物业说辞109问交房时和交房后.docx

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1、物业说辞109问交房时和交房后一、物业收费类1、为什么物业公司一次性收取半年/一年的物业服务费？ 答：由于本小区客户群特点，大局部业主事务繁忙，因此可 能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大局部 精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常 运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面 的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部 精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。2、从什么时间开始计收我的物业服务费？答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开 始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商 发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时

2、间的次月开始计 收物业管理费。3、以什么面积收取物业服务费？答：房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为 准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理 费。4、入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。5、入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订前期物业服务协议、临时管理规 约、楼宇查验表、业主信息登记表、等资料。6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消 防监控、供水供电设备）的日常养护、维修及公共清洁卫生 和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布 一次物业管理公司

3、对本小区收缴与支出的账目，届时您可以 详细了解物业管理费是如何花销的。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。 因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人48、别的小区物业管理服务费只有0.6元/平方米/月，我 们小区为什么收费那么高？ 答：（1）从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度 来讲都优于其他小区。（2）管理服务费是通过科学测算后，根据日常开支情况 进行定位的，符合物业管理收费的“以支定收”原那么。49、物业公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样 的？答：物业公司除提供前期物业服务协议所规定之物业管 理服务外，亦会因应

4、客户之需求，适时提供其他便利业户之 有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收 费标准信息。50、业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？答：依据物业管理条例，符合业主委员会成立条件的居 住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务 合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助 物业管理企业履行物业服务合同；监督临时管理规约的实施；主大会赋予的其他职责。51、请告诉你们的工作时间好吗？答：每天24小时均有专人值班和接听 ，随时提供服务。客服 ：66666666c52、宠物饲养的

5、假设干问题？答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎 狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相 关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部 门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资 料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域 内排放的粪便。53、我们如何投诉？怎样报修？答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、 证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用 、 书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向 阁下反应处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人 员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成 本价格

6、收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修 报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署 维修意见。倘假设业户对维修服务结果存有异议或意见，请在 维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。物业管理 圈。54：我们的信件等邮件怎么接收？答：普通信件将由邮政人员分发到信箱。55、为什么填写业主联系信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我 们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不 在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的 紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使 损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专

7、人管理，并 建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查 阅。56、我家里跑水了，物业应负什么责任？答：物业公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履 行的、承当的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予 并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约 的规定而造成的，物业公司应承当相应的责任，反之，那么不 应承当事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实 验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。57、物业是否对噪音施工有限制？答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理 协议执行。58、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主 可否不收房？答：按照销售合同约定

8、，本单元已具备各项交接条件，业主 已可以接收所购单元，如存在缺乏，双方应签署收楼的书面 备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房 屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以 并不影响房屋的交付。59、电梯运行噪音问题？答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内， 不会超标。60、底层的屋顶清洁如何管理？答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人 员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向 室外屋顶扔杂物。61、物业工程维修承诺多长时间到位？答：接到报修后30分钟内到位。62、物业公司何时正式工作？答：物业公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前

9、 期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务。63、交房后装修公司进场需要办理什么手续？答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图 纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章，到物业服 务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用（如施工人员的 出入证等）。64、自来水水质如何保证？答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。65、出租车可否直接进入小区大门内？答：可以。（网络配图）三、工程类66、物业工程部的工作是什么？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共 设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应； 物业管理圈微

10、信公众号。制订中修、大修计划；并向业主提 供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务， 平时工程的维修报修工作等。67、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共 用设施设备（如上下水管线等）、主体结构、承重部位、楼梯 间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小 区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。68、业主或物业公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定, 从业主利益出发可以视情况利用。69、小修、中修、大修都包括哪些内容？答：（1）大修工程是指需牵动或拆换局部主体构件或设

11、备，但不需要全部撤除的工程；（2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；（3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常 养护工程。70、小修费和公共设施维修费的区别？答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修 （材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。71、户内结构是否可以改动？答：户内隔离墙（12CM以下的）原那么上在不影响房屋结构 及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。72、对讲机、配电箱、宽频、 接口、电视插口？答：不可私自移动，如需改动需

12、到小区客户服务中心申请， 由原安装单位进行改动，否那么不再列入保修范围之内。煤气 管道改动那么需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人 施工。73、厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里 面？ 答：煤气管道原那么上不可以更改，如需更改，先要报煤气公 司审批并由煤气公司施工。倘假设煤气公司确定满足通风的情 况下，可以将管道藏在橱柜内。74、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多 久？答：根据建设工程质量管理方法等相关规定，房屋主体 和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具 体见收楼时开发商提供的住宅质量保证书。75、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会 影

13、响住户？答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情 况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜 晚），不会影响住户使用电梯。76、物业公司是否替业主验过房？答：物业公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提 出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管 理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您 把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安 排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查， 我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。77、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚 度可以保证的隔音效

14、果，保证入住业主的正常生活。78、厨房处是否做防水？答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防 水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水 处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行 防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工， 但产生的费用必须由您来支付。79、业主要求提供房间布线图纸？答：可以找物业服务中心。80、可否安装太阳能热水器?答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需 求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。81、哪些公共面积可分摊？答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目 前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年

15、12月1日开 始施行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么（试行）。根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面 积以供用户参考。公用建筑面积分摊的原那么为：（1）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商 品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套 套内建筑面积之和比例确定。（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各 套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的 各套商品房分摊。屡次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊 系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公 用建筑面积之和。（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建 筑面积的具体部位，任何人不得侵占

16、或改变原设计的使用功 能。可分摊的公用建筑面积：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电 （楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防 控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配） 电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其 他功能上为该建筑服务的专用设备用房；（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山 墙）墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间：（1）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机 动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用 空间；（2）售房单位自营、自用的房屋。其他购房

17、人受益的 非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写 明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销（预）售 商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房 销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区 局部竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计 算，因分摊的局部公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣 工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管 理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面 积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测 的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积 减少的，售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼

18、 门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不 参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建 筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。82、谁是解决住宅质量问题的责任单位？答：本市住宅质量整治的基本原那么是：“谁开发、谁负 责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化“原 那么。重点解决影响住宅结构平安和严重影响使用功能的问 题。这就明确规定，承当住宅开发建设的房地产开发企业， 是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问 题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住 宅的质量问题。83、新建住宅交付使用必须到达什么要求？答：（1）住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用

19、地下水 的，须经过市公用事业管理部门审核批准。（2）住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供 电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。（3）住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排 放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主 管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后， 可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。（4）住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。84、公共部位可以随意占用吗？答：根据建设部1994年第33号令城市新建住宅小区管理 方法的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地 和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部 门有权劝阻、制止并

20、向有关行政管理机关报告，同时有权要 求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物 业公司会及时劝阻，防止影响您的正常使用。85、装修时需要办理哪些手续？答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提 供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计 图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审， 经批准后方可入场进行装修。提出申请提交施工图纸及方案物业审批（3个工作日） 交装修押金办理装修许可证办理“施工人员出入证”完工报 验退装修施工证及证件押金。86、装修房屋为什么要向物业公司申请？为什么要收装修保 证金？ 答：物业管理条例第53条规定业主需要装饰装修房屋 的，应当事

21、先告知物业管理企业。物业管理圈微信公众号。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和考前须知告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用 部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑 物平安使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管 理，否那么等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以 改正，也给业主平安带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结 构，不考虑他人生活的方便、平安，不顾及对建筑物，设施 设备的保护，不顾及对环境卫生的保护，造成他人生命、健 康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违 规行为，用装修保证金来制约。87

22、、装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司 是否有权对外观局部（阳台、窗户等）进行统一规划？答：根据住宅室内装饰装修管理方法相关规定，严禁擅 自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要,88、要,88、物管有权对外观局部进行统一规划。收楼后是否统一时间准许业主装修?答:00,统一安排装修，原那么上的安排为：白天8： 00-18： 晚上和节假日不允许噪音施工，具体在装修手册里 会有详细的说明。89、住户进行室内装修有哪些考前须知?答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装 修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本 费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次

23、装修时需 要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到 管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理 处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。90、装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以 拆吗？员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每 个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公 司的正常运作。8、装修需交哪些费用？答：A、装修押金：元（局部省市规定不能收）；B、装修垃圾清运费：元/平方；C、出入证工本费：元/个。9、为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样 的？答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之 相关规定，业主需要交

24、纳物业维修资金。新建居住小区商品 住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单 位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保 修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管 理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修 资金缺乏时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面 积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管 理。10、自行车车停放收费吗？答：不收费。11、车辆的停放费用都有什么？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A、租用车位：租金和物业服务费；B、专有车位：物业服务费；C、公共车位：收占地费。12、有线电视的缴费方式？答：业主如想开通有线电视，需

25、持有效证件到任意一个有线 电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收 视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标 准为准。答：根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修管理办 法第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况 审批确定，未经审批不可私自违规施工。91、卫生间是否要做防水闭水？答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试 验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造 成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条 规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。92、如果业主装修时铺设木

26、地板，是否会影响屋门的开关？ 答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2 3公分。这样将不会影响到屋门的开关。93、我想把室内的对讲（暖气、 接口、燃气报警器、 紧急求助报警器）移一移，可不可以？答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的 整体系统，需要由物业协调原施工单位（暖气和燃气系统按 国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户 改动后有可能影响使用效果）。94、是否可以对所属单元内进行拆改？答：根据建设部110号文件，我们已在装修管理手册中 详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖 系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改 动。物业工

27、程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内 承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。95、装修垃圾如何清运？答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您 需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后， 堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关 于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照装修手册规定 的时间。96、可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔 进下水道造成堵塞，我该负责吗？答：根据中华人民共和国建设部第110号令住宅室内装饰 装修管理方法中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气 管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装 修造成相邻房屋及公用

28、部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、 物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于 装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。” 97、装修都需要什么图？答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统 图、平面图，假设上下水改动，还需要给水系统平面图。98、想把室外局部设施拆了，行不行（涉及外立面拆改 的）？答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房 屋外立面一律不得拆改。99、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？ （包括自装）答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一 定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道 关，如业主执意要聘

29、请该装修商，考虑可以找具备资质的装 修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结 果（最低限度要求业主写承诺书）。100 .业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项 均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员 证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及 时清离小区。（涉及消防平安问题要配备灭火器）特别提 醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工 破坏造成跑水，浸水事故。101 .装修人员可以在我家住吗？答：为了业主和小区的平安，装修人员不可以留宿在现场。102、卫生间为什么在装修后还要做防水？答：首先

30、，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试 验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺 一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装 修后要求装修商重做防水。103、阳台、窗户是否可以安装防盗网？答：不可以。根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修 管理方法第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立 面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳 台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批 准，104、业主可以对排烟道进行改造处理吗？答：不可以改造。 五、平安保卫类105、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已 收取保安费，物业公司要如何处理？答：物业费

31、包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和 服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现 场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安 机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行 巡视及盘查工作，物业公司将会承当相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了 责任。出于对业主平安负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考 虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方 案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫 服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减 少损失。106、装修期间如何控制人员出入？答：装修工人

32、凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道 出入。107、小区有何措施保护住户平安?答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防 越系统，小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通 道、停车场、室外局部区域等均安装闭路电视监控系统连接 物业保安监控中心；次逻次防8.:其巡再全10答次逻次防8.:其巡再全10答,在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、,在重点部位重点监控；,物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安 范措施，人防、技术防范有效结合。阳台如何防盗？业主是否可以自行安装防护栏？ 不可以。小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、 第二封闭消防通道。按物业管理条例和消

33、防法均不 允许。而我们小区平安防范措施是非常完善的：（1）对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保平安私密的居住品质。（2）监控系统：小区大门，各单元门，各电梯轿箱， 各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，为业 主生活筑起严密的平安防线。除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤， 以确保平安无事故发生。109、怎样防止小商小贩进入？答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通 过后方可进入小区。13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物 业是否有权掐断住户的水、电供应？ 答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权 暂时停止为欠

34、费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费， 那么要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的 损失。14、售楼时的承诺没有兑现，可以不交物业费吗?答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格 的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用 于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以 帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映 投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。15、有的业主不交物业费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管 理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司 的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业

35、户的利益， 也就是影响了您的利益。16、物业服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯 费用，低层住户也要交电梯费吗？答：物业服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按 规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常 运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区 域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办 公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用 设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住 户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物 业管理企业另有约定的，从其约定。17、小区的公共照明用

36、电是否需要业主分摊？应该按什么 标准收取？答：包含在物业服务费用里面。18、收楼时还有许多配套设施,（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?答：原那么上是要全额缴交的。19、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收 取？答：根据住宅室内装饰装修管理方法第一条和物业公司 在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的 方式来约定装修行为。以到达平安施工的目的。具体的收取 标准以物业公司与业主签订的装修管理服务协议约定的 金额为准。20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由 业主和物业管理企业协

37、商确定，也可以说是协商收费。21、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业费？答：是的，要缴纳物业费。因为在法律意义上来讲，该单元 的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理 公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比方设施 设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业费 的。22、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或 车位进行清洁和维护。23、物业费如何收缴？其收费标准及收费方式？答：在业主入伙时预收一年的物业费，符合建设部物业服 务收费管理方法第十九条和而此收费已经在前期物业服 务协议中约定。24、小区内的水景

38、、园林维护如何进行？其保养运行是否 额外收费？ 答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保 证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟 定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大 修那么需动用维修资金。25、物业费是怎样计算出来的，测算标准是什么?答：是依据国家前期物业服务合同、当地有关物业管理 服务收费方法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而 定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考 当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相 匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终 批核确定。26、为什么物业费会这么高，是不是日后会随时变动

39、？答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调 整。27、为什么买了房，在小区内停车还要交停车费？答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车 位产权归属因素，其他人士假设以租用形式使用，因此需要交 纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。28、这里的水、电、煤气费定价是多少？答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费 定价标准执行。29、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？答：物业管理条例第47条物业管理企业应当协助做好 物业管理区域内的平安防范工作。保安服务内容不包含对住 户室内财产的平安保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于 维持小区公共秩序和日常巡视

40、，并非是对小区内特定的人、 财、物予以管理。只要保安服务到达规定的要求，物业公司 就没有法律责任。30、房屋未装修，入住前是否要交纳物业费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管 理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为 一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理 公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管 理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必 须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业 主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公 司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主 的共同利益受损。31、不付装

41、修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工 后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况那么 予以退还。(网络配图)二、物业服务类32、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户？答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关 政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：(1)房屋共用部位的维护和管理；(2)房屋共用设施设备运行的维护和管理；(3)档案资料的管理；(4)环境卫生的管理；(5)秩序的维护；（6）交通秩序与车辆停放的管理；（7）房屋装饰装修的管理；（8）小区绿化、景观的管理；（9）各类工程报修并记录；（10）专人值班

42、、专人接听 的服务；（11）对外事务管理。物管公司向业主提供前期物业服务协议、临时管 理规约与业业手册和房屋装饰装修服务协议等文 件资料。33、物业客户服务部是干什么的？答：负责客服工作的筹划；负责入伙手续、装修手续的办理 及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的 受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户 走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反 馈；顾客的档案理；客服部的各种文档输入工作；客服人员 行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。34、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题， 而物业管理费用是

43、业主和物业管理企业之间的法律问题，二 者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合 同的行为，要承当违约责任。对于开发遗留问题，业主应当 与建设单位或通过物业公司代为协商处理。35、如果房屋出租，物业费由谁缴纳？答：房屋出租时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业 主与物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费，从其 约定，业主负连带缴纳责任。36、草坪或其他植物会定期整修吗？答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。37、房屋有问题找哪个部门？答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住 宅质量保证书的约定与开发商联系履行有关房屋保修义 务。38、高层住户水压不够怎么办？答：可

44、以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向 所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况 说明及报修。39、物业公司是否提供周到的家政服务？答：根据物业管理公司自身条件而定，详情可在入户时咨询 物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏。40、业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？ ” 答：因为房屋是业主花费大量收入买来的最有价值的商品, 也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量, 建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完 毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。 41、业主问：“装修时，搬运装修材料，是否可以使用电 梯？ ” 答：可以使用电

45、梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大 件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥时必 须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电 梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫 生，遵守正确的电梯使用规范。42、业主入住后垃圾怎样处理？答：对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶 内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做 好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。43、业主逾期收楼要承当哪方面的责任?答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个 人原因而不能按期收房的，那么业主需承当以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其 将在

46、一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转 由业主承当。2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业 主共同分摊的费用（加压费、电梯费等），等相关费用并不 因业主不收楼而免除。44、小区以后是否会实行人车分流？答：小区不会实行人车分流，因为面积较小。45、车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢 失，物业管理公司应该承当什么样的责任？ 答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利 等。至于车辆丧失的赔偿问题，要看具体原因，如果物业公司 管理人员履行了正常的平安防范义务，不存在失职情形，业 主不能要求物业公司承当赔偿责任。如果物业公司有明显的 失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，那么物 管有可能要承当一定的赔偿责任。46、物业公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？ 答：可以做一些公益性的宣传，同时，根据物业服务合同约定, 经营性的广告所得，用于补贴物业管理费的缺乏，剩余的用 于补充专项维修资金。47、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理 服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承当？ 答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费 中。