物业管理基本制度与政策讲义第2讲,物业管理基本制度与政策.docx

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1、物业管理根本制度与政策本课程的知识架构第一章物业管理概述第二章物业管理效劳 第三章物业管理的根本制度 第四章房地产相关制度与政策复习向导 ?物业管理师资格考试大纲？2021版是我们复习的指导性文件，？物业管理根本制度与政策?科目修订后各章的知识点数如下：章节考试内容知识点数备注第一章物业管理概述五节23考点不多第二章物业管理服务八节27考点较多第三章物业管理的基本制度七节59考点最多第四章房地产相关制度与政策八节23考点不多第一章物业管理概述第一节物业管理的概念 第二节我国物业管理的产生与开展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革 第四节?物业管理条例?第五节?物权法?关于“业主的建筑物区分所有

2、权的规定 考试目的 测试应考人员对物业管理根本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用?物业管理条例？（以下简称?条例?和?物权法?第六章“业主的建筑物区分 所有权分析、处理物业管理效劳工作中相关问题的能力。第一节物业管理的概念 大纲要求: 物业管理的概念;物业管理的内容;物业管理的特征。知识点一：物业管理的概念物业管理物业管理广义的物业管理（参见物权法第八十一条）狭义的物业管理（参见物业管理条例第二条）广义的物业管理?物权法?第八十一条：物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主 通过自行管理、委托其他管理人或者物业效劳企业等方式，对其所有的 建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。狭义的物

3、业管理?物业管理条例？（以下简称?条例？第二条：物业管理，是指业主通过 选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动。（必考点）一、对?条例?所称“物业管理定义的理解（一）前提：物业管理是业主选聘物业效劳企业的管理方式业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选 择不同的管理方式：第一种方式：业主自己进行管理；第二种方式：将不同的效劳内容分别委托给不同的专业效劳企业；第三种方式：统一委托物业效劳企业提供综合管理效劳。将业主选聘物业效劳企业作为物业管理活动的前提条件，就

4、是将物业管 理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、 市场关系和市场活动，必须遵守市场规那么。不仅如此，业主选聘物业 效劳企业，必须在平等、自愿、等价有偿、老实信用的根底上，必须通 过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。需要说明的是，制定市场规那么，维护市场秩序，是政府履行物业管理 市场监管职能的重要手段。业主通过选聘物业效劳企业的方式来对物业 进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照？ 条例?进行的监管。（二依据：物业管理的依据是物业效劳合同物业管理活动的实质，是业主和物业效劳企业以物业管理效劳为标的进 行的一项交易。市场经济条件下

5、，交易的进行主要通过合同作为纽带完 成的，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为一种市场行为，是通 过物业效劳合同的签订和履行得以实现的。物业效劳合同，是业主和物 业效劳企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物 业管理活动产生的契约根底。物业效劳合同确立了业主和物业效劳企业之间被效劳者和效劳者的关 系，明确了物业管理活动的根本性质。物业效劳企业根据物业效劳合同提供物业管理效劳，业主根据物业效劳 合同交纳相应的物业效劳费用，双方是平等的民事法律关系。（三）内容：维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序物业管理的内容由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中约定。主要有 两方面：一是对

6、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业效劳企业提供的清洁 卫生、秩序维护、装饰装修管理等效劳。在履行物业管理根底效劳义务的前提下，物业效劳企业还可以接受业主 和使用人的委托，为其提供物业效劳合同约定以外的效劳工程。例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁效劳管 理、物业招商、营销筹划、销售代理等不动产投资理财效劳。单项选择例题以下关于物业管理的表述中，不正确的选项是Ua.物业管理是由业主通过选聘物业效劳企业的方式来实现的活动b.对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业效劳企业来进行管理c.物业效劳企业是基于物业效劳合同的

7、约定来为业主提供物业管理效 劳的d.物业管理的内容由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中约定答案：b知识点二：物业管理的特征（必考点）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个根本特征。（一社会化物业管理社会化，有两个根本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业效劳企业；二是物业效劳企业要到社会上去竞聘可以接管的物业工程。物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由 多个业主通过业主大会选聘一家物业效劳企业的统一管理。物业的所有权、使用权与物业的管理权相别离，是物业管理社会化的必 要前提，现代化大生产的社会一专业分工，那么是实现物业管理社会化 的必要条件。单项选择例题物业管理社

8、会化的必要前提是（）a.现代化大生产的社会专业分工b.物业的所有权、使用权与物业的管理权相别离 c.物业的所有权人在社会上选聘好物业效劳企业d.物业效劳企业社会上找到可以代管的物业答案：b（二专业化物业管理的专业化，是指由物业效劳企业从解决专业难点人手，充分运 用专业方法，通过提供专业的物业效劳产品来满足业主的需求。物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业效劳企业承接物业工 程必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业效劳企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两 大制度根底。单项选择例题关于物业管理的专业化，以下说法不正确是Ua.物业效劳企业通过合同或契

9、约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理b.专业化要求物业效劳企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业 的生产工具、专业的管理方法c.物业效劳企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格d.要求物业效劳企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作 答案：C（三）市场化（轮换考点）市场化是物业管理的根本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中表达。在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是效劳，交易 的方式是等价有偿。物业效劳企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续开 展的经济根底。多项选择例题物业管理的根本特征包括（）a.产业化b.社会化c.专业化d.标准化e.市场化答案：bee