北京鹏润地产项目拓展风险管理制度 页.docx

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1、总部项目拓展风险管理制度V1.0版1. 目的：规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。2. 范围：2.1 适用范范围：制制度执行行单位(宋体小小四两端端对齐)2.2 发布范范围：制制度发放放单位(宋体小小四两端端对齐)3. 名词解解释：3.1 项目拓展展是为获获得必要要的土地地储备支支撑公司司战略发发展，本本风险制制度控制制过程为为从取得得信息到到项目合合作签约约；3.2 竞争者主主要指公公司在拓拓展项目目过程中中遇到其其它的竞竞争企业业；3.3 信息处理理是指公公司获取取项目信信息，对对信息确确认、核核实、调调查的过过程

2、；3.4 后评价是是指在成成功拓展展某个项项目后，对本项项目拓展展过程作作业操作作、工作作人员能能力表现现等进行行评估。4. 职责：4.1 发展中中心4.1.1 负责制制定与修修正项目目拓展风风险控制制制度；4.1.2 负责在在公司内内部对项项目拓展展风险控控制制度度做出解解释；4.1.3 负责对对项目拓拓展风险险做出预预警与识识别；4.1.4 负责项项目拓展展工作执执行、推推进、指指导、监监督、核核查、评评价等工工作；4.1.5 负责对对项目公公司项目目拓展部部门提供供必要技技术支持持与协作作。4.2 项目拓拓展部门门4.2.1 负责按按公司规规定与规规范完成成项目拓拓展过程程的相关关作业；

3、4.2.2 接受总总部发展展中心指指导、监监督、核核查，及及时修正正不符合合公司规规定、规规范的作作业。4.3 管理中中心4.3.1 接收项项目拓展展过程重重要文件件，进行行备案与与管理；4.3.2 配合发发展中心心发展中中心进行行项目拓拓展后评评价；4.3.2 建立完完善公司司监督、检举制制度与机机制。4.4 法律部部4.4.1 规范项项目拓展展过程中中的法律律文本；4.4.2 建立完完善法律律合约审审批、核核查制度度。4.5 财务部部4.4.1 配合项项目拓展展工作过过程中融融资计划划与方案案制定；4.4.1 配合项项目拓展展过程中中对合作作方企业业财务审审查。5. 作作业内容容：5.1

4、外部环境境风险防防范5.1.1 政策风险险防范5.1.1.11发展中中心每季季度完成成房地产产宏观政政策分析析报告；5.1.1.22项目责责任人要要针对项项目涉及及房地产产国家政政策及地地方实施施细则、行业 管制情情况等前前期工作作进行调调查分析析；作为为项目分分析材料料组成部部分；5.1.1.33合约拟拟定中，将与合合作方约约定前期期工作责责任与分分工，写写入合作作协议或或相关法律合合约；5.1.2 融资风风险防范范5.1.2.11项目责责任人对对当期地地方资本本市场融融资方法法、融资资条件、融资成成本进行行调查分分析5.1.2.11项目责责任人根根据调查查结合公公司财务务计划制制定融资资方

5、案及及预案，做为提提交决策策委员会会议文件件组成部部门之一一；5.1.3 市场风风险防范范5.1.3.11发展中中心市场场研究部部门每季季度编写写战略重重点城市市市场报报告，作作投资潜潜力评估估；5.1.3.22项目所所在地为为非战略略重点城城市，项项目工作作小组人人员应在在项目所所在城市市考查77天以上上，并完完成城市市及区域域市场投投资潜力力分析报报告。5.1.4 竞争风风险防范范5.1.4.11项目责责任人组组织调查查竞争手手企业背背景、合合作条件件、与合合作方管管理者“利害”关系；5.1.4.22项目责责任人提提交竞争争方案或或意见，做为谈谈判策略略重要依依据。5.2 内部管理理风险防

6、防范5.2.1 信息处处理风险险防范5.2.1.11项目备备案信息息必须包包含如下下方面：合作者者信息、土地性性质与用用途、技技术经济济指标（如无，以地籍籍材料为为准）、合作条条件、以以取得前前期手续续及权证证等； 5.2.1.22项目责责任人应应在拓展展项目立立项前，核实前前期手续续文件及及权证发发布日期期、发布布机关，确定其其时效性性、有效效性，如如有过期期，应根根据最新新法规核核定其申申请延期期、更新新等合法法性，在在报告材材料中注注明核实实人、核核实日期期；5.2.1.33项目责责任人应应在拓展展项目立立项前，通过公公开信息息渠道或或相关机机构核实实项目相相关信息息，确保保项目住住处准

7、确确性、真真实性，在报告告材料中中注明核核实人、核实日日期；5.2.1.44项目责责任人在在进行项项目考察察时，要要对项目目用地的的建设限限制条件件、施工工条件、干扰因因素等方方面做完完整清楚楚记录，要求注注明规划划特殊要要求与规规范、图图象与视视频等说说明资料料齐全；5.2.1.55项目小小组须尽尽职调查查如下内内容，由由项目负负责人组组织完成成，并提提交项项目尽职职调查报报告；5.2.1.55.1项项目调查查主要包包括：场场地邻里里关系、前期工工作可行行、区域域规划动动态等；5.2.1.55.2合合作方企企业调查查主要包包括：财财务、法法律、主主体受权权等方面面。5.2.2 作业风风险防范

8、范5.2.2.11严格按按照土土地储备备工作制制度完完成初选选、立项项、决策策程序，依照项项目评价价体系，进行评评估与决决策。如如有特殊殊情况，可通过过董事会会决议，方可简简化；5.2.2.22设立部部门内部部信息库库使用权权限，明明确项目目责任人人，内部部研讨及及传递由由专人登登记管理理，确保保数据使使用安全全；5.2.2.33项目责责任人应应严格按按照项目目工作计计划时间间表，明明确内部部传递、研讨、审批时时限要求求，明确确责任部部门、责责任人，如有变变更由总总经理办办公会议议审议通通过；5.2.2.44参与项项目的工工作人员员应严格格执行谈判工工作制度度、中介管管理制度度、项目评评价制度

9、度等制制度与参参照作业业指导说说明，完完成相关关工作。 5.3.2 廉正风风险防范范5.3.2.22公司内内部或外外部人员员可向公公司相关关管理部部门检举举项目拓拓展过程程中公司司工作人人员的欺欺诈行为为，经调调查属实实，参照照公司规规定处罚罚；5.3.2.33严格按按照项项目谈判判工作制制度规规定，重重要谈判判必须由由公司两两个或两两个以上上工作人人员共同同参与。5.3.3 决策风风险防范范5.3.3.11项目责责任人要要保证决决策项目目材料准准确、完完整；5.3.3.22发展中中心指定定或决策策委员会会委派专专人，对对相关决决策项目目分析报报告进行行核查或或抽查，若发现现有相关关内容与与事

10、实严严重不符符，责其其改正；5.3.3.22项目责责任人在在项目决决策前七七天向参参与决策策领导提提交可研研报告，并对决决策委员员进行问问题答疑疑；5.3.3.33所有参参与决策策人员在在项目决决策前，应对呈呈报项目目资料深深入了解解；5.3.3.44决策委委员代表表应在项项目决策策前，进进行项目目实地考考查，并并完成与与合作方方的初期期谈判。5.3.4 合约风风险防范范5.3.4.11法律文文本要求求规范化化，法律律文书的的拟定应应严格执执行公司司法律文文本规范范，如有有特殊情情况需要要变动、更改，需要向向公司法法律部门门批准许许可； 5.3.4.22内部审审查与外外部咨询询相结合合，按照照

11、公司规规定完成成法律文文书编写写后，根根据公司司规定完完成内部部审批，向公司司法律顾顾问单位位进行法法律咨询询，书面面咨询意意见与合合约共同同备案。 5.3 控制后后评价5.3.1 拓展项项目签署署合作合合约后，由发展展中心对对签约项项目拓展展过程工工作进行行评价，对参与与人员工工作表现现进行评评价，并并编写项目拓拓展工作作评价报报告；5.3.2 评价结果果报送管管理中心心，作为为修正工工作方法法及流程程的依据据，作为为奖励激激励的依依据。6. 奖惩条条例:6.1 奖惩依依据根据项项目拓展展工作评评价报告告对项项目拓展展过程中中作业完完成的时时间节点点、数量量、质量量、工作作人员表表现等方方面

12、评价价，对参参与项目目拓展过过程工作作人员给给出综合合得分。6.2 奖惩标标准6.2.1 根据土地储储备奖励励制度结合参参与项目目拓展工工作人员员综合评评价得分分进行奖奖励；6.2.2 项目拓拓展过程程中出现现廉政问问题，通通过监督督、检举举发现，由管理理中心按按照公司司规定处处罚；6.2.3 项目拓拓展过程程中出现现重大失失职、特特殊贡献献，由发发展中心心向总经经理办公公会提出出奖惩报报告，经经批准执执行。6.3 奖惩执执行参照土土地储备备奖励制制度及及公司其其它相关关规定执执行。7. 注意事事项无8. 附件 无无鹏房总总部项目目前期开开发手续续流程监监督制度度V1.0版1. 目目的：为保证

13、集集团公司司发展战战略认真真贯彻，建立良良好的项项目风险险控制体体系、审审计指标标体系和和规范项项目开发发的作业业流程，特制定定本办法法。2. 范范围：2.1 适用范范围： 鹏润房房地产公公司总部部下属各各个项目目公司2.2 发布范范围： 鹏润房房地产公公司总部部下属各各个项目目公司3. 名名词解释释：3.1 前期期开发手手续流程程：指指项目从从立项到到工程施施工许可可证为止止，各个个阶段、环节涉涉及的各各项手续续的办理理流程。3.2 流流程的标标准时间间：指指项目从从立项到到工程施施工许可可证为止止，各个个阶段、环节涉涉及的各各项手续的的办理，按政策策法规规规定或行行业惯例例，正常常的办理理

14、时间。4. 职责：4.1 总部发发展中心心风险控控制部人人员：4.1.1 负责责编制项项目前期期开发手手续流程程；4.1.2 负责责制定项项目前期期开发手手续流程程的标准准时间指指标；4.1.3 负责责充分与与总部管管理中心心、成本本中心、财务中中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目前前期开发发手续各各个环节节时间指指标；4.1.4 项目目运行期期间负责责跟踪和和监督项项目前期期开发手手续的完完成时间间和办理理情况；4.2 总部管管理中心心、成本本中心、财务中中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.1 配合合发展中中心制订订项目前前期开发发手续流流程的标标准时间间；4.2.2 配合合发展中

15、中心下达达项目前前期开发发手续流流程的标标准时间间指标；4.2.3 项目目运行期期间配合合发展中中心跟踪踪和监督督项目前前期开发发手续的的完成时时间和办办理情况况；4.3 各项目目公司相相关负责责部门和和人员：4.3.1 负责责本项目目的前期期手续办办理；4.3.2 按要要求填报报项目前前期手续续办理计计划；4.3.3 及时时和总部部各相应应中心进进行指标标控制工工作的交交流和沟沟通；4.3.3 根据据项目进进展和需需要，及及时调整整风险控控制措施施；4.3.4 如遇遇到特殊殊项目或或特殊情情况，需需调整指指标，及及时上报报发展中中心或总总部其他他相关中中心部门门；4.4 各项目目公司下下属项

16、目目部相关关负责部部门和人人员：4.4.1 负责责本项目目的前期期手续办办理；4.3.2 按要要求填报报项目前前期手续续办理计计划； 4.4.3 及时时和项目目公司或或总部各各相应中中心进行行指标控控制工作作的交流流和沟通通；4.4.3 根据据项目进进展和需需要，及及时调整整风险控控制措施施；4.4.4 如遇遇到特殊殊项目或或特殊情情况，需需调整指指标，及及时上报报项目公公司领导导或发展展中心及及总部其其他相关关中心部部门；5. 作业内内容：5.1 一级开开发前期期手续流流程（祥祥见附件件-一 一级开开发前期期手续流流程图）5.1.1 一级开开发授权权5.1.1.11 签订订意向书书a) 土地

17、现状状调研、钉桩、测绘、评估；b) 初步征地地补偿方方案；c) 与乡镇政政府签订订意向书书；5.1.1.22 规划划可研编编制a) 向规委申申领规划划要点，编制控控制性详详细规划划；b) 编制项目目可行性性研究报报告；5.1.1.33 一级级开发授授权a) 提交一级级开发申申请和实实施方案案b) 市国土局局、发改改委、规规委、建建委等举举行联席席会议，预审项项目可研研、规划划和征地地补偿方方案等；c) 预审通过过后获得得一级开开发授权权，并签签订一级级开发合合同；5.1.2 立项批批复5.1.2.11 到计计委提交交立项报报告；计计委函之之规划局局审核；5.1.2.22 规划划局会签签返计委委

18、；计委委统一立立项，下下发立项项批复；5.1.3 规划划意见书书 做好好整体详详细规划划，向市市规委申申请规划划意见书书；5.1.4 征地地批复5.1.4.11 编制制一级开开发的一一书四方方案，报报国土局局审议；a） 建设项目目承包说说明书b） 农用地转转用方案案c） 补充耕地地方案d） 征地方案案e） 供地方案案 5.1.4.22 向向国土局局、规划划局、建建委、乡乡政府、村公所所等部门门征求意意见，结结果报市市政府；5.1.4.33 是是政府下下文批地地5.1.5 拆迁迁许可证证5.1.5.11 冻结结户口、入户调调查、拆拆迁协议议谈判等等工作；5.1.5.22 制定定拆迁安安置方案案，

19、并报报地方政政府相关关部门审审查；5.1.5.33 审查查通过，获取拆拆迁许可可证；5.1.6 土地地上市5.1.6.11 核算算一级开开发成本本；5.1.6.22 验收收土地；5.1.6.33 在土土地中心心入市交交易；5.2 二级开开发前期期开发手手续流程程（祥见见附件-二级级开发前前期开发发手续流流程图）5.2.1 立项手手续立项批批复5.2.1.11 首先先要选定定项目，洽谈合合同或协协议；也也可以是是考察准准备挂牌牌或已挂挂牌的项项目；5.2.1.22 申请请规划要要点的规规划意见见书，（已挂牌牌项目不不需要）向计委委申报立立项报告告；5.2.1.33 计委委函至规规划局，规划局局会

20、签反反计委；5.2.1.44 计委委下立项项批复，要求进进行可行行性研究究；5.2.1.44如果是是公开市市场招、拍、挂挂获取的的项目，可以直直接从土土地中心心转立项项；5.2.2 规划划手续 主要要包括用用地规划划许可证证和工程程规划许许可证；5.2.2.11 用地地规划许许可证a） 项目立项项后应及及时申报报项目可可行性研研究报告告，经建建委和规规委审核核会签；b） 进行画桩桩，并获获取用用地钉桩桩成果通通知单； c) 进行行整体的的规划设设计，主主要是总总平面设设计，层层面、立立面设计计和重要要剖面设设计； d）准备环环境影响响评估、交通影影响评估估、地震震安全性性评估报报告、勘勘测设计

21、计招投标标备案； e)如果是是公开市市场招、拍、挂挂获取的的项目，需要准准备土土地出让让转让合合同； f)手续准准备齐全全向市规规委申请请用地规规划许可可证；5.2.2.11 工程程规划许许可证a) 准备人防防设计审审核批准准、交通通出入口口及停车车场、园园林局绿绿地率和和消防设设计审核核意见、工程档档案登记记证明、“七通”服务协协议等；b) 向市发改改委和市市建委申申报年度度开工计计划；此此时要交交纳一定定比例（一般220%以以上）的的综合地地价款；c) 进行全套套建设施施工图设设计，包包括总平平面设计计，各层层平面、各向立立面设计计、各层层剖面设设计和基基础平面面、基础础剖面图图；d) 上

22、报市规规划局进进行施工工图审查查。e) 以上手续续及其它它手续（如立项项、用地地规划等等手续）准备齐齐全后，获取工工程规划划许可证证；5.2.3 土地手手续国有土土地使用用证a) 缴纳土地地出让金金，支付付土地补补偿费；b) 准备好公公司执照照、立项项批复、建设用用地规划划许可证证、征地地批复、出让合合同和出出让金、补偿费费缴款发发票等手手续，办办理国有有土地使使用证；5.2.4 工程手手续工程施施工许可可证a) 准备建设设用地规规划许可可证、土土地征（或相关关证明）和施工工图审查查通知书书；b) 进行招投投标工作作，标底底制作；与中标标的工程程公司和和监理公公司签订订合同；c) 交纳四源源费

23、、准准备建设设资金落落实证明明和人防防施工图图备案回回执等手手续；d) 到市建委委办理工工程施工工许可证证；5.2.5 其他手手续 主要是是在办理理以上主主要证件件需要准准备和办办理的其其他手续续，如注注册公司司手续、资质级级别证明明、审定定方案通通知单、环境影影响评估估、交通通影响评评估、地地震安全全性评估估报告、勘测设设计招投投标备案案、人防防设计审审核批准准、交通通出入口口及停车车场、园园林局绿绿地率和和消防设设计审核核意见、工程档档案登记记证明、“七通”服务协协议等手手续；5.3 项目开开发手续续流程标标准时间间指标（针对二二级开发发）5.3.1 立项项手续标标准时间间指标5.3.1.

24、11 如果果是公开开市场通通过招、拍、挂挂获取的的项目，直接从从土地中中心转立立项只需需要1-2个工工作日；5.3.1.22 非公公开市场场获取的的项目办办理各项项立项手手续，获获取立项项批复标标准时间间为455个工作作日；5.3.2 规划划手续标标准时间间指标5.3.2.11 项目目办理用用地规划划许可证证所需标标准时间间为455个工作作日，但但是不包包含办理理手续所所需的总总体设计计图纸的的出图时时间，这这需要根根据项目目设计要要求情况况而定；5.3.2.22项目办办理工程程规划许许可证所所需标准准时间为为30个个工作日日，但是是不包含含办理手手续所需需的施工工图设计计图纸的的出图时时间，

25、这这需要根根据项目目设计要要求情况况而定；5.3.3 土地地手续标标准时间间指标5.3.3.11 国有有土地使使用在获获得用地地规划许许可证后后标准时时间为220个工工作日；5.3.3.22办理国国有土地地使用需需要交纳纳土地出出让金和和补偿费费，故具具体办理理时间也也要根据据项目资资金安排排和运营营需要进进行调整整；5.3.4 工程手手续标准准时间指指标5.3.4.11项目施施工图审审查标准准时间为为35个个工作日日；这些些工作与与土地手手续办理理可同时时进行；5.3.4.22项目招招投标工工作标准准时间为为30个个工作日日；这些些工作与与土地手手续办理理可同时时进行5.3.4.22办理工工

26、程施工工许可证证标准时时间为110个工工作日；5.3.5 项目前前期开发发手续流流程整体体办理标标准时间间应为1180个个工作日日，折合合2400个自然然日，大大约8个个月的时时间；5.4. 项目前前期开发发手续流流程监督督部门5.4.1 项目的的立项手手续和土土地手续续的办理理主要由由发展中中心针对对项目情情况进行行监督控控制；5.4.2 项目的的规划手手续和工工程手续续的办理理主要由由发展中中心配合合总部总总工办针针对项目目情况进进行监督督控制；5.5 项目开开发手续续流程监监督方法法5.5.1 项目公公司针对对项目具具体情况况，制定定项目前前期开发发手续流流程的办办理计划划，包括括办理流

27、流程、时时间、责责任部门门及责任任人，上上报发展展中心审审批；5.5.2 经发展展中心审审核通过过的项目目开发手手续流程程的办理理计划，总部发发展中心心风险控控制部和和总工办办安排专专门人员员组成项项目监督督小组；5.5.3 监督小小组至少少3人构构成，其其组员至至少1个个发展中中心风险险控制部部人员，1个总总工办工工程人员员，1个个总工办办设计人人员；5.5.4 监督小小组根据据项目具具体情况况和运营营要求，制定针针对性的的详细的的监督办办法，并并进行监监督控制制；6. 奖惩条条例:6.1 超额完完成指标标奖励办办法6.1.1 奖励标标准：能能够保证证前期开开发手续续流程的的各项质质量下，以

28、最短短的时间间获取了了各项开开发手续续，为项项目操作作节约大大量时间间，从而而使项目目运营获获得更好好的现金金流和收收益；6.1.2 奖励金金额：根根据项目目手续超超额完成成情况和和给项目目带来的的间接收收益情况况，由项项目公司司负责人申报报；6.1.3 奖励申申请和审审核：6.1.3.11项目公公司办理理前期开开发手续续的相应应部门和和责任人人，工作作达到奖奖励标准准，可以以提交书书面的奖奖励申请请书；6.1.3.22 奖励励申请书书经项目目公司部部门经理理和项目目总经理理签字确确认后，上报总总部发展展中心或或总工办办，经审审核合格格，上报报总经理理办公会会审议；6.1.4 奖励的的兑现6.

29、1.4.11 奖奖励采取取资金方方式兑现现的，由由集团财财务部门门向奖励励主体发发放奖励励资金,接受奖奖励主体体提供银银行存款款帐号；6.1.4.22 团团队获得得的奖，金可以以由团队队负责人人进行分分配和安安排，但但应将分分配或资资金使用用安排上上报管理理中心；6.2 未完成成指标惩惩罚办法法6.1.1 惩罚标标准：未未能按时时按质完完成项目目前期开开发各项项手续，加大了了项目操操作周期期时间，从而使使项目运运营遭受受损失；6.1.2 惩罚金额额：根据据项目手手续未完完成情况况和给项项目带来来的间接接损失情情况，由由项目公公司负责人申报报；6.1.3 惩罚审审核：6.1.3.11项目公公司办

30、理理前期开开发手续续的相应应部门和和责任人人，为完完成工作作达到惩惩罚标准准，总部部发展中中心或总总工办组组成的监监督小组组下达惩惩罚通知知单，上上报总经经理办公公会审议议；6.1.4 惩惩罚的兑兑现6.1.4.11 惩惩罚通知知单经总总经理办办公会审审议，决决定惩罚罚的金额额和方式式，发展展中心风风险控制制部和总总工办组组成的监监督小组组下达相相关部门门执行；7. 注意事事项:7.1 此制度各各项指标标为标准准开发流流程和时时间指标标，各开开发项目目要根据据项目实实际情况况随时调调整监督督审核的的指标。7.2 本制度度自发布布之日起起生效，由发展展中心负负责解释释。8. 附件:一级开发发前期

31、手手续流程程图二级开发发前期手手续流程程图鹏房总总部项目目投资成成本基础础指标管管理制度度V1.0版1. 目目的：为保证公公司发展展战略认认真贯彻彻，建立立良好的的项目风风险控制制体系和和审计指指标体系系，特制制定本办办法。2. 范围：2.1 适用范范围： 鹏润房房地产公公司总部部下属各各个项目目公司2.2 发布范范围： 鹏润房房地产公公司总部部下属各各个项目目公司3. 名词解解释：3.1 项项目投资资成本基基础指标标 ：指项目目在前期期可行性性研究阶阶段，以以投资估估算为依依据的，基础数数据指标标。3.2 项项目 ：本制度度所指的的项目是是公司总总部和各各项目公公司20007年年后新获获取并

32、签签订了项项目合作作或开发发协议，可进行行操作的的项目。3.3 项目目公司：指获获取新项项目后负负责操作作该项目目的公司司。4. 职责责：4.1 总部部发展中中心风险险控制部部人员：4.1.1 负责责编制指指标的依依据，项项目投资资测算和和可行性性研究报报告；4.1.2 负责责制定项项目投资资成本基基础指标标；4.1.3 负责责充分与与总部管管理中心心、成本本中心、财务中中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目投投资成本本基础指指标；4.1.4 项目目运行期期间负责责跟踪和和审计项项目土地地及大配配套费用用指标；4.1.5 积极极配合总总部总部部管理中中心、成成本中心心、财务务中心、总工办办和营

33、销销中心人人员对项项目成本本基础指指标的审审计4.2 总部管管理中心心、成本本中心、财务中中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.1 配合合发展中中心制订订投资成成本基础础指标；4.2.2 配合合发展中中心下达达投资成成本基础础指标；4.2.3 项目目运行期期间管理理中心主主要跟踪踪和审计计项目直直接成本本合计指指标、管管理费用用指标和和总成本本合计指指标；4.2.4 项目目运行期期间成本本中心应应跟踪和和审计项项目的各各项成本本指标；4.2.5 项目目运行期期间财务务中心主主要跟踪踪和审计计项目财财务费用用指标和和不可预预见费用用指标；4.2.6 项目目运行期期间总工工办主要要跟踪和和审

34、计项项目建安安工程费费用指标标、市政政基础实实施费用用指标和和公用配配套费用用指标；4.2.7 项目目运行期期间营销销中心主主要跟踪踪和审计计项目销销售费用用指标；4.3 各项目目公司相相关负责责部门和和人员：4.3.1 负责责本项目目的成本本控制和和风险预预警；4.3.2 按要要求填报报项目投投资成本本指标审审核表；4.3.3 及时时和总部部各相应应中心进进行指标标控制工工作的交交流和沟沟通；4.3.4 根据据项目进进展和需需要，及及时调整整风险控控制措施施；4.3.5 如遇遇到特殊殊项目或或特殊情情况，需需调整指指标，及及时上报报发展中中心或总总部其他他相关中中心部门门；4.4 各项目目公

35、司下下属项目目部相关关负责部部门和人人员：4.4.1 负责责自身项项目的成成本控制制和风险险预警；4.4.2 按要要求填报报项目投投资成本本指标审审核表；4.4.3 及时时和项目目公司或或总部各各相应中中心进行行指标控控制工作作的交流流和沟通通；4.4.4 根据据项目进进展和需需要，及及时调整整风险控控制措施施；4.4.5 如遇遇到特殊殊项目或或特殊情情况，需需调整指指标，及及时上报报个项目目公司或或发展中中心及总总部其他他相关中中心部门门；5. 作业内内容：5.1 项目投投资成本本基础指指标构成成如下：（祥见见附件投资成成本基础础指标分分解构成成表）项目投资资成本基基础指标标成本指标标总额单

36、方成本本责任部门门责任人备注土地及大大配套费费前期费用用建安工程程费用市政基础础设施费费公用配套套费不可预见见费直接成本本合计财务费用用 管管理费用用 销销售费用用总成本合合计5.1.1 土地地及大配配套费指指标：土地费用用主要包包含土地地出让金金、拆迁迁补偿费费、土地地转让费费、契税税、市政政基础设设施费、征地费费用、土土地使用用费和其其他费用用；大配套费费用主要要包含红红线外的的供电、给水、排水；代征绿绿化、代代征道路路和代征征市正用用地的建建设费用用。5.1.1.11 出让让金可以以分解为为住宅出出让金、商业出出让金、综合配配套级人人防出让让金等；5.1.1.22 拆迁迁补偿费费用一般般

37、指地上上物的拆拆迁物的的补偿，如房屋屋、厂房房和其他他设施等等，主要要以拆迁迁协议为为主要依依据；5.1.1.33 土地地转让费费，主要要是根据据土地获获取方式式的不同同和谈判判条件来来制定的的；5.1.1.44 契税税，按合合同金额额缴纳；5.1.1.55 市政政基础设设施费，按北京京市政府府规定缴缴纳；5.1.1.66 征地地费用，主要是是项目用用地如果果是集体体土地或或一级开开发项目目涉及集集体用地地的项目目要按北北京市规规定缴纳纳征地各各项费用用，主要要有复垦垦费、青青苗补偿偿费用等等；5.1.1.77 土地地使用费费按北京京市政府府规定缴缴纳；5.1.1.88 土地地其他费费用，包包

38、括各项项因获取取土地而而需要花花费地支支出，如如中介费费用等；5.1.1.99 红红线外供供电费用用、给水水费用、排水费费用按项项目相关关规定缴缴纳；5.1.1.110 代代征绿化化用地建建设费用用，根据据项目实实际情况况或拿地地的协议议规定，进行评评估测算算；5.1.1.111 代代征道路路用地建建设费用用，根据据项目实实际情况况或拿地地的协议议规定，进行评评估测算算；5.1.1.112 代代征市政政用地建建设费用用，根据据项目实实际情况况或拿地地的协议议规定，进行评评估测算算；5.1.2 前期期费用指指标： 主要要包含三三通一平平费用、各种设设计费用用、招投投标费用用、勘测测费、审审图费用

39、用、各项项手续费费用和其其他费用用5.1.2.11 三通通一平费费用主要要指项目目场地平平整，通通水，通通电。通通路的费费用；5.1.2.22 各种种设计费费用，主主要包含含规划设设计费、施工图图设计费费、综合合网管设设计费、景观设设计费、人防设设计费等等；5.1.2.33 招投投标费用用主要用用于工程程的招标标工作，如招投投标代理理、标底底制作等等费用；5.1.2.44 勘测测费是对对项目地地块的测测绘等费费用，主主要用于于拿地、设计前前的勘测测；5.1.2.55审图费费用主要要是施工工图审查查费用；5.1.3 建安安工程费费用指标标 该费费用是项项目建设设成本的的核心，主要包包含土建建工程

40、费费、安装装工程费费、监理理费和工工程预算算编制费费用等；5.1.3.11.土建建工程费费、安装装工程费费在制定定指标时时，主要要以北京京市定额额为依据据，制定定估算的的指标；5.1.3.11.监理理费用按按行业常常规制定定指标，最终以以和监理理单位的的合同为为准；5.1.3.11.工程程预算编编制费用用等，是是在工程程前后必必须作的的预算和和决算费费用。5.1.4 市政政基础设设施费指指标主要要包括供供水、排排水、中中水、供供电、供供暖、智智能化、燃气、绿化等等各项项项目必须须的市政政条件建建设费用用；5.1.5 公用用配套费费指标主主要指项项目相应应的公用用配套建建设费用用，如小小区配套套

41、的学校校、会所所等等；5.1.6 不可可预见费费指标指指项目实实施操作作过程中中不可估估计风险险存在，可能产产生一些些费用；该费用用高低直直接和项项目管理理水平相相关联，一般为为项目扣扣除此项项后直接接成本的的1.55%5.1.7 直接接成本合合计指标标 直接接成本是是项目操操作过程程中必须须和直接接发生在在项目上上的费用用；直接接成本合合计指标标指的就就是土地地及大配配套费指指标、前前期费用用指标、建安工工程费用用、市政政基础设设施费、公用配配套费指指标、不不可预见见费指标标之和；5.1.8 财务务费用指指标主要要是就项项目融资资而发生生的各项项利息支支出；5.1.9 管理理费用指指标主要要

42、包括项项目操作作过程中中人员、行政、办公等等日常费费用支出出，一般般在前期期测算阶阶段按直直接成本本的2%估算；5.1.10 销售售费用指指标是为为了项目目销售，所支出出的推广广、宣传传、活动动等各项项费用；一般住住宅为计计划销售售额的22%，而而别墅和和商业就就要略高高；但是是由于项项目具体体定位和和销售手手法的不不同，要要根据具具体项目目具体制制定该指指标；5.1.11 总成成本合计计指标是是项目各各项指标标之和，反映了了整个项项目措作作的全部部成本费费用支出出，也体体现的项项目操作作和投资资成本风风险控制制的整体体能力。5.2 指标标的制定定和下达达5.2.1 由发发展中心心风险控控制部

43、根根据项目目实际情情况和可可行性研研究报告告，在项项目操作作前期制制定项目目投资成成本基础础指标。5.2.2.土土地及大大配套费费指标由由发展中中心同项项目公司司或负责责获取项项目的人人员核实实后下达达；5.2.3. 前期期费用指指标由发发展中心心同总部部总工办办及项目目公司负负责前期期的人员员核实后后下达；5.2.4. 建安安工程费费用指标标、市政政基础实实施费用用指标和和公用配配套费用用指标由由发展中中心同总总部总工工办及项项目公司司负责工工程的人人员核实实后下达达；5.2.5. 不可可预见费费用指标标、财务务费用指指标由发发展中心心同总部部财务中中心及项项目公司司负责项项目财务务的人员员核实后后下达；