房地产开发工程建设流程管理.docx

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1、第一部分 房地产开开发工程程建设流程管管理第一章 施工准备备阶段工工作流程程管理房地产开开发建设设过程中中，工程程建设工工作早在在开发报报建时即即已展开开，在企企业取得得建设设用地规规划许可可证和和国土土证后后工程口口即可介介入。第一节 施工准备备阶段工工作流程程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流

2、程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备备阶段主主要节点点工作内内容详述述一. 围蔽工程程1. 围蔽前应应进行的的准备工工作：（1） 开发中心心办理齐齐全的收收地手续续后(取取得国土土证及建建设用地地规划许许可证)，由工工程部进进行收地地围蔽工工作。围围蔽工程程可按零零星工程程的委托托办法委委托施工工单位施施工。对对征收地地块的围围蔽应做做到围蔽蔽范围准准确，围围蔽速度度快捷，避免或或减少与与当地群群众的纠

3、纠纷。（2） 明确征地地红线。工程部部根据国国土局提提供的红红线控制制坐标点点，按征征地红线线图放出出征地红红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应联系系开发部部协调相相关部门门解决。（3） 测算围蔽蔽工程量量、办理围围蔽工程程委托、做好围围蔽工程程的实施施方案、做好围围蔽工程程的材料料准备、做好围围蔽工程程的人员员准备、做好机机械设备备的进场场准备。2. 围蔽工程程注意事事项（4） 积极与当当地政府府部门沟沟通，取取得当地地政府部部门的支支持。（1） 按已制定定的实施施方案组组织施工工。（2） 工程部应应与企发发部（开开发部）

4、、保安安部等部部门协同同做好解解决突发发事件的的应急处处理措施施。（3） 围蔽完成成后，应应安排保保安部门门巡视，防止围围蔽遭受受恶意破破坏。二. 申报临水水临电（5） 申报临水水临电时时，应会会同总工工室确定定临水临临电的容容量，同同时了解解申报流流程及办办理周期期。临电电系统尽尽可能有有足够的的富余容容量，在在条件容容许的情情况下，应考虑虑首期交交楼可能能采用临临时供电电的需要要，根据据广州的的经验，很多楼楼盘交楼楼后较长长一段时时间小业业主的生生活用电电仍使用用临电系系统供电电。三. 现场查勘勘，进一一步清理理场地收地后，工程部部应对场场地内的的情况进进行详细细的了解解。正常常情况下下，

5、已收收地块内内的拆迁迁、坟地地迁移、青苗补补偿、高高压线的的迁移等等都应在在企发部部的协调调督促下下由当地地政府相相关部门门完成。然而往往往因各各种原因因的影响响，收地地后仍有有部分迁迁移工作作尚未完完成，影影响工程程建设进进度，因因此，工工程部进进场后，也应积积极协助助企发部部（开发发部）协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。企发部应应向工程程部通报报原有地地下管网网的概况况，工程程部应探探明地块块内电信信、煤气气、给排排水管，特别是是军用光光缆的分分布、走走向情况况，如影影响工程程施工，应及时时协调相相关部门门解决。所收地块块内的林林木砍伐伐，须协协调开发发部取得得砍伐证证后，

6、根根据总工工室下发发的砍伐伐图组织织砍伐，并根据据实际地地形与总总规进行行比较，砍伐如如果对周周边环境境破坏大大，应及及时反馈馈并进行行调整后，再实施施砍伐。四. 工程部组组织详勘勘1. 取得总规规批复后后，工程程部可组组织勘察察单位进进场，对对阻碍详详勘钻孔孔的障碍碍物，工工程部应应提前组组织清理理。2. 勘察单位位根据总总工室提提供的详详勘方案案、总规图图上的坐坐标点定定出孔位位，工程部部应复核核。3. 根据公司司工期要要求，督督促勘察察单位组组织足够够的钻机机进场。一般一一台钻机机一个工工作日可可钻一个个孔（330米计计）。4. 所有钻孔孔工程量量必须有有两名监监理人员员进行验验收，并并

7、在验收收记录上上签字，及时存存档。5. 现场钻孔孔取样完完成后，应督促促勘察单单位在详详勘开钻钻后155天内出出柱状图图并按合合同要求求提供勘勘察报告告。五. 小区分区区开发综综合策划划小区分区区开发综综合策划划，是小小区开发发、建设设、销售售的总纲纲，须由由各外地地公司总总经理主主持，召召开由分分管开发发、招标标、设计计、工程程、销售售、资金金、合同同管理、物业管管理的副副总经理理和各部部门负责责人参加加的小区区分区开开发综合合策划会会，策划划会讨论论和确定定的内容容包括：分区开开发目标标、融资资目标、销售目目标、工工程建设设目标，并根据据这些目目标制定定招标计计划、图图纸需求求计划、工程开

8、开工及竣竣工计划划、物业业移交计计划。六. 综合策划划方案编编制综合策划划方案包包含以下下内容：1. 施工给水水系统：给水管管道走向向规划、管道管管径、用用水量及及用水计计量等。2. 施工排水水系统：排水管管道走向向规划、管道管管径、排排水量等等。3. 施工用电电系统：施工用用电线路路走向规规划、用用电总容容量、用用电计量量等。4. 施工道路路系统：满足施施工需要要、安全全文明施施工需要要、与永永久规划划路的关关系等。5. 施工场地地划分、围蔽及及临时设设施的规规划：满满足安全全文明施施工需要要、满足足销售需需要等。6. 施工场地地的土方方平衡：考虑场场地的竖竖向布置及及标高协协调、挖挖方与填

9、填方尽量量平衡等等。（适适当考虑虑分期开开发之间间的土方方平衡）7. 小区的公公用工程程（供电电、备用用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处处理等）的建设设是否能能满足首首期交楼楼的使用用要求。8. 制定各期期开发楼楼盘的分分批销售售计划。9. 制定各期期开发楼楼盘的分分批移交交物业管管理计划划。10. 制定图纸纸需求计计划。11. 制定合同同需求计计划, 制定主主体总包包、详勘勘、土方方施工、基础检检测等前前期合同同提交计计划。其中除第第8项和9项方案案的内容容外，其他的的是属于于工程建建设范畴畴，具体体由工程程部负责责编制。七. 综合策划划方案会会审时间：新新开发项项目在详详规批复复后的一

10、一周内组织者：工程部部负责人：外地公公司总经经理参加人员员：建筑筑设计院院（总工工室）、工程部部、招投投标中心心、开发发中心、合同管管理部、营销中中心、物物业公司司部门负负责人（项目负负责人）。内容：对对各部门门编制的的综合策策划方案案进行审审查，审审定后明明确落实实时间。八. 0.0000以以下图纸纸会审基础开工工5天前前，工程程部必须须组织召召开由主主管工程程的公司司领导主主持的，由总工工室、预预决算部部、开发发部、工工程部、质量监监督部、当地设设计院、施工单单位参加加的0.0000以以下图纸纸会审。工程部部在图纸纸会审77天前通通知参加加会审的的单位和和工程管管理中心心，并收收集和汇汇总

11、各部部门图纸纸审查意意见，在在图纸会会审244小时前前将意见见提交设设计院。九. “三通一一平”的实施1. “三通”开发部应应及时办办理临水水、临电电的报批批及施工工手续，临时道道路出入入口报批批手续（包括市市政道路路绿化迁迁移报批批手续）、办理理余泥排排放证等等。工程程部应马马上组织织场地平平整、临临时道路路的施工工。2. “一平”（1） 场地平整整的主要要步骤：a. 场场地标高高根据审审定后的的综合策策划方案案确定。b. 场场地及边边坡土方方量计算算场地土方方量计算算的方法法有两种种：方格格网法和和断面法法。场地地比较平平坦时，一般采采用方格格网法；场地地地形较为为复杂或或挖填深深度较大大

12、、断面面不规则则时，一一般采用用断面法法。c. 土土方调配配对挖土的的利用、堆弃和和填土的的取得三三者之间间关系进进行综合合处理，确定挖挖填方区区的调配配方向和和数量，使土方方工程的的施工费费用最小小、工期期短，施施工方便便。土方方调配步步骤包括括：划分分调配区区、计算算土方调调配区之之间的平平均运距距（或单单位土方方运价或或单位土土方施工工费用）、确定定土方的的最优调调配方案案、绘制制土方调调配图表表。（2） 场地平整整需注意意的问题题：a.注意意勘察地地下已有有给排水水管道、电线电电缆的情情况。b.场地地的挖方方与填方方尽量平平衡，避避免在短短期内既既有土方方外运又又要土方方外购。c.根据

13、据总规进进行放线线，如存存在开挖挖过大影影响了周周边环境境的情况况，应及及时进行行反馈并并进行总总规调整整。十. 编制项目目总进度度节点控控制计划划综合策划划会后一一周内，工程部部应编制制项目总总进度节节点控制制计划，根据该该计划编编制图纸纸需求计计划和合合同需求求计划，并将综综合策划划会会议议纪要、总进度度节点控控制计划划报工程程管理中中心备案案。1. 编制进度度节点计计划需要要收集的的信息：（1） 收集图纸纸信息。（2） 地下室层层数、层层高，裙裙楼层数数、层高高，总层层数，屋屋面做法法，外墙墙做法，交楼标标准（若若主体图图纸未下下发，可可向总工工室了解解）。（3） 现场已收收图纸，所欠图

14、图纸种类类。（4） 了解合同同信息。（5） 主体合同同范围、工期（合同未未下发时时可向定定标部了了解）。（6） 现场已有有合同，所欠合合同。（7） 了解当地地政府的的验收要要求，如如：基础础检测、材料检检测、土土壤氡浓浓度检测测、防雷雷检测、专项方方案审查查、中间间验收、竣工验验收等。（8） 了解公司司制度要要求。2. 编制方法法：详细列出出工程从从开工到到完工的的各项节节点工作作，结合合图纸要要求、合合同需要要、工序序搭接、公司制制度要求求等编排排节点开开工、完完工时间间，从而而编制确确保节点点计划实实现的合合同需求求计划、图纸需需求计划划和材料料配送需需求计划划。合同同需求计计划、图图纸需

15、求求计划编编制完成成后，召召集总工工室、定定标部讨讨论商定定后执行行，并报报综合计计划部考考核。十一. 编制审查查监理规规划、监监理细则则和旁站站方案详见监监理规划划编制规规定、监理理实施细细则编制制规定、旁旁站监理理规定。十二. 审查施工工组织设设计和施施工方案案项目主体体开工前前，工程程部应督督促施工工单位提提交施工工组织设设计，并并负责组组织由建建筑设计计院（总总工室）、工程程部、营营销中心心、施工工单位等等参加的的施工组组织设计计审查会会。施工组织织设计审审查应重重点审查查场地布布置是否否满足安安全文明明施工、销售通通道和销销售环境境、后续续工程的的施工要要求。审审查总进进度计划划的重

16、大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专业分分包单位位的插入入时间节节点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织织设计的的审查内内容主要要包括施施工方案案（技术术工艺方方法、手手段、流流程），施工进进度计划划，施工工平面图图，施工工措施，各类材材料采购购供应计计划，各各类施工工设备进进场计划划。施工组织织设计的的审查要要点详见见施工工组织设设计审核核制度。专项施工工方案的的编制和和审核应符符合建设设部建质质200042133号 危险性性较大工工程安全全专项施施工方案案编制及及专家论论证审查查办法的通知知）要求求。十三. 前期的其其他准备

17、备工作1. 督促施工工单位按按已审批批的临时时设施搭搭设方案案搭设临临设。2. 工程部办办公环境境及办公公条件的的规划。（1） 资料文件件柜标准准统一，数量满满足全过过程需要要；柜内内文件夹夹应分阶阶段，按类型型分类。（2） 工程所需需的各类类表格应应准备齐齐全，应应配备本本工程需需要的工工程建设设标准书书籍或电电子图书书。（3） 上墙文件件应符合合集团公公司统一一要求，内容包包括：质质量方针针、质量量目标、质量体体系认证证、项目目组织架架构、岗岗位职责责、规划划许可证证、施工工许可证证、规划划总平图图、综合合管线总总平面图图、晴雨雨表等。（4） 应按公司司制度设设置样板板库。（5） 办公室周

18、周围要做做到美观观，整洁洁，有绿绿化。3. 工程监理理例会详见工工程例会会规定4. 熟悉工程程图纸、编制各各种台帐帐在熟悉工工程图纸纸的基础础上，根根据工程程的构成成事先编编制好隐隐蔽验收收台帐和和检验批批验收台台帐，这这既是对对施工验验收工作作的规划划，也为为施工阶阶段的工工作做好好了铺垫，既既减少了了施工过过程中台台帐登记记的劳动动，也使使台帐一一目了然然，便于于统计和和检查。5. 放线点的的及时复复核和保保护（1） 对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应进进行复核核并做好保护护措施。（2） 监理工程程师应要要求施工工承包单单位，对对建设单单位给定定的原始始基准点点

19、、基准准线和标标高等测测量控制制点进行行复核，并将复复测结果果报监理理工程师师审核，经批准准后施工工承包单单位方能能进行准准确的测测量放线线，建立立施工测测量控制制网，并并应对其其准确性性负责，同时做做好基桩桩的保护护。（3） 复测施工工测量控控制网。抽检建建筑方格格网、控控制高程程的水准准网点以以及标桩桩埋设位位置等。6. 审查施工工单位的的组织架架构及质质量保证证体系、安全文文明施工工保证体体系。7. 审查施工工单位人人员资质质及特种种作业人人员资格格证，对对于施工工单位的的主要管管理人员员，应到到其总公公司进行行核查，核查内内容包括括其工资资单、社社保等。8. 审查施工工单位进进场设备备

20、数量满足足施工组组织设计计及施工工进度要要求；性性能满足足工程特特点及地地质条件件要求；设备状状况能满满足连续续工作及及施工安安全要求求。9. 验收进场场施工材材料。（按公司司的材料料验收制制度）10. 了解当地地政府及及行业的的相关要要求，各各分部分分项工程程的验收收标准和和验收要要求。126第二章 施工阶段段工作流流程管理理第一节 施工阶段段总工作作流程施工阶段段工作流流程（图图2-11-1）（以带带一层地地下室332层的的高层住住宅为例例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工

21、桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门

22、框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段段主要节节点工作作要点一. 0.000以下下施工阶阶段工作作要点1 施工准备备（1） 放线、复复核。对对于规划划局提供供或认可可的建筑筑物定位位放线点点，工程程部应进进行复核核和做好好保护措措施。（2） 施工计划划编制。（3） 施工方案案审查。（4） 质量、安安全技术术交底。（5） 检查施工工单位施施工用电电、机械械、人员员等的到到位情况况。（6） 了解当地地政府及及行业的的要求：（7） 桩基础检检测要求求，钢筋筋、混凝凝土、防防水材料料见证取取样送检检和

23、监督督检验要要求，土土壤氡浓浓度检测测要求，土壤承承载力检检测要求求，防雷雷施工、检测及及验收要要求，0.000以下下部分中中间验收收要求，资料整整理归档档要求。（8） 需要签订订的合同同：桩基础检检测合同同（含土土壤承载载力检测测合同），土壤壤氡浓度度检测合合同，防防雷施工工合同，人防工工程施工工合同，基坑沉沉降观察察委托合合同、消消防工程程施工合合同。2 基础施工工详见房房地产开开发建设设管理流流程3 基础检测测（1） 检测方案案编制（应结合合国家规规范和当当地政府府文件要要求进行行编制）。（9） 检测方案案审查。（建设设、勘察察、设计计、监理理、施工工等单位位签字盖盖章后报报质监站站）（

24、2） 签订检测测合同。（3） 检测准备备工作。（4） 检测结果果咨询。4 基坑开挖挖（1） 边坡支护护方案审审批。（2） 基坑开挖挖时，应应检查土土方开挖挖流程、边坡支支护及基基坑观测测是否按按审批的的专项方方案进行行施工。5 地下室施施工注意意事项（1） 基坑土方方开挖时时，根据据承台的的方量适适当考虑虑超挖，以使承承台土方方开挖时时不需外外运，加加快进度度。（2） 地下室地地板施工工前应做做好塔吊吊基础的的施工及及塔吊安安装，并并取得准准用证或或办理备备案。塔塔吊的安安装位置置应考虑虑销售的的要求，不应将将塔吊设设置在样样板房所所在的塔塔楼外。塔吊基基础面的的标高应应考虑室室外管网网的敷设

25、设，塔吊吊基础面面或平地地下室底底板标高高或低于于附近室室外管网网标高。（3） 施工缝止止水带安安装、检检查。（4） 底板防爆爆地漏、预留孔孔洞预留留、预埋埋、检查查。（5） 侧壁钢筋筋安装：人防设设备构件件、给排排水管、线管预预留孔洞洞预留、预埋、检查。（10） 地下室顶顶板防水水施工应应在后浇浇带完工工后立即即穿插进进入。（11） 地下室顶顶板后浇浇带完工工模板拆拆除后，应穿插插进入泵泵房、高高低压房房等土建建的施工工。（12） 化粪池的的施工应应在地下下室顶板板（0.000）完完工时同同时完工工。（6） 专业协调调：地下室施施工完成成后，应应组织外外电、外外水、泵泵房设备备、消防防、人防

26、防、发电电机组设设备、泳泳池设备备、通风风、空调调、机械械车库设设备等施施工单位位到现场场实地勘勘查，要要求总工工室与专专业施工工单位沟沟通，深深化机房房布置平平面设计计，土建建施工应应以总工工室审查查的专业业分包单单位的图图纸为准准，不可可盲目按按照建筑筑图施工工，上述述功能房房的土建建施工和和场地移移交应作作为重要要节点加加以控制制。6 基础、地地下室中中间验收收（13） 按公司制制度要求求在基础础、地下下室实体体施工完完成后三三个月内内取得中中间验收收登记表表。二. 裙楼结构构施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作（1） 开工前组组织0.0000以以上大规模模图纸会会审。（2） 涉及高支支

27、模施工工的，督督促施工工单位提提交高支支模方案案报审。（3） 督促施工工单位外外排栅搭搭设方案案报审。（4） 协调总工工室取得得沉降观观测测点点布置图图；了解解当地沉沉降观测测的具体体规定，需实行行第三方方观测的，应协调调定标部部签订沉沉降观测测合同。（5） 转换梁厚厚大体积积混凝土土浇筑专专项施工工方案报报审。2. 控制要点点：（1） 首层墙、柱位置置放线后后，项目目监理部部应组织织测量工工程师进进行复核核，外边边线应符符合规划划要求。（2） 首层墙柱柱捣砼前前，联系系沉降观观测单位位设置沉沉降观测测点。（3） 高支模搭搭设必须须严格按按照已审审批的搭搭设方案案进行。验收时时视当地地要求确确

28、定是否否通知安安监人员员进行验验收。（4） 二层楼面面钢筋经经监理工工程师验验收合格格后，应应根据当当地要求求，确定定是否通通知设计计，质监监站监督督员参加加验收。（5） 模板、钢钢筋、混混凝土等等分项工工程验收收除应符符合国家家规范规规定外，还应符符合集团团公司的的相关制制度要求求。（6） 首层施工工的天数数应控制制在集团团公司计计划管理理要求的的10天天以内。（7） 砼泵送管管道立管管的设置置位置应应考虑样样板房施施工，宜宜设置在在塔楼建建筑外围围位置，不得设设置在拟拟设样板板房的塔塔楼内，不得已已时，应应在外围围绕开样样板房所所在楼层层。（8） 本阶段安安全文明明施工控控制要点点：地下下

29、室外壁壁防水施施工完成成后，应应及时进进行土方方回填，后浇带带部位未未进行回回填的，应在坑坑边做好好围护措措施；材材料堆放放，钢筋筋加工场场，施工工道路等等布置，场地硬硬化等应应根据施施工组织织设计方方案进行行完善，各种安安全标牌牌应及时时督促施施工单位位挂设。外排栅栅的搭设设应按已已审批的的搭设方方案进行行，外排排栅内侧侧立柱与与建筑物物之间的的距离应应综合考考虑安全全规范要要求及裙裙楼外墙墙总装饰饰工作面面预留位位置的要要求，在在保证安安全的前前提下避避免因外外墙装饰饰操作面面不足而而重新搭搭设。三. 标准层结结构施工工阶段工工作要点点1. 模板的安安装质量量应能达达到模板板分项工工程的验

30、验收要求求，若夹夹板模板板脱皮、疏松、变形严严重，应应督促施施工单位位及时更更换新模模板，以以免影响响混凝土土浇筑质质量。2. 外排栅卸卸荷钢丝丝的设置置应尽量量避开飘飘窗台位位置，以以免影响响以后飘飘窗安装装，影响响外墙收收边收口口。3. 督促施工工单位提提交砌筑筑砂浆配配合比，水泥、砂、砌砌块检验验报告。4. 为达到集集团公司司5.55天/层层的进度度要求，必须督督促施工工单位至至少准备备三套模模板。5. 7层楼面面模板安安装完成成时，应应督促施施工单位位进行33层砌体体施工，3层室室内给水水管、电电线管、开关底底盒安装装，并按按公司制制度要求求组织33层会验验。6. 当主体结结构上至至5

31、66层时，应督促促施工单单位安装装调试钢钢井架或或人货笼笼等垂直直运输设设备，尽尽早验收收合格投投入使用用，以利利拆模板板的各楼楼层清运运建筑垃垃圾，运运输砌体体材料，促进现现场文明明施工及及砌体施施工进度度。7. 电梯在主主体结构构封顶前前三个月月给电梯生产产厂家下下单排产产。8. 主体结构构的屋顶顶结构在在主体结结构完工工后两个个月内完完工。9. 市政管网网（排污污、排水水、给水水）应在在主体结结构至六六层时穿穿插进入入施工，至单体体时可预预留接驳驳井，主主体的外外排栅应应尽量避避免市政政管网的的位置。10. 外电（含含高压管管网）的的施工应应在主体体结构封封顶前插插入施工工。11. 施工

32、现场场平面布布置及文文明施工工管理必必须完全全达到施施工组织织设计要要求。12. 砂浆机、提升机机、人货货梯、塔塔吊等机机械设备备的安全全装置维维护、保保养，人人员操作作情况等等的检查查。13. 三宝”的的使用，“四口”“五临边边”的防护护，用电电管理，防火器器材配置置等。四. 砌体施工工施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作施工前应应向当地地有关部部门了解解以下事事项：墙墙体材料料的使用用及施工工工艺、验收标标准，节节能方面面的要求求、验收收标准。2. 应注意的的事项（1） 根据主体体施工进进度，适适时地安安排施工工单位完完成三层层（通常常是第二二个标准准层）砌砌体的施施工，并并通知总总工室组

33、组织三层层会验，根据三三层会验验的决议议进行大大面积砌砌体的施施工。（2） 混凝土小小型空心心砌块特特别容易易出现裂裂缝现象象，20004年年建设部部新出了了混凝凝土小型型空心砌砌块建筑筑技术规规程JJGJ/T144-20004，工程管管理中心心编制了了混凝土土小型空空心砌块块墙体防防开裂措措施，各各公司应应认真组组织学习习并贯彻彻落实。（3） 门洞孔洞洞预留在在以往的的工程中中常常出出现问题题，导致致装修阶阶段出现现大面积积打凿。主要原原因，一一是各个个阶段施施工图纸纸门洞尺尺寸矛盾盾，二是是施工单单位预留留门洞时时没有准准确放线线。所以以砌体施施工时，一定要要结合装装修施工工图进行行。五.

34、 样板房及及销售环环境施工工工作要要点1 销售环境境策划、样板房房位置的的确定完成00.0000前，落实综合合策划和和施工组组织设计计审查有有关销售售环境的的内容，并联系系销售策策划部进进一步核核实销售售环境及及样板房房的布置置要求。2 图纸会审审3 材料定板板4 场地移交交5 样板房的的门窗、外墙砖砖的施工工应考虑虑与上下下楼层的的对应，避免样样板房使使用完成成后拆除除重新装装修。6 样板房所所在楼层层的上一一楼层的的水电、卫生间间、厨房房、内墙墙天花批批荡等应应在样板板房装修修完工前前施工完完毕，楼楼地面宜宜施工防防水砂浆浆，以免免后续的的施工影影响样板板房的正正常使用用。六. 毛坯装修修

35、施工阶阶段工作作要点1. 准备工作作 施工前前应向当当地有关关部门了了解以下下事项：外墙装装修有关关节能方方面的要要求，施施工工艺艺、验收收标准，铝合金金门窗、阳台栏栏杆安全全及节能能方面的的要求、验收标标准，防防火门的的验收要要求及验验收标准准等，消消防验收收要求及及验收标标准。2. 应注意的的事项（1） 外墙饰面面工程，应考虑虑铝合金金门窗安安装位置置及门窗窗尺寸是是否与外外墙砖的的模数相相匹配。事前应应组织主主体施工工单位及及铝合金金门窗安安装单位位召开专专题会议议，做到到施工难难点解决决于施工工前，施施工质量量问题解解决于施施工中。（2） 室内各各安装和和装修分分部分项项工程（如电梯梯

36、安装、入户门门安装、阳台门门安装、防火门门安装、消防栓栓安装、电梯前前室地面面施工、户内地地面施工工、消防防楼梯地地面施工工、电梯梯前室的的各种强强弱电及及消防的的开关按按钮底盒盒安装、户内强强弱电底底盒安装装）施工工前，应应以统一一的标高高控制线线及相关关图纸确确定各部部位标高高，并逐逐层以书书面形式式向各专专业施工工单位进进行交底底。防止止标高控控制不准准确，导导致电梯梯门、入入户门、阳台门门、防火火门的标标高及消消防箱、开关插插座的高高度不符符合要求求。（3） 外墙饰面面砖、铝铝合金窗窗、拦杆杆等的施施工应安安排施工工单位先先做样板板；（4） 外墙清洗洗时，应应检查清清洗单位位所使用用的

37、外墙墙清洗液液，严禁禁有腐蚀蚀液体。清洗时时，不得得污染和和腐蚀外外墙上安安装的排排水管道道、煤气气管道、消防管管道及管管道支架架，不得得污染和和腐蚀铝铝合金门门窗、空空调百叶叶窗、阳阳台栏杆杆。（5） 塔吊、提提升机等等垂直运运输设备备拆除前前，工程程部应审审批施工工单位的的专项拆拆除方案案及拆除除计划，拆除时时应安排排监理人人员对拆拆除施工工的安全全措施进进行检查查。3. 应协调的的问题（1） 抹灰施工工前应先先进行打打点、冲冲筋，水水电专业业根据打打点、冲冲筋在墙墙体内预预埋线管管和底盒盒。否则将将造成：一来重新开开槽，浪浪费了大大量的人人工，也也会导致致现场文文明施工工搞不好好；二来来

38、提前安安装线管管和底盒盒，会导导致底盒盒突出墙墙面，或或凹进去去很深，不符合合精品工工程的要要求。（2） 本阶段涉涉及到的的场地移移交工作作很多，一方面面要了解解后续安安装专业业的实际际场地需需求，另另一方面面要按计计划督促促各施工工单位按按时移交交场地和和施工作作业面。涉及场场地移交交的主要要有：电电梯机房房、发电电机房、高压开开关房、变压器器房、低低压配电电房、水水泵房、风机房房、混凝凝土结构构水箱、消防控控制中心心（兼监监控中心心）、电电梯底坑坑、电梯梯井、水水管井、强电管管井、弱弱电管井井等。涉涉及到主主体施工工单位与与其它专专业分包包单位进进行工作作面移交交的有：防火门门安装、铝合金

39、金门窗安安装、阳阳台栏杆杆安装入入户门安安装、销销售样板板房、电电梯前室室、首层层大堂豪豪华装修修等。七. 装修施工工阶段工工作要点点1. 准备工作作（1） 豪华装修修开工前前，项目目监理部部应对室室内部分分土建交交工质量量进行全全数检查查验收，并要求求主体施施工单位位和豪装装施工单单位办理理场地移移交手续续。检查查内容包包括混凝凝土结构构外形质质量，砌砌体质量量，抹灰灰质量，铝合金金门窗安安装和塞塞缝质量量，预留留门洞口口尺寸及及位置，阳台栏栏杆的安安装质量量，电气气线管和和底盒预预埋质量量，给排排水管道道安装和和保护质质量，空空调套管管安装质质量。避避免装修修施工完完成后或或进行中中，由于

40、于主体或或毛坯的的施工质质量问题题，使装装修的观观感达不不到要求求，不得得不对主主体或毛毛坯进行行返工处处理，这这样既对对主体施施工单位位和豪装装施工单单位造成成了经济济损失，也对豪豪装工期期产生影影响。（2） 豪华装修修各工序序施工前前，工程程部应向向施工单单位进行行质量标标准交底底。（3） 交接验收收时，应应对已施施工的给给水管道道重新试试压。2. 应注意的的事项（1） 在豪华装装修中，实行样样板先行行制度。样板施施工完毕毕，涉及及施工工工艺做法法、施工工质量标标准的，应报主主管工程程的公司司领导审审批。而而涉及外外观效果果的，应应报主管管设计的的公司领领导审批批，特殊殊部位报报总裁审审批

41、。未未经批准准不能大大面积铺铺开施工工。（2） 项目监理理部应对对所有进进场的装装修及安安装材料料进行质质量验收收和书面面验收，质量验验收包括括检查材材料是否否与样板板相符、板材和和型材的的厚度（壁厚）是否与与设计文文件相符符，书面面验收应应检查材材料的检检验报告告和出厂厂合格证证，检验验报告要要求在有有效期内内，复印印件复印印后应盖盖有材料料生产厂厂家的章章印，必必要时应应做破坏坏性实验验。（3） 木门的入入场验收收应检查查整体外外观质量量、尺寸寸、厚度度，骨架架的材质质，饰面面板的材材质、厚厚度，制制作工艺艺。（4） 卫生间和和厨房墙墙身和地地面瓷片片施工完完成后应应办理工工序验收收手续。

42、 （5） 门套安装装木线前前，应对对门套的的安装质质量和塞塞缝质量量进行隐隐蔽验收收。（6） 木地板饰饰面地面面，在木木地板施施工前，应对地地面找平平层进行行隐蔽验验收。（7） 装修施工工期间应应做好公公共区域域、电梯梯轿箱、入户门门、阳台台铝合金金门及门门框的成成品保护护工作。严禁在在已装修修好的首首层大堂堂、电梯梯厅、电电梯前室室使用金金属轮毂毂的手推推车，大大堂及首首层电梯梯厅通道道应采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，电电梯轿箱箱、电梯梯门套、入户门门及门套套应采用用夹板包包裹，阳阳台铝合合金门及及门下框框应有保保护措施施。（8） 散体物料料及垃圾圾应采用用袋装搬搬运，严严

43、禁高空空抛物，施工污污水必须须在塑料料桶内静静置沉淀淀后方可可通过地地漏排放放，严禁禁直接向向排水管管道、排排污（粪粪）管道道倾倒施施工污水水。（9） 地面砖铺铺贴完成成后应立立即采用用夹板、纸板或或石膏板板等板材材覆盖保保护，严严禁在铺铺好砖的的地面堆堆沙。（10） 木地板铺铺贴完成成后应立立即用塑塑料薄膜膜或彩条条布覆盖盖，并在在四周用用胶带固固定。（11） 油漆施工工和焊接接施工应应有防止止门套、铝合金金门窗、木地板板、窗台台石地面面砖、开开关面板板、洁具具、灯具具等的污污染措施施。八. 配套施工工主要控制制要点1. 施工插入入点（1） 靠近建筑筑物的化化粪池、隔油池池等地下下构筑物物宜

44、在建建筑物基基础（地地下室）的施工工过程中中插入，有利于于节省工工期和减减少投资资。（2） 在工期紧紧张的情情况下，应注意意路网施施工后，种植土土、大型型苗木运运输的需需要。2. 工程部必必须组织织各安装装施工单单位进行行综合管管线平衡衡现场交交底，并并形成书书面记录录。3. 配套场地地移交园园林施工工前，应应完成室室外给排排水管道道和燃气气管道安安装及功功能性试试验，完完成强弱弱电套管管敷设，并办理理场地移移交手续续，做好好地下管管线成品品保护交交底工作作。九. 竣工验收收及交楼楼阶段主主要工作作要点详见工工程质量量分户验验收制度度第二部分 工程管理理制度及及标准汇汇编房地产开开发建设设管理

45、考考核制度度（恒地司司管字20007第0663号，签发发人：蔡蔡春萌，20007年6月22日）第一条公公司各相相关部门门在每月月27日日17:00前前（2月月份相应应提前至至25日日），将将下两个个月工作作计划经经部门负负责人签签字后，报综合合计划部部，并在在公司计计划例会会上予以以核定，否则，扣罚相相关部门门负责人人1000元。第二条 新开开发项目目在详规规批复一一周内，由建筑筑设计院院牵头，主管工工程公司司领导主主持召开开项目开开发建设设综合策策划方案案审查会会，参加加人员为为建筑设设计院、工程技技术部、招投标标中心、开发中中心、合合同管理理部、营营销中心心、物业业公司部部门负责责人。未未

46、按时召召开会议议的，扣扣罚设计计中心总总经理2200元元。此综合策策划方案案未审定定，不得得开工。否则，扣罚工工程部经经理2000元。编制的综综合策划划方案出出现漏编编、错编编的，每每项扣罚罚工程部部经理1100元元。第三条 工程程部必须须在每期期地下室室、主体体工程、装修及及园林工工程开工工前，组组织召开开由主管管工程的的公司领领导主持持的，由由建筑设设计院、设计成成本质量量控制中中心、工工程技术术部、招招投标中中心、预预决算部部、质量量监督部部参加的的大规模模图纸会会审，否否则，扣扣罚工程程部经理理1000元。第四条 自行行设计图图纸进行行施工图图会审时时，单位位工程中中：建筑筑、结构构、园林林、装修修专业错错误数量量各专业业不得超超过100处，其其它专业业错误数数量各专专业不得得超过55处。错错误数量量超过上上述数量量1110处的的，每超超一处，扣罚设设计师月月工资的的1%、校对人人