华尔街日报某年度十大行业的十大趋势报告6770.docx

《华尔街日报某年度十大行业的十大趋势报告6770.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华尔街日报某年度十大行业的十大趋势报告6770.docx（88页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、华尔街街日报XX年度趋势报告十大行业业的十大大趋势简体中文文版目录简介介华尔街街日报趋趋势报告告十大行业业的十大大趋势 或许有有关房地地产的消消息你都都比较关关注。也也或者你你对钢铁铁行业很很感兴趣趣。再或或者食品品业和风风险投资资业的相相关报导导你一个个字也不不会放过过。但是是你能什什么都看看吗？不不可能。 所以华华尔街日日报一一年一度度的“趋趋势”报报告就非非常有用用也也很受欢欢迎。快快速、简简便、轻轻松的阅阅读中你你便抓住住了你或或许错过过了的东东西。证券业跟著利利率走 就像太太阳月亮亮的运动动主宰著著地球上上的潮涨涨潮落一一样，金金融市场场的动向向也决定定了华尔尔街的趋趋势。在在过去五

2、五年中，道道琼斯指指数有三三年是下下跌的，而而今年到到目前为为止，道道琼斯指指数也只只是与220044年基本本持平，面面对这样样的股市市，华尔尔街证券券行业正正悄然发发生著变变化。20055年122月088日099:044地产业繁荣的的背后 近年来来的地产产业发展展环境真真可用“完完美”二二字来形形容，房房屋平均均价格较较五年前前上涨了了53%。短期期看这样样的价格格涨势难难以为继继，长期期看各种种远期因因素将重重塑地产产业格局局。20055年122月077日211:533零售业提升品品位 降降低价格格 零售商商们虽然然销售的的产品和和价格不不尽相同同，但他他们全都都将越来来越多的的精力倾倾注

3、在吸吸引中产产阶级和和富裕消消费者的的努力上上了。这这就意味味著他们们需要提提升形象象、改装装店面、调整货货品和营营造时尚尚的购物物环境。20055年122月077日211:433食品业新食品品 新面面貌 几十年年来，食食品销售售业一直直由传统统的超级级市场占占领，他他们主营营中端商商品的店店铺往往往售价偏偏高，但但常常用用每周特特价来吸吸引顾客客光临。但是近近年来，食食品零售售业开始始出现了了几十年年来前所所未有的的改观。20055年122月077日222:322风险资本本钱往往何处投投 伴随风风险资本本努力搜搜寻有望望成为新新一代雅雅虎或eeBayy的初创创公司，科科技世界界重新焕焕发了新

4、新的活力力。但是是这一次次，风险险资本所所追求的的高增长长目标已已不再仅仅限于互互联网初初创企业业和生物物技术公公司了。20055年122月077日211:366广告业随时随随地皆广广告 随著广广告越来来越难以以接近消消费者，产产品营销销人员开开始越来来越多地地转向新新的、非非传统的的营销手手段。当当今世界界广告业业的图景景与我们们父辈脑脑中的记记忆已经经完全不不可同日日而语了了。20055年122月077日211:422递送业“都往往一个喉喉咙里灌灌” 包裹递递送也许许并不是是什么激激动人心心的行业业，但它它的确是是个庞大大的产业业，一个个不可或或缺的产产业，同同时也是是一个非非常难做做而而

5、且越来来越难做做的的产业。20055年122月077日211:488公用事业业价格格飙升及及其产生生的影响响 能源价价格的上上涨给美美国家庭庭带来了了沉重的的负担。冬季将将至，公公用行业业及监管管机构正正面临众众多猜疑疑，不知知道他们们采取的的措施是是否足以以保护公公众免受受涨价冲冲击。20055年122月077日211:555钢铁业积极创创新 重重塑形象象 没什么么东西像像金属那那么坚固固持久，而而金属的的这种坚坚固形象象也使得得这个行行业的制制造商看看上去不不那么具具有创新新精神。但是这这种情况况正在发发生变化化。众多多金属企企业正在在努力加加快全球球化进程程，同时时也在积积极拓展展新的业

6、业务。20055年122月077日211:399广播业在新媒媒体时代代艰难求求生 广播电电台像电电视、报报纸等其其他传统统媒体一一样，面面对新媒媒体时代代的冲击击正在渐渐渐失宠宠。因此此，该行行业正在在想方设设法开设设有吸引引力的节节目，建建立新的的听众群群，包括括调整长长期一成成不变的的电台，制制作非主主流的节节目等。20055年122月077日211:466证券业跟著利利率走 就像太太阳月亮亮的运动动主宰著著地球上上的潮涨涨潮落一一样，金金融市场场的动向向也决定定了华尔尔街的趋趋势。 在过去去五年中中，道琼琼斯指数数有三年年是下跌跌的，而而今年到到目前为为止，道道琼斯指指数也只只是与220

7、044年基本本持平，面面对这样样的股市市，华尔尔街证券券行业正正悄然发发生著变变化。为为了提振振投资回回报，投投资者们们开始寻寻找股票票的替代代品，一一些人涌涌向了他他们的父父辈们从从未听说说过的证证券品种种。同时时，由于于费用和和佣金的的降低，华华尔街公公司正开开辟著其其他生财财之道。客户的的期望值值随著交交易技术术的发展展而不断断提高，推推动了证证券交易易所的整整合。监监管环境境也在发发生著变变化。 不过，正正如预测测金融市市场走势势会十分分困难一一样，在在上述变变化的发发生过程程中也存存在种种种风险和和不确定定性。 以下就就是对华华尔街未未来趋势势的一些些分析。1.债券券将强于于股票 自

8、从220000年3月月互联网网泡沫破破灭、并并拖累整整个股市市陷入低低迷以来来，金融融市场就就一直被被固定收收入证券券所主宰宰，简而而言之就就是被债债券所统统治。这这导致华华尔街的的势力结结构和竞竞争格局局发生了了改变。 据基金金研究公公司晨星星公司(Morrninngsttar Incc)的数数据，从从20000年33月311日到今今年的99月300日，规规模最大大的一只只股票指指数共同同基金：Vannguaard 5000 Inndexx Fuund平平均每年年下跌了了2.11%，而而与之相相应的债债券市场场基金VVangguarrd TTotaal BBondd Maarkeet IIn

9、deex的年年平均回回报率却却达到了了6.44%。 在顶级级证券公公司中，债债券部门门的管理理人士平平步青云云、步步步高升，而而股票市市场部门门的一些些元老却却不得不不卷铺盖盖走人。同时那那些在债债券市场场优势最最强的公公司表现现也会好好于其他他同行。 在高盛盛集团(Golldmaan SSachhs GGrouup IInc.)，曾曾在债券券部门任任管理职职位的布布兰克费费恩(LLloyyd BBlannkfeein)在20003年年12月月成了公公司总裁裁和二号号管理人人物。在在摩根士士丹利(Morrgann Sttanlley)，固定定收入部部门主管管克鲁(Zoee Crruz)也坐上上

10、了公司司的第二二把交椅椅，而股股票部门门前主管管潘迪(Vikkramm Paandiit)以以及哈文文斯(JJohnn Haavenns)则则在一片片混乱之之中黯然然离去，债债券界元元老麦晋晋桁(JJohnn Maack)在20005年年6月份份出任公公司董事事长兼首首席执行行长更是是将这一一趋势推推向了极极至。 在股市市泡沫破破灭后，美美国联邦邦储备委委员会(Fedderaal RReseervee, 简简称：FFed)为保护护经济少少受冲击击而采取取了一系系列的降降息措施施，由此此点燃了了债券市市场的火火爆行情情。然而而现在的的Fedd早已改改弦更张张，举起起了加息息的大旗旗，自22004

11、4年6月月份以来来，Feed已经经连续112次调调高目标标利率，前前景到底底如何尚尚不得而而知。2.出现现更多的的私人资资本交易易 手握大大把现金金的私人人资本运运营公司司相互合合作，在在一个个个眩目的的交易中中竞相吞吞下大大大小小的的公司，这这让它们们在全球球并购市市场上的的占有率率得到提提升。而而这些私私人资本本运营公公司转手手出售那那些公司司股份的的速度也也较以前前更为迅迅速，在在让投资资者赚到到快钱的的同时，也也给华尔尔街带来来了巨额额的交易易佣金。 投资者者（主要要是公共共退休基基金和公公司退休休基金）向向私人资资本投入入了更多多的资金金，用它它来取代代传统的的股票投投资和债债券投资

12、资，希望望能由此此获得更更多的回回报。今今年年初初，凯雷雷投资集集团(CCarllylee Grroupp)推出出的一只只基金募募集到的的资金超超过了1100亿亿美元，而而华平创创业投资资有限公公司(WWarbburgg Piincuus LLLC)也推出出了一只只80亿亿美元的的基金。 虽然私私人资本本运营公公司从投投资者那那里吸引引来了越越来越多多的资金金，但这这些公司司用于收收购的资资金中只只有一小小部分是是现金，其其他很大大一部分分都来自自借贷。因此从从某种程程度上看看，这些些公司能能否继续续完成大大规模的的收购交交易，取取决于他他们能否否承受借借贷成本本的压力力。如果果利率上上升至过

13、过高的水水平，并并购交易易的强劲劲势头恐恐怕就要要随之消消散了。3.并购购的热浪浪 全球各各地的公公司都在在尝试著著花大价价钱并购购自己的的竞争对对手，受受此推动动，今年年截至110月底底，全球球市场的的并购金金额超过过2万亿亿美元，达达到了自自20000年以以来的最最高水平平。 法国电电信(FFrannce Tellecoom SSA)今今年7月月份收购购西班牙牙移动运运营商AAmenna的举举动震惊惊业界，也也吸引了了其他同同行纷纷纷效仿，其其中包括括10月月31日日宣布的的西班牙牙Tellefoonicca SSA斥资资1777亿英镑镑（3000亿美美元）收收购英国国移动运运营商OO2

14、PPLC。 采矿行行业的并并购浪潮潮也在持持续。上上个月，IIncoo Lttd同意意以1336亿美美元收购购Fallconnbriidgee Lttd.，由由此可能能将缔造造出全球球最大的的锌生产产商和煤煤炭、铜铜、金领领域一个个强有力力的竞争争者。 明年预预计也将将会是并并购活动动颇为活活跃的一一年，公公司股东东变得更更为积极极，公司司会继续续让它们们的现金金储备发发挥作用用。虽然然经济的的整体滑滑坡有可可能会抑抑制企业业的大规规模支出出行为，不不过更可可能出现现的情况况是，当当收购方方无法管管理好自自己的债债务负担担时，高高杠杆效效应的私私人资本本交易将将难以达达成，借借贷方和和公司管管

15、理层由由此将会会对收购购交易持持更为谨谨慎的态态度。4.股票票交易所所通力合合作 为了尽尽量满足足客户对对快速、经济地地交易各各类股票票和期权权等衍生生品的要要求，全全球各地地的股票票交易所所正在酝酝酿著新新一轮的的并购活活动。 纽约证证券交易易所(NNew Yorrk SStocck EExchhangge)和和那斯达达克股票票市场(Nassdaqq Sttockk Maarkeet)今今年年初初曾宣布布，将收收购增长长势头迅迅猛的电电子交易易对手。纽约证证券交易易所还表表示未来来将与欧欧洲和亚亚洲的交交易所展展开合作作。 在美国国之外，交交易所之之间跨越越了曾被被认为不不可逾越越的界限限实

16、现了了合并。Eurroneext NV通通过与法法兰克福福和伦敦敦同行的的合并对对这样的的思路进进行了探探索，而而Eurroneext自自己就是是在20000年年由阿姆姆斯特丹丹、布鲁鲁塞尔和和巴黎的的几家交交易所合合并而成成的。 客户们们对于组组建大型型交易所所的想法法表示欢欢迎，因因为这样样可以获获得规模模经济效效应，降降低成本本。不过过让他们们担心的的是，新新的交易易所巨头头可能会会减少创创新，并并且获得得垄断性性的定价价优势。 近来许许多交易易所都变变成了以以盈利为为目的的的公司，在在增大公公司规模模、增加加盈利方方面的压压力随之之增大。一些股股票交易易所和股股票期权权交易所所相互进进

17、行了合合并，行行业观察察人士预预计未来来还将有有更多的的此类合合并。期期货交易易所可能能会成为为股票交交易所一一个较难难对付的的合作者者，因为为期货交交易的监监管机构构并非美美国证券券交易委委员会(Seccuriitiees aand Excchannge Commmisssioon, 简称SSEC)，而是是期货交交易委员员会(CCommmodiity Futturees TTraddingg Coommiissiion)。5.监管管问题 在一连连串金融融欺诈案案催生出出萨班斯斯奥克克斯利法法案(SSarbbanees-OOxleey)的的三年之之后，企企业方面面正促使使监管者者减少采采取激进

18、进的措施施。 虽然没没有迹象象表明严严格监管管的氛围围会消失失，但监监管者开开始倾听听企业的的意见，并并且出现现了一些些监管环环境正在在放松的的信号。 SECC已经同同意研究究萨班斯斯奥克克斯利法法案中一一条备受受争议（也也颇为昂昂贵）的的规定，该该规定要要求公司司评估其其对防止止会计失失误和会会计欺诈诈的控制制能力，并并让其外外部审计计师对此此能力进进行认证证。SEEC近期期推迟了了在市值值低于77,5000万美美元的公公司中实实施该规规定的时时间。SSEC新新任主席席考克斯斯(Chhrisstoppherr Coox)在在8月份份上任后后的首次次公开会会议上提提议，放放松有关关规定，加加快

19、上市市公司提提交年度度和季度度业绩报报告的速速度。考考克斯还还表示，他他希望能能够评估估近期施施行的一一些规定定，以确确认这些些规定发发挥了应应有的作作用，而而没有产产生意料料之外的的结果。 同时，最最严厉的的证券界界“警察察”、纽纽约州司司法部长长斯皮策策(Elliott Sppitzzer)可能很很快就会会将他的的关注点点从华尔尔街转开开。他将将参加220066年纽约约州州长长的竞选选，届时时预计他他将会花花费更多多的时间间在竞选选工作上上，减少少对华尔尔街的关关注。6. EETF起起飞 仅仅就就在5年年前，鲜鲜有投资资者知道道上市交交易基金金(exxchaangee-trradeed f

20、fundd, EETF)是什么么东西。不过这这也很正正常，因因为当时时此类共共同基金金的数量量还很少少，只有有那些大大投资者者和经验验丰富的的投资者者才会涉涉足这个个领域。 如今EETF持持有的资资金总量量达到22,5990亿美美元，其其中许多多资金还还是来自自于小投投资者。近期EETF的的增速更更是迅猛猛：今年年ETFF持有的的资产已已经增长长了155%，增增幅是传传统基金金的两倍倍多。现现在市场场上共有有1799只ETTF，它它们追踪踪各类股股票指数数，从最最小的分分类指数数到总体体市场指指数不一一而足。 ETFF和股票票一样在在交易所所进行全全天交易易，而传传统的共共同基金金每天只只报价

21、一一次。不不过，真真正吸引引投资者者的是EETF成成本较低低，持有有ETFF的成本本只有持持有传统统共同基基金的几几分之一一。 到目前前为止，EETF市市场一直直被两大大巨头所所主导：Barrclaays Glooball Innvesstorrs和SStatte SStreeet Glooball Addvissorss。而最最知名的的指数基基金Vaanguuardd Grroupp虽然排排名第三三，但与与它们还还有很大大的差距距，目前前正在奋奋力追赶赶。 即便是是那些不不发行EETF的的基金公公司也注注意到了了这一趋趋势。FFideelitty IInveestmmentts近期期削减了了

22、其指数数基金的的费用，原原因之一一就是要要更有效效地与EETF展展开竞争争。7.火热热的商品品市场 由于股股票市场场止步不不前，投投资银行行、对冲冲基金等等公司增增加了自自然资源源方面的的交易业业务，三三年多来来，自然然资源的的价格一一直在普普遍上扬扬。 比如高高盛(GGolddmann Saachss)和摩摩根士丹丹利(MMorggan Staanleey)就就在原油油和其他他能源市市场用自自有资金金进行交交易，而而且收益益颇丰。 最近，在在经纪公公司瑞富富公司(Reffco Incc)宣布布破产后后，对其其相关商商品和期期货交易易部门的的收购大大战硝烟烟四起。自芝加加哥商品品交易所所(Ch

23、hicaago Merrcanntille EExchhangge)于于20002年末末上市以以来，其其股价已已经上涨涨了将近近10倍倍，主要要就是因因为在该该交易所所交易的的各种商商品：从从牲畜到到标准普普尔5000指数数的期货货合约等等的交易易量都达达到了创创纪录的的水平。其竞争争对手芝芝加哥交交易所(Chiicaggo BBoarrd oof TTradde)也也步其后后尘于上上个月公公开上市市，如今今其股价价已经飙飙升了一一倍有余余。8.对冲冲基金增增长放缓缓 投资者者对于对对冲基金金的热爱爱可能正正在降温温。 目前对对冲基金金管理的的资金估估计达到到了1万万亿美元元，大大大超过了了5

24、年前前的4,0000亿美元元。在220000年至220022年的股股市低迷迷期，这这些处于于宽松监监管下的的对冲基基金维持持了不错错的业绩绩。一些些对冲基基金多年年来还把把共同基基金等其其他基金金远远地地抛在了了后面。 然而根根据Trremoont Cappitaal MManaagemmentt的数据据，今年年第三季季度，对对冲基金金行业的的资产只只略微增增加了11.6%。Trremoont Cappitaal MManaagemmentt是一家家投资对对冲基金金并且跟跟踪市场场数据的的公司。部分投投资者开开始担心心，不断断提高的的费用、以及越越来越多多追逐同同样投资资概念的的基金会会侵蚀该

25、该行业的的投资回回报。目目前多数数对冲基基金向投投资者收收取的费费用至少少是其投投资额的的1.55%、另另外再加加上投资资收益的的至少220%。 根据TTremmontt的数据据，今年年到目前前为止，对对冲基金金的表现现仅仅略略微好于于股市大大盘，而而去年它它们的平平均回报报为9.6%，也也低于标标准普尔尔5000接近111%的的回报率率水平。它们面面临的一一大问题题是：由由于近来来股市和和债市如如一潭死死水波澜澜不惊，特特别是股股价既不不是特别别高也不不是特别别低，这这让最擅擅长从市市场波动动和股价价异动中中获利的的对冲基基金束手手无策。9.交易易佣金下下跌 市场交交易正日日益变得得自动化化

26、和大宗宗化，交交易佣金金面临的的压力也也越来越越大。 在今年年10月月公布的的一个与与雷曼兄兄弟控股股公司(Lehhmann Brrothherss Hooldiingss Innc.)有关的的新项目目中，共共同基金金巨头FFideelitty IInveestmmentts支付付给雷曼曼兄弟的的交易佣佣金标准准远远低低于现行行的每股股5美分分。这个个项目允允许Fiidellityy为从雷雷曼兄弟弟获得的的研究报报告单独独支付费费用。 以往，研研究报告告成本都都是纳入入交易佣佣金中，而而此次FFideelitty将两两者的费费用分开开计算，由由此降低低了交易易佣金成成本，这这也表明明华尔街街的

27、佣金金收入正正在受到到挤压。 而在FFideelitty之前前，一些些公司已已经退出出了经纪纪业务。今年88月份，富富国银行行(Weellss Faargoo & Co.)取消消了针对对机构投投资者的的股票交交易业务务，“华华尔街的的机构股股票业务务正面临临困境”，SSanffordd Beernssteiin & Coo.分析析师欣茨茨(Brrad Hinntz)在8月月份曾这这样写道道。10.用用自己的的钱冒险险 10年年前，华华尔街最最风光的的工作就就是为并并购交易易提供咨咨询，或或者是在在客户进进行大宗宗股票交交易时充充当中间间人。 如今，所所谓的自自营交易易员(ppropprieet

28、arry ttradder)为公司司赚回了了大笔的的钞票，他他们利用用公司自自有的资资金在股股票、债债券、商商品以及及货币市市场上进进行交易易。眼下下证券公公司这方方面的境境况还算算不错，部部分原因因就是它它们的风风险控制制水平有有所提高高。 比如，高高盛目前前在全球球并购咨咨询业务务上依然然处于领领先地位位。但分分析师称称，该公公司收入入的355%、甚甚至更多多都来自自于自有有帐户的的交易，而而三年前前这一比比例为225%。摩根士士丹利等等其他公公司从此此类交易易中获得得的收入入也在不不断增加加。 这其中中存在的的一个明明显问题题就是风风险：一一旦出现现了有关关利率或或美元的的负面消消息，就

29、就有可能能带来巨巨额的亏亏损。持持怀疑意意见的人人士担心心，华尔尔街可能能在这种种危险的的业务上上正越陷陷越深。 中国最最庞大的的资料库库下载地产业繁荣的的背后 这几年年，地产产业的发发展环境境真可以以用“完完美”二二字来形形容。 抵押贷贷款利率率降至四四十多年年来的最最低水平平，美国国人买房房子容易易多了。很多在在九十年年代末股股市泡沫沫破灭时时大伤元元气的人人们痛定定思痛，看看中了地地产行业业，认为为这里才才是剩余余现金的的最好去去处。婴婴儿潮一一代的子子女开始始购买自自己的第第一套住住房，而而他们的的父母则则在购置置第二套套房产，或或者投资资一些可可出租的的公寓。此外，美美国企业业界也终

30、终于开始始创造新新增就业业机会了了。 建房的的速度根根本满足足不了这这么多方方方面面面的需求求，结果果也就显显而易见见了。根根据联邦邦住屋企企业督察察局(OOffiice of Fedderaal HHoussingg Ennterrpriise Oveersiightt)公布布的备受受关注的的指数，住住宅价格格较5年年前平均均上涨了了53%。 大家都都认为如如此迅猛猛的价格格涨势难难以持久久。但分分歧在于于这场繁繁荣是会会缓慢温温和地、以价格格增幅逐逐渐收缩缩的方式式结束，还还是某些些市场的的价格率率先暴跌跌、令买买方经受受梦想破破灭之痛痛，然后后再慢慢慢恢复信信心呢？ 无论结结局如何何，具

31、有有长期影影响力的的种种因因素正在在重塑地地产业的的格局，在在此我们们略作分分析。1. 空空地有限限 广袤的的美国国国土上仍仍有大量量空旷的的领地，但但很多地地方并不不能吸引引人们前前去居住住。而在在某些经经济活力力充沛的的都市地地区，尤尤其是东东海岸和和西海岸岸市场，建建房企业业却发现现获得新新屋建筑筑许可越越来越难难了。 哈佛大大学(HHarvvardd Unniveersiity)经济学学教授格格拉泽(Edwwardd L. Gllaesser)及两位位同事在在20004年112月发发表的论论文中得得出结论论：住房房供应受受到的主主要限制制因素是是政府条条例，而而非地理理局限。 业主也也

32、难辞其其咎。格格拉泽教教授的论论文指出出，业主主们越来来越精明明，纷纷纷组织起起来阻挠挠那些将将在自家家周围新新增更紧紧凑住房房的规划划，担心心这会让让他们现现有房屋屋的价值值下降。在某些拥拥挤的地地产市场场上，房房屋价值值已经与与建房成成本关系系不大了了。论文文估算，在在旧金山山，一套套住宅的的结构本本身往往往只占住住宅价值值的不到到30%；其余余部分则则是购地地和获得得政府审审批的成成本。这这也就是是有些人人情愿支支付1000万美美元巨资资购置一一所旧宅宅，立即即拆除，然然后再建建新屋的的原因所所在了。2. 预预算有限限 地产业业的繁荣荣兴旺让让很多美美国人富富裕起来来，他们们的房产产不断

33、升升值。但但并非每每个人都都能分享享到这块块蛋糕。哈佛大大学住房房研究联联合中心心(Joointt Ceenteer ffor Houusinng SStuddiess)的数数据显示示，接近近三分之之一的美美国家庭庭将收入入的逾330%用用于房产产，八分分之一以以上的家家庭这项项开支超超过了550%。其他人人则搬到到偏远的的郊区，来来降低购购房支出出，但又又必须支支付高额额通勤费费。哈佛佛大学的的研究还还显示，波波士顿地地区三分分之一的的家庭都都居住在在距中央央商务区区至少330英里里以外的的地段，大大约五分分之一家家庭住在在40英英里以外外。 对某些些地区的的中等收收入人群群来说，房房屋价格

34、格的上涨涨已经令令他们力力所不及及。据加加州地产产经纪商商协会(Callifoorniia AAssoociaatioon oof RRealltorrs)估估算，加加州只有有15%的家庭庭有足够够收入买买得起中中档价位位的房屋屋（目前前约为5544,0000美元），在在月供、地产税税和房屋屋保险上上的支出出不超过过月收入入的300%。3. 人人均住房房面积有有望减少少 这些年年，住宅宅面积越越建越大大。人口口普查局局(Ceensuus BBureeau)数据显显示，一一套新建建的单户户型住宅宅20004年的的平均面面积是22,1440平方方英尺，而而在19975年年只有11,5335平方方英

35、尺。 但有些些专家和和业内人人士相信信，美国国人会喜喜欢更小小、更接接近市区区的住房房，避免免长途通通勤之累累。位于于加州圣圣拉斐尔尔的Heeartthsttonee Innc.为为住宅开开发项目目提供融融资，公公司首席席执行长长普加什什(Jaamess Z. Puugassh)预预测，美美国各大大城市会会逐渐向向欧洲城城市靠拢拢，兴建建更多中中层楼宇宇，人均均住房成成本上升升，住房房面积下下降。 Virrginnia Tecch教授授尼尔森森(Arrthuur CC. NNelsson)在20004年年发表的的论文中中表示，至至少有一一些短期期迹象表表明，人人们对综综合了住住宅、娱娱乐及办办

36、公等多多种功能能的生活活环境的的期盼有有所增加加。他以以华盛顿顿附近的的弗吉尼尼亚州阿阿灵顿县县为例写写道，119900年时，人人们普遍遍认为该该县已经经“扩建建”，无无力容纳纳更多居居民了。然而，这这里的人人口数量量继续迅迅速增加加。尼尔尔森说，县县里鼓励励在旧的的工业区区和交通通中转站站附近兴兴建高密密度住宅宅，同时时采取措措施保护护了已建建住宅区区的风貌貌。 对市区区居住环环境的渴渴望预计还还会不断断升级已经经推动了了分户出出售的公公寓的蓬蓬勃发展展。截至至8月份份的122个月内内，分户户出售的的公寓和和集体住住宅的销销量激增增14%，经季季节性因因素调整整后的出出售年率率为9442,0

37、000套套。而同同期单户户型住宅宅的销量量仅温和和增加了了6.99%。4. 风风险重重重 面对房房价有增增无减的的上涨势势头，贷贷款人一一直在积积极放贷贷，帮助助人们购购买他们们不贷款款就无力力承担的的住房。这些“量量力而为为”的贷贷款安排排可以压压低最初初几年的的月供，但但后期月月供会高高出很多多。 在最受受欢迎的的贷款方方式中，有有些是“只只付利息息”的按按揭，也也就是说说申请人人在还贷贷的最初初几年不不必偿还还本金。另一种种是还贷贷方式可可选的按按揭，申申请人可可以选择择不同额额度的月月供，最最低甚至至低于当当期应付付利息。如果申申请人选选择了这这种方式式，未付付贷款本本息就会会增加，也

38、也就是所所谓的“倒倒欠型”按按揭。 放贷人人还减少少了申请请人为证证明自己己收入和和资产所所需提交交的文件件的数量量。 银行监监管机构构已经对对所有这这些行为为提出了了质疑。他们担担心有些些申请人人夸大了了自己的的收入水水平，或或者等到到该偿付付高额月月供时无无力偿付付。他们们还担心心，这些些“量力力而为”的的贷款使使得人们们可以购购买长期期来看超超出其支支付能力力的房产产，已经经人为抬抬高了房房价。5. 房房产好比比存钱罐罐 购房者者通常的的目的都都是：在在可能的的情况下下，尽早早在退休休前偿清清贷款。但现在在，很多多美国人人似乎早早就忘了了这一点点。 为了乘乘上低利利率的东东风，美美国人定

39、定期将贷贷款进行行再融资资。在这这个过程程中，他他们往往往拆借更更多实际上上是将房房产变换换成现金金，用于于其它支支出。根根据哈佛佛大学住住房研究究联合中中心的数数据，这这类“套套现”再再融资的的总额在在20004年达达到了11,3990亿美美元之巨巨。在放放贷人的的支持下下，有些些人以自自己的房房产作抵抵押获得得了另外外的房地地产贷款款。 美国最最大的抵抵押贷款款发放公公司Coounttrywwidee Fiinannciaal CCorpp.的首首席执行行长玛兹兹罗(AAngeelo R. Mozziloo)在去去年的投投资者电电话会议议上说，看看来这一一代人相相信房产产价格会会永远持持续

40、上涨涨，所以以根本用用不著偿偿还本金金。 这种乐乐观态度度推动了了消费者者支出的的不断增增长。美美国联邦邦储备委委员会(Fedderaal RReseervee, 简简称Feed)最最近的调调查发现现，去年年以房产产价值为为抵押的的贷款增增加了66,0000亿美美元，占占个人可可支配收收入总额额的7%，远远远高于220000年的33%和119944年的11%。6. 外外资狂热热 在这种种风险偏偏高的抵抵押贷款款方式日日渐流行行之际，外外国投资资者在美美国住房房市场融融资领域域也扮演演了越来来越重要要的角色色。 长期以以来，亚亚洲和欧欧洲的投投资者都都是联邦邦国民抵抵押贷款款协会（FFannni

41、e Maee, 简简称：房房利美)和联邦邦住房贷贷款抵押押公司(Freeddiie MMac)所发债债券的主主要买家家，这是是两家由由政府资资助的抵抵押贷款款发放公公司。现现在，亚亚欧两洲洲的投资资者正在在不断增增持抵押押担保证证券，也也就是以以大量抵抵押贷款款的利息息和本金金偿还为为担保的的债券。 外国人人对美国国抵押证证券的投投资总额额一直没没有可靠靠数据，因因为很多多购买行行为都是是通过美美国的实实体间接接完成的的。但是是，资金金流向很很明确。新闻通通讯Innsidde MMorttgagge FFinaancee估算，截截至6月月30日日的6个个月期间间，外国国人持有有的不经经房利美美

42、或Frredddie担担保的抵抵押债券券激增至至4000亿美元元，此前前6个月月的总额额为3000亿美美元。7. 地地产经纪纪商压低低费率 在住宅宅地产交交易领域域，互联联网未能能像在机机票预订订等领域域那样成成功削减减交易成成本。业业内人士士估算，房房产中介介的平均均佣金仍仍然能超超过5%，有时时还高达达7%。 但是，经经纪人提提供的种种种节省省成本的的替代方方案最终终似乎还还是赢得得了客户户的青睐睐。很多多小型的的经纪机机构只收收取平平平常常的的费用，将将一套住住房的待待售信息息列入多多个清单单，并提提供内容容有限的的其他服服务，一一般只收收费5000美元元左右。购房者者通常要要向提供供房

43、源的的代理中中介支付付房价的的2.55%或者者3%，作作为佣金金。有些些经纪机机构会向向购房者者提供部部分佣金金返还。 一些传传统的经经纪机构构虽然通通过对制制定最低低服务费费标准的的州法律律的大力力支持来来力求保保住全额额佣金的的业务，但但也纷纷纷尝试著著成立了了自己的的折扣服服务机构构。 美国司司法部(Jussticce DDepaartmmentt)和联联邦贸易易委员会会(Feederral Traade Commmisssioon)的的反垄断断执法机机构都在在向地产产行业施施加强大大压力，要要求他们们给新的的业务模模式提供供尝试的的机会。例如，司司法部今今年9月月份起诉诉全国地地产经纪

44、纪商协会会(Naatioonall Asssocciattionn off Reealttorss)，称称后者的的房源信信息分享享政策歧歧视了那那些主要要通过网网络接触触客户的的经纪机机构。全全国地产产经纪商商协会否否认了这这项指控控。8. 大大者愈大大 一直以以来，房房建项目目大多数数都是由由本地公公司承接接的，目目前全美美国仍有有大约880,0000家家房建公公司，绝绝大部分分都是小小型公司司。但规规模最大大的那几几家正在在抢占更更多市场场份额。纽约州州大型房房建公司司Hovvnanniann Ennterrpriisess Innc.的的首席执执行长霍霍夫纳尼尼安(AAra K. Hov

45、vnanniann)说， 今年，美美国十大大房建公公司共占占领了大大约244%的市市场（在在客户自自有土地地上兴建建的住宅宅除外），大大大高于于19997年的的10%。他还还预计，110年之之内这个个比例会会突破550%。 大型公公司之所所以能够够占据上上风，部部分原因因就在于于他们资资金雄厚厚，能够够获得黄黄金地段段。宾夕夕法尼亚亚州Tooll Brootheers Incc.的首首席执行行长托尔尔(Rooberrt II. TTolll)说，他他经常批批准1亿亿美元或或者更高高的购地地计划，这这是有些些小型公公司想都都不敢想想的。 但是，瑞瑞士信贷贷第一波波士顿(Creeditt Suuissse FFirsst BBostton)驻纽约约的首席席地产分分析师泽泽尔曼(Ivyy Zeelmaan)认认为，大大型房建建公司已已经在大大都市地地区获得得了那些些最容易易实现的的市场占占有率的的增长，而而且争夺夺非常激激烈。此此后要想想扩大市市场占有有率会变变得更难难，成本本更高，增增幅也会会放缓。9. 需需求更多多 美国人人已经在在房产上上赚了这这么多钱钱，因此此忍不住住想买更更多房产产。Feed表示示，投资资性物业业和度假假屋已经经占到去去年新增增按揭的的14%，而220000年只有有7%。 大部分分购买