2022年全省房地产估价师点睛提升模拟题.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格,经调查,甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款300 万元,银行贷款余额2700 万元,第三方欠款为2000 万元。在估价时点,该办公楼全部可销售面积为5 万m2,其中已售出3 万m2,经评估,该办公楼市场价格为6000 元/m2,拍卖变现时费用及税金为2500 万元。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税【答案】 D2. 【问题】 以下不是房地产市场发生周
2、期性波动的原因的是( )。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】 B3. 【问题】 在为房地产投保火灾险服务的估价中,理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【答案】 B4. 【问题】 某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500m2的面积,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值是()。A.
3、160.05B.184.34C.186.72D.215.06【答案】 A5. 【问题】 施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】 C6. 【问题】 居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类,与其他类型房地产相比,居住房地产有其自身的特点,进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。A.容积率B.建筑质量C.绿地率D.周围环境【答案】 B7. 【问题】 现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单
4、价为2850元/m2。若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】 B8. 【问题】 某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2?年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。A.78B.102C.180D.302【答案】 B9. 【问题】 寻找最高最佳利用的方法,是
5、先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列( )方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 A10. 【问题】 旅馆房地产有其自身特点,对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法,进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店
6、仅为不动产部分为估价对象进行评估时,在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】 D11. 【问题】 在开发项目财务评价中,静态投资回收期肯定小于()。A.基准回收期B.项目开发期C.项目销售期D.动态投资回收期【答案】 D12. 【问题】 下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是()。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答
7、案】 A13. 【问题】 现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时,一般应采用( )。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本【答案】 D14. 【问题】 银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为7000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】 A15. 【问题】 政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据,采用假设开发法评估时,应该采取的估价前提是()。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.最高最佳利用【答案】 B16
8、. 【问题】 市场需求的预测一般需要从六类产品层次、()类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 C17. 【问题】 ( )是更加科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D18. 【问题】 一般来说,人口越多,收入越高,房地产市场需求量就( )。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】 A19. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2
9、,租期为5年,费用按法规各自承担。A.20%的首付款,加上该首付款2年的利息B.20%的首付款,加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格,加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值,减去2004年10月。2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和,再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C20. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日,在A市城市规划
10、区内取得一建设用地使用权,开始开发建设顺丰住宅小区,项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标,委托C建筑公司承担工程建设任务,该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月,B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月,A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同,合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2,约定面积为100m2。2006年11月1日,该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日,将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时,发现载明的面积为104m2,2007年3月,刘某又发现屋面有渗漏现象,随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了
11、反映。A.15B.20C.30D.90【答案】 C二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 下列建筑材料中,有可能产生甲醛污染的有()。A.胶合板B.塑料壁纸C.铝合金门窗D.天然大理石E.氯化橡胶涂料【答案】 AB2. 【问题】 下列关于物权和债权的区别,说法正确的有()。A.物权的权利主体是特定的B.物权具有优先性,债权具有平等性C.物权能够对第三人产生效力,具有追及性D.物权和债权的保护方法不同E.物权具有平等性,债权具有优先性【答案】 ABCD3. 【问题】 下列区域中,属于1 类声环境功能区的有()。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.
12、商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC4. 【问题】 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括()。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取【答案】 ABD5. 【问题】 下列用地,法定出让年限为50年的有()。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地【答案】 BC6. 【问题】 社会保险包括()。A.统筹医疗保险B.社会养老保险C.劳动工伤保险D.失业保险E.出口信用保险【答案】 ABCD7. 【问题】 在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.
13、商誉E.债权债务【答案】 BCD8. 【问题】 引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】 AC9. 【问题】 下列情况中会导致房地产价格上升的有()。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】 AC10. 【问题】 下面的交换机命令中()为端口指定VLAN。A.S1(config-if)# vlan-menbership staticB.S1(config-if)# vlan databaseC.S1(config-if)# switchport mode acc
14、essD.S1(config-if)#switchport access vlan 1【答案】 D11. 【问题】 (2016年真题) 下列不确定性因素中,影响房地产置业投资项目财务评价结果的有()。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB12. 【问题】 城市规划报建审批管理包括()。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处【答案】 ACD13. 【问题】 某套期房住宅的套内建筑面积为120m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为30m2,套内建筑面积的购买单价为15000元/m2,购买人
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