房地产开发有限公司监察部管理制度.docx

《房地产开发有限公司监察部管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发有限公司监察部管理制度.docx（31页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、北京XXX房地产产开发有有限公司司监察部部管理制制度监察部作作为服务务于公司司整体经经营、管管理、发发展战略略目标的的部门，工作重重点在于于防范公公司经营营风险，规范公公司管理理，提高高公司运运营效率率。通过过监察部部工作，促进公公司员工工在公司司制度规规定的授授权内自自觉履行行自己的的职责；披露公公司运营营管理中中的隐患患及重大大违规、违纪、失职现现象，分分析问题题产生的的原因并并提出建建议，完完善和强强化内部部控制制制度，保保证公司司财产安安全、完整，促进企企业高效效安全发发展。 监监察部下下设审计计组、纪纪检组。第一节 审计计组管理理制度第一条 总则则一.北京京XX房房地产有有限公司司内

2、审系系统是公公司管理理系统的的重要组组成部分分，在贯贯彻公司司政策、维护公公司权益益、完善善和强化化内部控控制、促促进企业业健康发发展中发发挥着重重要作用用。为了了明确内内审系统统的组织织机构和和工作职职责，规规范内部部审计行行为，加加强内审审管理，根据中华人人民共和和国审计计法和和审计计署关于于内部审审计工作作的规定定，结结合公司司内部管管理的实实际情况况，制定定本制度度。二.本制制度主要要适用于于北京XXX房地地产有限限公司及及其所属属下级公公司的内内部审计计活动，各级公公司的内内部审计计工作必必须严格格遵守本本制度。第二条 审计计组组织织机构一.组织织原则（一）统统一管理理。审计计组由监

3、监察部经经理垂直直领导，监察部部经理对对总部监监察中心心直接负负责。审审计组独独立行使使审计监监督权，实行统统一的工工作制度度。（二）上上级监控控。监察察部经理理对审计计组的审审计工作作实行管管理、监监督、检检查和指指导，以以保证审审计工作作协调统统一，规规范合理理，科学学严谨，真实合合法。（三）实实行委派派制。审审计人员员实行监监察部委委派制。二.组织织机构监察部审审计组机机构设置置图监察中心（总监）房地产监察部经理审计组第三条 审计计组的职职责一、 拟定公司司内部审审计管理理办法和和规章制制度。二、 拟定审计计工作计计划。三、 对公司的的财务收收支及各各类经营营活动进进行审计计监督。四、

4、对公司和和部门内内部控制制制度的的执行情情况进行行审计并并提出改改进建议议。五、 对经济合合同的签签订及执执行情况况进行审审计监督督。六、 独立开展展对所属属单位的的事中审审计监控控工作，规范单单位的生生产经营营及财务务收支行行为，随随时掌握握盈亏情情况及潜潜亏因素素，并提提出审计计建议，促进经经营管理理，为企企业领导导和各职职能部门门了解实实际情况况，制定定政策提提供依据据。七、 对在审计计过程中中提出的的意见、建议及及整改措措施的落落实情况况进行跟跟踪检查查，对整整改不力力单位的的主要领领导有权权向上一一级领导导提出意意见和建建议。八、 完成总部部监察中中心及公公司领导导交办的的其他审审计

5、工作作。第四条 审计计人员岗岗位职责责一.审计计组组长长岗位职职责报告上级级：监察察部经理理督导下级级：本部部员工（一）拟拟订工作作计划并并分解落落实。（二）按按期提交交本组工工作总结结。（三）及及时、准准确地传传达公司司的有关关规定，对审计计人员进进行指导导。（四）完完成监察察部安排排的审计计任务并并按时提提交审计计报告。（五）根根据监察察部要求求，对审审计报告告中涉及及问题的的落实情情况进行行跟踪，并及时时上报跟跟踪落实实结果。（六）对对本部门门审计人人员进行行目标责责任制考考核。（七）完完成领导导交办的的其他工工作。二.审计计人员岗岗位职责责报告上级级：审计计组组长长（一）完完成部门门经

6、理安安排的审审计工作作，并按按时出具具审计报报告。（二）对对审计过过程中发发现的问问题，主主动提出出审计要要求和建建议。（三）分分类、分分项整理理、汇总总、装订订审计档档案。（四）完完成领导导交办的的其他工工作。第五条 审计计组的管管理权限限一.有权权查阅与与审计事事项有关关的各类类文件资资料，并并对审计计事项进进行调查查、取证证，各部部门不得得拒绝。二.审查查会计凭凭证、账账表、决决算等，检查资资金和财财产。三.对正正在进行行的严重重违反公公司规定定的行为为，有权权做出临临时制止止的决定定，并报报监察中中心处理理。四.对阻阻碍审计计工作、拒绝提提供审计计证据和和有关资资料的，可采取取必要的的

7、临时措措施，并并提出追追究有关关人员责责任的建建议。五.有权权参加公公司各部部门组织织的各类类工作会会议。六.盘点点检查小小分队成成员直接接隶属审审计部，在合理理安排审审计工作作的情况况下，审审计部可可以随时时调动小小分队成成员，分分部各级级领导不不得阻挠挠；分部部审计部部在执行行特定审审计任务务时调动动小分队队成员，可以不不向分部部领导提提前说明明，但必必须报中中心审计计部备案案。七.审计计责任不不能免除除其他部部门的工工作职责责，审计计部有权权力要求求相关部部门及时时完成其其本职工工作，并并向审计计部提供供准确的的相关资资料（如如：财务务部门的的合同政政策一览览表、库库存商品品盘点表表、各

8、种种报表等等；采销销中心的的促销方方案、价价格文件件等），如果这这些相关关资料存存在问题题，相关关部门应应各自承承担相关关工作岗岗位的责责任，审审计人员员以此作作为审计计证据时时，应审审查其准准确性、真实性性、完整整性。第六条 审计计人员行行为规范范一.审计计人员应应当依照照公司赋赋予的职职责、权权限和规规定的程程序开展展审计工工作。二.审计计人员办办理审计计事项，应当客客观公正正、实事事求是、廉洁奉奉公、恪恪尽职守守，不得得滥用职职权，不不得徇私私舞弊。三.审计计人员在在执行职职务时，应当保保持应有有的独立立性，不不受其他他机构和和个人的的干涉。四.审计计人员办办理审计计事项，与被审审计单位

9、位或者审审计事项项有直接接利害关关系的，应当回回避。五.审计计人员应应当保持持职业谨谨慎态度度，坚持持审计业业务稳健健性原则则，严格格执行内内部审计计工作流流程。六.审计计人员应应具备与与其从事事的审计计工作相相适应的的专业知知识和业业务能力力。七.审计计人员应应保守其其在执行行职务中中知悉的的公司商商业秘密密。八.审计计人员应应当遵守守公司的的员工行行为规范范及审计计工作纪纪律和廉廉政纪律律。九.审计计人员违违反职业业道德和和纪律，由公司司根据有有关规定定给予批批评教育育、行政政处罚。第七条 审计计事项的的处理依依据一.国家家相关的的法律法法规。二.公司司的规章章制度。三.公司司无相关关规章

10、制制度的，由监察察中心依依照公司司利益原原则提出出处理、处罚意意见，报报经总裁裁批准后后执行。第八条 审计计工作流流程为实现审审计工作作规范化化，明确确审计责责任，保保证审计计工作质质量，提提高审计计工作效效率，制制定审计计工作流流程。一.审计计工作流流程（一）根根据经营营管理需需要，确确定审计计重点，编制审审计工作作计划。（二）审审计准备备。搜集集与审计计项目有有关的资资料，开开展审前前调查，编制项项目审计计方案，下发审审计通知知。（三）实实施审计计。运用用适当的的审计方方法，对对被审计计事项进进行审核核、取证证，形成成审计工工作底稿稿，并由由相关责责任人签签字确认认。（四）整整理审计计工作

11、底底稿，编编写审计计报告征征求意见见稿，与与被审计计单位交交换意见见。（五）对对被审计计单位提提出的异异议进行行复查，形成正正式审计计报告。（六）公公司领导导审定审审计报告告。（七）根根据领导导的批示示，向相相关部门门发送“审计报报告问题题落实、跟踪调调查函”。（八）根根据相关关部门回回函情况况，由总总部监察察中心下下达审计计处理处处罚决定定。（九）相相关部门门可就审审计处理理处罚决决定在规规定时间间内向行行政部门门中心提提请行政政复议。（十）对对被审计计单位执执行审计计决定的的情况进进行跟踪踪审计，形成后后续审计计报告。（十一）整理审审计案卷卷，装订订存档。二.审计计报告处处理流程程根据监察

12、察中心对对审计报报告的呈呈报审批批要求，制订监监察部审审计报告告处理流流程。（一）审审计报告告报送规规定：1.本规规定所述述审计报报告为监监察部审审计组在在实施审审计项目目时，已已履行全全部规定定的审计计程序，编制完完成的审审计报告告。2.审计计组出具具的审计计报告，均直接接呈报总总部监察察中心。3.经相相关部门门申请、总部监监察中心心批准，委托监监察部审审计组完完成的审审计报告告，必须须同时报报送总部部监察中中心和委委托单位位，保证证内容完完全一致致。（二）“审计报报告问题题落实、跟踪调调查函”流转程程序：1.审计计组审计计报告上上报后，监察部部经理视视报告问问题的轻轻重缓急急，决定定是否直

13、直接签发发或呈报报总部监监察中心心总监签签发跟踪踪调查函函至相关关部门。2.总经经理对跟跟踪调查查函的落落实负直直接责任任，具体体落实工工作可指指定相关关责任人人，原则则上不应应安排监监察部落落实。3.相关关部门收收到跟踪踪调查函函后，应应按照限限定的回回复日期期制订落落实、解解决工作作计划。4.回复复的跟踪踪调查函函必须对对审计报报告的问问题作是是与否的的确认。5.回复复的跟踪踪调查函函必须对对确认的的审计报报告问题题落实直直接责任任人，并并提出处处理处罚罚建议。6.对不不确认的的审计报报告问题题，应出出具书面面辩诉材材料，监监察部将将指派审审计人员员进行审审计落实实。7.经审审计人员员重新

14、审审计落实实的问题题，监察察部再以以跟踪调调查函的的形式征征求相关关部门的的意见。（三）审审计处理理处罚决决定：1.总部部监察中中心总监监依据审审计报告告、相关关部门回回复的跟跟踪调查查函，以以及监察察部经理理的意见见，签发发审计处处理处罚罚决定。2.相关关部门收收到审计计处理处处罚决定定后，应应在限定定的日期期内执行行完毕。3.监察察部将对对审计处处理处罚罚决定的的执行情情况进行行跟踪落落实，对对不执行行或执行行不完全全的，可可向总部部监察中中心提请请做出二二次处罚罚。4. 监监察部要要对相关关部门执执行审计计处理处处罚决定定时发生生的文件件、凭据据等材料料进行收收集、整整理、归归档；并并书

15、面报报告的形形式上报报总部监监察中心心。三专项项审计申申请程序序相关部门提出申请因工作需需要，需需审计组组核查某某些事项项，由申申请部门门向总经经理及总总部监察察中心书书面提出出“审计申申请”，说明明事件的的起因、所要达达到的目目的、完完成时限限等，由由总经理理及监察察中心总总监批准准后实施施。其程程序如下下：总经理及监察中心总监批准批准退回申请组织实施未批准第九条审审计类型型一.综合合审计：监察部部审计组组按年度度计划对对所属各各级公司司进行的的全面审审计。二.专项项审计：根据年年度计划划或经营营管理需需要，对对特定项项目所进进行的审审计。三.离任任审计：根据授授权或委委托，对对公司部部门经

16、理理级以上上及重要要岗位人人员在离离职前所所进行的的专项审审计。第十条 审计计项目一、货币币资金的的审计货币资金金是公司司流动资资产的重重要组成成部分，是最具具流动性性和可接接受性的的资产，包括库库存现金金、银行行存款、其他货货币资金金等三大大类。对货币资资产管理理的要求求是：保保证货币币资产的的收支平平衡，使使公司有有足够的的支付能能力，避避免发生生财务危危机；保保证货币币资产的的适度存存量，加加快资金金周转，提高资资金的使使用效益益；健全全内部控控制制度度，保证证货币资资金的安安全完整整。（一）审审计目的的：1.货币币资金真真实存在在。2.货币币资金收收支记录录完整，审批手手续符合合公司规

17、规定。3.货币币资金入入账及时时、准确确。4.货币币资金在在会计报报表上披披露恰当当。（二）现现金审计计要点：1.现金金盘点是是否及时时。2.账实实是否相相符。3.有无无白条抵抵库的现现象。4.有无无违反公公司规定定私设小小金库的的现象。5.现金金的支出出是否有有合法的的凭证及及审批手手续。6.现金金是否按按规定保保管。7.赊款款购物是是否超过过总部规规定的限限额，是是否在规规定的期期限内收收回。8对各各种外币币业务，应审查查除应按按外币记记帐外，还应同同时按照照当月11日或发发生当日日的国家家外汇牌牌价（中中间价）作为折折合汇率率，折合合为人民民币统一一记帐。月份终终了，应应当将外外币现金金

18、、外币币银行存存款，有有外币债债权、债债务等各各帐户的的余额，按月末末外汇牌牌价折合合为记帐帐本位币币金额，与帐面面记帐本本位币金金额之间间的差异异，作汇汇兑损益益处理，生产经经营期间间发生的的，计入入财务费费用，清清算期间间发生的的，计入入清算损损益。（三）银银行存款款审计要要点1.审查查付款的的授权批批准手续续是否符符合规定定，是否否存在与与公司经经营活动动无关的的款项收收支。2.审查查是否存存在出租租、出借借账户的的现象。3.检查查银行存存款余额额调节表表是否及及时编制制，存在在长期未未达账项项，须查查明原因因。4.审查查有无一一年以上上定期存存款或限限定用途途存款。5.审查查签发的的远

19、期支支票是否否按规定定进行了了正确的的账务处处理。6.审查查银行存存款收支支的正确确截止，确定有有无结账账日未开开出或结结账日后后开出的的支票在在本期入入账的情情况。7.审查查支票领领用情况况，所有有领用的的支票是是否及时时进行登登记，是是否按规规定期限限及时报报账，有有无超期期报账的的情况。8关注注银行承承兑汇票票的额度度、解付付情况，是否建建立“银行承承兑汇票票备查簿簿”管理制制度，序序时逐笔笔登记公公司对外外签发的的承兑汇汇票，待待付款后后逐笔予予以核销销。（四）其其他货币币资金审审计要点点1.获取取截止日日所有承承兑保证证金户的的银行对对账单，加计后后与总账账核对。2.以信信用卡结结算

20、的单单据上缴缴银行后后是否全全部入账账（扣除除手续费费后），有无坏坏账部分分。3.银行行承兑汇汇票等其其他货币币资金入入账时的的原始凭凭证是否否齐全。二、筹资资与投资资循环的的审计资金筹措措是财务务管理的的首要任任务，是是财务管管理的起起点。资资金筹集集包括投投资者权权益和负负债。主主要有投投资者投投入的资资本金、盈余公公积金、公益金金和未分分配利润润、借入入的资金金以及应应付未付付的款项项。资金筹措措既要防防止筹资资不足影影响公司司经营，又要防防止筹资资过量造造成资金金浪费。总之要要正确选选择筹资资方式，确立最最佳资本本结构，降低财财务风险险。降低低资金成成本。公司的对对外投资资是指根根据投

21、资资公司总总体发展展战略的的要求，出资收收购、创创办新公公司，新新项目时时的出资资额。在此循环环中要防防范财务务结构不不合理、贷款集集中到期期，筹资资成本高高于投资资项目内内部收益益率的风风险，故故各个项项目都应应事先评评估，谨谨慎安排排，切忌忌盲目投投资。（一）审审计目的的：1、 所有投资资和筹资资业务须须经合理理授权。2、 投筹资业业务的授授权、记记录以及及对相关关资产的的保管要要有合理理的职责责划分。3、 对投筹资资业务涉涉及的资资产和记记录已被被安全地地接触和和使用。4、 投资，筹筹资入帐帐金额准准确且正正确核算算。（二）审审计要点点：1、 审查筹资资的审批批程序是是否按投投资公司司的

22、有关关章程规规定办理理即应根根据自身身的实际际情况，采用科科学的方方法，合合理确定定资金需需要量。要有编编制好的的项目说说明书、资金计计划、融融资申请请书及投投资公司司相关部部门的研研究论证证总裁审审批意见见。2、 审查总裁裁向本公公司及经经办人员员进行授授权的书书面文件件。3、 对筹资，投资所所涉及的的相关资资产进行行盘点或或函证以以确定资资产的存存在性。4、 对相关借借款等筹筹资合同同或协议议进行合合同审计计，确定定其合法法合规性性。5、 审查公司司是否定定期（如如年、季季、月、周等）向投资资公司上上报资金金使用计计划，并并上报财财务总监监审核、投资公公司总裁裁审批。6、 审查有无无计划外

23、外用款或或超计划划用款的的情况。7、 审查资金金内部调调拨是否否有资金金调入单单位的书书面申请请，财务务总监、总裁，调出单单位总经经理的批批准确认认书。8、 审查对外外投资是是否按投投资公司司有关规规程办理理，即要要通过项项目建议议书、可可行性研研究、项项目决策策三个阶阶段。9、 审查项目目建议书书的编制制是否坚持持真实客客观的原原则，有有无随意意缩小或或扩大项项目的投投资规模模，压低低或提高高投资估估算，夸夸大项目目的经济济效益的的行为。对项目建建议书中中投资估估算编制制及经济济效益评评估进行行审查。10、 对项目的的可行性性研究报报告中的的财务，技技术，经经济分析析的正确确性和方方法恰当当

24、性方面面的进行行审查。11、 对于重大大项目，审查是是否实行行集体决决策，以以及相关关决议的的由会计计部门组组织的会会签记录录。 12、 审查投资资是否采采用成本本法记价价，即按按照投出出时实际际支付的的价款或或评估确确认的价价值计价价，成本本法或权权益法核核算是否否得到恰恰当的使使用，期期末价值值是否按按成本与与市价孰孰低法合合理计提提减值准准备。三、购货货与付款款循环（支出循循环）的的审计此循环包包括工程程招投标标，材料料设备的的采购，施工质质量、工工期的控控制，工工程价款款的决算算与拨付付，广告告策划与与销售代代理等环环节。此此循环是是管理的的核心环环节 ，只有此此环节的的管理到到位了才

25、才能真正正做到控控制成本本。（一） 审计目的的： 1、 财务报表表所反映映的支出出确实存存在。2、 支出业务务以正确确的价格格和数量量准确的的计列在在相应的的总帐及及明细帐帐中。3、 所有支出出业务（减去购购货退回回）已被被全部反反映且在在恰当的的会计期期间。4、 所有支出出均应为为企业所所承担的的合法义义务。5、 所有支出出均已做做了充分分的披露露与恰当当的分类类。（二） 审计要点点：1、 审查公司司是否建建立工程程材料、设备采采购的招招投标管管理制度度，是否否建立工工程造价价的审核核办法，工程质质量的控控制程序序。必要要时进行行穿行测测试已测测试是否否按制度度执行。2、 审查初步步设计与与

26、概算的的编制依依据是否否合法，项目是是否完整整，是否否具有相相关部门门的会审审记录，对概算算超投资资估算是是否按规规定的授授权审批批程序进进行修改改或重报报。3、 审核施工工图预算算工程量量计算得得准确性性，价格格及相关关费用计计取的合合理性，汇总的的准确性性。4、 参与招投投标及评评标定标标的全过过程，着着重审核核是否按按制度规规定进行行招投评评定标程程序，有有无徇私私舞弊现现象。5、 对施工过过程中的的设计变变更及索索赔要求求进行审审核，是是否有相相关授权权人员及及监理方方、设计计方等第第三方的的书面确确认，发发生数量量是否真真实，金金额计算算是否准准确。6、 材料在工工程造价价中的比比重

27、较大大，对材材料与设设备的采采购应有有完善的的内部控控制制度度，在此此基础上上应注重重审核如如下环节节：（1） 供应部门门是否根根据项目目设计及及工程实实际制定定材料采采购计划划，材料料计划尽尽量做到到合理采采购、节节约使用用，既保保证项目目开发经经营的需需要，又又能最大大限度地地控制采采购用款款。（2） 采购计划划是否按按公司规规定的程程序上报报公司总总经理审审批，超超过总经经理审批批权限的的应上报报投资公公司审批批。（3） 对采购用用款限额额之外的的采购计计划是否否重新办办理申报报手续，并经过过投资公公司总裁裁批准。（4） 查验材料料设备采采购过程程中的托托收单、发货单单、运单单和质量量合

28、格证证及验收收单，入入库记帐帐记录是是否存在在，是否否按规定定填写，是否相相互支持持。（5） 库房管理理部门是是否建立立库房管管理制度度和操作作流程，并严格格执行。检查库库存材料料、设备备台账是是否清楚楚、真实实、完整整、准确确，月末末盘点数数与财务务部门有有关会计计记录账账实相符符。对不不符合使使用要求求等各种种原因退退回的材材料、设设备，是是否有材料、设备退退库单，并及及时得到到相关授授权批准准。领用用工程材材料、设设备时，是否具具有使用用部门填填写的材材料（物物资）领领用单或或设备领领用单，库管出出具的出出库单。领用单单，出库库单应连连续编号号且一式式几联，在由领领用部门门领导、领用人人

29、和保管管员签章章后才能能予以发发货，单单据相应应移交有有关部门门。（6） 材料、设设备的管管理部门门是否定定期、不不定期对对材料、设备进进行实地地盘点，是否对对盘盈、盘亏变变质、毁毁损、超超储积压压和长期期闲置的的原因进进行分析析并做出出正确帐帐务处理理。7、 项目投资资开发，具有投投资大、周期长长、风险险大的特特点，项项目投资资成本管管理的目目标是在在保证项项目投资资在取得得最大收收益的同同时，将将投资风风险降低低到最低低限度。在开发发成本的的审核中中要关注注以下几几个环节节：（1） 正确划分分权益性性支出与与资本性性支出：在开发发项目办办理竣工工决算手手续之前前发生的的费用，计入项项目“开

30、发成成本开发间间接费用用” ，在在项目开开发完毕毕，办理理竣工决决算手续续之后发发生的费费用，直直接计入入当期损损益，不不计入项项目开发发成本。（2） 是否遵守守各项支支出的授授权审批批制度，严禁越越权审批批。（3） 公司是否否按单个个项目向向投资公公司上报报成本计计划，经经投资公公司财务务总监审审核后，提交总总裁审议议。（4） 是否在各各项工程程预算范范围内，严格控控制各项项成本，遵守成成本开支支范围，无乱挤挤乱摊成成本现象象。（5） 对可控开开发成本本，是否否根据各各项工程程预算，将成本本项目按按材料、人工、机械、费用层层层分解解，将成成本标准准分配到到到工程程管理、施工的的每一个个环节，

31、将成本本控制责责任落实实每一个个员工。（6） 项目开发发的资金金结算环环节应关关注：A、 合同订金金，合同同预付款款，进场场费等合合同规定定的工程程款的拨拨付。是是否经由由预算、材料、工程三三个职能能部门汇汇签之后后，按投投资公司司授权管管理规程程，上报报总经理理或投资资公司批批准后支支付。B、 材料、设设备款的的支付。应按材材料、设设备供货货合同规规定，由由材料部部门填制制材料料设备进进度款支支付申请请单，经工程程、预决决算审核核后，交交财务部部门审核核并出具具资金金结算单单，上上报总经经理或投投资公司司批准后后，方可可向供应应商支付付。C、 工程进度度结算款款的支付付。应按按合同规规定的付

32、付款方式式及具体体要求进进行资金金结算，当期工工程进度度款原则则上不能能超过当当期完成成工程量量的700%，支支付时须须有工程程或材料料两个职职能部门门提供的的工程程量确认认清单或入入库证明明等相相关文件件。须有有预算管管理部门门财务部部等有关关部门汇汇签，上上报总经经理或投投资公司司批准方方可支付付。D、 工程决算算款的支支付。决决算工程程款必须须按照合合同规定定，在工工程竣工工验收合合格，双双方共签签决算书书后，才才能拨付付除保证证金以外外的尾款款。E、 零星工程程款、零零星材料料款的支支付。须须由工程程、材料料部门填填制零零星工程程/材料料款支付付申请单单，在在交预决决算部门门、财务务部

33、门审审核，上上报总经经理审批批（属计计划外的的，报投投资公司司审批）后，方方可支付付。（7） 对预售开开发产品品的审核核须关注注以下要要件是否否存在：土地使使用权证证、规划设设计许可可证、工程施施工许可可证、商品房房预售许许可证，与客户户签订的的符合当当地省（直辖市市、自治治区）级级政府部部门制定定标准或或者完全全符合国国家有关关法律法法规的规规定的商品房房预售合合同，由按投投资公司司确定的的预售价价格（定定价和价价格调整整）的书书面文件件，销售售主管部部门制定定的经批批准的详详细销售售计划、营销政政策及折折扣政策策。同时时审核在在办理产产权移交交手续之之后，按按照权责责发生制制的原则则，会计

34、计上是否否将对应应的开发发成本和和分配的的土地成成本配比比作为销销售成本本正确核核算开发发产品利利润。另另须关注注已经预预售的开开发产品品不得用用于抵押押，也不不得再预预售给第第三方。（8） 对分期收收款开发发产品的的审核应应注意以以下两点点：A、 是否严格格按销售售合同中中应明确确列示的的分次收收款的时时间、每每次收款款的金额额进行帐帐务处理理；B、 分期收款款开发产产品在房房款没有有收齐之之前，其其产权仍仍归公司司所有，不得将将该开发发产品的的产权移移交给客客户。（9） 对出租开开发产品品须关注注以下要要件是否否存在：与承租租方签订订的房房屋/土土地租赁赁合同，合同同中应明明确规定定计租标

35、标准和定定期交付付租金方方式、金金额等内内容。租租赁主管管部门制制定的经经批准的的详细的的租赁管管理办法法和出租租计划。由投资资公司确确定的开开发产品品的出租租价格（定价和和价格调调整）。同时另另须关注注当承租租户租期期届满未未予续租租，又无无其他客客户承租租该开发发产品时时，是否否将出租租开发产产品转入入未出租租开发产产品。（10） 对周转房房的审核核应注意意以下两两点；A、 周转房是是指公司司用于安安置被拆拆迁居民民周转使使用、产产权归公公司所有有的各种种房屋。对周转转房开发发建造的的各种费费用支出出，财务务上应当当单独进进行核算算并建立立周转房房台账，用平均均年限法法或周转转使用次次数摊

36、销销法进行行摊销，计入开开发间接接费用。B、 对周转房房在供拆拆迁居民民使用过过程中发发生的各各种修理理费用，属经常常性的维维修费用用，应直直接作为为当期开开发成本本；如属属大修理理费用，应当作作为长期期待摊费费用处理理。8、审核核固定资资产与低低值易耗耗品、物物料用品品的购置置、入库库及领用用、费用用摊销、清理报报废是否否符合公公司制度度规定，须关注注以下要要点（1）固固定资产产与低值值易耗品品、物料料用品的的购置有有无计划划，审批批手续是是否齐全全，有无无越权审审批。（2）固固定资产产与低值值易耗品品、物料料用品是是否按公公司规定定办理入入库及领领用手续续。（3）固固定资产产计价及及核算是

37、是否真实实，折旧旧额的提提取是否否符合公公司规定定。（4）低低值易耗耗品的计计价是否否真实、准确，其摊销销方法是是否符合合公司规规定。（5）是是否建立立固定资资产与低低值易耗耗品的定定期维护护与盘点点制度，是否做做到账账账相符，账实相相符。（6）个个人领用用的办公公用品，离任时时是否办办理物品品交接手手续。（7）固固定资产产与低值值易耗品品的报废废原因是是否合理理，有无无审批手手续，残残值是否否及时入入账，账账务处理理是否正正确。9.费用用审计公司的费费用支出出是指公公司生产产经营过过程中的的各种耗耗费。包包括公司司生产经经营过程程中发生生的直接接成本，销售商商品产品品以及提提供劳务务中发生生

38、的销售售费用，行政管管理部门门在经营营管理中中发生的的费用，财务管管理费等等。对其其审计应应关注如如下要点点：（1）审审查费用用明细项项目的内内容与核核算范围围是否符符合公司司制度。费用支支出是否否在分部部授权范范围内，超授权权支出的的费用是是否有总总部审批批。（2）抽抽查重要要或异常常的费用用项目，审核其其原始凭凭证是否否真实、合法、合规，会计处处理是否否正确。（3）费费用支出出是否符符合公司司规定。（4）利利息收入入的入账账是否及及时、完完整。（5）财财务手续续费是否否真实、合理。（6）取取得总部部审批的的年度费费用预算算表、财财务期末末费用报报表，作作出差异异对比表表，并对对重大差差异进

39、行行分析。四、销售售与收款款循环（收入循循环）的的审计 在此循循环具体体包括接接受客户户预定，签定正正式合同同，收款款办理按按揭，交交房补差差价等环环节，最最终形成成了公司司的收入入。包括括：商品品房、商商品土地地使用权权转让及及周转房房销售收收入和租租金收入入；广告告位租金金收入；康体娱娱乐设施施、酒店店、会所所等的经经营收入入；还有有除上述述销售、经营收收入之外外，在日日常经营营活动中中取得的的其他收收入如装装修管理理费收入入、电话话租用收收入等等等。（一）审审计目的的：1、财务务报表所所反映的的收入确确实存在在。2、收入入业务以以正确的的价格和和数量准准确的计计列在相相应的总总帐及明明细

40、帐中中。3、所有有收入业业务（包包括退回回与折让让）已被被全部反反映且在在恰当的的会计期期间。4、所有有收入均均应为企企业所有有的合法法权利。5、所有有收入均均已做了了充分的的披露与与恰当的的分类。（二）审审计要点点：1、 销售业务务中的审审批，经经营，收收款环节节职务分分离，相相关单据据的领用用，开具具，保管管分别由由不同的的人负责责。2、 审查公司司是否建建立销售售人员岗岗位职责责及奖惩惩制度，并严格格执行。3、 审查公司司每年向向投资公公司上报报的营业业收入计计划，跟跟踪其执执行情况况。对于于能够划划清责任任的收入入，要监监督是否否落实到到部门或或个人，分析报报送收入入收回情情况表对对确

41、实因因为经办办人工作作原因而而造成损损失的是是否根据据处罚条条例进行行了相应应处罚。4、 销售实现现收入的的确认必必须同时时具备下下述两个个条件：一是物物权的转转移；二二是收到到货款或或取得索索取货款款的权利利。即审审查是否否在具有有合同规规定的所所有款项项已经收收讫的相相关有效效凭证，具有买买受人正正式收付付开发产产品的确确认书或或正式合合同规定定的租赁赁起始日日期之后后才能作作为收入入入帐。审查对对预售开开发产品品、分期期收款开开发产品品在开发发产品交交付给客客户之前前所收取取的各种种款项，以及出出租开发发产品向向承租户户收取的的押金、保证金金、订金金、预收收的租金金等各种种款项，是否根根

42、据这些些款项的的性质区区分为预预收款项项、代收收款项，按照收收入确认认条件和和权责发发生制的的原则，按期转转入营业业收入。5、 对于将租租金价格格与物业业管理费费合并定定价，会会所经营营收入、停车场场/位出出租收入入、临时时停车费费收入等等涉及收收入的归归属和分分配问题题的应审审查公司司是否按按与相关关方面签签订的合合同中对对收入及及成本费费用的分分配规定定正确处处理。6、 审查收入入的入帐帐金额是是否以净净额确认认。这里里所指的的收入净净额，是是指按销销售/租租金价格格减去合合同约定定的价格格优惠之之后的净净额，不不包括作作为销售售/营业业费用处处理的随随同开发发产品销销售/出出租赠送送给客

43、户户的实物物赠品和和其他形形式的优优惠。通通过将销销售发票票，收据据与合同同台账和和收款分分类明细细账相核核实已确确认所有有收入已已入帐，且价格格是按公公司审批批确认过过的价目目表进行行确认，销售折折让也经经过授权权批准。7、 审查租售售主管部部门、财财务部门门是否分分别建立立收入合合同，并并从帐上上记录追追查至相相关收款款收据或或销售发发票，销销售、租租赁合同同是否具具备。检检查收取取的各种种款项分分类是否否清楚、金额是是否无误误。8、 审查销售售过程中中的费用用是否有有经公司司审批的的专项预预算并落落实至责责任人，费用控控制是否否纳入销销售人员员的业绩绩考核指指标并严严格执行行。根据据销售

44、费费用占销销售收入入的百分分比的指指标做定定期分析析，从而而确定考考核指标标的合理理性。9、 审查对应应收款项项是否按按债务人人设置明明细帐进进行明细细核算，对每笔笔往来款款项的发发生时间间、金额额、事由由、单位位，及其其增减变变化是否否及时反反映，是是否设专专人负责责往来事事项的登登记、核核对工作作并按“谁经办办，谁负负责”的原则则进行催催收，对对超过收收帐期限限或时间间较长的的应收款款项，是是否逐项项列出分分析并按按投资公公司规定定计提坏坏帐准备备或确认认坏帐损损失。10、 可对大额额，有异异常的应应收款项项进行函函证以确确认应收收款项的的存在性性与金额额的准确确性。11、 对于公司司资金

45、紧紧张，需需要贴现现的应收收票据，审查是是否经投投资公司司财务总总监批准准，并及及时做好好帐务处处理及备备查登记记和披露露。12、 开发产品品的销售售、出租租必须按按规定签签定合同同，经有有关领导导审批后后生效执执行。进进行合同同审计是是要保证证最终签签订的合合同符合合公司的的授权，最大限限度地维维护公司司的利益益。在进进行合同同审计中中应注意意以下要要点：（1） 签定合同同要严格格按公司司有关合合同签订订的授权权审批标标准执行行。（2） 审查每份份合同是是否附有有合同审审批单，要注意意审核合合同编号号，合同同审批单单、附件件编号的的统一。对有总总裁批示示意见的的合同审审批单，审计时时须仔细细

46、阅读合合同审批批单上的的批示意意见，对对审批单单上的签签约结果果逐项复复核，保保证与总总裁的批批示意见见相一致致。（3） 对照正在在执行的的合同文文本或政政策一览览表，应应注意审审核合同同审批单单中价格格，数量量，付款款方式填填写是否否真实、准确，符合公公司相关关规定。必要时时可咨询询律师的的意见。（4） 对合同中中的优惠惠条款，须关注注其签约约结果中中的优惠惠条款是是否符合合公司规规定，相相关条款款是否得得到相应应部门的的审批授授权。（5） 对各种赞赞助费、广告费费、推广广费、支支持费的的审计。审查赞赞助费、推广费费、支持持费等是是否按照照总经理理审批标标准、总总裁批示示意见进进行约定定。（

47、6） 关注合同同的变更更，退房房条款，如发生生须有专专人管理理并经总总经理等等相关部部门及人人员的授授权审批批。（7） 合同原本本及附件件要由专专门的档档案人员员进行管管理。五、离任任审计（一）组组织工作作1.副总总经理以以上人员员的离任任审计工工作由中中心审计计部组织织实施。2.公司司各职能能部门重重要岗位位人员的的离任审审计工作作由中心心审计部部组织实实施。3.分部部职能部部门经理理的离任任审计工工作由分分部审计计部实施施。4.门店店主管会会计、出出纳、库库管的离离任审计计工作由由分部审审计部实实施。（二）审审计要点点1.被审审计人员员经手、保管的的公司贵贵重物品品、重要要文件档档案等资资料是否否交接清清楚。2.被审审计人员员的个人人欠款是是否清偿偿。3