2021上半年房地产市场总结&下半年趋势展望.docx

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1、2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调 控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机 制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，局部城市调控效果已现。下半年，房地 产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年 仍有望创新高。高规模的市场需求，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握“两集 中”下的投资机会以及营销节奏。-、2021年上半年房地产市场形势总结（一）价格水平：上半年百城新房价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期

2、扩大图：2015年6月至2021年6月百城新建住宅均价及环比变化兀平方米兀平方米数据来源：CREIS中指数据百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近 年同期较低水平、根据中房指数系统百城价格指数,2021年6月，百城新建住宅均价16063 元/平方米，同比上涨3.89%,涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨0.36%,涨幅连 续48个月在0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021上半年百城新建住宅价 格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。展望下半年,中央将继续坚持“房住不炒基调不变,供给端政策将持续完善和发 力，同时,继续强化房地

3、产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环 境预计将持续收紧。地方层面调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延, 各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策,不断细化和完善当地调控工具箱；针 对二手房市场热度较高的城市，地方政府可能将加强二手房市场的调控力度，发布热点 片区的二手房成交参考价等，以稳定市场情绪。另外，热点城市“两集中”供地规那么或 将调整强化房地联动效应。（二）市场趋势：全年销售面积和销售额有望创新高,价格继续稳步上涨表：2021年全国房地产市场各项指标预测结果指标商品房销售面积 （亿平方米）商品房销售价格 （元/平方米）房地产开发投资额 （万亿元）房屋新开工面

4、积 （亿平方米）绝对量10382-10530同比3.0%4.5%5.3%6.8%6.1 %7.6%数据来源：中指研究院测算预计下半年商品房销售面积同比高位回落，全年有望创新高。当前，热点一二线城市 房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，局部三四线城市调控政策 亦在跟进，预计政策效果将进一步显现。另外，随着房地产金融监管的持续强化，下半年 新增贷款额度或将受限，且局部城市房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房者置业节 奏或将产生定拖累。2020年下半年全国商品房俏售面积首次突破10亿平方米，高基数 下，今年下半年预计难有新突破，整体将高位回落。在上半年高规模的支撑下，全年商品

5、房销售面积仍有望创历史新高。图：2016年以来全国及各梯队商品房销售面积同比增速全国一线二线三四线2016 年2017 年2018 年2019 年2020年2021:1*4数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理分梯队来看下半年,一线城市调控政策将进一步显效，交易活跃度或有回落，但2020 年及今年上半年一线城市住宅用地供应力度加大，土地成交面积同比均明显增长，预示着 后续新房供应端仍有放量机会，全年成交面积有望保持正增长。调控政策进一步显效,二线和三四线城市预计将延续分化行情，三四线城市整体市场 规模有望保持高位。针对二线城市，东部及局部中西部热点城市受政策影响，市场情绪有 所回归，短期市场

6、成交规模或有回落，但受益于城市旺盛的住房需求，下半年供应端有望 发力，对成交规模提供一定支撑。三四线城市方面,今年1-4月，三四线城市商品房销售面积占全国的比重超67%,占比 较2020年全年进一步提升，三四线城市未来市场的表现将直接影响着全国市场规模的走势。 当前东部三四线城市市场情绪仍较高，特别是长三角地区，短期政策存加码预期，叠加去年卜半年高基数影响，今年下半年商品房俏售面积或有问调，但全年成交规模仍有 望实现小幅增长，这局部城市市场规模较大，将对三四线城市整体市场形成有力支撑。另 外，中西部、东北地区局部三四线城市市场尚未调整到位，全年成交面积预计将继续下探。图：百城新建住宅、二手住宅

7、均价同比涨幅及300城住宅用地累计同比涨幅比照地价二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。一方面，当前百城二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格上涨，亦可反映当前购房者置业情绪仍处高 位，对新房价格形成支撑：另一方面，今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上 涨对房价亦形成一定带动，综合来看，下半年新房价格或将延续小幅上涨态势。另外价格相对较高的一二线以及东部三四线城市等优势区域成交量占比或将继续提升,改善型 住房成交规模增加带动全国房价结构性上涨。预计全年商品房销售均价结构性上涨6% 左右，涨幅较上半年有所收窄，新开工方面,受重点城市“两集中”供地影响，今年上半年全国住宅

8、用地和商办用地 成交面积同比下降，土地市场规模的缩减将进一步拖累全年新开工速度。但从绝对量上看， 2020年全国（中指监测的2300多个城市）商品住宅和商办用地成交面积接近30亿平方米，下半年成交超17亿平方米，今年1-5月土地已成交超7.5亿平方米，高规模的土地 成交仍对新开工规模带来支撑，2021年全国房屋新开工面积仍有望维持高位。投资方面2021年，大规模在建工程仍将深化施工进度，加快推进竣工周期，加速资 金结转，叠加新开工仍维持高位，建筑工程投资仍将是2021年全国房地产开发投资额的 关键支撑，租赁住房的建设也将对全年开发投资额起到拉动作用。土地购置费作为开发投 资额的重要组成局部，2

9、021年在重点城市供地“两集中”政策影响下，增速存在收窄压 力，其对整体开发投资额的支撑作用将有所减弱。整体在，2021年开发投资额增速或将 维持中高位水平。三、2021年品牌房企经营策略分析表：2021年16月房企各阵营数量及销售额均值情况阵营层级销售额范围企业数呈 （个）销售额均值 （亿元）增长率均值超级阵营3000亿以上4362532.1%第一阵营1000-3000 亿15155143.9%第二阵营5001000 亿2366535.2%第三阵营300-500 亿1839241.6%第四阵营100-300 亿4022354.2%数据来源:CREIS中指数据各阵营房企销售业绩同比大幅增长,千

10、亿房企达19家。2021年1-6月，受去年同期 低基数影响，各阵营房企销售业绩同比均大幅增长。其中，3000亿以上超级阵营共4家， 销售额增长率均值为32.1%。第一阵营（1000-3000亿）共15家，销售额增长率均值为43.9%。第二阵营（500-1000亿）有23家企业，销售额增氏率均值为35.2%。图：代表企业2021年1-6月销售目标完成率情况代表房企2021年16月销售目标平均完成率接近50%。2021年1-6月，重点监测房企年度平均销售目标完成率接近50%,较去年同期明显提高。具体来看，招商蛇口、华 润、雅居乐、融创等企业，积极营销抢收回款，业绩目标完成率超50%：恒大、世茂、龙

11、 湖等企业目标完成率紧随其后。预计下半年，企业供货力度将会继续保持稳定，”促销售、 抢回款”仍将是企业经营的重点。11图：2016年至2021年6月代表企业拿地面积和金额情况雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合弟泰富、越秀数据来源：CREIS中指数据，中指地主受重点城市供地两集中政策影响,品牌房企拿地面积同比有所下降。2021年上 半年，20家品牌房企累计拿地11103万平方米，同比下降21.8%；累计拿地金额9571亿 元，同比增长18.0%o另外，代表房企招拍挂权益金额占比拟去年同期有所下降，合作拿 地力度增强。融费方面，债券融资规模同比下降，境内信用债融资本钱有所提升。上半年房企

12、海外 债和信用债融资金额为4873亿元，同比减少10.6%。其中，海外债融资1948亿元，同 比下降18.6%：信用债融资2925亿元，同比减少4.4%。企业融资本钱分化明显境内融 资本钱小幅上升。上半年，房企发行信用债的平均利率为4.7%,较去年同期提升0.3个 百分点：发行海外债的平均利率为7.0%,较去年同期下降1.1个百分点。整体来看，2021年以来房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式加大线上线下 营销力度,销售业绩同比有所增长，销售目标完成率较去年同期明显提高。受重点城市供 地两集中政策影响,品牌房企拿地面积同比有所下降,拿地金额同比有所增加。在中 央强调实施好房地产金融审慎管理制

13、度和防范化解金融风险的背景下,房地产金融监管依 旧从严融资规模有所下降。展望下半年,面对土地供应两集中、全年市场销售规模处高位等因素,品牌房企 仍需集聚各项有利资源做大规模，在保证资本结构不断优化的基础上,优化土储结构，深 化区域与城市深耕,树立城市典范工程提升城市话语权；强化市场周期研判,顺应市场 开展调整营销节奏,并沉淀客户需求数据,精准拓客营销；同时,强化客群研究,顺应人 口变化趋势打造产品IP：提升公司经营管理水平在管理红利时代实现企业持续稳定 有质量的开展。图：2020年至2021年6月各城市群新建住宅均价环比涨跌幅2%1%1%一 长三角一球三角一京津冀山东半岛1%， 20X)1 2

14、0-02 20-03 20-04 20-0S 20-06 2007 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 21-01 21-02 21-03 21-04 21-05 21-06数据来源:CREIS中指数据分梯队来看,一线城市价格累计上涨1.76%,较去年同期收窄，但涨幅仍居各梯队城 市首位；二线城市价格累计上涨1.63%,局部热点城市表现活跃：三四线代表城市上半年累 计涨幅同比扩大，超八成城市新房价格累计上涨，市场有所升温。分城市群来看,长三角 区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角房价领涨各城市群， 上半年累计上涨3.16%,较去年同期扩大2.70个

15、百分点，广州、东莞、佛山等城市累计涨 幅居百城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，局部城市新房市场有所好转。百城二手住宅价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2021年上半年百城二手 住宅价格累计上涨2.56%,涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。6月，百城二手住宅均价 为15888元/平方米，同比上涨3.84%,涨幅较上月扩大0.2个百分点；环比上涨0.49%, 涨幅较上月收窄0.01个百分点，二手住宅市场热度较高，房价整体呈平稳趋升态势。（二）成交规模：重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角地区贡献度高2021年1-5月，全国商品房销售面积为6.6亿平方米，为历史同期最高水平

16、，同比增 长36.3%：商品房销售额为7.1万亿元，亦为历史同期最高水平，同比增长52.4%。图：2018-2021年6月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势上半年重点城市商品住宅成交保持一定活跃度,整体规模达近五年同期最高水平，居上半年重点城市商品住宅成交保持一定活跃度,整体规模达近五年同期最高水平，居历史同期次高位。据中指数据初步统计，2021年上半年，50个代表城市商品住宅月均成 交面积约3580万平方米，达近五年最高，在历史同期中仅低于2016年上半年，在去年同 期低基数影响下，同比增长40.8%,与2019年同期相比，增幅在两成以上。表：50城整体及长三角、珠三角地区代表城市902

17、1年上半年商品住宅成交面积增幅比照数据来源：CREIS中指数据指标长三角珠三角50城较2020年上半年增长57%32%41%较2019年上半年增长54%26%23%分区域来看长三角地区整体热度较高,市场规模维持高位。据中指数据监测，2021年上半年，长三角地区代表城市延续去年下半年市场趋势，商品住宅成交面积同比增长 57%,较2019年上半年增长54%,均明显高于50城整体水平，拉动50城整体成交规模 上行：从绝对规模来看，长三角地区代表城市成交规模突出，整体略低于2016年同期最 高位。珠三角地区商品住宅成交面积同比增幅低于50城平均水平，上半年广州、深圳等 城市市场活跃度较高，商品住宅成交

18、面积分别同比增长89%和55%o二手住宅方面, 2020年15月，重点城市二手房住宅成交活跃。据统计，2021年1- 5月，30个代表城市二手住宅月均成交面积约1768万平方米，同比增长74%,与2019 年同期相比，增幅近四成。今年受“就地过年”政策影响，重点城市楼市淡季效应明显弱 化，需求延续春节前热度，短期市场情绪较高，热点城市二手房置业需求积极释放，1-5月 30城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。（三）需求结构：多数城市套总价均值和中位数继续上涨-90-120平米占比普遍提升-90 平米以下占比有所回落基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中

19、 高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量 占前10%的属丁高价位楼盘，10%40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。长三角地区代表城市共15个，包括上海、杭州、南京、苏州、无锡、温州、合肥、南通、扬州、羌湖、徐州、绍兴、宿州、镇图：2021年上半年30个城市楼盘套总价均值 中位数和各价位门槛情况(万元)|城市梯队| 城市 I OI中高价位门槛I高价位门槛一线城市上海 深圳 北京 广州615|4371505|118156500|99(5 I399|4M9()：；348|272|319|584厦门.讣J299329b /3杭,卜136431234

20、5616南京353300338641苏州320.288319486宁波251210255449无锡.240215234368福州208169198370西安N207181205341合肥1二线城市Ml198185205326武汉196168190326成都191145186376天津1184151172315济南1173144163306青岛1168134149282重庆1152133146224南昌I152136147228长沙146138150221沈阳137.107 122251注：不同城市楼盘成交数据彼盖区域不同。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明，数据截三线城市绍

21、兴 东莞 扬州 佛山 廊坊 芜湖 赣州 泉州H321317202196156141134116273270195144125102 312 295 211 199 160147 11450.1473273316242198185186至2021年5月。30个代表城市中多数城市套总价延续上涨趋势,成都 宁波 南京、武汉等城市成交 套总价均值及中位数涨幅较为突出,北京、上海、杭州厦门等城市楼盘成交套总价均值 与中位数均较2020年有所下跌。一线城市中，上海受中心城区工程占比下滑影响，套总价结构性回调，套总价均值和 中位数较2020年分别卜.跌6.3%和6.4%；北京套总价均值和中位数均有所卜.跌，

22、跌幅分 别为5.2%, 7.4%；广州年初市场热度高，房价涨幅明显，楼盘成交套总价均值和中位数均有所上涨，涨幅分别为7.1%和5.8%。二线城市中，II门受上半年岛外工程占比上升影响，套总价均值和中位数均出现结构 性回落，较2020年分别下降9.8%和6.6%,降幅在30个代表城市中最为显著：而成都 宁波和武汉等地套总价均值与中位数涨幅均超过15%o三线代表城市中,东部兴旺城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中绍兴、东莞、 佛山市场热度较高，套总价均值均较2020年上涨10%以上。图：2021年上半年30个代表城市各面积段住宅销售套数占比市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品,多数城市该面

23、积段成交套数占比提升。与 2020年相比，30个代表城市中有13个城市90平方米以下成交套数占比有所提升，其中 厦门、 重庆和上海等城市刚需购房比重上升明显；17个城市90-120平方米住宅成交套数 占比有所提升，长三角热点城市杭州、苏州和芜湖等城市刚改需求积极释放；另有14个 城市120-144平方米成交套数占比有所提升。（四）供求关系：上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放全国房屋新开工及房屋施工面积同比均有所增长。2021年1-5月，全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比增长6.9%, 4、5月单月新开工面积同比均小幅下降。全国房屋 施工面枳为84.0亿平方米，同比增长

24、10.1%。房屋竣工2.8亿平方米，同比增氏为16.4%。图：2017年至2021年6月20个代表城市2商品住宅供应面积走势房企紧抓时机积极推盘,上半年商品住宅新批上市面积创历史同期新高崛初步统计， 2021年上半年，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1765万平方米，同比增长 10.3%,与2019年同期相比，增幅为8.9%,绝对规模刷新历史同期记录。从销供比来看上半年重点城市成交活跃短期市场供应仍略显缺乏。据初步统计， 2021年上半年，20个代表城市商品住宅供销比为1.26,短期市场略显供不应求。北京、 武汉、西安等城市上半年销供比均在之间，短期供需基本平衡：其余多数城市市场 呈现

25、短期供不应求状态，如上海、深圳、合肥、成都等城市，销供比处于之间，短期 市场供不应求态势较为显著。短期库存来看，垂点城市库存规模及去化时间均有所下行。2021年上半年，重点城 市短期市场成交活跃，带动市场短期库存规模有所下滑。据统计，截至5月底，20个代表 城市商品住宅可售面积约20788万平方米，整体规模较2020年末卜.降8.9%左右，短期 库存去化时间较去年末缩短2.8个月至9.3个月，为2020年以来最低水平。（五）土地供求：300城住宅用地供需规模下降，楼面价创历史新高图：2016-2021年二季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化2 20个代表城市包括北京、上海、广州、

26、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、吉岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福 州、西安、长春、温州，下同。2021年上半年,受重点城市宅地供应两集中政策影响,全国300城住宅用地供供求规模均有所下降。根据中指-地主，上半年全国300城住宅用地推出5.0亿平方米, 同比下降9.5%：成交4.2亿平方米，同比下降10.6%：成交出让金2.6万亿元，同比增长 13.4%o图：2016-2021年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，中指地主住宅用地成交楼面均价创历史新高溢价率保持高位。2021年上半年，全国300城 住宅用地成交楼面均价为6170元/平方

27、米，同比上涨26.7%；平均溢价率为17.5%,较去 年同期提高1.3个百分点。优质地块供应量增多，土地市场升温，仍是支撑楼面价大幅上 涨、溢价率提升的重要因素。分梯队来看,一线城市住宅用地供求规模同比大幅增长,二线和三四线宅地成交楼面价 较去年同期涨幅明显。据统计，2021年上半年，线城市住宅用地成交2600万平方米， 同比增长31.2%；二线城市住宅用地成交19476万平方米，同比下降6.1%；受供地“两 集中”政策影响，三四线住宅用地成交19563万平方米，同比下降17.9%。价格方面.上半年，二线城市成交楼面均价同比上涨，一方面因无锡、重庆、杭州等 热点城市土地市场升温，多宗地块以上限

28、价格成交，带动成交楼面均价上涨；另一方面受 重点22城供地“两集中”政策影响，东部局部城市如汉门、南京、宁波、杭州、苏州、合肥 等上半年宅地成交规模同比增幅均超过20%,带动二线城市整体楼面均价结构性上涨。表：2021年上半年长三角和珠三角三四线宅地推出规划建筑面积TOP20城市（市本级）I排名城市宅地供应面 积（万）同比排名城市宅地供应面 积（万m）同比I1金华326336%11徐州574-14%2嘉兴195201%12台州195-15%3泰州151159%13扬州148-21%4盐城37086%14镇江65-24%5珠海12567%15佛山559-36%I排名城市宅地供应面 积（万M ）同

29、比排名城市宅地供应面 积（万）同比I6中山28432%16六安154-39%7芜湖25425%17湖州130-55%8南通54719%18东莞174-59%9绍兴3026%19常州118-71%10肇庆196-11%20惠州174-74%数据来源：CREIS中指数据，中指地主值得关注的是受“两集中供地影响,长三角三四线城市土地市场升温而除长三 角外其他地区城市普遍采取错峰供地放缓供地节奏，进一步导致三四线成交楼面价上涨。 上半年长三角三四线城市整体供应面积为6708万平方米，同比上升2.7%,但城市间分化 明显，常州和湖州供应同比下滑71%和55%,而金华和嘉兴供应同比增长336%和201%；

30、 京津冀、中西部、珠三角等区域多数三四线城市供应缩量。究其原因，受22个重点城市 二季度集中供地影响，除长三角外其他区域重点城市周边的三四线普遍放缓供地节奏，一 方面，实现与22城错峰供地，防止与热点城市同时段竞争导致的土地流拍率上行：另一 方面，局部市场处于调整期且土地存量充足的城市，放缓供地节奏，以期消化现有库存， 稳定市场预期。另外，上半年高价地成交数量大幅增加且主要集中在长三角区域。据统计，2021年 上半年全国共成交高价地超300宗，较2020年同期大幅增长；其中，长三角区域成交高 价地占全国比例到达66%,杭州、南京、金华高价地成交宗数居前。（六）开发投资：前5月房地产开发投资额高

31、位增长,建筑工程投资为主要拉动项全国房地产开发投资额增长较快。2021年15月，全国房地产开发投资额为5.4万 亿元，为历史同期最高位，同比增长18.3%o其中房地产建筑工程投资3.2万亿元，同比 增长22.7%,占房地产开发投资额的比重为58.0%； 土地购置费达1.7万亿元，同比增长 14.4%,占房地产开发投资额的比重为32.2%。房企到位资金亦为历史同期最高，定金及预收款同比增幅最大.2021年1-5月，房 地产开发企业到位资金为8.1万亿元，创历史同期新高，同比增长29.9%。整体来看，2021年1-5月,全国房地产开发投资额增长速度较快,房企到位资金同比继续保持快速增长为 房地产开

32、发投资提供了较大资金支持。二、2021年下半年房地产市场趋势展望（一）经济及政策环境：预计房地产金融监管仍将继续强化调控政策环境偏紧宏观经济方面，2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定 恢复，一季度GDP同比增长18.3%,随着全国系统性疫情防控和经济社会开展的扎实推 进，经济开展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下， 我国经济继续呈现稳中加固、稳中向好的开展态势。但国内外环境依然复杂严峻，中央强调需防范外部冲击，货币政策仍将灵活精准、合 理适度，保证经济运行在合理区间内。预计下半年，货币供应量增速仍将保持在相对高位. 为经济恢复提供必要支

33、持：同时为严防化解金融风险,中央仍将坚守审慎性的房地产金融 管理政策。图：2016年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势地级以上城市月度紫缩政策出台数量（项）区级城市月度紧缩政策出台数量（项）一月均数量（项） 50(nnjQc(icQEQCQCQCQcornEnrnEnEQi!QCQi!nEnEQPQEQrnE(njnr(ncacQrQPQc(irQE msz 611msz 611ms r*6 11msz 611msz 611ms iiiii房地产市场政策调控方面，近几年中央的调控逻辑有所调整，2016年底开始的调控 整体以需求端引导为主，2019年以来，中央不断完善供给端调控政策体系，供需两端政 策均不断发力，2021年进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市 土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时，中央约谈、督导多个城市，要 求夯实城市政府主体责任，切实提高政治站位，要求必要情况下采取针对性的调控政策 措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。地方政府因城施策高频加码楼市调控，据不完全统计，2021年上半年月均出台房 地产紧缩政策明显超过去两年月均水平，30余热点城市出台调控新政，累计调控次数超 百次，调控更加频繁，调控手段更加全面，严查资金违规流入房地产市场、建立房地联 动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。