区区商业调调整改造造的顺利利程度。第二，业业主利益益与商业业规划的的矛盾。要提升整整个玄武武区商业业规模和和档次，以适应应现代城城区发展展的要求求，必须须强调城城区规划划同商业业规划的的紧密协协调。商业规划划是城区区规划的的一个重重要组成成部分，同时也也是区级级经济发发展的重重要部分分。要促促使玄武武区商业业繁荣繁繁华和符符合现代代化的商商业要求求，必定定要加强强和实施施规划。那么，按照玄玄武区商商业设施施的

41、现状状，势必必会造成成商业发发展规划划与现有有业主利利益的冲冲撞，由由此，将将会提高高商业改改造的成成本。第三，业业态提升升与消费费需求的的矛盾。玄武区商商业的提提升，可可以靠商商业设施施硬件的的改造，先进商商业企业业的引进进，以及及商品结结构的调调整和满满足现代代多元消消费的趋趋势进行行调整、改造和和新建。然而，对对眼下的的玄武区区作为消消费主力力的固定定居住人人口而言言，是否否达到了了现代消消费的水水平？区区政府是是否有一一个通过过促进商商贸业发发展、带带动周边边高档房房地产楼楼盘的开开发、实实现人口口结构的的转换、引入高高层次居居民群体体，反过过来支撑撑起新型型商业业业态、增增强商业业吸

42、纳功功能的一一揽子整整体发展展战略思思路。如如果没有有，也将将给玄武武区商业业发展带带来较大大的矛盾盾。第二章 我国国发达城城市区域域商业的的经验借借鉴和启启示近几年来来，随着着城市化化进程的的推进，区域经经济的发发展具有有十分重重要的地地位。全全国许多多发达城城市在推推进现代代化、国国际化建建设中，都把区区域经济济发展作作为重要要抓手，形成了了以区域域经济为为特色的的城市发发展链。其中，上海、杭州、苏州等等城市区区域经济济发展的的先进经经验值得得借鉴。第一节 沪、杭、苏苏商业特特色区经经验介绍绍沪、杭、苏三个个城市同同属长三三角地区区。近几几年来，随着改改革开放放的发展展，依托托城市综综合经

43、济济实力不不断提高高，区域域经济在在其中不不仅发挥挥了重要要的作用用，而且且形成了了各自的的特色。一、规划划领先的的黄浦区区商业黄浦区地地处上海海市中心心城区的的核心区区域，历历来是上上海最繁繁荣繁华华的地区区之一，黄浦商商业始终终是上海海商业的的领头羊羊。20002年年全区零零售总额额1311.5亿元元，仅次次于浦东东新区，占全市市的6.5%。多年来来，区委委、区政政府在推推进城区区建设中中，始终终把商业业发展放放在重要要地位，逐步形形成了具具有黄浦浦特点的的商业发发展思路路。有以以下三个个特点：一是，商商业整体体发展坚坚持规划划先行。黄浦商业业处于城城市的中中心地区区，为此此，该区区在新一一轮城区区商业发发展中，政府部部门在广广泛听取取市民意意见的基基础上，对全区区的商业业进行详详细的规