买房流程基本知识.docx

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1、买房流程基本知识总目录：一、挑选房源1、小区区环境的的选择误误区2、基本本注意事事项（价价格、面面积、朝朝向、楼楼层、位位置）3、挑选选房源的的注意事事项（室室内格局局、户型型结构、配套设设施、设设计）二、实地地考察1、考察察周边环环境及其其他（交交通状况况、社区区环境、房屋适适用性）2、开发发商的资资格审核核（住宅宅质量保保证书、建设工工程开工工证、住住宅使用用说明书书）3、区分分复式、跃层式式、错层层式住宅宅4、看楼楼应注意意哪些细细节三、签订订认购书书1、认购购书签订订流程（签订内内容、经经适房相相关知识识、认购购书样本本）2、签订订认购书书注意事事项（怎怎样认识识“定金”、当心心订金风

2、风险）四、签订订合同1、签订订合同2、合同同样本（商品房房买卖合合同说明明、商品品房买卖卖合同）3、购房房签合同同须知案例分析析1：如如何防范范开发商商合同陷陷阱案例分析析2：拿拿不到房房产证可可要求赔赔款或退退房4、退房房流程五、付款款方式1、申请请个人住住房贷款款应具备备的条件件2、住房房贷款（怎样办办理贷款款购房业业务、一一次性付付款、分分期付款款、按揭揭付款、公积金金贷款）六、保险险与公正正1、消费费者：房房屋按揭揭保险诸诸多问题题不合理理2、房产产管理部部门：银银行、保保险公司司部分规规定有失失公平3、商业业银行：贷款形形成风险险银行理理应是第第一受益益人4、保险险公司：不投保保不放

3、贷贷款是银银行规定定的5、律师师、专家家：弱势势群体的的利益不不容漠视视案例分析析1：住住房贷款款最高贷贷到800% 消消费者却却要买1100%的保险险案例分析析2：银银行嫌弃弃期缴型型房贷险险 房贷贷险分期期付款难难以实现现案例分析析3：消消费者是是否可自自主选择择房贷险险七、验收收房屋1、简易易严防方方法（门门、地板板、顶棚棚、墙身身、厨厕厕、其他他）2、怎样样认定房房屋质量量不合格格3、验房房参照标标准相关链接接1：验验房155招相关链接接2：新房保保修期从从交付之之日起计计算相关链接接3：住住宅各部部位、部部件保修修内容与与保修期期相关链接接4：新新房“常见病病”相关链接接5：收收房五

4、大大注意事事项八、物业业管理1、什么么是物业业管理（物业管管理的含含义，物物业管理理费包含含的内容容）2、物业业管理费费（起算算日期、服务不不满意是是否可以以拒交、物业费费交多少少钱才是是合理的的、没有有入住要要交物业业管理费费用吗）九、产权权过户1、产权权过户登登记手续续2、过户户应准备备的材料料案例分析析：房屋屋过户如如何缴税税相关链接接：装修修11禁禁忌购房需要要理性，首先要要明确购购房目的的。不同同的房屋屋都有不不同的目目标客户户群，不不同的目目的，就就有不同同的侧重重点。人人们买房房主要有有两个动动机:居居住和投投资。对对居住型型购房，应视情情况而选选房。对对于在市市区里住住习惯了了

5、的购房房者，适适合选择择老房周周边的房房屋或者者是离工工作单位位近的房房屋；对对为工作作方便买买房的购购房者，离工作作单位近近或到工工作单位位交通便便利的房房屋就是是最重要要的；对对以前租租房，现现在买房房的购房房者，价价格较低低、交通通方便是是首先考考虑的问问题；对对为父母母亲买房房的购房房者，离离自己居居住的地地方近、楼层低低是优先先条件；对为改改善居住住条件买买房的购购房者，得重点点考虑户户型、小小区环境境及周围围的人群群素质等等因素。其次，购购房者还还要考虑虑购房承承受力。对于绝绝大多数数人来说说，对房房屋的承承受总有有个限度度，如果果不顾自自己的经经济实力力，盲目目求好、求大，那么买

6、买房将成成为一个个巨大的的负担。能不能买买看条件件买房一般般分预售售和现售售两种。开发商商预售楼楼盘需具具备三个个条件:一是已已全部交交付土地地使用权权出让金金，并取取得土地地权使用用证的；二是要要持有建建设工程程规划许许可证；三是按按预售的的商品房房计算投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资225以以上，现现在再加加上一条条，多层层要求盖盖到两层层以上、高层盖盖到七层层以上，并已经经确定施施工进度度和竣工工交付日日期的。查看“五五证”是常识识问题，购房者者在购房房时应要要求房地地产开发发商和销销售商提提供齐全全的“五证”，这是是法律对对销售方方的基本本要求，“五证”是指国国有土地地

7、使用证证、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、建筑工工程开工工证、商商品房销销售(预预售)证证。在签订购购房合同同时，应应注意明明确规定定须达到到使用条条件的基基础设施施、公共共配套建建筑的种种类和时时间。一一般须规规定的项项目有水水、电、气、热热、通讯讯、有线线电视、宽带网网、车位位。如水水、电、气应在在入住时时达到使使用条件件，热力力可在采采暖季到到来前达达到使用用条件等等.周围环境境很重要要如果买房房是为了了居住，那么要要考虑是是否生活活方便、交通便便利；如如果进行行投资，区域选选择更要要慎重，靠近各各种经济济商圈、交通方方便或是是有较大大升值潜潜力区域域的房屋屋应优先先

8、给予考考虑。因因为区域域是直接接影响房房屋保值值升值的的重要因因素。还要注意意住宅的的通风、采光条条件。开开启门窗窗时保证证室内外外空气顺顺利流通通，这就就要求一一套住宅宅最好占占据住宅宅楼的两两个朝向向，如板板式住宅宅的南与与北、东东与西，塔式住住宅的东东与南、南与西西等，只只占据一一个朝向向时，通通风效果果要差一一些；通通风的另另外一个个要求是是能迅速速排除房房间内部部的异味味，包括括利用门门窗、通通风井、天井及及机械装装置通风风。另外外，一套套有利于于健康的的房子，采光条条件也是是十分重重要的。选购住住宅时，其主要要房间应应有良好好的直接接采光，并至少少有一个个主要房房间朝向向阳面。轻轻

9、松松松挑户型型要注意居居住功能能的适用用性。首首先，应应将起居居厅、餐餐厅、厨厨房集中中在一起起，形成成公共活活动区；将卧室室与卫生生间集中中在一起起，形成成私用活活动区，公用区区靠近入入口，私私用区设设在住宅宅内部，公私、动静分分区明确确，使用用顺当。其次，各各房间的的布置和和相互联联系要恰恰当。起起居厅是是家庭的的核心部部位，它它的位置置应起到到协调家家庭生活活的中心心作用，厅内不不应有太太多的门门，否则则就会因因没有足足够长度度的延续续墙面而而使家具具布置产产生困难难，还会会因有人人在厅内内来回穿穿行而干干扰会客客、视听听等公共共性活动动。厅又又是一个个家庭的的聚集点点，厅内内需要有有良

10、好的的光照、通风和和视野。厨房由由于有家家人提着着菜篮或或拿着垃垃圾进出出，应使使其靠近近入口，不致污污染其他他空间。厨房与与餐厅要要紧邻，以方便便端上菜菜肴和撤撤除餐具具。卫生生间与卧卧室要相相邻，减减少老人人使用或或晚间使使用时的的麻烦等等等。最后，需需要提醒醒的是，看房时时最好不不问售楼楼员，多多问业内内人士；看房不不看白天天看晚上上，不看看晴天看看雨天。不看墙墙面看墙墙角，不不看地上上看天上上。不看看窗内看看窗外，不看电电器看插插座。高高层住宅宅，不仅仅要看电电梯还要要看楼梯梯，即安安全出口口梯。这这样才能能比较真真实地了了解到一一套房子子的情况况。一、挑选选房源【小区环环境的选选择误

11、区区】在计划经经济时代代，房子子的地理理位置、住宅户户型、朝朝向、外外观曾是是大家最最关注的的内容，住宅也也往往是是以低廉廉的造价价，“多快好好省”地建造造的混凝凝土盒子子，正是是这些冰冰冷的人人造建筑筑物将人人与自然然割裂开开，而与与我们血血脉相通通的自然然却只有有在零星星的被围围墙圈起起来的公公园中可可以找到到。随着着生活要要求的提提高以及及市场竞竞争机制制的导引引，住宅宅小区环环境越来来越为人人们所重重视，但但因为长长时间被被无环境境的水泥泥丛林迷迷惑了眼眼睛，人人们在判判别住宅宅环境时时往往陷陷入这样样的误区区：环境=绿绿化率住宅小区区环境包包括的内内容绝不不仅仅是是绿化覆覆盖率不不低

12、于333，它包括括绿化硬硬质铺装装，围墙墙、大门门、活动动设施，各种指指示标牌牌、水景景、浮雕雕、雕塑塑、灯光光设施、音响设设施等，而这些些内容又又必须与与住宅建建筑形成成一个有有机的联联合体。单就绿化化而言，也不是是简单的的绿了就就可以了了，而必必须考虑虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木木的适当当配植以以及与四四季相适适应的种种植方式式，而硬硬质铺装装及活动动设施应应充分考考虑其使使用功能能，如无无障碍设设计就有有规范的的严格规规定，艺艺术品的的陈设则则要更多多考虑其其文化涵涵义和艺艺术品位位。从学学科来说说，环境境则涉猎猎土建、园林绿绿化、艺艺术、市市政等许许多工程程领域，而这些些都得由由有

13、丰富富经验的的设计人人员将它它们有机机组合起起来。小区景观观“中看”就行我们强调调人的主主体性是是对人本本身的一一种尊重重，这并并不是一一句空话话，许多多具体的的工作就就体现了了这一点点。如活活动设施施的设置置主要考考虑老人人、孩子子的户外外活动，它的尺尺度应与与人体工工程学诸诸尺度相相适应，从材料料的色彩彩、质地地和化学学性质上上都要考考虑人与与其相接接触时的的舒适性性和安全全性以及及使用的的耐久性性。小区里的的景观不不只是供供居民观观赏的，它必须须与居民民的休闲闲活动相相匹配，也就是是说居民民可以徜徜徉其中中，能够够实实在在在地使使用这些些景观设设施，比比如小区区的集中中空地做做出高低低错

14、落的的构筑物物应该形形成或大大或小、或公共共或私密密的活动动空间，以满足足不同活活动的使使用要求求，开阔阔的场地地可以供供居民集集体晨练练或举办办群众文文娱活动动，而相相对隐蔽蔽的小空空间则可可以给居居民提供供阅读、交谈的的场所。所以说说景观不不仅是给给人看的的，同时时也应该该是给人人用的。过多追求求环境个个性居住区中中的环境境设计应应该是丰丰富多彩彩的，会会有许多多视觉上上、使用用上的兴兴奋点，而这些些点必须须有一个个内在的的秩序将将它们统统一组织织起来，形成既既独立存存在又集集中有序序的画面面，否则则就是一一盘散沙沙，而这这一切的的最终目目的是为为居民服服务，而而非设计计师表现现个人色色彩

15、的场场所。环境设计计是一门门综合的的学科，从历史史上看，西方在在城市公公共环境境的设计计中有许许多不朽朽的典范范及相关关理论，而东方方则在造造园艺术术中有着着独到的的意匠，就像油油画与国国画一样样以不同同的手法法创造不不同形式式，但同同样是美美的生活活图景，我们当当今的环环境设计计则应是是博采众众长，继继承传统统来为今今天的生生活很好好地服务务。【基本注注意事项项】价格：如何在您您能够承承受的价价格范围围内做出出一个最最合理的的投资，您需要要考虑月月收入、预期还还贷能力力、贷款款方式、银行利利率、地地段升值值潜力等等诸多因因素。当当然，最最好还是是听听专专家建议议。看看看百家杂杂谈（什什么样的

16、的地段最最火、那那种户型型最热、何等价价位热销销等）交通状况况：衣食食住行、人生四四事，交交通是买买方考虑虑的重要要因素，四通八八达、进进出方便便，有停停车位物物业才算算物尽其其用。目目前被交交通相对对方便。的地区区是地处处地铁、京通、京昌、京顺、京石快快速路的的居住小小区。社区环境境：在人人口越来来越密集集的大城城市，社社区环境境已经成成为购房房者投资资前越来来越重视视的因素素，小区区内的绿绿化程度度、人文文环境、安全性性、配套套设施都都可能对对您入住住后的生生活产生生重大影影响。户型结构构：户型型的选择择主要考考虑家庭庭人员的的构成及及主人房房屋功能能的要求求，如楼楼层高低低的选择择、房屋

17、屋的朝向向、视野野、采光光、私密密性等。面积在我国大大部分城城市，根根据建设设部商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则的的规定，房屋销销售仍按按建筑面面积计算算价格，那么单单元住宅宅的销售售面积怎怎样测算算?商品房房按“套”或“单元”出售，商品房房的销售售面积即即为购房房者所购购买的套套内或单单元内建建筑面积积(以下简简称套内内建筑面面积)与应分分摊的公公用建筑筑面积之之和。商品房销销售面积积=套内建建筑面积积+分摊的的公用建建筑面积积套内建筑筑面积=套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台建筑筑面积套内使用用面积的的概念是是每套住住宅户门门内除墙墙体厚度度外全部部净面积积的总和

18、和。其中中包括卧卧室、起起居室、过厅、过道、厨房、卫生间间、储藏藏室、壁壁柜(不包括括吊柜)、户内内楼梯(按投影影面积)。利用用坡屋顶顶内空间间作房间间时，其其一半的的面积净净高不低低于米，其余部部分最小小净高不不低于米米，符合合以上要要求的可可计入使使用面积积；否则则不算使使用面积积。每户户阳台(无论凹凹、凸阳阳台)面积在在6平方米米以下的的，不计计算使用用面积；超过66平方米米的，超超过部分分按阳台台净面积积的折算算计入使使用面积积。套内墙体体面积：商品房房各套(单元)内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体，有共共用墙及及非共用用墙两种种。品房房各套(单元)之间的的分隔墙墙、套(单元)与

19、公用用建筑空空间投影影面积的的分隔墙墙以及外外墙(包括山山墙)均为共共用墙，共用墙墙墙体水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积。非非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。阳台建筑筑面积：按国家家现行建筑面面积计算算规则进行计计算。单元分摊摊的公用用建筑面面积由两两部分组组成：电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变电室室、设备备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房之建建筑面积积；各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包括山山墙)墙体水水平投影影面积的的50。公公用建筑筑面积不不包括任任何作为为独立使使用空间

20、间租、售售的地下下室、车车棚等，作为人人防工程程的地下下室也不不计入公公用建筑筑面积。公用建筑筑面积按按以下方方法计算算：整栋建筑筑物的面面积扣除除整栋建建筑物各各套(单元)套内建建筑面积积之和，并扣除除已作为为独立使使用空间间销售或或出租的的地下室室、车棚棚及人防防工程等等建筑面面积，即即为整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积。将整栋的的的公用用建筑面面积除以以整栋的的各套套套内建筑筑面积之之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。用建建筑面积积分摊系系数公公用建筑筑面积套套内建筑筑面积之之和。公用建筑筑面积分分摊计算算：各套套(单元)的套内内建筑面面积乘以以公用建建筑面积积分摊系系数

21、，得得到购房房者应合合理分摊摊的公用用建筑面面积。分分摊的公公用建筑筑面积公用建建筑面积积分摊系系数套内建建筑面积积一般高高层住宅宅公建分分摊系数数为左右右。朝向在中国，挑选住住宅商品品房的客客厅，以以朝南为为最佳。北方地地区历来来形成的的坐北朝朝南的住住宅为最最佳的生生活习惯惯，造成成消费者者“有钱就就买东南南房”的需求求心理。因此，东南朝朝向的房房屋较其其它朝向向的房屋屋要好销销售。因因客厅朝朝南，在在冬天无无凛冽寒寒风呼啸啸，在夏夏天又是是凉风习习习。其其它朝向向的优劣劣顺序大大致为东东南、东东、西南南、北、西。其其次，消消费者应应挑卧室室的朝向向。一套套房内，卧室一一般有二二三间，其朝

22、向向也不会会完全一一致。而而且在大大多数情情况下是是有好有有差。消费者应应以主卧卧室朝向向好或多多数卧室室朝向好好为评判判断标准准。卧室室也以南南向为佳佳，但最最好不要要靠外墙墙。因在在夏天，南向卧卧室凉风风，但射射入的阳阳光也较较北向房房间多，若是西西向外墙墙，那么么室内温温度一定定较高。卧室朝朝向为东东南、东东、东北北也可，最好不不选朝西西的卧室室。朝北北的卧室室不要太太多，有有一间尚尚可，因因北向卧卧室冬天天寒风呼呼啸，但但是，夏夏天北向向的房间间却是十十分凉快快。厨房房、卫生生间的朝朝向相对对要次要要一些。卫生间间只要能能直接采采光、通通风就行行。因其其使用是是间断的的和短时时间的，但

23、最好好还是避避免选择择西向的的卫生间间。在南方炎炎热地区区，除了了要看单单个房间间通风是是否良好好外，还还要看房房间与房房间之间间的组织织，是否否利于风风的直线线流动，在夏季季是否能能形成“穿堂风风”。具体体的方法法是看各各个房的的门、窗窗是否在在一个方方向上，如果建建筑与建建筑之间间间距过过小，底底层就会会由于上上面建筑筑的遮挡挡，而终终年不见见阳光。最好的的情况是是在北面面的底层层房间冬冬天也能能接受阳阳光照射射。厨房房由于本本身会产产生许多多油烟，因此，其室内内空气最最须与外外界经常常保持交交换。由由于厨房房的油烟烟产生量量大，形形成时间间短，靠靠自然通通风实难难将其在在短时间间内排出出

24、，所以以一般会会用同抽抽烟机或或排气扇扇向外排排气。一一般来说说，要防防止由于于朝向不不好、外外面风压压太大，引起油油烟的“倒灌”或风将将油烟引引入其他他房间。因此，厨房以以不选北北向为宜宜。一般来说说，一天天之内阳阳光能射射入时间间小时，对于消消除房间间内湿气气，杀灭灭细菌，调节室室内温度度，加速速空气流流动均有有好处。对于客客厅、卧卧室的朝朝向，要要以能接接受光线线直接射射入为宜宜，以南南向或偏偏南方向向为佳。对于厨厨房，应应避免西西向为宜宜，因厨厨房内本本来已有有热源，再接受受阳光直直射，其其温度会会更高。卫生间间也以能能接受一一定的阳阳光照射射为宜。因卫生生间相对对来说阴阴暗潮湿湿，有

25、阳阳光的射射入能避避免病菌菌滋生。一套居居室内，最好能能有两个个阳台，其中一一个阳台台一定要要向阳，使晾晒晒和休息息有充足足的阳光光。现在多数数的商品品房住宅宅为一梯梯二户型型。对于于条式一一梯二户户，一套套只有二二个方向向来通风风、采光光。而这这种建筑筑的朝向向多为南南北向，因此，有一半半左右的的房间均均是朝北北的。消消费者在在挑选时时，就要要看设计计者是否否将较次次要的房房间放在在北向。对于点点式一梯梯二户，一套房房至少有有三个面面临空，因此其其房间的的朝向应应该都较较满意。对于一一梯三户户，一梯梯四户，由于套套数多，要为各各户都留留有一个个相对较较好的主主朝向，故一户户的朝向向很难完完善

26、，有有时候，会出现现有较大大缺陷的的朝向。楼层低层建筑筑一般为为一至二二层。多多层建筑筑一般为为三至七七层。高高屋建筑筑一般为为八至三三十层。超高层层建筑一一般为三三十层以以上。因因此，这这就为建建筑层数数的挑选选提供了了可能和和广阔的的天地。大多数消消费者在在挑选底底楼时，一般不不会去过过问其有有关防潮潮设计的的具体细细节，但但是，在在天连续续下雨的的情况下下不去观观察房屋屋的潮湿湿程度，就太不不应该了了。底层层还有一一个特点点是下水水管道容容易堵塞塞。因此此，消费费者在挑挑选底层层时一定定要看各各排水管管道、系系统是否否经过特特殊处理理。底层层的排水水系统是是否单独独和独立立。如果果底层的

27、的厕所管管道、下下水管道道不接受受来自上上面各层层的排水水，自成成系统，那么就就不会出出现由于于上面各各户的不不正常使使用而使使一楼发发生堵塞塞的局面面。如果果底层的的管道与与上面各各层是相相连，那那么消费费者要看看其管道道是否在在一楼变变粗、变变大。底底层最容容易接受受地面环环境的影影响，如如果地面面植物繁繁茂、景景色优美美，底层层的住户户当然是是“近水楼楼台先得得月”。自然然界有好好的一面面，也有有不利的的一面，如果底底层四周周下水道道管处理理不当、化粪池池处理不不当，往往往会造造成臭气气熏天、蚊虫苍苍蝇滋生生。对这这些底层层自然是是首当其其冲、深深受其害害，故消消费者在在看完底底层的室室

28、内时，千万不不要忘记记要看看看室外。看阴、阳沟是是否通畅畅，看化化粪池口口是否离离自己住住宅较远远。地面面的排水水系统是是否完善善，有没没有积水水的可能能？有没没有一些些死角地地带等。消费者者在选择择底层时时，对这这些问题题一定要要一察之之，不然然等搬进进去再后后悔，已已是悔之之晚矣。一些家庭庭之所以以选底层层，就是是考虑到到家中有有老人，可避免免上下楼楼之苦。但是，买房不不在冬天天，一到到冬天才才知此房房终日不不见太阳阳。老人人住的房房屋没有有阳光，不是让让人苦不不堪言吗吗？提前前请有关关技术人人员进行行咨询还还是有必必要的。位置:如果您想想购买的的是房子子，那么么，首先先要考虑虑的是位位置

29、是否否优越，因为处处于好位位置的房房子才能能满足您您的各类类需求。它通常常具有下下列特征征:城市市上风上上水。在在城市中中心区的的上风上上水方向向，城市市主要工工业区的的上风上上水方向向，如北北京的上上风上水水方向为为西北方方向。交通通便捷。从住所所到工作作地点或或常去的的其他地地点或市市中心区区，不超超过可接接受的时时间并且且有保障障，一家家两三口口人都有有些要求求时，应应尽可能能多的照照顾到，并考虑虑将来可可能的变变化情况况，如工工作调动动、升学学、转学学等。城市市化水平平高。应应在那些些各种市市政设施施齐全地地段挑选选房子，这些地地段一般般位于城城市主干干道、次次干道附附近，不不应超过过

30、公里里，否则则有些设设施难以以接通，对外交交通也会会有麻烦烦。郊区区和偏僻僻地带，要么基基本设施施不全，要么花花大量投投资搞市市政设施施，导致致房价增增加。生活活便利。步行分钟钟左右即即可到达达各类商商业服务务业网点点，满足足日常生生活物品品的采购购及其他他服务需需求，医医疗卫生生、托幼幼。文体体设施也也可就近近找到.环境境宜人，自然、人文景景观优雅雅。绿地地、公园园步行可可达，空空气清新新、水面面清澈，有早晚晚休闲运运动、周周末游玩玩娱乐之之所，社社会风气气、治安安状况良良好。【挑选房房源的注注意事项项】室内格局局：现在居民民购房，一般都都会考虑虑做再次次装修，所以室室内有无无横穿的的大梁或

31、或回水管管道要先先看清楚楚，因为为梁底的的高度将将直接影影响到吊吊顶的高高度，否否则将暴暴露横梁梁；同时时，横窗窗的管道道需要特特别花功功夫和材材料去处处理，再再装饰也也会影响响美观。其次，应应注意整整个室内内格局力力求方方方正正，避免有有三角形形（尖角角形）等等不规则则形状出出现，也也应避免免室内中中央有拄拄穿过。因为不不规则的的房形影影响家具具布置，且造成成的浪费费面积多多，很多多缺陷面面靠装饰饰装修去去弥补；且突兀兀的斜角角或锐角角对室内内居者会会造成一一种不适适的压迫迫感，能能够避免免还应尽尽量避免免。再次，对对房内各各功能居居室的配配置安排排及行走走动线，要做仔仔细考量量。一般般而言

32、，住宅空空间可以以分为三三部分：起居空空间、服服务空间间与睡眠眠空间。起居空空间包括括：人口口、玄关关、起居居室、客客厅、餐餐厅等。服务空空间包括括：厨房房、储藏藏室、浴浴厕等。睡眠空空间包括括：卧房房、客人人房、孩孩童房、书房等等。在以以上三部部分中，起居室室空间的的位置与与布置最最为重要要，因为为客厅是是家庭活活动和对对外交际际的中心心，也是是日常生生活中使使用率最最高的区区域，所所以客厅厅采光一一定好，格局要要方正，与餐厅厅和其他他卧室之之间联系系要紧凑凑；同时时，在位位置上应应具有相相对的独独立性，不应成成为其他他功能居居室间穿穿行的通通道。主卧室是是最具机机密性的的地方，其与客客餐厅

33、的的关系不不仅不应应有“开门见见山”之感，且应有有良好的的隔音和和充足的的光线。主卧室室之窗户户要尽量量避免与与邻栋建建筑的门门窗相对对，以免免破坏机机密性，给生活活造成不不便。一一般而言言，主卧卧室应有有足够空空间可以以放置双双人床、床头柜柜、衣柜柜等，如如条件好好一些，可考虑虑拥有一一套独立立的卫生生设备。厨房与卫卫生间是是居室内内最重要要的服务务空间，首先应应选择明明卫与明明厨，因因为自然然通风与与采光对对厨房与与卫生间间的洁净净干燥效效果是最最佳的。另外，厨房的的位置也也很重要要，其与与餐厅之之间联系系要紧凑凑，两者者之间的的行走路路线不能能被破坏坏；除此此之外，尚应考考量厨房房面积形

34、形状是否否合理，是否兼兼顾了储储藏、清清洗和烹烹调各功功能，能能同时容容纳几个个人作业业。对于浴厕厕，主要要应考虑虑自然通通风与采采光，位位置应处处在隐密密次要处处，如有有条件，可考虑虑将厕所所和淋浴浴区分隔隔开，以以方便使使用。户型结构构：随着房改改的深入入进行，个人购购房比例例逐渐上上升，对对产型的的要求也也随之提提高，户户型设计计的合理理与否是是决定消消费者购购买心态态的重要要因素。在这方方面有以以下几点点需要提提醒购房房者予以以关注。（一）根根据使用用选择户户型对于住宅宅的户型型，消费费者应如如何选择择呢？住住宅的户户型按平平面组织织可分为为：独幢幢公寓、二室一一厅、二二室二厅厅、三室

35、室一厅、三室二二厅、四四室二厅厅等。按按剖面变变化可分分为：复复式，跃跃层式，错层式式等。消消费者在在挑选时时，应结结合平面面、剖面面一起考考虑。对对于一室室一厅、二室一一厅、二二室二厅厅等户型型，因主主要的目目的是满满足使用用功能，且面积积控制紧紧张，故故应选择择剖面上上无大动动作的设设计。对对于独幢幢公寓、三室二二厅、四四室二厅厅等高标标准住宅宅，剖面面上应有有变化才才好。若若全从一一个标高高上展开开，空间间感觉较较死板，而且也也需要一一些走道道。若能能结合剖剖面变化化，水平平走道会会减少，空间也也多了一一个层次次。所以以消费者者在选择择此类住住宅时，应选择择剖面有有变化设设计。从从户型结

36、结构分析析，超大大户型与与超小产产型的设设计不是是大众的的需求对对象，而而面积大大小适中中、居室室功能分分开、双双厅双卫卫双阳台台的户型型设计较较受欢迎迎。目前较为为流行的的跃层设设计及外外廊式厨厨卫设计计则得到到更多消消费者的的青睐，销售前前景看好好。（二）各各地户型型各有差差异由于历史史的原因因，各地地的房产产户型存存在着差差异，相相比上海海、深圳圳等城市市，北京京的户型型设备确确实是相相对落后后。其中中主要是是两方面面的原因因：首先先是北京京对限高高、楼距距等要求求十分严严格，出出于容积积率的考考虑，发发展商为为了尽可可能多出出面积的的考虑，发展商商为了尽尽可能多多出面积积，只好好牺牲了

37、了户型的的合理性性；另外外，由于于从前北北京住宅宅市场消消费主体体是集团团购买力力，在购购房时更更多考虑虑的是住住宅面积积和居室室数，对对户型的的要求不不太高。这也使使发展商商忽略了了居室户户型的完完善与创创新。缺缺少市场场的压力力，自然然使北京京的户型型设计缺缺乏新意意，落后后于南方方城市。（三）室室外景观观成新宠宠客户在购购房时，住宅的的面积、居室数数、朝向向、内部部布局都都是应该该考虑的的重要因因素，但但目前客客户挑选选住房时时有一个个新的趋趋势，即即客户选选房时对对居室朝朝向有逐逐渐淡化化的倾向向，而对对室外景景观的重重视程度度正日渐渐加强。如果室室外景观观优美，即使传传统上让让为较差

38、差的朝北北户型也也会受到到认可。这主要要是由于于现在人人们工作作繁忙，白天较较少有时时间在家家休息，加之空空调等电电器的普普及，人人们对日日照等自自然条件件的要求求有所减减弱，而而对优美美景色的的需求却却在增强强。（四）先先厅后卧卧，顺序序选择客户在购购房时考考虑居室室各部分分的优先先顺序是是：第一一看起居居室（厅厅）是否否好用，包括厅厅的面积积、布局局等；第第二是主主卧室的的合理性性，如面面积、采采光条件件、居室室私密性性；第三三是相对对独立的的餐厅的的功能；第四考考虑的是是厨房的的环境，一个宽宽敞好用用的厨房房，往往往比次卧卧室更为为客户所所看重；第五才才是次卧卧室（书书房、客客房）；最后

39、考考虑阳台台。另外，在在厅的选选择和设设计时，面宽也也是一个个较为关关键的因因素。面面宽大小小会给使使用带来来极大不不便。一一般应在在米以上上较为适适宜，至至少也应应满足米米。由于现在在主卧室室已逐渐渐成为人人们的重重要生活活空间，功能较较以前增增加了许许多，相相应也要要求扩大大主卧室室的面积积。而户户型设计计上，可可进入式式衣帽间间（WAALKINCLOOSETT）的出现现，也使使主卧室室布局更更为灵活活，房间间进深可可以适当当增加。配套设施施：业主们都都希望项项目内“家园”内有一一个好的的环境，这是千千真万确确的。但但业主们们如果知知道项目目里要建建公园，则会有有不同意意见特别别是当他他们

40、认识识到，这这项投资资及以后后的维护护费用要要由他们们来出的的话，可可能更有有争议。我看到到有些报报道说，某项目目花了几几千万造造了什么么空中花花园或空空中巴比比伦之类类的，就就个人观观点而言言，实属属不当投投资。有有人会说说我土老老帽，其其实不全全是这么么回事。一个好好的家园园，环境境应该是是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人人各行其其道，访访客停车车方便。另外，园园林建设设还可以以发挥业业主的积积极性，如一楼楼的住户户可在开开发商以以树篱或或其他方方式标出出的花园园内种树树、种花花、种草草，不仅仅可以美美化环境境，突出出个性，而且不不用花开开发商和和以后的的物业管管理一分分钱。总总

41、之，环环境绿化化实属必必要，但但实在没没有必要要投资搞搞华而不不实的公公园式的的园林，特别是是投资巨巨大，维维护费用用很大的的园林，这一点点，买房房者在选选房需引引起重视视。至于会所所，当然然是很必必要的，高档社社区更少少不了。但是，会所体体量应与与项目大大小相匹匹配，也也就是利利用率和和维护费费用的问问题。另另外，会会所内容容也很重重要。我我个人觉觉得，除除其他设设施外，有两样样设施必必不可少少，特别别是对高高档家园园而言：一是健健身设施施，包括括健身器器械室，还有可可用于健健美操等等的室内内空间；二是室室内游泳泳池。成成功的业业主都十十分注重重锻炼，至少每每周二至至三次或或更多，越是“新新

42、人人类”越是如如此，这这是健康康的生活活方式。其他的的可视需需要和预预期利用用率加以以考虑。本人看看到有的的会所搞搞什么棋棋牌室，个人认认为不当当，搓麻麻当然可可以，但但不是健健康的生生活方式式，如要要搓，可可以到家家里去，不必要要会所用用大家的的钱来建建棋牌室室，毕竟竟高档社社区应该该倡导健健康生活活方式，这和今今后社区区的环境境直接相相关设计：（）房房屋间距距窄人们发现现，这几几年城市市的建筑筑多了，同时越越来越密密，而这这种密有有时到了了令人尴尴尬的地地步。如如果你住住在八楼楼伸出手手来几乎乎可与对对面一幢幢的住户户在空中中相握，而住在在低层次次的，白白天却要要开灯，过着近近似暗无无天日

43、的的生活。过于狭狭窄的房房屋间距距，造成成采光不不足，通通风不良良，也影影响了住住房的私私密性。造成这这一局面面的原因因，则是是有些房房地产开开发商为为了增加加住房和和营业面面积，挤挤占了本本该留存存的正常常空间，从而无无形中增增加了出出售面积积。事实实上，这这不仅损损害了消消费者的的权益，同时也也是一种种短视行行为。这这样的房房子不仅仅卖不出出价，有有时还会会出现积积压，即即便一时时卖出去去了，也也会留下下后患。（二）面面积短缺缺据中国社社会调查查事务所所的一项项调查表表明，住住户在对对商品住住房的投投诉中，其中有有8O是是反映面面积问题题。这份份调查其其实反映映了时下下大部分分购房者者的担

44、忧忧，而买买商品房房的短斤斤少两现现象，百百姓是十十分痛恨恨的，因因为短斤斤少两造造成了大大的损失失，短少少几平方方米的面面积，在在大中城城市是好好几万元元，在小小城市也也是好几几千元，况且在在物业管管理费中中也是以以此面积积来决定定费用档档次的，这样造造成的损损失会更更大。因因此，国国家对此此有了规规定，并并相继出出台一些些相应措措施进行行规范。但百姓姓还是希希望，开开发商能能自己约约束自己己，以实实实在在在的面积积来对待待消费者者，因为为用政府府行为来来制约房房产短斤斤少两现现象，运运作起来来一时也也非易事事。（三）室室内设计计欠科学学在购买住住房时，消费者者普遍希希望其所所购住房房能充分

45、分利用面面积，设设施配套套也适当当合理。而事实实上，一一些开发发商开发发的住宅宅，往往往让消费费者大失失所望。1200平方米米的住房房竟然只只有两室室两厅，厕所竟竟然没有有窗户因此此，消费费者希望望，开发发商在这这上面多多动动脑脑筋，从从消费者者的角度度去设计计。首先先可采用用内涵挖挖潜式，在固定定的面积积中进行行内涵挖挖潜，避避免面积积浪费，充分利利用空间间，这样样的住房房设计会会讨百姓姓喜欢。其次是是设计、设置让让住户方方便，这这一点尤尤其要动动脑筋。譬如如如今一些些开发商商针对住住户洗衣衣机不好好摆放的的情况，在阳台台设置了了拱排水水管让住住户在阳阳台洗衣衣、晾衣衣；有的的开发商商在建设

46、设中就将将空调管管线等预预先装好好；厨房房的排烟烟口先留留好 （四）公公共空间间少这主要反反映在绿绿地面积积和建身身地域少少两方面面上。对对于这一一点，许许多住户户是深有有体会的的。有的的住宅设设计时由由于没有有预留绿绿化面积积，环境境不好，没有一一定的公公共空间间，做做做操都没没有地方方。住在在这样的的住宅里里，何谈谈生活质质量的提提高？值值得高兴兴的是，一些有有眼光的的开发商商，开始始注意营营造良好好的居住住环境，干方百百计留一一点绿地地面积，即使在在受地域域限制时时，也不不惜花钱钱建起屋屋顶花园园，在走走廓上预预留绿化化带。同同时，留留下一些些让住户户健身的的空间。一些开开发商以以此为卖

47、卖点竟收收效很大大。所以以，百姓姓希望开开发商都都以发展展的眼光光看问题题，要善善于留一一定的公公共空间间，保持持一定的的绿化率率，预留留给住户户健身、活动的的空间。二、实地地考察【考察周周边环境境及其他他】交通状况况位置的远远近，不不仅与实实际距离离有关，更重要要的是与与交通状状况相联联系。考考察交通通状况的的 优劣劣主要从从以下几几方面考考虑:A、公共共交通状状况。公公共交通通的路线线有多少少，与市市内各主主要区域域的联系系是否广广泛；公公共交通通的起止止时间、间隔时时间、运运行速度度、票价价等情况况如何；从您要要购买的的房屋到到公交车车站的距距离如何何；出小小区打车车（的）是否方方便；小小区的出出入口是是否合理理等。B、交通通的便利利度。每每天必经经的路段段是否经经常堵车车；到火火车站、飞机场场、长途途汽车站站等交通通站点是是否便利利，是否否有较多多交通工工具可到到达等。C、道路路状况。小区是是否邻城城市的交交通主干干道或次次干道、支线等等，与这这些交通通干道的的远近程程度（不不能太近近 ，因因为可能能影响到到居民的的安宁及及环