物业专项维修资金管理办法.docx

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1、物业专项维修资金管理方法第一章 总 那么第一条 为加强对物业专项维修资金的管理，保障物 业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专 项维修资金所有者的合法权益，根据物权法、物业管 理条例、住宅专项维修资金管理方法等有关规定，结 合实际，制定本方法。第二条 本市范围内的物业专项维修资金的交存、 使用和监督管理，适用本方法。第三条 本方法所称物业专项维修资金，是指专项 用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新 和改变的资金。本方法所称物业共用部位，是指根据法律、法 规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包 括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、 门

2、厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉 房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、 传达室、内天井等。本方法所称共用设施设备，是指根据法律、法 规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施 设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、 应在表决之日起两年内组织实施；表决使用物业专项维修资 金的总金额累计不得超过本物业管理区域物业专项维修资 金交存总额的百分之五。第二十六条 发生危及房屋使用平安等紧 急情况需使用管理机构代管的物业专项维修资金，业主委员 会、相关业主、物业服务企业（聘请物业服务人员的社区居 委会）应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完

3、工 后申请人持第二十三条（一）（二）（四）（五）（六）（七） 项的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业 专项维修资金账户中列支。第二十七条 发生危及房屋使用平安等紧急情况 需使用业主大会自行管理的物业专项维修资金，按照第二十 四条（五）（六）项规定办理。第二十八条 本方法第二十六、第二十七条 所称紧急情况包括：（一）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏，严重影 响使用的；（二）楼体单侧外墙饰面脱落、围护栏断裂、管道脱 落等危及人身平安的；（三）发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、 水泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍 塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产平安的；-10

4、 -（四）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人 身平安的；定期检验时被责令停梯整改的；（五）消防系统、电力系统出现功能障碍或部 分设备损坏严重等重大平安隐患，经具有相关资质的单位检 测、鉴定应当整改的；（六）其他严重影响房屋使用和危及人身财产 平安的紧急情况。第二十九条以下费用不得从物业专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承当的物 业共用部位、共用设施设备维修、更新和改变费用；（二）依法应当由相关单位承当的供水、供电、供 气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护 费用；（三）应当由责任人承当的因人为损坏物业共用部 位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据法律规定

5、或物业服务合同约定，应 当由相关单位或物业服务企业承当的物业共用部位、共用设 施设备的维修和养护费用。第三十条以下资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：（一）物业专项维修资金的存储利息；11 -（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业 主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第三十一条 管理机构可以通过公开 招标方式择优选定一批具有相应资质的维修单位和工程造 价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布 并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立 准入和退出机制，实行优胜劣汰。第四章

6、监督管理第三十二条 管理机构代管物业专项维 修资金的管理经费，由管理机构依照有关规定编制预算报同 级人民政府财政部门核准后，在物业专项维修资金的增值收 益中列支。业主大会自行管理物业专项维修资金的管 理经费，应当经物业管理区域内专有局部占建筑物总面积三 分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意后从 物业专项维修资金的增值收益中列支。除管理经费外的增值收益应转入物业专项维修 资金滚存使用。第三十三条房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过12 - 户。受让人应当持本人身份证明及相关材料到管理机构办理 分户帐变更手续，需要续交的，应当续交。第三十四条 房屋灭失

7、的，业主持本人 身份证件、房产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人 物业专项维修资金账户注销手续并提取剩余金额。第三十五条 管理机构应当每年向社会公布 代管物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等 信息。业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员 会负责公布。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十六条 物业专项维修资金专户管理银行 应当建立便捷的物业专项维修资金查询平台，确保业主知情 权。第五章 法律责任第三十七条 开发建设单位违反本方法第 十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上房地产行政主 管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下罚款。第三十八条 违反本方法规定

8、，挪用物业专 项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的 物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍 以下的耨款；涉嫌犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和 其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严13 - 重的，除按前款规定予以处分外，还应由颁发资质证书的部 门依法撤消资质证书。房地产行政主管部门挪用物业专项维修资金 的，由上一级房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修 资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予 处分；造成损失的，依法理赔；涉嫌犯罪的，依法追究其刑 事责任。第三十九条 由业主大会自行管理物业专 项维修资金，业主委员会及

9、其成员违反本方法规定，有以下 情形之一的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改 正，暂停物业专项维修资金划转；造成经济损失的，由相关 责任人员依法承当相应理赔责任；涉嫌犯罪的，依法追究其 刑事责任：（一）未按本方法规定设立物业专项维修资金 专户的；（二）利用物业专项维修资金从事国债回购、 委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行 为。第四十条开发建设单位未按本方法规定分摊维修、更新和改变费用的，由县级以上房地产行政主管部门责令限 期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。第六章 附 那么-14 -第四十一条 本方法自发布之日起30日后施行。市 政府办公室关于印发物业专项维修资金

10、管理方法的通知 （*号）同时废止。-15 - 中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅 炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水 系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理 系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备 使用的房屋等。第四条 房地产行政主管部门负责指导、协 调、监督本行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管 理等工作。其所属的物业管理办公室（以下简称管理机构） 具体负责日常管理工作。财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对 物业专项维修资金的管理进行监督。第五条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原那么

11、。第二章 交 存第六条 同一物业管理区域内，两户以上（含）业主 的住宅和非住宅（含储物间、车库、车位等），其业主应当 交存物业专项维修资金。廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金 的交存和管理依据相关规定执行。第七条 业主按照其所拥有物业的合法建 筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期 物业专项维修资金的数额标准由房地产行政主管部门根据 本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适 时调整和公布。第八条 业主交存的物业专项维修资金属 于业主所有，使用时由业主共同决定。第九条 管理机构应当按照相关程序择优 选定商业银行作为物业专项维修资金的专户存储银行，并设 立物业专项维

12、修资金专户。第十条 物业专项维修资金应当以物业管 理区域为单位设总帐，以幢为单位设分幢帐，并按房屋户室 号设分户帐。第十一条 购房人应当在房屋预告登记前 将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。开 发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。未办理房屋预告登记的物业，购房人应当在办 理房屋交付手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专 项维修资金专户。开发建设单位在办理房屋初始登记时一并将 其自留和未售局部物业的首期物业专项维修资金交存至物 业专项维修资金专户。房屋售出后，购房人向开发建设单位 交纳该物业的物业专项维修资金，管理机构为其变更相应帐 户。第十二条 开发建设单位出售物业时，应提

13、一 3 一示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买 卖合同中约定。购房人未按照本方法规定交存首期物业专项 维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。开发建设单位、购房人未按本方法规定交存首 期物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理房屋 权属登记手续。第十三条 管理机构应当使用省财政厅统 一监制的湖南省物业专项维修资金专用收据，该专用收 据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。第十四条 业主大会成立前，业主交存的物 业专项维修资金由管理机构代管。业主大会成立后，就自行管理物业专项维修资金召开业 主大会会议时，应通知管理机构、街道办事处和社区居民委 员会参加；会议应对以下事

14、项进行表决：（一）自行管理物业专项维修资金的决议；（二）物业专项维修资金的管理制度；（三）确定物业专项维修资金的专户管理银行、 账目管理单位和账目管理责任人的决议；（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事 项。以上事项应当经物业管理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业 主表决同意。业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议 的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进 行公示，公示期不得少于15日。第十五条 业主大会决定自行管理物业专项维修 资金后，业主委员会应当在物业专项维修资金的专户管理银 行开立专户，并向管理机构书面申请划转。管理机构应当自 收到

15、申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的 物业专项维修资金账面余额划转至专户，并将有关账目等资 料移交该业主委员会。第十六条业主分户帐面物业专项维修资金余额缺乏首期应交存额30%的，应当及时续交至首期应交金额。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决 定。未成立业主大会的，续交的具体方法由管理机 构商相关部门另行制定。第十七条本方法实施前，物业已经出售但未交存物业专项维修资金的，应当补交。本方法实施前已代收物业专项维修资金但未 交存到物业专项维修资金专户的相关单位，应按要求及时交 存到物业专项维修资金专户管理银行。否那么，房地产行政主 管部门可依法查处。业主未按规定交存首期和续交物业专项

16、维修 资金的，业主委员会应当催促其交存，拒不交存的，业主大 会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权，并可向人 民法院提起民事诉讼。第三章 使 用第十八条物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：（一）应当专项用于物业共用部位、共用设施 设备保修期满后的维修、更新和改变；（二）占受益范围内建筑物总面积和总业主人 数均在三分之二以上的业主签名同意。使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有 效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承 担相应法律责任。第十九条 物业专项维修资金的使用，应当 遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原那么。第二十条 物业共用部位、共用设施设备的 维修

17、、更新和改变费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑 面积的比例分摊，相关业主另有约定的，从其约定。维修资 金个人分户帐资金缺乏以支付分摊费用时，缺乏局部由该业 主承当。第二十一条 物业共用部位、共用设施设备 维修、更新和改变，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应 当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改变费 用。第二十二条 使用管理机构代管的物业专 项维修资金，按照以下程序办理：（一）业主委员会、相关业主、物业服务企业 （聘请物业服务人员的社区居委会）根据维修、更新和改变 工程向管理机构提出使用申请；（二）管理机构外勘查验，确认维修工程并界 定受益范围；（三）在物业管理区域内公示维修方案：

18、包括 拟维修更新和改变的工程、维修单位选择方式、费用预算、 列支范围等，公示期不少于5个工作日；（四）经受益范围内专有局部占建筑物总面积 三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后确定 维修方案；（五）业主委员会、相关业主或物业服务企业 （聘请物业服务人员的社区居委会）组织实施维修方案；维 修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询 机构审核，审核费用列入维修、更新和改变本钱；（六）工程完工验收合格后，维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改变工程的决算、业主意见表、 分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日；（七）管理机构根据维修合同和工程进度付款。 管理机构对公示情况进行审

19、核后，按维修合同约定留存质保 金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物 业专项维修资金帐户中扣除。第二十三条使用管理机构代管的物业专项维修资金，应向管理机构提交以下资料：（一）申请人的身份证明或其授权委托书；（二）使用物业专项维修资金的申请报告；（三）受益业主签名表；（四）维修工程预（决）算书、超过5万元的 维修工程的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质 证书、工程负责人的职业资格证书；（五）公示维修方案、维修决算、分摊明细等 相关资料；（六）工程维修验收合格证明及维修发票；（七）其他相关资料。第二十四条使用由业主大会自行管理的物业专项维修资金，按照以下程序办理：（一）物业服

20、务企业或相关业主提出使用方案，使用 方案应当包括拟维修更新和改变的工程、费用预算、列支范 围、发生危及房屋平安以及其他紧急情况的处置方法等；（二）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有 局部占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以 上的业主同意；（三）业主委员会将经审核同意的使用方案报 管理机构备案；管理机构发现不符合有关法律、法规和规章 的，应当责令改正；（四）物业服务企业或相关业主组织实施使用 方案；（五）物业服务企业或相关业主持工程实施的 相关材料向业主委员会申请列支物业专项维修资金；（六）物业专项维修资金专户管理银行凭管理 机构的备案证明和业主委员会的拨付通知支付资金。第二十五条 同时符合以下条件的物业维 修、更新和改变工程，可以采取一次性集中表决的方式，经 同一物业管理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以 上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用物业专项维 修资金。（一）同一物业管理区域内全体业主受益；（二）单项物业维修、更新和改变工程费用在 3万元以下；（三）一次性集中表决使用物业专项维修资金的工程，