企业管理启动计划书.docx

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1、 项 目 启 动 计 划 书 项目启动计划书20015年年1月目 录目录. .一、 公司简介介1.1公公司基本本信息.33 1.2公公司使命命.3 1.33公司基基本服务务范畴.3二、 项目综述述2.1项项目名称称.42.2项项目介绍绍.42.3项项目区域域概括.442.4项项目区域域调研.552.5项项目定位位及业态态规划.100 三、 招商与运运营管理理3.1统统一运营营优势.1663.2统统一运营营管理规规划.117四、 盈利 商商铺参考考租金4.1商商业调研研.224.2租租金定制制.234.3租租金合算算.244.4租租金回报报.254.5租租金免租租期.2254.6营营业免租租期.

2、2264.7租租金增幅幅.27五、 综合成本本核算 5.11物业成成本费用用.227 5.22宣传推推广及招招商费用用.332 5.33装修改改建及景景观量化化费用.34 5.44运营管管理人员员成本费费用.355 5.55办公用用品及其其他费用用.336六、 前期启动动核算6.1前前期投入入.376.2后后期经营营.37一、 公司简介介二、项目目综述：2.1项项目名称称：鄂尔多斯斯光亚中中心【乌乌兰木伦伦中央铂铂金商圈圈】 2.2项项目介绍绍光亚广场场 首首席全方方位娱乐乐休闲生生活中心心光亚广场场总面积积780000，最前前沿的建建筑规划划、最吸吸引（儿儿童、女女性）的的全业态态，最受受政

3、府支支持.光亚亚广场拥拥有无可可匹敌的的竞争力力，从此此也让乌乌镇拥有有自己的的核心竞竞争力。优越性：光亚中中心位于于上湾商商政核心心区，紧紧邻和谐谐大厦和和乌兰木木伦河，连接上上湾政府府，独创创政府核核心商业业区，辐辐射并带带动全国国两个首首富之镇镇乌兰木木伦镇和和陕西省省大柳塔塔镇的经经济，领领航上湾湾商业地地产。唯一性：光亚广广场国际际化时尚尚商业街街区。位位于乌兰兰木伦城城市规划划中最繁繁华的唯唯一中心心商业街街区3号桥桥与滨河河景观大大道交汇汇处。坐坐拥上湾湾的铁东东新区，铁东新新区全长长7公里里是乌兰兰木伦镇镇政府和和神华集集团权力力打造的的新城区区，而光光亚中心心就座落落在铁东东

4、新区的的正中心心，是上上湾唯一一的大型型商业核核心区。国际化：光亚中中心的建建筑是由由中国建建筑上海海设计研研究院精精心设计计的。整整体以三三角合围围的方式式呈现出出来，以以阳光、水系、绿地为为灵魂。精心打打造的空空中连廊廊、观光光电梯、屋顶绿绿地，可可以让顾顾客在光光亚中心心不是单单纯的购购物。2.3项项目区域域概括：乌兰木伦伦镇地处处鄂尔多多斯东南南部，与与陕西省省大柳塔塔镇隔河河相望。全镇总总面积7728平平方公里里辖166个行政政村，112个居居委会。总人口口8.66万。大柳塔镇镇，位于于陕西省省最北端端与内蒙蒙古自治治区交界界处，属属神木县县管辖，总面积积3766平方公公里，常常住人

5、口口约7万万3千多多。2.4项项目区域域调研2.411 区域域优势2.422 目标标客户访访谈调查查为了了项目整整体定位位的准确确性，我我们对周周边居民民、连锁锁及个体体商户进进行了全全面细致致的访问问式问卷卷调研，了解区区域未来来连锁及及个体商商家的布布局情况况以及周周边人群群的消费费需求与与特点，为本案案提供真真实可靠靠的定位位依据。 考虑虑到人口口分布、商业规规划、交交通易达达性等各各种因素素，确定定本次调调研范围围：东至至大柳塔塔、南至至李家畔畔、西至至神东电电力、北北至上湾湾。了了解周边边人群的的家庭结结构、消消费能力力、消费费习惯及及消费偏偏好。了了解周边边人群对对目前商商业的意意

6、见和态态度以及及对未来来商业的的期望程程度。了了解连锁锁及个体体商户未未来对该该区域开开店布局局计划。总调研样样本：5500份份，无效效样本：14份份。2.433 SWWOT分分析2.5项项目定位位及业态态规划2.511项目定定位2.522商业市市场定位位2.533项目各各楼层业业态亮点点2.5331商业业规划与与功能落落位1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐2楼#时尚生活三、 招商与运运营管理理3.1统统一运营营优势更省心：住宅的的租约期期限一般般为半年年至一年年，相对对较短，而所有有的商业业中心都都是由运运营管理理公司来来负责统统一经营营管理，通常为为5至110年或或更长。获利稳定定：商铺

7、铺获利是是一个长长期过程程，新型型商业区区刚开始始租金会会比较低低，随着着商圈的的发展成成熟租金金增长的的幅度会会非常大大，并且且房产的的增值也也是无可可限量的的。增值速度度快：中中国经济济持续快快速的增增长 、土地稀稀缺 、商铺比比住宅更更保值、更增值值 、地地段绝佳佳、消费费潜力大大3.2统统一运营营管理规规划3.211招商标标准 1、统一一规划、统一招招商、统统一经营营管理。2、基本本原则： 主力力店先行行；有影影响力的的次主力力次之；其他店店铺跟进进。3、招商商重点原原则A重点点引进国国内有影影响、有有实力的的商家进进驻。B对名名家、名名品、名名企，重重点招商商。4、招商商五个优优先原

8、则则A厂家家优先：厂家直直接合作作优先引引进。B名优优品牌优优先：国国内著名名品牌优优先引进进。C独家家经营优优先：品品牌在本本区域独独家经营营的优先先引进。D特色色项目优优先：拥拥有特色色经营项项目的商商业机构构优先引引进。E经营营良好优优先：在在本地经经营状况况优良者者优先引引进。3.222推广策策略 推广主题题：“蒙、陕陕首席时时尚购物物中心” 1、 形象象领先：现代化化、高品品位、新新时尚 2、全全情体验验：商业业氛围与与环境互互动式体体验33、活动动引爆：活动、公关、事件，HIGGH爆 4、精精耕渠道道：整合合推广及及创新 5、服服务增值值：服务务入微、品质超超凡、尊尊贵体验验 攻略

9、核心心要领：尖 / 精 / 高高 尖: 直效效语言、直效传传播、最最大限度度的把控控目标群群体 精: 清晰晰、明了了、形象象化、符符号化的的构建差差异化识识别 高: 准确确、快速速、强势势的传媒媒动力、全方位位的覆盖盖 3.233业态分分布最欢欢乐的儿儿童娱乐乐城、最大规规模的娱娱乐休闲闲地、最全业业态配比比，上湾湾、大柳柳塔”最大的的商业中中心、最齐全全的潮流流服饰最炫炫的设计计风格、最欢乐乐的儿童童娱乐城城高品位位的物业业服务最多多的异国国风情美美食、最全的的购物乐乐土可能包含含品牌四、盈利利 商铺铺参考租租金4.1商商业调研研商业街区区分析地址金桥购物物北侧小小街上湾老政政府北街街李家畔

10、主主街北岳餐饮饮街上湾农贸贸市场商铺面积积面积400-500平方米米面积333-777平方米米面积300-1220平方方米面积300-900平方米米面积244-488平方米米店铺标准准开间3-4米进进深122米开间3-7米进进深111米开间3-7米进进深100-155米开间3-11米米进深88米开间3米米，进深深8米商业特征征以烟酒、美发超超市通讯讯业态为为主以餐饮业业态为主主是上湾湾地区老老餐饮街街以餐饮、烟酒零零售汽车车服务业业态为主主以餐饮业业态为主主老餐饮饮街一层农副副产品为为主二层层小型服服装为主主租金水平平30-440元/月/（1层层）155-255元/月月/（2层）25-335元

11、/月/35-445元/月/45元/月/（1层层）255元/月月/（2层）15元元/月/（33层）45元/月/一层330元/月/二层225元/月/大棚业态划分分烟酒；55家餐饮；441家餐饮；334家餐饮；442家农副产品品超市；33家烟酒；221家通讯；22家大柳塔商商业街区区分析名称煤海西街街柳兴大街街惠民路义马大街街迎宾路大柳塔服服装街地址联华商城城南侧联华商城城北侧联华东侧侧南北向向柳兴大街街北侧联华西侧侧南北向向大柳塔惠惠民路商铺面积积20-330平方方米面积300-600平方米米面积300平方米米30-770平米米面积300平方米米面积155-400平方米米店铺标准准开间2-2.55

12、米进深深10米米开间3-3.55米进深深9-113米开间3米米，进深深10米米开间3米米进深110米开间3米米，进深深10米米开间3-6米进进深5-7米商业特征征以小型餐餐饮、灶灶具针织织批发主主，档次次较低。以五金机机电小型型烟酒零零售为主主，档次次较低以通讯手手机维修修业态为为主以小型餐餐饮、美美发业态态为主大柳塔镇镇政府所所在地，无主要要业态特特征服装街租金水平平20-335元/月/45-550元/月/30-335元/月/35-440元/月/50元-55/月/50-665元/月/业态划分分针织批发发；111家五金；441家通讯电器器；288家小型餐饮饮；200家小型餐饮饮；3家家灶具批发

13、发；111家烟酒；113家小家电；6家小型美发发；133家美发；22家服装；880家分分布在一一层和二二层小型餐饮饮；188家宾馆；55家通讯；11家书店；33家其它；小小家电药药店、婚婚纱影楼楼等，档档次较低低品牌快快餐：曼曼哈顿小餐饮；4家汽车配件件；3家家4.2租租金定制制A段非餐餐饮区B段段非餐饮饮区位置月/位置月/外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一一层13中心楼一一层10中心楼二二层10中心楼二二层8中心楼三三层8中心楼三三层63#一层层153#一层层123#二层层123#二层层103#三层层103#三层层8一拖三15一拖三12A段餐饮饮区B段餐饮饮区

14、位置月/位置月/4#外街街274#外街街244#三层层144#三层层10A段非餐餐饮面积积位置外街内街面积12455.88816577.933租金/月月/2415年租金总总计3588813.442984427.4B段非餐餐饮区位置外街内街三层四层3#一层层3#二层层3#三层层中心一层层中心二层层中心三层层一拖三面积39833.54447699.74448766.67734500.81116855.37713988.213611.218000.91119255.719100.926344.944租金/月月/21129612108108612年租金100338522.0886868842.5652

15、66680.362484458.32426693.3167777813066712161109.21848867.213755863794431.4总计A断租金金总计6572240.84总租金458222100.2B段租金金总计392449699.366餐饮区位置4#外街街4#三层层A段面积积513.79B段面积积15677.577A段面积积0B段面积积21711.311租金/天天/27240租金/天天/10年租金总总计1664467.964514460.16租金0年租金总总计2605557.2共计4.3租租金合算算4.4租租金回报报A段1年2年3年4年5年非餐饮区区总租金金006572240

16、.86572240.86572240.8回报比例例0060%80%90%总计003943344.55257792.75915516.8餐饮区总总租金00166446816644681664468回报比例例0060%80%90%总计00998880.7781331174.41498821.2B非餐饮饮区1年2年3年4年5年回报比例例0060%80%90%一拖二总租金00169006955169006955169006955回报租金金00101444177135225566152116255一拖三总租金001897715.73794431.43794431.4回报租金金001138829.4303

17、5545.13414488.2三层总租金002633340.25266680.45266680.4回报租金金001580004.14213344.34740012.3四层总租金001242229.22484458.32484458.3回报租金金00745337.551987766.72236612.53号楼11、2、3层总租金002705571.15411142.35411142.3回报租金金001623342.74329913.84870028.1中心楼11、2、3层总租金0005385562.45385562.4回报租金金0004308849.94847706.2小计00152331300

18、313999755353224722B餐饮区区1年2年3年4年5年一拖二总租金004514460.24514460.24514460.2回报租金金002708876.13611168.14063314.1三层总租金001302278.62605557.22605557.2回报租金金00781667.1162084445.82345501.5小计003490043.35696613.96408815.6B段总计计00187221744370995899417332888A+B总总计002366639994368855664914462664.5租租金免租租期 装修免免租期行行业惯例例一般为为：

19、1、超超市46个月月 2、时尚服服装服饰饰类租户户233个月 3、正正餐通常常为34个月月 4、娱乐类类通常为为355个月 如统一一经营管管理，则则需要进进行整体体装修改改建（如如墙体拆拆除、消消防改造造、管道道改造、水暖电电改造等等不可预预见因素素）。光亚广场场整体装装修免租租期最少少需要66个月的的时间，预计最最早装修修开始日日期为220155年3月月19日日。（如如与业主主协商时时间过长长，则装装修开始始日期还还需延长长。）4.6营营业免租租期 经经营免租租期行业业惯例一一般为： 1、主力店店， 112336个月月22、次主主力店， 112224个月月33、品牌牌店， 1224个个月 4

20、、特特大型品品牌店， 600个月（5年） 经过过行业惯惯例及目目前市场场分析特特制定以以下营业业免租期期：11、一拖拖二（内内街、外外街）： 330个月月 2、一一拖三： 366个月33、三层层、四层层：（11、2、4） 36个个月 4、1号楼楼中心楼楼： 42个个月55、3号号楼1、2、33层： 366个月备备注：中中心楼需需引进大大型商业业或商超超，如无无法引进进则需增增加宣传传推广费费用及改改建费用用4.7租租金增幅幅非餐饮区区（年租租金增幅幅）非餐饮区区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段006572240.846572240.846572240.847886689.0088

21、7886689.00887886689.0088102552955.711102552955.711B段00152331300.488392449699.366392449699.366470999633.2332470999633.2332470999633.2332612229522.2002612229522.2002总结00218003711.322458222100.2458222100.2549886522.244549886522.244549886522.244714882477.9112714882477.9112租金增幅幅餐饮区（年租金金增幅）餐饮区1年2年3年4年5年6年

22、7年8年9年10年A段001664467.961664467.961664467.961997761.55221997761.55221997761.55222596690.017762596690.01776B段005817738.767120017.367120017.368544420.83228544420.83228544420.8322111007477.0882111007477.0882总结007482206.728784485.328784485.32105441822.3884105441822.3884105441822.3884137004377.09991370043

23、77.0999租金增幅幅五、 综合成本本核算5.1物物业成本本费用（悦榕智智腾物业业）5.111人员成成本部门职位人数工资/月月备注合计（人人数）合计（金金额）办公室经理1700001人70000综合管理理员1400001人40000工程部工程主管管1450009人294000电工27000035000/月/人弱电工133000水暖工25600028000/月/人运行组39000030000/月/人秩序部秩序主管管14000012人364000秩序员（车场）26000030000/月/人秩序员（巡逻）618000030000/月/人秩序员（监控）38400028000/月/人保洁部主管1400

24、0014人355000保洁员（内）1024000024000/月/人保洁员（外）37500025000/月/人小计37人11233005.122物业成成本类别备注合计（人人数）合计（金金额）保险月工资总总额的229.33%X50%164552福利每年每人人800037人24677伙食补助助全体人员员200/月/人人37人74000合计/月月37人1386619合计/年年37人1663342885.133环境成成本项目费用核算算金额（元元/月）小计（元元/月）保洁工具具、损耗耗、清洁洁用品消消耗公共区域域清洁用用耗材4000040000清洁用设设备、工工具折旧旧除四害消消杀费用用（含消消毒）消杀

25、耗材材：2000元/月200280消杀设备备、工具具折旧：80元元/月80化粪池清清理化粪池清清理：4400元元/月400400化油池清清理化油池清清理：4400元元/月400400合计/月月50800合计/年年6096605.144公共维维修费用用项目费用核算算金额（元元/月）小计（元元/月）备注公共照明明及小件件维修材材料费综合测算算6000060000电梯维保保费综合测算算3000030000包括电梯梯维保费费用及配配件费用用（5部部电梯）消防系统统维修保保养综合测算算1500015000烟感、喷喷淋、防防火卷帘帘门、消消防智能能报警系系统等。各种水泵泵、风机机维修保保养费用用综合测算算

26、2000020000高压供电电变压器器及附属属设备维维修、保保养费用用综合测算算2000020000合计/月月145000合计/年年17400005.155物业成成本费用用：1）按照照以上费费用测算算，管理理成本每每月共计计：16606337元2）管理理佣金按按照月支支出成本本10%计算，每月费费用为：160064元元3）税金金按照每每月成本本和佣金金的5.75%计算，每月费费用为：101160元元4）月总总费用=总支出出+管理理佣金+税金=18668611元，全全年费用用224423332元。5）项预预计得出出物业费费为每平平米5.65元元。5.2宣宣传推广广及招商商费用类别预算合计：448

27、5万万宣传类户（内、外）广广告140万万招商类电视媒体体/短信信/广播/DDM直投投/灯杆杆旗/道道旗/横横幅等/商圈内内广告115万万招商见面面会、商商家签约约仪式80万物料类印刷、包包装、物物料、广广告位制制作（内内街、外外街）、指引牌牌、50万备注：由由于本次次招商面面积较大大并属于于新兴商商业区。所以在在宣传及及推广方方面需要要加大力力度才能能打响知知名度。5.211宣传推推广及招招商 5.3装装修改建建及景观观量化费费用位置类别预算合计8554万中心楼11、2、3层地面/吊吊顶/刷刷白/灯灯光照明明/电路路/暖/形象墙墙等84万1号楼33、4层层2号楼楼3、44层3号号楼1、2、33

28、层4号号楼3、4层地面/吊吊顶/刷刷白/灯灯光照明明/电路路/暖/隔断墙墙等240万万一拖二一一拖三地面/吊吊顶/刷刷白/灯灯光照明明/电路路/墙体体/楼梯梯等230万万景观建筑筑及量化化商圈内整整体景观观及量化化100万万改造水、暖、电、管管道、消消防、墙墙体等根据现有有建筑结结构，大大型主力力店入驻驻，需要要全面改改动200万万备注：目目前所有有意向入入驻商业业均不出出装修费费用，主主力店均均需装修修补贴。5.4运运营管理理人员成成本费用用项目职位位人数每人/元元年薪/元元招商经理理11500001800000招商平面面设计11000001200000招商文案案150000600000招商

29、专员员4400001920000运营经理理11200001440000财务2450001080000运营专员员450000备注：目目前所有有以谈运运营管理理公司，年运营营成本费费用均在在2000万以上上，不含含宣传推推广招商商及改建建等其它它费用。5.5办办公用品品及其它它费用名称类别预算办公用品品桌椅、用用品、复复印机、接待处处、饮水水机及办办公场地地装修等等6万办公用品品消耗品品费用400/月/元元48000元/年年办公设备备维护保保养费用用100/月/元元12000元/年年通讯费200/月/元元24000元/年年交通费用用及差旅旅费500/月/元元60000元/年年其它费用用员工餐费费：

30、300元/人人/天福福利：6600元元/人/年保险险：工资资总额的的29.3%XX50%税金：工资总总额的55.755%29万/年共计37.116万备注：以以上费用用不包括括宽带、水、电电等费用用六、 前期启动动核算6.1前前期投入入前期启动动投入资资金名称类别金额/万万共计/万万宣传推广广整体宣传传及活动动22015477.866招商招商及物物料265改造、装装饰装修修室内装饰饰装修、墙体、水、暖暖、电、管道及及消防改改造等754景观及量量化商圈内整整体量化化及景观观100招商运营营人员人员成本本104.4办公办公成本本37.116物业物业成本本X30%67.336.2后后期运营营后期运营营成本/年名称类别金额/万万共计/万万宣传推广广宣传及活活动70337.56招商招商及物物料15招商运营营人员人员成本本104.4办公消耗耗、福利利及税金金31.116物业物业成本本X30%67.33暖气供暖费X30%39