某广场项目可行性研究报告.docx

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1、某广场工程可行性研究报告一 ,工程的基本情况（一）工程概况某某广场居住区由某某开展组织开发。某市城市规划局已批准了工程的建 设用地.同意征用土地496. 266亩（33. 08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块 的建设用地通知书。有关该工程的征地工作，某某已着手进行。自1995年7月 起，已停耕填土的地块面积为312. 04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围 内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留 用地。某某广场工程位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园 和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东

2、面紧邻的220KVA开发区变 电站；某某广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24. 77公顷，地上总 建筑面积399260 rtf,建筑密度为20. 76%,容积率为1. 61 （详见规划设计要点）。（二）可行性研究的主要技术经济指标本工程研究主要技术经济参数：总建筑面积：399260 m2其中：住宅面积：351476 m2公建面积：47784 m2总投资：126108万元（不含贷款利息）自有资金投入：25222万元经分析研究，本工程主要经济指标为:多层住宅得房本钱：3275/n）2税后利润：14747万元全部投资净现值：1430万元全部投资内部收益率：10. 86%总投资利

3、润率：25.1%高层住宅得房本钱：3925元/肝自有资金净现值：3172万元自有资金内部收益率：17.05%自有资金投资利润率：58.5%二,工程投资环境与市场研究（略）三工程开发条件及技术设计方案的分析9已付利息1735.9110土地有尝使用出让金7029.5211合计22850. 772、建安工程费（1）多层住宅建安费（427） o多层住宅建安费（427）序号工程单价/元/近工程量/nf金额/万元1土建及装修工程费125018188322735. 382水电安装工程费1001818831818.833小计135018188324554. 21高层住宅建安费（表428） o高层住宅建安费（表

4、428）序号项 目单价/元/nf工程量/疔金额/万元1土建及装修工程费158016959326795. 72水电安装工程费2201695933731.053电梯1501695932543. 94消防50169593847. 955小计200016959333918.6（3）建安工程费合计：58472. 81 （万元）3、前期工程费（1）筹建开办费:58472. 81X2. 5%=1461. 82 （万元）。 可行性研究费:58472. 81 X 1. 5%。=87.71（万元）。规划勘测设计费:58472. 81 X 3%=1754. 18 （万元）。（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一

5、项“土地本钱”中列出，故此处不再计算）合计前期工程费用为：3303. 71 1万元）。4、基础设施配套费（红线内外工程费，表429）基础设施配套费（429）序号项 目计算依据金额/万元道路工程42. 13万元/公顷X33. 08公顷=1393. 66万元1393.60排水管道工程37.6万元/公顷X33.08公顷=1243. 80万元1243.80河涌改造工程8. 58万/公顷X33. 08公顷二283. 83万元283. 83跨横窖河工程一座约981. 12万元981. 12中小桥5座约50U96万元501.96污水泵站一座约287. 39万元287. 39公共广场25000 mF高压线下的

6、公园、车场）X320元/m2=800万元800公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450mX 1200 元/m=54（万元）54绿化工程5.4万元/公顷乂33. 08公顷=178. 63万元178.6供水工程15万元/公顷X 33. 08公顷二496. 20万元496. 20供电工程65万元/公顷X33.08公顷二2150. 2万元2150.2电信工程7万元/公顷X33. 08公顷二231. 56万元231.56煤气工程7万元/公顷X33. 08公顷=231. 56万元231.56合 计8833. 905、公建配套费（见表4210）公建配套费（4210）序号工程建筑面积/行单价/元

7、/nf金额/万元幼儿园1500+1800850153. 15小学4500900405中学9000900810卫生站45060027文化活动中心400100040球类场地2550（用地面积）784200粮油店30060018肉菜市场2000600120副食品店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货店50070035日用杂品店26060015.6五金交电建材店1206007.2理发店1006006废品收购店1005005书报销售店606003.6公共 亭405002中西药店806004.8水果店906005.4综合修理店26060015.6储蓄所2

8、0060012邮政所20060012电讯营业所20060012汽车停车场（库）54000（1800个车位）12006480自行车（摩托车）停车场 （库）14790（9860个车位）9001331. 1变电站30050015路灯配电室305001.5净化石油气站406002.4公共厕所1506009垃圾集散点1503004. 5小区综合管理处40060024居民委员会42060025.2合计9904. 056、不可预见配套费（7029. 52+58472. 81+3303. 71+8833. 90+9904. 05） X5%=4377. 20（万元）7、开发期间税费（表4211）开发期间税费（4

9、211）序号工程计算依据金额/万元1配套设施建设费58472. 81 （万元）X6%3508.372投资方向调节税58472. 81（万元）X5%2923. 643工程质量与施工平安监督费58472. 81 （万元）X4%。233. 894供水管网补偿费住宅按0.3吨/人,600元/吨 计，1278 人 X 0.3 吨/人 X 600 元/吨230. 085供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480元/KVA 计，3652 户 X4KVA/户 X480 元 /KVA701. 186其他税费58472. 81（万元）X2%1169.467合计8766. 628、开发本钱为以上7项之和，共计为：11

10、6509. 06（万元）（二）开发费用（表4212）开发费用汇总表（42序号工程计算依据金额/万元1管理费用开发本钱X 39仁116509. 06 X 3%3495. 272销售费用(2. 1) + (2. 2) + (2. 3)6103.872. 1广告及市场推广费销售收入义0. 5%872.02.2销售代理销售收入X2%3487.912.3销售手续费销售收入XI%1743.963贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计9599.14销售收入来源详见“销售收入预测表”。（三）投资本钱费用估算汇总表（表4313）投资本钱费用估算汇总表（表4313）本钱工程总额/万元得房本钱（万元/而）多层(1

11、81883 m2)高层(169593 m2)（一）土地本钱22850. 776506501、征地补偿费15821.254504502、土地使用权出让金7029.52200200（二）建安工程费58472. 8113502000（三）前期工程费3303. 719494（四）基础设施配套费8833. 90251251（五）公建配套费9904.05282282（六）不可预见费4377. 20125125（七）开发期间税费8766.62250250（八）开发费9599.14273273（九）投资总额合计126108.232753925（四）资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投入计划本工程开发投

12、资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售 收入用于投资局部。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有 关税费后用于投资；此外假设还缺资金，那么向银行贷款。本工程开发总投资（不含贷款利息） 共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%,由此计算可需自有资金25222 万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资合计65586万元。其中自有资金可 通过招商引资筹集。本工程投资计划与资金筹措情况详见表4214 “投资计划与资金筹措表”。2、贷款本金的归还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金,用于投资及还本付息。投资后余额

13、按先付息后还本的原那么支用直至本息归还完毕。本工程贷款利息采用中央银行最新公布 的中长期贷款利率7. 65%。具体还本息计划详见表4215 “贷款还本目付息估算表”六工程销售收入及利润的估算（一）住宅销售单价确实定根据本钱估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300元/01分两 批推出，第一批推出50%,售价为3200元/而，第二批再推出余下50%售价为3400元/疔, 以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/行；第三期多层住宅售价均价4100 元/rtf,高层住宅售价均价为5300元/以；第四期多层住宅均价为4500元/以，高层住宅 售价均价为5700元/面。车位售价初

14、步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定 的。本工程可行性研究中暂不考虑出租，假设开发商有出租打算，那么建议的住宅出租价格 为多层均价30元/近.月，高层均价40元/nf.月。（二）销售收入确实定根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4216所示。销售收入预测表4一216分类可销售面积/肝建议销售面积/后销售收入/万元多第一期第一批33305320010658层第二批33304340011323住第二期第一批27797360010007宅第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1

15、660544007306第二批1660546007638高层住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482车 位1800（个）8（万元/个）14400合 计176421（三）销售收入分期比例的测算根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚 未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。在本工程预计8年共计 四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动开展，建成一片，完善一片，管好一片”的指 导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完

16、工一年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表4-2-17所示，各年销售收入汇总如表 4218 所不。（注：下表中，Al一期多层，A2二期多层；A3三期多层；A4四期多层；B3三期高 层;B4四期高层;C车位）销售收入分期按比例测算表4-217销售计划分年度销售金额/万元年 份销售 比例销售 面积/m423456789合计250%AlAl：333051065812018C： 170 （个）1360350%AlAl：333041132312683C：170 （个）1360450%A2A2：277971000711143C：142 （个）1136550%A2A2：2779610562116

17、98C：142 （个）1136650%A3A3： 1323652942682150%B3B3：3741319455C：259 （个）2072750%A3A3： 1323555592783350%B3B3：3741220202C：259 （个）2072850%A4A4： 1660573063647350%B4B4：47 38426535C：329 （个）2632950%A4A4： 1660576383775250%B4B4：4738327482C：329 （个）2632合 计100%120112683111431169826821278333647337752176421各年销售收入与预测汇总表

18、4-2-18项 目合计建设经营周期123456789多层 住宅68347106581132310007105625294555973067638高层 住宅9367419455202022653527482车 位1440013601360113611362072207226322632合 计1764211201812683111431169826821278333647337752（四）工程利润估算工程土地增值税估算表如表4-2-19所示,增值率0,增值税率0；工程可运用资金估算表如表4220所示；工程税后利润测算如表4-2-21所示，工程税后利润总额为14747万元。土地增值税计算表4-2-1

19、9序号工程金额/万元备注1扣除工程金额1777141. 1+1. 2+1. 3+1. 41. 1开发本钱116509详见“开发本钱构成表”1.2开发费用26559销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加11344销售收入X6. 43%1.4加扣20%233021. 1X20%2销售收入1764213增值额12932 14增值率05增值税率06增值税免交工程可运用资金估算表4-2-20序 号工程合计建设经营周期1234567891销售 收入17642112018126831114311698268212783336473377522销售税 金及附 加1134377381571675017

20、241791234724272.1营业税882160163455758513411392182418872.2教育专 项基金35224252223545673752.3教育 附加费26518191717404255572.4城市维 护建设 税6174244394094981281322.5防洪工 程维护 费31822232021485066682.6印花税 及交易 管理费970667061641471532012083土地增值税4可运用 资金 (123)1650781124511868104271094825097260423412635325税后利润测算表4221(一)工程现状概括1、自然条

21、件规划区内土地大局部已被平整，地势平坦,东北角局部土地地势较低洼。地块北面为 郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌 和横窖河,流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及 东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%,为多雨潮湿区。2、地物情况规划区内以东的夏利大道红线宽60M,北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面 地铁专用线一条至新沙港，一条至某某新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项 目之一，将有较多的铁路运输，而至某某新港的铁路交通量不会太大。占地3. 26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其

22、目前已基本建成，担负着 对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边 是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该 市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经 过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变 电站的进出线有四组。本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。(二)工程开展条件1、优势分析(1)区位优势。本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两 个方向开展为主的开展方向。该市经济技术开发区

23、经过十几年的建设，已形成具有一定 规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区 紧邻，将成为开发区的有机组成局部，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设 提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区 、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同开展的关系。(2)自然条件优势。本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好, 便于营造良好优美的滨河居住环境。序 号项 目合计建设经营周期1234567891销售收入17642112018126831114311698268212783

24、336473377522总成 本费用14306897461028590369486217502257229578306153营业 税882160163455758513411392182418874教育 专项 基金35224252223545673755教育 附加费26518191717404255576城市 维护 建设 税6174244394094981281327防洪 工程 维护 赛31822232021485066688印花 税及 交易 管理 费970667061641471532012089土地 增值 税10利润 总额2201014991583139114623347347045484

25、71011所得 税7263495523459482110511451500155412税后利润14747100410609329802242232530483156（注：总本钱费用按销售计划及开发建设总投资进行测算）。七、工程经济效益评价对本工程进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设工程 经济评价方法与参数(第二版)，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况, 我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益 (FIRR)、财务净现值(FNPV)及投资利润。由于本工程并非长期经营工程，因此计算其投资 回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述

26、两项指标。评价指标的计算过程详见 表 4222、表 4223 所不。(一)财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率(FIRR)是指工程整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时 的折现率。它反映工程所占用资金的盈利率，是考察工程盈利能力的主要动态评价指标。 当FIRR大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。由工程现金流量表(表 4222及表4223)(全部投资及自有资金)计算可得：1、全部投资的财务内部收益率为：10.86%2、自有资金的财务内部收益率为：17.05%基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、工程经营的风险程度以及经营的目标 和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期

27、贷款利率”作为基准收益率。本工程贷 款利率为7. 65%,故基准收益率I取10%,由表4222及表4223计算结果可知, 本工程全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量表4222序 号项 目合计建设经营周期1234567891现金 流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1销售 收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其他 收入2现金 流出144714136221902020122199591606118318173921623939812. 1建设 投资

28、12610813622177521878418784148291548914456123922.2销售 税金 及附 加1134377381571675017241791234724272. 3土地 增值 税2.4所得 税726349552345948211051145150015543净现 金流 量3170713622-7002-7439-8816-436385031044120234337714现金量 折现流143012383-5787-5589-6021-270948005358943914322现金流量表（自有资金）表4223序号项 目合计建设经营周 期1234567891现金 流入17

29、642112018126831114311698268212783336473377521. 1销售 收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其他 收入2金出 一现流161674602214320111221095911061275892720433397200002. 1自有 资金252226022600037603760284028402.2销售 收入 再投 入6558670526024602469891264914456123922.3销售 税金 及附 加1134377381571675017241791234724272.4

30、地值兑 土增不2.5所得 税726349552345948211051145150015542.6贷款 本息 归还522609271981217158160193净现 金流 量14747-602223021561184637-7686293076177524现金量 折现流3172-547419021173126396-43432314357529（二）财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率I将工程计算期内各年净现金流量折 现到建设期的现值之和。它是考察工程在计算期内赢利能力的动态评价指标，净现值大 于或等于零的工程是可以考虑接受的。本工程选取的基准贴现率为10%,由

31、此计算可得（表4222,表4223） 01、全部投资的财务净现值为：1430万元2、自有资金的财务净现值为：3172万元本工程财务净现值全部大于零。（三）投资利润率投资利润率指的是工程投资利润（即净现金流量累计）与工程投资饿比值。是静态指 标。由表4222及表4223计算结果为：1、总投资利润率=25. 1%2、自有资金利润率=58. 5%（四）工程经济效益评价指标汇总工程经济效益指标汇总如表4-2-24所示:工程经济效益评价指标绘总表4224计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值 （FNPV）投资利润率全部投资10. 86%1430（万元）25. 10%自有资金17.0

32、5%3172（万元）58.50%（五）资金来源与运用表的贷款归还分析资金来源与运用表集中表达了工程自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据, 本工程资金来源与运用表4-2-25所示。从表中可以看出，本工程具有很强的贷款归还 能力和自身平衡能力。贷款归还估算表详见表4225。资金来源与运用表（财务平衡表）4225序号项 目合计建设经营周期1234567891资金来源2539031391323501268102606322399329323064538750388901.1销售收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2自有资金252226

33、022600037603760284028401.3贷款 含利息）52260789154831036711160786132712812227711381.4其他收入2资金运用2139341391319803214892211918922308603001635674211382.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123922.2建设 期借 款利 息1696029178313672160286132712812227711382.3销售 税金 及附 加1134377381571675017241791234724272.4土地 增值 税

34、2.5所得 税726349552345948211051145150015542.6归还 借款 本息522609271981217158160193盈余资金399690369853213944347720726293076177524计余金 累盈资036989019129631644018512191412221739969八、工程的不确定性分析本工程的不确定因素主要来自以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率、 可建面积等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本工程 经济效益目标的实现。（一）盈亏平衡分析假定本工程总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，

35、那么由计算可得，当销售 率为86. 7%时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售 率W70%时,工程风险较低。本工程盈亏平衡点的销售率为86. 7%,可见其风险程度较大。（二）敏感性分析影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发本钱和售价水平。据市场预测，开发 本钱工程中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本工程敏感性分析针对全部 投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见表4226。敏感性分析表4226基准方 案售价变动建安工程费变动-10%-5%+5%+

36、10%+ 10%+5%-5%-10%全部投资财务 净现 值1340-4411-149043507271-3146-84937095988财务 内部 收益 率10.86%7. 19%9. 04%12.68%14.53%8. 12%9. 45%12.17%13.64%投资 利润 率25. 1%16%20. 8%29. 4%34. 2%18. 09%21.5%28. 93%33%由表中数据可得：(1)当建安工程赛增加5%时,全投资评价指标为：财务内部收益率：9.45%投资利润率：21.5%计算结果说明，假设建安工程费增长5%,其内部收益率达不到基准收益率(1=10%)。因 此，在工程开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然十分必要而且重要的。(2)当售价降低5%时,全投资评价指标为：财务内部收益率：9.04%投资利润率：20.8%从计算结果可知，售价降低5%对工程经济效益也产生较大影响，内部收益率同样达 不到基准收益率。因此，为确保工程获得预期的效益，建议加强市场促销工作，尽量使销 售收入计划得以实现。九,工程社会效益评价2000年小康型住宅科技产业工程是我国实施的第一个重大科技住宅产业工程工程 。这是一项以科技为先导，涉及住宅设计、小区规划、住宅产品及高新技术的研究和开发 以及经营管理等多方位、多系统的住宅产业工程。“小康不小康，关键看住房”。随着经济的增长，人民生活水平的提