XXXX年融道机构房地产市场月度报告-012728.docx

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1、融道机构市场月报2010-01政策频出出 楼楼市走向向遭遇迷迷雾20099年年末末到20010年年年初，一一月之内内房地产产调控政政策密集集出台，从从“营业税税”到“国四条条”，再到到“国十一一条”，各项项政策剑剑锋所指指高房价价，意在在给日渐渐泡沫化化的楼市市“高烧”降温消消火。诸诸多抑制制投资政政策的出出台，加加剧了市市场观望望氛围的的形成，再再加上季季节性因因素，220100年1月和2月楼市市成交低低迷局势势已定。20100年调控控的核心心之一是是抑制投投资性需需求，先先后收紧紧了营业业税政策策及二套套房贷政政策。其其中房贷贷政策的的执行由由商业银银行定夺夺，实际际效果大大打折扣扣，但对

2、对消费者者的心理理预期产产生较大大的影响响作用。住宅成成交在220099年底冲冲高，进进入20010年年以来，成成交量一一路低迷迷。北京京、上海海、广州州、深圳圳、天津津、重庆庆、成都都、杭州州、武汉汉等重点点城市一一手住宅宅总成交交量环比比继续下下跌两成成以上，其其中一线线城市成成交总量量环比下下跌200%，其其余5个重点点城市成成交总量量环比下下跌444%。相对于一一手住宅宅的回落落，受营营业税政政策的影影响，二二手房市市场回落落幅度更更大。据据相关统统计，220100年1月1日至1月10日，深深圳二手手房成交交套数为为16990套，日日均成交交套数3338套套，比上上月下跌跌76.7%。

3、20110年1月1日-122日，北北京存量量住宅网网签成交交量为440322套，与与20009年12月同同期相比比，下降降73.7%。随随着政策策的逐步步明朗化化以及春春节的休休整，预预计春节节后刚性性需求将将逐步入入市，市市场人气气会慢慢慢恢复，届届时低迷迷的市场场局面亦亦将有所所改变。本月徐州州楼市成成交跟全全国大环环境如出出一辙，都都有很大大的下浮浮，但是是置业者者的购房房热情还还是比较较激烈的的。一方方面是由由于徐州州整体楼楼市泡沫沫现象不不甚明显显，与此此次系列列调控所所锁定的的房价绝绝对值和和涨幅过过大的城城市相比比，徐州州本身的的特定发发展优势势决定了了徐州未未来房地地产可开开辟

4、的潜潜力市场场，作为为淮海经经济区的的中心城城市，徐徐州未来来的吸附附力将是是无法估估量的；另一方方面，随随着徐州州城市建建设的进进一步加加快，各各区域优优势逐渐渐显现，因因此，局局部的利利好将为为楼市更更添亮色色。至于目前前的楼市市迷雾，相相信不久久之后必必定会拨拨开云雾雾见青天天，楼市市回归理理性那是是政策所所趋，民民心所向向。第一章 本月月提要1.1 调控控政策“国111条”发威，各各地观望望态度日日盛1.2 二套套房贷首首付提至至40%，抑制制投机性性购房成成效初显显1.3 徐州州本月楼楼市成交交整体呈呈现量跌跌价涨趋趋势1.4 徐州州市20010年年城建重重点工程程计划公公布，北北区

5、成房房地产最最大赢家家1.5 本月月重点数数据图1 本月供供应量环环比下浮浮36.28%，同比比上扬1119.04%图2 本月成成交量环环比下跌跌82.8%，同同比上涨涨80.3%图3 本月商商品房分分类供应应明细第二章 资讯讯回顾2.1 宏观观政策物业税税模拟征征税将推推广至全全国 开征步步伐加快快 （220100-011-055 上上海证券券报）今年税务务部门将将在全国国范围内内开展房房地产模模拟评税税，物业业税“空转”工作在在部分地地区试点点了6年年多之后后，将推推广至全全国。专专家指出出，这一一信息表表明物业业税开征征步伐将将大大加加快。从20003年55月开始始，财政政部和国国家税务

6、务总局就就分3批批在北京京、辽宁宁、江苏苏、深圳圳、重庆庆、宁夏夏、福建建、安徽徽、河南南、大连连等100个省区区市和计计划单列列市的332个县县、市、区开展展了房地地产模拟拟评税试试点工作作。“物业税税一旦开开征，哪哪怕是试试点开征征，都将将释放一一个信号号，那就就是国家家要通过过税收调调节房价价，打击击房地产产市场的的投机行行为。”住建部部将严控控二套房房贷 抑制投投资投机机性购房房 （220100-011-077 武武汉晚报报）20100年初全全国住房房城乡建建设工作作会议上上，住房房与城乡乡建设部部部长姜姜伟新明明确指出出:房价价上涨过过快、住住房和住住房建设设用地有有效供应应不足的的

7、城市，要要增加中中小套型型普通商商品住房房、廉租租住房、经济适适用住房房、限价价商品住住房和公公共租赁赁住房建建设及其其土地供供应数量量和比例例。 20099年部分分城市房房价过快快上涨，投投资投机机性购房房是重要要因素。姜伟新新明确表表示，在在继续支支持居民民自住住住房消费费的同时时，要更更加严格格二套住住房信贷贷等管理理，抑制制投资投投机性购购房。国务院院下发关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知 （20010-01-10 新华华网）20100年1月月7日，国国务院再再次将各各项政策策综合细细化，下下发了关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知，提提出了五五大类共共计11

8、1项改革革措施，具具体内容容如下： 1、增增加保障障性住房房和普通通商品住住房有效效供给 （1）加加快中低低价位、中小套套型普通通商品住住房建设设。 （2）增增加住房房建设用用地有效效供应，提提高土地地供应和和开发利利用效率率。 2、合合理引导导住房消消费抑制制投资投投机性购购房需求求 （3）加加大差别别化信贷贷政策执执行力度度。 （4）继继续实施施差别化化的住房房税收政政策。 3、加加强风险险防范和和市场监监管 （5）加加强房地地产信贷贷风险管管理。 （6）继继续整顿顿房地产产市场秩秩序。 （7）进进一步加加强土地地供应管管理和商商品房销销售管理理。 （8）加加强市场场监测。 4、加加快推进

9、进保障性性安居工工程建设设 （9）力力争到220122年末，基基本解决决15440万户户低收入入住房困困难家庭庭的住房房问题。 （100）中央央将加大大对保障障性安居居工程建建设的支支持力度度，适当当提高对对中西部部地区廉廉租住房房建设的的补助标标准，改改进和完完善中央央补助资资金的下下达方式式，调动动地方积积极性，确确保资金金使用效效果。 5、落落实地方方各级人人民政府府责任 （111）进一一步健全全和落实实稳定房房地产市市场、解解决低收收入家庭庭住房困困难问题题由省级级人民政政府负总总责，市市、县人人民政府府抓落实实的工作作责任制制。6部委委联合促促国111条落实实 传传递调控控楼市信信心

10、 （20110-001-114 上海证证券报）保障性和和普通商商品房如如何有效效供给，住住房建设设用地是是否能够够得到有有效供应应，如何何防范信信贷风险？针对社社会关心心的问题题，在113日举举行的国国新办新新闻发布布会上，住住建部、发改委委、财政政部、国国土部、央行、银监会会六部门门负责人人结合各各自在楼楼市调控控中的职职责，详详细解读读了“国十一一条”的政策策措施，传传递出调调控的信信心。齐骥强调调，政府府一定要要把商品品房定位位在首先先去满足足居住功功能上，各各地要严严格执行行二套贷贷款政策策。国土资源源部副部部长贠小小苏介绍绍，对于于已供土土地，220100年国土土资源部部将采取取进一

11、步步严格规规范合同同签订的的内容等等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等。银监会副副主席王王兆星介介绍，对对于房地地产开发发贷款实实行综合合的授信信，要求求对于开开发商贷贷款项目目的资本本金要及及时足额额到位。同时对对于个人人住房按按揭贷款款的第二二套以上上带有投投资和投投机性的的，即为为了出售售和价值值增值而而购房的的行为，实实行有效效的风险险控制。人民银行行金融市市场司司司长穆怀怀朋表示示，房贷贷利率实实行差异异化定价价不是一一个优惠惠利率政政策，是是商业银银行在制制定商业业化的个个人住房房贷款利利率的一一个底线线，主要

12、要还是防防范信贷贷风险。政策急急转而下下 观观望情绪绪显现（20110-001-115新京京报）近期一系系列房地地产调控控政策出出台，多多部门均均出手对对决定房房地产价价格的投投机、货货币和供供求因素素进行调调节，对对楼市的的影响总总体由中中性偏空空转为利利空，已已有多人人预测220100年楼市市将强势势调整，或或将出现现二次拐拐点。最先抛出出第二次次拐点的的是国家家信息中中心专家家委员会会办公室室副主任任高辉清清，他在在1月66日的搜搜狐焦点点新视角角论坛上上表示，今今年楼市市或将迎迎来二次次拐点，引引发极大大争论。此后，11月7日日，学者者钟伟在在广州某某地产论论坛上称称，20010年年房

13、地产产市场必必将强势势调整；中国银银行发布布报告显显示，中中国住宅宅价格的的环比涨涨幅，有有望在今今年下半半年出现现下降。随着一系系列调控控政策出出台，市市场已经经发生变变化，其其影响力力从实际际操作和和心理预预期层面面已经显显现，市市场开始始出现成成交量下下跌及观观望。地方两两会密集集“布防”楼市泡泡沫 （20110-001-227 中国证证券报）1月中旬旬开始，地地方两会会相继拉拉开帷幕幕。处在在调控十十字路口口的房地地产业成成为各地地人大代代表、政政协委员员们议案案提案的的焦点，政政府工作作报告及及主管部部门拟定定的政策策纷纷剑剑指楼市市泡沫。其中，北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”

14、，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。北京市市市长郭金金龙表示示，20010年年，北京京将加快快中小户户型的廉廉租房、经济适适用房、限价商商品房、公共租租赁房建建设，确确保占全全市住宅宅供地面面积的550%以以上，占占全市住住宅新开开工建设设套数的的50%以上。同时，确确保完成成新开工工建设和和收购113.44万套、竣工交交用4.6万套套。另外外，北京京市今年年将完成成10000亿元元土地一一级开发发投资。坚持节节约集约约用地和和“多储快快供”，优化化土地供供应结构构，推动动二级开开发投资资稳定增增长。20100年，天天津市将

15、将改善中中低收入入群众住住房条件件列为今今年200项民心心工程的的首要任任务，确确定全年年开工建建设保障障性住房房6500万平方方米、88.5万万套，向向7.55万户低低收入家家庭发放放租房补补贴，完完成危陋陋房屋拆拆迁2000万平平方米、4.44万户的的任务目目标。今今年下半半年，以以新家园园经济适适用住房房房源为为启动试试点，将将经济适适用住房房购买对对象首次次放宽至至非拆迁迁中低收收入住房房困难家家庭。1月255日，上上海市政政协十一一届三次次会议开开幕。不不少政协协委员联联名提案案，建议议当地政政府尽快快出台面面向中等等收入家家庭的限限价房措措施，房房价略高高于经济济适用房房，首先先针

16、对住住户困难难的中等等收入家家庭。这这类房产产的销售售对象主主要是买买不起市市场商品品房的中中低收入入市民。 南京相相关部门门也明确确表示，该该市将投投入3000亿元元开工建建设6个个“城市住住宅大型型区”。目前前，5个个项目的的规划已已经完成成，另一一个也正正在抓紧紧制定，规规划建筑筑面积从从几十万万平方米米到二三三百万平平方米不不等。“城市住住宅大型型区”以经济济适用房房为主，但但同时配配建中低低价商品品房、人人才公寓寓等，主主要面向向中等及及偏下收收入人群群。与过过去保障障性住房房有很大大不同的的是，“城市住住宅大型型区”强调交交通、就就业、居居住、服服务的统统筹和谐谐，改善善居民的的生

17、活质质量。九部委委联合督督查楼市市新政 成交交现下降降态势 （20110-001-228 第一财财经日报报）在中央楼楼市调控控新政出出台不久久后，由由九部委委组成的的联合督督查组已已经开始始奔赴地地方，督督查中央央政策在在地方的的具体落落实情况况。为了了遏制一一些重点点城市的的房价上上涨过快快的问题题，进一一步加强强和改善善房地产产市场调调控，稳稳定市场场预期，国国务院办办公厅在在本月印印发了关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知（即即国办44号文件件），该该文件提提出了从从土地供供应、信信贷政策策等多方方面稳定定当前楼楼市的政政策。 该政策策出台后后，国内内楼市成成交量已已经出现现

18、环比下下降态势势，但鉴鉴于房地地产业对对地方经经济的重重要性，业业界曾有有担忧地地方政府府可能将将打折执执行中央央的楼市市调控政政策。对对此，中中央层面面也有所所预警。住建部部副部长长齐骥本本月在国国新办新新闻发布布会上也也透露，将将按照国国办4号号文件要要求，加加强对各各地贯彻彻落实房房地产市市场调控控政策情情况的检检查，对对房价上上涨过快快的地方方和城市市进行重重点督查查，确保保各项措措施落到到实处。国务院院法制办办：新拆拆迁条例例公开征征求民意意 （20110-001-229京华华时报）备受社会会各界关关注的国国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例（征征求意见见稿）于于1月229日正正式向

19、公公众公开开征求意意见。征征求意见见稿共共五章四四十一条条，分别别对适用用范围、征收程程序、征征收补偿偿、关于于非因公公共利益益的需要要实施的的拆迁等等问题予予以了明明确规定定。2.2 城建建规划20110年徐徐州市城城建重点点工程计计划解读读 （20110-001-110徐州州日报）日前，徐徐州市委委常委会会研究通通过了徐徐州市220100年城建建重点工工程计划划。根根据计计划，我我市安排排8大类类、1449项城城建重点点工程项项目，项项目总投投资6664.994亿元元，20010年年年度计计划投资资2622.488亿元。开发区工工程，打打好“副中心心”基础，重重点实施施高新路路、蟠桃桃佛教

20、文文化鲁尔尔大道、铁路专专用线、高铁定定销房、东部商商圈（包包括金龙龙湖小镇镇、月星星商务广广场、君君廷湖畔畔五星级级酒店等等项目）等等6大项项工程。新城区工工程，完完善配套套聚集人人气，重重点实施施九号路路等基础础设施建建设工程程及工程程学院二二期、中中心医院院、中小小学等功功能性项项目建设设和安置置房建设设、房地地产开发发、物流流中心建建设6大大项工程程。道路畅通通工程，巩巩固交通通枢纽地地位，重重点实施施徐贾快快速通道道、珠江江路快速速通道及及淮海路路、和平平路（湖湖北路）贯贯通工程程、西安安路北延延等366个项目目。景观绿化化工程，园园林景观观美化城城市，重重点实施施百果园园、云龙龙湖

21、、滨滨湖公园园西园、彭园敞敞园改造造等188个项目目。住房保障障工程，改改善百姓姓民生，重重点实施施棚户区区改造、经济适适用房及及定销商商品房建建设等110个项项目。环境整治治工程，优优化城市市人居环环境，重重点实施施淮海路路省级示示范路建建设、淮淮海广场场综合整整治、便便民疏导导点建设设、重点点道路综综合整治治和治淮淮项目等等32个个项目。公用设施施工程，夯夯实城市市扩张基基础，重重点实施施区域灭灭火救援援应急中中心、翠翠屏山消消防站、道路大大修、路路灯安装装改造、供水安安全保障障、公交交发展和和天然气气置换工工程等113个项项目。商贸文化化项目，增增强中心心城市辐辐射力，重重点实施施中心商

22、商圈建设设、月光光经济项项目、音音乐厅、徐州博博物馆景景点改造造和老字字号特色色街区等等25个个项目。徐州市市棚户区区改造惠惠及普通通百姓 （20110-001-110徐州州日报）棚户区改改造是省省委、省省政府加加快振兴兴徐州老老工业基基地的重重大战略略部署。我市按按照“3年任任务两年年完成”的目标标，全力力加快棚棚户区改改造工程程，截至至目前，原原定3年年完成的的3077万平方方米棚户户区拆迁迁任务，已已完成1136万万平方米米，占全全部拆迁迁计划的的44%；4000万平平方米棚棚户区安安置房建建设任务务已完成成、落实实1488万平方方米，占占全部建建设计划划的377%。针对棚户户区改造造中

23、部分分低保户户、特困困户收入入不高、经济条条件差等等问题，我我市制订订了针对对性的动动迁帮扶扶措施：对选择择货币安安置且购购置商品品房的，按按房屋赔赔偿价补补贴100%；对对符合经经济适用用房、廉廉租房政政策的，优优先以经经济适用用房、廉廉租房予予以安置置；对部部分购置置拆迁安安置房有有困难的的低收入入家庭尽尽可能给给予适当当补偿。目前，被被拆迁的的合法房房产面积积基本实实现“拆一补补一”，保障障了拆迁迁工作稳稳步有序序推进。记录徐徐州市老老小区整整治的脚脚步 （20110-001-111 徐州日日报）20099年，徐徐州市计计划整治治的511个老小小区是在在老小区区整治33年规划划基础上上，

24、针对对市区119966年以前前建成、建筑面面积在22万平方方米以上上的尚未未实行物物业管理理的小区区统一进进行的，共共有13362栋栋居民楼楼，总建建筑面积积4355万平方方米。老老小区整整治将统统一规划划设计、统一招招投标、统一实实施、统统一验收收，确保保改善市市民居住住环境。整治包包括拆违违、道路路、路灯灯、排污污管道、绿化等等多项内内容，将将尽量扩扩大车棚棚建设面面积，增增加老年年活动中中心、图图书阅览览室以及及休闲娱娱乐场所所，同时时将小区区内的营营业门面面房也纳纳入整治治范围。关注徐徐州两会会：让困困难群众众住上舒舒心房 （20110-001-211 徐徐州日报报）20100年徐州州

25、将加大大保障性性住房建建设力度度，建设设和购买买定销安安置房2276万万平方米米，续建建经济适适用房及及廉租房房28万万平方米米，解决决好低收收入家庭庭的住房房困难。徐州市全全面贯彻彻落实国国家和省省关于房房地产发发展的各各项政策策，适当当增加中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房供供应，加加大保障障性住房房的建设设力度的的举措，引引起徐州州市两会会代表委委员关注注。我市正在在建设的的经济适适用房、廉租房房工程，主主要用于于解决市市区常住住户口55年以上上、家庭庭人均月月收入6600元元以下、人均住住房建筑筑面积115平方方米以下下的低收收入家庭庭住房难难问题。按照市市委、市市政府“全面覆覆

26、盖、应应保尽保保、统筹筹规划、分布实实施”的原则则，市房房产管理理局及时时调整了了规划设设计方案案，扩大大了廉租租住房的的建设比比例，将将让更多多困难群群众实现现住房梦梦想。京沪高高铁100月试车车 明年年正式运运营 （20110-001-266 彭彭城晚报报）沿着城东东大道一一路向东东，过了了风景秀秀丽的金金龙湖景景区，一一条铁路路桥南北北走向横横亘在眼眼前，这这就是未未来的京京沪高铁铁。今年年10月月份，京京沪高铁铁就要试试车了。盼了这这么久，高高铁说来来就要来来了。京沪高铁铁徐州段段全长555.33公里，徐徐州站是是京沪高高速铁路路七大站站点之一一。京沪沪高速铁铁路建成成后，我我市将快快

27、速融入入北京、上海22小时经经济圈，同同时进入入长三角角和环渤渤海3小小时经济济圈。徐徐兰客运运专线和和徐连客客运专线线建成后后，徐州州作为高高铁“交会点点”，“承东接接西、沟沟通南北北”。徐州规规划局解解读徐州州市热点点地块规规划 （20110-001-299 徐徐州E房房网）徐州市市城市总总体规划划（20007-20220）中中市域城城镇体系系规划为为，20010年年徐州市市域人口口和城市市化水平平将发展展到总人人口约9955万万人，城城市化水水平为446。在住宅宅建设规规划上，文文件提出出，住宅宅建设原原则应注注重创造造良好的的居住环环境，贯贯彻新区区建设与与老城区区改造相相结合的的方针

28、，实实行住宅宅小区化化和小区区规模化化。住区区建设标标准：以以中档住住宅为主主，兼顾顾各种不不同标准准的住区区建设，以以满足不不同居住住需求，规规划期末末实现每每户家庭庭拥有一一套设施施基本齐齐全、居居住环境境良好的的住宅，人人均居住住用地面面积266.800平方米米以上。 按照城市市规划，老老城区主主要以城城市改造造为主，近近日，就就徐州市市老城区区住宅建建设发展展情况，徐徐州市规规划局工工作人员员进行了了总结：根据徐徐州目前前的土地地收储情情况，和和09年年出让的的居住用用地的分分布情况况，总结结下来，大大规模的的居住用用地，主主要在城城市的东东部，东东南，北北部，比比如东部部绿地世世纪城

29、东东侧，云云龙工业业园1、2、33、4号号地块。还有乔乔湖东和和乔湖西西地块，这这几块地地面积都都在2000亩左左右。随随着棚户户区改造造项目的的深入开开展，老老城区小小规模的的地块也也在逐步步实施。包括欧欧庄拆迁迁，下洪洪，小朱朱庄，津津浦东路路已经开开始拆迁迁，即将将拆迁结结束，还还有新的的项目比比如兵工工路，建建北，云云龙1、2、33道街。还有韩韩山村也也要实施施拆迁和和新的建建设，提提升老城城区面貌貌。这些些将大幅幅度提高高老城区区的居住住环境。E房点评评：本月初，随随着房地地产相关关调控政政策的出出台，楼楼市动态态再次成成为媒体体所关注注的重点点，各家家研究机机构和业业内人士士纷纷预

30、预测20010年年楼市走走向；同同时伴随随着部分分城市开开发商的的大力推推盘、土土地热拍拍以及购购房者的的退房热热潮，岁岁末年初初一系列列的调控控政策已已经呈现现了立竿竿见影的的效果。对于本次次遏制房房价过快快增长的的调控声声音以及及抑制投投机投资资型购房房的明确确态度，政政府的调调控政策策给开发发商和整整个楼市市头上悬悬了一把把利剑，但但是这把把利剑对对于徐州州还感觉觉不甚明明显，相相较于一一、二线线城市的的刀架脖脖子来说说，徐州州头上的的利剑距距离头顶顶还有一一段距离离，因此此短时间间内徐州州楼市还还是呈现现比较稳稳定的趋趋势。但是这也也并不说说明徐州州的楼市市泡沫不不存在，或或者徐州州的

31、房价价会呈现现高枕无无忧的上上涨趋势势，日前前全国大大部分城城市出现现的退房房热潮，在在徐州也也相对出出现了小小规模的的退房现现象，可可以说徐徐州的调调控效应应也已经经出现，只只是时间间周期将将会较长长，一旦旦大环境境出现较较大的变变动，不不排除徐徐州的房房价会存存在下降降的可能能。第三章 土地地市场3.1 土地地供应20100年1月月徐州市市国有土土地出让让信息 （数据据来源：徐州市市国土资资源局）20100-1东 区原云龙区区民营工工业园一一期2号号地块经二路以以西、郭郭庄路以以北城镇住宅宅7382201459902.5517000020100年2月月10日日9时至至20110年33月3日

32、日10时时商服5923301.9920100-2东 区原云龙区区民营工工业园一一期1号号地块经二路以以西、郭郭庄路以以北城镇住宅宅5064491.9912000020100-3北 区原通域集集团地块块二环北路路南，煤煤港路西西城镇住宅宅4404402.6-3.0013200020100年2月月10日日9时至至20110年33月4日日10时时20100-4北 区玉潭湖棚棚户区FF地块玉潭湖东东，文学学西路南南城镇住宅宅9185511.554140020100-5南 区原奎山幼幼儿园及及周边地地块中心医院院南侧，翠翠园小区区西侧居住350552.2-2.55750附件： 20010-1号地地块规划

33、划图：20100-2号号地块规规划图：20100-3号号地块规规划图：20100-4号号地块规规划图：20100-5号号地块规规划图： 出让地块块点评： 本月徐徐州市国国有土地地共出让让五宗地地块，总总出让面面积约3396亩亩，规划划住宅用用地3007亩，包包括一宗宗棚户区区改造项项目地块块。其中中20110-33号原通通域集团团地块优优势比较较明显，以以2.66-3.0的规规划容积积率来看看，未来来该地块块项目将将以高层层为主。目前该该地块周周边已有有滨湖城城市花园园项目，该该项目尾尾盘均价价为45500元元/平米米 ，建建筑形态态为小高高层和高高层，未未来20010-3号地地块可以以此作为

34、为参考，相相信价格格也将不不菲。此外，220100-1和和20110-22号原徐徐州民营营工业园园地块，体体量较大大，建筑筑形态将将以多层层和小高高层为主主，西靠靠绿地世世纪城，有有绿地1130万万方的成成熟社区区作为铺铺垫，相相信该地地块会有有很大的的升值潜潜力。3.2 土地地成交20100年1月月徐州市市国有土土地成交交信息 （数据据来源：徐州市市国土资资源局）20099-911原卧牛山山煤矿地地块2125589城镇住宅宅1.441.9258110258110徐州华美美房地产产开发有有限公司司20100.1.1320099-922徐贾快速速路东徐徐矿集团团棚户区区地块738662城镇住宅宅

35、1.774430044300徐州矿务务集团有有限公司司20099-933城北工业业集中区区振兴路路南侧地地块135991工业0.7-1.00247247徐州承甫甫矿山设设备制造造厂20099-944庙山路北北侧工业业地块203118工业0.77758758徐州智晟晟机械有有限公司司20099-955京福高速速公路东东侧地块块1000089工业0.773843338433江苏华电电铁塔制制造有限限公司20099-966杨山路南南侧工业业地块71344工业1.00274274徐州贝欧欧丽服饰饰有限公公司20099-988房亭河北北侧工业业地块193779工业0.11745745徐州中环环水务有有限

36、公司司20099-999经七路东东支路西西侧地块块162889工业0.44620620徐州华气气新能源源有限公公司20099-1000长安大道道西侧工工业地块块611002工业0.772348823488徐州经济济开发区区国有资资产经营营有限责责任公司司20099-1001原云龙区区民营工工业园一一期4号号地块1541141城镇住宅宅 商服服2.11350000554000江苏金洋洋房地产产开发有有限公司司20100.1.1420099-1002原滕氏机机械厂地地块158668城镇住宅宅 商服服2.222400024000徐州市信信联金属属回收有有限责任任公司20099-1003新河南村村棚户

37、区区改造项项目318552城镇住宅宅1.221336613366徐州矿务务集团有有限公司司20099-1004联运公司司地块54755.8商服1.8-2.001148811488徐州市滨滨湖花园园房地产产开发有有限公司司20100.1.1520099-1005欧庄棚户户区南地地块201991城镇住宅宅 商服服2.889000090000徐州高铁铁置业有有限公司司20099-1006一号路西西侧商业业地块272771商服1.882460024600徐州经济济开发区区国有资资产经营营有限责责任公司司成交地块块点评： 本月徐徐州土地地市场共共成交115宗，其其中7宗宗为工业业用地，其其余则为为城镇住

38、住宅和商商服用地地，在住住宅用地地中，包包括3宗宗棚户区区地块，具具有一定定的定向向性质。从本月月总体成成交情况况看，仅仅有一宗宗地块产产生溢价价，其余余均以起起始价成成交。可可见徐州州土地市市场在经经过了220099年的狂狂飙之后后，于新新年年初初得到了了止歇，220100年徐州州土地市市场的平平稳开局局，希望望能给徐徐州整个个市场带带来更加加稳定健健康的发发展。E房点评评：本月土地地市场的的平稳开开局给整整个徐州州地产市市场带来来了良好好的开端端，20009年年徐州共共拍出地地块866宗，出出让土地地61221.665亩，包包含了大大量的居居住、商商业及综综合性用用地，这这些土地地给徐州州

39、未来两两年内的的项目产产品开发发奠定了了良好的的基础，未未来市场场的供应应量十分分充足。但是不能能忽略的的是，去去年土地地市场整整体情况况都呈现现了以高高价地块块和高溢溢价率成成交，从从其楼面面地价、建筑成成本、相相关税收收、人力力开支以以及开发发商利润润来看，去去年拍出出的地块块未来仍仍将引领领一个高高房价的的时代。因此，房房价的虚虚涨，一一方面是是投机投投资者的的助推，另另一方面面事实上上也是由由于高价价地块开开发成本本而不得得不来提提高房源源的价格格，这也也是无奈奈之举，是是既可恨恨又可恕恕。本月土地地的成交交，基本本都以挂挂牌价格格成交，缩缩小了溢溢价，减减小了开开发成本本，从理理论上

40、来来讲应该该不会产产生太离离谱的房房价。近近日，相相关部门门再次提提出严控控“地王”效应，严严格规范范土地竞竞拍流程程，这从从根本上上杜绝了了“地王”的产生生。诸如如此类的的提案和和报道，大大众已见见怪不怪怪，“中国不不缺乏好好的政策策，缺的的是政策策的执行行力”，假使使将这些些好的建建议都付付诸于行行动，那那么中国国的房地地产泡沫沫必将不不攻而破破，市场场又何愁愁不能回回归理性性。第四章 商品品房市场场4.1 供应应分析徐州市2009-2010年每月商品房供应信息（单位：万）数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部2.8327.325.4339.9139.0519.1440.943.

41、336.9341.4728.2936.9211.610510152025303540455009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01供应量（万万）11.66139.99125.44336.28%1199.044%E房点评评： 本月徐徐州市商商品房供供应量共共计23326套套，供应应面积225.443万平平方米，环环比099年122月399.911万平米米下浮336.228%，同同比099年1月月11.61万万平米上上扬1119.004%。仔细观观察近半半年来的的供应量量变化，去去年“金九”开门未未红，继继

42、而导致致“银十”供应量量大打折折扣；本本月由于于楼市新新政密集集出台，加加之传统统淡季来来临，各各地观望望态度日日盛，因因此本月月徐州供供应量呈呈现一个个保守态态势，创创下近半半年来的的又一个个新低，主主要还是是为了防防止新房房源“消化”不良。4.2 成交交分析成交量（万万）14.005147.0325.33382.8%80.3%E房点评评：本月徐州州市商品品房总成成交套数数23336套，成成交面积积25.33万万平米，环环比099年122月1447.003万平平米下跌跌82.8%，同同比099年1月月14.05万万平米上上涨800.3%。从本本月成交交量分析析，相比比09年年楼市小小阳春阶阶

43、段，基基本持平平；由于于年前政政策收紧紧、调控控出台，因因此赶搭搭末班车车现象助助推了楼楼市成交交高峰的的产生，本本月楼市市成交再再次走向向平稳，一一方面是是由于供供应量的的缩水，另另一方面面由于各各项政策策初显成成效。从本月供供应量和和成交量量整体看看来，供供求基本本相等，这这一现象象充分反反映了220100年楼市市以平稳稳开局，“恒温楼市”值得期待。4.3 供求求比分析析E房点评评：仔细分析析09年年以来徐徐州市每每月商品品房的供供求关系系，部分分月份供供求关系系严重不不平衡。供求关系系是决定定整个市市场走势势的关键键因素，也也是调控控市场稳稳定的先先决条件件，只有有适度把把握市场场的需求

44、求，应市市而推，平平衡供求求关系，才才能做到到更好地地消化房房源。本月整体体供求关关系趋向向于平稳稳，虽然然没有继继续年前前楼市的的火爆，但但也没有有像其他他城市出出现拐点点。可以以说，徐徐州本月月的楼市市已经进进入“恒温”状态，开开发商的的推盘力力度恰到到好处，置置业者的的购房热热情依旧旧澎湃，成成交价格格指数依依然平稳稳。细观本月月楼市开开局，诸诸多利好好条件密密集呈现现，城建建计划的的公布、高铁的的启动等等等，无无疑成为为加速徐徐州城市市建设的的催化剂剂，在其其他城市市进入观观望期时时，徐州州楼市反反而加剧剧了消费费者对市市场看涨涨的预期期，因此此，在接接下去的的几个月月里，市市场进一一

45、步回归归理性的的前提之之下，徐徐州继续续年前楼楼市热销销的“神话”将不仅仅仅只是是个梦想想。4.4 区域域市场分分析09-001月供供应量（单单位：万万）5.0776.64401.9330.82209-001月成成交量（单单位：万万）0.4111.63.57.90.67709-112月供供应量（单单位：）1561178.63704111.119377001.883 1347791.43009-112月成成交量（单单位：）32088742087715 394003 8218876793992本月供应应量（单单位：）1054400.90975116.005514118.3380本月成交交量（单单位：）687998191771164228139662393022供应量量环比33%1599%62%供应量量同比1088%1