某招商返租销售计划大纲.docx

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1、 xxxx招商返租销售操作大纲与计划前 言水木年华华经过系系统整体体策划包包装，从从开盘销销售到现现在销售售情况良良好，在在永春也也造成不不小的轰轰动。住住宅店面面等去化化极快，除一层层几间以以及二层层11000多平平方米店店面外，现所剩剩无几，为了把把所剩部部分迅速速消化出出去，特特拟定本本方案，供参考考。作为销售售物业的的水木年年华现处处于尾盘盘迅速扫扫尾阶段段，项目目的快速速销售是是本次工工作的前前提，针针对项目目存在的的各种优优劣条件件分析，只有采采取出奇奇的策略略才能完完美完成成任何。在对永永春的经经济结构构、人口口综合分分析、消消费习惯惯、项目目剩余物物业特性性及周遭遭环境等等因素

2、，并经严严谨的、科学的的分析建建议将本本项目二二层做成成永春独独具品位位的集休休闲、娱娱乐、保保健为一一体的时时尚娱乐乐中心的的可行性性非常大大。商业物业业的操作作，在市市场面上上要力求求地段、品类、模式、格局、竞争优优势五点点一线。在操作面面上要力力求招商商、经营营、销售售策略、销售方方式、销销售控制制五点一一线，我我们统称称其为“十位一一体商业业营运法法则”。商业成功功应达到到“五赢”，即“开发商商、经营营者、管管理者、消费者者、营销销者”五赢，为达到到五赢，商业操操作需环环环相扣扣，紧密密部署与与团队操操作与资资金投入入缺一不不可。第一章 招商商经营原原则招商目的的1、为了了促进项项目剩

3、余余单元的的快速去去化，资资金快速速回笼；2、加热热、营造造项目的的商业氛氛围，提提高商业业物业的的附加值值；3、招商商引进意意象商家家，籍此此拉升项项目投资资价值内内涵，增增强投资资者的投投资信心心。招商经营营策略根据现实实情况，专案组组对本案案的推案案策略，经过讨讨论拟定定两套方方案：备选方案案1：二二层拟分分割，返返租销售售的策略略作为本本项目的的营销推推广手法法。带动动一层独独立店面面的迅速速去化，以及本本项目住住宅部分分的投资资价值。备选方案案2：二二层返租租与整体体销售组组合。备 注：以以上两种种方案，在销售售执行过过程中相相互结合合运用，利用客客户进行行相互间间的挤压压，做到到虚

4、实结结合，亦亦真亦假假促进销销售。原 则招商工作作是一项项讲求系系统策略略与统筹筹执行的的工作，很大程程度上取取决于团团队的协协作与管管控，同同时取决决于团队队的信心心、执行行力与谈谈判、沟沟通的能能力。成成功的招招商在于于策略把把握与执执行手法法与效率率，归纳纳而言包包括策略略、组织织、布署署、流程程、人员员配合执执行等五五个方面面工作因因素。现将招商商定位与与布署简简要的提提供如下下：一、项目目定位水木年华华二层商商业部分分定位为为 时尚娱娱乐中心心二、产品品功能规规划一层：设设置一豪豪华大堂堂二层经营营业种：中小型型自助KKTV、足浴城城、淑女女馆、桑桑拿、推推摩中心心等。商业档次次：

5、中中、高档档三、产品品之设计计规划规划原则则是，打打破常规规将投资资置业消消费层面面扩大，实现大大部分投投资者的的最大寄寄望：低低投资高高回报；低风险险高收益益；长线线投资，短期即即可获利利。针对于上上述的因因素，我我们经过过反复研研究制定定出一套套能使开开发商、投资者者、经营营者、消消费者实实现四赢赢的策略略：1、二层层销售主主力面积积控制在在25-35之间；一层店店面继续续照原有有价格销销售，根根据二层层返租销销售的效效果适当当提价销销售即可可。2、创造造永春商商业物业业投资回回报新起起点，平平均年回回报率88%，回回租期限限3年；3、投资资客购买买店面，即可将将3年回回报（总总价的224

6、%）折入首首付款，实现低低投入、低风险险；（待待定）4、特优优条件引引进知名名经营商商家入驻驻本项目目，提升升项目品品质。四、客户户定位客户分为为两大类类：经营营者与投投资置业业者经营者：以本地地商家为为主投资置业业者：外外埠投资资（或炒炒家），以厦门门、泉州州为主本埠投资资（或炒炒家），主客源源定向于于政府官官员、企企业主、高收入入者五、价格格策略1F ：销售价价格遵照照原先制制定的销销售价格格表。2F ：销售均均价由原原来价格格表制定定的15500元元/提提升到117000/，除返租租成本实实际收益益为均价价 万万/。此价格制制定策略略经过专专案组全全员认真真研究，并与投投资对象象及市场场

7、反复取取证论证证后，最最终确定定可行面面最大的的价格策策略，并并确保了了 万的基基础收益益（本金金额按合合同约定定，使开开发商在在保底的的收益基基础取得得更高的的利润）。第二章 招商商工作中中的几个个重要环环节行业要抓抓头，一一个行业业的集结结必须找找到几家家有市场场号召力力的商家家，即行行业领导导者早期期进驻，以取得得集合效效应。一、招商商心法1招商商过程除除了正常常沟通，促成客客户认知知商场综综合产品品力与市市场力（商业前前景、商商场营运运、配套套与推广广支持）所形形成的正正常租赁赁外，必必须挤压压客户心心理，包包括以本本地经营营户挤压压本地经经营户，及以后后段经营营户挤压压前段经经营户。

8、而招商成成交过程程的操作作一定程程度上也也要像销销售房子子一样，强化现现场强杀杀能力，逼定，不留太太多反悔悔余地，以客户户心理而而言，“买了”的东西西会找出出许多理理由证明明自己明明智，而而没成交交的东西西会找出出很多理理由来使使自己观观望。市场是靠靠人做起起来的，签约进进驻租金金门槛要要低，产产生人气气买气再再适当挤挤压上浮浮。前期操作作的重要要环节在在于访谈谈与招商商虚实配配合，保保密的操操作与公公开的推推广配合合，扯起起大旗做做市场，一家家家谈蓄积积市场认认可，促促成公开开招商期期的热烈烈气氛，进入现现场强杀杀阶段。2返租租策略与与商场成成本分析析从开发商商而言，如果商商场能保保证一定定

9、年限的的签约返返租，那那么前期期投入可可在项目目销售回回收。但但此前提提是创造造优质条条件吸引引目标商商家顺利利进驻。3商场场分割空空间规划划商场格局局是商业业实现的的具体空空间形式式，在成成功的商商业案例例中占有有相当重重要作用用；本项目的的规划内内容包含含平面分分割组合合、整体体商业空空间布设设与营造造，本方方案已在在市场中中进入深深入分析析所确定定；具体将产产生许多多配合的的环节包包括人员员组合配配置、工工作部署署及管控控、招商商流程的的执行、反馈与与调整。第三章 整体体招商布布署一、招商商部人员员、办公公场所配配备招商主管管 1名， 项目目负责人人统筹招商商计划并并全程监监控执行行情况

10、招商助理理 1名，协助项项目负责责人对日日常招商商工作与与业务人人员工作作开展提提供帮助助（代理理方提供供）文 员 11名，负负责日常常各种文文件处理理、资料料统计、电话接接听等二、操作作流程1电话话达成初初步沟通通和信息息交流，一次信信息处理理；2邮寄寄招商详详细介绍绍资料和和招商手手册，二二次信息息处理；3目标标客户上上门拜访访介绍，三次信信息处理理；4招开开“招商发发布会”，陈述述招商宗宗旨和策策略；5商家家进驻签签约。三、招商商信息发发布与媒媒体选取取择 招商信信息发布布原则上上与销售售媒体推推广联合合执行。（一）媒媒体（待待定）（二）现现场SPP活动户外招商商条幅（以布幅幅为主），具

11、体体方案待待定。（三）招招商文本本招商工具具：招商商手册、招商海海报、DDM、合合同文本本；表 格：招商邀邀请函、来电来来访登记记表、客客户跟踪踪记录表表、客户户档案表表、外出出登记表表、租金金明细表表、审核核表、意意见表等等；招商流程表招商部招商人员1、健全制度2、人员管理3、招商执行监督1、经营市场分析2、统筹管理3、各部门配合4、招商会组织1、物业管理公司2、公司各执行部门1、资料2、档案3、执行走访1、手册2、电视3、广告4、DM5、海报1、招商意向书2、客户（经营者）背景、档案1、部门之间的信息资源共享2、部门之间的工作职责4、招商会组织合作1、权衡利益关系2、政策分析指导3、商城经

12、营思路、统一宣传管理4、招商协议分析、谈判、拟定协议书1、推广计划书2、通知书1、服务项目、内容2、制度完备3、财务公开4、理顺投诉5、与工商、税务等机关单位协调关系经营商家签定招商意向书核心1、签订租约2、档案移交3、跟踪回访合同、协议书投资客1、资料2、档案3、现场日常工作物业管理部（公司）物管员1、手册2、费用明细1、客户委托租赁协议书或返租合同2、代理租赁合同1、保安2、卫生3、现场协助办证第四章 优惠惠策略一、入驻驻优惠政政策租赁期限限为三年年。1、经营营签定第第一年免免场地使使用费。2、经营营者享有有场地使使用转让让权与同同等条件件下的优优先续租租权。二、进场场程序及及相关规规定1

13、租约约期限为为133年，期期满后经经双方协协商再行行续约；2入住住商家应应有相应应的经营营基础条条件，不不准有欺欺骗、违违法行为为；3管理理费：每每月收取取一次，经物业业管理公公司估算算并报物物价局审审批为准准；4推广广宣传费费：按经经营场地地收取元元/米/月；5水电电费：依依据机关关部门收收费标准准支付。第五章 招商商工作实实施计划划随着前期期对市场场及商家家摸底约约谈、市市场考查查以及各各项准备备工作的的逐步进进行，制制定招商商工作实实施计划划：一、水木木年华商商业功能能规划原原则：分隔分式式：小面面积分隔隔方式。控制单单位总价价，首付付款降低低。二、商场场租金、返租等等数据商场租金金表(待待定)区域域租金二层区区区租金销售总额额与返租租回报对对比内容容楼层面 积（）销售均价价（元）销售金额额（元）8%投资资回报比比（元）3年回报报总额（元）二层层数首付款（扣除前前三年租租金）返租回报报率前三三年主力总价价范围楼层均价价元/m22主力总面积主力面积积二层万8%万17000三、付款款方式（待定）