成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编.docx

《成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编.docx（39页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、成都某地地产公司司物业管管理中心心管理流流程汇编编维修人员员安全操操作规程程1、目的的保证辖区区物业配配套设备备设施的的正常使使用运行行，保障障设备及及人身安安全。2、范围围物业管理理中心维维修人员员。3、职责责3.1工工程部主主管负责责督促维维修人员员按照安安全操作作规程进进行工作作，并对对操作安安全负管管理责任任；3.2维维修人员员必须按按照安全全操作规规程工作作，并对对操作安安全负直直接责任任。 4、工作作程序4.1在在潮湿场场地工作作时，应应先切断断电源，不能停停电时，必须有有人监护护，并应应着绝缘缘手套和和鞋等防防护措施施；4.2停停电维修修时，应应悬挂标标志牌及及断闸的的闭锁装装置

2、，并并应有人人监护；4.3停停水工作作时，应应提前通通知，并并按时完完成工作作，保证证按限定定的时间间供水；4.4上上梯工作作时，应应停放稳稳当，高高空作业业时，应应系好安安全带；4.5清清扫配电电箱，所所用刷子子必须绝绝缘；4.6拆拆除线路路时，应应处理好好剩余部部份；4.7架架设临时时线路时时，应安安全可靠靠，使用用完毕及及时拆除除；4.8开开、合开开关时，随时锁锁好配电电箱（柜柜），利利用手柄柄操作时时，不应应面对开开关；4.9在在办公区区维修时时，尽量量避开上上班时间间，并负负责清理理干净现现场。配电室工工作规程程1、目的的 确确保正确确无误地地操作配配电设备备，防止止事故的的发生，满

3、足顾顾客正常常用电需需求。2、范围围 适适用于所所管项目目配套配配电设备备设施管管理。3、职责责3.1工工程主管管负责配配电室的的日常管管理；3.2维维修班负负责配电电设备的的操作和和保养；3.3项项目部部部负责配配电设备备的制度度制定，月度巡巡检，重重大问题题的组织织解决。4、工作作程序4.1工工作制度度4.1.1未经经工程部部主管许许可，非非工作人人员不得得进入配配电室；4.1.2密切切注意电电流、电电压、功功率因素素等数据据变化情情况，并并作好配电室室运行记记录； 4.1.3高压压室应定定时巡检检，雷雨雨天巡视视高压设设备时，应穿绝绝缘鞋和和戴绝缘缘手套；4.1.4上班班时间不不得饮酒酒

4、或酒后后上班；4.1.5检修修、倒、合闸时时应严格格填写配电室室工作票票；4.1.6值班班人员有有权拒绝绝违章操操作要求求； 4.1.7严格格执行交交接班制制度，在在出现故故障情况况时，接接班人协协助交班班人处理理完毕后后方可交交班；4.1.8在紧紧急与严严重危及及人身安安全情况况下，应应先切断断电源，事后立立即报告告工程主主管；4.1.9停电电作业时时，须在在开关或或刀闸操操作机构构悬挂“线路有有人工作作，禁止止合闸”的标志志牌；4.1.10值值班途中中不得睡睡觉，不不得无故故脱岗，不可连连续疲劳劳代班。4.2 操作规规程4.2.1送电电前认真真检查各各高低压压开关是是否断开开，然后后再按高

5、高压开关关低压压总开关关各分分路开关关送电，停电则则相反；4.2.2送（停）电电操作时时，至少少应有22人在场场；4.2.3送（停）电电操作时时，必须须关上开开关柜门门；4.2.4除特特殊情况况外，禁禁止带负负载停电电；4.2.5进入入配电屏屏（柜）等工作作时，必必须先验验电，待待确认无无电后方方可进行行；4.2.6停电电检测（修）高高压设备备时，必必须先对对系统放放电，然然后按规规定验电电，待确确认无电电、并按规定挂挂好接地地线后，方可检检修；4.2.7停电电检修时时，必须须设立标标志牌，并有监监护人；4.2.8停电电检修完完毕后，须清理理现场，防止遗遗失工具具，然后后解除接接地线，作好送送

6、电准备备。柴油发电电机运行行维护管管理规程程1、目的的 通通过对发发电机的的管理，在市电电停供时时能及时时正常供供电，确确保电梯梯、消防防、二次次供水等等正常运运行，满满足用户户应急安安全用电电的使用用需求。2、范围围适用于物物业管理理中心管管理的柴柴油发电电机的运运行管理理。3、职责责3.1供供配电人人员负责责发电机机的操作作、监控控、记录录、清洁洁、维修修保养。3.2工工程主管管负责柴柴油发电电机的综综合管理理及检查查监督。4、工作作程序4.1 工作制制度4.1.1忠于于职守，强化自自身业务务能力，提高技技能水平平；4.1.2遵守守安全操操作规程程和各种种规章制制度，杜杜绝违章章事故发发生

7、；4.1.3工作作中应保保持清醒醒的头脑脑、思维维敏捷，严禁酒酒后操作作发电机机；4.1.4发电电机做到到定期检检查、保保养，清清洁；4.1.5运行行中做好好发电电机组运运行记录录；4.1.6维修修中做好好问题处处理记录录；4.1.7严禁禁在发电电机房内内进食、吸烟；4.1.8定期期打扫机机房及设设备卫生生，保持持发电机机房清洁洁、电瓶瓶接头牢牢固干燥燥。4.2安安全规程程4.2.1为确确保发电电机在市市电停电电时能可可靠地运运行，确确保设备备处于正正常待命命备用状状态，必必须严格格按照本本文件“运行操操作规程程”进行工工作；4.2.2做好好开机前前检查、准备工工作，检检查机油油油量，冷却水水

8、量，柴柴油是否否能满足足运行时时间的要要求，油油路有无无漏油等等；4.2.3操作作时严格格按照发发电机操操作运行行手册要要求进行行操作，并及时时开启风风机进行行降温；4.2.4发电电机运行行过程中中要注意意观察各各供油管管路、电电压、电电流、频频率、温温度及机机械系统统运行情情况；4.2.5发电电机在运运行中操操作人员员不得擅擅离职守守；4.2.6发电电机不准准超负荷荷运行；4.2.7保持持启动电电瓶清洁洁，定期期对启动动电瓶的的容量进进行检查查；4.2.8若发发现油压压急剧下下降，应应立即检检查其原原因并做做处理。4.3 运行管管理规程程4.3.1非工工作人员员进入发发电机房房，必须须经得工

9、工程主管管的同意意，由部部门安排排人员陪陪同方可可进入；4.3.2在“市电”停电的的情况下下，供配配电工作作人员应应迅速赶赶到发电电机房。整个发发电机的的启动运运行必须须严格遵遵照“运行操操作规程程”进行，不允许许带负荷荷启动，在投入入负荷前前，必须须认真地地对冷却却系统、润滑系系统、燃燃油系统统、空气气系统进进行检查查，在确确认无问问题后，迅速手手动启运运发电机机；4.3.3带负负荷运行行过程中中，每小小时抄填填一次发电机机组运行行记录；4.3.4发电电机房内内消防设设施完好好，室内内严禁吸吸烟；4.3.5保持持良好的的通风和和照明，门窗开开启灵活活，各地地沟、窗窗口、洞洞口必须须用金属属栅

10、网进进行隔离离，以防防止小动动物进出出；4.3.6平时时要保证证发电机机存油量量能运行行8小时时以上，蓄电池池电压正正常，润润滑机油油油质油油量正常常。油库库存油两两桶以上上；4.3.7分析析运行各各项数据据，发现现隐患及及时排除除，重大大异常情情况及时时报告工工程主管管及项目目部主管管解决；4.3.8依照照设备备维修保保养计划划表要要求进行行维修保保养，并并记录在在设备备保养表表中；4.3.9负责责发电机机及机房房的清洁洁卫生，做到无无积尘、水渍、油渍；4.3.10工工程主管管负责提提出维保保材料的的申购、报废计计划，负负责向工工程管理理部提出出外委修修理的申申请；4.3.11工工程主管管根

11、据设备维维护保养养计划表表负责责执行中中修、大大修计划划。4.4运运行操作作规程4.4.1在发发电机运运行前须须进行机机油、冷冷却水量量、燃油油量等各各项检查查；4.4.2润滑滑部分：检查润润滑机油油油位，保持引引擎机油油量尽量量靠近油油标尺的的高油位位且不会会添加过过量（HHI位置置）；4.4.3冷却却系统；检查引引擎冷却却水量。冷却水水量应位位于水箱箱开口处处往下约约5cm位置。切勿在在引擎处处于高热热状态下下检查水水量，避避免烫伤伤；4.4.4燃油油系统：请确定定油箱是是否加满满柴油、油路是是否畅通通；4.4.5启动动程序：4.4.5.11在发电电机控制制盘上启启动运行行启动：把把匙从“

12、O”经过“I”位转到到（预热热）位，激化预预热器。保持77秒钟来来预热吸吸入的气气体，77秒后，把匙再再进到（staart）位置，起动，当发动动机组启启动后，立即松松手让匙匙回复到到“I”(ONN)的位位置。必必须空载载运行55分钟以以上，才才可送负负载；如果不能能起动，起动时时间不要要超过557秒秒。保持持每隔110秒，钥匙要要完全复复“O”（offf）位。如果起起动了44次仍未未着车，则要停停下来参参看柴柴油机手手册。4.4.5.22停机方方法正常停机机：要停停机时，先把发发电机组组输出断断路开关关扳下“offf”(柄向下下)，让发发电机组组在无负负载情况况下运转转5分钟钟以便冷冷却。然然

13、后把匙匙转回“O”(offf)位位置，发发电机组组即会停停止； 紧急停机机：如按按下紧急急停机按按钮或控控制旋钮钮拧到“Stoop”(停机)位置，发电机机组立即即停止。在再起起动之前前，控制制旋钮拧拧到“Stoop”(停机)位置，紧急停停止按钮钮顺时针针旋转复复位及确确认消除除警报。4.5运运行检查查及保养养要求：保养检查查项目保养检查查周期运行8小小时每周或运运行500小时每月或运运行1000小时时半年或运运行2550小时时每年或运运行5000小时时检查发电电机组1检查冷却却风扇与与充电机机皮带的的松紧1检查机油油位1检查冷却却水位2检查空气气及机油油滤清器器1检查电瓶瓶充电系系统1排出柴油

14、油过滤水水分1检查冷却却水和防防锈剂1检查驱动动皮带张张力11检查燃油油油位4检查电瓶瓶液位及及比重1检查发电电机头排排风口1更换润滑滑油和滤滤清器1检查水箱箱管路有有无松脱脱或磨损损1更换柴油油滤清器器1清洁冷却却系统1发电机外外部清洁洁用抹布擦擦除油污污和积尘尘每周一次次发电机燃燃油、机机油量、冷却水水用量保证油箱箱内机油油足够运运行8HH；机油油位接近近油尺HHI，不不够加补补箱水在在水盖下下50MMM，不不够加满满每周一次次机油滤清清器更换机油油滤清器器1个250运运行小时时燃油滤清清器更换机油油滤清器器1个500运运行小时时空气滤清清器更换空气气滤清器器个250运运行小时时机油更换机

15、油油机油发黑黑且无粘粘度时水箱水换水250运运行小时时断路器、电缆接接点对断路器器的固定定螺丝紧紧固，发发电机电电源输出出端与电电缆接线线耳锁合合螺丝进进行紧固固。年保养监控设备备运行维维护管理理规程1、目的的使监控设设备处于于最佳工工作状态态，最大大限度的的记录周周边所发发生的一一切并得得以保存存。2、范围围适用于所所接管项项目监控控室的管管理。3、职责责3.1监监控人员员负责操操作并记记录时间间，严格格遵守岗岗位工作作制度,定期进进行设备备清洁保保养；3.2维维修由项项目部维维修人员员或维保保单位负负责；3.3项项目部工工程主管管负责同同维保单单位联系系损坏设设备维修修与更换换事宜，各项目

16、目部应不不定期的的抽检记记录。4、工作作程序4.1为为保障设设备性能能与延长长使用寿寿命，应应让设备备每天交交替停用用1-22小时；4.2开开机后立立即进入入录制状状态，并并检查设设备是否否处于正正常工作作中，然然后查看看各摄像像头成像像是否正正常、清清晰；4.3检检查红外外监控系系统是否否能正常常布防与与解除布布防报警警；4.4检检查楼宇宇对讲系系统正常常与否；4.5检检查云台台变焦功功能的摄摄像机能能否正常常变焦、旋转；4.6将将云台的的摄像机机对准主主要出入入口进行行摄录像像；水泵房操操作规程程1、目的的通过对水水泵房的的管理，保障用用户生活活经营用用水和消消防储备备用水。 2 范范围适

17、用于水水泵房、供水管管道、消消防供水水系统的的全部机机电设备备的管理理。3 职职责3.1工工程主管管负责对对水泵房房管理情情况进行行指导监监督和检检查；3.2维维修人员员负责按按规定进进行保养养、维修修、清洁洁、记录录。4 工作作程序4.1设设备操作作须由维维修人员员进行，无关人人员不得得私自进进入及操操作；4.2非非工作人人员进入入水泵房房必须经经项目部部批准后后，由相相关人员员陪同方方可进入入；4.3保保持良好好的通风风及照明明，门窗窗开启正正常无破破损；4.4控控制柜上上的开关关，无特特殊情况况下应置置于“自动”状态。生活水水泵隔日日进行轮轮换运行行；4.5生生活水泵泵主接触触器开关关元

18、件每每月检查查清洁一一次；4.6不不得擅自自更改机机房线路路、器材材，若需需改动，须经工工程主管管同意方方可进行行；4.7消消防泵、生活泵泵、污水水泵、清清水泵在在正常情情况下，开关应应置于自自动状态态，所有有操作标标志简单单明确；4.8消消防泵、喷淋泵泵按照消消防系统统月检规规定进行行保养，保持机机房干净净整洁无无尘，每每周打扫扫一次，不得堆堆放杂物物；4.9水水泵房机机组每月月清扫一一次，设设备无积积尘、水水渍、油油渍；4.100管道每每年年底底12月月至次年年1月进进行防锈锈处理并并按规定定定期清清洗除尘尘；4.111按照设备检检查保养养计划表表进行行维修保保养；给排水设设备运行行管理规

19、规程1、目的的确保给排排水设备备（设施施）处于于良好状状态，保保证生活活用水的的需要。2、范围围适用于所所接管项项目排水水设备、设施的的运行管管理。3、职责责3.1项项目部负负责向用用户通知知停水情情况；3.2工工程主管管负责给给排水设设备（设设施）的的综合管管理及检检查监督督；3.3维维修人员员负责给给排水的的操作、监控、记录、维修保保养。4、工作作程序4.1维维修人员员负责给给排水系系统运行行监控并并记录给给排水设设备（设设施）启启动时的的各项技技术数据据，倾听听机械部部件运转转时有无无异常响响声，并并记录于于值班班情况记记录表中；4.2工工程主管管负责给给排水设设备综合合管理，包括材材料

20、的采采购计划划、零星星设备配配件的编编制，并并衔接外外委修理理事宜；4.3工工程主管管每年112月份份编制下下一年度度设备备维修保保养计划划表及及制定大大、中修修计划；4.4工工程主管管组织进进行周检检、月检检，并于于每月组组织相关关人员对对给排水水设备（设施）进行一一次检测测工作，填写设备运运行状态态月报表表；4.5工工程主管管组织维维修人员员按照设备检检查保养养计划表表要求求进行维维修保养养；4.6消消防设施施完好，禁止吸吸烟；4.7停停水管理理工作程程序：4.7.1因市市网停水水、维修修等原因因造成停停水，应应提前提提醒业主主/住户户及商家家储存生生活和经经营用水水；并由由工程主主管通报

21、报项目部部，以便便做好解解释工作作；4.7.2 由由项目部部提前224小时时将书面面通知贴贴于单元元大门侧侧告示板板上以告告知用户户；4.7.3因突突发事件件停水，应立即即将书面面通知贴贴于大门门口的告告示板上上，并在在1小时时内联系系有关部部门处理理并由项项目部做做好用户户的停水水解释工工作；4.7.4.发发电机组组立即发发电，确确保消防防水设备备能随时时运行；4.7.5检修修完毕，恢复供供水后，将单元元及告示示牌上的的停水通通知及时时取下。二次供水水管理规规程1、目的的保证二次次供水水水质符合合卫生检检验标准准，保障障用户身身体健康康。2、范围围适用于二二次供水水的管理理。二次次供水是是指

22、从一一次配水水网引入入的水通通过二次次供水装装置再次次(或多多次)提提供给用用户使用用的生活活用水。3、职责责3.1工工程部负负责清洗洗工作的的联系；3.2工工程主管管负责提提出年度度水池（箱）的的清洗消消毒申请请及二次次供排水水操作人人员的健健康体检检、业务务培训的的组织、联系工工作。并并负责联联系卫生生部门的的水质检检查联系系工作；3.3项项目部负负责发出出停水通通知，并并向用户户或单位位解释停停水原因因。4、工作作程序4.1二二次供水水管理的的要求4.1.1给排排水工作作人员负负责水池池（箱）的管理理，要求求每个水水池（箱箱）（包包括地下下、楼顶顶）须结结构完整整，加盖盖、加锁锁，水口口

23、干净，并申办办二次供供水卫生生合格证证；4.1.2新建建、扩建建二次供供水设施施，须经经供水管管理机构构和卫生生防疫机机构进行行设计审审定和工工程验收收。4.2每每年至少少两次水水池（箱箱）进行行清洗及及消毒；4.3通通知：维维修班在在每次水水池（箱箱）清洗洗消毒计计划实施施前一天天张贴停停水通知知；4.4放放水：为为确保用用户的正正常用水水，放水水时间必必须提前前到清洗洗、消毒毒水池（箱）的的前3小小时，并并记录在在水池池(箱)清洗及及消毒记记录表开始放放水时间间和结束束时间；4.5二二次供水水的清洗洗消毒程程序：通通过外委委方进行行，根据据双方签签定的协协议，工工作程序序和施工工安全由由乙

24、方负负责，保保证清洗洗后的水水质达到到国家卫卫生标准准，并向向项目部部提供清清洗后水水质的国国家卫生生防疫机机构的检检测报告告；4.6注注水：在在清洗工工作结束束后，开开闸向水水池（箱箱）注水水，以达达到标定定水位高高度。并并加盖加加锁；4.7记记录和报报告4.7.1由工工程主管管负责安安排整个个清洗消消毒的工工作的协协调配合合，并负负责记录录清洗、消毒工工作的全过程监监控；4.7.2卫生生防疫站站的卫卫生检测测结果报报告单、水水池（箱箱）清洗洗检测报报告单原件交交由办公公室存档档备查。消防系统统检查保保养操作作规程1、目的的保障所接接管项目目的设备备设施以以及业主主商家人人身生命命财产安安全

25、。2、范围围 适用于于公司管管理项目目的消防防系统管管理。3 、职职责3.1工工程主管管负责编编制维养养计划，联系消消防系统统外委维维保工作作，并对对系统运运行情况况进行检检查、评评定；3.2工工程主管管负责消消防系统统的外委委维保的的管理。对所反反映的问问题及时时安排整整改；3.3项项目部主主管负责责抽查值值班情况况和值班班记录，对相关关问题进进行解决决。4 工工作程序序4.1维维修人员员每天至至少一次次对消防防系统进进行巡查查，并填填写值值班记录录，以以了解设设备运行行情况，巡检内内容如下下：4.1.1喷淋淋头有无无漏水，自动与与手动报报警器有有无遗失失，消火火栓内水水带水枪枪是否缺缺少；

26、4.1.2防水水箱内是是否有充充足的消消防备用用水，开开关是否否处于打打开位置置；4.1.3水泵泵电控箱箱电压是是否正常常，指示示为多少少；4.1.4观察察各压力力表的指指示，并并作比较较看是否否正常；4.1.5控制制中心正正常与否否，有无无异常报报警等；4.1.6干粉粉灭火器器数量、是否使使用及使使用数量量；4.2每每月由维维修班与与保安部部一起对对消防系系统进行行一次全全面检查查，检查查内容如如下：4.2.1观察察火灾报报警器(包括区区域报警警器或楼楼层显示示)和联联运控制制装置，各种显显示是否否正常，时钟是是否正确确；4.2.2火灾灾报警器器和联动动装置的的各种功功能是否否正常，如：主主

27、备电转转换、自自检、消消声、复复位、查查首址、查容量量、探头头、屏蔽蔽、开启启、对讲讲等；4.2.3模拟拟火灾响响应和故故障报警警试验，查一个个防火区区，查探探测和手手动按钮钮；4.2.4消防防通信检检查，检检查通话话是否清清晰、准准确；4.2.5检查查水系统统压力表表是否正正常；4.2.6检查查阀门有有无跑、冒、漏漏、滴的的现象；4.2.7开启启一个末末端试水水阀放水水，检查查水流指指示器、压力开开关、水水力警铃铃是否动动作，消消防控制室报报警显示示是否正正常；4.2.8防火火分隔现现场控制制按钮及及遮拦是是否完好好；4.2.9防火火分隔手手动和现现场电动动开启卷卷帘门，观察设设备运行行情况

28、；门有无无卡、碰碰、擦情情况，延延时限位位是否正正常，电电动机运运行有无无异常；4.2.10排排烟、送送风道有有无锈蚀蚀、损坏坏、阻挡挡现象，风机能能否正常常工作；4.3定定期检查查4.3.1除进进行以上上检查外外，还应应由工程程管理部部组织进进行季检检、年检检，并填填写设设施设备备季度检检查评分分表，检查内内容如下下：4.3.2启动动消防水水泵、排排烟风机机、正压压风机，观察设设备运行行是否正正常，各各阀门启启闭是否否灵活，电控箱箱及消防防联运控控制台受受各种显显示是否否正常；4.3.3备用用设备自自动投入入功能试试验，检检查是否否正常；4.3.4输入入电源为为双电源源时，还还应进行行该功能

29、能检查；4.3.5火灾灾事故广广播检查查：检查查选层广广播切换换功能，采用喇喇叭强功功能备用用功放转转换功能能是否正正常，有有无不响响喇叭；4.3.6检查查声光讯讯响器有有无不响响不亮的的现象；4.3.7消火火栓放水水试验，检查各各阀门启启闭是否否正常，测试出出水水压压是否符符合要求求；4.3.8联运运控制台台功能是是否正常常；4.3.9消火火栓泵、自动喷喷淋泵在在联控台台上显示示是否正正确，在在各控制制启动处处，能否否正常启启动；4.3.10防防火卷帘帘门手动动和联运运试验、检查其其控制功功能、延延时、反反馈、信信号开启启是否正正常；4.3.11通通风、空空调防排排烟设备备联动控控制检查查，

30、分别别进行手手动和联联动试验验，其联联动逻辑辑关系和和功能应应符合要要求；4.3.12消消防电梯梯及其它它联动设设备均要要求进行行手动和和联运控控制检查查，查其其功能和和显示应应符合要要求；4.3.13普普查水系系统各阀阀门位置置是否正正常，有有无锈蚀蚀和卡死死；4.3.14自自动喷淋淋系统末末端试水水阀和消消火栓箱箱阀，排排放污水水，冲洗洗管道；4.3.15水水泵、风风机及管管道、阀阀门、防防火卷帘帘门等应应进行全全面检查查、维护护、保养养；4.3.16加加装灭火火器内干干粉等。电梯运行行维护管管理规程程1、目的的确保电梯梯技术性性能处于于安全、良好状状态，保保证电梯梯的正常常运行。2、范围

31、围适用于客客梯、货货梯、扶扶梯的管管理。3、职责责3.1物物业管理理中心负负责对项项目部电电梯管理理情况进进行巡检检、评价价，审定定维修保保养方案案，签定定维保合合同；3.2工工程主管管负责电电梯设备备的管理理工作； 3.3电电梯操作作工负责责电梯设设备的日日常维护护、检修修、故障障排除。4、工作作程序4.1维维修管理理制度4.1.1遵守守公司各各项规章章制度，按照安安全操作作规程操操作，杜杜绝事故故发生；4.1.2熟悉悉电梯构构造、原原理，对对电梯主主机、控控制屏定定期检查查，提高高维修技技能；4.1.3严格格按照电梯维维修保养养计划表表对电电梯进行行维修、保养，并作好好记录；4.1.4应有

32、有两人同同时对电电梯进行行维修保保养，两两人间要要配合协协调，互互相提醒醒，确保保安全；4.1.5每天天上、下下班时，应巡视视电梯，发现问问题及时时处理；4.1.6对安安全系统统做到定定期检查查，及时时处理电电梯的突突发故障障，并作作好记录录；4.1.7做好好电梯的的清洁工工作，特特别对轿轿厢和厅厅、轿门门地坎的的清洁，保证厅厅、轿门门的开、关顺畅畅；4.1.8做好好电梯机机房的“三防”工作，如机房房门窗有有损坏时时，应及及时修复复；4.1.9出现现火警时时，应及及时停用用电梯消防电电梯除外外，将消消防电梯梯降至一一楼，使使之处于于消防状状态；4.1.10电电梯机房房、井道道、底坑坑进水时时，

33、应及及时切断断电梯电电源，并并手动将将电梯升升到最高高层；4.1.11协协助、督督促电梯梯维保单单位搞好好电梯的的维修保保养工作作；4.1.12当当电梯年年检期临临近时，通知维维保单位位对电梯梯进行年年检保养养，并根根据电梯梯年检报报告，督督促维保保单位整整改不合合格项目目；4.1.13妥妥善保存存电梯合合格证、限速器器、安全全钳合格格证和电电梯年检检报告；4.1.14保保管好电电梯机械械钥匙、操作面面板钥匙匙和机房房钥匙。4.2安安全操作作规程4.2.1电梯梯维修人人员必须须经过国国家相关关部门的的专业培培训并取取得上岗岗证后方方可上岗岗工作；4.2.2电梯梯维修人人员应按按照电电梯维修修保

34、养计计划表定期对对电梯进进行检查查；4.2.3开启启厅门进进入轿厢厢之前，需注意意轿厢是是否停在在该层；4.2.4严禁禁在电梯梯运行中中开启厅厅门；4.2.5每日日按照要要求对电电梯进行行巡视检检查，发发现问题题立即处处理；4.2.6电梯梯因故停停用时，必须将将轿内照照明、风风扇开关关断开，必要时时关断电电梯主电电源；4.2.7严禁禁在正常常情况下下用检修修档来替替代正常常运行；4.2.8手动动盘车，必须先先将电梯梯总电源源断开，同时注注意轿厢厢位置，以免电电梯冲顶顶或蹲底底，盘车车完毕将将专用工工具放回回原处；4.2.9检修修时，必必须有两两人以上上，协调调配合、相互提提醒确保保安全；4.2

35、.10维维修时，如机房房无人必必须锁上上机房门门；4.2.11进进入轿顶顶、底坑坑作业时时，必须须切断急急停开关关，同时时穿戴好好防护用用品，注注意轿厢厢、配重重的移动动,以免免挂伤；4.2.12检检修时的的短接跨跨线，完完工后必必须拆除除；4.2.13更更换保险险管（丝丝）必须须与原规规格相同同，严禁禁用铜丝丝替代保保险管（丝）；4.2.14电电梯机械械钥匙、操作面面板钥匙匙必须由由维修人人员保管管和使用用。4.3维维修工作作制度4.3.1维修修人员上上岗前应应做到不不酗酒、不熬夜夜，上岗岗时保持持精神饱饱满、头头脑清醒醒，思维维敏捷；4.3.2维修修时须严严格遵守守电梯梯安全操操作规程程及

36、电电梯维修修有关规规定，并并在电梯梯基站厅厅门前设设置“电梯维维修，请请勿靠近近”等告示示牌；4.3.3维修修中若需需要切断断电源，则必须须在电源源处悬挂挂“有人操操作，严严禁合闸闸”警示牌牌；4.3.4当电电梯发生生困人事事故时，必须先先救人，然后进进行维修修。救人人时先通通过各种种方式联联系被困困人员，以稳定定其情绪绪；4.3.5需要要手动盘盘车时，须先关关断总电电源开关关，然后后将轿厢厢就近平平层；4.3.6严禁禁电梯正正常运行行时将安安全回路路和保护护回路元元件如安安全窗开开关、安安全钳开开关等用用机械或或电气方方法短接接。维修修情况下下进行短短接，检检修后必必须立即即恢复；4.3.7

37、在轿轿顶作业业时，应应断开安安全钳联联动开关关及轿顶顶检修急急停开关关。在底底坑作业业时，应应断开限限速器张张紧安全全开关及及底坑检检修急停停开关。检修后后各类开开关要及及时复位位；4.3.8井道道中作业业时，必必须戴安安全帽。严禁作作业时一一脚踏在在轿顶，一脚踏踏在井道道中任何何一支点点上作业业。并注注意轿厢厢间和轿轿厢同配配重交错错时的距距离。以以防止人人身及工工具与配配重发生生碰撞；4.3.9检修修作业时时，严禁禁从井道道外探身身到轿厢厢内或轿轿厢顶作作业；4.3.10检检修时所所用照明明必须是是36VV安全电电压；4.3.11除除维修工工作需要要，严禁禁使用慢慢车；4.3.12维维修中

38、，严禁擅擅自更改改系统电电气线路路，保证证系统线线路同图图纸保持持一致；4.3.13维维修结束束后，必必须将各各线路、开关等等恢复到到原始状状态（正正常运行行状态），并清清理干净净工作现现场，保保证清洁洁。然后后将电梯梯上下运运行两次次，正常常后才能能投入使使用；4.3.14维维修中无无关人员员严禁入入内；4.3.15维维修中做做好故障障状态和和故障处处理记录录工作。4.4运运行管理理制度4.4.1轿厢厢内严禁禁吸烟，严禁嬉嬉戏打闹闹等任何何可能损损坏轿厢厢及影响响电梯正正常运行行的举动动。严禁禁和杜绝绝一切发发生在电电梯内的的不良和和不法行行为；4.4.2电梯梯严禁运运载易燃燃易爆的的危险物

39、物品及国国家规定定禁运的的任何物物品。特特殊情况况下，须须请示公公司经理理；4.4.3非特特殊情况况下不允允许将客客梯作为为货梯使使用，避避免损坏坏轿厢；4.4.4电梯梯运行货货物时，应安排排专人操操作电梯梯运行。装货时时注意将将货物分分散、均均匀堆放放，避免免集中放放置和偏偏角堆放放，使轿轿厢运行行平稳。避免货货物损坏坏轿厢内内壁；4.4.5厅门门开启后后，人员员在进入入轿厢前前，必须须首先确确认轿厢厢是否停停在该层层，以免免人员坠坠入井道道。电梯梯运行中中严禁依依靠轿厢厢门；进进出轿厢厢动作迅迅速，避避免在轿轿门和厅厅门之间间长时间间停留。避免电电梯超载载运行；4.4.6电梯梯正常运运行时

40、，严禁将将检修开开关作为为正常运运行开关关使用。电梯的的检修状状态不能能作为电电梯的正正常运行行状态；4.4.7电梯梯在不使使用时，必须停停放在基基站，关关断轿厢厢内的控控制开关关，关好好轿门和和厅门；4.4.8电梯梯钥匙必必须由维维修部和和保安部部负责管管理使用用，任何何单位和和个人不不得私自自加配和和使用。4.5操操作注意意事项4.5.1全自动动运行4.5.1.11进入停停放在基基站的电电梯内，打开轿轿厢内的的操作箱箱。打开开轿内照照明开关关，将风风扇开关关打开，使风扇扇正常运运行。将将自动/手动开开关置于于自动状状态；4.5.1.2将自自动/手动开开关置于于“自动”状态。并关闭闭操作箱箱

41、。经数数秒后，电梯自自动关闭闭轿门厅门，按按所需楼楼层，电电梯即可可正常运运行；4.5.2手动运运行4.5.2.1将操操作箱内内自动/手动开开关置于于“手动”状态。电梯呈呈开门状状态；4.5.2.2按预预选楼层层，按下下关门按按键至关关门起动动后松手手，电梯梯进入手手动状态态运行；4.5.2.3客梯梯以承载载商场部部分货物物进出及及公司工工作人员员上下大大楼为主主。4.5.3安全运运行程序序4.5.3.1监控控中心保保安员224小时时监控电电梯运行行情况，发现异异常及时时通知电电梯维修修人员，杜绝乘乘客的不不文明行行为，严严禁易燃燃、易爆爆等危险险物品和和超长超超重等物物品进入入电梯；4.5.

42、3.2电梯梯维修人人员每周周按照电梯检检查保养养表进进行一次次检查保保养，并并作好记记录，督督促外委委电梯公公司按照照合同要要求进行行相关的的工作；4.5.3.3维修修、保养养等原因因造成停停梯，应应在一层层挂牌告告示；4.5.3.4任何何人不得得在电梯梯机房、轿厢、井道吸吸烟。4.5.4电梯机机房的管管理4.5.4.1电梯梯机房内内所有设设备非电电梯维修修工作人人员、电电梯公司司专业人人员，禁禁止操作作；4.5.4.2非工工作人员员进入机机房，须须经工程程主管和和项目部部主管批批准后，由电梯梯维修人人员陪同同，方可可进入；4.5.4.3保持持良好的的照明和和通风，保持机机房内温温度适宜宜，保

43、持持门窗开开启灵活活无破损损；4.5.4.4 保持机机房内整整洁，不不准堆放放杂物；4.5.4.5消防防器材完完备良好好，机房房内严禁禁吸烟；4.5.4.6因电电梯维修修保养造造成停机机，应在在一楼放放置告示示牌。4.5.5运行异异常4.5.5.1当发发生火灾灾时监控中心心保安员员打开迫迫降开关关，将消消防电梯梯全部降降至基站站，消防防电梯自自动进入入消防状状态，电电梯维修修人员应应当迅速速关闭无无消防功功能的电电梯；4.5.5.22当发生生地震时时根据震前前预报由由电梯维维修人员员关闭所所有电梯梯，地震震后开启启时由专专业电梯梯公司对对电梯进进行安全全检测确确认无异异常后，方可运运行；4.5

44、.5.3当电电梯进水水时1) 底坑进水水，应将将电梯停停于两层层以上，中止运运行并切切断电源源；2) 当楼层被被水淹而而使井道道边或底底坑进水水，应将将电梯停停于进水水楼层以以上并及及时关闭闭电梯及及总电源源。3) 电梯湿水水后，由由电梯公公司做湿湿水处理理，并提提交相应应报告。4.6维维护保养养4.6.1维修修保养时时一般应应切断电电源，以以免触电电、卷入入引轮造造成人身身伤亡和和设备事事故；4.6.2因维维修保养养停机时时，须确确认轿厢厢内无乘乘客方可可停机；4.6.3在维维修保养养中必须须注意工工作协调调和配合合，有人人协同工工作时，行机、停机都都必须扬扬声，得得到对方方的回答答后方可可操作；4.6.4在机机顶做检检修、保保养工作作时，除除判断故故障和调调试需要要外，禁禁行快车车；4.6.5下底底坑作业业时，禁禁止关闭闭厅门，厅门口口必须摆摆设告示示牌，防防止无关关人员靠靠近；4.6.6在底底坑作业业时，首首先开亮亮底坑灯灯，按下下底坑急急停开关关，必须须佩带安安全帽；4.6.7机房、井道、底坑因因工作需需要进行行动火作作业时，必须遵遵守消防防工作规规程，指指定专人人监视，事后清清理火种种，防止止火灾发发生。维维修保养养结束后后，必须须认真清清