某娱乐城工作计划方案11279.docx

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1、金盛华城城20005年工工作计划划方案第一部分分 广告告费用分分析第二部分分 广广告方案案第三部分分 开开盘方案案第一部分分 广广告费用用分析1、广告告费用支支出：现阶段的的广告投投入计算算得约11628891元元，定房房数至今今定金加加首付约约为700 套 。可可推算出出现阶段段给每一一个定购购客户所所投的广广告费用用为23327元元，这项项批标相相对偏高高，主要要是刚刚刚进入市市场，经经过了树树立形象象、预售售两个阶阶段。这这两个广广告投放放阶段投投放规格格大，投投放频率率高，导导致成本本偏高。随随着销售售的增加加，成本本会逐渐渐降低，总总体上来来说还是是处于合合理的水水平。推断依据据：根

2、据现阶阶段的广广告投入入经验，推推算出项项目开发发及销售售期内大大概的广广告投入入总费用用。根据可研研报告，本本小区销销售周期期为2.5年，在在这2.5年内内金昌电视视广告（55分钟专专题片）平平均打一一年 3000秒*3.55元*3365天天=38832550元20秒广广告打二二年 黄金时时间播出出每秒115元 3000元*7300天=22190000元元镍都台 20秒秒广告 1500元*7730天天=10095000元金昌报打打2.55年 每每周一 半版 330000*1220周=36000000元其它报纸纸作为辅辅助，根根据现阶阶段的比比例，其其它报纸纸的所有有费用占占金昌日日报费用用比

3、例的的20%可以得出出其它报报纸所有有费用为为720000元元另计活动动费用：开盘55万元 二次次封顶 4万元元 赞赞助5次次活动55万元 举办办一次大大型活动动10万万元。2.5年年总共最最大限度度的广告告费用应应为122742261万万元 根据此推推算可以以得出： 销销售总额额按1亿亿元来看看，广告告最大费费用支出出占总额额的1.3%每年所需需广告费费用的最最大额度度：1227422612.55年=551万年给每户所所投的最最大广告告费用：12774266110006=112677元户户可以看出出至今在在每户上上所投的的广告费费用比每每户所需需的最大大广告投投入多110600元。2、现阶阶

4、段的广广告投入入16228911元，占占最大广广告费用用的122.8%小区共110066户，根根据广告告投入的的比例，可可得出：如今广广告费用用的投入入应售出出的房屋屋数量11006612.8%=1288.7户户，即1129户户。相差差59户户。原因：11、季节节属销售售淡季。22、对销销售非常常重要的的样板间间尚未作作出来。33、购房房者仍在在思想转转变期，面面对高价价位一时时无法适适应。44、在广广告前期期宣传中中，主要要进行小小区及公公司的形形象宣传传，在这这样一个个房地产产开发尚尚属起步步的城市市，没有有大的促促销及公公关活动动，很难难吸引平平时习惯惯于低价价消费的的人群的的兴趣。这这

5、一阶段段广告的的宣传基基本在于于传播小小区的形形象，也也在于对对消费者者的引导导作用，从从1月初初来定房房者是新新客户，说说明人们们的思想想在慢慢慢转变。3、来人人成交比比 10月116日至至11月月8日共共来访客客户有1159人人 11月88日至1月110日共共来访客客户为1184人人一共为3343人人 343370=4.99人 即平均均来5人人，最终终定一户户 这这项指标标在现阶阶段较为为合理，在在以后的的销售中中应降低低比例，增增加成交交的成功功率。如如果按现现在的比比例，11期4660户需需要接待待23000人来来访。销售完毕毕的保守守的时间间算到明明年9月月份，共共2144天，223

6、0002144=100.7人人，每天天需保证证有100人的看看房者。 降降低来人人成交比比，需要要加强与与顾客的的沟通，加加强现场场销售的的热烈气气氛的控控制和营营造。用用各种手手段来促促成成交交。由于于公司员员工少，不不可能假假办顾客客。但当当有顾客客来售楼楼厅有意意向时，或或有些在在犹豫不不决地时时候，可可由销售售部暗中中告示，让让公司人人员往销销售厅打打电话，有有针对地地对顾客客看中的的楼层进进行挑选选。已加加速现场场客户的的积极性性。4、从来来访客户户登记表表看，没没有突出出的来人人高峰期期，基本本每天来来人都平平均在66人左右右。客户户来访没没有明显显的随广广告的投投入而增增减人数数

7、，来人人数受广广告的影影响趋势势不明显显。 从从10月月16日日开始，广广告宣传传基本没没有间断断，来访访客户平平均化应应属正常常，也是是好的现现象，而而且随着着来访客客户中新新客户的的加入，11月份新新客户的的定房，说说明在现现有广告告尚没有有进行大大力促销销时，客客户的平平均化是是好的。也也可以反反映出，广广告宣传传在树立立公司及及小区形形象方面面起到了了品牌效效应。 5、成交交客户成交客户户的高峰峰期是110月226日，即即促销活活动结束束的最后后一天。111月20005年11月100日，成成交客户户平均每每两天一一户。根根据这阶阶段可以以看出，与与客户沟沟通的公公关活动动+促销销优惠活

8、活动是一一种好的的方式。与与客户的的交流可可以给顾顾客留下下公司守守信、真真诚的形形象，让让其放心心。优惠惠促销又又引发客客户购买买。 不仅要要加强与与单个客客户的交交流，更更要加强强与群体体客户的的交流，通通过各种种机会把把客户汇汇集起来来，在活活动中使使客户群群体对公公司产生生好感，会会对小区区产生更更广泛的的宣传力力。6、1-88号楼户户型销售售情况：房型ABCDEFGH合计数量5496131181833323已售912166431152销售率17%12.55%12.22%33.33%22.22%33.33%33.33%16.11%7、付款款方式：（已付付款的客客户）选择按揭揭代款方方式

9、的客客户：334户选择一次次性付款款的客户户：2户户选择分期期付款的的客户：1户选择公积积金代款款的客户户：没有有第二部分分 广广告方案案“树立形形象”或者说说保持我我们在市市场上的的知名度度在下一一阶段是是处于“第二位位”的考虑虑。作为房子子这样大大的商品品，仅仅仅靠广告告是不行行的，加加强与消消费者交交流沟通通的频率率，从媒媒体广告告转向主主动制造造新闻、公公关活动动、促销销活动、赞赞助活动动宣传等等方面。以以较低费费用获得得有效关关注。1、销售售工具分分析前期广告告主要考考虑的是是广告在在影响范范围、反反复接触触等方面面的有效效程度，后期广告告主要考考虑广告告在增强强信任度度、实现现订货

10、潜潜力、争争取顾客客回应的的潜力等等可以促促进销售售的有效效程度。 媒媒体作为为辅助广广告保证证反复接接触的频频率。从专业“销售工工具各方方面性能能的比较较分析”可以看看出：11为效应应最不好好，5为为效应最最佳可信度 实实现订货货能力 反应速速度 冲击击力及印印象 反反复接触触 争取回回应的潜潜力 推销人员员 55 55 5 5 2 3 媒体广告告 44 22 2 4 5 4公关宣传传 55 11 2 3 4 5展示会 5 5 5 5 2 2（1） 公关活动动因其可可以接触触的可见见客户多多，以抵抵投入创创造更多多的回复复率方面面有效，而而且比媒媒体广告告或自己己的宣传传资料更更值得信信赖。

11、虽虽然公关关不能直直接在现现场实现现销售，但但其有很很大的回回应潜力力，能在在短时间间内争取取到有效效客户，是是别的方方式所没没有的。（2） 从上表可可以看出出，推销销员是直直接实现现订货的的最佳选选择，可可信度及及顾客的的反应速速度是很很快的。接接触范围围太小是是其不足足处。这这就需要要加强销销售员现现场的销销售能力力。2、以“活动”为主：目的是是加强与与客户的的直接联联系按 节日日促销 项目进进度促销销 活动动促销 进行行分类4月5月6月7月8月根据项目目进度样板间开开放日活动内容容：1、样板板房参观观周2、填写写并交流流家装布布置的意意向3、选出出本小区区形象大大使，颁颁发证书书，免赠赠

12、价值xx元的防防盗门4、参预预监督小小区建设设，可作作为客户户代表项目全面面竣工答答谢酒会会活动内容容：1、竣工工仪式2、答谢谢酒会及及入伙信信息告知知3、新旧旧业主参参加4、介绍绍购房者者可免交管管理费xx 月（可可在与客客户交流流的信件件中说明明）5月底或或6月初初活动内容容：1、开盘盘活动活动案另另附2、现场场抽奖（可可抽取550000元购房房券）不不可换取取现金7月底，入入住前的的文艺汇汇演活动内容容：1、 考虑到节节约成本本，可邀邀请金昌昌市艺术术团进行行演出。2、 时间为一一天根据节目目的促销销以赞助、冠冠名为主主明日之星星“金盛华华城”杯青少少年歌咏咏比赛1、主文文化局及及广播电

13、电台等部部门主办办2、在小小区内举举办，使使小区的的良好建建设可以以传播3、奖品品为“金盛华华城”奖杯建党活动动取得冠名名权赞助建军军节活动动活动促销销装饰材料料展示会会1、 由装饰公公司和本本公司合合办2、 购买房者者可以以以最优惠惠的材料料价格，由由专业公公司进行行装修小区文化化展览活活动，三三天时间间联合文化化局进行行本地字字画、雕雕塑、诗诗歌展览览。1、 文化局及及公司联联合举办办2、 公司提供供场地3、 活动用于于提高小小区品位位，同时时传达小小区形象象注意事项项：a、 有活动的的现场布布置均由由策划部部与广告告公司联联合提前前二周作作出小区区宣传方方案。b、 样板间开开放周、开开盘

14、、竣竣工、文文艺汇演演、装饰饰材料展展提前两两周在媒媒体上作作广告3、建立立顾客资资料库，包包括现有有的客户户，来参参观的尚尚无购买买的客户户等。保保留各政政府单位位、各民民事企业业、小型型工商业业人员（查查询黄页页，把尽尽可能多多的目标标客户收收入其中中）这样样可以以以小成本本来传达达信息，试试探回访访率。根据研究究机构调调查结果果表明，在在房地产产销售中中，一个个置业者者的购买买行为可可以影响响25个个准置业业者，一一个置业业者对楼楼盘满意意会使88个准置置业者产产生购买买欲望。在在客户中中有：40%的的买家是是通过朋朋友介绍绍而来的的30%的的买家是是现场看看样板房房后进行行购买。20%

15、的的买家是是从信息息和广告告引发购购买的10%为为其它。 而争争取最后后20%的买家家所需的的成本是是前面两两者的55倍，可可以看出出加强与与老顾客客的交流流是必要要的。至少与这这些客户户及各登登记单位位联系三三次，目目的：A、让客客户对小小区及公公司满意意，经常常邀请其其参加各各种活动动，让其其感到小小区的生生机活力力，提高高客户的的自尊心心。B、让客客户拉动动身边的的潜在客客户，在在信中应应告知C、避免免无理由由退房带带来的负负面影响响，客户户不满意意的地方方，可关关系融洽洽的进行行处理。第一次联联系：44月初寄寄第一封封信告知知样板间间x月xx日开放放，选小小区形象象大使，选选中者颁颁发

16、证书书，免赠赠价值xx元的防防盗门，并并参预监监督小区区建设。第二次联联系：55月初，寄寄第二封封信告知知项目竣竣工消息息，邀请请其参加加酒会。另另附公司司决定，凡凡介绍新新客户来来的老客客户可获获赠防盗盗门或免免x 月月的物业业管理费费。第三次联联系：55月底邀邀请其参参加金盛盛华城开开盘活动动。并告告知开盘盘活动中中有抽奖奖活动或或购房券券50000元优优惠。4、媒体体宣传：减小成成本，缩缩小图片片广告的的面积，加加大软新新闻的传传播考虑到前前期形象象已有一一定积累累，适当当减少投投入，赞赞助开辟辟专栏，加加强软新新闻的宣宣传。以以主流媒媒体为主主，金昌昌周刊、金金川商情情、广播播电视报报

17、暂不作作考虑。金昌日报报：以赞赞助的形形式，每每周一期期开辟楼楼市专栏栏。在重重要宣传传时期，专专栏为本本小区宣宣传为主主。 硬广告告在金昌昌日报首首版报眼眼的位置置进行宣宣传。金昌电视视台：220秒广广告 以每天天6次的的播放频频率 在开盘盘及各种种促销活活动中，加加上整屏屏字幕广广告进行行预告。镍都电视视台：同同上5、特色色传播：媒体新新颖，易易开形成成口碑传传播，费费用低，适适合长期期投放。出租车后后背玻璃璃贴“金盛华华城”标志。公公交车广广告。第三部分分 开开盘方案案时间：220055年x月xx日上午午。地点：金金盛华城城售楼厅厅现场。人员：工工作人员员、客户户、礼仪仪、演员员等。拟邀

18、政府府贵宾：市政府府有关主主管领导导。特别嘉宾宾：拟邀媒体体：金昌昌电视台台、镍都都电视台台、金昌昌日报、镍镍都报、金金昌周刊刊、金昌昌市人民民广播电电台、广广播电视视报。人数：1100人人左右。预定目标标：对外外传达金金盛华城城开盘典典礼的信信息、显显示企业业实力扩扩大金盛盛华城的的社会知知名度和和美誉度度，体现现金盛华华城的美美好前景景促进楼楼盘销售售，与此此同时进进行企业业社会公公关，树树立金盛盛华城积积极良好好的社会会形象。会场布置置：会场场布置以以实际效效果为准准，但会会按照不不同区域域的不同同划分。主席台区区：主席席台区也也就是剪剪彩区设设在金盛盛华城售售楼厅门门口或在在售楼厅厅左

19、侧搭搭设主席席台，主主席台左左侧为贵贵宾致辞辞专用致致辞台，右右侧为主主持人用用立式麦麦可风，台台面铺有有红色地地毯，台台前及左左右侧有有盆景和和不锈钢钢礼仪柱柱。嘉宾区：可放在在剪彩区区域前方方和两侧侧。签到处：来宾签签到处设设置在会会场入口口处。签签到处配配有礼仪仪小姐。签到处设设置签到到处背景景。礼品发放放区：即即时也可可将签到到处的桌桌子作为为礼品发发放桌。贵宾休息息区：金金盛华城城售楼厅厅内，设设置沙发发茶几饮饮料、水水果、湿湿毛巾，摆摆放精美美插花作作为点缀缀。来宾休息息区：可可放在金金盛华城城售楼厅厅现场。揭幕启动动仪式（建建议案）：由嘉宾宾揭幕金金盛华城城售楼厅厅。金盛华城城售

20、楼厅厅的整个个入口“金盛华华城及小小区标志志”用巨幅红红布遮盖盖，之后后由嘉宾宾徐徐揭揭幕。随随后，领领导与嘉嘉宾上台台，为项项目开盘盘剪彩，活活动也在在此时达达到高潮潮，礼花花开始升升放，以以烘托热热烈的气气氛。室内外表表现：1、在工工地现场场布置大大型气拱拱门和热热气球，借借以营造造项目热热烈的开开工、开开盘气氛氛。2、在售售楼厅外外铺设金金色通道道，专由由购房者者进入参参加选楼楼、认购购等。金金色通道道旁边设设置 展展示牌，把把购房流流程及选选楼时间间，优惠惠条件告告知参观观者。3、在售售楼处大大门外道道路两旁旁悬挂彩彩旗，用用以烘托托热烈的的销售气气氛。旗旗上一般般印有楼楼盘标志志及广

21、告告标语。4、售楼楼厅处重重新制作作大型广广告牌（11号楼前前高出墙墙外的位位置）媒体策略略：根据此类类活动的的特点，其其容纳量量是有限限的，仅仅仅依靠靠售楼处处现场人人流传达达楼盘信信息还远远远不够够，而请请媒体为为本案做做广告的的方式常常规且投投入大。本本次活动动选择“制造新新闻”，让新新闻媒体体主动关关注金盛盛华城小小区的开开盘，为为本项目目做免费费广告，从从而在最最大程度度上达到到新闻信信息的轰轰动性、楼楼盘信息息的扩散散性、公公众认知知的深入入性！活动策略略建议：1、项目目开盘当当日，拟拟定向金金昌市老老年活动动中心、或或失学儿儿童捐赠赠款项。捐捐赠的机机构应是是政府最最关注的的、可

22、以以引起社社会反应应的社会会团体。此项策略略目的在在于引起起社会公公众和各各媒体对对本案开开盘信息息的高度度关注，从从而形成成区域新新闻效应应，最大大程度上上借助社社会舆论论与媒体体的力量量为本案案的开盘盘营销造造势，实实现本次次开盘活活动经济济效益社社会效益益与的最最大化。建建议在本本次开盘盘之前召召开一次次新闻发发布会，借借此将“金盛华华城向xxx捐赠赠奖金”之新闻闻信息向向社会、媒媒体公布布。2、请名名人，也也是展示示公司实实力及引引起媒体体及群众众关注的的一个方方式。3、仪式式结束后后台上开开始表演演节目，邀邀请演员员、主持持人。表表演过程程中回答答问题及及发送奖奖品。鉴于售楼楼厅离市

23、市中心较较偏，可可考虑演演出活动动安排在在广场或或者步行行街等地地。工地地仪式与与城中心心节目同同时进行行，以至至于扩大大影响力力。（活活动中可可抽取大大奖购房房券50000元元，不能能换取现现金）乐队：在在现场安安排一支支年轻的的乐队合合奏用于于迎宾和和送宾，增增添喜庆庆欢乐的的气氛。可由金昌市艺术团担任并兼兼表演节节目。仪式流程程：09：000009：330 所有工工作人员员进场。包包括公司司负责人人及广告告公司负负责人、各各类工作作人员以以及表演演人员。09：330009：550 来宾陆陆续进场场。在现现场设有有签到处处并同时时发放礼礼品。嘉嘉宾进入入会场休休息；贵贵宾由乐乐队奏迎迎宾曲

24、欢欢迎。09：550110：000 贵宾由由礼仪小小姐引入入会场。10：000110：008 仪式开开始主持持人开场场白介绍绍贵宾。10：008110：113 公公司董事事长致欢欢迎词。10：113110：225 舞舞狮表演演，并由由贵宾点点睛10：225110：330 政政府领导导致词。10：330110：335 主主持人邀邀请剪彩彩嘉宾为为金盛华华城开盘盘揭幕、剪剪彩。礼礼花、小小气球、礼礼炮同时时升放，仪仪式达到到高潮。10：335110：440 由由公司总总经理向向xx单单位捐赠赠5万元元10：440110：550 主持人人宣布典典礼结束束，来宾宾赶往午午宴现场场。本次活动动的关键键点：选选择好捐捐赠单位位，能得得到政府府的赞赏赏。这样样整个活活动就显显得更有有权威性性、更有有说服力力，且对对于新闻闻媒体而而言也就就更有可可执行性性和扩散散性。 邀邀请所有有客户及及有意向向的客户户参加开开盘议式式配合道具具：指示牌（会会场指示示、签到到指示、貴貴宾休息息厅指示示）；提前印刷刷好请柬柬，提前前5天发发出，并并确认来来否回执执。请柬柬内可附附有礼品品券x张张，客户户按礼品品券领取取礼品。提前向气气象局获获取当日日的天气气情况资资料。落实管辖辖范围内内的保安安指挥和和负责秩秩序工作作。提前6天天落实指指挥和负负责秩序序工作。做好活动动现场的的礼品、礼礼品袋等等。策 划 部