某住宅小区物业管理投标书 页.docx

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1、目录一 序言部分 4 1 重庆医科大学职工住宅小区基本情况概述 2投投标承诺诺书 3法法定代表表人授权权书二 新新锐物业业介绍88 1公公司简介介 2公公司组织织架构图图 3新新锐物业业执业的的资格 4新新锐相关关服务项项目介绍绍三 新新锐的服服务 112 四 新新锐对重重庆医科科大学职职工住宅宅小区的的服务理理念 114 五 新新锐对重重庆一颗颗大学职职工住宅宅小区提提供的基基本服务务项目 166 人人力资源源管理财财务管理理前前期介入入前前期介入入的工作作内容设设备、设设施及房房屋的管管理公公共秩序序维护工工作环环境与绿绿化管理理公公众关系系与精神神文明建建设六 项项目处各各岗位工工的任职

2、职要求 266 七 物物业管理理用房及及相应设设施的配配备 229 1 物业管管理用房房使用计计划八 人人员的培培训 330 九 物物业服务务分项标标准与承承诺 335 1 物业服服务分项项标准与与承诺 2 承诺依依据及保保证措施施 3 日常服服务要求求及工作作流程十 物物业的设设备设施施养护管管理、保保洁、公公共秩序序、护绿绿工作的的常规实实施方案案 399工工程类：1 对业主、使用人人自用部部位提供供维修服服务的措措施2 对业主所所有的设设备设施施维护措措施环环境类： 1卫卫生保洁洁及绿化化管理 2清清洁标准准公公共秩序序维护类类： 1物物业管理理区域内内保安224小时时值勤，巡视重重点部

3、位位24小小时监控控的的岗位责责任描述述 2停停车库管管理的制制度和措措施绿绿化类： 1绿绿化按季季节维护护、保养养项目和和措施十一 突发事事件应急急措施553 1业业主、使使用人自自用部位位突然断断水、断断电、无无煤气的的应急措措施 2小小区物业业管理范范围突然然断水、断电、无煤气气的应急急措施 3业业主与使使用人自自用部位位排水设设施阻塞塞的应急急措施 4雨雨、污水水管及排排水管网网阻塞的的应急措措施 5电电梯突然然停运或或机电故故障的应应急措施施 6消消防事件件的应急急措施 7刑刑事、治治安事件件处理程程序 8燃燃气泄漏漏、触电电事故处处理程序序 9其其他突发发事件的的应急处处理程序序十

4、二 丰富社社区文化化，加强强业主、使用人人相互沟沟通的措措施 60 1构构建社区区文化 2建建立社区区信息平平台 3根根据业主主需求组组织各类类社区活活动 4节节日布置置 5社社区文化化活动策策划 6社社区文化化的动作作与实施施十三 重庆庆医科大大学职工工住宅小小区前期期物业服服务介入入方案及及预算 633十四 接管管验收 655 1验验收依据据 2验验收标准准 3合合同约束束 4验验收计划划 5验验收接管管动作流流程 6验验收表单单 十五 入入住 75 1接接房办理理现场选选址 2接接房办理理时间 3接接房办理理环境布布置 4接接房办理理人员配配置 5接接房办理理资料内内容 6接接房办理理流

5、程十六 结束语语 777附件一员工通通用礼仪仪规范一序序言部分分非常感感谢重庆庆医科大大学教职职员工对对重庆新新锐物业业管理有有限公司司的信任任，我公公司非常常珍惜这这次合作作的机会会，为更更好的把把握这次次机会，充分体体现我公公司的实实力和诚诚意，我我们针对对重庆医医科大学学教职员员工住宅宅小区专专项管理理特点，认真制制定了重庆医医科大学学教职员员工住宅宅小区前期物物业服务务方案。为使该该方案更更好的为为后期物物业管理理奠定基基础，我我公司还还根据物物业现况况，并结结合多年年来对相相同类型型物业管管理的丰丰富经验验，又提提出了较较高的管管理目标标和服务务理念，并致力力共同塑塑造一个个精品物物

6、业，充充分体现现标志性性精品工工程的示示范效应应。由于掌掌握的资资料不够够全面，本方案案仅作为为重庆庆医科大大学教职职员工住住宅小区区前期期物业管管理的专专项方案案，不妥妥之处敬敬请指正正，我们们将随时时根据贵贵单位所所提出的的建议和和要求不不断完善善，更改改该方案案。 新锐锐物业目前服服务的顺顺祥.壹街区区、新锐锐地带等等项目与与本项目目非常相相似，其其服务经经验也将将为重重庆医科科大学教教职员工工住宅小小区物物业服务务的发展展提供借借鉴，并并为其今今后的服服务奠定定比较扎扎实基础础，我们们所开展展的是全全方位的的、专业业化的管管理服务务。 新锐锐物业如能承承担重重庆医科科大学教教职员工工住

7、宅小小区之之全权物物业管理理工作，我们承承诺：按按照ISSO90001：20000的规规范要求求建立一一套完整整物业管管理方案案并渗入入到日常常的管理理中开展展一系列列符合小小区特色色的服务务，以真真正体现现高品质质物业的的意义。诚挚地地感谢贵贵单位给给与我们们参与重庆医医科大学学教职工工住宅小小区小小区物业业管理的的机会。新锐全全体同仁仁将全力力以赴，致力使使本小区区成为重重庆地区区的物业业管理品品牌项目目。新锐将以此此为契机机，提升升与展现现自身的的管理能能力和服服务水准准。1 重庆医医科大学学教职工工住宅小小区住住宅物业业基本情情况概述述重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区住宅小小区由重重

8、庆顺祥祥房地产产开发有有限公司司开发建建设，地地处重庆庆沙坪坝坝区大学学城。重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区的物业业类型为为：花园园式住宅宅小区项目目建设用用地面积积23559011.533平方米米。项目目总建筑筑面积22437766.17平平方米，住宅建建筑面积积21009033.211平方米米，服务务用房建建筑面积积222218.78平平方米，配套设设施建筑筑面积117988.411平方米米，幼儿儿园建筑筑面积115133.966平方米米，车库库及配套套设备用用房建筑筑面积773311.811平方米米，建筑筑密度 %，绿绿化率%。本项项目建筑筑物共幢幢，幢层, 幢层, 幢层, 幢层,；本

9、项项目规划划建设机机动停车车位个；注：上述数数量将作作为本投投标方案案制作参参考数据据。2 投投标承诺诺函致致：重庆庆医科大大学职工工住宅小小区物业业管理招招标组（或建设设筹备组组）重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区物业管管理项目目招标邀邀请函现现已收悉悉，现正正式决定定参加此此次投标标活动。我们根根据重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区物业业管理项项目之投投标邀请请意向，经研究究相关文文件后决决定应标标，现提提交本投投标书11份； 据此函函，投标标人兹宣宣布承诺诺如下： 1、我我们已经经详细审审核了投投标邀请请意向之之全部内内容。 2、我我们将按按照邀请请意向的的规定，承担相相应的责责任和义

10、义务，并并严格遵遵守政府府相关 的法律律法规。 3、我我们将提提供招标标文件中中要求提提供的其其他证明明材料。 4、我我们将严严格审核核全部招招标文件件，包括括招标文文件的解解释材料料和附件件、招标标文件 的修改改（如果果有），并按照照招标文文件的规规定，严严格遵守守政府相相关的法法律法规规，承 担完成成管理合合同规定定的责任任和义务务。 公司名名称：重重庆新锐锐物业管管理有限限公司 传真真号码：8611558868 公司地地址：重重庆市高高新区科科园一街街25号号新锐地地带B栋栋13-4 邮政编编码：44000039 电话号号码：66879950330 申请请日期：20009年 月日日3 法

11、法定代表表人授权权书致：重庆庆医科大大学职工工住宅小小区物业业管理招招标组（建设筹筹备组） 本授权权书声明明：注册册于中华华人民共共和国重重庆市新新锐物业业管理有有限公司司在下面面签字的的李红董董事长，代表本本公司授授权在下下面签字字的 为本本公司的的合法代代表人，就重庆庆市沙坪坪坝区重庆医医科大学学教职工工住宅小小区项项目物业业管理服服务招标标招标标编号为为： 的投标标和合同同执行，以我方方的名义义处理一一切与之之有关的的事宜。 本授权权书于贰贰零零玖玖年 月拾拾 日签字字生效。 特此声声明。投标人(法人公公章)：重庆新新锐物业业管理有有限公司司地 址：重庆市市高新区区科园一一街255号新锐

12、锐地带BB栋133-4法定代表表人(签签字或盖盖章)：职 务：董事长长被授权人人(签字字或盖章章)：职 务：二新新锐物业业介绍1 公司司简介重庆新锐锐物业管管理有限限公司成成立于220011年3月月，现注注册资金金为人民民币3000万元元。是一一家专业业化的具具有国家家二级物物业管理理资质的的物业管管理公司司。公司始终终将“用心服服务、诚诚实守信信、服务务到家、业主满满意”的服务务宗旨贯贯穿于服服务全过过程。用用心做事事、踏实实做人、细致入入微的为为业主做做好每一一项服务务，在物物业服务务过程中中，始终终倡导“服务以以人为本本”的理念念，实行行人性化化、个性性化服务务，不断断满足业业主日益益增

13、长的的物质文文化需要要。公司司努力提提高员工工忠诚度度，使其其有归属属感和成成就感，并用我我们的真真诚和专专业承载载业主一一生的重重托，使使物业不不断保值值、增值值，赢得得广大业业主的高高度赞誉誉，更赢赢得一定定的美誉誉度和知知名度，树立起起“新锐物物管”品牌。公司致致力于推推行ISSO90001:20000质量量管理体体系，建建立健全全了各项项规章制制度，并并一如既既往的贯贯彻执行行，我们们专业从从事中高高档商品品住宅、公寓、办公楼楼宇、商商场等综综合性物物业项目目的全权权委托物物业管理理、物业业顾问服服务及驻驻场物业业顾问服服务业务务等；新锐倡导员员工与公公司同成成长，公公司与客客户共发发

14、展的企企业价值值观，我我们遵循循的企业业文化为为：新锐物物业的宗宗旨：用用心服务务、诚实实守信、服务到到家、业业主满意意新锐物物业的精精神：铸铸造诚信信、构建建和谐、服务社社区、奉奉献社会会新锐物物业的服服务理念念崇尚以以人为本本，追求求及维护护社会、业主、企业三三方共得得利之根根本需求求。公司司目前公公约管理理面积已已逾600余万平平方米，项目分分布在渝渝中区、高新区区、大渡渡口区等等主城区区。2 公司司组织架架构图总经理副总经理助理助理技术保障部壹街区服务中心巴蜀大厦服务中心土建技术行政后勤机电技术信息管理品质管理部行政人事部人事管理新锐地带服务中心服务质量经营拓展财务部（集团监管）总经理

15、助理助理助理3 新锐锐物业的的资格 企企业组织织机构代代码证 工商商营业执执照企业物业业管理从从业资质质证企业通过过中国质质量认证证中心贯贯彻ISSO90001:20000的认认证4 新锐锐与重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区相似似项目及及介绍本公司博博采众长长，独具具特色，推行标标准化管管理模式式，在每每个不同同的管理理项目中中采取统统一管理理体系下下的不同同管理手手段，取取得了很很好的成成效，与与发展商商、业委委会和业业主均建建立了良良好的合合作关系系，得到到各方的的充分认认同。项目名称称：顺祥祥.壹街区区项目特色色：大型型综合社社区项目位位于大渡渡口区核核心地带带，紧邻邻大渡口口区府，

16、建筑面面积500万平方方米，拥拥有小区区中庭花花园、水水景、健健身设施施、地下下车库、商业用用房、幼幼儿园等等配套设设施。图片项目名称称：顺祥祥.新锐地地带项目特色色：商住住综合小小区项目位位于高新新区石桥桥铺科园园1街，建建筑面积积9万余平平方米，拥有小小区花园园、篮球球场、车车库等配配套设施施，在220077年被评评为高新新区“物业管管理优秀秀小区”，20006年被被评为重重庆市“全民健健身示范范小区”。三新新锐的服服务客户服服务（需需补充图图片）1、接待待咨询服服务2、房屋屋交接服服务3、住户户关系协协调4、租赁赁管理受受理5、家政政服务6、装修修服务及及现场监监控.每一种服服务手法法的

17、设计计都体现着着我们以客户需需求为关关注焦点点用心完善善每一个个服务细细节的理理念公共秩序序维护（需补充充图片）1、全天天候小区区公共秩秩序维护护2、区内内道路交交通管理理3、车辆辆进出及及停放管管理4、消防防安全管管理5、中央央监控系系统管理理6、二次次装修管管理7、突发发应急事事件处理理.具备专业业技能、丰富经经验，经经过系统统培训的的员工真诚的为为业主提提供服务务以规范的的管理体体系、强强大的责责任感、高效的的机制满足您的的所需设施设备备维护（需补充充图片）1、楼宇宇单元可可视对讲讲系统2、红外外线防盗盗探测器器3、公共共设备监监视监控控系统4、公共共照明系系统5、背景景音响广广播系统统

18、6、家庭庭安全防防范系统统7、给排排水系统统监控宁静的小小区，优优雅的生生活环境境睿智的人人群，便便捷的生生活我们将用用我们的的汗水为为您全情情维护保洁绿化化服务（图片）1、公共共区域地地面清扫扫2、公共共区域玻玻璃擦拭拭3、外墙墙定期清清洗4、小区区开荒清清洁服务务5、地板板打蜡、大理石石抛光6、水景景定期清清洗7、植物物修剪、养护.配备先进进、齐全全的保洁洁工具为业主提提供优质质、高效效、全面面的清洁洁保养服服务营造干净净整洁、幽雅舒舒适的环环境社区文化化建设及及社区活活动组织织、开展展（图片片）丰富多彩彩的业主主活动篮球、舞舞蹈、登登山.重点节日日庆祝.无时不刻刻地体现现着新锐人对对业主

19、及及家人的的关心、尊敬四新新锐对重庆医医科大学学教职工工住宅小小区的的管理服服务理念念4.1新锐锐物业所所倡导的的服务理理念我们认认为服务务是一种种承诺，是一种种对服务务对象体体现关爱爱和真诚诚的承诺诺，更是是一种责责任，我我们将以以关爱的的心态，郑重的的兑现我我们的“诺言”。本本公司以以“铸就诚诚信、构构建和谐谐、服务务社区、奉献社社会”的企业业精神，符合国国人需求求的标准准化、规规范化的的服务方方式，为为各业主主带来“快节奏奏、高效效率、简简洁、安安宁、舒舒适”的现代代都市生生活。“专业化化管理”即我公公司将根根据重庆庆的实际际情况，组建一一支专业业化的管管理服务务队伍，我公司司大部份份员

20、工都都具有各各专业的的中、高高级职称称，并有有丰富的的操作经经验，能能使所辖辖小区的的各种配配套设备备在最佳佳状态下下运转，也能提提供各种种设施最最完善的的养护措措施，大大量优秀秀的复合合型人才才能使小小区的服服务真正正做到“高效、简洁、安全、舒适”。“社会化化服务”是针对对重庆实实地的建建筑风格格和接房房业主所所提出的的“以人性性化的社社区服务务为主，穿插个个性化服服务”的总服服务模式式。我们们将着力力实施品品牌战略略和形象象工程，倡导一一种“小区大大家庭”的文化化、经营营、科技技、环保保等观念念，坚持持“挑战平平凡，无无限创新新”的精神神，信守守“用心做做好每个个细节”的服务务理念，让每一

21、一位业主主领略到到真正意意义上的的安居，享受舒舒适人生生。“企业化化经营”物业公公司作为为一个企企业，就就必然有有其自身身生存、发展的的基础。为了能能够长期期使小区区各业主主生活在在一个“快节奏奏、高效效率、简简洁、安安全、舒舒适”的现代代都市生生活中，作为保保障公司司正常运运作的资资金是必必不可少少的。我我公司通通过多方方面调查查及反复复、精确确的预算算，在保保质量，博信誉誉、创名名牌的方方针指导导下，我我们将在在各小区区管理服服务中将将以尽量量保平,略有盈盈余的基基调，真真正做到到把服务务作为物物美价廉廉的商品品提供给给业主。4.2新锐锐服务中中已导入入了管家家式服务务内涵最舒适适的生活活

22、是在辛辛勤工作作之余，有专人人为您的的生活提提供所有有的支持持，使我我们的业业主能够够有更多多的时间间、心情情去感受受生活、品味生生活，感感受到更更多的生生活情趣趣。我们们将在重庆医医科大学学教职工工住宅小小区的的物业管管理服务务中，把把新锐已已积累的的成功经经验导入入现场管管理中。4.3站在在业主的的角度发发现并解解决问题题在日常工工作中服服务者必必须以角角色换位位的方式式考虑、分析制制度及流流程是否否合理，是否给给业主造造成了不不便，先先于业主主去发现现并改进进工作中中的缺陷陷和不足足。我们们认为这这样才能能体现真真正专业业的管理理服务水水准，才才能创造造真实的的客户满满意。4.4 突出个

23、个性化服服务：在小区大大门口设设立形象象佳、态态度好、熟悉小小区物业业概况的的安全管管理员，24小对对进入小小区的业业主或来来访亲友友进行引引导，提提供便捷捷的办事事咨询服服务，同同时负责责维护小小区大门门口的公公共秩序序。作为“品品牌小区区”树立者者，重庆医医科大学学教职工工住宅小小区物业服服务中心心将有制制定一系系列的为为小区整整套的服服务，确确保小区区的整体体物业服服务水平平处于较较高的水水平。4.5体现零零干扰服服务“零干扰扰服务”是我司司在长期期的物业业管理实实践中总总结的一一种人性性化的管管理方法法其就是是充分尊尊重业主主的私密密空间，在为业业主提供供服务时时，把对对业主的的干扰降

24、降到最低低，实施施零干扰扰工作方方式。4.6开通专专项服务务热线为了保障障业主需需求得到到及时的的响应和和满足，我司将将开通224小时时专项服服务热线线，接受受业主的的咨询、报事和和投诉，专项服服务热线线在接到到咨询、报事和和投诉应应在标准准文件规规定时间间内作出出反应，及时解解决业主主需求。同时我们们提出“3655天天天天不断服服务”的理念念，强调调服务的的持续性性，在重庆医医科大学学教职工工住宅小小区推推行“3655天工作作制”和“24小小时值班班制度”，形成成系统的的“36524”服务模模式，物物业管理理服务的的一切工工作每时时每刻都都在进行行，所有有的职能能都处于于运行或或待命状状态，

25、服服务电话话全天候候向业主主开放。在业主主需要物物业服务务的时候候，都能能得到有有效的响响应和处处理。4.7 推行“早巡制制”管理模模式小区的管管理应保保障人力力，重庆医医科大学学教职工工住宅小小区物业服服务中心心主要负负责人每每天到岗岗后后，将组织织相关专专业负责责人，对对辖区进进行巡视视、检查查设施设设备、人人员在岗岗、小区区清洁和和绿化项项目，发发现问题题强调迅迅速处理理，并保保持对情情况的有有效跟进进和监控控，确保保服务工工作有秩秩序的开开展。五新锐锐对重庆庆医科大大学职工工住宅小小区提供供的基本本服务项项目重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区的管理理要在“精、细细、严”上着手手，充分分

26、体现委委托方和和物业管管理公司司的要求求及业主主的期望望。精要有有精品意意识。在在小区绿绿化景点点布置、公共活活动场馆馆设计和和布局、各类标标牌、标标识制作作及摆放放要精致致；注重重服务过过程、服服务对象象、项目目的差异异性，在在不断提提高劳动动效率服服务质量量、技能能和服务务的内容容，与业业主生活活更贴切切。要有有精品意意识，坚坚持“业主第第一，服服务至上上”，树立立公司形形象，提提高公司司信誉。细每一一项事、每个环环节都要要做到位位，使各各项工作作有效地地展开，从管理理着手，公司每每年两次次通过问问卷、交交谈、专专访了解解小区客客户要求求和意见见。在安安保方面面，力争争小区内内不发生生任何

27、刑刑事案件件；清洁洁卫生没没有死角角。开展展形式多多样的服服务，要要想业主主所想，业主想想到我们们保证做做到，业业主没有有想到的的，我们们要想在在前面。严管理理中要体体现高效效、精干干、全方方位，内内部管理理坚持能能进能出出、优胜胜劣汰、奖惩分分明的工工作机制制。严格格的管理理，严密密的组织织，严谨谨的执行行，确保保把物业业管理的的各项工工作做好好，做到到位。5.1针对重庆医医科大学学教职工工住宅小小区的的6项特式式服务设施施设备定定期巡查查维保服服务科学学、合理理的节能能降耗服服务循环环操作的的高质量量保洁服服务松紧紧相宜的的人性化化安保服服务温馨馨热情的的微笑规规范服务务有针针对性的的各项

28、应应急预案案设置5.2新锐物物业公司司有将派派专业的的骨干人人员对重庆医医科大学学教职工工住宅小小区进进行物业业管理，并定期期对公司司骨干人人员及新新进人员员进行专专业培训训，保证证公司服服务人员员的能力力成长，及后备备人才业业务素质质。5.3专业条条块管理理服务人人力资源源管理在在一段时时间内加加强集中中培训工工作，包包括公司司宗旨、理念、规章制制度、礼礼仪规范范、物业业管理市市场化动动作等，尽快使使员工接接受新新锐物业业的企企业文化化，融进进新锐锐大家家庭中。严严格执行行员工工行为规规范（附件一一），根根据不同同工种和和岗位统统一着装装，佩证证上岗，使用礼礼貌用语语等。员员工的服服饰标识识

29、、工作作状态、礼仪规规范和服服务态度度保持相相对稳定定的状态态。经经常组织织有益于于团结协协作和身身心健康康的集体体活动，如联欢欢会、读读书交流流、技术术操练比比赛、公公益劳动动等。财财务管理理新新锐将为为重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项目开开设独立立的管理理帐户并并由公司司财务部部负责管管理，该该项目所所有物业业管理费费收入均均存该帐帐户，而而相应的的所有支支出也于于该帐户户内列支支，一切切支出项项目将以以年度预预算为依依据予以以核准。财务部部每月出出具物业业管理收收支报告告，对照照比较物物业实际际收支与与预估收收支，以以供管理理处及委委托方清清晰了解解并掌握握物业财财务收支支状况。前前

30、期介入入（重点点部分）要要管好重庆医医科大学学教职工工住宅小小区，在对设设施、设设备及房房屋建筑筑的了解解是不可可忽视的的；对设设施、设设备及房房屋建筑筑的了解解在于物物业管理理的前期期介入。这就离离不开物物管的相相关技术术人员介介入规划划设计、建筑施施工、设设备采购购定型、设备安安装、工工程建设设、房屋屋交付使使用过程程中，新锐要从业业主的角角度和未未来物业业服务的的角度出出发，客客观分析析规划、设计、安装、验收、交房等等方面的的情况，为业主主及施工工单位提提出中肯肯意见和和建议，以减少少业主未未来对物物业功能能与配置置方面的的遗憾。新新锐针对对重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项目前前期介

31、入入工作的的工作内内容新新锐本着着对委托托方负责责的精神神，将我我们多年年从事物物业服务务工作的的经验与与开发单单位共享享，根据据重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项目的的规划设设计情况况，提出出相对系系统和务务实的建建议。前前期介入入工作内内容研研究小区区之设计计及总体体规划，并从使使用者及及物业服服务的角角度，提提供顾问问意见及及报告，并接受受业主委委托，协协助审查查图纸；研研讨机电电设备的的配置和和设计，在用量量、型号号、预见见的潜在在问题及及日后维维护等问问题向委委托方提提出管理理方面意意见，并并协助审审核方案案；对对停车场场及配套套建筑和和设施的的规划和和设计提提出有帮帮助的意意见；

32、为为节能降降耗，向向委托方方提供合合理调节节区域内内公共照照明及供供水的点点位布置置的建议议；根根据项目目的实际际情况对对日后维维护的原原则向委委托方提提供设施施设备安安装、配配套小品品布置、智能化化设备选选型及安安装等方方面建议议；在在委托方方同意的的情况下下，对工工程招标标的内容容提供顾顾问建议议；定定期参与与委托方方工程会会议；对对工程用用品及首首次物料料的购置置提供相相关之清清单供委委托方参参考；对对日后的的计划性性维修，提供初初步的预预防性维维护项目目，以供供参考；了了解施工工过程中中的预埋埋及修改改情况，为后期期管理积积累资料料；初初步制定定整套工工程维护护的工作作程序，包括所所有

33、日常常检修的的工序、检修的的报告及及应用表表格以预预备交付付使用后后的应用用或修订订。（一）物物业管理理前期介介入阶段段划分1、项目目规划设设计阶段段由于项目目规划设设计的遗遗憾容易易导致物物业使用用中产生生难以整整改和修修正得到到问题，因此我我们再重庆医医科大学学教职工工住宅小小区项目的的前期介介入,将将主要以以建议修修改、优优化规划划设计方方案为主主，将我我们多年年从事物物业服务务实践中中掌握的的信息及及时反馈馈给设计计单位，力求在在规划设设计阶段段就充分分考虑到到业主使使用与未未来物业业服务的的实际需需求，让让设计更更加人性性化，更更具前瞻瞻性。2、项目目施工阶阶段在项目施施工阶段段，物

34、业业公司的的介入能能起到在在前期确确保功能能定位和和物业使使用功能能完善的的作用，为未来来业主的的使用降降低潜在在风险，并为今今后物业业服务的的设备安安装、调调试，物物业接管管验收，设备设设施的维维护保养养扫清障障碍。同同时通过过派工程程技术人人员到施施工现场场，熟悉悉基础隐隐蔽工程程、机电电设备安安装调试试、管道道管线的的铺设及及走向等等这些日日后难以以从外观观上察觉觉的工程程情况，收集工工程资料料，及时时提出整整改建议议，也为为后期物物业接管管做好充充分的准准备。3、物业业管理准准备阶段段通过前期期介入，为今后后物业的的正常服服务打下下坚实的的基础。通过技技术档案案建立，图纸收收集，工工程

35、施工工重大事事件记录录等方式式，我们们能够清清楚的掌掌握项目目建设中中的情况况，同时时根据相相关情况况提前进进行机构构设置、人员配配置、费费用预算算、员工工培训、交接房房准备工工作，使使项目建建设与物物业服务务能够自自然过度度，让物物业的硬硬件建设设与软件件服务相相得益彰彰。4.前期期介入费费用估算算由于前期期介入时时间长达达1年有有余，且且在这个个阶段我我公司将将组织各各类专业业人员参参与各个个阶段的的介入工工作，并并保持与与设计、施工、建设等等单位的的充分沟沟通，会会产生较较大的费费用，经经过我们们针对前前期介入入工作量量的初步步估算，需要约约30万万元的费费用，因因此我们们希望前前期介入

36、入费用按按规划建建筑总面面积1元元/平方方米核算算，分阶阶段支付付，规划划设计阶阶段支付付费用的的30%，项目目施工阶阶段支付付费用的的50%，接管管验收及及进驻阶阶段支付付费用的的20%。针对本项项目的前前期介入入，我们们要开展展下列工工作：（前期介介入服务务实施分分项表）序号介入阶段段阶段定义义介入项目目分类关注重点点1规划设计计阶段概念设计计阶段了解项目目整体情情况2方案设计计阶段建筑规划划道路人车出入入口垃圾中转转站幼儿园物业用房房设备用房房公共活动动用房健身运动动场所公共卫生生间景观、导导示了解景观观设计风风格、思思路了解导示示设计风风格、思思路项目文件件规划、设设计证件件产品交付付

37、标准初步设计计任务书书初步设计计阶段验证方案设计计阶段被被采纳意意见的修修改情况况建筑平面面布置物业功能能用房布布置封闭管理理条件人流控制制单元楼层层平面布布置（电电梯、管管井位置置、开门门方向）单元大堂堂布置停车库结结构及平平面布置置评估通风风、烟道道、发电电机房、配电房房、水泵泵房等对对使用的的影响围墙设置置（包括括安全周周界）生化池、隔油池池电、气、给排水水水电计量量方式及及安装车库照明明度及控控制弱电、防防雷系统统配电容量量、给排排水系统统供水方式式及压力力环境高大大乔木与与工程安安装的关关系电缆沟排排水排污管井井及走向向燃气管线线布置绿化保洁洁用水管管线布置置及排水水环境环境照明明点

38、位布布置及控控制灯具选型型单元大堂堂电器控控制室外配电电箱、弱弱电箱、调压箱箱等设置置植物搭配配与建筑筑物的风风格匹配配水体设备备用房施工图设设计阶段段验证初步设计计阶段被被采纳的的意见修修改情况况建筑平面面布置周界设置置公共活动动用房布布置空调外机机位置预预留公共活动动区域装装饰装修修图垃圾中转转站弱电客户服务务中心装装修图巡更系统统点位布布置电视监控控点位布布置重要设备备选型施工阶段段环境周界安防防系统点点位布置置中控室设设备布置置健身器材材布置安安装小区内标标识牌设设置重要设备备选型前期介入入工程人人员到岗岗预计交房房日期提提前1880日，2名前前期介入入专员进进驻施工阶段段门窗安装装按

39、小区成成果要求求跟踪各各施工阶阶段后塞缝、打胶工工艺泼水试验验五金件安安装装修工程程楼地面面工程成品保护护收边接口口空鼓裂纹纹检查口房间几何何尺寸单元大厅厅找坡防水施工工车库标志志及划线线弱电、安安防工程程巡更、电电视监控控、周界界施工位位置调试跟踪踪隐蔽工程程设备安装装隐蔽工程程调试跟踪踪操作设备备安装位位置直接埋地地的隐蔽蔽管线埋埋设深度度环境工程程种植土跟跟踪植物搭配配及栽种种土壤排水水相关配套套施工移动通信信信号覆覆盖电话、电电视、宽宽带、水水、电、燃气设备安装装室内装饰饰、外墙墙装饰物业用房房施工前期介入入工程人人员到岗岗工程人员员进驻进驻人员员按预算算50%开始准准备接管管验收工工

40、作集中检查查进行逐户户检查土建施工工问题门窗、水水电安装装问题管道安装装及相关关位置预预埋、预预留情况况管理处工工作人员员到岗人员进驻驻预计交房房日期提提前300日，按按预算编编制900%到岗岗集中交房房交房准备备集中返修修跟踪建设项目目移交期间返修修跟踪重点问题题收集整整理交房资料料准备交房现场业主主接待交房现场场业主返返修问题题汇总现场返修修问题跟跟踪，反反馈（二）物物业接管管验收管管理物业的接接管验收收，直接接关系到到今后物物业管理理工作能能否正常常开展，应从今今后管理理使用的的角度，切实做做好这项项工作，为日后后的管理理打好基基础。1、物业业接管工工作流程程公司下达新接物业验收指令总经

41、理会同有关部门筹备新的物业服务中心中心钥匙移交，签收移交清单移交管理用房，物业服务中心进入物业总经理会同有关部门组建接管验收小组开发公司移交整个接管的物业物业服务中心进入正式管理，做好交房准备 进行物业的接管验收 提出接管验收的问题，跟进相关整改并参加复检开发公司提供两书一证2、成立立接管验验收小组组对接管管物业重庆医医科大学学教职工工住宅小小区进行验验收接管验验收工作作程序与业主或或开发单单位签订订前期物物业服务务委托合合同筹备项目目管理处处组建物业业接管验验收小组组进行物业业的接管管验收对接管验验收中发发现的问问题进行行整改督督导钥匙移交交签收移交交清单移交管理理用房管理处进进入物业业发展商移移交设施施设备资资料开发单位位提供住宅使使用说明明书和和房屋屋质量保保证书接管验验收内容容和标准准以及记记录表格格依据建设设部颁布布的房房屋接管管验收标标准、城市市住宅小小区竣工工综合验验收管理理办法等有关关规定，及业主主生活的的合理要要求，制制定验收收内容、方法（观感验验收法和和使用验验收法）和标准准。接管验验收应提提交的资资料产权资资料：项项目批准准文件；用地批批准文件件、规划划批准文文件、建建筑执照照、施工工许可证证等。技术资资