无房产证二手房协议书的效力.docx

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1、一、无房产证二手房协议书的效力根据中华人民共和国房地产管理法规定：未依法登记领取权属证书的 房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观 点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权， 出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分 权利以后便生效，转而成为有权处分行为。人民法院关于适用中华人民共 和国合同法假设干问题的解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款 的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准

2、、登记等 手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办 理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定 合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影 响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产 证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双 方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合 同，在所附条件卖方拿到房产证或者具备转让条件成就以后合同才生效。 在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就 合同就

3、生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比方说：双方都知道卖方 没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺 诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等 等。合同应当遵守。现代合同法的原那么是尽量让合同生效，这也是老实信用原 那么的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合 同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。二、二手房屋买卖合同样本卖方：（以下简称甲方）买方：（以下简称乙方）一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿以下房

4、屋 卖给乙方所有：1、房屋状况：（请按房屋所有权证填写）房屋座落幢号室号套（间）数建筑结构总层数建筑面积（平方方）用 途2、该房屋的土地使用权取得方式”:出让（）、划拨（）。二、甲乙双方商定成交价格为人民币 元，（大写）佰 拾万 仟 佰 拾元整。乙方在 年一月一日前分一次付清，付款方式：三、甲方在 年月 日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承当全部责任。五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并 对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承当违约责任，并赔 偿损失，支付违约费用。六、双方愿按国家规定交纳税

5、、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按 国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向 （）仲裁委员会申请仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。八、双方约定的其它事项：甲方（签名或盖章）乙方（签名或盖章）监证机关：代理人（签名或盖章）代理人（签名或盖章）三、二手房转让协议书应具备的主要条款有哪些一般来讲,一份通常的二手房转让协议书至少应具备如下主要条款：1、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素； 应写明房产归属，即是否共有财产、是否夫妻蛔里或家庭共同财产。2、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等

6、情况;同时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接），是否存在房屋抵押或其他 权利瑕疵，以及物业管理费及其他交费情况。3、价款。这个步骤很关键，需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何 申请按揭贷款、支付尾款等。4、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件，办理相关手续的过 程，双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，以及税费、其他费用 的分摊问题。5、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些 情形属于违约，如何承当违约责任，违约金、定金、赔偿的计算与给付，在什 么情况下可以免责，担保的形式，以及对违约金或定金的选择适用问题。6、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，如 果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确 的条款。7、合同生效条款。双方约定合同生效时间，生效或失效的条件和期限，当 事人要求变更或撤消合同的条件，以及如果合同无效或被撤消，财产如何进行 返还。8、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件， 以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中 止、终止或解除后，财产如何进行返还。9、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件，或不能进行变 更、转让的禁止条件。10、附件。详细说明合同有哪些附件，附件的效力等。