3运营管理制度.docx

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1、(五)运运营管理理制度5.1装装修管理理（1）目目的规范经营营户二次次装修管管理工作作，降低低经营户户二次装装修违规规率，保保障商业业公共设设施的正正常使用用。（2）适适用范围围：适用于分分公司经经营户二二次装修修管理工工作.（3）职职责：A、综合合部负责责经营户户装修申申请的审审批及重重大装修修事故的的处理.B、综合合部负责责经营户户装修申申请装修修手续的的办理C、综合合部负责责依照本本规程实实施装修修施工检检查.验验收工作作.D、综合合部负责责核查、收取装装修管理理费用.E、天骄骄物管处处保安部部负责装装修施工工人员安安全监督督管理.F、天骄骄物管处处的工程程维修部部负责装装修期间间施工临

2、临时用水水用电监监督管理理.G、天骄骄物管处处的保洁洁部负责责装修垃垃圾的清清洁监督督管理.（4）程程序要点点.1）装修修的申请请与审批批.A、申请请:经营营户向综综合部提提出装修修申请(租户必必须持业业务部进进场通知知书、业业主必须须持售房房合同与与业主身身份证):B、经营营户填写写各项项内容,并附装装修设计计方案;C、经营营户聘请请的施工工队,须须附装修修公司营营业执照照复印件件一份及及装修公公司资质质证书复复印件一一份;D、装修修较大商商铺（SS大于1100MM2.）娱娱乐场所所时,需需提供城城市消防防部门提提供的装装修审核核意见书书.2）审核核与审批批:A、综合合部接到到装修申申请当日

3、日,依据据“装修修管理规规定”的的条款给给予审核核:l 尺寸是否否合理，有无影影响邻近近经营户户；l 平面布置置是否合合理，符符不符合合区域的的流通特特点；l 相邻商铺铺视觉通通透性有有没有被被遮挡；l 样式风格格与产品品特性是是否协调调；l 用电量有有无超出出区域承承受度；l 有没有遵遵守图纸纸审批规规范；l 设置内仓仓须提出出申请，原则上上商铺内内不得设设内仓；l 灯箱尺寸寸、颜色色、数量量及设计计经过管管理公司司批准，并一定定要设检检修孔、散热孔孔；l 店铺内有有机电设设备、设设施，一一定注意意设计装装修方案案，不能能妨碍其其功能发发挥，更更不能任任意加改改；l 装修设计计是否对对房屋结

4、结构,外外墙立面面,公共共设施设设备造成成改动,破坏.l 装修设计计是否有有严重的的消防隐隐患.l 是否有其其它违章章情况.l 不宜审批批情况涉及有拆拆改承重重墙的涉及有消消防隐患患的涉及有破破坏外墙墙体立面面的涉及有破破坏预埋埋管线B、在确确认装修修设计不不会对商商场安全全、公共共设施设设备正常常使用及及房屋外外观造成成不良影影响时, 综合合部经理理应当在在一个工工作日内内给出审审批意见见.C、综合合部经理理审批同同意的经经营户装装修设计计方案应应报天骄骄物业处处复审其其用电负负荷量，确保商商场的用用电平衡衡（三相相用电平平衡）, D、综合合部物业业督负责责将审批批后的装装修申请请通知经经营

5、户，对需要要经营户户修改设设计的,就告之之经营户户修改.E、装修修申请获获得批准准后,综综合部物物业督导导应通知知经营户户带领装装修施工工队一同同到综合合部办理理有关装装修进场场手续.F、综合合部物业业督导将将施工单单位的,复印印一份附附在.G、将装装修图纸纸复印一一套附在在后.H、经营营户和施施工队一一同到财财务部按按装修管管理规定定交纳相相关费用用.I、经营营户应交交纳一定定数额的的装修押押金和垃垃圾清运运费，详详见装装修费用用一览表表；J、施工工单位应应交纳一一定数额额的装修修押金、水电费费预交金金和施工工人员出出入证件件工本费费，详见见装修修费用一一览表；K、综合合部物业业督导依依据装

6、修修管理规规定对经经营户及及施工队队进行装装修安全全及基本本要求的的培训.L、指引引施工队队负责人人到天骄骄物管处处保安部部办理 或或在购物物中心综综合部行行政管理理员处办办理l 施工单位位负责人人应将施施工人员员的彩色色照片两两张和身身份证复复印件一一份交天天骄保安安部.l 保安部将将其中的的一张照照片和身身份证复复印件及及施工人人员的基基本情况况登记在在中(详详见);l 用施工人人员的另另一张照照片制作作成施工工人员的的.M、综合合部物业业督导在在经营户户和施工工队办理理完上述述手续后后,应立立即通知知天骄物物管处的的工程机机电维修修部开通通租户水水电,并并告诉经经营户可可进场装装修.3）

7、施工工期间的的管理具体分功功A、 综合部经经理或主主管负责责督导施施工单位位的现场场施工并并负责协协调施工工单位与与天骄保保安部、工程部部、其它它毗邻经经营户之之间的沟沟通协调调工作B、 天骄物业业处工程程部主管管负责监监控施工工单位土土建,水水电装修修是否违违章.C、 天骄物管管处的保保安部领领班负责责施工单单位装修修安全的的监督管管理D、 天骄物管管处的保保洁部领领班负责责施工单单位装修修的清洁洁监督管管理4）装修修管理巡巡查标准准A)B)5）商铺铺装修监监管要点点A、施工工现场施施工行为为规范l 装修施工工单位的的装修许许可证是是否张贴贴上墙,现场施施工有无无施工现现场负责责人l 营业时

8、间间施工现现场封闭闭是否规规范，是是否能达达到不影影响第三三者经营营目的l 施工现场场配置的的消防灭灭火器是是否配置置到位，并有明明确的管管理责任任人l 施工人员员是否佩佩戴施工工证施工工l 施工现场场施工单单位的用用水、用用电、排排水管理理是否得得力，严严禁施工工现场乱乱排乱接接l 施工现场场的水电电表安装装及使用用是否正正常，绝绝对禁止止施工单单位偷电电行为l 施工单位位有无违违规占道道及消防防通道是是否畅通通，严禁禁装修垃垃圾乱堆堆、乱放放B、建筑筑物结构构规范l 各经营户户可以在在其商铺铺内进行行非结构构变更,但不得得开凿、损坏任任何承重重墙、梁梁、楼板板、屋面面及其他他任何破破坏商铺

9、铺结构强强度的行行为.C、建筑筑物立面面及景观观l 对于建筑筑物外墙墙怎样安安装空调调及如何何排放冷冷凝水、建筑物物外墙能能否安装装广告等等必须按按商场的的统一规规划进行行严格监监管.D、消防防规范l 阻燃材料料的使用用按规范范要求使使用（AA难燃、B1可可燃、BB2易燃燃）l 消防系统统的严禁禁变更与与损坏（不同类类型的探探测器不不能更换换）l 动火作业业现场的的设置保保护措施施（专人人看火及及配置灭灭器材）l 施工现场场严禁吸吸烟E、公共共设施管管理规范范l 未经同意意不得擅擅自连接接公共设设施,如如电路、下水道道等,也也不得破破坏水管管系统、化粪池池、隔油油池（隔隔油池是是高进低低出、阀

10、阀门是低低进高出出）等阻阻塞或削削弱其有有效运用用.l 遇损坏或或因装修修改造而而造成楼楼层漏水水、渗水水、管道道堵塞等等要予以以处罚并并及时修修复（防防水层：结构层层、找平平层、弹弹性层、刚性层层）.F、商铺铺内巡查查要点l 进入商铺铺装修现现场前要要仔细察察看图纸纸及审批批文件,做到心心中有数数l 进入装修修现场,应按审审批内容容逐项检检查,并并应注意意: 隔墙:必必须使用用阻燃型型建筑材材料,如如石膏板板、泰柏柏板、空空心砖等等,严禁禁使用木木板等易易燃材料料隔墙 墙面:可可使用IICI等等涂料或或阻燃型型材料,如防火火板、阻阻燃墙纸纸等,使使用面板板装修时时需在底底板做防防火 地面:不

11、不可损坏坏原地台台,如有有给排水水管理路路经过,必须做做好防水水,并综综合部验验收 天花:必必须使用用阻燃材材料,如如石膏板板、矿棉棉板等,严禁大大面积使使用木板板,天花花高度一一般在22.52.77米之间间,如安安装封闭闭式天花花,则必必须在天天花上所所有闸阀阀处预留留检修口口 烟感:每每一个封封闭间隔隔必须装装一个或或多个有有效烟感感(NEET880平方方米如如间隔墙墙高度低低于天花花50厘厘米或以以上,则则可和附附近的烟烟感共用用,所有有烟感必必须离开开空调出出风口、回风口口最少550厘米米. 喷淋:所所有喷淋淋管道必必须油红红色防锈锈漆.用用吊码稳稳固安装装,不准准使用铁铁丝、电电丝等

12、悬悬挂,所所有管路路接口不不得有渗渗、漏现现象.喷喷淋头必必须离开开石英灯灯等高温温最少330厘米米,以防防过热爆爆裂(高高温933C黄黄色橱房房，低温温68C红色色普通卖卖场，有有效温度度为688C) 电气:所所有线路路需套PPVC管管,天花花上线管管需用吊吊码固定定,不能能用铁丝丝、电丝丝等悬挂挂,更不不能悬挂挂在消防防管、空空调管上上.检查查配电箱箱内空气气开关型型号、位位置是否否合理,动力线线路需有有漏电保保护,动动力和照照明必须须分开,不得共共用零线线. 中央空调调:检查查所有二二通阀及及电磁阀阀是否正正常工作作,电气气按线是是否正常常,保温温是否全全面、新新加的风风机盘管管可否轻轻

13、易抽出出马达,以便于于清洗.检查排排水管的的坡度是是否利于于空调排排水. 灯箱:灯灯箱只能能用镂空空刻字方方法装饰饰,灯箱箱电源须须加定时时器,未未经许可可,不能能悬挂招招牌等在在公共部部分. 大门:一一般情况况下,大大门不能能更换,如见有有更换,需及时时查明上上报.G)任何何违章工工程必须须尽快记记录拍照照存档(如有需需要),及时上上报以便便做进一一步行动动. 装修施工工的竣工工验收装修施工工结束后后,由经经营户和和施工队队负责人人共同向向综合部部提出验验收申请请.6）装修修验收:A、验收收小组:装修施施工单位位负责人人、工程程部主管管及技术术人员、综合部部经理、业务部部经理及及综合部部物业

14、督督导。B、验收收不合格格:当场场指出需需如何整整改,签签发或或,整改后后再验收收,直到到合格.C、联系系消防、空调项项目承包包商,按按合同检检查消防防报警联联动系统统、空调调系统,需开机机运行二二十四小小时,检检查是否否运作正正常.检检查电力力系统是是否正常常运作,给排水水工程是是否符合合标准规规定(如如有)D、综合合部可作作审批装装修项目目验收,涉及消消防项目目验收,以政府府消防部部门验收收结果为为准,并并据引批批核竣工工/开业业与否.E、装修修如无违违章情况况按装修修管理合合格程序序办理验验收手续续,如发发现有违违章情况况，立即即通知商商户整改改，竣工工验收合合格的,由综合合部经理理在内

15、内“完工工验收”栏目签签署“初初验合格格”,并并签署姓姓名及日日期.F、综合合部收回回施工证证,如有有丢失,每证罚罚款500元.G、施工工队当日日清场离离开.H、装修修验收合合格并使使用三个个月后,综合部部应对装装修施工工组织复复验,复复验无问问题,由由综合部部经理在在内注注明“复复验合格格”后,由财务务部退还还住户及及施工队队的装修修押金.7）违章章装修的的处理.A、装修修施工期期间发现现违章装装修的,综合部部应立即即要求住住户停止止违章装装修,恢恢复原状状,并视视情况采采取以下下方式进进行处理理.l 批评教育育.l 出具限期期整改.l 停水停电电(须报报项目部部经理批批准)l 要求赔偿偿损

16、失(须报项项目部经经理批准准)B、装修修施工验验收时,如发现现住户违违章装修修的,综综合部经经理应对对违章装装修绘画画 商场场安全,美观造造成的违违害程度度做出评评估,并并视情况况征得项项目部经经理同意意后,列列清扣款款数额,由财务务部按以以下方法法进行扣扣款,扣扣款顺序序为:l 首先从从施工队队装修押押金中扣扣款.l 施工队队装修押押金不足足以补偿偿扣款的的,再从从住户装装修押金金中予以以补扣.l 扣完住住户装修修押金仍仍不能补补偿扣款款的,要要求住户户给予赔赔偿.8）相关关注意事事项A、,等等档案长长期保存存.B、本规规程作为为相关员员工绩效效考评的的依据之之一.5.2工工程遗留留问题整整

17、改管理理制度（1）目目的：为进一步步规范施施工单位位整改行行为，确确保工程程遗留问问题整改改的效率率和时效效性，保保障项目目经营有有序开展展，特制制定该方方案。（2）适适用范围围：适用于集集团开发发的各商商业项目目工程遗遗留问题题整改（3）开开发公司司，原建建设施工工单位，供货商商，整改改施工单单位与管管理公司司合作原原则：1）专职职（专人人）对接接原则：即开发发公司和和管理公公司分别别成立专专职整改改部门或或设置专专职人员员对接工工程遗留留问题整整改，确确保整改改的质量量和效率率。2）结算算尾款授授权原则则：即开开发公司司授权于于管理公公司参与与施工单单位与开开发公司司最终结算尾尾款环节节签

18、字权权，有利利于管理理公司有有效督促促整改扫扫尾工程程。3）开发发公司授授权管理理原施工工单位，供货商商的原则则：即由由开发公公司全权权委托管管理公司负责责土建，安装，装饰等等原施工工单位的的后期扫扫尾工程程的完善善，履行行质保期期内的保修修义务和和保修责责任的管管理权属属。4）开发发公司授授权管理理整改施施工单位位的原则则：即由由开发公公司全权权委托管管理公司司依据工工程施工工合同督导整整改施工工单位实实施项目目工程遗遗留问题题整改的的监督和和管理权权属。（4）整整改施工工单位管管理细则则：1)工程程整改施施工单位位的选择择：由开开发公司司和管理理公司共共同招标标选定整整改施工工单位，分别与

19、与施工单单位签定定固定期期限施工工合同，由选定定的施工工单位负负责后期期质保期期内和质质保期后后工程问问题的整整改。2)工程程整改施施工单位位的管理理；（5）施施工单位位作业人人员的考考核管理理；管理理公司负负责对施施工单位位现场施施工人员员劳动纪纪律，行行为标准准，作业业规范实实施统一一代管。管理责责任和管管理风险险仍由施施工单位位承担。（6）整整改工程程的统一一安排；为了提提高工程程整改效效率，我我司工程程人员将将在每月月初（55日前）把本月月内的整整改计划划以工程程进度横横道图方方式报至至长信公公司相关关负责人人审核后后交由专专职整改改施工单单位实施施具体工工作。（7）整整改工程程质量保

20、保障：为为确保整整改工程程满足使使用功能能要求，保障整整改质量量，最大大限度的的避免重重复整改改，由开开发公司司全权委委托管理理公司于于每月228日前前对当月月整改工工程量进进行全面面的验收收并在工工程竣工工验收单单上签字字。验收收小组固固定成员员：施工工单位现现场负责责人，项项目分公公司负责责人，项项目分公公司专职职整改人人员。（8）工工程整改改授权细细则：1)质保保期内设设施设备备零部件件更换和和维修：A、 对影响安安全运行行或对经经营将造造成直接接影响更更换维修修费用低低于50000、00元元。由管管理公司司电话通通知开发发公司和和供货单单位后（后补通通知函），管理理公司负负责维修修或更

21、换换，费用用由管理理公司垫垫资，开开发公司司承担（从供货货单位尾尾款中扣扣除）B、 质保期内内对坏损损的设施施设备或或急需更更换维修修的零部部件且费费用一次次性费用用大于550000、000元，由由管理公公司函告告开发公公司，由由开发公公司函告告供货单单位限时时（7日日）内到到现场更更换或维维修，若若管理管管理公司司至发函函之日110日内内施工单单位仍未未来电或或复函，视为供供货单位位放弃维维修，则则由管理理公司委委托维修修，所产产生的费费用由管管理公司司垫资，开放公公司从供供货单位位尾款中中扣除划划拨到购购物中心心。2)质保保期后设设施设备备零部件件更换和和维修：由各项目目依据与与天骄物物业

22、年初初关于工工程小修修，中修修费用预预算督促促天骄物物业按服服务标准准做好及及时维修修和预防防性保养养。3)设计计缺陷改改造工程程：对因因设计缺缺陷带来来使用功功能达不不到要求求的必须须改造遗遗留工程程，由管管理公司司和使用用单位共共同确认认可行性性方案报报开发公公司确认认。A、对一一次性改改造费用用低于2200000、000元费费用的改改造工程程，由开开发公司司委托管管理公司司实施，费用由由开发公公司承担担：B、对一一次性改改造费用用大于2200000、000元的的改造工工程，由由开发公公司直接接委托施施工单位位或由开开发公司司专项委委托购物物中心管管理公司司实施，费用由由开发公公司承担担。

23、管理理公司负负责改造造期间施施工单位位的日常常管理。4)土建建，装饰饰施工缺缺陷整改改工程A、 整改工程程量的核核定签字字权：长信公司司遗留工工程：遗遗留工程程整改工工程量由由我司各各项目工工程整改改专管人人员、项项目负责责人代为为验收，核算和和确认整整改工程程量后由由施工单单位传递递到长信信公司专专职部门门或个人人审核后后结算；质保期后后或管理理公司临临时派工工：由我我司各项项目工程程整改专专管人员员、项目目负责人人核算和和确认工工程量后后由项目目传公司司营运部部，财务务部结算算。B、 费用结算算人工费用用：按国国家有关关定额（或合同同约定单单价）按按工作日日结算（合同期期限内集集团结算算标

24、准）。材料费用用：原则则上由乙乙供材料料甲方（长信公公司工程程管理部部或集团团营运中中心）审审核报价价认可附属设施施费用：按国家家有关定定额结算算（9）项项目工程程遗留问问题整改改施工单单位授权权及考核核细则11)施工工单位现现场管理理：A、零星星工程整整改：由由管理公公司以派派工单的的形式统统一派工工，明确确派工时时间，整整改部位位，施工工作业具具体人员员和人数数，并将将派工单单作为当当月综合合部负责责人在竣竣工验收收单签字字依据。派工单单由分公公司分管管负责人人审批同同意后由由分公司司综合部部专职整整改工程程人员签签署，由由项目分分管负责责人核发发。B、专项项工程整整改：按按“协信信购物广

25、广场工程程遗留问问题整改改授权方方案”对对量大，面广，牵涉人人工多，费用开开支单项项超过2200000、000的工工程遗留留问题，由施工工单位提提前7日日报整改改方案，我司初初步审核核后报开开发公司司专职（部门）人员做做最终审审核，并并将长信信公司审审核后的的方案作作为当月月分公司司负责人人在竣工工验收单单签字依依据。2)整改改工程人人工费初初步确认认：A、 零星工程程整改以以当月派派工工时时为基本本确认依依据，具具体费用用则依据据开发公公司与施施工单位位签定的的工程程整改委委托施工工合同由施工工单位在在开发公公司结算算。B、 专项工程程整改以以开发公公司审核核后的方方案作为为当月分分公司负负

26、责人在在竣工验验收审核核单签字字依据。具体费费用以开开发公司司决算为为准。3)整改改工程量量的确认认：财务参与与原则：按“协协信购物物广场工工程遗留留问题整整改授权权方案”零星工工程整改改工程量量于每月月28日日验收时时，由财财务部，综合部部，参与与验收，并由项项目财务务部部门门负责人人在验收收单上签签字由项项目分管管领导审审核，项项目负责责人签字字确认。4)材料料选型及及用量确确认： 综综合部全全程跟踪踪原则：按“协协信购物物广场工工程遗留留问题整整改授权权方案”零星工工程的整整改材料料的选型型和用量量在施工工过程中中由专职职负责人人初步核核定后做做好记录录，再将将单项工工程整改改材料的的选

27、用和和用量每每月交由由综合部部经理备备案，综综合部经经理作为为每月在在竣工验验收单签签字依据据。5.3商商业物业业能耗管管理制度度（1）目目的:为规范重重庆协信信购物中中心发展展管理有有限公司司司属各各部门/分公司司营运能能源损耗耗的规范范管理，合理控控制能源源损耗，降低月月均能耗耗值，从从而达到到有效控控制营运运成本，确保营营运成本本；（2）适适用范围围：A、适用用于重庆庆协信购购物中心心发展管管理有限限公司下下辖营运运项目；B、适用用于已前前期介入入的在建建商业项项目；33、适用用于外接接商业项项目；（3）标标准A、能源源损耗统统计口径径;l 常用术语语：照度：单单位面积积的电功功率；基本

28、电量量：变压压器损耗，按按变压器容容量1%计，单位，KWWH估计总电电量：既商场估计月用电总总量（一一般为高压计量总量），单位，KWWH峰值电价价： 按电电力局规定用电高峰时段电价，单位，元元/KWWH谷值电价价： 按电力局规定用电低谷时段电价，单位，元元/KWWH峰值时间间： 按电力局规定执行峰值电电价时间，单位，小小时谷值时间间： 按按电力局规定执行谷值电电价时间，单位，小小时基本电价价：电力局规定基本本电价，单位，元元/KWWHl 统计口径径：电能能损耗=当月支支出电费费-当月月回收电电费-经经营性已已收电费费 当月月回收电电费=当当月实际际电费+分摊电电费B、影响响能耗指指标潜在在因数

29、：变电设备备的科学学投运：项目经营营时间与与设备开开关不同同步，时时间控制制欠合理理性：计量装置置配置合合理性与与计量准准确性，加强水水电抄表表/计量量/核算算作业指指导；统一管理理口径，经营性性质用电电与实际际能耗有有效分离离：租赁商务务条件合合理化：C、能源源损耗控控制的方方向合理投运运变压器器：合理启用用照明设设备，动动力设备备，采取取分时段段控制；计量装置置定期检检查；物业接管管验收时时，专项项检查计计量装置置：选择合理理的分摊摊方式：分摊方式式：按面面积分摊摊；按定定额分摊摊；结合合分摊；面积分摊摊公式：单位面积积分摊额额(￥/ S )=月月度能耗耗总额(￥)/分摊面面积(SS)定额

30、分摊摊公式：电价=（基本本电量/估计总总电量）*基本本电价+（峰峰值电价*峰值时时间+谷谷值电价*谷值时时间）/（峰峰值时间间+谷值时时间）*11、055租赁合同同进一步步完善，将物业业配套标标准，移移交标准准，维护护界面纳纳入租务务条件；D、能源源损耗控控制目标标 营运中中项目由由项目分分公司依依据该办办法制定定节能降降耗方案案，提出出节能降降耗具体体目标，落实到到时间节节点，降降耗额度度，最终终达到的的效果；前期介入入项目依依据本办办法因地地制宜制制定该项项目拟采采取的分分摊方式式，测算算出分摊摊预期和和项目在在不同阶阶段能耗耗指标；如：前前期介入入阶段、开业阶阶段，营营运后随随出租营营运

31、率不不断提高高的不同同阶段能能耗指标标；能源损耗耗指数将将纳入项项目KPPI考核核指标之之一；E、能源源损耗控控制措施施公司营运运部统筹筹能耗管管理，指指导，监监督项目目节能降降耗具体体措施落落实，评评估能耗耗管理效效果；项目分公公司依据据该管理理办法因因地制宜宜制定年年度节能能降耗方方案，提提出降耗耗目标；项目分公公司组织织项目能能耗方案案的实施施，适时时控制能能耗；能源损损耗统计计表和和设备备运行时时刻表是项目目能耗控控制的依依据和手手段。能源损损耗统计计表每每月须由由项目工工程负责责人认真真统计，填写，交由项项目第一一负责人人评估能能源损耗耗阶段性性成果，准确判判断下一一步控制制方向，能

32、源源损耗统统计表作为控控制手段段，各项项目一旦旦制定，交由天天骄物业业严格执执行并作作为考核核内容之之一，项项目可依依据经营营需要和和经营时时段适当当调整，但保持持相对固固化；项目分公公司依据据本办法法制定项项目水水电抄表表/计量量/核算算作业指指导书制定水电统计计各类表表格；附件：能能源损耗耗统计表表 设设备运行行时刻表表 能能源损耗耗公示文文件模板板 *项项目节能能降耗方方案模5.4招招投标管管理理制制度（1）目目的:为了规范范重庆协协信购中中心发展展管理有有限公司司公司本本部及各各项目分分公司各各类委托托管理（维护）商务合合同的签签署，实实施高效效，规范范，有序序管理，提高工工作效率率，

33、有力力的保障障项目营营运，对对一定授授权范围围内的经经济合同同按招投投标管理理程序实实施合同同签署。（2）适适用范围围：适用用于购物物中心内内部合同同总额大大于1000000元经济济合同，包括采采购类，工程管管理类，策划管管理等经经济合同同；说明：本本办法对对招投标标管理流流程、管管理机构构职责、投标方方案评审审作出规规定，是是招投标标牵头部部门实施施依据，各相关关部门，项目分分公司必必须遵照照执行；（3）招招投标管管理机构构及职责责招投标组组织：由由负责各各专业总总监（经经理）组组织实施施招投标标；评标组织织：由公公司各专专业部门门总监，公司财财务经理理，公司司行政人人事总监监，分公公司经理

34、理，分公公司部门门经理或或分管负负责人，天骄物物业分管管工程负负责人组组成评审审小组；工作职责责：1） 负责公司司，项目目年度招招投标计计划的拟拟定，分分解到月月度实施施招投 标；2） 招（投）标书的的拟定，讨论和和招投标标信息发发布；3） 负责承包包商资格格预审，确定投投标单位位；4） 分公司工工程部或或分管负负责人负负责承包包商现场场勘查和和答疑；5） 审核、评评定投标标文件并并记录在在案；6） 与初评定定出的承承包商进进行议标标,合同同谈判，确定中中标价格格和中标标单位；7） 监督，指指导招投投标全过过程公正正，公平平，公开开执行；（4）招招投标工工作要求求1）每个个招投标标项目必必须获

35、取取三家以以上标书书才可开开标，重重大招标标项目（合同总总额超过过15万万元），要求有有4家以以上施工工单位/供应商商参与；2）公司司各专业业部门总总监作为为评标小小组的负负责人，开标时时，要求求评标66人小组组所有人人员必须须到位方方可；（5）招招投标管管理流程程年度招标计划招标文件拟定月度招标计划发布招标信息现场踏勘、答疑工作质量评估确定投标单位领取招标文件考察投标单位接受标书开标，评审，现场答疑招投标文件存档议标合同谈判、签署施工组织时间安排排详见招投投标工作作标划标标列表（6）招招投标档档案管理理1）招投投标文件件包括招招标书，邀请函函，投标标书，评评标记录录，议标标记录和和委托施施工

36、（管管理）合合同；1） 公司行政政部根据据公司文文件，档档案管理理制度，对招投投标文档档进行归归类和标标示以便便查阅，妥善保保管相关关文档；（7）附附则本制度由由营运部部负责起起草和修修订，经经公司总总经理签签字后实实施；本制度自自发布之之日实施施；本制度由由公司营营运部负负责解释释；（8）配配套相关关表格邀请招标标信息表表招投标工工作计划划表项目分公公司招投投标计划划列表招投标评评审表标书标准准模板5.4营营运管理理管理制制度5.4.1商户户档案管管理制度度（1）目目的：规规范商户户档案资资料的编编号、分分类、整整理、保保管及借借阅工作作。（2）职职责：1）综合合部经理理负责审审批档案案对内

37、的的借阅申申请及清清单（对对外借阅阅须项目目总经理理审批）、档案案管理的的实施工工作。 2）综合合部档案案管理员员（行政政文员可可兼任）负责档档案的日日常管理理工作。 （3）适适用范围围：包含含但不限限于项目目客户往往来信函函、装修修管理文文件，租租赁合同同、物管管协议、转租撤撤场等相相关资料料与文件件（4）工工作要求求：1）所有有商户档档案进行行编号，一个客客户立一一个档案案袋，分分楼层或或业态进进行存档档2）所有有商户的的档案袋袋应设立立目录，并在目目录上记记载有详详细的入入册内容容与时间间3）任何何人借阅阅商户档档案，要要办理借借阅手续续，并通通过相关关主管领领导签字字方可借借阅4）档案

38、案管理人人员在借借阅商户户档案时时，应向向借阅者者当面清清点好档档案袋中中的详细细的资料料，并完完成双方方交接签签字手续续5）商户户档案的的借阅，当天须须归还，如超过过一天时时间，须须经主管管领导审审批同意意6）商户户档案归归还时，档案管管理员按按当时借借阅时的的详细清清单进行行清点完完整无误误后，双双方完成成交接手手续6）档案案管理员员，应每每半年对对商户档档案进行行清查与与整理，每年年年底应对对商户档档案进行行归楼存存档5.4.2商户户费用收收取管理理制度（1）目目的：加强商商户费用用收取管管理，保保证资金金安全。（2）适适用范围围：租金、物管费费、水电电费、车车库收入入等一切切款项的的收

39、取。（3）职职责：各部门及及分公司司：填写写“费用用缴款通通知单”，项目目财务审审核收款款。财务管理理部：按按收银银流程及及制度审核、收款；（4）程程序要点点：1）收银银员：主主要是指指对商户户收取的的租金、物管费费、水电电费、车车库收入入等一切切款项。收款责责任人为为收银员员。2）业务务部，填填写经项项目经理理确认的的“费用用缴款通通知单”一式三三联（业业务部、客户、收银员员各一联联）。3）收银银员根据据“费用用缴款通通知单”收款，收款后后须据实实开具在在总公司司领取的的，印有有连续编编号的，盖有财财务专用用章的收收据或发发票，采采用复写写方式，一式三三联。4）车管管员负责责收取客客户零星星

40、停车款款，收银银员集中中收缴进进存银行行。收银银员再根根据车管管员的电电脑记录录和手工工台帐核核对稽核核，确保保帐款相相符。5）收款款当日，将款全全额存入入公司指指定的帐帐户，严严禁坐支支、挪用用、私设设小金库库；每日下班班前由收收银员填填写当日日“收入入日报表表”。6）收入入日报表表、现金金交款单单、收据据三者必必须一致致，项目目财务主主管确认认款已存存入银行行后，需需在收入入日报表表和收据据存根联联上签字字确认，同时交交项目经经理签字字确认。7）每日日业务完完结后，财务管管理员依依据审核核后的单单据输入入台帐。8）财务务管理员员及时将将未缴款款的客户户和款项项反馈业业务部，并督促促其催收收

41、。9）总公公司项目目会计对对收银员员交来的的单据与与“收入入日报表表”进行行核对，确保二二者相符，并并根据审审核后的的收款收收据记帐帐联、银银行进帐帐单，填填写会计计凭证。（5）支支持文件件：协信购购物中心心财务管管理制度度收支管管理制度度。（6）表表格：费用缴缴款通知知单、收入入日报表表5.4.3合同同续租管管理制度度（1）目目的：规规范项目目合同到到期后的的合同续续签的工工作，确确保合同同续租工工作正常常开展（2）适适用范围围：协信信购物中中心各个个项目的的商户合合同续租租（3）程程序要点点1）分公公司应在在商户合合同到期期前半年年，对该该商户进进行经营营期间的的经营情情况综合合评估，并完

42、成成评估报报告，提提出合同同续租的的相关的的条件建建议上报报公司OOA审批批2）对于于公司不不同意续续租的商商户，应应在商户户合同到到期前一一个月告告知商户户，并告告知不续续续的理理由，便便于商户户提前做做好撤场场准备工工作3）如商商户接函函后坚持持要续租租，可采采用提高高商户合合同商务务条件告告知商户户，商户户坚持要要续租，必须提提出我司司在对商商户持续续经营的的相关要要求，否否则，合合同不能能续签4）所有有合同续续租，须须在合同同中明确确相关的的装修上上档升级级的要求求5）所有有合同续续租，应应明确相相关营销销活动的的配合与与支持约约定6）合同同续租，按公司司合同审审批流程程上报审审批同意

43、意后，方方可签定定续租合合同，收收取相关关的费用用5.4.4合同同转租管管理制度度（1）目目的：规规范承租租户在经经营过程程中因经经营不善善而发生生的转租租行为，确保转转租客户户符合公公司的业业态定及及商户组组合标准准（2）适适用范围围：协信信购物中中心的各各个项目目商户的的商铺转转租（3）程程序要点点1）承租租户提交交转租申申请书至至项目业业务部；2）业务务部收到到申请后后在一周周之内进进行回复复（同意意或不同同意，须须讲明原原因）；3）经同同意转租租的承租租户由业业务部在在规定时时间填写写转租租审批表表审定定所扣租租金、质质保金。转租承承租户收收取5000.000元手手续费。业务部部审核费

44、费用后签签字转市市场推广广部；4）市场场推广审审核承租租户有关关费用是是否结清清，并在在转租租申请表表上签签字；5）工程程物业部部门负责责办理与与租户的的商铺交交接手续续。在转转租日，承租户户应按租租赁接房房时的租户商商铺交接接单上上的项目目进行清清点，如如水电气气表、喷喷淋、电电话、空空调及相相关设施施设备，并确认认水电气气截至度度数。如如设施设设备有损损坏，承承租户需需进行维维修或更更换，否否则，工工程物业业部门将将计算维维修或更更换成本本。工程程物业部部审核出出应扣的的费用，并在转租审审批表上签字字，收回回商铺并并把表格格交至财财务部。6）管理理部的财财务主管管负责审审核租户户缴款与与应

45、扣款款情况后后签字确确认后提提交项目目负责人人；7）项目目负责人人审核转租表表后签签字确认认；8）承租租户正常常退场，按合同同约定时时间和租租户退款款管理办办法至项项目财务务进行结结算； 承租户户转租，须按购购物中心心公司OOA申报报程序上上报营运运部、财财务部、总经办办审批后后方可执执行。9）得到到确认和和审批后后,租户户参照租户经经营管理理规章中租户户退款管管理规定定领取应应退款项项。5.4.5合同同业态变变更管理理制度（1）目目的：规规范承租租户在合合同期内内变更经经营业态态的经营营行为，有效的的控制承承租户认认真的履履行租赁赁合同的的约定（2）适适用范围围：购物物中心各各个项目目商户经经营业态态的变更更（3）程程序要点点1）承租租户在合合同期内内，由于于经营不不善，需需要进行行业态变变更，须须向管理理公司提提出业态态变更申申请书；2）业务务部收到到申请后后，对承承租户进进行经营营业绩的的综合评评估，考考评原合合同约定定业态和和现在变变更的业业态在整整体商场场的比例例情况，得出是是否同