房地产开发工程建设流程管理 页.docx

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1、房地产开开发工程程建设流流程管理理第一章 施工准备备阶段工工作流程程管理房地产开开发建设设过程中中，工程程建设工工作在开开发报建建时即已已展开，在取得得建设设用地规规划许可可证和和国土土证后后工程口口即可介介入。第一节 施工准备备阶段工工作流程程收地 、围蔽取得用地规划许可证、国土证总裁主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建工程部组织图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制工程施工策划方案

2、审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记淤泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备备阶段主主要节点点工作内内容详述述一、围围蔽工程程1. 围蔽前应应进行的的准备工工作：（1） 开发中心心办理齐齐全的收收地手续续后(取得国国土证及及建设用用地规划划许可证证)，由工工程部进进行收地地围蔽工工作。围围蔽工程程可按零零星工程程的委托托办法委委托施工工单位施施工。对对征收地地块的围围蔽应做做到围蔽蔽范围准准确，围围蔽速度度快捷，避免或或减少与与当地群群众的纠纠纷。（2） 明确征地地红线，工程部部根据国国土局

3、提提供的红红线控制制坐标点点，按征征地红线线图放出出征地红红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应联系系开发部部协调相相关部门门解决。（3） 测算围蔽蔽工程量量、办理理围蔽工工程委托托、做好好围蔽工工程的实实施方案案、做好好围蔽工工程的材材料、人人员、机机械设备备的进场场准备工工作。2. 围蔽工程程注意事事项（1） 积极与当当地政府府部门沟沟通，取取得当地地政府部部门的支支持。（2） 按已制定定的实施施方案组组织施工工。（3） 工程部应应与开发发部、保保安部等等部门协协同做好好解决突突发事件件的应急急处理措措施。（4） 围蔽完成

4、成后，应应安排保保安部门门巡视，防围蔽蔽遭受恶恶意破坏坏。二、申报报临水临临电申报临水水临电时时，应确确定临水水、临电电的容量量，同时时了解申申报流程程及办理理周期。临电系系统尽可可能有足足够的富富余容量量，在条条件容许许的情况况下，应应考虑首首期交楼楼可能采采用临时时供电的的需要，根据经经验，很很多楼盘盘交楼后后较长一一段时间间小业主主的生活活用电仍仍使用临临电系统统供电。三、现场场查勘，进一步步清理场场地收地后，工程部部应对场场地内的的情况进进行详细细的了解解。正常常情况下下，已收收地块内内的拆迁迁、坟地地迁移、青苗补补偿、高高压线的的迁移等等都由当当地政府府相关部部门已完完成。然然而往往

5、往因各种种原因的的影响，收地后后仍有部部分迁移移工作尚尚未完成成，影响响工程建建设进度度，因此此，工程程部进场场后，也也应积极极协助开开发部协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。开发部应应向工程程部通报报原有地地下管网网的概况况，工程程部应探探明地块块内电信信、煤气气、给排排水管，特别是是军用光光缆的分分布、走走向情况况，如影影响工程程施工，应及时时协调相相关部门门解决。所收地块块内的林林木砍伐伐，须协协调开发发部取得得砍伐证证后，根根据下发发的砍伐伐图组织织砍伐，并根据据实际地地形与总总规进行行比较，砍伐如如果对周周边环境境破坏大大，应及及时反馈馈并进行行调整后后，再实实施砍伐伐

6、。（一）、工程部部组织详详勘1. 取得总规规批复后后，工程程部可组组织勘察察单位进进场，对对阻碍详详勘钻孔孔的障碍碍物，工工程部应应提前组组织清理理。2. 勘察单位位根据详详勘方案案、总规规图上的的坐标点点定出孔孔位，工工程部应应复核。3. 根据公司司工期要要求，督督促勘察察单位组组织足够够的钻机机进场。一般一一台钻机机一个工工作日可可钻一个个孔（330米计计）。4. 所有钻孔孔工程量量必须有有两名监监理人员员进行验验收，并并在验收收记录上上签字，及时存存档。5. 现场钻孔孔取样完完成后，应督促促勘察单单位在详详勘开钻钻后155天内出出柱状图图并按合合同要求求提供勘勘察报告告。（二）、小区分分

7、区开发发综合策策划小区分区区开发综综合策划划，是小小区开发发、建设设、销售售的总纲纲，须由由公司总总裁主持持，召开开由分管管副总和各各部门负负责人参参加的小小区分区区开发综综合策划划会，策策划会讨讨论和确确定的内内容包括括：分区区开发目目标、融融资目标标、销售售目标、工程建建设目标标，并据据这些目目标制定定招标计计划、图图纸需求求计划、工程开开工竣工工计划、物业移移交计划划。（三）、综合策策划方案案编制综合策划划方案包包含以下下内容：1. 施工给水水系统：给水管管道走向向规划、管道管管径、用用水量及及用水计计量等。2. 施工排水水系统：排水管管道走向向规划、管道管管径、排排水量等等。3. 施工

8、用电电系统：施工用用电线路路走向规规划、用用电总容容量、用用电计量量等。4. 施工道路路系统：满足施施工需要要、安全全文明施施工需要要、与永永久规划划路的关关系等。5. 施工场地地划分、围蔽及及临时设设施的规规划：满满足安全全文明施施工需要要、满足足销售需需要等。6. 施工场地地的土方方平衡：考虑场场地的竖竖向布置置及标高高协调、挖方与与填方尽尽量平衡衡等。（适当考考虑分期期开发之之间的土土方平衡衡）7. 小区的公公用工程程（供电电、备用用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处处理等）的建设设是否能能满足首首期交楼楼的使用用要求。8. 制定各期期开发楼楼盘的分分批销售售计划。9. 制定各期期开发

9、楼楼盘的分分批移交交物业管管理计划划。10. 制定图纸纸需求计计划。11. 制定合同同需求计计划, 制定主主体总包包、详勘勘、土方方施工、基础检检测等前前期合同同提交计计划。其中除第第8项和9项方案案的内容容外，其其他的是是属于工工程建设设范畴，由工程程部负责责编制。（四）、综合策策划方案案会审：时间：新新开发项项目在详详规批复复后的一一周内组织者：工程部部负责人：公司总总裁参加人员员：分管管副总和和各部门门负责人人。内容：对对各部门门编制的的综合策策划方案案进行审审查，审审定后明明确落实实时间。（五）、0.0000以以下图纸纸会审基础开工工5天前，工程部部必须组组织召开开由主管管工程的的公司

10、领领导主持持的，由由预决算算部、开开发部、工程部部、设计计院、施施工单位位参加的的0.00下下图纸会会审。工工程部在在图纸会会审前通通知参会会单位和和工程管管理中心心，并收收集和汇汇总各部部门图纸纸审查意意见，在在图纸会会审前将将意见提提交设计计院。四、“三三通一平平”的实实施1. “三通”开发部应应及时办办理临水水、临电电的报批批及施工工手续，临时道道路出入入口报批批手续（包括市市政道路路绿化迁迁移报批批手续）、办理理淤泥排排放证等等，工程程部应马马上组织织场地平平整、临临时道路路的施工工。2. “一平”（1） 场地平整整的主要要步骤：a. 场场地标高高根据审审定后的的综合策策划方案案确定。

11、b. 场场地及边边坡土方方量计算算场地土方方量计算算的方法法有两种种：方格格网法和和断面法法。场地地比较平平坦时，一般采采用方格格网法；场地地地形较为为复杂或或挖填深深度较大大、断面面不规则则时，一一般采用用断面法法。c. 土土方调配配对挖土的的利用、堆弃和和填土的的取得三三者之间间关系进进行综合合处理，确定挖挖填方区区的调配配方向和和数量，使土方方工程的的施工费费用最小小、工期期短，施施工方便便。土方方调配步步骤包括括：划分分调配区区、计算算土方调调配区之之间的平平均运距距（或单单位土方方运价或或单位土土方施工工费用）、确定定土方的的最优调调配方案案、绘制制土方调调配图表表。（2） 场地平整

12、整需注意意的问题题：a.注意意勘察地地下已有有给排水水管道、电线电电缆的情情况。b.场地地的挖方方与填方方尽量平平衡，避避免在短短期内既既有土方方外运又又要土方方外购。c.根据据总规进进行放线线，如存存在开挖挖过大影影响了周周边环境境的情况况，应及及时进行行反馈并并进行总总规调整整。五、编制制项目总总进度节节点控制制计划综合策划划会后，工程部部应编制制项目总总进度节节点控制制计划，根据该该计划编编制图纸纸需求计计划和合合同需求求计划，并将综综合策划划会会议议纪要、总进度度节点控控制计划划报工程程管理中中心备案案。1. 编制进度度节点计计划需要要收集的的信息：（1） 收集图纸纸信息。（2） 地下

13、室层层数、层层高，裙裙楼层数数、层高高，总层层数，屋屋面、外外墙做法法，交楼楼标准。（3） 现场已收收图纸，所欠图图纸种类类。（4） 了解合同同信息。（5） 主体合同同范围、工期。（6） 现场已有有合同，所欠合合同。（7） 了解当地地政府的的验收要要求，如如：基础础检测、材料检检测、土土壤氡浓浓度检测测、防雷雷检测、专项方方案审查查、中间间验收、竣工验验收等。（8） 了解公司司制度要要求。2. 编制方法法：详细列出出工程从从开工到到完工的的各项节节点工作作，结合合图纸、合同、工序搭搭接、公公司制度度要求等等编排节节点开工工、完工工时间，从而编编制确保保节点计计划实现现的合同同需求计计划、图图纸

14、需求求计划和和材料需需求计划划。六、审查查施工组组织设计计和施工工方案项目主体体开工前前，工程程部应督督促施工工单位提提交施工工组织设设计，并并组织由由工程部部、营销销中心、施工单单位等参参加的施施工组织织设计审审查会。施工组织织设计审审查应重重点审查查场地布布置是否否满足安安全文明明施工、销售通通道和销销售环境境、后续续工程的的施工要要求。审审查总进进度计划划的重大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专业分分包单位位的插入入时间节节点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织织设计的的审查内内容主要要包括施施工方案案（技术术工艺方方法、

15、手手段、流流程），施工进进度计划划，施工工平面图图，施工工措施，各类材材料采购购供应计计划，各各类施工工设备进进场计划划。专项方案案的编制制和审核核应符合合建设部部建质200042213号号危险险性较大大工程安安全专项项施工方方案编制制及专家家论证审审查办法法的要要求。七、前期期的其他他准备工工作1. 督促施工工单位按按已审批批的临时时设施搭搭设方案案搭设临临设。2. 工程部办办公环境境及办公公条件的的规划。（1） 资料文件件柜标准准统一，数量满满足全过过程需要要；柜内内文件夹夹应分阶阶段，按按类型分分类。（2） 工程所需需的各类类表格应应准备齐齐全，应应配备本本工程需需要的工工程建设设标准书

16、书籍或电电子图书书。（3） 上墙文件件应符合合公司统统一要求求，内容容包括：质量方方针、质质量目标标、质量量体系认认证、项项目组织织架构、岗位职职责、规规划许可可证、施施工许可可证、规规划总平平图、综综合管线线总平面面图、晴晴雨表等等。（4） 应按公司司制度设设置样板板库。（5） 办公室周周围要做做到美观观、整洁洁、有绿绿化。3. 工程监理理例会：检查上上周工作作完成情情况、下下周工作作计划以以及需要要协调解解决的问问题。4. 熟悉工程程图纸、编制各各种台帐帐在熟悉工工程图纸纸的基础础上，根根据工程程的构成成事先编编制好隐隐蔽验收收台帐和和检验批批验收台台帐，这这既是对对施工验验收工作作的规划

17、划，也为为施工阶阶段的工工作做好好了铺垫垫，既减减少了施施工过程程中台帐帐登记的的劳动，也使台台帐一目目了然，便于统统计和检检查。5. 放线点的的及时复复核和保保护（1） 对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应进进行复核核并做好好保护。（2） 工程师应应要求施施工承包包单位，对建设设单位给给定的原原始基准准点、基基准线和和标高等等测量控控制点进进行复核核，并将将复测结结果报工工程师审审核，经经批准后后施工承承包单位位方能进进行准确确的测量量放线，建立施施工测量量控制网网，并应应对其准准确性负负责，同同时做好好基桩的的保护。（3） 复测施工工测量控控制网，抽检建建筑方格格

18、网、控控制高程程的水准准网点以以及标桩桩埋设位位置等。6. 审查施工工单位的的组织架架构及质质量保证证体系、安全文文明施工工保证体体系。7. 审查施工工单位人人员资质质及特种种作业人人员资格格证，对对于施工工单位的的主要管管理人员员，应到到其总公公司进行行核查。8. 审查施工工单位进进场设备备数量满足足施工组组织设计计及施工工进度要要求；性性能满足足工程特特点及地地质条件件要求；设备状状况能满满足连续续工作及及施工安安全要求求。9. 验收进场场施工材材料。（按公司司的材料料验收制制度）10. 了解当地地政府及及行业的的相关要要求，各各分部分分项工程程的验收收标准和和验收要要求。第二章 施工阶段

19、段工作流流程管理理第一节 施工阶段段总工作作流程143主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板精装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设

20、备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼精装修施工装修分户验收竣工验收精装竣工验收精装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算2222算算场地硬化场区整理外排栅搭设精装验收交楼阶段精装施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段段主要节节点工作作要点一. 0.000以下下施工阶阶段工作作要点1 施工准备备（1） 放线、复复核。对对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应进进行复核核和做好好保护措措施。（2） 施工计划划编制。（3） 施工方案案审查。（4）

21、 质量、安安全技术术交底。（5） 检查施工工单位施施工用电电、机械械、人员员等的到到位情况况。（6） 了解当地地政府及及行业的的要求：（7） 桩基础检检测要求求，钢筋筋、混凝凝土、防防水材料料见证取取样送检检和监督督检验要要求，土土壤氡浓浓度检测测要求，土壤承承载力检检测要求求，防雷雷施工、检测及及验收要要求，0.000以下下部分中中间验收收要求，资料整整理归档档要求。（8） 需要签订订的合同同：桩基础检检测合同同，防雷雷施工合合同，人人防工程程施工合合同，基基坑沉降降观察委委托合同同、消防防工程施施工合同同及根据据公司具具体情况况的相关关分包合合同。2 基础施工工详见房房地产开开发建设设管理

22、流流程3 基础检测测（1） 检测方案案编制（应结合合国家规规范和当当地政府府文件要要求进行行编制）。（2） 检测方案案审查。（建设设、勘察察、设计计、监理理、施工工等单位位签字盖盖章后报报质监站站）（3） 签订检测测合同。（4） 检测准备备工作。（5） 检测结果果咨询。4 基坑开挖挖（1） 边坡支护护方案审审批。（2） 基坑开挖挖时，应应检查土土方开挖挖流程、边坡支支护及基基坑观测测是否按按审批的的专项方方案进行行施工。5 地下室施施工注意意事项（1） 基坑土方方开挖时时，根据据承台的的方量适适当考虑虑超挖，以使承承台土方方开挖时时不需外外运，加加快进度度。（2） 地下室地地板施工工前应做做好

23、塔吊吊基础的的施工及及塔吊安安装，并并取得准准用证或或办理备备案。塔塔吊的安安装位置置应考虑虑销售的的要求，不应将将塔吊设设置在样样板房所所在的塔塔楼外。塔吊基基础面的的标高应应考虑室室外管网网的敷设设，塔吊吊基础面面或平地地下室底底板标高高或低于于附近室室外管网网标高。（3） 施工缝止止水带安安装、检检查。（4） 底板防爆爆地漏、预留孔孔洞预留留、预埋埋、检查查。（5） 侧壁钢筋筋安装：人防设设备构件件、给排排水管、线管预预留孔洞洞预留、预埋、检查。（6） 地下室顶顶板防水水施工应应在后浇浇带完工工后立即即穿插进进入。（7） 地下室顶顶板后浇浇带完工工模板拆拆除后，应穿插插进入泵泵房、高高低

24、压配配电房等等土建的的施工。（8） 化粪池的的施工应应在地下下室顶板板（00.000）完工工时同时时完工。（9） 专业协调调：地下室施施工完成成后，应应组织外外电、外外水、泵泵房设备备、消防防、人防防、发电电机组设设备、泳泳池设备备、通风风、空调调、机械械车库设设备等施施工单位位到现场场实地勘勘查，要要求工程程部与专专业施工工单位沟沟通，深深化机房房布置平平面设计计，土建建施工应应以工程程部审查查的专业业分包单单位的图图纸为准准，不可可盲目按按照建筑筑图施工工，上述述功能房房的土建建施工和和场地移移交应作作为重要要节点加加以控制制。6 基础、地地下室中中间验收收在一般情情况下基基础、地地下室实

25、实体施工工完后三三个月取取得中间间验收登登记表。二. 裙楼结构构施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作（1） 开工前组组织00.0000以上上大规模模图纸会会审。（2） 涉及高支支模施工工的，督督促施工工单位提提交高支支模方案案报审。（3） 督促施工工单位外外排栅搭搭设方案案报审。（4） 协调设计计取得沉沉降观测测测点布布置图；了解当当地沉降降观测的的具体规规定，需需实行第第三方观观测的，应签订订沉降观观测合同同。（5） 转换梁厚厚大体积积混凝土土浇筑专专项施工工方案报报审。2. 控制要点点：（1） 首层墙、柱位置置放线后后，项目目监理部部应组织织测量工工程师进进行复核核，外边边线应符符合规划划

26、要求。（2） 首层墙柱柱捣砼前前，联系系沉降观观测单位位设置沉沉降观测测点。（3） 高支模搭搭设必须须严格按按照已审审批的搭搭设方案案进行。验收时时视当地地要求确确定是否否通知安安监人员员进行验验收。（4） 二层楼面面钢筋经经监理工工程师验验收合格格后，应应根据当当地要求求，确定定是否通通知设计计，质监监站监督督员参加加验收。（5） 模板、钢钢筋、混混凝土等等分项工工程验收收除应符符合国家家规范规规定外，还应符符合公司司的相关关制度要要求。（6） 首层施工工的天数数应控制制在公司司计划管管理要求求的时间间以内。（7） 砼泵送管管道立管管的设置置位置应应考虑样样板房施施工，宜宜设置在在塔楼建建筑

27、外围围位置，不得设设置在拟拟设样板板房的塔塔楼内，不得已已时，应应在外围围绕开样样板房所所在楼层层。（8） 本阶段安安全文明明施工控控制要点点：地下下室外壁壁防水施施工完成成后，应应及时进进行土方方回填，后浇带带部位未未进行回回填的，应在坑坑边做好好围护措措施；材材料堆放放，钢筋筋加工场场，施工工道路等等布置，场地硬硬化等应应根据施施工组织织设计方方案进行行完善，各种安安全标牌牌应及时时督促施施工单位位挂设。外排栅栅的搭设设应按已已审批的的搭设方方案进行行，外排排栅内侧侧立柱与与建筑物物之间的的距离应应综合考考虑安全全规范要要求及裙裙楼外墙墙总装饰饰工作面面预留位位置的要要求，在在保证安安全的

28、前前提下避避免因外外墙装饰饰操作面面不足而而重新搭搭设。三. 标准层结结构施工工阶段工工作要点点1. 模板的安安装质量量应能达达到模板板分项工工程的验验收要求求，若夹夹板模板板脱皮、疏松、变形严严重，应应督促施施工单位位更换新新模板，以免影影响混凝凝土浇筑筑质量。2. 外排栅卸卸荷钢丝丝的设置置应尽量量避开飘飘窗台位位置，以以免影响响以后飘飘窗安装装，影响响外墙收收边收口口。3. 督促施工工单位提提交砌筑筑砂浆配配合比，水泥、砂、砌砌块检验验报告。4. 为达到公公司的进进度要求求，必须须督促施施工单位位至少准准备三套套模板。5. 7层楼面面模板安安装完成成时，应应督促施施工单位位进行33层砌体

29、体施工，3层室内内给水管管、电线线管、开开关底盒盒安装，并按要要求组织织3层会验验。6. 当主体结结构上至至5-6层时，应督促促施工单单位安装装调试钢钢井架或或人货笼笼等垂直直运输设设备，尽尽早验收收合格投投入使用用，以利利拆模板板的各楼楼层清运运建筑垃垃圾，运运输砌体体材料，促进现现场文明明施工及及砌体施施工进度度。7. 电梯在主主体结构构封顶前前三个月月给电梯梯生产厂厂家下单单生产。8. 主体结构构的屋顶顶结构在在主体结结构完工工后两个个月内完完工。9. 市政管网网（排污污、排水水、给水水）应在在主体结结构至六六层时穿穿插进入入施工，至单体体时可预预留接驳驳井，主主体的外外排栅应应尽量避避

30、免市政政管网的的位置。10. 外电（含含高压管管网）的的施工应应在主体体结构封封顶前插插入施工工。11. 施工现场场平面布布置及文文明施工工管理必必须完全全达到施施工组织织设计要要求。12. 砂浆机、提升机机、人货货梯、塔塔吊等机机械设备备的安全全装置维维护、保保养，人人员操作作情况等等的检查查。13. “三宝”的使用用，“四四口”、“五临临边”的的防护，用电管管理，防防火器材材配置等等。四. 砌体施工工阶段工工作要点点1. 准备工作作施工前应应向当地地有关部部门了解解以下事事项：墙墙体材料料的使用用及施工工工艺、验收标标准，节节能方面面的要求求、验收收标准。2. 应注意的的事项（1） 根据主

31、体体施工进进度，适适时地安安排施工工单位完完成三层层（通常常是第二二个标准准层）砌砌体的施施工，并并组织三三层会验验，根据据三层会会验的决决议进行行大面积积砌体的的施工。（2） 混凝土小小型空心心砌块特特别容易易出现裂裂缝现象象，20004年年建设部部新出了了混凝凝土小型型空心砌砌块建筑筑技术规规程JJGJ/T144-20004。（3） 门洞孔洞洞预留在在以往的的工程中中常常出出现问题题，导致致装修阶阶段出现现大面积积打凿。主要原原因，一一是各个个阶段施施工图纸纸门洞尺尺寸矛盾盾，二是是施工单单位预留留门洞时时没有准准确放线线。所以以砌体施施工时，一定要要结合装装修施工工图进行行。五. 样板房

32、及及销售环环境施工工工作要要点1 销售环境境策划、样板房房位置的的确定完成00.0000前，落实综综合策划划和施工工组织设设计审查查有关销销售环境境的内容容，并联联系销售售策划部部进一步步核实销销售环境境及样板板房的布布置要求求。2 图纸会审审3 材料定板板4 场地移交交5 样板房的的门窗、外墙砖砖的施工工应考虑虑与上下下楼层的的对应，避免样样板房使使用完成成后拆除除重新装装修。6 样板房所所在楼层层的上一一楼层的的水电、卫生间间、厨房房、内墙墙天花抹抹灰等应应在样板板房装修修完工前前施工完完毕，楼楼地面宜宜施工防防水砂浆浆（断水水），以以免后续续的施工工影响样样板房的的正常使使用。六. 毛坯

33、装修修施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作施工前应应向当地地有关部部门了解解以下事事项：外外墙装修修有关节节能方面面的要求求，施工工工艺、验收标标准，铝铝合金门门窗、阳阳台栏杆杆安全及及节能方方面的要要求、验验收标准准，防火火门的验验收要求求及验收收标准等等，消防防验收要要求及验验收标准准。2. 应注意的的事项（1） 外墙饰面面工程，应考虑虑铝合金金门窗安安装位置置及门窗窗尺寸是是否与外外墙砖的的模数相相匹配。事前应应组织主主体施工工单位及及铝合金金门窗安安装单位位召开专专题会议议，做到到施工难难点解决决于施工工前，施施工质量量问题解解决于施施工过程程中。（2） 室内各安安装和装装修分部部分项

34、工工程（如如电梯安安装、入入户门安安装、阳阳台门安安装、防防火门安安装、消消防栓安安装、电电梯前室室地面施施工、户户内地面面施工、消防楼楼梯地面面施工、电梯前前室的各各种强弱弱电及消消防的开开关按钮钮底盒安安装、户户内强弱弱电底盒盒安装）施工前前，应以以统一的的标高控控制线及及相关图图纸确定定各部位位标高，并逐层层以书面面形式向向各专业业施工单单位进行行交底。防止标标高控制制不准确确，导致致电梯门门、入户户门、阳阳台门、防火门门的标高高及消防防箱、开开关插座座的高度度不符合合要求。（3） 外墙饰面面砖、铝铝合金窗窗、拦杆杆等的施施工应安安排施工工单位先先做样板板；（4） 外墙清洗洗时，应应检查

35、清清洗单位位所使用用的外墙墙清洗液液，严禁禁有腐蚀蚀液体。清洗时时，不得得污染和和腐蚀外外墙上安安装的排排水管道道、煤气气管道、消防管管道及管管道支架架，不得得污染和和腐蚀铝铝合金门门窗、空空调百叶叶窗、阳阳台栏杆杆。（5） 塔吊、提提升机等等垂直运运输设备备拆除前前，工程程部应审审批施工工单位的的专项拆拆除方案案及拆除除计划，拆除时时应排监监理人员员对拆除除施工安安全措施施进行检检查。3. 应协调的的问题（1） 抹灰施工工前应先先进行打打点、冲冲筋，水水电专业业根据打打点、冲冲筋在墙墙体内预预埋线管管和底盒盒。否则则将造成成：一来来重新开开槽，浪浪费了大大量的人人工，也也会导致致现场文文明施

36、工工搞不好好；二来来提前安安装线管管和底盒盒，会导导致底盒盒突出墙墙面，或或凹进去去很深，不符合合精品工工程质量量的要求求，把问问题消灭灭在施工工过程中中防范未未然。（2） 本阶段涉涉及到的的场地移移交工作作很多，一方面面要了解解后续安安装专业业的实际际场地需需求，另另一方面面要按计计划督促促各施工工单位按按时移交交场地和和施工作作业面。涉及场场地移交交的主要要有：电电梯机房房、发电电机房、高压开开关房、变压器器房、低低压配电电房、水水泵房、风机房房、混凝凝土结构构水箱、消防控控制中心心（兼监监控中心心）、电电梯底坑坑、电梯梯井、水水管井、强电管管井、弱弱电管井井等。涉涉及到主主体施工工单位与

37、与其它专专业分包包单位进进行工作作面移交交的有：防火门门安装、铝合金金门窗安安装、阳阳台栏杆杆安装入入户门安安装、销销售样板板房、电电梯前室室、高层层首层大大堂精装装修等。七. 装修施工工阶段工工作要点点（视公公司经营营情况，目前一一般的不进行行精装修修）1. 准备工作作（1） 精装修开开工前，项目监监理部应应对室内内部分土土建交工工质量进进行全数数检查验验收，并并要求主主体施工工单位和和豪装施施工单位位办理场场地移交交手续。检查内内容包括括混凝土土结构外外形质量量，砌体体质量，抹灰质质量，铝铝合金门门窗安装装和塞缝缝质量，预留门门洞口尺尺寸及位位置，阳阳台栏杆杆的安装装质量，电气线线管和底底

38、盒预埋埋质量，给排水水管道安安装和保保护质量量，空调调套管安安装质量量。避免免装修施施工完成成后或进进行中，由于主主体或毛毛坯的施施工质量量问题，使装修修的观感感达不到到要求，不得不不对主体体或毛坯坯进行返返工处理理，这样样既对主主体施工工单位和和豪装施施工单位位造成了了经济损损失，也也对豪装装工期产产生影响响。（2） 精装修各各工序施施工前，工程部部应向施施工单位位进行质质量标准准交底。（3） 交接验收收时，应应对已施施工的给给水管道道重新试试压。2. 应注意的的事项（1） 在精装修修中，实实行样板板先行制制度。样样板施工工完毕，涉及施施工工艺艺做法、施工质质量标准准的，应应报主管管工程的的

39、领导审审批。而而涉及外外观效果果的，应应报主管管设计的的领导审审批，特特殊部位位报总经经理审批批。未经经批准不不能大面面积施工工。（2） 项目监理理部应对对所有进进场的装装修及安安装材料料进行质质量验收收和书面面验收，质量验验收包括括检查材材料是否否与样板板相符、板材和和型材的的厚度（壁厚）是否与与设计文文件相符符，书面面验收应应检查材材料的检检验报告告和出厂厂合格证证，检验验报告要要求在有有效期内内，复印印件应盖盖有材料料生产厂厂家的章章印，必必要时应应做破坏坏性实验验。（3） 木门的入入场验收收应检查查整体外外观质量量、尺寸寸、厚度度，骨架架的材质质，饰面面板的材材质、厚厚度，制制作工艺艺

40、。（4） 卫生间和和厨房墙墙身和地地面瓷片片施工完完成后应应办理工工序验收收手续。（5） 门套安装装木线前前，应对对门套的的安装质质量和塞塞缝质量量进行隐隐蔽验收收。（6） 木地板饰饰面地面面，在木木地板施施工前，应对地地面找平平层进行行隐蔽验验收。（7） 装修施工工期间应应做好公公共区域域、电梯梯轿箱、入户门门、阳台台铝合金金门及门门框的成成品保护护工作。严禁在在已装修修好的首首层大堂堂、电梯梯厅、电电梯前室室使用金金属轮毂毂的手推推车，大大堂及首首层电梯梯厅通道道应采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，电电梯轿箱箱、电梯梯门套、入户门门及门套套应采用用夹板包包裹，阳阳台铝合合金门

41、及及门下框框应有保保护措施施。（8） 散体物料料及垃圾圾应采用用袋装搬搬运，严严禁高空空抛物，施工污污水必须须在塑料料桶内静静置沉淀淀后方可可通过地地漏排放放，严禁禁直接向向排水管管道、排排污（粪粪）管道道倾倒施施工污水水。（9） 地面砖铺铺贴完成成后应立立即采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，严严禁在铺铺好砖的的地面堆堆沙。（10） 木地板铺铺贴完成成后应立立即用塑塑料薄膜膜或彩条条布覆盖盖，并在在四周用用胶带固固定。（11） 油漆施工工和焊接接施工应应有防止止门套、铝合金金门窗、木地板板、窗台台石地面面砖、开开关面板板、洁具具、灯具具等的污污染措施施。八. 配套施工工主要控控制

42、要点点1. 施工插入入点（1） 靠近建筑筑物的化化粪池、隔油池池等地下下构筑物物宜在建建筑物基基础（地地下室）的施工工过程中中插入，有利于于节省工工期和减减少投资资。（2） 在工期紧紧张的情情况下，应特别别注意道道路施工工完成后后，大量量种植土土、大型型苗木运运输线路路的需要要。2. 工程部组组织各安安装施工工单位进进行综合合管线平平衡现场场交底，形成书书面记录录。3. 配套场地地移交园园林施工工前，应应完成室室外给排排水管道道和燃气气管道安安装及功功能性试试验，完完成强弱弱电套管管敷设，并办理理场地移移交手续续，做好好地下管管线成品品保护交交底工作作。房地产开开发建设设管理流流程第一章工工程

43、建设设计划管管理第一节总总则第一条建建设工程程的竣工工标准：主体工程程全面完完工（含含外墙装装修），建设工工程用地地红线（或该栋栋建筑物物相邻330米）范围内内的道路路、绿化化（含天天面）按按照批复复的总规规要求全全面完工工（含地地下室），所有有临时建建筑、构构筑物拆拆除完毕毕。第二条建建设工程程的交楼楼标准：各项工程程全面完完工，在在合同约约定的交交楼时间间前完成成相关验验收并取取得以下下验收合合格证书书或意见见：1、建设设工程规规划验收收合格证证；2、质量量监督意意见书；3、人防防验收备备案表；4、消防防验收意意见书；5、环保保验收意意见书；6、建设设工程竣竣工验收收备案表表。第二节工工程

44、建设设过程管管理第三条新新开发项项目在详详规批复复一周内内，由主主管工程程公司领领导主持持召开项项目开发发建设综综合策划划方案审审查会，参加人人员为工工程部、开发中中心、合合同预算算部、营营销中心心、物业业公司部部门负责责人。项目开发发建设综综合策划划方案审审查会的的内容（附：开开发建设设综合策策划方案案会签审审批表）：1、施工工给水系系统：给给水管道道走向规规划、管管道管径径、用水水量及用用水计量量等。2、施工工排水系系统：排排水管道道走向规规划、管管道管径径、用水水量及用用水计量量等。3、施工工用电系系统：施施工用电电线路走走向规划划、用电电总容量量、用电电计量等等。4、施工工道路系系统：

45、满满足施工工需要、安全文文明施工工需要、与永久久规划路路的关系系等。5、施工工场地划划分、围围蔽及临临时设施施的规划划：满足足安全文文明施工工需要、满足销销售需要要等。6、施工工场地的的土方平平衡：考考虑场地地的竖项项布置及及标高协协调、挖挖方与填填方尽量量平衡等等。7、制定定主体总总包及各各类专业业分包合合同提交交计划。8、制定定各类材材料采购购供应计计划。9、制定定各类施施工设备备进场计计划。10、制制定各期期开发楼楼盘的分分批销售售计划。11、制制定各期期开发楼楼盘的分分批移交交物业管管理计划划。第四条在在工程开开工前及及开工后后，每月月召开一一次，由由工程部部经理组组织全体体监理人人员

46、和施施工单位位班组长长以上参参加的工工程质量量交流会会。一、工程程质量交交流会内内容：1、工程程部和施施工单位位分别介介绍各自自驻现场场的组织织机构、人员及及其分工工、联系系方式；2、工程程部介绍绍公司的的运作模模式、验验收程序序及进度度、结算算申报流流程等；3、施工工单位介介绍工程程质保体体系、自自检程序序及质量量、进度度、安全全的保证证措施；4、工程程部针对对质量控控制措施施进行技技术交底底，并提提出意见见和要求求；5、施工工单位就就技术交交底和工工程部要要求提出出意见，表明态态度；6、施工工单位就就施工中中其他需需协调的的问题提提出意见见；7、工程程部就施施工单位位的问题题进行解解答；9、会议议纪要应应由工程程部负责责起草，并经与与会各方方代表会会签。第五条项项目主体体开工前前，工程程部负责责组织施施工组织织设计审审查会。第六条项项目发售售前，管管理中心心综合计计划部负负责组织织汇总工工程建设设中心、营销中中心意见见，确定定项目的的竣工