天津某广场可行性研究报告.docx

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1、天津顺驰驰广场可可行性研研究报告告一、项目目概况（一）地地理位置置顺驰广场场项目位位于天津津市和平平区中南南部，和和平区西西康路与与汉阳道道交口（原天津津市天佳佳设备安安装工程程公司厂厂房用地地）。该该地块西西南交西西康路，东南接接汉阳道道，东北北侧为三三栋点式式现状多多层住宅宅楼，西西北侧为为天津市市市政工工程设计计院及两两栋现状状多层住住宅楼。（二）用用地现状状该规划地地块现状状为天佳佳设备安安装公司司厂址，规划可可用地面面积约11.466 公顷顷。地块块现状建建筑均为为闲置用用房，西西康路沿沿街平房房为公建建，建筑筑面积约约11000平米米。另外外，厂区区内现有有一座规规模4TT/h，建

2、筑面面积3000平米米的锅炉炉房。规规划界外外为住宅宅建筑及及公建。该地块块地质状状况良好好，无不不良地质质情况。(三）区区位及交交通该地块位位于天津津市的中中心商业业区和平区区中南部部，而且且是河西西区、南南开区和和和平区区三区的的交汇处处。该地地块毗邻邻天津市市著名的的五大道道高尚文文化街区区，距高高等学府府区及电电子科技技街鞍山西西道只有有一公里里的路程程，地理理位置优优越。该地块周周边具有有四通八八达的道道路交通通网络，众多公公交线路路经过地地块周边边，但因因处于城城市中心心区，周周边道路路尚显交交通拥挤挤。根据天津津城市总总体规划划修编成成果，西西康路规规划拓宽宽至366米，汉汉阳道

3、拓拓宽至220米，规划实实施后该该地块的的交通状状况将得得到进一一步改善善。（四）人人文及自自然环境境该地块周周边具有有众多的的文教商商卫设施施，高等等院校有有天津大大学、南南开大学学、天津津医科大大学、天天津中医医学院等等；商业业服务设设施有国国际商场场、吉利利大厦、滨江道道商业步步行街、佟楼商商业区、电报大大楼等，距天津津电视台台、今晚晚报大厦厦不远。优越的地地理位置置及便捷捷的交通通、方便便的商业业设施极极大地提提升了该该地块的的区域价价值。同同时由于于和平区区、南开开区为天天津市中中心商业业区和高高等学府府区，河河西区为为天津的的中心商商务区，这三个个区的整整体经济济水平相相对高于于其

4、他各各区，居居民收入入水平及及整体素素质较高高，为该该地块的的发展奠奠定了良良好的人人文及经经济基础础从自然环环境看，该地块块位于天天津市中中心区域域，周边边自然环环境一般般。二、市场场环境分分析（一）市市场现状状天津市虽虽然为全全国四大大直辖市市之一，但因为为整体经经济水平平较低及及毗邻北北京等原原因，写写字楼市市场一直直较为低低迷。自自20000年开开始，随随着市场场经济的的不断深深入以及及经济水水平的逐逐渐提高高，天津津市写字字楼市场场实现一一定程度度的回暖暖，高档档写字楼楼、公寓寓的租赁赁市场出出现较好好的走势势，空置置率不断断下降。截止到到20000年第第四季度度平均空空置率已已下降

5、为为20%左右。下图为为19999年20000年高高档写字字楼空置置率：20000年第四四季度高高档写字字楼仍呈呈现良好好走势，虽然总总体租金金及售价价水平变变化不大大，但应应该看到到各发展展商对未未来高档档写字楼楼市场的的信心在在逐渐增增强，很很多高档档写字楼楼在老客客户续租租时虽持持欢迎的的态度，然而在在价格优优惠等方方面的让让步却更更为谨慎慎。租赁市场场比较活活跃，相相比之下下写字楼楼销售市市场略显显平淡。内、外外资公司司对写字字楼的投投资都较较为谨慎慎，多数数首选租租用写字字楼。随随着WTTO脚步步的临近近，预计计会有更更多的中中、外资资公司登登陆天津津，从而而带动写写字楼销销售市场场

6、。（二）市市场回顾顾写字楼市市场与政政治、经经济整体体大环境境关系密密切，因因此天津津市写字字楼市场场发展的的起起落落落与全全国写字字楼市场场的大致致发展历历程是一一致的。以下为为对全国国写字楼楼市场近近几年发发展历程程的简要要回顾：19933至19995年年是写字字楼市场场的黄金金时代。19966年，写写字楼租租售价明明显回落落。19977、19998两两年写字字楼市场场走入低低谷。主主要受两两方面因因素的影影响：一一是受亚亚洲金融融危机冲冲击，外外商纷纷纷减少在在华投资资，中资资企业也也因为从从紧的财财政政策策开始慎慎重投资资，写字字楼需求求量萎缩缩；二是是19997、119988年竣工工

7、量大增增，市场场供大于于求，空空置率上上升，整整体处在在持续低低迷、调调整状态态中。19999年，写写字楼租租、售市市场持续续下滑的的势态得得到控制制，开始始进入平平稳发展展期。20000年写字字楼市场场开始进进入一个个理性的的发展阶阶段。由由于经济济形势逐逐渐好转转，加之之19999年底底受中美美达成世世贸双边边准入协协议的影影响，写写字楼市市场逐渐渐回暖，这是大大环境利利好的直直接体现现。（三）市市场前景景进入211世纪以以后，随随着WTTO临近近及市场场经济的的不断深深入，一一直比较较落后的的天津写写字楼市市场蕴涵涵着较大大的发展展空间。从写字楼楼市场的的需求量量来看，随着中中加入世世贸

8、的步步伐加快快，电信信、金融融、保险险业等方方面的许许多跨国国公司希希望尽早早进入中中国，抢抢先占领领滩头阵阵地，此此举势必必会加大大写字楼楼特别别是高档档写字楼楼的需求求量。随随着市场场经济的的不断深深入，市市场竞争争日趋激激烈，办办公地点点与办公公环境的的好与坏坏已成为为企业实实力的象象征，很很多内资资公司，不论其其规模大大小，也也都有改改善办公公环境的的需求。从写字楼楼市场的的供应来来看，220000年第四四季度高高档写字字楼楼盘盘新供应应有3个个项目，预计220011年将有有三个新新项目投投入使用用。但顺顺驰广场场周边能能与之相相比敌的的项目暂暂时还较较少。从金融支支持力度度看，自自2

9、0000年33月中国国银行北北京市分分行开办办对SOOHO现现代城写写字楼的的贷款开开始，银银行对写写字楼贷贷款已经经风行全全国。随随着金融融支持力力度加大大，同时时利率又又在不断断下调，使购房房压力大大减，投投资性购购买将大大为增长长。 从目前写写字楼市市场现状状看，在在未来几几年中写写字楼市市场将展展开更为为激烈的的竞争，这对顺顺驰广场场这个项项目来说说，既是是机遇又又是挑战战。因此此一定要要做好项项目的定定位，并并将一些些预见性性的判断断融入其其中，立立足市场场，确定定项目主主客户群群，同时时增加一一定的灵灵活性，兼顾不不同客户户的使用用需要和和投资目目的，以以适应日日趋丰富富的个性性化

10、需求求，从长长远发展展的角度度来确定定顺驰广广场的定定位。随随着投资资回报率率、市场场价格的的趋稳，物业综综合素质质进一步步的提高高，写字字楼市场场将拥有有一个较较为看好好的发展展前景。三、项目目发展思思路（一）项项目SWWOT因因素分析析1、优势势A顺驰驰广场占占地1.4公顷顷，在此此等地理理区位上上拥有如如此大规规模占地地的商务务区比较较少见，易于公公共空间间的营造造，并易易于形成成较强的的商务氛氛围。B顺驰驰集团和和创业环环保两大大公司的的进驻，有利于于集聚人人气。C闹中中取静的的地理区区位，避避开市中中心的喧喧嚣，适适合部分分商务人人士的需需要。D顺驰驰集团在在天津地地产界的的品牌优优

11、势，会会对顺驰驰广场项项目以后后的开发发及租售售工作起起到一定定的积极极作用。E建设设部设计计院能够够确保项项目方案案设计的的科学性性、合理理性。2、劣势势A顺驰驰集团初初次涉及及写字楼楼市场，开发经经验相当当欠缺。B写字字楼多为为出租的的形式，欲实现现大比例例的销售售面临很很大的市市场压力力。C以顺顺驰集团团现有的的物业管管理水平平，尚不不能满足足高档写写字楼物物业管理理的需要要。D项目目总投资资.亿元元人民币币，写字字楼较长长的投资资回收期期，势必必会对公公司形成成较大的的资金压压力。3、机会会A天津津市写字字楼市场场逐渐复复苏，高高档写字字楼空置置率呈下下降趋势势。B加入入WTOO以后，

12、外商及及涉外机机构的增增加会导导致写字字楼市场场需求量量上升。C周边边竞争项项目较少少，现有有的竞争争项目从从规模、产品定定位、超超前性等等方面与与顺驰广广场相比比具有一一定的劣劣势。 D从市市场调研研的情况况来看，天津市市写字楼楼项目竞竞争多集集中在常常规操作作层面，很少有有既符合合写字楼楼客户特特定需求求又具鲜鲜明理念念的写字字楼项目目。如顺顺驰广场场能提高高常规操操作层面面的合理理性、超超前性，又能拥拥有主题题鲜明的的产品定定位，将将极大地地提高产产品竞争争力。4、问题题从顺顺驰广场场的现状状看，西西康路拓拓宽改造造尚需一一段时间间，周边边道路较较窄，交交通状况况拥挤。顺驰驰广场周周边以

13、住住宅居多多，区域域性的商商务气氛氛不够浓浓厚。.由于于项目位位置位于于市中心心，而且且定位在在高档写写字楼上上，所以以将来估估计租售售价格同同周边的的写字楼楼相比会会偏高，可能会会对将来来的营销销造成压压力。（二）发发展构想想结合顺驰驰广场项项目SWWOT因因素分析析，结合合目前天天津写字字楼市场场现状，拟将顺顺驰广场场项目发发展成为为一个具具有综合合商务功功能、配配套设施施先进的的高级商商务区，以高档档写字楼楼、单元元式公寓寓两部分分功能为为主，辅辅之以较较大规模模的康健健设施作作为项目目的竞争争性理念念。写字楼销销售均价价定位于于90000元/平方米米，租金金2.8元/天平方米米，单元元

14、式公寓寓销售均均价定位位于1110000元/平平方米。主力客户户群定位位于中型型公司及及外资机机构，同同时考虑虑一小部部分临时时性机构构及小公公司。四、规划划设计思思想及经经济技术术指标（一）设设计说明明1、 建筑平面面布局在充分考考虑用地地、道路路、城市市景观等等特点，结合内内部使用用功能的的特点，设计成成四个渐渐次升起起的高层层单元，在沿西西康路、汉阳道道前尽量量退让，形成大大面积的的绿化广广场，结结合裙房房内的娱娱乐、健健身、餐餐饮等功功能，使使本工程程成为一一个名副副其实的的健康商商务城。结合广广场、绿绿地、道道路等设设计了功功能分区区明确的的各部分分出入口口。在沿沿西康路路设置办办公

15、主入入口，餐餐饮、康康乐入口口设在汉汉阳道一一侧。后后勤入口口设在北北面。主主楼三个个主要单单位共用用一个大大的出入入口，底底层宽敞敞通畅的的大堂为为三家共共用，舒舒适而气气派豪华华。裙房房按照设设计要求求布置了了为写字字楼配置置的咖啡啡厅、多多功能厅厅、职工工餐厅、精品商商店、商商务中心心、后勤勤服务、游泳桑桑那、健健身、娱娱乐等设设施，力力求使该该建筑成成为未来来的高档档次健康康商务办办公中心心。2、 建筑造型型设计该工程位位于天津津市的老老城区，为了和和城市形形态达到到和谐，设计了了四个渐渐次升高高的单元元体，带带遮棚的的屋顶花花园提升升了写字字楼的使使用品质质，遮棚棚形成的的过度空空间

16、使高高大的建建筑主题题与天空空形成自自然的衔衔接，同同时其建建筑构成成语汇与与下部乃乃至整体体形成了了完整而而有机的的统一。裙楼以以3、44层的玻玻璃体和和实体穿穿插构成成，非常常自然地地伸展开开来，整整个建筑筑设计采采用现代代简约的的新设计计手法，在该地地域达到到令人耳耳目一新新的境地地。整个个建筑造造型新颖颖大方、富有现现代感、层次丰丰富、清清新典雅雅，建成成后定能能成为该该地域的的标志性性建筑。（二）经经济技术术指标（单位：元/平平方米）1、经济济技术指指标规划可用用地: 1.446公顷顷总建筑面面积: 770000MM2建筑基底底面积: 57750MM2建筑密度度: 339.44容积率

17、: 5.27绿地面积积: 448000M2绿化率: 355.600%停车位: 5000个(地下4400个个)建筑高度度: 999米建筑层数数: 226层建筑结构构: 框框剪2、建筑筑面积构构成总建筑面面积构成成地上部分分地下部分分总建筑面面积面积642000128000770000地上部分分建筑面面积构成成裙 楼楼主 体体面积148000494000 （注：裙楼部部分共三三层，四四层以上上为主体体部分）主体部分分建筑面面积构成成写字楼单元式公公寓面积354000140000裙楼部分分建筑面面积构成成娱乐健身身交通面积积会议中心心咖啡厅可售面积积面 积4000029000110003006500

18、0裙楼部分分可售面面积构成成1层底商商2层餐厅厅2层餐厅厅2层银行行3层银行行面积270001000010000900900总可售面面积构成成主体内 可可售面积积裙楼内 可可售面积积裙楼内交交通地下 设备备用房总计面 积494000650002900020000608000五、顺驰驰广场成成本构成成分析下列投资资估算按按天津地地区目前前通常的的计费标标准，主主要包括括土地开开发费、工程建建设费、工程建建设其它它费、不不可预见见费、营营业税 、销售售费用、贷款利利息等七七大部分分，详见见固定资资产投资资估算表表：（总总建筑面面积7770000平米，其中地地上建筑筑面积6642000平米米，地下下

19、建筑面面积1228000平米）。固定资产产投资估估算表 项目名称称总造价（万元）单方造价价（元）土地开发发费101778.213211.8工程建设设费216447.628111.4工程建设设其它费费60066.0780不可预见见费553.171.88营业税30377.0394.4销售费用用16411.6213.3贷款利息息12600.0163.6小 计443223.557566.3各部分费费用明细细表如下下:（一）土土地开发发费项目名称称总造价（万元）单方造价价（元）土地补偿偿费8830013755.4土地出让让金12844200三通一平平64.2210小 计101778.215855.4（二

20、）工工程建设设费项目名称称总造价（万元）单方造价价（元）地基处理理72093.55办公部分分152118.619766.4体育设施施部分800103.9公用面积积内装修修18055234.4弱电系统统800103.9地下车库库23044299.3小 计216447.628111.4注：后附附工程建建设费估估算书（三）工工程建设设其它费费项目名称称总造价（万元）单方造价价（元）前期费61680市政大配配套费19255250小区配套套费53970市政基础础设施配配套费29266380小 计60066780（四）不不可预见见费按工程建建设费和和工程建建设其它它费两项项之和的的2%进进行计算算:(21

21、6647.6+660066)2%=5533.1 (万元)（五）营营业税按可销售售面积66.08万万平方米米，销售售价格990000元/平平方米的的5.55% 进行行计算：90000608800 5.555%= 30037.0 (万元)（六）销销售费用用按可销售售面积66.08万万平方米米，销售售价格990000元/平平米的33%进行行计算：900006088003%= 16441.6 (万元)（七）贷贷款利息息按启动资资金1亿亿元，贷贷款利率率年息66.3%，资金占占用时间间二年计计算，总总计利息息12660万元元。综上所述述，顺驰驰广场项项目总投投资估算算约为4443000万元元。 六、租售

22、售价格及及收益测测算（一） 项目租售售价格顺驰广场场租金售售价标准准写字楼单元办公公及公寓寓底 商康健娱 乐设设施会议厅停车场租 金（元/MM2/天）2828810400（月）售 价（元/平平方米）90000110000120000100000（二） 项目各阶阶段收益益情况顺驰广场场项目总总投资44.43亿亿元，从天津津市写字字楼市场场调研情情况看，目前高高档写字字楼的空空置率一一般都在在20%左右，对于顺顺驰广场场项目我我们将按按空置220%、出售330%、出租550%的的比例进进行投资资收益测测算。顺驰广场场建成投投入使用用后预计计销售收收入及每每年的租租金收入入情况见见下表，具体如如下：

23、预计销售售收入及及年租金金收入面积租售总收收入（万万元）写字楼106220 MM2（售）95588177000 MM2（租）18099单元办公公及公寓42000 M2（售）4620070000 M2（租）715底商52000 M2（售）62400康健娱乐乐设施15000M2（售）1500025000M2（租）730会议厅11000M2（租）120停车场400个个（租）190总计498220M2254882注：1. 会议议厅的出出租比例例按照出出租率330%计计算，即即：11000 M210元/M2/天 3655天30%=1220万/年 2. 康健娱娱乐设施施分为两两部分：会所俱俱乐部和和其它设

24、设施（如如台球、壁球等等）。会会所俱乐乐部销售售，其它它设施以以出租为为主。七年、十十年收益益情况七 年年十 年年租售总收收入468666万元元575558万元元收益率6%30%注：1.项目运运营到第第七年时时基本收收回全部部投资，并有所所盈利。 2.以以上投资资收益测测算未包包含物业业维修基基金、物物业管理理费及大大厦运营营费用。七、财务务分析1、 成本利润润率（单方售售价 - 单方方成本）单方成成本 = 成本本利润率率（90000-557566）57556 = 566%2、 销售利润润率（单方售售价-单方成成本）单方售售价 = 销售售利润率率（90000-557566）90000 =36%

25、 3、 投资回报报率总利润 实际际投资 = 投投资回报报率1325580000443300000000 = 30% (十十年期)八、可行行性分析析根据以上上对项目目外部经经济环境境、市场场环境、风险、财务状状况等多多方面的的分析预预测，顺顺驰广场场项目有有较好的的经济性性，也有有一定的的风险性性，但只只要采取取适当措措施，严严格执行行实施计计划，该该项目还还是有良良好可行行性的。附1：工工程建设设费估算算书1、单方方估算值值（1）地地基处理理单方估估算值：地基处理理多层部分分高层部分分50元/平方米米120元元/平方方米（2）办办公部分分及附属属部分单单方估算算值：单位工程程名称技术经济济指标

26、备注元/平米米元/台土建初装装13000给排水70消防及喷喷淋75烟感60中央空调调350电照120外檐装修修考虑部部分花岗岗岩,部部分铝塑塑板加玻玻璃幕,综合价价格按110000元/平平方米467按照表面面积3000000平米计计算电梯8645444001.755m/ss46644001.755m/ss 加消消防建安部分分单方总总值25288（3）体体育设施施部分单单方估算算值：22000元/平平方米（4）公公用面积积内装修修部分单单方估算算值：115000元/平平方米 公公寓及单单元式办办公内装装修部分分单方估估算值：7000元/平平方米2、分部部分类估估算值（1） 地基处理理估算值值高层

27、面积积按5.7万平平方米，多层面面积按772000平方米米计：120570000+5072000=7720(万元)（2） 办公、公公寓部分分及附属属部分估估算值面积按55.655万平方方米，外外檐按部部分花岗岗岩，部部分铝塑塑板加幕幕墙考虑虑，电梯梯按十二二部考虑虑，其中中四部消消防梯：(13000+770+775+660+3350+1200+4667+886)602200=152218.6(万万元)（3） 体育设施施部分估估算值面积按440000平方米米，外檐檐按花岗岗岩考虑虑：2000040000=8000(万元)（4） 内装修部部分 共118055万元： 公共共部分：（按555000平米

28、计计算）11500055000=8825（万元） 单元元式办公公部分：（按1140000平米米计算）7000140000=9800（万元元）（5） 弱电系统统集成工工程部分分估算值值包括楼宇宇自控子子系统、保安监监控子系系统、电电子巡更更子系统统子系统统、楼宇宇对讲子子系统、停车管管理子系系统、综综合布线线子系统统、卫星星电视子子系统、程控电电话子系系统、酒酒店管理理子系统统、物业业管理子子系统。弱电系统统集成工工程估算算总值：8000万元（6） 地下部分分估算值值面积按1128000平米米计算，单方造造价18800元元/平米米，估算算总值为为23004万元元。3、工程程建设费费估算总总值 7200+1552188.6+8000+18805+8000+23304= 2116477.6 (万元元)