土地增值税暂行条例 天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项的研究.docx

《土地增值税暂行条例 天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项的研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税暂行条例 天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项的研究.docx（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、土地增值税暂行条例 天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项的研究 摘要：土地增值税清算作为抑制土地投机、调整房地产业利润的重要举措，日益受到重视，完善相关政策也就燃眉之急。本文阐述了天津市现行土地增值税清算政策存在的突出问题，进而提出改进建议。 关键词：土地增值税清算纳税调整争议事项 一、土地增值税清算工作的现状 自1949年中华人民共和国成立以来，我国对土地、房屋等不动产的征税制度并非特别完善，先后开征过如契税、城市房地产税、房产税、城镇土地运用税等，但却没有一种针对土地增值额的税收。1993年12月13日，国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，从1994年1月1日起开征土地增值

2、税，在此基础上，1995年1月27日财政部又颁布了土地增值税暂行条例实施细则，此后相关部门及各省级政府接连出台了关于土地增值税的各种规定、方法，进一步细化了土地增值税征管方法。 与此同时，学术界对于土地增值税探讨的关注度也日益提高，对于文件中各条款的解读日益深化，但是，目前学术界的探讨多集中在国家税务总局发布的相关文件，由于土地增值税属于地方税范畴，虽然立法权属于中心，但各地方有较为机动的管理、征收和支配权，因此各省、直辖市、自治区都发布了各自的清算细则，详细到清算实务中，各地方的纳税调整争议事项是不相同的，以地下车库举例来说，北京市每个地下车库都有独立的产权证，天津市仅对整个地下车库给开发商

3、办理一个大的产权证，武汉市则不对地下车库办理产权证，因此，开发商在销售地下车库时，北京市可以销售全部权，武汉市只能转让运用权，天津市则介于二者之间，土地增值税清算时，对于地下车库成本的处理就会有不同的操作方法，因此有必要梳理天津市目前存在的土地增值税纳税调整争议事项，并找到合理的解决方法，为规范我市土地增值税清算工作作出一份微薄而坚毅的力气。 二、探讨纳税调整争议事项的意义 1、加强税收征管，堵塞税收漏洞，充分发挥土地增值税对于房地产市场的调控作用 随着房地产市场的蓬勃发展，土地增值税收收入大幅增加，并且其增长幅度也领先于其他税种，2010年，全国土地增值税实现收入1276.67亿元，同比增长

4、77.4%，天津市2011年前5个月共实现土地增值税税收6亿元，包括对22个项目进行土地增值税清算，入库税款1.2亿元，截止到7月底，全市土地增值税收入比去年同比增长91.8%，由此可见，土地增值税对于房地产市场的调控作用愈独创显。国家税务总局于2006年12月28日发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2007年2月1日起，对房地产开发企业增值税项目由过去的只预征不清算改为全面清算，各地方也相应出台了实施方法，比如天津市于2007年7月13日，发布了天津市房地产开发企业土地增值税清算管理方法（试行）（津地税字2007年25号），明确了清算条件、清算申报、

5、清算审核、清算管理、清算惩罚等问题，随后，全市土地增值税清算工作全面铺开。 2、纳税调整争议事项对清算结果影响较大，须要政府部门尽快出台相应操作规范 在实际清算工作中我们发觉，相当一部分状况在土地增值税相关法律法规中并没有明确规定如何操作，比如土地成本的分摊问题、地下车库的成本问题，根据规定，土地增值税适用四级超率累进税率，其中，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；

6、因此，这些问题对于清算后应交纳的土地增值税款总额的影响至少是成本金额的30%，因此，目前迫切须要出台相关的清算细则，明确纳税调整争议事项的处理方法，以指导规范清算工作。 3、提出解决纳税调整争议事项的参考看法，供同类其他相关企业操作参考 通过调查分析天津市房地产企业土地增值税清算中详细存在的纳税调整争议事项，并结合某些有代表性的房地产开发企业的清算项目的实例，逐步剖析纳税调整争议事项形成的缘由、现行的常规做法、对清算结果的影响、并提出解决纳税调整争议事项的参考看法，试图起到抛砖引玉的作用，一方面供全市房地产开发企业借鉴，另一方面，供相关政府部制定深层次操作细则时参考。 三、目前天津市土地增值税

7、清算工作中存在的纳税调整争议事项及建议 1、关于收入的问题 目前存在的纳税调整争议事项：国家税务总局以及天津市的规定中都指出，对纳税人转让房地产无法供应收入资料或供应收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管税务机关根据税收征管法及房屋评估有关规定核定价格。这里面有两个问题，首先就是价格明显偏低的界定，也就是说低到何种程度达到明显偏低标准，须要有细化的实施细则；其次，供应何种相关资料可以证明价格偏低是合理的。 解决争议的参考看法：由于房地产价格涨幅较快，建议以该企业当月相同类型房屋的成交单价为基准，低于当月成交均价30%的，视为价格明显偏低，假如企业无法给出合理说明，则将此类房屋的计税

8、价格调整为当月同类房屋均价。 2、关于扣除项目的问题。详细又分为如下几个问题 （1）开发贷款利息支出的问题 目前存在的纳税调整争议事项：根据规定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并供应金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或供应金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。在实务工作中，有一些利息是通过集团公司统借统贷发生的，集团公司有一个资金池，通过这个资金池归集利息，并安排给项目公司，这些安排给项目公司的利息，是实际发生的利息，但是却无法精确对应产生利息的借款合同，对于这部分成本的列支就会存在争

9、议。 解决争议的参考看法：关联公司之间资金占用关系较为困难，母公司安排给子公司的统借统贷利息支出难以精确的界定其计算方法是否精确，资金用途是否为用于子公司清算项目的开发建设，因此，须要严格审核统借统贷利息计算方法，以及资金的用途，的确用于清算项目开发建设的资金所负担的统借统贷利息，允许计入可扣除项目，在土地增值税清算时列支。 （2）地下车库的成本分摊问题 目前存在的纳税调整争议事项：目前天津市对于地下车库这块，是有产权证的，但是只是办给房地产开发企业一个大产权证，也就是说产权证无法分割，导致销售地下车库时，不能出售全部权，只有以出租的形式出售运用权，根据土地增值税的征税范围，出租收入是不须要征

10、收土地增值税的，相应的成本也不能在土地增值税清算时扣除，因此须要在开发成本总额中剔除地下车库的成本。但是地下车库往往是和楼座的地下室相连通的，在开槽、桩基等工程中也是同时施工的，并且地下建筑里面往往包含人防工程，因此地下车库首先很难确定它的建筑面积，其次，地下车库除了建安成本以外，对于土地、前期、配套以及开发间接费等成本的分摊也没有明确的方法，对于这部分成本的列支就会存在争议。 解决争议的参考看法：实际操作中，房地产开发企业建立的地下车库，可视其详细状况按以下方法确定： 第一种状况：有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。 其次种状况：转让车库运用权年

11、限与所购房屋一样的，或者永久转让运用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。 以上状况之外的其他形式，产生的收入与建立成本均不予以归集。 （3）土地成本的分摊问题 目前存在的纳税调整争议事项：对于成片开发分期清算的项目，或者同一清算项目，清算部分和非清算部分（比如开发商自持经营的商业）并存，就须要在清算部分和非清算部分中间分摊土地成本，甚至在一栋楼里面，上面的楼层属于酒店式公寓，销售以后须要清算，下面的楼层由开发商作为商业自持经营，就须要在楼层之间分摊土地成本，不同的分摊计算方法对清算结果的影响较大。 解决争议的参考看法：取得土地运用权所支付的金额根据实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例

12、分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。 （4）按一般标准住宅和非一般标准住宅分别计算增值额 目前，开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额，进而分别计算土地增值税。不同房地产开发产品，其获利实力也是不同的。相关统计数据显示，非一般住宅的获利实力要大于一般住宅。从土地增值税角度来看，非一般住宅的增值率高，一般住宅的增值率低。结合四级超率累进税率设计进一步分析可知，按开发产品类型分类计算和按清算单位综合计算得出的应纳税款和最终税负也是不一样的。一般状况下，前者的税负将大于等于后者。如开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅，有可能存在一般住宅负

13、增值，而非一般住宅较多增值，合并计算则是较少增值、甚至负增值，两者对应的税款和税负也是相差较大的。同时，对于开发产品分类越细致，最终税负会越高。在政策限定严格，一般住宅仅是房地产开发产品一小部分的状况下，区分一般住宅和非一般住宅计算土地增值税，既缺乏现实意义又增加了土地增值税清算难度。 解决争议的参考看法：不区分产品类型综合计算。土地增值税开征的根本目的在于运用税收经济杠杆调整房地产业利润，防止国有土地收益流失，抑制房地产行业过度投机，促进房地产业平稳、健康发展。现行房地产行业发展中暴露的问题主要是房价上涨过快、规模增加过猛以及占GDP比重过高。房地产开发产品的结构性问题并不是调控的主要对象，土地增值税应更多的关注行业发展本身。同时，分类计算既不利于激励开发商以丰补歉，连片综合开发，也有侵害开发商合法利益之嫌。因此，笔者建议不分开发产品类型，仅根据清算项目计算土地增值税，在降低土地增值税清算难度的同时，更好地实现对房地产行业的有效调控。 参考文献： 1刘春晖关于土地增值税清算过程中的几点思索J商场现代化，2010，（11） 2林松彬浅谈土地增值税清算的影响与对策J财会学习，2010，（9） 3刘雨彬，林松彬关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划J山西财政税务专科学校学报，2011，（2）