北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法.docx

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1、附件2：北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意意见稿）第一章 总则则第一条【目的及及依据】为了进进一步理理顺本市市住宅区区物业服服务交易易活动中中各方主主体的法法律关系系，保障业主主对物业业共用部部分的收收益权，维护业业主大会会对物业业服务费费用等业业主共有有资金的的所有权权、管理理权，根根据物物权法、物物业管理理条例、北北京市物物业管理理办法等法律律、法规规和规章章，制定定本暂行行办法。第二条【业主共共有资金金】本办办法所称称业主共共有资金金是指物物业管理理区域内内，由业业主大会会所有的的资金。第三条【适用范范围】住住宅区业业主大会会依法成成立并登登记后，经业主主大会会会议决定定，开立

2、立业主共共有资金金账户，对物业业管理区区域业主主共有资资金的交交存、使使用、管管理和监监督，适适用本办办法。第四条【管理主主体】业业主大会会是物业业管理区区域内，全体业业主对物物业共用用部分实实施管理理的业主主自我管管理组织织。业主主大会负负责本物物业管理理区域业业主共有有资金的的归集、使用、管理和和监督。第五条【管理方方式】业业主大会会决定委委托物业业服务企企业或其其它管理理人对物物业共用用部分实实施管理理的，应应当由业业主大会会与物业业服务企企业或其其它管理理人签订订书面合合同。业主大会会决定自自行管理理物业共共用部分分，需要要采购专专业服务务的，应应当由业业主大会会与专业业服务企企业签订

3、订专业服服务委托托合同。业主大会会在决定定自行管管理之前前，应当当对拟定定的详细细的自行行管理方方案以及及应急保保障措施施进行表表决，并并告知物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府。第六条【管理规规约约定定和业主主大会会会议决定定】物业业管理区区域内的的管理规规约应当当包含但但不限于于以下内内容：（一）物物业共用用部分管管理方式式；（二）业业主大会会的权利利义务；（三）业业主与业业主大会会的法律律关系；（四）业业主共有有资金交交存、使使用和财财务管理理制度；（五）业业主拖欠欠物业服服务资金金、专项项维修资资金和其其他分摊费用的的认定和和追缴办办法；（六）公公示欠费费业主名名单、限限制

4、业主主共同管管理权利利、收取滞纳金金等惩戒戒措施和和具体实实施主体体；（七）其其他需要要在管理理规约中中约定的的业主共共有资金金有关事项。管理规约约对以上上内容未未约定的的，可以以由业主主大会会会议决定定后，及及时在管理规规约中增补。第二章 业主主共有资资金账户户第七条【共有资资金账户户的开立立】住宅宅区业主主大会到到银行开开立业主主共有资资金账户户, 分分类存储储业主共共有资金金，应当符合合下列条条件：（一） 业主大会会依法成成立并登登记；（二） 业主大会会已设立立监事会会；（三） 业主大会会会议已已就开立立业主共共有资金金账户作作出决定；（四） 本住宅区区业主已已领取业业主一卡卡通；（五）

5、 应当是符符合本办办法第六六条的相相关规定定；业主大会会开立业业主共有有资金账账户的，业主应应当使用用业主一一卡通交交存、查查询业主主共有资资金，通通过业主主决定共共同事项项公共决决策平台台表决使使用业主主共有资资金。第八条【业主共共有资金金账户】业主共共有资金金账户包包括：（一）物物业服务务资金；（二）住住宅专项项维修资资金；（三）业业主依据据管理规规约约定定或者业业主大会会会议的的决定分分摊的费费用；（四）物物业共用用部分经经营收益益； （五）业业主大会会的其他他合法收收入。第九条【物业服服务资金金】本办法所称称物业服服务资金金是指由由业主向向业主大大会交纳的，用于支支付本住宅区内内物业共

6、用部分维修修、养护护、管理理，环境境卫生和和秩序维维护等相相关费用用的资金。物业服务务资金的的交存、使用用、管理理和监督督由管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定。管理规规约未约约定或者者业主大大会会议议未决定定的，可可参照北京市市物业服服务收费费管理办办法（试试行）（京发发改22005526662号号）的有有关规定定。物业服务务资金的的交存标准应应与物业业服务合同同或业主主自行管管理方案案中的约约定相一一致，业业主大会会可以委委托物业业服务第第三方评评估监理理机构对对本物业业管理区区域的物物业服务务费标准准进行评评估。第十条【专项维维修资金金】住宅宅专项维维修资金金用于支付付住宅共共用部

7、位位、共用用设施设设备保修修期满后后的维修修和更新新、改造造费用。住宅专项项维修资资金的交交存、使使用和监监督管理理适用建设设部、财财政部住宅专项项维修资资金管理理办法和北北京市住住宅专项项维修资资金管理理办法的规定定。第十一条条【物业业共用部部分经营营收益和和业主大大会的其其他合法法收入】业主大大会可以以依据管管理规约约约定或或者业主主大会会会议决定定，将物业共共用部分分经营收收益和业主大大会的其其他合法法收入纳纳入业主主共有资资金账户户，用于于支付下列列费用：（一）业主大大会、业业主委员员会的办办公费用用及聘请工作作人员的工资、津贴、福利费费用等；（二）财务、审计、承接查查验、物物业服务务

8、评估监监理等费用；（三）业业主共同同决定支支付的超超出年度度预算的的支出；（四）业主共共同决定定支付的的其他合理理费用。第十二条条【业主主分摊费费用】物物业共用用部分经经营收益益和业主主大会的的其他合合法收入入不足以以支付第第十一条所所列费用用的，不不足部分分由业主主分摊，并存入业主主共有资资金账户户。业主分摊摊前款费费用的比例，管理规规约有约约定或有业主大会会会议决决定的，按照约约定或者者决定；没有约约定、决决定或约约定、决决定不明确的，按照业业主专有有部分面面积占建建筑物总总面积的的比例确确定。第三章业业主共有有资金交交存第十三条条【资金交存】住宅区的的业主应应当按照照管理规规约的约约定或

9、者者业主大会会会议决决定向业业主大会会交纳物物业服务务资金和和其他分摊摊费用。业主应当当定期将将物业服服务资金金和其他分摊摊费用存存入业主主一卡通通，由业主主大会按按照约定定通过银银行从业业主一卡卡通中划划转。使使用业主主一卡通通划转资资金的，银行、业主、业主大大会应当当签订书书面合同同。第十四条条【资金催缴缴】业主主拖欠物物业服务务资金和和其他分摊摊费用的的，业主主大会应应当及时时催缴。委托物物业服务务企业或或者其他他管理人人收费的的，业主主大会应应协助催催缴。业主拖欠欠专项维维修资金金的，业业主大会会可以委委托其开开户银行行催缴。第十五条条【催缴缴措施】业主拖拖欠物业业服务资资金和其他分摊

10、摊费用的的，业主主大会应应当按照照管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定向欠欠费业主主发出欠欠费缴纳纳通知单单。欠费缴纳纳通知单单一般包包含欠费费金额、缴费期期限、滞滞纳金计计算方法法、缴费费账户、缴费方方法、相关后果果等内容容。业主大会会应当按照照管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定，在住宅宅区显著著位置公公示欠费费业主信信息及欠欠费金额额。公示示的业主主信息应应当符合合管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定，没没有约定定或约定定不明确的，以公示示名单及及门牌号号为限。第十六条条【滞纳纳金】业业主大会会应当照管管理规约约约定或或者业主主大会会会议决定定，向拖欠欠物业服服务资金金

11、和其他分摊摊费用的的业主收收取滞纳纳金。滞纳金金收取标标准不得得违反国国家有关关禁止性性规定。业主大会会向欠费业主主收取的的滞纳金金归全体体业主共共有。第十七条条【业主主共同管管理权利利限制】业主大大会可以以按照管管理规约约约定或者者业主大大会会议议决定,限制欠费费业主行使使被选举举权、表表决权等等业主共共同管理理权利。限限制时限限由管理理规约约约定或者者业主大大会会议议决定。对欠费业业主共同同管理权权利的限限制不免免除其应应当承担担的义务务。第十八条条【欠费费债务转转移】业业主拖欠欠物业服服务资金金、专项项维修资资金和其他分摊摊费用的的，转让让物业时时应当与与业主大大会结清清。房屋买受受人与

12、房房屋出卖卖人可以以在房屋屋买卖合合同中约约定房屋屋出卖人人欠交物物业服务务资金、专项维维修资金金和其他分摊摊费用向向房屋买买受人的的债务转转移。房屋买受受人在购购买业主主出卖的的房屋时时，可以以向业主大大会索取取相关费费用交费费情况的书面证明明文件。房房屋买受受人向业业主大会会索取房房屋出卖卖人相关关费用交交费情况况的书面面证明文文件的，业主大大会应当当提供。第十九条条【欠费起诉诉】业主主未按照照管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定交纳纳物业服服务资金金和其他他分摊费费用的，业主大大会可以以依据管管理规约约约定或或者业主主大会会会议决定定向人民民法院起起诉。第四章 业主主共有资资金使用

13、用第二十条条【财务务管理】业主大大会应当当按照国国家相关关法规、政策的的有关规规定，并参照照民间间非营利利组织会会计制度度（财财会2200447号号）的有有关规定定，建立立专门的的业主共共有资金金财务管管理制度度，保证资资金安全全。业主大会会应当建建立业主主共有资资金财务务档案，并指定定专人保保管。管管理人员员变更的的，应当当及时移移交保管管的财务务档案。第二十一一条【财财务人员员】业主主大会应应当按照照国家相相关法规规、政策策的规定定和管理理规约的的约定，聘请具有有相应从从业资格格的财务务管理人人员或者者委托专专业机构构管理业主主共有资资金。第二十二二条【资资金监督督机构】业业主大会会应当设

14、立立监事会会，监督业主主共有资资金的使使用。第二十三三条【年年度预算算、决算算】业主主大会应应当建立立业主共有资金金年度预预算、决决算制度度。业主主大会可可以授权权业主委委员会或或委托专专业机构构起草年年度预算算、决算算方案，由业主主大会会会议审议议后确定定。第二十四四条【资金金使用程程序】业业主大会会应当严严格按照照年度预预算，通通过以下下程序使使用业主主共有资资金：（一） 业主委员员会根据据年度预预算，提提出使用用建议；（二） 监事会会会同财务务人员审审核使用用建议；（三） 业主大会会对使用用建议进进行表决决。经审核符符合预算算且业主主大会决决定可以以使用共共有资金金的，由由业主委委员会主

15、主任会同同监事会会、财务务人员共共同签署署业主共共有资金金使用决决定书。业主大大会负责责人向专专户银行行提交业业主大会会决议，发出划划转业主主共有资资金的通知。（四）专专户银行行将所需需业主共共有资金金划转至至使用单单位。会计年度度终结时时，业主共共有资金金节余部分分，自动动结转到到下一年年度；物物业管理理区域内内发生超超出业主主共有资资金年度度预算的的支出时时，应当当及时召召开业主主大会会会议作出出决议。业主大大会负责责人按照照业主大大会做出出的业主主共有资资金使用用决定，向专户户银行发发出划转转业主共共有资金金的通知。第二十五五条【业主主共有资资金决算算】下一一年度业业主大会会定期会议议召

16、开前前，由监监事会审审核下列列事项：（一）是否按按年度预预算使用用业主共共有资金金；（二）使用业主主共有资资金是否否符合相相应程序序；（三）超出预预算使用用业主共共有资金金，是否否经业主主大会会会议决议议；（四）业主共共有资金金使用中中其他需需要审查查的事项项。第五章 业主主共有资资金管理理第二十六六条【收收益管理理】物业业管理区区域内物物业共用用部分经经营收益益和业主主大会的的其他合合法收入入，应当当由业主大大会财务务管理人人员按照照管理规规约定或或者业主主大会会会议决定定存入业业主共有有资金账账户，严严禁任何何人截留留、私分分、私存存或挪作作他用。第二十七七条【担担保和经经营】业业主大会会

17、不得向向任何单单位及个个人借款款或为任何何第三方方提供担担保，不得利用用业主共共有资金金对外投投资。第二十八八条【年度度公示】业主大大会应当当定期与业主共共有资金金开户银行行核对本本住宅区区业主共共有资金金账目，并并于每年一一季度向向业主公公示下列列情况：（一）业业主共有有资金交交存、使使用、增增值受益益和结存存的数额额；（二）发发生列支支的项目目、费用用和分摊摊情况；（三）业业主拖欠欠物业服服务资金金和其他他分摊费费用情况况；（四）其其他有关关业主共共有资金金使用和和管理的的情况。第二十九九条【资资金查询询】业主主共有资资金的开开户银行行应当提提供住宅宅区共有有资金查查询服务务，接受受业主大

18、大会对业业主共有有资金账账户和业业主对业业主共有有资金账账户、业业主一卡卡通中住住宅区业业主共有有资金使使用、增增值收益益和账面面余额的的查询。第三十条条【审计计、质询询】业主主大会监监事会应应当根据据管理规规约约定定或者业业主大会会会议决决定，定定期委托托专业部部门对业业主共有有资金的的使用情情况进行行审计，审计结结果应当当在物业业管理区区域内的的显著位位置进行行公示。相关业主主对业主主大会执执行本办办法第二二十三条、二二十八条相关关内容有有异议的的，可以以提出质质询，业业主大会会应当及及时予以以答复。第三十一一条【业业主大会会法律责责任】业业主大会会及其工工作人员员不得侵侵占、挪挪用本物物业管理理区域业业主共有有资金；侵占业业主共有有资金的的，应当当依法承承担法律律责任。受侵害害的业主主可以依依法向人人民法院院提起诉诉讼。业主和业业主大会会负责人人以业主主大会或或者业主主委员会会的名义义，从事事违反法法律、法法规的活活动，依依法追究究法律责责任。第六章 附则则第三十二二条【参照照执行】非住宅宅区物业业共用部部分和业业主共有有资金的的管理参参照本办办法。第三十三三条【实施施时间】本办法自220111年 月月 日日起施行行。9