天津某物业管理投标文件5364.docx

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1、天津顺驰驰青山溪溪语物业业管理投投标书序 言言天津顺驰驰物业管管理有限限公司成成立于119977年，自自成立之之始就以以“严谨、务实”的工作作态度，服服务于顺顺驰物业业的广大大业主。经过我我们不断断的努力力，从开开始的一一个项目目，一千千多户的的业主，到到现在二二十多个个项目，近近一万多多户业主主，而且且在天津津物业管管理住宅宅管理平平均收费费水平比比较低的的情况下下，顺驰驰物业通通过高标标准的服服务赢得得了业主主的信赖赖，连续续保持平平均收费费率在995以以上，而而且香榭榭里、顺顺园小区区两个项项目收费费率达到到了1000，取取得了骄骄人的成成绩。充充分说明明了顺驰驰物业具具有良好好的管理理

2、和服务务水平。并且我我们在多多年的经经营实践践中，总总结了一一整套管管理和服服务的经经验。我我们坚信信，无论论我们接接管任何何项目都都是很有有信心的的，而且且有1000的的把握，在在前期管管理中服服务好开开发商，促促进销售售；在后后期管理理上服务务好业主主，提供供“高品质质的生活活家园”。蓟县青山山溪语是是顺驰发发展有限限公司在在蓟县开开发的高高档居住住区，这这次顺驰驰青山溪溪语的公公开招标标，公司司领导给给予了高高度的重重视。为为了给顺顺驰业主主创造一一个高品品味、方方便、舒舒适的生生活环境境，我们们将倾注注顺驰物物业高技技能的管管理人才才与技术术人才，服服务于顺顺驰青山溪溪语的广广大业主主

3、，为业业主提供供优质的的服务，为为顺驰开开发公司司在天津津市区以以外民居居开发项项目中树树立良好好的品牌牌形象。为了实现现我们的的目标，我我们将在在青山溪溪语实行行“酒店式式”的服务务，把酒酒店的全全方位、周到、细致的的服务赋赋予青山山溪语，让让青山溪溪语的业业主“足不出出区感受受酒店般般的服务务”。并根根据物物业管理理条例及及顺驰物物业公司司的严格格管理制制度，依依法管理理，依规规治理，合合理实施施管理与与服务的的权限。我们坚坚信，通通过我们们的努力力一定会会把顺驰驰青山溪溪语管理理成一个个，“主流新新生代”民居项项目的“典范”，全国国范围的的“物业管管理示范范小区”。天津顺驰驰物业管管理有

4、限限公司总经理（签签署）： x20044年4 月 227 日日投标人法法定代表表人授权权书项目名称称：顺驰驰青山溪溪语日 期：20004年44月致：顺驰驰融信置置地有限限公司：天津顺驰驰物业管管理有限限公司（投投标人名名称），系系中华人人民共和和国合法法企业，法法定地址址：天津津市和平平区大理理道466号。总总经理 x（授授权人姓姓名）特特授权顺顺驰物业业史强（被被授权人人姓名）代代表我公公司全权权办理针针对上述述项目的的投标、谈判、签约等等具体工工作，并并签署全全部有关关的文件件、协议议及合同同。 我我公司对对被授权权人的签签名负全全部责任任。 在在撤销授授权的书书面通知知以前，本本授权书书

5、一直有有效。被被授权人人签署的的所有文文件（在在授权书书有效期期内签署署的）不不因授权权的撤销销而失效效。被授权人人签名： 授权人人签名：职 务务： 职 务务：投标人公公章：年 月 日 年 月 日第一部分分 投标标书第一章公司情况况介绍第一节 顺驰驰物业公公司总体体概况上 海武 汉天津市顺顺驰物业业管理有有限公司司成立于于一九九九七年,是天津津市顺驰驰集团公公司的全全资附属属公司，是具有有物业管管理国家家一级资资质的专专业化公公司，中国物物业管理理协会理理事单位位、天津津市物业业管理行行业十强强企业之之一。现现有总资资产10008万万元，管管理人员员逾1443名。顺驰物业业公司现现掌管1120

6、余余万平方方米的管管业面积积，待管管2000余万平平方米的的再建项项目。公公司始终终以客户户需求为为导向，秉秉承“挚诚务务实、业业主至上上”的企业业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰.名都、顺驰名都.新园、顺驰.世纪城、顺驰.香榭里、顺驰.顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺顺驰物业业在巩固固成绩的的同时，正正沿着创造造“精品物

7、物业”的目标标更进一一步迈进进，为“顺驰”所有的的业主呈呈上一份份体验具具有顺驰驰特色服服务的“美好家家园”。顺驰物业业公司部部分项目目情况介介绍：（见后附附图）世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此

8、项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。久华里以他高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，200

9、2年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。顺驰集团团办公楼楼，是顺顺驰企业业办公的的场所。在顺驰驰物业公公司的管管理下被被市局被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”的荣誉誉称号。也开创创了顺驰驰物业管管理办公公楼的先先河，而而且取得得了良好好的成绩绩，20000年年顺驰集集团办公公楼被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”。半岛蓝蓝湾是顺顺驰物业业公司管管理的第第一个高高档、大大型的别别墅项目目。在管管理过程程中融入入了“管家式式”的服务务，并赢赢得了业业主的认认可和行行业的关关注。第二节 顺驰物业业司主要要业绩l 主要业绩绩：年份业绩绩19977年：获获得房管管局

10、颁发发的物业业管理资资质20000年年：香榭榭里小区区被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：顺园公公寓被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：顺顺驰集团团办公楼楼被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：管理面面积达到到80万万平方米米，获得得天津市市物业管管理“十十强”企业称号号20001年：加入全全国物业业管理协协会，任任理事级级单位220011年：天天津顺驰驰物业管管理有限限公司被被评为“天津市市物业管管理一级级资质企业业”20001年：顺驰名名都新园园小区被被评为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”20001年：顺驰名名都公

11、寓寓被评为为“全国物物业管理理示范住住宅小区区”20002年：顺驰久久华里小小区被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：顺驰名名都新园园被评为为“全国物业业管理示示范住宅宅小区”20022年：顺顺驰世纪纪城被评评为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”20022年：顺顺驰东屏屏园被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：天津顺顺驰物业业管理有有限公司司被建设设部批准准为“国家一一级资质企业”20033年：管管理面积积达到1120余余万平方方米。待待管在建建项目110余个个，管业业面积达达2000余万平平方米。顺驰物物业公司司发展触触角已进进入青山山溪语、北

12、京、上海、武汉、石家庄庄等地区区并向全全国范围围发展。第三节 顺驰驰物业管管理公司司组织架架构图及及说明副总经理、总经理助理总经理综合管理部客户服务部品质部人力资源部财务部聚焦业务单元各项目管理中心各项目会馆专业服务技术业务部售后协调部经营部发展部筹备部（顺驰物物业公司司组织架架构图）公司组织织架构图图说明：由此架构构图可以以说明，顺顺驰物业业公司是是以总经经理负责责制，副副总经理理、总经经理助理理分管制制的管理理方式，对对各部门门、各项项目直接接管理，统统一调度度，统一一把控，很很好地把把握公司司的全局局。而且且强调各各部门都都以项目目为中心心，所有有工作聚聚焦项目目的统一一目标，充充分利用

13、用公司资资源优势势，直接接、有力力地支持持项目。把公司运运行机制制概括地地说：1、强有有力地原原动力顺驰物业业公司从从立业开开始，就就一直秉秉承顺驰驰集团公公司的企企业文化化精髓，并并将其溶溶入物业业管理的的工作中中。“顺驰”一直坚坚定地认认为，一一个企业业一切工工作的执执行都要要靠每位位员工的的共同努努力，只只有创造造了良好好的氛围围才能调调动员工工的积极极性，才才能有好好的执行行力，只只有好的的执行，才才能有好好的结果果。2、聚焦焦项目，给给项目以以强大的的“支撑力力”物业项目目是企业业发展的的根源。我们要要求，每每个部门门都要以以项目为为中心开开展工作作，以项项目的需需求为工工作的侧侧重

14、点。在考虑虑时刻掌掌握项目目的具体体情况下下，我们们实行了了每周例例会制度度和各部部门随时时协助支支持项目目的机制制，以保保证项目目的整体体服务水水平3、锻炼炼过硬的的干部和和员工队队伍，提提升整体体综合服服务水平平顺驰物业业公司在在优化人人力资源源配置，规规模发展展的同时时，始终终以人力力资源开开发为重重点，而而且注重重人员的的各项培培训，特特别制定定了详细细的人员员培训体体系“两个个时间段段（岗前前、岗上上），多多种专业业技能（管管理、操操作）”的系统统培训，以以达到公公司、项项目的人人才需求求。4、塑造造企业品牌牌，增强强业主的的认同感感顺驰物业业公司“不以名名为利”，只是是用自己己朴素

15、的的工作去去换取业业主的认认可。我我们认为为，只有有好的服服务才能能取得业业主的信信任，才才能达到到口碑相相传的目目的，我我们只是是低调的的以品牌牌作为衡衡量物业业管理服服务水平平好坏的的一个标标志。所所以，顺顺驰物业业公司把把各项工工作的重重点放在在了基础础服务的的夯实，特特色服务务的创新新上，以以服务好好业主，赢赢得业主主的认可可，创造造“实实在在在的顺顺驰物业业的品牌牌”。顺驰物业业几年来来的管理理经验：1、赢得得业主的的认可，从从“细微之之处”作起：在顺驰驰物业的的项目里里，一直直引导和和提倡：每位服服务人员员都要从从行动中中，想业业主之所所想，服服务业主主之所需需，都必必须有“蚂蚁”

16、般的行行动来服服务于业业主的需需求。2、“亲亲情服务务”拉近物物业公司司与业主主的距离离：“亲情服服务”是顺驰驰物业公公司基础础服务的的升华，通通过顺驰驰物业人人对业主主亲人般般的呵护护，感受受家人般般的关怀怀，零距距离地拉拉近物业业人与业业主间的的距离，更更好地开开展工作作。3、“家家文化”的氛围围营造，使使业主产产生归属属感：顺顺驰物业业一直把把项目看看作是一一个家庭庭，通过过整个“家”氛围的的营造，让让业主真真正享受受在繁杂杂的大都都市，社社会的快快速发展展中，有有一片属属于顺驰驰业主常常相归属属的“大家庭庭”，以提提升整个个项目的的社区氛氛围，营营造顺驰驰物业的的良好口口碑。4、多种种

17、形式的的服务，让让业主感感受完美美的居住住生活：顺驰物物业为了了适应各各类型项项目的管管理，服服务好各各类业主主的生活活，依照照项目特特点，采采取了“酒店式式”“管家家式”“共管管式”的服务务，并在在项目里里得到了了实践，产产生了良良好的反反响。并并根据经经验的积积累，继继续探索索实践更更深层次次的服务务形式，以以满足各各类型物物业的需需求。5、视每每位业主主如“贵宾”，充分分体现顺顺驰物业业“业主至至上”的服务务理念：在服务务的感性性认识上上提高服服务人员员的思维维，从行行动上提提升服务务人员的的水平，视视每位业业主为贵贵宾，让让每位业业主真正正享受尊尊贵的服服务。6、注重重项目群群体参与与

18、的功能能：集合合资源进进行项目目的共建建，注重重群策的的力量，以以吸纳好好的经验验意见，更更好地维维护好项项目的利利益，管管理、服服务好属属于业主主的共同同财产。7、注重重每位员员工参与与企业管管理的功功能，倡倡导全员员提合理理化建议议，增加加员工的的凝聚力力：顺驰驰物业一一直认为为，任何何岗位的的人员都都不是企企业发展展的弱势势群体，只只有最基基层的岗岗位才最最清楚日日常事务务的工作作，企业业的发展展也正是是由这些些基础的的工作积积淀起来来的。所所以，我我们采取取了“无障碍碍沟通”和“全员提提合理化化建议”的行为为举措。任何人人都可以以对话总总经理，任任何人都都可以提提出自己己的意见见，以此

19、此来营造造良好的的工作氛氛围，提提高整体体的服务务和管理理的水平平。第二章提高物业业管理水水平总体设想想的管理理方案第一节 青山山溪语项项目说明明1、地理理位置青山溪语语东邻水水泥石矿矿家属院院，南临临党校，西西邻光明明路，北北邻燕山山东路。项目总总占地面面积为1179.64亩亩，总建建筑面积积12.34万万平方米米，容积积率1.03，建建筑密度度20.21，绿化化率433.2。青山溪语语物业项项目在其其自身的的优越条条件下，结结合顺驰驰物业管管理有限限公司在在天津多多年的物物业管理理经验，以以合理的的收费价价格和现现代化管管理手段段，营造造业主满满意的生生活环境境，提供供优质高高效的服服务，

20、共共同维护护“青山溪溪语”良好的的住宅品品牌，达达到保值值、增值值和设施施设备的的正常、完整。定能为为物业提提供全面面、专业业、周详详及稳定定的高素素质管理理服。本公司将将针对青青山溪语语物业项项目之规规模特式式及独特特条件，提提供合适适的建议议，并将将为此项项目制定定一套切切合实际际需要的的物业管管理方案案，以确确保物业业价值得得到保障障以及增增值。物业管理理服务可可以说是是一门专专业学问问，我公公司本着着细致计计算成本本及为业业主创造造最理想想的生活活环境为为原则，并并经过长长期的改改进和提提升，使使每一座座住宅项项目物业业的收益益和投资资潜质得得以发挥挥。而此此种投投资管理理的哲哲学，使

21、使业主能能充分保保障其不不动产投投资之价价值，不不但使其其保值，而而且更能能使动产产增值。第二节 服务务设想及及特色一、 整体设想想不赚青山山溪语的的钱，而而要为青青山溪语语赚钱；不是青青山溪语语的人，要要有青山山溪语的的精神。具体表现现为：急为青山山溪语所所急；想想为青山山溪语而而想；先青山溪溪语之忧忧而忧；后青山山溪语之之乐而乐乐。培养一种种“不分白白天黑夜夜”不论分分内分外外，只要要对青山山溪语有有利，人人人争先先恐后、兢兢业业业、一一丝不苟苟的作风风。为了让青青山溪语语全体业业主安心心、放心心生活、学习、办公，我我们要甘甘心、贴贴心的为为青山溪溪语充当当大管家家。1、组建建顺驰物物业管

22、理理有限公公司青山山溪语物物业管理理中心，专专门负责责青山溪溪语物业业项目。2、利用用规模优优势，提提供高效效、专业业化的服服务高水平的的管理另另方面还还需要专专业化的的管理。物业管管理行业业向专业业化方向向发展是是市场的的选择和和时代的的要求，在在青山溪溪语文化化居住区区的管理理中，针针对小区区管理面面积大，人人流多、停车场场使用率率高等特特点，我我们将充充分发挥挥我公司司规模优优势，实实现资源源共享。3、智能能化管理理物业管理理软件的的应用、楼宇智智能、区区域监控控、报警警等都是是青山溪溪语项目目智能化化设想中中使用的的设施。我们在在对青山山溪语项项目管理理规划设设计、设设备维修修更新测测

23、算中，运运用了技技术经济济学、系系统工程程学和运运筹学等等前沿学学科，增增加了管管理中的的科技含含量，为为我们的的决策奠奠定了坚坚实的理理论基础础。4、低廉廉合理的的收费，高高标准的的服务根据青山山溪语物物业管理理价格定定位分析析，经过过我公司司的测算算，我们们认为，标标书中提提供的物物业服务务收费标标准（指指导价）2.50元/月/平方米，在一定阶段内基本上满足青山溪语项目日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系；完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有专业化的服务公司

24、，在青山溪语项目的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、极大提高工作效益，让业主真正受益。5、推行行ISOO90001:220000质量体体系规范范化运作作物业管理理具有社社会化、专业化化、企业业文化以以及经营营性的特特点，若若想在管管理过程程中体现现出上述述特性，并并实现物物业管理理的规范范性、先先进性、科学性性，我公公司在对对项目进进行管理理的过程程中实行行ISOO90001:220000质量体体系管理理，实现现与国际际管理接接轨，切切实保障障客户的的利益，同同时，增增强本企企业的国国际竞争争能力管理的目目标是自接管青青山溪语语之日起起，按物物业管理理标准化化管理

25、，实实行“酒店式式”的全方方位服务务，用微微笑和周周到的服服务来赢赢得业主主的认可可。并通通过我们们的服务务与管理理，打造造行业最最优项目目管理。二、管理理设想特特色1、管理理设想及及措施将青山溪溪语赋予予“酒店式式”管理的的理念。A. 服服务距离离的拉近近：把服服务中心心放在管管理中心心大厅，设设立前厅厅总服务务台，实实行“24小小时零距距离的一一站式服服务”。B.重视视服务的的内容、品质与与效率.让让SOHHO式小小区生活活更惬意意。C.形成成一种“便利、优越、前卫”的社区区人文环环境2、管理理措施A.高标标准管理理的措施施。a.建立立和实施施完善的的物业管管理基础础服务和和 “公寓式式”

26、管理、服务相相结合的的管理形形式。b.培育育高素质质的员工工队伍企业核核心价值值观的宣宣贯，各各种专业业教育的的培训。c. 实实施人性性化与艺艺术化管管理引导业业主自治治、自律律的意识识暨行为为、意识识、宣传传引导。d. 加加大项目目基础服服务工作作的力度度考核核标准、监督机机制。B.外延延与内延延服务管管理。a.建立立方便的的外部联联系网，方方便客户户的需求求。b. 想想业主之之所想，服服务业主主之所需需,实施施项目全全方位服服务提供业业主需要要的多种种生活服服务、办办公服务务、特约约服务(保安、保洁、维修、礼仪服服务)。C.创造造“都市生生活”的快捷捷、整洁洁、优美美、安全全、文明明、无干

27、干扰环境境。a.加强强环境治治理，项项目内、外环境境实行定定时清洁洁，随时时保洁。b.对垃垃圾的分分类处理理，定时时清理。c.严格格机动车车与非机机动车管管理，划划区域管管理，凭凭证进入入。d.设置置宣传公公益牌，做做好文明明宣传与与标识。第三节 业主主委员会会的组织织工作在实际的的操作中中，本物物业公司司始终能能够摆清清自己的的位置，主主动的协协调物业业人与业业主之间间的关系系。而且且我们始始终贯述述员工，我我们是业业主的服服务员，是是环境和和秩序的的管理者者，是受受业主委委托管理理的企业业机构，所所以必须须在符合合全体业业主利益益的情况况下行使使我们的的行为。那么更更好的形形成这种种氛围是

28、是我们必必须要和和业委会会之间建建立一种种和睦、亲善的的一种“家人”的关系系。 在我们们日后的的管理中中将积极极发挥业业委会的的作用，根根据建设设部物物业管理理条例的的规定，规规范选聘聘权，引引导行使使好法律律赋予业业主的权权利。在在实际操操作中， 加大物物业管理理和业委委会的宣宣传力度度。就物物业管理理、业主主委员会会、公共共物业与与公共权权利等各各个方面面，我们们将多层层次、多多渠道、多角度度、多方方式、长长时间地地对广大大业主进进行广泛泛的宣传传教育，让让居民逐逐渐成为为“成熟”的消费费者，进进而关心心、支持持业委会会，自觉觉参与小小区的物物业管理理工作。而且我我们将全全程引导导业主委委

29、员会规规范运作作，从其其组织诞诞生时起起，我们们就将全全程观注注、全程程辅导、全程渗渗透、全全程把握握。配合合市房产产行政主主管部门门将一批批热心本本物业区区域的公公益事业业，责任任心强、道德品品质高、模范遵遵守本物物业区域域的物业业管理规规章制度度的业主主选进业业主委员员会，并并持续加加强日常常同业委委会之间间的亲情情沟通和和交流，正正面的宣宣传和思思想统战战工作，使使其“潜移默默化，耳耳濡目染染，近朱朱者赤”。通过持持续的接接触感化化和潜意意识引导导，使业业委会成成员同物物业管理理公司之之间血肉肉之亲不不可分。并且明明示“我们是是一家人人”，建立立长久的的信赖、认同感感。使我我们能够够共同

30、的的追求完完美服务务的最高高境界亲情化化真诚、真情的的服务。创建这这种关系系最终它它将是打打开“家庭大大门”的一把把万能钥钥匙，它它将促使使我们同同业主之之间你中中有我、我中有有你、密密不可分分、血肉肉相连、亲如一一家人。第四节 社区区文化建建设青山溪语语社区文文化建设设是旨在在提高业业主居住住生活质质量的一一种实践践活动。而物业业管理是是一项以以各类房房屋和公公建配套套设施的的使用、维修、养护为为核心的的专业管管理，是是围绕“人的居居住”而实施施的管理理。社区文化化是社区区成员在在居住和和管理活活动中所所创造的的具有个个性特点点的精神神财富及及其物质质形态。社区文文化建设设是我们们始终不不渝

31、的工工作。我我们将传传承“都市文文化”在此基基础上，进进一步挖挖掘现代代化的生生活观念念和生活活方式，我我们将以以社区成成员为中中心，尊尊重住户户、依靠靠住户、相信住住户，通通过寓教教于乐、循序渐渐进的社社区文化化建设培培育社区区精神，增增强社区区凝聚力力和向心心力，使使物业管管理迈向向新高度度。青山山溪语社社区文化化建设将将在五个个层面（艺艺术文化化、道德德文化、行为文文化、环环境文化化和传统统文化）全全方位展展开。 本本物业公公司在社社区文化化活动中中可谓是是独有其其道，可可谓是品品种多样样，活动动劲暴。如：1、每月月地产开开发商的的联谊活活动；（1） 时尚文化化节；（2） 名车美食食节；

32、（3） 中秋赏月月美食晚晚会；（4） 冰激凌节节；（5） 啤酒节；（6） 篝火晚会会等活动动2、本物物业公司司通过节节庆活动动的组织织经验，将将在青山山溪语开开展一系系列的社社区文化化活动； （1） 植树活动动；（2） “三八”节庆；（3） 欢乐品酒酒节；（4） 秋季、春春季社区区文化节节；（5） 全民健身身活动；（6） 欢乐圣诞诞夜社区区活动；（7） 贺新年特特色社区区活动，等等。3、物业业公司组组织联谊谊活动（1）外外界艺术术团下社社区义演演活动；（2）聘聘请艺术术团、志志愿者等等团队的的演义活活动； （3）业业主自发发的各种种活动，等等。注：以上上活动经经费由物物业公司司通过赞赞助商获获

33、取。第五节 维修修基金的的建立和和使用根据天天津市商商品住宅宅维修基基金管理理办法规规定：“物业维维修基金金专项用用于住宅宅公用部部位、公公用设施施设备保保修期满满后的大大修、更更新、改改造”。所以以青山溪溪语项目目的维修修基金专专项用于于道路、路灯、消防设设施、电电梯、机机电设备备、屋面面、外墙墙、湖体体等共用用部位、公用设设施的大大修、更更新和改改造。我我公司将将严格按按照政策策规定，报报请业主主委员会会审核，经经批准后后精打细细算的使使用维修修基金，同同时使用用情况及及账目要要定期向向业主汇汇报。顺驰物业业管理有有限公司司在近几几年的物物业管理理实践中中，一直直将如何何保障房房屋使用用寿

34、命，坚坚持几十十年如一一日的房房屋、设设备养护护视为重重要战略略，在建建设方的的积极配配合下，不不断摸索索，进行行了较为为有效的的尝试，探探索出成成功的经经验，在在所管物物业范围围已广泛泛的加以以运用，既既保障了了广大业业主利益益，又促促进了建建设方项项目投资资的良性性循环。在做好好青山溪溪语物业业管理工工作的同同时，更更注重房房屋维护护的最大大的效用用，保障障房屋始始终完好好如新，保保值增值值，让业业主满意意，使政政府放心心。第三章拟拟采取的的管理模模式第一节 青山溪语语拟采取取的管理理模式聘用、委托业务指导市、区行政主管部门青山溪语 物业管理中心业主委员会考核管理执行机构聘用专业公司环境管

35、理部安全管理部维修部管业部监督业务指导执行人员绿化维保管业部维修保安环境管理部主管主管主管主管会计兼出纳 管理员 运行班 维修主管保安员 保安领班 清洁领班 绿化领班 接待员综合维修员 保洁员 （内部管管理模式式构架图图）1、机构构设置特特点：（1）实实行监督督、考核核（业主主委员会会监督、物业管管理公司司管理考考核）的的管理形形式，使使管理的的过程、结果更更具有真真实性和和可评判判性。（2）整整个机构构运作为为闭路式式设计，使使各种管管理服务务的行为为具有信信息的：知知晓 反反馈 落落实 再再反馈 （3）整整个管理理流程实实行公开开、透明明的管理理机制，充充分显示示整个管管理过程的的民主性性

36、和共治治性，使使物业管管理实施施的各种种措施在在双方的的一致认同下下做好工工作。2、机构构设置说说明：（1）青青山溪语语物业管管理中心心：负责责对青山山溪语总总体的管管理、服服务工作作，是青青山溪语语物业管管理工作作的总执执行部门门，对各各执行部部门、执执行人员员直接管管理，对对结果负负主要责责任。（2） 管业部：负责项项目的综综合管理理、客户户接待、客户投投诉、特特约服务务等各项项服务的的接待和和统筹各各部门执执行工作作。（3） 环境管理理部：负负责项目目的清洁洁、保洁洁、绿化化操作和和监督工工作。（4） 安全管理理部：负负责项目目内的公公共安全全秩序，并并负责礼礼仪形象象展示及及迎宾工工作

37、。（5） 维修部：负责机机电设施施、设备备，楼体体公共设设施的维维护及保保养工作作，保证证各项设设施、设设备的正正常运行行及使用用。（6） 专业公司司：负责责绿化工工作，保保证操作作的专业业性；保保养的成成活型；维护的的及时性性。第二节 运作作机制物业管理公司考核、指导信息反馈考核、管理、支撑经理助理青山溪语 物业管理中心经理任务分配指标考核执行机构监督、指导指标的实现指标考核信息反馈执行人员（管理运运作机制制图）1、运行行机制图图的说明明整个运作作机制图图采取闭闭路式的的设计，在在图中可可以看出出，项目目的管理理由管理理中心经经理全权权负责制制，由项项目经理理助理负负责日常常工作的的分配、考

38、核工工作，这这样使各各项工作作能够层层级管理理，有效效地把控控各项工工作操作作的结果果。2、各机机构运作作衔接的的说明（1）物物业公司司：对青青山溪语语经理进进行月度度、季度度、年度度的指标标考核，并并负责青青山溪语语的升级级投诉的的解决，公公司各部部门对青青山溪语语日常工工作中的的难点进进行支持持。（2）青青山溪语语经理：每周在在公司例例会上汇汇报一周周的执行行情况及及对下周周计划进进行汇报报，由公公司指导导执行；对月度度、季度度、年度度的工作作完成及及下一阶阶段的工工作计划划进行总总结汇报报，保证证在执行行中的最最小偏差差度；对对项目工工作进行行指导、监督工工作，保保证各项项工作的的顺利完

39、完成。（3）执执行机构构：对各各项工作作分配到到人，并并协助解解决；对对执行人人员进行行监督、考核。（4）执执行人员员：是目目标实现现者，是是工作的的完成者者。对工工作的情情况及时时向上级级主管汇汇报、反反馈，以以达到各各项工作作完成的的及时性性与准确确性。第三节 工作作流程顺驰物业业及青山山溪语物物业管理理中心，严严格参照照公司及及ISOO90001:220000制定地地操作流流程，层层层递进进，严密密操作事事项，确确保整个个工作的的有序、有章、有节。此项流流程从项项目的立立项开始始我们就就制定了了相应的的流程，并并通过我我们几年年来的操操作经验验和工作作的总结结形成了了具有本本物业公公司特

40、色色的操作作流程及及服务事事项。附：工作作流程图图超前介入维修、接待保洁、保安人员管理项目主管拟定管理方案组织管理架构岗位培训专业知识企业文化员工手册服务礼仪.接管验收楼体配套设备配套设施资料交接.办理入住装修管理环境管理.日常服务管理保安保洁维修车辆人员.协助销售工程监理（工作流流程图）第四章 人员的配配备、培培训、管管理及物资装装配计划划第一节 物业管理理处人员员配备青山溪语 物业管理中心管业部工程部保安部环境部助理1人主管1人主管1人主管1人管理员 3人维修主管 1人保安领班 3人清洁领班 1人出纳 1人水工3人电工3人保安员 18人绿化领班 1人接待1人综合维修 1人监控中心 3人保洁

41、员 13人共计6人地下车场 4人共计16人电梯工1人共计10人共计29人人员配备备原则：在人员的的配置和和选拔上上，我们们始终坚坚持如下下原则：1、 淡泊学历历、看重重能力、努力和和魄力；2、 摒弃庸才才、不容容惰性、傲性和和奴性；3、 注重员工工的可塑塑性和可可持续发发展性。二、人员员配备方方案根据我公公司以往往管理大大型高档档住宅小小区的经经验，并并结合服服务中心心的实际际情况，拟拟在本项项目配备备各类管管理服务务人员662人。其中核核心层11人，中中间层66人，操操作层555人。管理人人员与操操作人员员比例为为1：110，人人均管理理面积550000平方米米。1、人员员配备情情况职能部门

42、门岗位设置置及人员员配备数数量小计管理中心心经理经理1名名1人管业部助理1人人；出纳纳1人；接待员员1人；管理员员3人；6人环境部主管1人人；领班班2人；保洁员员13人人；16人保安部主管1人人；领班班3人；保安员员25人人；29人工程维修修部主管2人人；电工工3人；水暖工工3人；综合维维修工22人；10人合计62人2、各层层次人员员配备要要求部门职务(岗位)性别要求求年龄要求求文化程度度要求工作技能能及工作作经验要要求管业部主管不限35岁大学本科1、具有有物业管管理专业业证书2、中文文专业3、具有有一年以以上的行行政管理理经验4、文字字功底强强，具备备一定的的档案管管理知识识5、熟悉悉运用OOFFICCE办公公软件6、有较较强的语语言表达达能力和和协调能能力接待员女30岁以以下大专以上1、中文文或其他他相关专专业2、具有有二年以以上的实实际工作作经验3、文字字功底强强，具备备一定的的档案管管理知识识4.有较较强的文文字表达达能力，打打字速度度在800字/分钟5、熟悉悉运用OOFFICCE办公公软件库管员不限40岁以以下中专以上1、具有有一年以