惠州市物业服务收费管理实施办法.docx

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1、惠州市物物业服务务收费管管理实施施办法(征求意意见稿)第一条为为规范我我市物业业服务收收费行为为，保障障业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根据广东省省实施办办法、广东东省物业业管理条条例、广东东省物价价局、广广东省住住房和城城乡建设设厅关于于物业服服务收费费管理办办法等法律律、法规规及规定定，结合合我市实际际，制定定本办法法。第二条本本办法适适用于本本市行政政区域内内取得合合法经营营资格的的物业服服务企业业的物业业服务收收费行为为。第三条本本办法所所称物业业服务收收费是指指物业服服务企业业按照物物业服务务合同的的约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物

2、物业管理理区域内内的环境境卫生和和秩序，向业主主所收取取的费用用。第四条物物业服务务收费应应当遵循循合理、公开以以及收费与服服务水平平相适应应的原则则。第五条市市价格主主管部门门会同市市房地产行政主主管部门门负责全全市物业业服务收收费的管管理监督督工作。各县、区区价格主主管部门门会同同同级房地地产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业服务务收费的的管理监监督工作作。第六条业主与与物业服服务企业业可以采采取包干干制或者者酬金制制等形式式约定物物业服务务收费。包干制是是指由业业主向物物业服务务企业支支付固定定物业服服务费用用，盈余余或者亏亏损均由由物业服服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计

3、计费方式式。酬金制是是指在预预收的物物业服务务资金中中按约定定比例或或者约定定数额提提取酬金金支付给给物业服服务企业业，其余余全部用用于物业业服务合合同约定定的支出出，结余余或者不不足均由由业主享享有或者者承担的的物业服服务计费费方式。第七条物物业服务务收费根根据不同同物业的的性质和和特点，分别实实行政府府指导价价和市场场调节价价。业主大会会成立之之前的住住宅（含含业主自自有产权权或取得得使用权权的车位位、车库库）物业业服务收收费实行行政府指指导价。别墅、业主大大会成立立之后的的住宅（含业主主自有产产权或取取得使用用权的车车位、车车库）及及其它非非住宅物物业服务务收费实实行市场场调节价价。第八

4、条实实行政府府指导价价的物业业服务收收费，按按照属地地管理原原则，惠惠城区范范围内的的由市价价格主管管部门会会同市房房地产行政主主管部门门根据不同同类型和和服务内容容制定基基准价及及浮动幅幅度。其他县县、区由由当地价价格主管管部门会会同同级级房地产行政主主管部门门制定本本地区的的基准价价及浮动动幅度，并抄送送市价格格主管部部门和市市房地产产行政主主管部门门备案。物业服务务收费政政府指导导价应根根据物业业服务成成本、业业主承受受能力以以及社会会经济发发展状况况等因素素适时调调整。制定或调调整物业业服务收收费政府府指导价价应进行行成本监监审。第九条前期物物业管理理阶段实实行政府府指导价价的新建住宅

5、宅物业，建设单单位通过过招投标标或者协协议方式式选聘物物业服务务企业进进行前期期物业管管理服务务的前期物物业服务务收费，由建设设单位与与其选聘聘的物业业服务企企业在物物业销售售前根据据政府指指导价范范围制定定，并签签订书面面的前期期物业服服务合同同，报当地地政府价价格主管管部门备备案。负责前期期物业管管理服务的物业业服务企企业在建建设单位位与物业业买受人人签订买买卖合同同的同时时与业主主签订物物业服务务合同。实行政府府指导价价的新建建住宅，前期物物业服务务收费确确需超过过政府指指导价水水平的，应当报报当地价价格主管管部门核核定。实行市场场调节价价的住宅宅（不含含别墅）物业服服务收费费由业主主大

6、会决决定。业业主委员员会与物物业服务务企业签签订物业业服务合合同。别墅、其其它非住住宅前期期物业服服务收费费由开发发建设单单位与其其选聘负负责前期期物业管管理服务的物业业服务企企业在物物业销售售前自主主制定，并签订订书面的的前期物物业服务务合同。物业服务务收费实实行酬金金制的，酬金比比例或酬酬金数额额由物业业服务企企业与业业主双方方协商确确定。第十条前期物物业服务务合同应应载明物物业服务务等级内内容、收收费项目目、收费费标准、计费方方式及计计费起始始时间等等，并在物业销售售前进行行公示。建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同载明明的物业业服务内内容。建设单

7、位位在物业业销售前前应制定定临时管管理规约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务，违反反临时管管理规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定，向向物业买买受人明明示，并予予以说明明。业主主应当对遵守守临时管管理规约约予以书书面承诺诺。第十一条条 实行行政府指指导价的的住宅物物业服务务收费，因成本本变化等等原因需需要调整整时，前前期物业业服务合合同未到到期限或没没约定期期限的，由物物业服务务企业与与业主根根据服务务成本变变化情况况在政府府指导价价范围内协协商确定定，并与与业主签签订物业业服务补补充协议议，报当当地政府府价格主主管部门门核查备

8、备案后执执行。前期物业业服务合合同已到到期限的，由物物业服务务企业向向全体业业主征求求意见，经专有有部分占占建筑物物总面积积85%以上的业业主且占占总人数数85%以上的业业主同意意后，报报当地政政府价格格主管部部门核查查备案。价格主主管部门门在300个工作作日内核核查征求求意见情情况，并并将核查查结果在该该物业管管理区域域内醒目目位置进进行为期期15天天的公示示，公示示期满且且业主对对征求意意见的真真实性无无异议后后备案正正式受理理，物业业服务企企业与业业主签订订新的物物业服务务合同。成立业主主大会的的住宅物物业服务务收费，因成本本变化等等原因需需要调整整时，由由业主大大会决定定。第十二条条实

9、行物物业服务务费用包包干制的的，物业业服务费费用的构构成包括括物业服服务成本本、法定定税费和和物业服服务企业业的利润润。实行物业业服务费费用酬金金制的，预收的的物业服服务资金金包括物物业服务务支出和和物业服服务企业业的酬金金。物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：（一）管管理服务务人员的的工资、社会保保险和按按规定提提取的福福利费等等；（二）物物业共用用部位、共用设设施设备备的日常常运行、维护保保养费用用；（三）物物业管理理区域清清洁卫生生费用；（四）物物业管理理区域绿绿化养护护以及园林林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜喜庆等用用水用电电费用；（五）物物业管理理区域秩秩

10、序维护护费用；（六）物物业共用用部位、共用设设施设备备及公众众责任保保险费用用；（七）物物业管理理服务所所需的正正常办公公费用；（八）管管理费分分摊；（九）物物业服务务企业固固定资产产折旧；（十）经经业主共共同决定定的其它它费用。物业共用用部位、共用设设施设备备保修期期满后的的维修和和更新、改造费费用，应应当通过过专项维维修资金金予以列列支，不不得计入入物业服服务成本本。第十三条条物业管管理区域域内业主主共用场场地、共用设施设设备产生生的水电电费用可可按约定定的方式式向全体体业主合合理分摊摊。可分摊的的共用水水电需设设置独立计计量表，费用单单独列帐帐，在收收取分摊摊费前及及时向业主公布布共用水

11、水电分摊摊的用量量、总金金额以及及各业主主应负担担的金额额等。严严禁把分分摊的共共用水电电费用与与业主自用用的水、电费用用在政府府规定的的水、电电费标准准上加价价混合统统收。设置独立立计量表表确实有有困难的的老住宅宅小区，经测算算共用水水电费总额后，按约约定方式式向业主主合理分分摊。第十四条条 物业业服务收收费根据据法定产产权建筑筑面积按按月计收收。已办办理房产产证的，以房产产证记载载的建筑筑面积为为准。房产证证未记载建建筑面积积或未办办理房产产证的，按商品房房买卖合合同约定定的建筑筑面积计计收。房地产产权证与与商品房房买卖合合同约定定的面积积有差异异的，差差异值为为2%以内（含本数数）只作作

12、更正不不作退补补，差异异值为2%以上上（不含本数数）的按按约定的的物业服服务费标标准多退退少补。业主自有有产权或或取得使使用权的的车位、车库物业业服务费费按车位位计收。第十五条条业主应应当按照照物业服服务合同同的约定定，按时时交纳物物业服务务费用。业主违违反物业业服务合合同约定定逾期不不交纳物物业服务务费的，物业业服务企企业应当当依法追追缴。业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业主负负连带交交纳责任任。物业产权权转移时时，业主主或者物物业使用用人应当当结清物物业服务务费用。第十六条条物业服服务收费费实行酬酬金制的的，物业业服务企企业应当当向业主主大会

13、或或者全体体业主公公布物业业服务资资金年度度预决算算，并每年年不少于于一次公公布物业业服务资资金的收收支情况况。业主主委员会会可以聘聘请专业业机构对对物业服服务资金金的收支支情况进进行审计计。业主或者者业主大大会对公公布的物物业服务务资金年年度预决决算和物物业服务务资金的的收支情情况提出出异议时，物业服服务企业业应当及及时答复复。第十七条条物业管管理区域域已竣工工但尚未未出售或或者已出出售但尚尚未交付给物业业买受人人的物业业，其物物业服务务费由建建设单位位按照该该物业区区域同类类物业的的标准全全额交纳纳。第十八条条物业管管理区域域内，供供水、供供电、供供气、通通讯、有有线数字字电视等等单位应应

14、当向最最终用户户收取有有关费用用。物业业服务企企业接受受委托代代收上述述费用的的，可向向委托单单位收取取手续费费，但不不得向业业主收取取手续费费或水电电周转金金。第十九条条业主对对其物业业进行室室内装修修，业主主或装修修人员应当当按照建建设部颁颁发的住宅室室内装饰饰装修管管理办法法有关关规定，与物业业服务企企业签订订住宅室室内装修修管理服服务协议议，明确确装修期期间各方方的权利利义务及及责任等等。业主对其其物业进进行室内内装修时时，物业业服务企企业可向向业主或或装修人人员收取取装修保保证押金金。装修修未对共共用部位位、共用用设施设设备造成成损坏或自行行修复了了损坏的共用用部位、共用设设施设备备

15、，并经经双方验验收合格格的，物物业服务务企业应应在验收收合格后后全额退退还装修修保证押押金。业主装修修产生的的垃圾、余泥渣渣土可自自行安排排清理，也可委委托物业业服务企企业安排排清理。委托物物业服务务企业安安排清理理的，清清运垃圾圾所产生生的费用用由业主主承担。对装修人人员出入入实行持持证管理理的，证证件押金金（或工工本费）收取标标准按当当地价格格主管部部门有关关规定执执行。第二十条条物业业小区实实行出入入证管理理的，应应当为业业主免费费提供每每户不少少于4张、汽汽车每辆辆不少于于1张的的出入证证（含ICC卡）。业主主要求增增补出入入证（含含IC卡）的，可可按制作成本本合理收收取工本本费。第二

16、十一一条利用物物业共用用部位、共用设设施设备备进行经经营的，所得收收益依法法归全体体业主共共有，并并主要用用于补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。第二十二二条物业管管理区域域内的机机动车停停放保管管服务收收费按市、县、区制定定的机动动车停放放保管服服务收费费管理有有关规定定执行。已收取取机动车车停放保保管服务务费的，不得重重复收取取车位、车库物物业服务务费。第二十三三条物业服服务企业业根据业业主的自自愿委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务，服务务报酬由双双方协商商确定。第二十四四条物业服服务企业业已接受受委托实实施物业业服务并并相应收收取服务务费用的的，其

17、他他部门、单位不不得重复复收取性性质和内内容相同同的费用用。第二十五五条物业服服务企业业应按规规定实行行明码标标价，将将服务等等级内容容、服务务标准、价格诚诚信承诺诺以及收收费项目目、收费费标准、收费依依据、价价格投诉诉调处程程序、服服务咨询询电话和和123358价价格举报报投诉电电话等在在物业管管理区域域的显著著位置进进行公示示，自觉觉按受有有关管理理部门的的检查和和业主监监督。明明码标价价方式由由各县、区价格格主管部部门负责责监制。第二十六六条物业服服务企业业在物业业服务中中应当遵遵守国家家的价格格法律、法规和政政策，建立健健全内部部价格管管理制度度，配备备物价员员，加强强价格自自律，自自

18、觉规范范价格行行为，不不断改善善管理服服务。严严格履行行物业服服务合同同约定的的义务，为业主主提供更更好的服服务。第二十七七条对物业业服务收收费有争争议的，业主、物业使使用人、业主委委员会或或物业服服务企业业可以向向物业所所在地价价格主管管部门申申请协商商调解。第二十八八条物业服服务企业业有下列列行为之之一的，由价格格主管部部门依法法查处：（一）未未经当地地政府价价格主管管部门核核定，超过政府指指导价标标准收费费的；（二）擅擅自设立立强制性性收费项项目的；（三）不不按规定定实行明明码标价价的；（四）不不按规定定备案的的；（五）不不执行本本办法第第十一条、十十二条、十十三条规定擅擅自提高高物业服服务费标标准、扩扩大有关关费用分分摊范围围或提高分分摊标准准的;（六）其其他违反反价格法法律、法法规、规规定的。第二十九九条本办法法自20010年年X月X日起执执行。惠州市市物业服服务收费费管理暂暂行规定定（惠惠府令第第30号号）同时时废止，原市政政府价格格主管部部门和物物业管理理行政主主管部门门印发的的有关物物业服务务收费政政策文件件与本办办法相抵抵触的以以本办法法为准。