国务院令第379号物业管理条例.docx

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1、第二部分 有关法律法规物业管理理条例中华人民民共和国国国务院院令第3799号第一章 总则则第一条 为了了规范物物业管理理活动，维护业业主和物物业管理理企业的的合法权权益，改改善人民民群众的的生活和和工作环环境，制制定本条例例。第二条本本条例所所称物业业管理，是指业业主通过过选聘物物业管理理企业，由业主主和物业业管理企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序的活动动。第三条 国家家提倡业业主通过过公开、公平、公正的的市场竞竞争机制制选择物物业管理理企业。第四条 国家家鼓励物物业管理理采用新新技术、新

2、方法法，依靠靠科技进进步提高高管理和和服务水水平。第五条 国务务院建设设行政主主管部门门负责全全国物业业管理活活动的监监督管理理工作。县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。 第二章章 业业主及业业主大会会第六条 房屋屋的所有有权人为为业主。业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：(1)按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务。(2)提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议。(3)提提出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议。(4)参参加业主主大

3、会会会议，行行使投票票权。(5)选选举业主主委员会会委员，并享有有被选举举权。(6)监监督业主主委员会会的工作作。(7)监监督物业业管理企企业履行行物业服服务合同同。(8)对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权。(9)监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金(以下简简称专项项维修资资金)的的管理和和使用。(10)法律、法规规规定的其其他权利利。第七条 业主主在物业业管理活活动中，履行下下列义务务：(1)遵遵守业主主公约、业主大大会议事事规则。(2)遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和

4、环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度。(3)执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定。(4)按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金。(5)按按时交纳纳物业服服务费用用。(6)法法律、法法规规定定的其他他义务。第八条物物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会。业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。第九条 一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。物业管理理区域的的划分应应当考虑虑物业的的共用设设施设备备、建筑筑物规模模、社区区建设等等因素。具体办办法由省省、自治治区、直直辖市制制定。第十条 同一

5、一个物业业管理区区域内的的业主，应当在在物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门的指指导下成成立业主主大会，并选举举产生业业主委员员会。但但是，只只有一个个业主的的，或者者业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权，根据据业主拥拥有物业业的建筑筑面积、住宅套套数等因因素确定定。具体体办法由由省、自自治区、直辖市市制定。第十一条条业主大大会履行行下列职职责：(1)制制定、修改改业主公公约和业业主大会会议事规规则。(2)选选举、更更换业主主委员会会委员，监

6、督业业主委员员会的工工作。(3)选选聘、解解聘物业业管理企企业。(4)决决定专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并监督督实施。(5)制制定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度。(6)法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理的职职责。第十二条条业主大大会会议议可以采采用集体体讨论的的形式，也可以以采用书书面征求求意见的的形式；但应当当有物业业管理区区域内持持有12以上上投票权权的业主主参加。业主可以以委托代代理人参参加业主主大会会会议。业主大会会作出决决定，必必须经与与会业主主所持

7、投投票权112以以上通过过。业主主大会作作出制订订和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业管理企企业，专专项维修修资金使使用和续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。业主大会会的决定定对物业业管理区区域内的的全体业业主具有有约束力力。第十三条条业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经220以以上的业业主提议议，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议。第十四条条 召召开业主主大会会会议，应应当于会会议召开开15日日以前通通知全体体业主

8、。住宅小区区的业主主大会会会议，应应当同时时告知相相关的居居民委员员会。业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录。第十五条条业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构，履行行下列职职责：(1)召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况。(2)代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同。(3)及及时了解解业主、物业使使用人的的意见和和建议，监督和和协助物物业管理理企业履履行物业业服务合合同。(4)监监督业主主公约的的实施。(5)业业主大会会赋予的的其他职职责。第十六条条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内，向物物业所在在地的区区、县人人

9、民政府府房地产产行政主主管部门门备案。业主委员员会委员员应当由由热心公公益事业业、责任任心强、具有一一定组织织能力的的业主担担任。业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。第十七条条 业业主公约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。业主公约约对全体体业主具具有约束束力。第十八条条 业业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。第十九条条 条业业主大会会、业主

10、主委员会会应当依依法履行行职责，不得作作出与物物业管理理无关的的决定，不得从从事与物物业管理理无关的的活动。业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门，应当当责令限限期改正正或者撤撤销其决决定，并并通告全全体业主主。第二十条条 业主主大会、业主委委员会应应当配合合公安机机关，与与居民委委员会相相互协作作，共同同做好维维护物业业管理区区域内的的社会治治安等相相关工作作。在物业管管理区域域内，业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关居居民委员员会依法法履行自自治管理理职责，支持居居民委员员会开展展工作，并接受受

11、其指导导和监督督。住宅小区区的业主主大会、业主委委员会作作出的决决定，应应当告知知相关的的居民委委员会，并认真真听取居居民委员员会的建建议。第三章前前期物业业管理第二十一一条在业业主、业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，建建设单位位选聘物物业管理理企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务合合同。第二十二二条建设设单位应应当在销销售物业业之前，制定业主临临时公约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务，违反反公约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。建设单位位制定的业主主临时公公约，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。第二十三三

12、条建设设单位应应当在物物业销售售前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示，并并予以说说明。物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守业主主临时公公约予以以书面承承诺。第二十四四条 国家提提倡建设设单位按按照房地地产开发发与物业业管理相相分离的的原则，通过招招投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业。住宅物业业的建设设单位，应当通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业；投投标人少少于3个个或者住住宅规模模较小的的，经物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门批准，可以采采用协议议方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理

13、理企业。第二十五五条建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。第二十六六条前期期物业服服务合同同可以约约定期限限；但是是，期限限未满、业主委委员会与与物业管管理企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。第二十七七条 业主依依法享有有的物业业共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权，建设单单位不得得擅自处处分。第二十八八条 物业管管理企业业承接物物业时，应当对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行查验。第二十九九条 在办理理物业承承接验收收手续时时，建设设单位应应当向物物业管理理企业移移交下列列资料：(1

14、)竣竣工总平平面图，单体建建筑、结结构、设设备竣工工图，配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图等竣竣工验收收资料。(2)设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料。(3)物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件。(4)物物业管理理所必需需的其他他资料。物业管理理企业应应当在前前期物业业服务合合同终止止时将上上述资料料移交给给业主委委员会。第三十条条建设单单位应当当按照规规定在物物业管理理区域内内配置必必要的物物业管理理用房。第三十一一条建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承担物物业的保保修责任任。第四章 物业业管理服服务第三十二二条从事事物业管管理活动

15、动的企业业应当具具有独立立的法人人资格。国家对从从事物业业管理活活动的企企业实行行资质管管理制度度。具体体办法由由国务院院建设行行政主管管部门制制定。第三十三三条从事事物业管管理的人人员应当当按照国国家有关关规定，取得职职业资格格证书。第三十四四条一个个物业管管理区域域由一个个物业管管理企业业实施物物业管理理。第三十五五条业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业订立立书面的的物业服服务合同同。物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。第三

16、十六六条物业业管理企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提供相相应的服服务。物业管理理企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，应当依依法承担担相应的的法律责责任。第三十七七条物业业管理企企业承接接物业时时，应当当与业主主委员会会办理物物业验收收手续。业主委员员会应当当向物业业管理企企业移交交本条例例第二十十九条第第一款规规定的资资料。第三十八八条物业业管理用用房的所所有权依依法属于于业主。未经业业主大会会同意，物业管管理企业业不得改改变物业业管理用用房的用用途。第三十九九条 物业业服务合合同终止止时，物物业管理理企业应应当将物物业管理理用房和和

17、本条例例第二十十九条第第一款规规定的资资料交还还给业主主委员会会。物业服务务合同终终止时，业主大大会选聘聘了新的的物业管管理企业业的，物物业管理理企业之之间应当当做好交交接工作作。第四十条条物业管管理企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该该区域内内的全部部物业管管理一并并委托给给他人。第四十一一条物业业服务收收费应当当遵循合合理、公公开以及及费用与与服务水水平相适适应的原原则，区区别不同同物业的的性质和和特点，由业主主和物业业管理企企业按照照国务院院价格主主管部门门会同国国务院建建设行政政主管部部门制订订的物业业服务收收费办法法，在物物业服

18、务务合同中中约定。第四十二二条 业主应应当根据据物业服服务合同同的约定定交纳物物业服务务费用。业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。第四十三三条县级级以上人人民政府府价格主主管部门门会同同同级房地地产行政政主管部部门，应应当加强强对物业业服务收收费的监监督。第四十四四条物业业管理企企业可以以根据业业主的委委托提供供物业服服务合同同约定以以外的服服务项目目，服务务报酬由由双方约约定。第四十五五条 物业管管理区域域内，供供水、供供电、

19、供供气、供供热、通通信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业管理理企业接接受委托托代收前前款费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。第四十六六条 对物业业管理区区域内违违反有关关治安、环保、物业装装饰装修修和使用用等方面面法律、法规规规定的行行为，物物业管理理企业应应当制止止，并及及时向有有关行政政管理部部门报告告。有关行政政管理部部门在接接到物业业管理企企业的报报告后，应当依依法对违违法行为为予以制制止或者者依法处处理。第四十七七条物业业管理企企业应当当协助做做好物业业管理区区域内的的安全防防范工作作。发生生安全事事故时，物业管管理企业业在采取取应急措措施

20、的同同时，应应当及时时向有关关行政管管理部门门报告，协助做做好救助助工作。物业管理理企业雇雇请保安安人员的的，应当当遵守国国家有关关规定。保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益。第四十八八条物业业使用人人在物业业管理活活动中的的权利义义务由业业主和物物业使用用人约定定，但不不得违反反法律、法规和和业主公公约的有有关规定定。物业使用用人违反反本条例例和业主主公约的的规定，有关业业主应当当承担连连带责任任。第四十九九条 县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门应当当及时处处理业主主、业主主委员会会、物业业使用人人和物业业管理

21、企企业在物物业管理理活动中中的投诉诉。第五章 物业业的使用用与维护护第五十条条物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施，不得改改变用途途。业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，应应当在依依法办理理有关手手续后告告知物业业管理企企业；物物业管理理企业确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后，由由业主依依法办理理有关手手续。第五十一一条业主主、物业业管理企企业不得得擅自占占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场地，损害业业主的共共同利益益。因维修物物业或者者公共利利益，业业主确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的

22、，应应当征得得业主委委员会和和物业管管理企业业的同意意；物业业管理企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业主、物物业管理理企业应应当将临临时占用用、挖掘掘的道路路、场地地，在约约定期限限内恢复复原状。第五十二二条供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等单位，应当依依法承担担物业管管理区域域内相关关管线和和设施设设备维修修、养护护的责任任。前款规定定的单位位因维修修、养护护等需要要，临时时占用、挖掘道道路、场场地的，应当及及时恢复复原状。第五十三三条业主主需要装装饰装修修房屋的的，应当当事先告告知物业业管理企企业。物业管理理企业应应当将房

23、房屋装饰饰装修中中的禁止止行为和和注意事事项告知知业主。第五十四四条住宅宅物业、住宅小小区内的的非住宅宅物业或或者与单单幢住宅宅楼结构构相连的的非住宅宅物业的的业主，应当按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金。专项维修修资金属属业主所所有，专专项用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、改造，不得挪挪做他用。专项维修修资金收收取、使使用、管管理的办办法由国国务院建建设行政政主管部部门会同同国务院院财政部部门制定定。第五十五五条 利用物物业共用用部位、共用设设施设备备进行经经营的，应当在在征得相相关业主主、业主主大会、物业管管理企业业的同意意后，按按照规定

24、定办理有有关手续续。业主主所得收收益应当当主要用用于补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。第五十六六条 物业存存在安全全隐患，危及公公共利益益及他人人合法权权益时，责任人人应当及及时维修修养护，有关业业主应当当给予配配合。责任人不不履行维维修养护护义务的的，经业业主大会会同意，可以由由物业管管理企业业维修养养护，费费用由责责任人承承担。第六章法法律责任任第五十七七条违反反本条例例的规定定，住宅宅物业的的建设单单位未通通过招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业或者未未经批准准，擅自自采用协协议方式式选聘物物业管理理企业的的，由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管

25、部部门责令令限期改改正，给给予警告告，可以以并处110万元元以下的的罚款。第五十八八条违反反本条例例的规定定，建设设单位擅擅自处分分属于业业主的物物业共用用部位、共用设设施设备备的所有有权或者者使用权权的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门处55万元以以上200万元以以下的罚罚款；给给业主造造成损失失的，依依法承担担赔偿责责任。第五十九九条 违反本本条例的的规定，不移交交有关资资料的，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正；逾期仍仍不移交交有关资资料的，对建设设单位、物业管管理企业业予以通通报，处处1万元元以上110万元元以下的的罚款。第六十条

26、条 违违反本条条例的规规定，未未取得资资质证书书从事物物业管理理的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门没收收违法所所得，并并处5万万元以上上20万万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。以欺骗手手段取得得资质证证书的，依照本本条第一一款规定定处罚，并由颁颁发资质质证书的的部门吊吊销资质质证书。第六十一一条违反反本条例例的规定定，物业业管理企企业聘用用未取得得物业管管理职业业资格证证书的人人员从事事物业管管理活动动的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令停止违违法行为为，处55万元以以上200万元以以下的罚罚款；给给业主造造

27、成损失失的，依依法承担担赔偿责责任。第六十二二条违反反本条例例的规定定，物业业管理企企业将一一个物业业管理区区域内的的全部物物业管理理一并委委托给他他人的，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，处委托托合同价价款300以上上50以下的的罚款；情节严严重的，由颁发发资质证证书的部部门吊销销资质证证书。委委托所得得收益，用于物物业管理理区域内内物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用；给业主主造成损损失的，依法承承担赔偿偿责任。第六十三三条 违反本本条例的的规定，挪用专专项维修修资金的的，由县县级以上上地方人人民政

28、府府房地产产行政主主管部门门追回挪挪用的专专项维修修资金，给予警警告，没没收违法法所得，可以并并处挪用用数额22倍以下下的罚款款；物业业管理企企业挪用用专项维维修资金金，情节节严重的的，并由由颁发资资质证书书的部门门吊销资资质证书书；构成成犯罪的的，依法法追究直直接负责责的主管管人员和和其他直直接责任任人员的的刑事责责任。第六十四四条违反反本条例例的规定定，建设设单位在在物业管管理区域域内不按按照规定定配置必必要的物物业管理理用房的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，给予予警告，没收违违法所得得，并处处10万万元以上上50万万元以下下的罚款款。第六十五五

29、条 违反本本条例的的规定，未经业业主大会会同意，物业管管理企业业擅自改改变物业业管理用用房的用用途的，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给予警警告，并并处1万万元以上上10万万元以下下的罚款款；有收收益的，所得收收益用于于物业管管理区域域内物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修、养护，剩余部部分按照照业主大大会的决决定使用用。第六十六六条 违反本本条例的的规定，有下列列行为之之一的，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给予警警告，并并按照本本条第二二款的规规定处以以罚款；所得收收益，用用于物业业管理区区域内物物业共用用部

30、位、共用设设施设备备的维修修、养护护，剩余余部分按按照业主主大会的的决定使使用：(1)擅擅自改变变物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施用用途的。(2)擅擅自占用用、挖掘掘物业管管理区域域内道路路、场地地，损害害业主共共同利益益的。(3)擅擅自利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营的的。个人有前前款规定定行为之之一的，处1 0000元以上上1万元元以下的的罚款；单位有有前款规规定行为为之一的的，处55万元以以上200万元以以下的罚罚款。第六十七七条 违反物物业服务务合同约约定，业业主逾期期不交纳纳物业服服务费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳；逾逾

31、期仍不不交纳的的，物业业管理企企业可以以向人民民法院起起诉。第六十八八条业主主以业主主大会或或者业主主委员会会的名义义，从事事违反法法律、法法规的活活动，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任；尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予治治安管理理处罚。第六十九九条 违反本本条例的的规定，国务院院建设行行政主管管部门、县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门或者者其他有有关行政政管理部部门的工工作人员员利用职职务上的的便利，收受他他人财物物或者其其他好处处，不依依法履行行监督管管理职责责，或者者发现违违法行为为不予查查处，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任；尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予行行政处分分。第七章附附 则则第七十条条本条例例自20003年年9月11日起施施行。