某某年房地产行业动态分析.docx

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1、房地产动动态半 月 刊2009年6月10日未经许可可不得它它用房地地产业迎迎来真正正的复苏苏20009年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况二线线城市房房展会热热销解析析金融危危机下的的“购房热热”深圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波聂梅梅生：国国际视野野看中国国楼市实实体经济济才是根根本从理理论走向向实践开开征物业业税对房房市意味味着什么么？“假按揭揭”利益链链条深度度追踪银银行向开开发商亮亮绿灯境外外热钱33月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市全国廉廉租住房房保障规规划出台台 3年内内拟提供供7477万户廉廉租房房地地产开发发统计资资料20099.1147房地产动态2009年

2、第11期 目 录大势点平平房地地产业迎迎来真正正的复苏苏政策动向向最高高人民法法院关于于审理建建筑物区区分所有有权纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释最高高人民法法院关于于审理物物业服务务纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释市场走势势20009年年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况北京京部分楼楼盘退房房超300% 楼楼市是否否继续回回暖存疑疑二线线城市房房展会热热销解析析金融危危机下的的“购房热热”深圳圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波业界论坛坛聂梅生生：国际际视野看看中国楼楼市实体体经济才才是根本本从理论论走向实实践开征征物业税税对房市市意味着着什么？地产金

3、融融“假按揭揭”利益链链条深度度追踪银银行向开开发商亮亮绿灯境外热热钱3月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市营销策略略房市低低迷下的的12种营营销策略略海外之窗窗次贷贷危机背背后美国国房地产产和金融融市场困困境英国国房价220个月月来首次次环比止止跌要闻简报报全国国廉租住住房保障障规划出出台 33年内拟拟提供7747万万户廉租租房北京京经适房房再上市市政策分分界延33天新老政政策分实实施供求信息息北海海嘉莱度度假酒店店物业资产产包项目目近期公公开转让让房地产开开发统计计资料20009年1-44月城镇镇固定资资产投资资情况20009年年1-44月房地地产开发发投资与与销售情情况20009年年1-

4、44月各地地区房地地产开发发投资情情况20009年年1-44月各地地区城镇镇住宅建建设情况况20009年年1-44月各地地区商品品房销售售增长情情况20009年年1-44月房地地产开发发资金来来源情况况大势点评房地产动态2009年第11期房地产业业迎来真真正的复复苏20099年年初初以来，中国房房地产销销售增长长率停止止下滑并并出现强强劲反弹弹。截至至4月份，中国房房屋销售售面积同同比增长长39%，远远远高于220088年12月接接近零增增长的水水平；与与此同时时，平均均房价同同比下降降趋势开开始回稳稳，连续续几个月月录得大大幅环比比增长。房地地产建筑筑量也呈呈现出类类似趋势势。在经经历了22

5、0088年上半半年的显显著放缓缓和下半半年的负负增长后后，在建建建筑面面积和完完工建筑筑面积于于20009年年年初都开开始录得得正增长长，到今今年4月份，分别同同比增长长10%和28%。房地地产建筑筑量的复复苏反映映出供需需情况的的实质性性改善，尤其是是当货币币政策取取向开始始宽松时时，房地地产开发发商的财财务状况况有了显显著改善善，而银银行融资资门槛的的降低将将使得大大量在220088年因资资金不足足或市场场需求不不明而中中止开发发的房地地产项目目得以迅迅速恢复复施工。三因因素推动动复苏虽然然房地产产销售增增长率和和房地产产建筑量量的反弹弹至今为为止仅仅仅持续了了两到三三个月，但是我我们认为

6、为，由于于受到以以下三个个因素的的推动，中国房房地产业业实际上上已经开开始持续续复苏。首先先，相对对购买力力（定义义为房地地产价格格相对于于家庭收收入）在在20008年得得到显著著改善。我们估估计，虽虽然20008年年住宅的的每平方方米平均均价格与与20007年不不相上下下，但220088年城镇镇居民家家庭人均均收入水水平较220077年增长长约144%。因因此，经经历了220033-20007年年间的大大致稳定定之后，相对购购买力在在20008年录录得了有有史以来来的最大大提高。其次次，抵押押贷款利利率大幅幅下降。五年期期基本利利率（即即抵押贷贷款的基基准利率率）从220088年8月的7.8

7、3%下降1889个基基点至112月的的5.994%，抵押贷贷款标准准利率折折扣幅度度的变动动更令抵抵押贷款款实际利利率大幅幅降低。目前第第一套房房抵押贷贷款的实实际利率率是4.16%，比20008年年8月的水水平低了了约2550个基基点，短短时间内内降息幅幅度巨大大。最后后，银行行恢复向向房地产产开发商商放贷。房地产产开发商商贷款增增长率从从20007年12月的的同比增增长288%急剧剧下降到到20008年12月的的同比增增长约77%，这这是因为为政府为为了调控控这一产产业快速速增长，实施政政策大量量削减房房地产开开发商的的贷款。可用资资金（尤尤其是来来自银行行方面的的可用资资金）大大量减少少

8、，房地地产开发发商不得得不通过过大幅减减价来促促进销售售，从而而改善现现金流。在我们们看来，由于消消费者预预期财政政情况紧紧张将持持续为房房地产开开发商带带来降价价压力，导致220088年大部部分时间间里房地地产市场场销售清清淡。从从20008年10月起起，当政政策重心心转为促促进增长长并预防防经济硬硬着陆时时，整体体融资环环境开始始恢复正正常。在在这样的的背景下下，消费费者对于于房地产产价格进进一步下下降的预预期开始始减弱，购买意意愿逐渐渐增强。房价价收入比比指标并并不完善善房价价收入比比（HPPIR，90平方方米住房房的平均均价格与与城市家家庭年均均可支配配收入的的比率）衡量的的是绝对对住

9、房购购买力，一些市市场观察察家认为为这一指指标是合合适的购购买力评评估指标标。20003年年至20008年年间，中中国的房房价收入入比的平平均值在在8到9倍的范范围内，远高于于3到6倍的标标准水平平。然而而在我们们看来，由于中中国的一一些特殊殊国情，使得中中国的房房价收入入比可能能夸大了了绝对住住房购买买力较低低的程度度。将下下面这两两个因素素计算进进去之后后，房价价购买力力将高于于目前的的房价收收入比所所显示的的水平，从而进进一步证证实了不不存在全全国范围围内房价价泡沫的的论点。第一一个因素素，是中中国家庭庭收入增增长整体体强劲，预计这这种增长长趋势在在可预见见的未来来仍将保保持不变变。20

10、002年年至20007年年间，中中国人均均可支配配家庭收收入的名名义年均均增长率率约为112%，远高于于许多新新兴市场场经济体体，更不不用说发发达国家家了。考考虑到可可预见的的未来的的快速收收入增长长，中国国经过收收入增长长调整的的房价收收入比（IGAA-HPPIR）（即收收入持续续强劲增增长而购购房价格格固定不不变）将将在购房房后的几几年内急急速下滑滑。我们们认为，当估测测一个像像中国这这样快速速增长的的经济体体的住房房购买力力时，经经过收入入增长调调整的房房价收入入比（IIGA-HPIIR）是是一个比比房价收收入比（HPIIR）更更加适用用的指标标。由于于发达国国家3至6倍的房房价收入入比

11、标准准水平是是基于这这些国家家的预期期收入增增长，因因此在估估算中国国的IGGA-HHPIRR时，我我们用的的是中国国同发达达经济体体间的预预期收入入增长差差额。如如果我们们假设中中国的名名义家庭庭年收入入增长率率比发达达国家高高5个百分分点（从从过去55到10年的的历史纪纪录来看看，这并并非一个个过高的的假设），那么么目前在在中国购购买一套套房产，其平均均房价收收入比将将从现在在的8.3倍（20007年数数据）降降至5年后的的6.55倍。第二二个有助助于解释释看似过过高的房房价收入入比的因因素，是是中国相相当高的的住房拥拥有率以以及强烈烈的住房房升级需需求。中中国的住住房拥有有率超过过80%

12、，是世世界上最最高的国国家之一一，这是是计划经经济时代代的遗留留产物。在计划划经济体体制下，绝大多多数的职职工住在在公房里里，这些些公房后后来被私私有化并并以非常常大的折折扣（许许多情况况下甚至至免费）出售给给这些职职工。在在这种背背景下，非同一一般的高高住房拥拥有率是是过去计计划经济济畸变的的结果，而不是是市场经经济的自自然产物物。中国国的大多多数公房房，特别别是计划划经济时时代遗留留下来的的公房，往往质质量很差差，再考考虑到近近年来家家庭收入入迅速上上升，这这也是为为什么在在住房拥拥有率已已经很高高的情况况下仍然然有强烈烈的住房房升级需需求的原原因。我我们估测测，近年年来至少少有300%的

13、住住房需求求源自住住房升级级需求，而其首首付款往往往来自自出售第第一套房房的收入入。换言言之，大大约300%的购购房者已已经有相相当大的的一笔房房款，来来自于国国家公房房私有化化的财富富转移，这使他他们不必必动用现现在的收收入或储储蓄即可可支付首首付款。而在发发达国家家，情况况则大为为不同，他们有有正常运运转的房房地产市市场，不不存在被被抑制的的住房升升级需求求。我们们假设，购房者者出于住住房升级级的要求求，需要要支付440%的的首付款款（鉴于于目前平平均首付付款约为为35%，40%是一个个颇为保保守的假假设），而这些些首付款款完全来来自第一一套房的的销售收收入。通通过调整整住房升升级需求求这

14、个特特殊因素素之后，我们估估测房价价收入比比将从目目前的88.3倍倍降至77.3倍倍。综合合考虑以以上两个个中国的的特有国国情，我我们估计计调整后后的住房房收入比比将在55.7倍倍左右，远低于于目前的的8.33倍。地产产复苏意意义重大大在我我们看来来，短期期推动因因素和基基本面都都显示房房地产业业的复苏苏是真实实且可持持续的。尽管大大家都更更关注于于中国政政府实施施的大型型财政刺刺激政策策，但我我们认为为，迄今今为止房房地产业业的复苏苏是当前前中国经经济中最最鼓舞人人心的进进展。受到到积极政政策的刺刺激，主主要由国国有企业业或国有有控股企企业开展展的基础础设施项项目的投投资显著著增加。如果22

15、0099年之后后刺激效效果逐渐渐消失，强劲的的投资增增长究竟竟能否持持续已经经成为众众多市场场观察家家关注的的一个关关键问题题。在这这种情况况下，房房地产业业的复苏苏使得人人们有理理由相信信，基于于市场的的私人投投资以及及它对其其他经济济活动的的积极影影响（如如消费、土地销销售恢复复正常令令当地政政府收入入增加），将会会弥补政政策刺激激效果的的最终消消失，帮帮助维持持经济的的有机增增长，尤尤其是帮帮助中国国经济度度过20099年之后后G3经济济体（美美国、欧欧盟、日日本）的的长期衰衰退。我们们观察到到，目前前中国房房地产销销售显著著增长，大城市市的房地地产存量量房已经经开始迅迅速减少少。根据据

16、摩根士士丹利的的房地产产研究小小组预计计，目前前大城市市的存量量房水平平介于上上海约33个月销销售量到到北京约约11个月月销售量量之间。用另一一个指标标，依据据主要市市场的可可供销售售闲置面面积，我我们预计计全国存存量房水水平在经经历了220088年大部部分时间间的快速速增长后后最近已已停止增增长。当存存量房停停止增长长甚至开开始减少少，销售售的显著著复苏将将最终演演变成新新项目启启动的显显著复苏苏。虽然然开工建建筑面积积的年同同比增长长率仍然然处于负负值范围围内，但但我们认认为该数数据将在在20009年下下半年走走出低谷谷并重新新录得正正增长。根据过过往经验验来看，新项目目启动开开始对销销售

17、造成成影响需需要大约约六个月月的时间间。繁荣荣的房地地产市场场还会促促进私人人消费。尽管新新的房地地产建筑筑量仍然然低迷，但房地地产销售售的复苏苏已经为为房地产产相关零零售销售售带来积积极的影影响，这这将有助助于刺激激整体零零售销售售的反弹弹。例如如，建筑筑和装饰饰材料及及家具的的零售销销售，自自今年年年初以来来强劲反反弹。无须须担忧政政策调整整不可可否认，房地产产业的复复苏很大大程度上上得益于于政策回回归常态态。自220055年以来来，中国国政府采采取了一一系列紧紧缩措施施来抑制制快速上上涨的房房地产价价格，我我们认为为，这些些紧缩措措施的目目标是解解决收入入/财富差差距这个个社会问问题，而

18、而不是从从经济/金融角角度出发发的实际际意义上上的房地地产泡沫沫。自220088年10月起起，几乎乎所有紧紧缩措施施都在回回调，目目的是促促进房地地产市场场恢复。一个个稳定的的政策环环境对中中国房地地产业的的健康、可持续续发展具具有重要要的意义义，20008年年10月起起进行的的政策调调整是政政策回归归，而不不是酌情情、反周周期的临临时性政政策松动动，预计计政府对对于现行行房地产产业的政政策取向向维持不不变。我们们认为，当前地地产政策策的意图图在于通通过废除除不适当当的、人人为阻碍碍其发展展的紧缩缩政策措措施，鼓鼓励基于于市场的的商品房房产业，以及用用社会基基金开发发低成本本、低租租金的经经济

19、适用用房计划划，解决决低收入入家庭的的住房问问题。这这是一个个有效且且可持续续的政策策途径，因为一一个迅政策动向房地产动态2009年第11期速增长的的商业住住房计划划需要有有一个可可行的经经济适用用房计划划来匹配配。考虑虑到房地地产业对对于支持持经济复复苏及实实现可持持续增长长的重要要性，有有关于政政策调整整可能对对该产业业不利的的担忧是是没有根根据的。政策策推动下下的基建建投资正正在对中中国经济济的复苏苏起到积积极作用用，而其其中我们们认为最最鼓舞人人心的进进展是房房地产业业的复苏苏。我们们坚持认认为，中中国不存存在全国国性的房房地产价价格泡沫沫，中国国房地产产业的基基本面仍仍然保持持稳健。

20、考虑虑到房地地产业对对于支持持经济复复苏的重重要性，因此对对于政策策调整可可能对该该产业不不利的担担忧是没没有根据据的。(中国证证券报摩根士士丹利王庆章俊)最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释法释2200997号号20009年年5月14日最最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释已已于20009年年3月23日由最高高人民法法院审判判委员会会第14464次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正正确审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件，依法法保护当当事人的的合

21、法权权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法等法法律的规规定，结结合民事事审判实实践，制制定本解解释。第一条依依法登记记取得或或者根据据物权法法第二章章第三节节规定取取得建筑筑物专有有部分所所有权的的人，应应当认定定为物权权法第六六章所称称的业主主。基于于与建设设单位之之间的商商品房买买卖民事事法律行行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，可以以认定为为物权法法第六章章所称的的业主。第二条建建筑区划划内符合合下列条条件的房房屋，以以及车位位、摊位位等特定定空间，应当认认定为物物权法第第六章所所称的专专有部分分：（一一）具有有构造上上的独立立性，能能够

22、明确确区分；（二二）具有有利用上上的独立立性，可可以排他他使用；（三三）能够够登记成成为特定定业主所所有权的的客体。规划划上专属属于特定定房屋，且建设设单位销销售时已已经根据据规划列列入该特特定房屋屋买卖合合同中的的露台等等，应当当认定为为物权法法第六章章所称专专有部分分的组成成部分。本条条第一款款所称房房屋，包包括整栋栋建筑物物。第三条除除法律、行政法法规规定定的共有有部分外外，建筑筑区划内内的以下下部分，也应当当认定为为物权法法第六章章所称的的共有部部分：（一一）建筑筑物的基基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消防、公共照照明等附

23、附属设施施、设备备，避难难层、设设备层或或者设备备间等结结构部分分；（二二）其他他不属于于业主专专有部分分，也不不属于市市政公用用部分或或者其他他权利人人所有的的场所及及设施等等。建筑筑区划内内的土地地，依法法由业主主共同享享有建设设用地使使用权，但属于于业主专专有的整整栋建筑筑物的规规划占地地或者城城镇公共共道路、绿地占占地除外外。第四条业业主基于于对住宅宅、经营营性用房房等专有有部分特特定使用用功能的的合理需需要，无无偿利用用屋顶以以及与其其专有部部分相对对应的外外墙面等等共有部部分的，不应认认定为侵侵权。但但违反法法律、法法规、管管理规约约，损害害他人合合法权益益的除外外。第五条建建设单

24、位位按照配配置比例例将车位位、车库库，以出出售、附附赠或者者出租等等方式处处分给业业主的，应当认认定其行行为符合合物权法法第七十十四条第第一款有有关“应当首首先满足足业主的的需要”的规定定。前款款所称配配置比例例是指规规划确定定的建筑筑区划内内规划用用于停放放汽车的的车位、车库与与房屋套套数的比比例。第六条建建筑区划划内在规规划用于于停放汽汽车的车车位之外外，占用用业主共共有道路路或者其其他场地地增设的的车位，应当认认定为物物权法第第七十四四条第三三款所称称的车位位。第七条改改变共有有部分的的用途、利用共共有部分分从事经经营性活活动、处处分共有有部分，以及业业主大会会依法决决定或者者管理规规约

25、依法法确定应应由业主主共同决决定的事事项，应应当认定定为物权权法第七七十六条条第一款款第（七七）项规规定的有有关共有有和共同同管理权权利的“其他重重大事项项”。第八条物物权法第第七十六六条第二二款和第第八十条条规定的的专有部部分面积积和建筑筑物总面面积，可可以按照照下列方方法认定定：（一一）专有有部分面面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；（二二）建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。第九条物物权法第第七十六六条第二二款规定定的业主主人数和和总人数数

26、，可以以按照下下列方法法认定：（一一）业主主人数，按照专专有部分分的数量量计算，一个专专有部分分按一人人计算。但建设设单位尚尚未出售售和虽已已出售但但尚未交交付的部部分，以以及同一一买受人人拥有一一个以上上专有部部分的，按一人人计算；（二二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第十条业业主将住住宅改变变为经营营性用房房，未按按照物权权法第七七十七条条的规定定经有利利害关系系的业主主同意，有利害害关系的的业主请请求排除除妨害、消除危危险、恢恢复原状状或者赔赔偿损失失的，人人民法院院应予支支持。将住住宅改变变为经营营性用房房的业主主以多数数有利害害关系的的业主同同意其行行为进行行抗辩的的，人

27、民民法院不不予支持持。第十一条条业主将将住宅改改变为经经营性用用房，本本栋建筑筑物内的的其他业业主，应应当认定定为物权权法第七七十七条条所称“有利害害关系的的业主”。建筑筑区划内内，本栋栋建筑物物之外的的业主，主张与与自己有有利害关关系的，应证明明其房屋屋价值、生活质质量受到到或者可可能受到到不利影影响。第十二条条业主以以业主大大会或者者业主委委员会作作出的决决定侵害害其合法法权益或或者违反反了法律律规定的的程序为为由，依依据物权权法第七七十八条条第二款款的规定定请求人人民法院院撤销该该决定的的，应当当在知道道或者应应当知道道业主大大会或者者业主委委员会作作出决定定之日起起一年内内行使。第十三

28、条条业主请请求公布布、查阅阅下列应应当向业业主公开开的情况况和资料料的，人人民法院院应予支支持：（一一）建筑筑物及其其附属设设施的维维修资金金的筹集集、使用用情况；（二二）管理理规约、业主大大会议事事规则，以及业业主大会会或者业业主委员员会的决决定及会会议记录录；（三三）物业业服务合合同、共共有部分分的使用用和收益益情况；（四四）建筑筑区划内内规划用用于停放放汽车的的车位、车库的的处分情情况；（五五）其他他应当向向业主公公开的情情况和资资料。第十四条条建设单单位或者者其他行行为人擅擅自占用用、处分分业主共共有部分分、改变变其使用用功能或或者进行行经营性性活动，权利人人请求排排除妨害害、恢复复原

29、状、确认处处分行为为无效或或者赔偿偿损失的的，人民民法院应应予支持持。属于于前款所所称擅自自进行经经营性活活动的情情形，权权利人请请求行为为人将扣扣除合理理成本之之后的收收益用于于补充专专项维修修资金或或者业主主共同决决定的其其他用途途的，人人民法院院应予支支持。行行为人对对成本的的支出及及其合理理性承担担举证责责任。第十五条条业主或或者其他他行为人人违反法法律、法法规、国国家相关关强制性性标准、管理规规约，或或者违反反业主大大会、业业主委员员会依法法作出的的决定，实施下下列行为为的，可可以认定定为物权权法第八八十三条条第二款款所称的的其他“损害他他人合法法权益的的行为”：（一一）损害害房屋承

30、承重结构构，损害害或者违违章使用用电力、燃气、消防设设施，在在建筑物物内放置置危险、放射性性物品等等危及建建筑物安安全或者者妨碍建建筑物正正常使用用；（二二）违反反规定破破坏、改改变建筑筑物外墙墙面的形形状、颜颜色等损损害建筑筑物外观观；（三三）违反反规定进进行房屋屋装饰装装修；（四四）违章章加建、改建，侵占、挖掘公公共通道道、道路路、场地地或者其其他共有有部分。第十六条条建筑物物区分所所有权纠纠纷涉及及专有部部分的承承租人、借用人人等物业业使用人人的，参参照本解解释处理理。专有有部分的的承租人人、借用用人等物物业使用用人，根根据法律律、法规规、管理理规约、业主大大会或者者业主委委员会依依法作

31、出出的决定定，以及及其与业业主的约约定，享享有相应应权利，承担相相应义务务。第十七条条本解释释所称建建设单位位，包括括包销期期满，按按照包销销合同约约定的包包销价格格购买尚尚未销售售的物业业后，以以自己名名义对外外销售的的包销人人。第十八条条人民法法院审理理建筑物物区分所所有权案案件中，涉及有有关物权权归属争争议的，应当以以法律、行政法法规为依依据。第十九条条本解释释自20009年年10月1日起施行行。因物物权法施施行后实实施的行行为引起起的建筑筑物区分分所有权权纠纷案案件，适适用本解解释。本解解释施行行前已经经终审，本解释释施行后后当事人人申请再再审或者者按照审审判监督督程序决决定再审审的案

32、件件，不适适用本解解释。最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释法释2200998号号20099年5月15日最最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释已于于20009年4月20日由最高高人民法法院审判判委员会会第14466次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正正确审理理物业服服务纠纷纷案件，依法保保护当事事人的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国民民法通则则、中华人人民共和和国物权权法、中华华人民共共和国合合同法等法律律规定，结合民民事审判判实践，制定本本解释。第一条建建设单位

33、位依法与与物业服服务企业业签订的的前期物物业服务务合同，以及业业主委员员会与业业主大会会依法选选聘的物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同，对业主主具有约约束力。业主以以其并非非合同当当事人为为由提出出抗辩的的，人民民法院不不予支持持。第二条符符合下列列情形之之一，业业主委员员会或者者业主请请求确认认合同或或者合同同相关条条款无效效的，人人民法院院应予支支持：(一)物物业服务务企业将将物业服服务区域域内的全全部物业业服务业业务一并并委托他他人而签签订的委委托合同同；(二)物物业服务务合同中中免除物物业服务务企业责责任、加加重业主主委员会会或者业业主责任任、排除除业主委委员会或或者业主主主要权

34、权利的条条款。前款款所称物物业服务务合同包包括前期期物业服服务合同同。第三条物物业服务务企业不不履行或或者不完完全履行行物业服服务合同同约定的的或者法法律、法法规规定定以及相相关行业业规范确确定的维维修、养养护、管管理和维维护义务务，业主主请求物物业服务务企业承承担继续续履行、采取补补救措施施或者赔赔偿损失失等违约约责任的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业公开开作出的的服务承承诺及制制定的服服务细则则，应当当认定为为物业服服务合同同的组成成部分。第四条业业主违反反物业服服务合同同或者法法律、法法规、管管理规约约，实施施妨害物物业服务务与管理理的行为为，物业业服务企企业请求求业主承承担

35、恢复复原状、停止侵侵害、排排除妨害害等相应应民事责责任的，人民法法院应予予支持。第五条物物业服务务企业违违反物业业服务合合同约定定或者法法律、法法规、部部门规章章规定，擅自扩扩大收费费范围、提高收收费标准准或者重重复收费费，业主主以违规规收费为为由提出出抗辩的的，人民民法院应应予支持持。业主主请求物物业服务务企业退退还其已已收取的的违规费费用的，人民法法院应予予支持。第六条经经书面催催交，业业主无正正当理由由拒绝交交纳或者者在催告告的合理理期限内内仍未交交纳物业业费，物物业服务务企业请请求业主主支付物物业费的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业已经经按照合合同约定定以及相相关规定定提供

36、服服务，业业主仅以以未享受受或者无无需接受受相关物物业服务务为抗辩辩理由的的，人民民法院不不予支持持。第七条业业主与物物业的承承租人、借用人人或者其其他物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业费，物物业服务务企业请请求业主主承担连连带责任任的，人人民法院院应予支支持。第八条业业主大会会按照物物权法第第七十六六条规定定的程序序作出解解聘物业业服务企企业的决决定后，业主委委员会请请求解除除物业服服务合同同的，人人民法院院应予支支持。物业业服务企企业向业业主委员员会提出出物业费费主张的的，人民民法院应应当告知知其向拖拖欠物业业费的业业主另行行主张权权利。第九条物物业服务务合同的的权利义义务终止

37、止后，业业主请求求物业服服务企业业退还已已经预收收，市场走势房地产动态2009年第11期但尚未提提供物业业服务期期间的物物业费的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业请求求业主支支付拖欠欠的物业业费的，按照本本解释第第六条规规定处理理。第十条物物业服务务合同的的权利义义务终止止后，业业主委员员会请求求物业服服务企业业退出物物业服务务区域、移交物物业服务务用房和和相关设设施，以以及物业业服务所所必需的的相关资资料和由由其代管管的专项项维修资资金的，人民法法院应予予支持。物业业服务企企业拒绝绝退出、移交，并以存存在事实实上的物物业服务务关系为为由，请请求业主主支付物物业服务务合同权权利义务务

38、终止后后的物业业费的，人民法法院不予予支持。第十一条条本解释释涉及物物业服务务企业的的规定，适用于于物权法法第七十十六条、第八十十一条、第八十十二条所所称其他他管理人人。第十二条条因物业业的承租租人、借借用人或或者其他他物业使使用人实实施违反反物业服服务合同同，以及及法律、法规或或者管理理规约的的行为引引起的物物业服务务纠纷，人民法法院应当当参照本本解释关关于业主主的规定定处理。第十三条条本解释释自20009年年10月1日起施行行。本解解释施行行前已经经终审，本解释释施行后后当事人人申请再再审或者者按照审审判监督督程序决决定再审审的案件件，不适适用本解解释。20099年1-44月北京京市房地地

39、产市场场运行情情况1-4月月，北京京市房地地产市场场持续一一季度以以来“开发低低迷，销销售回升升”态势，房地产产开发投投资和新新开工面面积仍处处于低位位，降幅幅较大，但是销销售量的的回升以以及资金金紧张预预期的减减弱，使使土地和和开发市市场主要要指标降降幅均趋趋于缩小小，销售售价格环环比回调调。一、房地产产开发投投资大幅幅下降1-4月月，北京京市完成成房地产产开发投投资额3338.2亿元元，比上上年同期期下降226.55%，降降幅比一一季度缩缩小3.7个百百分点。房地地产开发发市场总总体形势势依然低低迷，企企业对扩扩大投资资和购置置土地仍仍较为谨谨慎。但但随着销销售形势势的好转转和资金金紧张预

40、预期的减减弱，上上游建安安和购地地投资降降幅在逐逐渐缩小小。1-4月，全市建建安工程程完成投投资1880.22亿元，比上年年同期下下降211.6%，降幅幅比一季季度缩小小1.77个百分分点。全全市房地地产开发发企业支支付土地地购置费费用755亿元，下降446.66%，降降幅比一一季度缩缩小8.5个百百分点。二、开发供供给量仍仍显不足足房地地产施工工项目同同比减少少，但当当月新开开工面积积有所增增多。截截至4月底，全市房房地产开开发企业业施工项项目6338个，新开工工项目990个，分别比比上年同同期减少少51个和和28个。商品房房施工面面积为774055.2万平方方米，比比上年同同期下降降2.1

41、1%。本本年新开开工面积积为4664万平平方米，下降441.33%。其其中，44月份新新开工面面积1552.11万平方方米，比比3月当月月增长550.44%。1-4月月，住宅宅新开工工项目559个，同比减减少300个，新新开工面面积为2269.9万平方方米，比比上年同同期下降降51.6%。其中，4月份住住宅新开开工面积积为1005.44万平方方米，比比3月当月月增长332.77%。竣工工面积由由增转降降。年初初由于部部分项目目集中报报竣，商商品房竣竣工面积积增长较较快，但但增速逐逐月放缓缓。1-4月，房地产产商品房房竣工面面积为3396.3万平方方米，由由一季度度同比增增长7.4%转转为下降降

42、3.33%。其其中，住住宅竣工工面积为为2700.4万平方方米，增增长7.9%，增幅比比一季度度降低114个百百分点。三、商品房房销售面面积增长长加快新建建商品房房销售面面积翻倍倍。1-4月，全市商商品房销销售面积积为5442.11万平方方米，比比上年同同期增长长1.11倍，增增幅比一一季度提提高266.4个个百分点点。其中中，现房房销售面面积为1124.6万平方方米，期期房销售售面积为为4177.5万平方方米，同同比分别别增长224.55%和1.66倍。全市市商品住住宅销售售面积4465.6万平方方米，同同比增长长1.66倍，增增幅比一一季度提提高466.1个个百分点点。其中中，住宅宅现房销

43、销售922.1万平方方米，期期房销售售3733.5万平方方米，分分别增长长90.7%和和1.88倍。政策策性住房房销售比比重有所所降低。1-44月，全全市限价价房和经经济适用用房住宅宅销售面面积合计计为399.6万平方方米，共共46771套，占全市市住宅销销售面积积和销售售套数比比重分别别为8.5%和和11.3%，比一季季度所占占比重分分别下降降2.22个和2.5个百百分点。四、房屋销销售价格格同比降降幅缩小小4月份，北京市市房屋销销售价格格同比下下降1%，降幅幅比上月月缩小00.3个个百分点点。其中中，新建建住宅销销售价格格同比下下降0.6%，降幅比比上月缩缩小0.2个百百分点，二手住住宅同

44、比比下降22.9%，降幅幅比上月月扩大00.2个个百分点点。新建建住宅价价格环比比涨幅加加快。44月份，北京市市房屋销销售价格格环比上上涨0.4%，涨幅比比上月提提高0.3个百百分点。其中，新建住住宅销售售价格环环比上涨涨0.44%，涨涨幅比上上月提高高0.22个百分分点，新新建住宅宅价格已已连续两两个月环环比上涨涨。二手手住宅价价格有所所回升。随着二二手住宅宅交易量量的持续续回升，4月份，全市二二手住宅宅交易价价格结束束自上年年8月份以以来的连连续8个月走走低，本本月价格格有所回回升，环环比上涨涨0.11%。(北京市市统计局局国家家统计局局北京调调查总队队)市场走势房地产动态2009年第11

45、期北京部分分楼盘退退房超330% 楼市是是否继续续回暖存存疑市场场预期不不明朗，开发商商放宽退退房条件件退房房背后原原因复杂杂在房房地产市市场能否否继续回回暖尚不不确定的的关键时时期，任任何不正正常的现现象，都都足以牵牵动人们们敏感的的神经。明显多多于以往往的退房房现象就就是其中中之一。今年年以来，在楼市市成交回回暖、许许多项目目宣告“开盘即即售罄”同时，退房现现象却不不断增加加。据了了解，今今年以来来，北京京的一些些在售项项目的退退房率超超过100%，有有的甚至至超过330%。西安期期房的退退房率超超过6%。南京京4月以来来退房套套数近2200套套。此外外，深圳圳、长沙沙、杭州州、成都都等一

46、些些地区也也相继出出现了较较多的退退房。买房房者为何何纷纷要要退房？记者者致电北北京几家家退房率率较高的的项目。西南四四环某项项目销售售人员表表示，在在售房源源不足550套：“一家公公司曾经经一次买买了200多套，后来因因为资金金紧张，全部退退掉，因因此退房房率显得得比较高高。”东四四环百子子湾某项项目销售售人员则则表示，由于楼楼盘春节节期间优优惠力度度大，一一些前期期的老业业主觉得得吃亏，提出退退房。所所有手续续办完，需要一一两个月月，因此此三四月月份登记记的退房房数比平平时多。“都是正正常现象象，这些些退掉的的房子没没用多长长时间我我们也快快卖完了了。”“退房增增加，与与市场震震荡回暖暖但预期期又不明明朗有关关。”对退房房现象进进行了专专门分析析的北京京师范大大学房地地产研究究中心主主任董藩藩认为，退房增增加的具具体原因因十分复复杂。最最主要的的原因是是一些项项目后期期降价销销售，前前期的业业主因为为不满提提出退房房。受经经济危机机