某房地产项目调查报告.docx

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1、南湖板块补充调查报告及都市桃源源开发策策略建议议第一章前前言一、 调查目的的目前，南南湖都市市花园的的规划设设计招标标正在紧紧张，我我们策划划小组的的工作重重点也转转入开发发策略设设计阶段段，为了了对南湖湖板块的的竞争对对手的开开发策略略做一个个全面了了解，并并在此基基础上对对公司的的项目开开发策略略做初步步建议，我们特特对南湖湖花园板板块的主主要在销销项目做做此调查查。二、 调查实施施单位本次调查查现场实实施由周周小靖、袁西、张炜、潘继征征、徐婕婕、王艳艳玲共同同完成，资料分分析由周周小靖、张国良良、潘继继征、袁袁西、辛辛大扬、王艳玲玲、徐婕婕共同完完成，资资料整理理和文案案写作由由周小靖靖

2、完成。三、 调查规模模1、 样本数量量：本次次重点调调查的楼楼盘数量量为8个，包包括中央央花园之之碧云天天，虹顶顶花园、新大地地、成功功花园、加州花花园、华华锦花园园和江南南庭园。2、 样本广度度：因开开发策略略属于竞竞争策略略之一，所以本本次调查查范围仅仅仅陷于于南湖花花园板块块之内。3、 样本深度度：本次次调查对对个案深深入程度度重点在在项目目目前4PP策略同同第一次次调查的的变化，并企图图从这种种变化中中分析出出对手的的开发策策略选择择。四、 调查方法法本次调查查针对在在销项目目区内进进行了考考察，去去各售楼楼部进行行了详细细咨询，并利用用因特网网进行了了个案资资料收集集，对部部分项目目

3、疑点后后来又进进行了电电话咨询询。五、 资料统计计分析方方法本次调查查的资料料统计是是根据调调查员调调查记录录和所收收集资料料加以整整理的，采用分分析方法法力求全全面客观观。六、 报告权威威性说明明1、 资料完整整性说明明：由于于本次调调查属本本策划小小组第一一次调查查，存在在经验不不足的遗遗憾，所所以有些些信息没没有收集集到，但但就资料料总量来来说，足足以保证证本报告告的完整整性。2、 资料真实实性说明明：对于于各对手手销售效效果情况况、每期期开发量量情况、下一期期开发量量情况，很难取取得真实实资料，我们只只能利用用现有资资料和科科学方法法进行预预测，本本报告以以“预估”加以标标记，特特请决

4、策策者注意意。第二章 主要调查查成果统统计分析析一、南湖湖花园板板块项目目分类同我们的的第一次次调查（20001年12月3日）相相比，南南湖花园园板块在在售项目目的“棋局”发生了了新的变变化，有有些项目目已经售售罄，有有些项目目进入销销售尾期期且有新新的推盘盘动向，有些项项目第一一次调查查未开盘盘，本次次调查已已经变成成现房，现将这这种“变化”列表比比较如下下：第一次调调查便已已经售罄罄的项目目第一次调调查准现现房在售售，本次次全部售售罄的项项目第一次调调查准现现房在售售，本次次调查少少量尾盘盘在售的的项目第一次调调查期房房预售，本次调调查现房房在售的的项目第一次调调查未开开盘，本本次调查查在

5、售的的项目本次在销销项目，估计明明年会有有新盘推推出项目目两次调查查都没有有销售，但估计计会在明明年会推推盘的项项目祥和苑、温馨苑苑、康乐乐苑、宁宁静苑，宝安花花园、华华锦1期、松涛苑、颐和苑苑、新大大地1期，江江宏花园园3期，经经典花园园江南庭园园2期，华华锦2期加州花园园、成功功花园11期新世纪宝宝安家园园、虹顶顶花园，新大地地博雅苑苑、子期期园，华锦花园园3期、碧碧云天33期，虹虹顶花园园2期，新新世纪宝宝安2期南湖都市市花园、江南庭庭院旁某某项目共6个（期）共4个（期）共2个（期）共2个（期）共4个（期）共4个（期）共2个(期)从上表个个项目的的变化中中，我们们可以得得出如下下结论：1

6、、 南湖花园园板块从从当初的的整体规规划发展展到今天天，已变变成一个个项目密密集的“大杂烩烩”；2、 10多个个（期）项目的的全部入入住或基基本入住住，使该该板块的的生活氛氛围和社社区配套套基本成成熟，属属成熟大大型社区区；3、 8个（期期）在销销项目和和明年223个新推推项目将将使本板板块的竞竞争压力力高居不不下；4、 在江宏花花园、华华锦花园园和成功功花园等等3个低档档低价经经济适用用房项目目中，江江宏花园园已经售售罄，华华锦第三三期已转转入商品品房开发发，成功功花园除除了价格格以外，其它从从产品到到环境均均处弱势势，所以以经济适适用房对对南湖板板块的低低价冲击击力度将将得到一一定缓解解，

7、整个个南湖板板块将进进入全面面转型与与初步升升级阶段段；5、 第一次调调查和第第二次调调查的时时间间距距刚好一一年，因因此，从从两次调调查在销销项目的的变化情情况可以以初步估估算出市市场对南南湖板块块的消化化力大约约在30035万方方之间。二、 板块项目目规划布布局总示示意图见如下南南湖花园园板块项项目规划划布局示示意图：制图：周小靖井冈山路南湖路巡司河路机场路机场北路机场二路机场三路洛梁路板块现入口温馨苑别墅区宁静苑江南庭院未知项目华锦花园祥和苑江宏花园颐和苑康乐苑中央花园其碧云天新大地经典家园加州花园宝安花园宝安花园电信虹顶花园新世纪宝安花园变压都市桃源新凯利松涛苑成功花园 现有路 在建或

8、者待建路 已售罄项目 整体尾盘在售项目 分期在售，有新动向 公用设施 本公司项目 有可能推盘未知项目 板块现有入口 板块在建新入口在建新入口车站运动中商中北从上图可可以看出出：1、 整个南湖湖花园板板块的开开发基本本上是从从井冈山山路（板板块总入入口处）向南湖湖路逐渐渐推进；2、 目前在销销项目基基本上在在机场路路两边；3、 在销项目目集中地地带也是是整个板板块大型型配套设设施的密密集地；4、 本项目的的区位优优势目前前在南湖湖板块属属于偏中中位，如如果洛梁梁路早日日连通，其两侧侧的地块块将是南南湖花园园板块下下一个板板块密集集点，本本项目的的区域优优势也会会得到改改善。三、 板块在销销主要项

9、项目产品品特点描描述项目名称称产品特点点中央花园园之碧云云天虹顶花园园新世纪宝宝安花园园新大地成功花园园加州花园园华锦花园园2期布局都围绕中中心花园园周边，7层住宅宅朝向南南偏北一一点，保保证对中中央景观观的共享享，栋距距比一期期大有提提高采取中央央花园和和组团相相结合的的方式，基本上上每3栋楼成成“小”字型围围合成一一个组团团总体上成成两个半半围合组组团，但但二者的的组团绿绿化地大大小比较较悬殊，也可看看作只有有一个中中心花园园的布局局108亩亩土地由由于被规规划中的的奥林匹匹克运动动场分割割成两块块，开发发成四个个组团兵营式，密度高高2个组团团，小高高层靠近近里边空空旷地有一定规规模中心心

10、花园，其它均均匀布局局，组团团感不是是很强，从规划划图大致致估计779个组团团，有半半围合，也有行行列式层数4栋6层层；4栋12层；6栋7层规划1栋栋小高层层，211栋多层层，本期期工程建建成8栋多层层规划122栋6层，1栋10层，2栋点式式12层，1栋点式式18层大约133栋多层层，2栋小高高层（112）集集中于第第三期第一期110栋7层3栋小高高层，44栋7层全部7层层结构多层框架架；小高高层框剪剪框架，少少量底层层架空框架已入住部部分多层层砖混，小高层层框架砖混框架早期砖混混，二期期有部分分砖混，部分框框架套间组合合小高层点点式1梯4户；多多层条式式，一栋栋23个单元元小高层44单元成成

11、板式11梯2户，多多层35单元组组合成栋栋多层条式式，100层1梯3户，122层1梯3户和4户，188层1梯4户小高层板板式，多层3个个单元组组合成栋栋34个个单元组组合成栋栋小高层11梯4户，有有两栋多多层5个单元元组合成成栋，中中间做成成门洞，给人两两重门的的感觉34个个单元组组合成栋栋项目名称称产品特点点中央花园园之碧云云天虹顶花园园新世纪宝宝安花园园新大地成功花园园加州花园园华锦花园园2期户型小高层33室两厅厅为主，面积11221400；客厅厅4.22米开间间；主卧卧25个平平米以上上，双阳阳台（客客厅和厨厨房）；7层住宅宅42为主，面积11762077，6层住宅宅2242，面积积98

12、1433目前在销销户型332为主，面积11201388；顶层层为带露露台的222，面积积8390，3阳台（客厅、主卧和和厨房）；厅宽宽4.66，顶层层以外全全部错层层，大三三室带保保姆间目前推出出的多层层32和42为主，客厅开开间4.5以上上，双阳阳台（客客厅和厨厨房），均带工工人房目前在推推的子期期园32为主，面积11131455，最大大面积比比第一期期工程小小了300左右，少量222面积9551000，厅宽宽4.22，双阳阳台（客客厅、厨厨房、餐餐厅或卧卧房）没有详细细户型资资料，大大多户型型1200平米以以下，全全封闭单单阳台以322和42为主，有部分分主卧异异型房，推出空空中花园园概念

13、以222和32为主，少量111和42，面积积541666，厅宽宽4.22，双阳阳台（客客厅和卧卧房）装修特点点现代、亮亮黄色调调；LGG电梯；套内初初装修；三网入入户；地地下一层层储备和和设备用用房，红红外监控控外墙为双双色、浅浅灰面砖砖，阳台台不锈钢钢栏杆，宽带，红外监监控施工中，具体用用材未知知未调查淡黄色涂涂料，立立面平淡淡，无造造型亮黄色外外墙涂料料亮黄外墙墙涂料环境利用地块块面积优优势，打打造南湖湖大型中中央主题题花园，且经过过前期建建设，整整个环境境已经成成形，属属成熟社社区，能能找到更更多家的的感觉，底层部部分私家家花园其中心花花园没有有碧云天天大气，加之多多层比率率最大，使其它

14、它组团栋栋距过小小；其森森林概念念实际上上只是1130棵棵樟树，门前广广场和会会所能显显几分大大气，底底层基本本上都有有私家花花园规划图显显示其围围绕中央央水景建建设，西西式园林林为主地块分割割，区内内环境一一般，中中间的政政府规划划用地为为奥林匹匹克运动动场，目目前也只只是规划划概念而而已，底底层基本本上都有有私家花花园简单绿化化，一小小型中央央广场围绕一个个水景建建设，基基本上沿沿袭宝安安花园整整体环境境风格整个大规规划有一一个“船型”中心花花园，其其它各小小区草坪坪绿化为为主，保保证每个个组团有有一两个个休闲小小品设施施配套幼儿园，会所，靠近大大型超市市，游泳泳池、篮篮球场、网球场场、特

15、色会所所大量商业业设施大量商业业设施临临街，网网球场、篮球场场、宽带带宽带球场、泳泳池、学学校、宽宽带、红红外监控控小学、会会所、超超市、游游泳池，网球场场、篮球球场物业管理理城建物业业丽岛物业业未知未知南湖物业业宝安物业业惠明物业业从上表对对比，可可做如下下共性分分析：1、 从布局上上看，越越是好住住宅越重重视环境境规划与与设计，地块大大的多少少都选择择建一个个中心花花园，地地块小的的如果选选择中心心花园，将不可可避免环环境均好好性的欠欠缺；2、 组团方式式大多以以保证朝朝向为首首要，半半围合方方式在临临道路和和地块转转角有所所采用；3、 在住宅层层数上，早期大大多采用用7层，自自去年来来，

16、小高高层开始始抬头，但占各各项目总总体规划划量的比比例不大大，高层层尽管碧碧云天做做了规划划，但到到目前还还未敢轻轻易推出出；4、 早期项目目和经济济适用房房均采用用砖混结结构，目目前在销销项目基基本以框框架为主主；5、 在套间组组合上，以3个单元元组合成成栋为多多；6、 在户型定定位上，总体上上均以332为主，价格突突破18800元元的项目目加大了了42的比例例，而经经济适用用房则加加大22的比例例；7、 户型面积积从5442077平米，区间跨跨度很大大，但在在销户型型集中于于901400之间同同；8、 在套内功功能组合合上，顶顶层复式式是大多多数项目目的通用用做法，但新开开的虹顶顶花园是是

17、一个特特例，它它除顶层层以外全全部做成成错层，顶层退退台后反反而成了了带露台台的22；9、 双阳台在在南湖板板块基本本上属于于“规范动动作”，只不不过阳台台和主要要功能房房的搭配配方式不不一样而而已；10、 客厅开间间全部保保证4.2以上上，虹顶顶花园的的厅宽已已经突破破4.66；11、 整个南湖湖花园在在销项目目的尾盘盘主色调调依然偏偏黄偏亮亮，但后后来者虹虹顶花园园是第一一个采用用外墙砖砖的非别别墅项目目，而且且色调偏偏暗；12、 尽管整个个南湖板板块的整整体环境境优势并并不明显显，但中中央花园园在该板板块内的的环境优优势依然然很明显显，其它它项目在在环境上上大多缺缺乏很强强的个性性特征和

18、和视觉感感染力；13、 碧云天和和虹顶花花园都在在不同程程度上采采取了卖卖环境策策略，但但碧云天天的环境境目前已已成形，数成熟熟社区，而虹顶顶花园的的有很多多概念成成分，1130棵棵种在1100亩亩地上，森林的的感觉有有点过渡渡夸大。14、 在项目配配套上，大型项项目优势势很明显显，而虹虹顶花园园的会所所，从营营造标志志性建筑筑和提升升项目档档次上来来说，还还是有一一定效果果。四、 板块在销销项目营营销推广广特点描描述目名称营销特点点中央花园园之碧云云天虹顶花园园新世纪宝宝安花园园新大地成功花园园加州花园园华锦花园园2期目前销售售性质6层现房房基本售售罄；小小高层和和7层现房房在售现房销售售期

19、房销售售在销小高高层框架架已到110层左左右多层期房房销售多层准现现房销售售多层和小小高层均均现房销销售少量现房房尾盘销销售价格区间间小高层11880025550；7层211002655017000180001590018000小高层11830020550多层1778011800145501800024660 1420016990均价小高层221000多层233001750017800小高层119000多层1775013500左右22000折扣一次付款款9696折按揭支持持7成200年7成300年7成300年销售率其去年推推出的44栋多层层已卖完完，4栋小高高层销售售率在440左左右；66栋7

20、层建得得最早，销售较较差销售员号号称855，估估计销售售率655左右右前两期已已售罄，小高层层销控表表显示约约40，销售不不佳，第第四期多多层100左右右销售比较较差，中中心花园园处的336楼也没没有售出出销售部搬搬迁，未未知95卖场特点点设在红色色会所内内；当天天有一定定客流量量卖场设置置在玻璃璃会所内内，临街街会所造造型有一一定的标标志性；当天客客流量尚尚可设置在其其经典花花园内，当天客客流量不不多卖场设置置临街商商铺内，当天销销售员只只有2名，卖卖场客流流少入口简易易售楼部部，工地地广告牌牌东倒西西歪，破破烂不堪堪,有客户户电话咨咨询设在临街街物业内内，主打广告告语小高层，南湖生生活的新

21、新高度南湖“森森林浴”；“森”活美景景；家有有森林，才是新新生活尊荣世家家大地永恒恒，温馨馨无限；房好，价廉坐享生活活意趣，领略华华锦风情情，新一一代经济济适用房房可持持续发展展热销户型型非本次调调查重点点，未深深入调查查消费主体体促销活动动从上表的的比较可可分析出出如下共共性：1、 目前南湖湖板块在在销项目目（分期期）大部部分属于于现房或或准现房房销售，如果销销售顺畅畅，估计计20003年年年中都会会逐渐进进入销售售尾期；2、 整个板块块的价格格覆盖区区间1118026550元，但多层层均价集集中于11700018000元，小高层层均价集集中于11900023000元；3、 随着江宏宏花园的

22、的售罄和和华锦的的性质转转型，南南湖板块块目前的的销售呈呈现“中间热热，两头头冷”的特点点，17750元元/平米的的价格线线是目前前市场接接受得比比较快的的，高档档的碧云云天大户户型、加加州花园园小高层层和低档档成功花花园均相相对比较较冷静；4、 从某种程程度上，环境是是提供差差价支撑撑的重要要因素，但中央央花园对对环境期期望过高高，也会会走向难难以被市市场接受受的极端端；5、 在卖场设设置上，有会所所的均设设在会所所内，大大部分调调查成员员对虹顶顶花园的的卖场记记忆深刻刻；6、 在主打广广告语上上，同万万科等品品牌地产产相比，似乎还还难以体体现专业业素质，大多缺缺乏个性性和感染染力。五、 板

23、块在销销项目开开发策略略分析项目名称称中央花园园之碧云云天虹顶花园园新世纪宝宝安花园园新大地成功花园园加州花园园华锦花园园2期首期开发发介入地地点机场路和和机场北北路交汇汇处靠机场路路机场路和和机场三三路交汇汇处最里角，靠近主干干道规模小，属宝安安花园第第3期，目目前开发发完毕机场三路路与机场场路交汇汇处功能分区区特点高层靠路路边，减减少栋距距；小高高层和高高档房放放在中央央公园周周边，保保证性价价比小高层靠靠边；会会所为门门，入区区见中心心花园，沿机场路路和机场场三路商商业设施施后为多多层，大大部分小小高层居居中，其其它小高高层和高高层靠规规划中的的南湖中中央广场场小高层靠靠边，利利用12层

24、做商商业或办办公设施施没有整体体规划图图从整个宝宝安花园园看，有有先砖混混，后框框架，先先多层，后小高高层的特特征建筑布局局比较均均匀，整整体规划划对称分期地块块特点先外围，后中间间，先环环境，后后建筑先外边，后里边边，先会会所，后后住宅先沿街，后里边边先差后好好，有先先吃西瓜瓜皮，后后吃西瓜瓜的感觉觉未知先近后远远分期产品品特点先多层，后小高高层；先先砖混，后框架架；先中中档，后后高档，高层先多层，后小高高层，宁宁可加大大密度，而要减减少小高高层先商业设设施，后后住宅，先多层层，后高高层先多层，后小高高层，再再多层未知先砖混，后框架架产品设计计变更其二期的的小高层层原规划划为8栋,实际有有两

25、栋改改六层目前暂无无销售资料料附图和和规划图图比较，没有绘绘商业界界，多次次也少了了1栋，不不知是设设计更改改，还是是欺骗消消费者未知原外立面面颜色为为暗红，比较俗俗，现改改为淡黄黄原外墙设设计好象象为白色色调，而而且使用用大量落落地窗，但现房房主色调调为黄色色，且窗窗的感觉觉一般学校似乎乎有所调调整分期供应应量每期开发发量控制制在5万方左左右，先多后少少，本期期开发量量4万方左左右本期开发发估计在在3.445万方方每期2万万方左右右，有点点细嚼慢慢咽的感感觉，走走一步，看一步步本期供应应5.88万方本期供应应4.55万方左左右前两期每每期8万方左左右分期供应应时间间间隔基本上是是等前一一期准

26、现现房销售售时，推推出下一一期目前还只只开发了了1期目前还只只开发了了1期等第一期期时推出出下一期期目前还只只开发了了1期第2期是是在第一一期准现现房时推推出，目目前属于于调整期期从上表对对比可归归纳如下下共性：1、 所有项目目均选择择了分期期开发的的策略；2、 在首期开开发点的的选择上上，大多多选择临临近主干干道的位位置，以以便在众众多项目目中抛头头露面，只有新新大地反反其道而而行之；3、 在功能分分区特点点上，大大部分将将小高层层和高层层放在路路边，以以减少栋栋距用地地，只有有中央花花园将小小高层放放在中心心花园处处；4、 从地块分分期区域域特点看看，大部部分有先先近后远远、先沿沿街后里里

27、边的共共性，中中央花园园先外围围后中间间、先环环境后建建筑是其其独有特特色，而而新大地地由里及及外、由由差到好好的开发发思路也也可算是是一种大大胆的尝尝试；5、 在分期产产品选择择上，先先多层后后小高层层似乎是是“不二法法门”，早期期建设还还有先砖砖混后框框架的特特点；6、 在产品设设计变更更上，碧碧云天小小高层的的减少、以及多多层比高高层价格格高的特特点说明明，小高高层并非非开发商商的自觉觉选择，多少有有点规划划布局上上的无奈奈之举（项目环环境营造造与收益益平衡面面积保证证的双重重需要）；7、 在分期供供应产品品数量上上，每期期36万方是是大多数数开发商商的选择择，但原原来的江江宏花园园和华

28、锦锦花园等等低价经经济适用用房似乎乎都达到到78万的开开发量，而新大大地采取取的却是是每期22万方左左右的“小步快快跑”的方式式；8、 在分期时时间间隔隔上，基基本上都都是在前前一期进进入现房房和准现现房销售售时推出出，这背背后也意意味着项项目的销销售期长长于工程程建设期期，从目目前中档档商品房房销售情情况看，建设期期完，销销售率基基本上在在4080之之间，经经济适用用房的销销售居高高，小高高层的销销售居下下。 六、 板块内明明年年中中供销量量预测 项目名称称营销特点点中央花园园之碧云云天虹顶花园园新世纪宝宝安花园园新大地成功花园园加州花园园华锦花园园2期南湖都市市桃源江南盘旁旁未知其它未知知

29、项目小计总盘面积积26万方方11.88万方89万万方10万方方左右未知4.5万万方34万方方8万方目前在销销数量小高层22.4万万方;77层4.55万方多层7万万方3.5万万方住宅宅，商铺铺面积未未知5万方5.8万万方小高层11.8,多层2.7万方方2期8万万方左右右目前在销销存量估估算4万方左左右4万方左左右1万方左左右3.5万万方左右右3万方左左右估计2万万方0.5万万方18万方方左右20033年增量量预测3万方57万万方左右右5万方左左右0销售员说说没有058万万方35万万方4万方左左右58万万方30440万方方增量上市市时间预预测20033年5月估计20003年年上半年年2估计0003

30、年年上半年年不存在未知不存在估计20003年年上半年年预计20003年年57月估计20003年年初未知从上表的的对比可可看出：1、 除中央花花园、华华锦花园园和新大大地以外外，目前前南湖花花园板块块在销项项目基本本上还处处在第一一期开发发阶段，而且规规模不大大（1000亩左左右）；2、 从目前存存量估算算和20003年年增量预预测，可可以初步步预测220033年南湖湖花园板板块的市市场总供供给在44858万方方之间，如果220033年市场场总体消消化力不不变，那那幺到年年底的市市场总体体销售率率在50070之之间，供供求平衡衡基本上上沿袭220022年的比比例关系系；3、 在增量上上市时间间上

31、，估估计会集集中于上上半年。第三章 南湖都市市花园开开发策略略建议一、 项目开发发策略影影响要素素分析策略构成成影响要素素要素分析析开发分期选择板块总供供给与总总需求平平衡从我们的的调查和和预测数数据看来来，南湖湖花园板板块20003和和20002年的的供求比比例关系系基本持持平，本本公司项项目整期期与分22期推出出，对这这种供求求比例的的影响在在1417之之间对自身产产品的自自信程度度策划小组组通过比比较，对对我们的的产品理理念是比比较自信信的，但但具体产产品和环环境目前前还没有有形成图图纸和实实际产品品；但是是，同南南湖花园园17550的价价格主线线相比，我们对对本公司司的产品品成本和和价

32、格自自信度不不是很高高开发资金金和技术术保证如果公司司没有新新的大型型项目同同时动工工，资金金和技术术将不会会形成制制约对手策略略选择参参照对手们大大多选择择分期开开发，这这从一个个方面说说明南湖湖板块的的项目销销售基本本上是“文火炖炖汤”，很难难“一口吃吃下一个个胖子”，特别别是对于于中高档档项目来来说首开发点选择进入通路路的落实实本项目旁旁边的洛洛梁路和和机三路路虽然均均准备建建设，但但机三路路的建设设速度比比洛梁路路的建设设速度估估计要快快消费者便便利性的的提供从目前来来看，尽尽管从机机场二路路和机三三路进入入我们的的项目实实际距离离一样，但心理理距离似似乎后者者要短，而且机机三路的的新

33、世纪纪宝安花花园街景景和档次次比新大大地要好好，更容容易让客客户形成成好的购购物心情情项目功能能分区我们的总总体规划划要求主主入口放放在机三三路，包包括我们们的售楼楼中心也也在机三三路主入入口处竞争对手手策略选选择参考考对手大部部分将临临路地块块做为第第一期，它从一一个侧面面说明，营造一一个好的的街面形形象是吸吸引客户户的重要要举措之之一，特特别是在在众多项项目“同台竞竞技”前提下下，和消消费者拉拉近距离离是更有有利的选选择首期产品品选择自身产品品类型组组合综合平衡衡环境营营造与成成本摊销销，我们们项目的的小高层层不可避避免，只只能是缩缩小小高高层面积积比例的的问题，多层是是主力市场对分分类产

34、品品的不同同认同度度从南湖板板块目前前的销售售情况看看来，市市场对多多层的认认同要远远远强于于小高层层的需求求，竞争对手手策略选选择参考考对手们全全部采用用先多层层，后小小高层的的策略，碧云天天还将规规划中的的小高层层数量减减少，从从一个侧侧面说明明选择多多层虽然然是最保保守的，但也是是风险最最低的首期开发发量上自身总规规模在南湖现现有项目目中，我我们的总总规模中中等偏小小自身的比比较优势势的市场场份量我们的项项目有优优势，也也有劣势势，从性性价比上上很难取取得绝对对优势对手策略略选择参参考对手的选选择基本本上在446万方首开发时时间开发前期期准备工工作的进进展从目前规规划设计计和土地地平整进

35、进度情况况看来，整个前前期工作作基本上上要在220033年45月份左左右完成成气候影响响、公司司变动没有和竞争对对手形成成开发时时间差据我们预预测，220033年上半半年应该该是对手手新盘推推出的集集中期分期时间间间隔首期产品品的销售售效果和和速度要等具体体销售进进行到336个月才才能下结结论延期对开开发成本本的影响响延期太长长会造成成土地资资金成本本的增加加，也会会传达给给消费者者一些不不良印象象（是否否资金危危机？）竞争对手手策略选选择参考考对手们大大多选择择6-110个月月的时间间间隔期期开发特色色营造竞争对手手特色营营造环境先行行、会所所先行、商业设设施在中中央花园园和虹顶顶花园均均有

36、不同同程度的的应用自身项目目有利资资源分析析我们虽然然没有很很好的天天然条件件可以利利用，但但我们做做为后来来者可以以分析对对手的不不足，争争取比对对手做得得更好创新空间间与机会会的分析析目前竞争争对手开开发特色色营造不不多，这这给我们们留下了了许多可可乘之机机和创新新空间二、 一般性开开发策略略建议经过对项项目策略略选择各各影响因因素的分分析，本本策划小小组做如如下建议议：1、 在项目开开发分期期选择上上，分比比合好：在南湖湖板块，我们的的总盘量量虽然不不大，但但在南湖湖板块总总体需求求基本稳稳定、大大量项目目同台竞竞争的前前提下，各项目目能分得得的“市场蛋蛋糕”都相对对比较小小，而且且这“

37、蛋糕”的大小小并不以以开发商商意志为为转移，也不和和开发商商的推盘盘数量成成比例，最终起起决定作作用的还还是事先先准确的的客户、产品定定位和良良好的性性价比。本策划划小组对对南湖都都市桃源源的概念念和产品品是比较较自信的的，但成成本和价价格上的的不自信信，将很很难保证证我们在在产品性性价比上上取得绝绝对优势势，很难难保证市市场对我我们短时时间内全全盘接纳纳，所以以，我们们觉得分分期开发发是最佳佳选择，能给市市场更多多了解、认知、追捧和和消化的的时间，也能给给自己更更多选择择、调整整空间。至于具具体期数数，可结结合项目目组团规规划考虑虑23期（具具体看市市场反响响）。2、 在首开发发点选择择上，

38、先先外后里里：尽管管新大地地“先里后后外”的策略略在市场场上也没没有遇到到阻力，但本策策划小组组仍然坚坚持：“由外及及里”更有利利于项目目取得推推市的竞竞争优势势，这样样可以营营造一个个好的街街面景观观、个性性特征和和生活氛氛围，一一是因为为我们的的对手大大多选择择临街，特别是是同街竞竞争项目目新世纪纪宝安花花园，如如果我们们选择由由里及外外，那幺幺我们给给客户看看到的，总是杂杂乱无章章的工地地，这会会影响消消费者的的信心；二是街街面是我我们的建建筑创新新和立面面个性与与文化表表现的重重点之一一，有了了好的街街面形象象，更有有利于我我们进行行主题概概念的推推广和挖挖潜，更更能掀起起销售热热点。

39、3、 在首开发发产品选选择上，先低后后高：客客户对多多层的认认同决定定了所有有开发商商的产品品选择，先建多多层，还还可以使使我们营营造好的的居家氛氛围和环环境，为为小高层层的销售售提供强强有力的的价格支支撑。4、 在首开发发量上，先少后后多：从从对手推推盘规律律看来，对于我我们的中中规模项项目来说说，首推推35万方是是最佳选选择，一一来可以以形成一一个独立立的规划划组团和和生活空空间，二二来是市市场能给给予的“支持”也只有有这幺多多。5、 在首开发发时间上上，按部部就班：从对手手的推盘盘时间预预测来看看，我们们的开发发和推盘盘时间基基本上能能和对手手形成时时间差，从而避避免“过渡”正面冲冲突所

40、带带来的恶恶性价格格竞争和和促销效效果彼此此抵消（消费者者的注意意力和购购买力都都是有限限的）；从公司司准备工工作的到到位情况况来说，也不应应该为了了抢进度度去缩短短前期准准备工作作时间，保证前前期工作作的质量量，才是是缩短后后期工程程进度的的前提。6、 在分期时时间间隔隔上，伺伺机而动动：在整整个南湖湖花园板板块，开开发商基基本上都都是看前前期产品品的销售售进度而而决定何何时推出出下一期期，对于于南湖都都市桃源源来说，摸底自自己在消消费者心心里的份份量为关关键，因因此，我我们认为为，如果果采取分分期开发发策略，第二期期的开发发应该是是销售正正式销售售进行到到第3个月（估计是是20003年9月

41、）再再重新分分析竞争争市场的的特点，确定合合适的市市场时机机。三、 开发特色色营造1、 项目通路路问题：根据南南湖都市市桃源目目前的地地块特点点，我们们认为：首先要要解决出出入信道道建设问问题，包包括机三三路和洛洛梁路，这项工工作已经经正在紧紧张实施施；二是是施工流流与客流流通路分分开问题题，我们们从其它它项目的的建设情情况看来来，施工工对路面面影响很很大，不不利于营营造好的的销售环环境，好好在我们们的项目目两面临临主干道道，因此此可以选选择施工工车辆从从洛梁路路进，客客流引导导（导向向牌）从从机三路路进。2、 销售场所所问题：从我们们对竞争争对手的的调查体体会看来来，宽敞敞、明亮亮且富有有个

42、性化化的卖场场虽然不不是达成成销售的的决定性性因素，但却同同样影响响消费者者信心，看到档档次差的的卖场总总以为其其项目档档次也很很差，从从某种程程度上说说，卖场场是期房房销售时时项目身身份的象象征，所所以，对对南湖都都市桃源源来说，首先是是解决售售楼建设设时间提提前的问问题，我我们的卖卖场初规规划是设设定在门门口综合合楼内，据我们们估计，该楼的的建设和和装修至至少需要要3个月时时间，假假如项目目推盘为为6月，那那幺它的的的开工工最好在在3月份；二是售售楼部装装修特点点问题，对此，我们已已在项项目主题题概念深深化策划划书中中加以说说明，这这次通过过对对手手卖场的的体验，大部分分调查人人员（特特别

43、是所所有女同同志）都都认为卖卖场还应应该宽敞敞明亮，因为我我们的综综合楼的的主要功功能是幼幼儿园，要宽敞敞，那幺幺幼儿园园层高最最好采用用框架结结构，层层高适当当提高，其内墙墙在初期期最好先先不见，等卖完完了再建建，其外外墙在推推销期最最好多一一些通透透，保证证充分采采光，在在交付使使用时再再根据幼幼儿园要要求重建建。 3、 部分环境境先行问问题：环环境越来来越成为为南湖项项目的重重要卖点点，特别别是当项项目主体体工程建建设过程程中，销销售现场场适当的的环境营营造，将将使销售售眼前一一亮，对对项目的的未来充充满美好好憧憬，从而加加大订单单决心，据我们们了解，要做到到项目所所有环境境先行在在技术

44、上上可能难难以做到到，所以以我们提提部分环环境先行行，一是是区外环环境先行行，主要要是门前前道路绿绿化与景景观设施施的营造造，针对对南湖板板块“诸侯分分割”后“个人自自扫门内内雪”的共同同特点，我们要要让客户户感觉我我们的不不一样（虹顶花花园的门门前广场场也是初初步尝试试）；二二是卖场场周边环环境，坐坐在售楼楼部里，透过玻玻璃窗，最好能能看到几几丝绿意意、三分分春色；三是小小区工地地形象问问题，要要运用工工地围墙墙或围板板的彩绘绘来弥补补工地形形象的不不足（具具体在销销售包装装中策划划）。四、 管理重点点与保证证措施1、 开发成本本管理：开发成成本是我我们对本本次开发发策略策策划相对对不自信信的地方方，因此此，在南南湖都市市花园的的成本管管理上，我们一一定要加加大成本本管理力力度，一一是从设设计开始始把关，二是严严格进行行施工承承包和材材料设备备选购招招标，三三是加强强管理程程序规范范，避免免违背科科学程序序带来的的返工现现象，四四是加强强现场签签证和工工程预决决算管理理。2、 产品特色色保证：产品特特色营造造会造成成部分成成本