2022年甘肃省房地产估价师高分预测题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产抵押贷款不包括( )。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】 C2. 【问题】 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】 B3. 【问题】 通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环

2、境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A.局部排风B.局部送风C.全面通风D.局部通风【答案】 D4. 【问题】 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C5. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公

3、楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A6. 【问题】 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【答案】 A7. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是（ ）。A.抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的先于

4、未登记的受偿D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿【答案】 A8. 【问题】 房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险【答案】 B9. 【问题】 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（ ）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【答案】 B10. 【问题】 市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 D11. 【问题】 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包

5、括（ ）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿【答案】 D12. 【问题】 房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售【答案】 C13. 【问题】 物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（ ）成本。A.社会最低B.社会最高C.平均先进D.社会平均【答案】 D14. 【问题】 当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.

6、无法判断D.不存在关系【答案】 B15. 【问题】 目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批【答案】 A16. 【问题】 存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标【答案】 B17

7、. 【问题】 总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D18. 【问题】 银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】 B19. 【问题】 企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B.以较弱的竞争者为

8、进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】 A20. 【问题】 完全竞争市场具备的条件不包括（）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.资源完全自由流动D.信息是不完全的【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 民用建筑物一般由（）、楼地面、楼梯六大部分组成。A.基础B.墙和柱C.屋顶D.门窗E.吊车梁【答案】 ABCD2. 【问题】 一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。A.城市化水平的提高B.房地产开

9、发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降【答案】 AD3. 【问题】 为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD4. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.房地产管理部门作

10、出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续【答案】 ABD5. 【问题】 目前，我国信托机构开办的业务可分为（）。A.金融业务B.委托业务C.代理业务D.外汇业务E.信托业务【答案】 BCD6. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面

11、积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.经济适用住房部分免征印花税B.经济适用住房可以保本微利原则出售C.经济适用住房登记收费标准为80元/件D.经济适用住房部分免征城镇土地使用税【答案】 ABD7. 【问题】 在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（）。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】 A8. 【问题】 (2015真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错

12、误的有（）。A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序【答案】 ABCD9. 【问题】 下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】 D10. 【问题】 下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住

13、房贷款本息时，可申请提取住房公积金【答案】 ABD11. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A12. 【问题】 以下应列入资产负债表的有( )。A.利润项目B.符合费用定义和费用确认条件的项目C.符合收入定义和收入确认条件的项目D.符合负债定义和负债确认条件的项目E.符合资产定义和资产确认条件的项目【答案】 D13. 【问题】 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该

14、路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】 AB14. 【问题】 甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债

15、务。A.地上建筑物仅能设计为多层建筑B.地上建筑耐久年限为1540 年C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构【答案】 BCD15. 【问题】 销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】 ABC16. 【问题】 (2016真题) 根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有（）。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁【答案】 BC17. 【问题】 房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依

16、法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】 ABC18. 【问题】 一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性B.决策参与性C.流动性D.安全性E.收益性【答案】 ACD19. 【问题】 酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润【答案】 BD20. 【问题】 估价委托合同的内

17、容一般包括（）。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价

18、对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存

19、在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部

20、分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。2. 某旧商业用房的面积为20000m2，

21、业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=10

22、58.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：3. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使

23、用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格

24、求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平

25、均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(

26、20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。4. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼

27、完成0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺

28、少附件。5. 据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表22

29、9。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/

30、(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。XX大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元

31、X365天X55%=4155.53万元停车场收益。XX大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(120%)+74个X6元/小时X365天X12小时X(150%)=252.81万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%X2=32.49万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72万元(4)营

32、业费用=9120.72万元X3%=273.62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元56年+22.87万元X(12%)50年=84.64万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72万元X12.5%=1140.09万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91万元(11)待估宗地40年期土地价格=596.91万元8%X0.95405723.0m2=12437.80元/m2