佛山市物业服务收费管理办法（草案）doc-佛山市物业服务.docx

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1、佛山市物业服务收费管理办法（草案）为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法，国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法、广东省物业管理条例和广东省物价局、住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法规定，结合我市实际制定本管理办法。第一条物物业管理理服务收收费，是是指物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对房房屋及配配套设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序，向业业主所收收的费用用。第二条物物业服务务收费应应当遵循循合理、公开以以及收费费与服务务水平相相适应的的原则。通过

2、正正当的价价格竞争争机制，促进物物业服务务行业健健康有序序发展。第三条 物业服服务收费费根据不不同物业业的性质质和特点点，分别别实行政政府指导导价和市市场调节节价。业主大会会成立之之前的住宅（含含自有产产权车位位、车库库）物业业服务收收费实行行政府指指导价；别墅、业主大大会成立立后的住住宅（含含自有产产权车位位、车库库）及其其他非住住宅物业业服务收收费实行行市场调调节价。第四条 业主与与物业服服务企业业可以采采取包干干制或酬酬金制等等形式约约定物业业服务收收费。包包干制是是指业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈余或或者亏损损均由物物业服务务企业享享受或者者承担的的物业服服务计

3、费费方式；酬金制制是指在在预收的的物业服服务资金金中按约约定比例例或者约约定数额额提取酬酬金支付付给物业业服务企企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。第五条 物业服服务收费费政府指指导价由由基准价价和浮动动幅度组组成。市市价格主主管部门门会同市市房地产产行政主主管部门门根据物物业管理理服务等等级标准准制定全全市各类类、各等等级物业业服务收收费的基基准价和和浮动幅幅度；各各区价格格主管部部门会同同同级房房地产行行政主管管部门根根据佛山山市公布布的基准准价和浮浮动幅度度，结合合本地实实际，在在上下不不超过330%

4、的的幅度内内制定本本区具体体浮动幅幅度后向向社会公公布，并并抄送市市价格主主管部门门和房地地产行政政主管部部门备案案；区价格格主管部部门会同同级房地地产行政政主管部部门，可可在本区区公布的的政府指指导价内内，结合合地方实实际，按按照优质质优价，质价相相符的原原则，对对服务项项目及收收费进行行量化，试行菜菜单式收收费。第六条 物业服服务企业业收费实实行政府府指导价价的，应应认真执执行全市市统一规规定的基基准价，并在本区区价格主主管部门门公布的的浮动幅幅度内，就提供供的服务务内容、设施配配置、成成本支出出及合理理利润等等与业主主协商确确定收费费标准；实行包包干制或或酬金制制的物业业服务收收费，凡经

5、双方方约定后后的收费费标准，应报本区价价格主管管部门备备案。第七条 实行物物业服务务费用包包干制的的，服务务费用包包括物业业服务成成本、法法定税费费和物业业服务企企业的合合理利润润，不包包括公共共水电费费分摊，另有约约定除外外；实行物物业服务务费用酬酬金制的的，预收的的物业服服务资金金包括物物业服务务支出和和企业的的酬金。第八条 前期物物业管理理阶段的的住宅物物业，建建设单位位通过招招投标或或者协议议方式选选聘物业业服务企企业的前前期物业业服务收收费，按按照区价价格主管管部门公公布的政政府指导导价及有关规规定执行行。确需需超过政政府指导导价水平平的，应应提交书书面报告告和成本本资料，报当地价价

6、格主管管部门核核定；业业主要求求提供更更高的服务时，应当经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意后后可与物业业服务企业业商定新新的服务务内容和和收费标标准。第九条 物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：（一）管管理服务务人员的的工资、社会保保险和规规定提取取的福利利费等；（二）物物业共用用部位、共用设设备的日日常运行行、维护护费用；（三）物物业管理理区域绿绿化养护护费用；（四）物物业管理理区域清清洁卫生生费用；（五）物物业管理理区域秩秩序维护护费用；（六）物物业共用用部位、共用设设备及公公众责任任保险费费用；（七）办办公费用用；（

7、八）管管理费分分摊；（九）物物业管理理企业固固定资产产折旧；（十）经经物业服服务企业业与业主主协商同同意后的的其它费费用。物业共用用部位、共用设设施设备备保修期期满后的的大修、中修和和更新、改造费费用，按按佛山山市物业业管理维维修基金金收集使使用操作作程序的规定定，通过过专项维维修资金金中列支支，不得得计入物物业服务务成本。物业服务务企业在在合同期期内，出出现新增增的行政政性收费费项目，由全体体业主共共同分摊摊。当合合同期满满约定物物业服务务收费时时，新增增的行政政性收费费项目应应计入服服务成本本内，不不得向业业主另行行收取。第十条物物业服务务企业应定期公布布成本费用用收支和和水电费分摊等情况

8、。不得将将非小区区业主产产权的康康乐设施施等有偿偿服务中发生的费用转嫁业业主承担担；业主与与物业服服务企业业经约定定，可委委托专业业机构审审核物业业服务企企业的经经营情况况，审核核费用分分摊由双双方协商商确定；物业服务务收费应应按市价格格主管部部门制定定的样式式实行明明码标价价，在物物业服务务区域显显著位置置公示服务务内容、标准、收费项项目、收收费标准准。第十一条条 自有有车位、车车房（含含人防工工程车位位）的服务费实行按基基准价加加浮动幅幅度，按按法定产权权建筑面面积计收收。基准准价为1元/建筑筑面积mm2月；各各区价格格主管部部门会同同同级房房地产行行政主管管部门可可在此基基准价和和规定上

9、浮浮幅度内内（下浮浮不限）作出具具体规定定；物业业服务企企业根据据地方公公布的规规定，结结合小区停停车设施施条件、管理成成本等，收费方方式可按按平方米米或每个个车位与与业主约约定具体体收费标标准，并并报本区价价格主管管部门备备案；购购房合同同中的建建筑面积积已含车车房（车车位），并约定定按购房房总面积积计收物物业服务务费的不不得另收收车房（车位）服务费费；同一一停放场场地存在在已售和出出租车位位的，所处处场地的的公共水电电等费用用应合理理分摊，出租车车位分摊摊费用由由出租方方支付，不得将将费用全全部划归归已售车位位的业主负担担。物业管理理区域内内的机动动车停放放保管服服务收费费，按价价格主管管

10、部门有有关规定定执行。已收取取机动车车停放保保管服务务收费的的，不得得重复收收取车位位物业服服务费。第十二条条 物业业已竣工工并已纳入物物业服务务范围，但但尚未出出售或已已出售未未交付买买受人使使用的，其物业业服务费费用由建建设单位位按照该物业业区域同同类物业业的标准准全额交纳纳。第十三条条 物业业交付使使用并经经业主办办理装修修申报手手续后，物业管管理企业业可分别别向装修修企业收收取20000元元，业主主10000元的的装修按按金。业业主自行行装修施工工的按每每户收取取装修按按金20000元元；物业业服务企企业在收收取装修修按金前前，应与装装修企业业及业主主以文本形形式约定定双方的的权利、义

11、务、违规处处理、按按金退还还等内容容。物业业服务企企业收取取的按金金装修完完工后，如未造造成楼宇宇和公共共设施损损坏的，应在一一个月内内如数退退回按金金；业主主在装修修期内如如需拆改改墙体和和隐蔽工工程（水水、电、气）施施工的，在办理理相关报报批装修修手续后后，物业业服务企企业在拆拆改墙体体和隐蔽蔽工程施施工期限限内，确确保每天天两次派派出熟悉悉装修业业务人员员到现场场做好巡巡查记录录，并为为业主提提供装修修方面的的咨询服服务，协协助业主主做好装装修工程程验收的的前提下下，由物物业服务务企业向向装修企企业或业业主（具具体由业业主与装装修企业业商定），每天天收取不不超过55元的装装修管理理费。拆

12、拆改墙体体和隐蔽蔽工程施施工完毕毕后不得得再收取取装修管管理费。其余装装修期的的巡查按按普通通住宅小小区物业业管理服服务等级级参考标标准有有关规定定执行；装修产产生的垃垃圾由业业主自行行清运，物业管管理企业业不得强强行收取取清运费费。委托托物业服服务企业业清运的的，清运费用用暂定在每每户不超超过3000元内内由双方方协定。第十四条条 物业业服务费费根据法法定产权权面积按按月计收收，不得得预收；房管部部门已出出具产权权证的以以产权证证标示的的总建筑筑面积为为准，已已办理产权证证的以房房地产证证记载的的建筑面面积为准准。房产产证未记记载建筑筑面积或或未办理理房产证证的，以以物业买买卖合同同中约定定

13、的建筑筑面积为为准；物物业服务务收费的计价单单位为每每月每平平方米建建筑面积积。以套套内面积积计收的的，由区价价格主管管部门会会同房地地产行政政主管部部门制定定收费折算算方式；物物业服务务费从物业业交付之日日起开始始计收。第十五条条 物物业服务务收费实实行包干干制的不不包括公公共水电电费，另另有约定定的除外；公共水水电费分分摊按照照省物价价局关关于规范范全省城城镇住宅宅小区物业管理理服务收收费中公公共水电电费分摊摊问题的的通知（粤价价199971733号）执执行；物物业交付付使用后后，公共共水电费费按所在在楼宇户户数分摊摊，另有有约定除除外；电电梯电费费按本梯梯使用总总户数分分摊（包包括未售售

14、出部分分），分分摊的具具体计算算方式由由业主与与物业服服务企业业商定。第十六条条 规范范搬运服务务收费价格格行为，搬运服服务收费费实行市市场调节节价，从从事搬运运服务的单单位和个个人，应应实行明明码标价价，其收收费标准准由双方方在标价价内协定定。第十七条条 物业业服务企企业为装装修人员员办理小区区出入证证收取的工本费费不得高高于5元元/证。证件有有效期应应与装修工程程期限一一致。遗遗失、破破损或调调换施工工人员需需要重新新办证的的，应按不高高于5 元/证证收取。第十八条条 实行行智能化化管理的的小区在房房屋交付付使用时时，房地产产发展商商应当为每户户免费配配置3张张小区人人员出入入证（含含IC

15、卡卡等）。机动车车按一车车一证免免费配置置车辆出出入证；原没有配配备智能能化出入入管理系系统的在住小区区，增设智能管管理系统统需召开开业主大大会，并并经超过半数数的业主主同意后后方可安装装，安装装费用由由全体业业主共同同分摊，维护费费用计入入管理成成本。小小区出入入证及机机动车出出入证（含IC卡卡等）的费费用，由物业业服务企企业按每每证不高高于500元的制作成成本与业业主约定定后收回回证件工本本费；非非本小区区住户租租赁车位位及因遗遗失、破破损需要要重新办办理的，物业服服务企业业可按每每证（IC卡）不高于于50元元的标准准收回工工本费第十九条条 物业业管理服服务收费费标准应应按协议议约定标标准

16、执行行；对物物业服务务收费有有争议的的，业主主、物业业使用人人、业主主委员会会或物业业服务企企业，可可以向物物业所在在地价格格主管部部门申请请协商调调解；物业服服务企业业服务协议议期满，或有220%以以上业主主提议调调整收费费标准的的，应召开全全体业主主大会，经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意并并确定收收费标准准。物业业服务企企业应向向价格主主管部门门备案新新的收费费标准并并取得准准予备案案回执后后，才能能执行调调整后的的收费标标准。业业主大会会与物业业服务企企业对收收费未达达成共识识时，经经双方出出具委托托书后，可委托托有价格格成本审审理资质质的中

17、介介机构进进行成本本审核；如有必必要，还还可向当当地价格格主管部部门提出出核定收收费标准准的申请请。第二十条条 物业业管理区区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电电视等单单位应当当向最终终用户收收取有关关费用。物业服服务企业业接受委委托代收收上述费费用的，可向委委托单位位收取手手续费，但不得得向业主主收取手手续费或或水电周周转金。第二十一一条 利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营的的，所得得收益依依法归全全体业主主共有，并主要要用于补补充专项项维修资资金，也也可以按按照业主主大会的的决定使使用。第二十二二条物业服服务企业业根据业业主的自自愿委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的

18、有偿偿服务（上上门维修修门窗、水龙头头等），其收费费由双方方协商；物业服服务企业业已接受受委托实实施物业业服务并并相应收收取服务务费用的的，其他他部门、单位不不得重复复收取性性质和内内容相同同的费用用。第二十三三条 实行行政府指指导价的的物业服服务收费费，根据物业业服务成成本、业业主承受受能力以以及社会会经济状状况等因因素，由由市价格格主管部部门会同同市房地地产行政政主管部部门经进进行或成成本监审审后适时时调整。第二十四四条 物业业服务企企业应遵遵守价格格法律、法规和和政策。加强自自律，建建立健全全内部价价格管理理制度。有下列列行为之之一的，由价格格主管部部门依法法查处：（一）未未经当地地价格

19、主主管部门门批准，超过政政府指导导价标准准收费的的；（二）擅自设设立强制制性收费费项目的的；（三）不不实行明明码标价价或不按按规定明明码标价价的；（四）不不按规定定备案的的；（五）不不执行本本办法第第九条、十条规规定，擅擅自扩大大有关费费用分摊摊范围或或提高分分摊标准准的；（六）其其他违反反价格法法律、法法规规定定的。第二十五五条 本办办法由市市物价局局合同市市住房和和城乡建建设局负负责解释释。第二十六六条 本办办法自22010年月日起施施行。凡此此前规定定与本办办法相抵抵触的，以本办办法为准准；原佛佛山市物物价、建建设局关于公公布佛山山市物业业服务政政府指导导价及管管理办法法的通知知（佛佛价

20、20006110号）同同时废止止。附件：一、佛山山市物业业管理服服务收费费政府指指导价二、佛山山市业主主自有产产权车位位（房）管理服服务收费费政府指指导价三、普通通住宅小小区物业业管理服服务等级级参考标标准佛山市物物价局佛山市住住房和城城乡建设设局二一年三月十日附件：一一佛山市物物业管理理服务收收费政府府指导价价单位：元元/建筑筑面积mm2月物业类别别等级基准价备注一、无电电梯住宅宅一级1.1001、结合合小区绿绿地复盖盖率、设设施配套套、管理理服务、物业规规模、物物业使用用时间及及浮动幅幅度等实实际情况况约定收收费标准准。2、小区区绿地复复盖率按按建设规规划部门门设计规规定计算算。3、各区区

21、结合本本地实际际，在上上下不超超过300%的幅幅度内制制定本区区具体浮浮动幅度度后向社社会公布布。二级0.777三级0.444二、有电电梯住宅宅一级1.711二级1.322三级1.100附件：二二佛山市业业主产权权车位（房）管管理服务务收费政府府指导价价单位：元元/建筑筑面积mm2月车位（房房）类别别基准价最高浮动动幅度最高指导导价一、首层层架空1.000不高于基基准价1.000二、地下下式（含含人防工工程）1.000上浮600%1.600三、二楼楼及以上上1.000上浮400%1.400四、上盖盖为非永永久性棚棚架1.000下浮200%0.800五、露天天停放1.000下浮400%0.600

22、六、独立立车房（有墙分分隔）按车房所所在楼宇宇住宅物物业服务务费的550%计计收。附件：三三普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级参考考标准一 级级项目内容与标标准（一）基本要求1、服务务与被服服务双方方签订规规范的物物业服务务合同，双方权权利义务务关系明明确。2、承接接项目时时，对住住宅小区区共用部部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验收手手续齐全全。3、管理理人员、专业操操作人员员按照国国家有关关规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或者岗位位证书。4、有完完善的物物业管理理方案，质量管管理、财财务管理理、档案案管理等等制度健健全。5、管理理服务人人员统一一着装、佩戴标标志，行行为规范范

23、，服务务主动、热情。6、设有有服务接接待中心心，公示示24小小时服务务电话。急修半半小时内内、其它它报修按按双方约约定时间间到达现现场，有有完整的的报修、维修和和回访记记录。7、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务的，公示服服务项目目与收费费价目。8、按有有关规定定和合同同约定公公布物业业服务费费用或者者物业服服务资金金的收支支情况。9、按合合同约定定规范使使用住房房专项维维修资金金。10、每每年至少少1次征征询已入入住业主主对物业业服务的的意见，满意率率80%以上。（二）房屋管理1、对房房屋共用用部位进进行日常常管理和和维修养养护，检检修记录录和保养养记录

24、齐齐全。2、根据据房屋实实际使用用年限，定期检检查房屋屋共用部部位的使使用状况况，需要要维修，属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围的的，及时时编制维维修计划划和住房房专项维维修资金金使用计计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。3、每日日巡查11次小区区房屋单单元门、楼梯通通道以及及其他共共用部位位的门窗窗、玻璃璃等，做做好巡查查记录，并及时时维修养养护。4、按照照住宅装装饰装修修管理有有关规定定和业主主公约（业主临临时公约约）要求求，建立立完善的的住宅装装饰装修修管理制制度。装装修前，依规定定审核业业主（使使用

25、人）的装修修方案，告知装装修人有有关装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项。每日日巡查11次装修修施工现现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。5、对违违反规划划私搭乱乱建和擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并报告告业主委委员会和和有关主主管部门门。6、小区区主出入入口设有有小区平平面示意意图，主主要路口口设有路路标。各各组团、栋及单单元（门门）、户户和公共共配套设设施、场场地有明明显标志志。（三）共用设施设备维修养护1、对共共用设施施设备进进行日常常管理和和维修养养护（依依

26、法应由由专业部部门负责责的除外外）。2、建立立共用设设施设备备档案（设备台台帐），设施设设备的运运行、检检查、维维修、保保养等记记录齐全全。3、设施施设备标标志齐全全、规范范，责任任人明确确；操作作维护人人员严格格执行设设施设备备操作规规程及保保养规范范；设施施设备运运行正常常。4、对共共用设施施设备定定期组织织巡查，做好巡巡查记录录，需要要维修，量化小小中大的的额度，属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及时编编制维修修、更新新改造计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向上级级主管部部门提出出申请或或向业主主大会或或业主委委员会提提出报告告与

27、建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人人电梯224小时时正常运运行。6、消防防设施设设备完好好，可随随时启用用；消防防通道畅畅通。7、设备备房保持持整洁、通风，无跑、冒、滴滴、漏和和鼠害现现象。8、小区区道路平平整，主主要道路路及停车车场交通通标志齐齐全、规规范。9、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于955%。10、容容易危及及人身安安全的设设施设备备有明显显警示标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案。（四）维护公共秩序1、小区区主出入入口244小时站站岗值勤勤。2、对重重点区域域、重点点部位每每1小时时至少巡巡查1次次；配有有

28、安全监监控设施施的，实实施244小时监监控。3、对进进出小区区的车辆辆实施证证、卡管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。4、对进进出小区区的装修修、家政政等劳务务人员实实行临时时出入证证管理。5、对火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并积极采采取相应应措施。（五）保洁服务1、高层层按层、多层按按幢设置置垃圾桶桶，每日日清运22次。垃垃圾袋装装化，保保持垃圾圾桶清洁洁、无异异味。2、合理理设置果果壳箱或或者垃圾圾桶，每每日清运运2次。3、小区区道路、广场、停车场场、绿地地等每日日清扫22次；电电梯厅、楼道每每日清扫扫2次，每

29、周拖拖洗1次次；一层层共用大大厅每日日拖洗11次；楼楼梯扶手手每日擦擦洗1次次；共用用部位玻玻璃每周周清洁11次；路路灯、楼楼道灯每每月清洁洁1次。及时清清除道路路积水。4、共用用雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污水井井每月检检查1次次，视检检查情况况及时清清掏；化化粪池每每月检查查1次，每半年年清掏11次，发发现异常常及时清清掏。5、二次次供水水水箱按规规定清洗洗，定时时巡查，水质符符合卫生生要求。6、根据据当地实实际情况况定期进进行消毒毒和灭虫虫除害。（六）绿化养护管理1、绿化化复盖率率达300%，有有专业人人员实施施绿化养养护管理理。2、草坪坪生长良良好，及及时修剪剪和补栽栽补种，

30、无杂草草、杂物物。3、花卉卉、绿篱篱、树木木应根据据其品种种和生长长情况，及时修修剪整形形，保持持观赏效效果。4、定期期组织浇浇灌、施施肥和松松土，做做好防涝涝、防冻冻。5、定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害。二 级级项目内容与标标准（一）基本要求1、服务务与被服服务双方方签订规规范的物物业服务务合同，双方权权利义务务关系明明确。2、承接接项目时时，对住住宅小区区共用部部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验收手手续齐全全。3、管理理人员、专业操操作人员员按照国国家有关关规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或者岗位位证书。4、有完完善的物物业管理理方案，质量管管理、财财务管理理、档案案管理等

31、等制度健健全。5、管理理服务人人员统一一着装、佩戴标标志，行行为规范范，服务务主动、热情。6、公示示16小小时服务务电话。急修11小时内内、其它它报修按按双方约约定时间间到达现现场，有有报修、维修和和回访记记录。7、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务的，公示服服务项目目与收费费价目。8、按有有关规定定和合同同约定公公布物业业服务费费用或者者物业服服务资金金的收支支情况。9、按合合同约定定规范使使用住房房专项维维修资金金。10、每每年至少少1次征征询已入入住业主主对物业业服务的的意见，满意率率75%以上。（二）房屋管理1、对房房屋共用用部位进进行日常常管理和

32、和维修养养护，检检修记录录和保养养记录齐齐全。2、根据据房屋实实际使用用年限，适时检检查房屋屋共用部部位的使使用状况况，需要要维修，属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围的的，及时时编制维维修计划划和住房房专项维维修资金金使用计计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。3、每33日巡查查1次小小区房屋屋单元门门、楼梯梯通道以以及其他他共用部部位的门门窗、玻玻璃等，做好巡巡查记录录，并及及时维修修养护。4、按照照住宅装装饰装修修管理有有关规定定和业主主公约（业主临临时公约约）要求求，建立立完善的的住宅装装饰装修修管理制

33、制度。装装修前，依规定定审核业业主（使使用人）的装修修方案，告知装装修人有有关装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项。每33日巡查查1次装装修施工工现场，发现影影响房屋屋外观、危及房房屋结构构安全及及拆改共共用管线线等损害害公共利利益现象象的，及及时劝阻阻并报告告业主委委员会和和有关主主管部门门。5、对违违反规划划私搭乱乱建和擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并报告告业主委委员会和和有关主主管部门门。6、小区区主出入入口设有有小区平平面示意意图，各各组团、栋及单单元（门门）、户户有明显显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共共用设施施设备进进行日常常管理和和维修养养护（依依法应由由专

34、业部部门负责责的除外外）。2、建立立共用设设施设备备档案（设备台台帐），设施设设备的运运行、检检查、维维修、保保养等记记录齐全全。3、设施施设备标标志齐全全、规范范，责任任人明确确；操作作维护人人员严格格执行设设施设备备操作规规程及保保养规范范；设施施设备运运行正常常。4、对共共用设施施设备定定期组织织巡查，做好巡巡查记录录，需要要维修，属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及时编编制维修修、更新新改造计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向上级级主管部部门提出出申请或或向业主主大会或或业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定

35、，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人人电梯早早6点至至晚122点正常常运行。6、消防防设施设设备完好好，可随随时启用用；消防防通道畅畅通。7、设备备房保持持整洁、通风，无跑、冒、滴滴、漏和和鼠害现现象。8、小区区主要道道路及停停车场交交通标志志齐全。9、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于900%。10、容容易危及及人身安安全的设设施设备备有明显显警示标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案。（四）维护公共秩序1、小区区主出入入口244小时值值勤。2、对重重点区域域、重点点部位每每2小时时至少巡巡查1次次。3、对进进出小区区的车辆辆进行管管理，引引导车辆辆有序通

36、通行、停停放。4、对进进出小区区的装修修等劳务务人员实实行登记记管理。5、对火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（五）保洁服务1、按幢幢设置垃垃圾桶，生活垃垃圾每天天清运11次。2、小区区道路、广场、停车场场、绿地地等每日日清扫11次；电电梯厅、楼道每每日清扫扫1次，半月拖拖洗1次次；楼梯梯扶手每每周擦洗洗2次；共用部部位玻璃璃每月清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每季季度清洁洁1次。及时清清除区内内主要道道路积水水。3、区内内公共雨雨、污水水管道每每年疏通通1次；雨、污污水井每每季度检检查1次次，并视视

37、检查情情况及时时清掏；化粪池池每2个个月检查查1次，每年清清掏1次次，发现现异常及及时清掏掏。4、二次次供水水水箱按规规定期清清洗，定定时巡查查，水质质符合卫卫生要求求。5、根据据当地实实际情况况定期进进行消毒毒和灭虫虫除害。（六）绿化养护管理1、绿化化复盖率率达200%，有有专业人人员实施施绿化养养护管理理。2、对草草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、养养护。3、定期期清除绿绿地杂草草、杂物物。4、适时时组织浇浇灌、施施肥和松松土，做做好防涝涝、防冻冻。5、适时时喷洒药药物，预预防病虫虫害。三 级级项目内容与标标准（一）基本要求1、服务务与被服服务双方方签订规规范的物物业服务务合同

38、，双方权权利义务务关系明明确。2、承接接项目时时，对住住宅小区区共用部部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验收手手续齐全全。3、管理理人员、专业操操作人员员按照国国家有关关规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或者岗位位证书。4、有完完善的物物业管理理方案，质量管管理、财财务管理理、档案案管理等等制度健健全。5、管理理服务人人员佩戴戴标志，行为规规范，服服务主动动、热情情。6、公示示8小时时服务电电话。报报修按双双方约定定时间到到达现场场，有报报修、维维修记录录。7、按有有关规定定和合同同约定公公布物业业服务费费用或者者物业服服务资金金的收支支情况。8、按合合同约定定规范使使用住房房专项维

39、维修资金金。9、每年年至少11次征询询已入住住业主对对物业服服务的意意见，满满意率770%以以上。（二）房屋管理1、对房房屋共用用部位进进行日常常管理和和维修养养护，检检修记录录和保养养记录齐齐全。2、根据据房屋实实际使用用年限，检查房房屋共用用部位的的使用状状况，需需要维修修，属于于小修范范围的，及时组组织修复复；属于于大、中中修范围围的，及及时编制制维修计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向业主主大会或或者业主主委员会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组织维维修。3、每周周巡查11次小区区房屋单单元门、楼梯通通道以及及其他共共用部位位的门窗窗、玻璃璃等，定定期维修修养护

40、。4、按照照住宅装装饰装修修管理有有关规定定和业主主公约（业主临临时公约约）要求求，建立立完善的的住宅装装饰装修修管理制制度。装装修前，依规定定审核业业主（使使用人）的装修修方案，告知装装修人有有关装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项。至少少两次巡巡查装修修施工现现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。5、对违违反规划划私搭乱乱建和擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并报告告业主委委员会和和有关主主管部门门。6、各组组团、栋栋、单元元（门）、户有有明显标标志。（三）共用设施设

41、备维修养护1、对共共用设施施设备进进行日常常管理和和维修养养护（依依法应由由专业部部门负责责的除外外）。2、建立立共用设设施设备备档案（设备台台帐），设施设设备的运运行、检检修等记记录齐全全。3、操作作维护人人员严格格执行设设施设备备操作规规程及保保养规范范；设施施设备运运行正常常。4、对共共用设施施设备定定期组织织巡查，做好巡巡查记录录，需要要维修，属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及时编编制维修修、更新新改造计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向上级级主管部部门提出出申请或或向业主主大会或或业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主

42、大大会的决决定，组组织维修修或者更更新改造造。5、载人人电梯早早6点至至晚122点正常常运行。6、消防防设施设设备完好好，可随随时启用用；消防防通道畅畅通。7、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于800%。8、容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障有有应急方方案。（四）维护公共秩序1、小区区24小小时值勤勤。2、对重重点区域域、重点点部位每每3小时时至少巡巡查1次次。3、车辆辆停放有有序。4、对火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（五）保洁

43、服务1、小区区内设有有垃圾收收集点，生活垃垃圾每天天清运11次。2、小区区公共场场所每日日清扫11次；电电梯厅、楼道每每日清扫扫1次；共用部部位玻璃璃每季度度清洁11次；路路灯、楼楼道灯每每半年清清洁1次次。3、区内内公共雨雨、污水水管道每每年疏通通1次；雨、污污水井每每半年检检查1次次，并视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每季度度检查11次，每每年清掏掏1次，发现异异常及时时清掏。4、二次次供水水水箱按规规定清洗洗，水质质符合卫卫生要求求。（六）绿化养护管理1、绿化化复盖率率达100%，对对草坪、花卉、绿篱、树木定定期进行行修剪、养护。2、定期期清除绿绿地杂草草、杂物物。3、预防防花草、树木病病虫害。注：满意意率计算算：1、发出出问卷回回收率达达80%以上。2、（满满意卷数数回收卷卷数）1000%=满满意率16