房屋交付流程全攻略.docx

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1、房屋交付付流程全全攻略离交交房还有有一年多多，可能能有朋友友会说还还早呢，不过既既然看到到了，就就贴出来来供大家家参考，早就就早吧。一、 通知知开发发商取得得新建商商品房房房地产权权证后，应以书书面形式式通知购购房者在在约定时时间内对对房屋进进行验收收交接。在约约定的时时间地点点内，开开发商会会核验业业主材料料；业主主领取竣工验验收备案案表、房屋屋土地测测绘技术术报告书书、住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书并由开开发商加加以说明明；业主主交纳剩剩余房款款；业主主领取钥钥匙并签签署住住宅钥匙匙收到书书。购房房者应根根据购房房合同约约定的标标准自己己或者请请专业验验房者，对房屋屋工程质质量及

2、配配套设施施一一进进行验收收，并做做好记录录，同时时，不要要忽视对对房屋产产权是否否清晰进进行核验验。收楼楼要验哪哪些内容容？-面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一一个都不不能少购购房面积积从房房屋交接接的实践践来看，由于对对商品房房销售面面积的计计算方法法不甚了了解，多多数购房房者只注注重对房房屋结构构、装修修质量的的验收，而忽视视对房屋屋面积的的核实。实际上上，房屋屋面积的的大小不不仅影响响到最终终产权，而且涉涉及房价价，对购购房者的的经济利利益产生生直接影影响。所所以核查查所购房房屋的销销售面积积也是房房屋验收收工作中中的一个个重要环环节，应应当引起起购房者者的高度度重视。应该依依

3、据建设设部最新新颁布实实施的商品房房销售面面积计算算及公用用建筑面面积分摊摊规则（试行），对对购房面面积进行行计算。电气气1、电气线线路安装装应平整整、牢固固、顺直直，过墙墙应有导导管。导导管连接接必须紧紧密，铝铝导线连连接不得得采用绞绞接或绑绑接。采采用管子子配线时时，连接接点必须须紧密、可靠，使管路路在结构构上和电电气连成成整体并并有可靠靠的接地地；2、应按套套（单元元）安装装电表或或预留表表位，并并有接地地装置；3、照明器器具等低低压电器器安装支支架必须须牢固，部件齐齐全，接接触良好好，位置置正确；4、各种避避雷装置置的所有有连接点点必须牢牢固可靠靠；5、电梯应应能准确确启动运运行、选选

4、层、平平层、停停层，曳曳引机的的噪声和和震动声声不得超超过规定定值。制制动器、限速器器、报警警器及其其他安全全设备应应动作灵灵敏可靠靠；6、对电视视信号有有屏蔽影影响的住住宅，电电视信号号微弱或或高层建建筑遮挡挡及反射射波复杂杂地区的的住宅，应设置置电视共共用天线线；7、配置有有空调机机、洗衣衣机、电电冰箱、电子热热水器、电子燃燃气灶、电子监监控报警警系统的的高级住住宅，应应检查所所配电器器设备能能否正常常运行，各类管管线是否否安全可可靠；8、配置有有电话的的住宅，应检查查电话线线路是否否如期开开通，接接听效果果是否和和谐，电电话费用用是否已已经清缴缴完毕。 另外外还要验验水、卫卫、消防防、配

5、套套设施等等设备。屋面面1、各类屋屋面均需需排水畅畅通，无无积水、不渗漏漏；2、平屋面面应有隔隔热保温温措施，三层以以上房屋屋在公用用部位应应设置屋屋面检修修孔；3、阳台和和三层以以上房屋屋的屋面面应有组组织排水水，出水水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固，接接口平密密，不渗渗漏。地面面1、面层与与基层必必须粘结结牢固，不空鼓鼓，整体体平面平平整，不不允许有有裂缝、脱皮和和起砂等等缺陷。块料面面层（如如柚木地地板）应应表面平平整、接接缝均匀匀顺直，无缺棱棱掉角；2、卫生间间、阳台台、盥洗洗间地面面与相邻邻地面的的相对标标高应符符合设计计要求，不应有有积水，不允许许倒泛水水和渗漏漏；3、木楼地地

6、面应平平整牢固固，接缝缝密合。步骤骤三：提提供住住宅质量量保证书书和住宅使使用说明明书住住宅质量量保证书书是开开发商对对销售的的商品住住宅承担担质量责责任的法法律文件件，可以以作为商商品房预预、出售售合同的的补充约约定，与与合同具具有同等等效力。四、 签署署房屋交交接书购房房者对房房屋及其其产权进进行检验验，认为为符合合合同约定定条件的的，应与与开发商商签订房房屋交接接书。签交交房合同同需要什什么证明明和开发发商签交交房合同同时，开开发商应应出具什什么质量量证明？ann业主应应该查阅阅单位位工程竣竣工验收收证明、工工程竣工工验收备备案表、质质量保证证书、使用用说明书书及房房屋面积积测量的的最终

7、法法律文书书。验收收毛坯房房的标准准：全部外外饰面，包括阳阳台、雨雨罩的外外饰面应应按设计计文件完完成装修修工程。公用部部位、公公共设施施、各种种管道(给、排排、雨水水、暖、热)、电气设设备(配配电箱、柜、盘盘、插座座、开关关、灯具具等)等等都应按按设计文文件完成成全部装装修，并并按规定定完成各各种测试试项目。各种管管道还应应进行通通水、试试压、通通球试验验和暖气气热工调调试等验验收工作作。屋面工工程项目目进行蓄蓄水、淋淋水试验验。户门以以内各房房间采用用预制楼楼板或现现浇板顶顶棚的，应做到到不抹灰灰、用腻腻子找平平，达到到板缝密密实、无无裂缝，接搓平平顺无错错台，表表面平整整、色泽泽基本均均

8、匀、线线角顺直直。户门门以内各各房间基基层地面面混凝土土应做到到表面平平整、压压实，达达到粘结结牢固、无裂缝缝。有防水水要求的的房间地地面应严严格按照照防水层层、保护护层的建建筑要求求来规划划，在验验收时应应进行两两次蓄水水试验，做到无无渗漏。地漏与与泛水坡坡度符合合设计要要求，达达到不倒倒泛水，结合处处严密平平顺，无无渗漏。各种房房间水泥泥地面基基层标高高，应考考虑预留留再装修修时的高高度尺寸寸要求.收房房流程：索要“两书一一表索要要“两书一一表”：向开开发商索索要住住宅质量量保证书书和住宅使使用说明明书，以便日日后出现现质量问问题时按按约维修修。住住宅质量量保证书书是开开发商针针对房屋屋质

9、量及及保修期期限、范范围作出出的承诺诺。而住宅使使用说明明书则则是针对对房屋设设计、施施工及验验收中的的具体技技术指标标，如抗抗震指数数、墙体体结构类类型等作作出的相相关说明明。目前前我国的的房地产产业在住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书上已形形成大体体统一的的规范，问题比比较少；而目前前问题比比较多的的主要是是竣工工验收备备案表。按照照有关规规定，竣工验验收备案案表上上的每一一项都必必须报主主管部门门备案。您验房房时不能能只看开开发商有有没有这这张备备案表，同时时一定要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案，例如消消防设施施等。竣工验验收备案案表对对房地产产商有着着严格的的约束作作用，

10、只只要将项项目送交交主管部部门备案案后，发发展商就就必须对对楼盘终终生负责责，出了了问题，如果是是发展商商的过失失，可以以追究其其责任。收房房注意事事项最近近一段时时间，北北京发生生了几起起较严重重的业主主和物业业公司的的纠纷，甚至造造成人身身伤害，其主要要原因就就在于开开发商和和业主之之间在商商品房质质量及配配套设施施问题上上没有得得到较好好的解决决。这既既影响了了业主的的切身利利益，也也影响了了物业公公司的经经营。那那么，作作为购房房人(商商品房的的买受人人)和开开发商之之间在购购房过程程中如何何不发生生或少发发生纠纷纷呢？律律师在此此提醒，购房人人一定要要签订商品房房买卖合合同，要把开开

11、发商发发布的商商品房销销售广告告和宣传传资料所所明示的的事项在在合同中中加以约约定。此此外，在在开发商商交房时时还应注注意以下下问题：1.要看交交付给你你的商品品房和合合同签订订的要购购买的商商品房是是否一致致，其结结构是否否和原设设计图相相同。房房屋面积积是否经经过房地地产部门门实际测测量，与与合同签签订面积积是否有有差异。2.要看所所购商品品房整栋栋楼的北京市市建设工工程竣工工验收备备案表，有此此表方能能说明该该栋楼已已经有关关部门验验收合格格。3.要和开开发商共共同对所所购商品品房进行行验收交交接工作作。这是是一项细细致工作作，如果果购房人人不懂工工程质量量等相关关知识，最好找找懂工程程

12、的朋友友来共同同完成，以便及及时发现现问题。有北北京市建建设工程程竣工验验收备案案表说说明整栋栋楼是合合格的，但不意意味着购购房人所所购买的的这套房房没有质质量问题题。4.要向开开发商索索要质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书，以便便日后出出现质量量问题按按约要求求维修。那么么，业主主如发现现购买的的商品房房有质量量问题能能不能退退房呢？如果购购买人和和开发商商在退房房问题上上不能达达成一致致，那么么按照商品房房销售管管理办法法的规规定只有有以下四四种情况况可以退退房：一一是套型型与设计计图纸不不一致；二是开开发商擅擅自变更更规划设设计；三三是面积积误差绝绝对值超超过3%；四是是商品房房确属主

13、主体结构构不合格格。具备备上述条条件之一一，如果果开发商商不同意意退房，购房人人可向有有管辖权权的人民民法院起起诉，要要求开发发商退房房；如果果不具备备上述条条件，出出现质量量问题只只能要求求开发商商维修，因此造造成损失失的由开开发商赔赔偿。办理理入住的的注意问问题：专家家，您好好！我马马上就要要拿到新新房的钥钥匙了，听人说说，在收收房时要要特别小小心，不不能轻易易签字，不能轻轻易交钱钱。是这这样吗？当收到到入住通通知单时时，该怎怎么准备备？要特特别请一一位律师师吗？谢谢谢不吝吝赐教！李律律师答：对所所购商品品房进行行验收主主要应注注意以下下几点：第一一、详细细检查房房屋质量量，包括括墙壁、门

14、窗、阳台等等部位有有无开裂裂现象；第二二、核对对买卖合合同上注注明的设设施、设设备等是是否有遗遗漏，品品牌、数数量是否否相符；第三三、检查查水、电电、天然然气、上上下水管管道等是是否开通通和能否否正常使使用；第四四、检查查是否有有规划、设计变变更或小小区缩水水等问题题；第五五、检查查相关质质量问题题及室内内有害气气体超标标等问题题；第六六、对发发现的问问题要在在验楼单单上予以以注明，如果确确实属于于不能收收楼的，要详细细写明不不予收楼楼的原因因并要求求开发商商签字、盖章。索要要两书一一表向开开发商索索要住住宅质量量保证书书和住宅使使用说明明书，以便日日后出现现质量问问题时按按约维修修。住住宅质

15、量量保证书书是开开发商针针对房屋屋质量及及保修期期限、范范围作出出的承诺诺。而住宅使使用说明明书则则是针对对房屋设设计、施施工及验验收中的的具体技技术指标标，如抗抗震指数数、墙体体结构类类型等作作出的相相关说明明。目前前我国的的房地产产业在住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书上已形形成大体体统一的的规范，问题比比较少；而目前前问题比比较多的的主要是是竣工工验收备备案表。按照照有关规规定，竣工验验收备案案表上上的每一一项都必必须报主主管部门门备案。您验房房时不能能只看开开发商有有没有这这张备备案表，同时时一定要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案，例如消消防设施施等。竣工验验收备案案表对对

16、房地产产商有着着严格的的约束作作用，只只要将项项目送交交主管部部门备案案后，发发展商就就必须对对楼盘终终生负责责，出了了问题，如果是是发展商商的过失失，可以以追究其其责任。签收收房屋屋验收单单在您您查看了了房产后后并准备备签收房屋验验收单之前，您一定定先签订订物业业管理公公约，做一个个事先约约定，避避免日后后起纠纷纷。您要要清楚以以后所要要交纳的的物业管管理费到到底由哪哪些方面面构成，清洁费费、保安安费、绿绿化费怎怎么核定定，做到到明明白白白。同同时，考考察一下下您的小小区物业业管理公公司的资资质，是是否具备备您要求求的管理理标准。其后后，还要要了解您您所买的的物业公公摊面积积有多少少，您要要

17、让开发发商出具具北京市市房屋土土地管理理局或区区局直属属测绘队队出具的的竣工工实测表表，做做到心知知肚明。在基本本程序全全部完成成之后，您就可可以签收收房屋屋验收单单了。交易易过程中中需交费费用1、印花税税：房价价款的万万分之五五申办办产权证证过程中中需交费费用1、登记费费：每建建筑平方方米0.3元;2、房屋所所有权证证工本费费：4元元本3、印花税税：5元元件4、契税：普通住住宅缴纳纳房价款款的1.5%；(注：别墅、度假村村以及第第建筑平平方米价价格超过过上年度度商品住住房平均均价格一一倍以上上的为高高档住宅宅，不享享受此税税率，仍仍按3%缴纳)5、住宅公公用部分分共有设设备维修修基金：购房款

18、款的2%入住住过程中中需交费费用1、物业管管理费及及供暖费费：供暖暖费188-300元平米米供暖季季(注：入住时时已到采采暖季节节需缴纳纳供暖费费，不到到采暖季季节，则则无须缴缴纳)办理理按揭须须缴纳的的费用1、律师费费：贷款款额的00.3%。2、保险费费：财险险保险费费=总房房款年费费率年限限系数。保费一一次性交交。建行行采用太太平洋保保险公司司，年费费率一般般为0.0566%；工行行采用华华泰保险险公司，年费率率为0.0566%：建行行总行，中信采采用人民民保险公公司，年年费率为为0.0045%。办理理公积金金需缴纳纳费用1、评估费费：评估估价格1100万万以下部部分收取取评估结结果的00

19、.5%，以上上部分00.255%。2、保险费费：财险险：保险险费=贷贷款额年年费率年年限系数数综合合险：保保险费=贷款人人年限对对应系数数贷款额额物业业费根据据国家计计委、建建设部颁颁布的城市住住宅小区区物业管管理服务务收费暂暂行办法法，住住宅小区区物业管管理费的的成本构构成包括括以下项项目：(1)管管理服务务人员的的工资和和按规定定提取的的福利费费；(22)公共共设施、设备日日常运行行、维护护及保养养费；(3)绿绿化管理理费；(4)清清洁卫生生费；(5)保保安费；(6)办公费费；(77)物业业管理单单位固定定资产折折旧费；(8)法定税税费。此此外，物物业管理理费中还还应包括括物业管管理公司司

20、的利润润。对于于高档住住宅小区区的物业业管理，成本中中可以增增加保险险费。与我我国基本本价格制制度转换换相适应应，按照照定价主主体和形形成途径径不同，物业管管理收费费实行市市场调节节价、政政府指导导价、政政府定价价三种定定价方式式。收房房前应做做好的准准备工作作1、验房当开开发商通通知你进进行试验验房时，准备好好电筒（清水房房无照明明，局部部难以看看清）、长棍子子（铁的的最好、短了有有些地方方够不着着）、卷卷尺、纸纸笔、粉粉笔。A、在大门门口首先先观察大大门（就就是防盗盗门）的的外观完完好程度度，是否否有掉漆漆、破损损、污渍渍；B、用钥匙匙开关门门，检查查门的闭闭合是否否严密、开关是是否轻松松

21、、密封封条是否否完整、子母门门还要注注意子门门的闭合合和开关关；C、门的配配件是否否齐全，如猫眼眼、门铃铃、门铃铃电池盖盖；一般般猫眼要要装修好好后物业业才发放放（某些些小区是是这样，晓月一一般都直直接装在在门上）D、进屋后后仔细检检查墙面面和地面面是否有有裂缝，若有就就用粉笔笔进行标标注；E、用电筒筒仔细察察看屋顶顶阴角，特别是是卫生间间和厨房房以及22个阳台台的落水水管接缝缝处，看看有无渗渗水和裂裂缝；F、注意卫卫生间的的防水，晓月一一般都做做了闭水水测试（就是堵堵住下水水口，关关水看防防水是否否完好，是否有有渗漏现现象），如果没没有做闭闭水必须须要求物物管补做做（防水水一般都都是做楼楼上

22、的，只要不不渗漏到到你家就就是好的的）；G、用长棍棍子逐一一敲打墙墙面，查查看是否否有“空鼓”（专业业术语），一般般现在都都是框架架式房屋屋结构，即所有有墙面都都是最后后筑建，因此特特别是接接近天花花的顶部部往往有有空洞现现象（即即里面没没有砖体体，这是是很严重重的工程程隐患，要求物物业凿开开墙面补补齐），用粉笔笔标注；H、查看塑塑钢门窗窗外观是是否有破破损、玻玻璃是否否完好、扣件是是否完好好、密封封胶条是是否严密密、推拉拉是否顺顺滑、开开关是否否良好；I、检查阳阳光窗顶顶部是否否有渗雨雨，阳光光窗外现现在都无无遮雨板板，如果果安装不不严密，顶部往往往会出出现渗雨雨，用电电筒仔细细察看或或者看

23、窗窗顶是否否有雨渍渍；J、检查生生活阳台台和主阳阳台的栏栏杆是否否完好，有无变变形，外外墙砖是是否完好好，有无无脱落；K、查看室室内所有有预埋管管道（主主要是自自来水、温泉水水、治饮饮水）是是否有墨墨线标注注，若无无，要求求物业标标注（一一般接房房装修时时务也会会提供市市内管线线图，以以免泥水水施工时时不小心心凿破）；L、检查直直饮水、天然气气表的配配件是否否齐全完完好，开开关是否否良好（有些指指引水龙龙头有损损坏、我我的天然然气表就就差一个个气嘴-连接接表和气气管的）；M、如果有有条件厨厨房也最最好做个个泼水实实验；还还有阳台台栏板的的台面是是否有个个向外的的排水坡坡度（晓晓月长老老-DDQ

24、33337225 提提示）；N、现场测测量一下下房屋的的内空尺尺寸，空空间高度度，可以以大致计计算一下下房屋的的套内面面积，公公式如下下：商品品房销售售面积套内建建筑面积积十分摊摊的公用用建筑面面积套内内建筑面面积=套套内使用用面积+套内墙墙体面积积+阳台台建筑面面积收房房的基本本常识套内墙墙体面积积：商品品房各套套内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体，分为为共用墙墙及非共共用墙两两种。共用用墙指商商品房各各套之间间分隔墙墙、套与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）。共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。阳台建建筑面积积，按国国家现行行建筑筑

25、面积计计算规则则进行行计算。1.封闭式式的阳台台，按其其外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积；2.挑阳台台（底阳阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；3.凹阳台台按其净净面积（含挡板板墙墙体体面积的一半半计算建建筑面积积；4.半挑半半凹阳台台，挑出出部分按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积，凹进进部分按按其净面面积的一一半计算算建筑面面积。建设部部关于于认真贯贯彻执行行房产产测绘规规范加加强房产产测绘管管理的通通知（建住房房200001666号）有有明确规规定O、检查室室内的清清洁，有有些清水水房由于于管理不不善、往往往很多多恶心的的垃圾，嘿嘿，就不需需要

26、意一一列举了了吧！P、所有检检查的结结果，一一定要做做好记录录并备份份，同时时要求物物业“限期”整改，并将整整改结果果电话通通知你，接房时时再一一一核实是是否已经经整改到到位。2、接房接房房时，须须缴纳55通费（我也曾曾经咨询询过，国国家都有有规定不不准交55通了，但是好好像不得得行，上上了jss的当了了-哦哦不是说说斑竹哟哟）、办办理住户户卡、所所以 带钱钱（信用用卡也行行，遇到到停电就就只有缴缴现金了了，呵呵呵！废话话）； 常住住人口55寸彩照照每人22张（把把爸爸妈妈妈、姐姐姐哥哥哥、孩子子统统带带去吧，反正不不要钱，以后大大家出入入小区就就不会被被保安阻阻拦了，嘻嘻）； 业主主（若是是

27、2人）身份证证复印件件各2份份（现场场复印也也行，不不过我们们接房时时复印机机挂了，55555，最最好多带带几张，因为晓晓月和建建行联办办，业主主可以办办一张建建行的信信用卡，便于交交物管费费、水电电费之类类的）； 前期期买房时时的发票票或收据据（如首首期款等等）、按按揭合同同、购房房合同； 当然然还要带带人，谁谁？就是是买房的的人三，如果是是2个人人的名字字，2个个人都要要到，好好按手印印什么的的，不过过回头也也可以补补，就怕怕物管刁刁难你。 其它它好像不不带什么么了，噢噢，如遇遇下雨天天带伞！谁？谁用香香蕉皮扔扔我？A、如果核核实已经经整改完完毕，就就可以进进行接房房了；B、签订业业主临时

28、时公约、住户手手册、交交钥匙（如果门门有普通通钥匙、房主钥钥匙之分分，请妥妥善保管管，一般般普通钥钥匙2把把，便于于装修期期间工人人和业主主到场，房主钥钥匙6把把，一旦旦使用房房主钥匙匙则普通通钥匙将将立即失失去效力力不能开开门，在在装修期期间请不不要使用用房主钥钥匙，省省得装修修好以后后再换锁锁，呜咽咽一般会会再三告告诫的；如果只只是普通通门则没没有钥匙匙区分，装修好好以后建建议更换换锁心，费用330元付付美心心公司上上门服务务。据说说晓月有有些楼是是普通钥钥匙，海海悦居有有普通和和房主钥钥匙之别别）C、领取赠赠品（我我们是一一个电热热水壶，小的，宾馆烧烧开水那那种，质质量很一一般，足足以见

29、晓晓月的吝吝啬）、水卡（智能水水表专用用）、信信箱钥匙匙、两书书（房屋屋质量保保证书和和房屋使使用说明明书，是是在一起起的不要要以为是是2本哟哟）、防防盗门的的保险（美心送送的），好像没没有了，不记得得了D、哦，最最重要的的是要开开发票，房屋全全款哟，几十万万的银子子一下子子就变成成一张纸纸飞飞了了，5555555E、检查水水电气的的开通情情况，一一般电是是通的、气需要要装修完完毕通知知物业让让天然气气公司来来开通，水需要要自己先先买（管管内有部部分，是是物业输输入的便便于水管管试压和和做闭水水测试，购买1100元元左右基基本上装装修都够够了，大大房子当当然要多多买点，在长江江大桥南南桥头隧隧

30、道旁的的水厂购购买，也也可以让让物业代代买，不不过每月月好像只只有2天天代买，接房时时物业会会介绍的的），直直饮水总总开关在在厨房，随时可可以试通通水没有有，温泉泉水也是是一样的的，你问问闭路和和网络？倒！麻麻烦你抱抱一个电电视去试试吧。注意意：晓月月出现了了用户水水卡和水水表不符符的现象象，我朋朋友就遇遇到了，也就是是说你买买了水后后，最好好请物管管派人来来给你输输入，一一般人也也不会，否则出出现你买买了1000块钱钱输到人人家的表表上去了了就很麻麻烦了。F、再次测测量，这这一步可可能会在在最前面面，因为为房屋实实际面积积可能和和购房合合同产生生出入，多退少少补，你你事先测测量了心心里才有有

31、数，海海悦居11、4单单元的22号户型型好像面面积多了了，需要要业主补补钱（我我朋友就就补了几几百块）收房房之收费费篇如果果说在很很多项目目中，入入住纠纷纷的发生生存在百百分之百百必然性性，那导导火索之之一往往往就是收收费，杂杂七杂八八，入住住前业主主掏的钱钱少则二二三万，多则四四五万，且规定定不交费费就不给给钥匙。问题题1：契契税及代代办费中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例第八八条规定定：契税税的纳税税义务发发生时间间，为纳纳税人签签订土地地、房屋屋权属转转移合同同的当天天，或者者纳税人人取得其其他具有有土地、房屋权权属转移移合同性性质凭证证的当天天。契税税是业主主取得产产权证时时向国家家

32、交的税税。开发发商让购购房人提提前交纳纳契税的的原因为为：开发发商在客客户贷款款过程中中，承担担了全额额全程或或阶段性性担保，开发商商想尽早早摆脱自自己的风风险，当当然，也也不排除除有些开开发商占占用资金金的可能能性。所以以，除非非业主认认可，否否则开发发商无权权强迫购购房人提提前交纳纳，更无无权强行行代办。如果果业主委委托开发发商办理理，因为为办理过过程中有有劳务支支出，故故一般开开发商要要向业主主收取一一定的代代办费，当然，选择权权在业主主，但开开发商要要有提供供相关资资料的义义务。不过过，在实实际工作作中，如如果开发发商一家家一家办办理，就就会给征征收部门门带来很很多麻烦烦，所以以一般都

33、都是开发发商代业业主集体体办理。建议议：开发发商在具具备条件件办理立立契过户户手续前前的一定定时间段段，通知知客户集集中来交交钱。代办办费不宜宜超过110000元。客户户也可委委托第三三方如律律师事务务所来办办理。问题题2：公公共维修修基金此项项基金不不同于物物业管理理费，只只用于住住宅共用用部位、共用设设施设备备保修期期满后的的大修、更新、改造。关关于归集集住宅共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金的的通知要求，凡本市市行政区区域内新新建商品品住宅的的购买人人应交纳纳公有住住宅共用用部位、共用设设施设备备维修基基金。在在办理立立契过户户手续时时，按购购房款的的2%足足额交纳纳。通通知还还规

34、定，此基金金向市或或区县小小区管理理办公室室交纳，由其代代管，小小区成立立管委会会后，小小区办将将其移交交管委会会或经管管委会同同意交由由物业企企业代管管。管委委会成立立前，基基金使用用由开发发商或物物业公司司提出使使用计划划，经房房地局审审核后划划拨；管管委会成成立后，维修基基金的使使用由物物业企业业提出年年度使用用计划，经管委委会审定定后实施施。维修修基金可可以由业业主自己己交纳，业主也也可委托托开发企企业代收收，那为为什么有有些开发发商一定定要在入入住前强强行收取取此基金金呢？因为为有部分分购房人人并不急急于办理理产权证证，也就就不急于于交纳此此基金，这样，当房屋屋在保修修期后需需要进行

35、行大修、更新、改造时时，没有有交纳此此基金的的业主就就会沾已已交基金金业主的的便宜，这是不不公平的的。当然然，也不不排除部部分开发发商占用用资金的的可能。建议议：交纳纳基金后后，市或或区县小小区办会会当场开开具财政政局的专专用发票票，并开开始计活活期利息息。只要要开发商商能很快快拿回相相关发票票，其在在入住前前收取还还是有一一定合理理性的。问题题3：装装修费装修修管理费费、装修修押金、装修工工人制证证费关于于是否收收装修管管理费、押金和和装修工工人制证证费的问问题，争争议最大大。一方方面，国国家和北北京市均均没有明明确规定定，有些些业主向向有关部部门咨询询，往往往回答还还是乱收收费；另另一方面

36、面，装修修过程中中存在较较大安全全隐患，私拆承承重墙、堵塞下下水管道道、施工工扰民、装修人人员随意意进出造造成治安安混乱等等问题都都会对小小区公共共利益造造成损害害，用电电梯运水水泥、沙沙子也会会对公共共部位造造成磨损损。物业业管理公公司在此此过程中中确实要要投入人人力物力力进行管管理和约约束。据了了解，建建设部、北京市市目前正正制定有有关装修修管理办办法，准准备对目目前混乱乱的市场场加以规规范。建议议：专业业人士认认为，以以上收费费虽然存存在一定定合理性性，但许许多小区区动辄几几千元的的管理费费或以各各种名义义扣押金金的情况况却是不不妥的。一般般一套房房子的管管理费以以一二百百元左右右为宜。

37、押金金根据物物业档次次，普通通住宅在在一二千千元左右右，高档档住宅在在一万元元左右为为宜，而而且无特特殊情况况应全部部退还。制证证费5元元、100元，收收个成本本费即可可。装修修垃圾清清理费按按北京京市居住住小区物物业收费费暂行办办法，即1996号文文件规定定为200元自自然间，如果有有小区核核算成本本非要收收几百元元，业主主有权选选择不用用其清理理。问题题4：物物业费一年年物业管管理费、物业管管理费和和水电保保证金北京京市房地地局小区区办曾发发布过关于禁禁止收取取多年物物业管理理费的通通知。其中规规定，禁禁止收取取一年以以上物业业管理费费。也就就是说，只要收收到一年年以下，就不违违反规定定。

38、而且且考虑到到频繁收收取物业业管理费费一是部部分业主主经常不不在家，二是会会浪费人人力物力力。从这这个角度度讲，提提前收取取物业管管理费有有其合理理性。物业业管理费费保证金金一般发发生在高高档住宅宅，因其其高档住住宅行业业一般习习惯一个个月或三三个月一一交，而而高档住住宅住户户又经常常不在国国内或本本地，故故采用33个月保保证金方方式。要要强调的的是，物物业管理理保证金金也好、水电保保证金也也好，如如何运作作应该看看购房时时所签住宅使使用管理理维修公公约(以下简简称公公约)中如何何约定，只是现现在开发发商一般般都在办办理入住住时才让让业主签签署公公约，业主并并没有选选择权。建议议：普通通小区交

39、交一年以以下物业业费并不不违规；保证证金要看看公约约约定定，如无无约定，收取还还应征得得业主同同意。问题题5：停停车费对于于停车费费，目前前北京市市只是在在1966号文中中规定，普通小小区地面面车位每每月为1150元元个。而地下下车库、机械停停车库则则要实行行市场价价，开发发商应在在购房时时在公公约中中明示。可正像像问题44中所讲讲的，公约一般都都在入住住时才签签，也就就没有了了协商的的空间。至于于小区临临时停车车，目前前并无明明确规定定，应由由小区物物业管理理委员会会决定，物管会会成立前前，收费费标准也也不能高高于1元元4小小时的社社会停车车场标准准，并应应出具正正式发票票。目前前，市政政管

40、、物物价局不不久将出出台停车车收费规规范，小小区道路路也在规规范之中中。建议议：普通通小区地地面车位位每月为为1500元个个。地下下、机械械车库实实行市场场价，应应基本等等同于行行业标准准。问题题6：面面积测绘绘费面积积测绘费费收取原原则为谁谁委托，谁付费费，购房房合同已已规定开开发商向向购房人人提供面面积测量量数据的的义务，故此费费用应由由开发商商交纳。建议议：购一一手商品品房应由由开发商商交纳。收房房之面积积篇“失之一一米，损损失千计计”。应该该说，再再也没有有比面积积更让购购房人揪揪心的了了，可许许多小区区的纠纷纷也都因因面积而而起。对实实测面积积有异议议这种种情况有有的只是是购房人人的

41、主观观感觉。误差是是如何产产生的呢呢？首先先，从图图纸到现现房存在在误差环环节。其次次，根据据图纸得得来的预预测面积积和现房房实测面面积之间间存在误误差。当然然，一个个重要原原因是开开发商在在施工过过程中修修改图纸纸，会造造成预测测与实测测面积存存在较大大差异。合同中中对于公公摊部位位的说明明又过于于简单，更让业业主产生生怀疑。另外外，误差差的产生生小部分分原因还还是测量量法规的的不完善善造成的的。户内内面积减减少、公公摊面积积加大是是近来面面积缩水水的主要要表现，即面积积总误差差并未超超过合同同规定的的3%的的范围，但增加加面积均均多在公公摊上。这种情情况如果果只发生生在部分分户型，尚属正正

42、常；如如果普遍遍存在，则测量量错误和和开发商商修改图图纸的可可能性都都会存在在。建议议：1.专业人人士称，因为测测量过程程漫长、计算复复杂，业业主参与与测量的的可能性性不大。为增强强透明性性，开发发商应有有公摊部部位的详详细资料料供业主主查阅。2.如果购购房人确确实有证证据感觉觉户内面面积小，可向房房地产产产权主管管部门申申请复查查，要求求原测量量单位复复测，还还可向上上级测绘绘主管部部门申请请复查。收楼楼八件宝宝乒乓乓球厕所所、厨房房、阳台台地面的的“去水”是否顺顺畅很重重要。专专业的师师傅收楼楼当然标标准一套套套，什什么平整整度、倾倾斜度、接缝宽宽度，等等等。光光专业术术语就听听得你“晕菜

43、”。拿乒乒乓球这这一“土法”就方便便简单了了。先把把乒乓球球放在地地面，若若乒乓球球顺势滚滚到地漏漏处，那那就veery goood了；轻推一一下也能能过去的的，也可可收货；要是乒乒乓球到到处乱跑跑，甚至至倒着走走，当然然不收货货了。试试验时，记住应应从多个个方向考考察。至至于地面面是否平平整，接接缝是否否太宽，灰缝是是否饱满满，这些些技术性性不高的的细节，一般人人都懂看看。同时时，乒乓乓球还能能检查窗窗台是否否水平，如今流流行飘窗窗台，窗窗台又大大又漂亮亮，但内内窗台一一定要平平，乒乓乓球若在在上面滚滚动的话话，即不不合格。“人”字字铝梯扛把把梯子去去收楼，好似很很夸张，但细想想，验楼楼时需

44、要要爬高检检查的地地方真不不少：天天花板有有无空鼓鼓，空调调插座，柜顶，藏在厨厨厕天花花里的给给、排水水管，都都需要检检查。化妆妆镜验收收木门时时，大多多数业主主只是检检查门的的开合是是否顺当当，锁的的质量，门框、面板的的手工等等，但门门扇的底底边却很很难验得得到。这这时候，化妆镜镜就大显显身手了了。把镜镜子平放放在门扇扇底下，底下的的情况就就可用这这“第三只只眼”看得清清清楚楚楚了：有有没刷油油漆，有有没贴饰饰面板，质量如如何，是是否平整整？全部部遁形。 其实实门扇的的底板也也很重要要，特别别是厕所所、厨房房、阳台台这些潮潮湿的地地方，门门扇底板板没封好好则容易易渗水，门易发发黑、变变形。插

45、页页式文件件夹收楼楼时，发发展商要要移交的的票据、证书、资料一一大摞：房产证证、纳税税单据、各种收收楼费用用的凭证证、各种种产品的的保修卡卡、入住住手册、物管合合同、押押金收据据这些些资料一一定要妥妥善放好好，遗失失了其中中一份也也很麻烦烦。买个个40页页以上的的插页式式文件夹夹则很妥妥当。收收一份文文件放好好一份，签收单单正好当当资料目目录。收收完楼，所有资资料都齐齐了，自自家房子子的“档案”也建立立起来了了，要拿拿什么，在文件件夹里翻翻翻就找找到，整整齐清楚楚，一目目了然。矿泉泉水收楼楼时带着着的矿泉泉水喝完完后，瓶瓶子千万万不要扔扔，它也也是一样样重要的的验楼工工具呢。检查厕厕所、厨厨房、阳阳台的地地面有无无坑