业务部专业管理制度（A）.docx

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1、业务部专专业管理理制度为规范业业务工作作制度，提高业业务工作作质量，提升各各业务专专员工作作水平特特别制定定了本章章程，该该章程主主要包括括主导项项目的开开发及可可行性分分析、房房地产市市场短期期、中期期预测分分析，以以宏观经经济高度度预测省省、市、区域的的房地产产发展、办理项项目的土土地征用用、立项项、施工工许可、预售证证等有关关报建手手续、协协调评估估公司对对倍拆迁迁户的店店（住）面积，价值等等相关资资料的核核实整理理并建立立专户档档案包管管资料、被拆迁迁户的合合同签订订、搬迁迁、安置置的有关关事项、填报公公司月、年度统统计表。8.1主主导项目目的开发发及可行行性分析析8.1.1市场场调查

2、、市场前前景预测测及建议议，项目目市场潜潜力分析析一、 工作流程程确定市场场调研的的目的搜集资资料信息息制定定调研究究计划进行调调研资资料分析析市场场潜力分分析、项项目前景景预测及及建议1、 确定市场场调研的的目的2、 搜集资料料信息通过各种种信息渠渠道（包包括上网网）进行行行业、区域、企业（项目委委托单位位）的信信息收集集和分析析，提交交以下资资料Aa00 项目目土地招招标文件件Aa11 挂牌牌文件Aa22 项目目竞投文文件Ab000国民民经济、产业资资料Ab001人口口调查资资料Ab003 城城市规划划及建设设Ab002 居居民生活活、消费费水平3、 制定调研研究计划划根据上述述收集的的资

3、料和和现有的的 (市市调表)格结合合调研目目的，确确认调研研的重点点内容、调研的的时间、地点与与人员，并请调调研计划划表（编编号）上上报特助助进行下下单。组组建项目目团队，进行人人员分工工。4、 进行调研研项目调研研团队人人员按调调研计划划中确认认的市调调表中的的内容进进行调研研，务必必作好认认真、仔仔细。一一般采取取的做法法是从单单个楼盘盘（项目目楼盘）到周边边楼盘（竞争楼楼盘）再再到区域域市场，再由区区域市场场到周边边楼盘再再到单个个楼盘。市调结结束后，应提交交按要求求填写的的市调表表。5、 资料分析析调研结束束后，根根据市调调表按单单个楼盘盘和区域域市场进进行分析析、单个个楼盘级级周边楼

4、楼盘分析析的主要要内容包包括、 产品分析析：a、 产品分析析的第一一部份是是分析楼楼盘的地地理位置置。从大大的方面面讲就是是分析楼楼盘的历历史沿革革和区域域特性（商业中中心、工工业中心心、学院院社区等等），了了解区域域交通状状况（公公交、地地铁、高高架、轻轻轨、省省市级公公路、区区县级公公路等），了解解区域公公共配套套设施和和人文环环境。从从小的方方面讲，分析楼楼盘的进进出道路路如何，是否临临街等。（它的的优劣与与否往往往决定了了楼盘的的大部分分价值）b、 产品分析析的第二二部份是是对具体体产品的的分析，就是对对楼盘市市调的主主体部份份进行分分析。该该部份的的重点在在于了解解楼盘的的指标和和参

5、数，它具体体包括土土地的大大小、总总建筑面面积、产产品类别别与规划划，建筑筑设计与与外观，总建套套数与户户型、面面积、格格局配比比、建筑筑用材，公共设设施和施施工进度度等。、 价格组合合楼盘的价价格主要要包括产产品的单单价、总总价和付付款方式式。、 广告策略略广告策略略主要包包括广告告基调的的推敲，主要诉诉求点的的把握，媒体的的选择，广告密密度的安安排和具具体实施施效果等等。具体体广告行行为的市市场调查查不可能能攘括各各方面的的大小事事项，关关键是把把握其广广告策划划的精髓髓。、 销售执行行销售执行行一方面面指具体体的业务务安排，如销售售点的选选择、人人员的配配置、业业务执行行等：另另一方面面

6、则是调调查实际际销售结结果，如如什么样样的户型型最好卖卖，什么么样的总总价最为为市场所所接受，吸引客客户最主主要的地地方是什什么，购购买客户户群由什什么特征征等等。、区域域市场的的分析主主要包括括、 区域分析析区域分析析是指在在特定的的区域中中，对影影响房地地产市场场的交通通干线、区域特特征和发发展规划划三方面面因素的的综合分分析。、 区域产品品分析区域产品品分析主主要包括括了解和和分析在在某个特特定的区区域范围围内，楼楼盘的总总量、类类别、位位置分析析、单价价分布、总价结结构、各各类营销销手法的的市场发发应和市市场空白白点的捕捕捉、 需求特性性需求特性性是指区区域人口口数量的的密度、人口结结

7、构和家家庭规模模、购买买力水平平、客户户的需求求结构与与特性、人口素素质和习习惯嗜好好等。需需求特性性要求我我们调研研者从客客户的角角度对产产品的一一种审视视，把握握需求特特性是我我们对产产品不断断创新的的动力与与源泉。按上述要要求分析析后，业业务部专专员应提提交下述述资料：Ab044 房房地产个个案市调调资料Ab066 房房地产供供给状况况Ab055 房房地产发发展分析析Ab077 房房地产需需求状况况Ab088 房房地产价价格状况况6、 市场潜力力分析、项目前前景预测测及建议议通过搜集集该项目目的资料料信息和和市调后后的资料料分析，业务部部专员应应对该项项目的市市场潜力力进行分分析，主主要

8、要提提报以下下资料AAb099 项目目SWOOT分析析8.1.2 主主导产品品定位及及价格建建议 通通过分析析该项目目的SWWOT分分析，结结合市调调结果对对项目的的目标客客户群、产品定定位、产产品价格格定位、营销建建议进行行准确提提报Acc2 产品定定位。8.1.2投资资报酬评评估 通通过预估估该项目目的总销销、土地地成本、方案报报批费用用、广告告费用、税费、土建费费用、公公设费用用管理费费用、不不可预见见费用等等，提交交Ac11 投投报比估估算表8.1.3开发发项目竞竞投方案案，及谈谈判条件件的拟定定当投报比比估算出出来的利利润可行行的情况况下，对对项目的的工程进进度进行行预估，并对项项目

9、的不不确定性性进行分分析，考考虑项目目筹资计计划，项项目投资资方式，提交Ac3 不确确定性分分析Ac4 工程程进度预预测Ac5 项目目筹资计计划Ac6 项目目投资方方式提报出上上述资料料以后，并应整整理出该该项目的的市调分分析报告告范本（可行性性报告）A/BB/C(即Aaac011/ AA c002/AA c003),提交给给特助，以备所所需。8.2 房地地产市场场短期、中期预预测分析析房地产市市场预测测是在市市场调研研获得一一定资料料的基础础上，针针对需要要，运用用已有的的知识、经验和和科学方方法对房房地产企企业和市市场的未未来发展展趋势以以及与之之相关的的营销环环境进行行分析和和判断，从而

10、为为房地产产企业的的营销决决策提高高依据。房地产短短期预测测是指房房地产企企业安排排年度内内市场营营销计划划的预测测（现是是销售部部完成）房地产中中期预测测是指企企业对115年年内的房房地产市市场变化化及其发发展趋势势的预测测，是企企业制定定发展规规划的依依据。业务部主主管每周周均应阅阅读房房地产动动态，并于每每周一工工作例会会上提交交心得报报告（是是否设个个编码，又名厦厦门经纬纬航房地地产读书书摘要）。业务部主主管应组组织该部部门专员员时刻关关注房地地产法律律、法规规变化动动态动态态，并增增列到房地产产法律、法规文档中中（是否否增加编编码，PPOWEERPOOINTT文档）业务部主主管在广广

11、泛阅读读房地地产动态态、房地产产法律、法规的基础础上，并并对市场场进行市市调及其其它途径径的了解解，应该该对企业业155年内的的房地产产市场变变化及发发展趋势势有个总总体了解解 ，需需于每半半年提交交一份以宏观观经济高高度预测测省、市市、区域域的房地地产发展展（暂暂时公司司没有，是否增增列编码码及范本本）。8.3办办理项目目的土地地征用、立项、施工许许可、预预售证等等有关报报建手续续、（开开发事项项？）应提交Ae0 拆迁迁Ae1 报建建Ae2 产权权登记？Ae3 物业业、招商商？8.4协协调评估估公司对对被拆迁迁户的店店（住）面积，价值等等相关资资料的核核实整理理并建立立专户档档案包管管资料、

12、被拆迁迁户的合合同签订订、搬迁迁、安置置的有关关事项（开发商商事项，是否要要写？）8.5填填报公司司月、年年度统计计表 年终或或案盘结结案时，管理部部将上一一年度或或结案项项目的销销售周报报表、销销售月报报表转给给业务部部门。业业务部应应妥善包包管，且且业务部部主管应应指派部部门专员员于年终终或案场场结案时时对案场场的来访访客量、成交户户数、成成交金额额的走势势进行分分析，及及对案场场内各专专员的成成交户数数、成交交金额比比例进行行分析，并提交交各案场场的销控控表（AAf0）、(上上次评价价各专员员的资料料编码及及范本？)根据据（上次次评价各各专员的的资料编编码及范范本？）的结果果提报厦厦门经

13、纬纬航房地地产年度度（最：最 ：）人物。8.6可可行性报报告撰写写纲要8.6.1可行行性报告告范本AA的撰写写要点一、 总论（一）、项目背背景1、 项目概况况：2、 投资单位位概况（二）、可行性性研究报报告编制制依据二、 市场调查查及分析析（一）、城市发发展状况况1、 城市概况况2、 城市社会会经济发发展状况况3、 人口发展展现状及及评述4、 居民生活活、消费费水平5、 城市规划划及重大大市政建建设状况况（二）、城市房房地产发发展状况况1、 城市土地地供应及及开发状状况2、 城市商品品供求与与价格状状况及趋趋势3、 城市房地地产开发发建设情情况4、 城市房地地产的总总体发展展趋势预预测三、 项

14、目区域域房地产产市场分分析（一）、项目周周边环境境分析1、 基本概况况2、 交通网络络3、 市政设施施4、 教育文化化5、 休闲购物物6、 医疗保健健（二）、区域主主要竞争争项目分分析1、 区域主要要竞争项项目在售售情况一一览表：2、 同类产品品的供需需情况分分析3、 项目所在在区域的的客户群群体分析析（构成成、特征征、购买买心理分分析等）四、 项目市场场定位（一）、项目SSWOTT分析（优势、劣势、机会、威胁分分析）（二）、项目市市场定位位1、 目标客户户群定位位2、 产品定位位a、项目目发展定定位：b、产品品定性及及建议：c、产品品定价及及建议：3、 项目营销销建议：五、 项目投资资回报分

15、分析 项目投投资回报报估算分分析表六、 项目实施施进度计计划与融融资方案案（一）、项目进进度计划划表（二）、融资方方案七、 不确定分分析（一 ）、盈亏亏区间分分析：（二）、临界点点分析八、 社会分析析项目建设设对社会会的影响响及相关关措施应应包括以以下四个个内容：（一）、社会因因素（二）、影响范范围程度度（三）、可能出出现的后后果（四）、措施建建议九、 风险分析析（一）、市场风风险分析析（二）、经营管管理风险险分析（三）、金融财财务风险险分析十、 结论与建建议8.6.2可行行性报告告范本BB的撰写写要点一、前言言1、 项目背景景概况：2、 投资单位位概况3、 市调报告告编制依依据二、 城市发展

16、展综述1、 城市概况况2、 城市社会会经济发发展状况况3、 城市各项项相关经经济指标标4、 人口发展展现状及及评述5、 居民的社社会与文文化因素素6、 城市规划划发展因因素三、 区域房地地产市场场分析1、 城市房地地产市场场发展脉脉络2、 城市房地地产版块块的构成成3、 城市商品品房供需需状况分分析4、 市区房产产开发具具体情况况分析四、 区域竞争争楼盘分分析1、 个案基本本资料汇汇总表：2、 在售个案案竞争分分析：3、 未来晋江江市区区区域内项项目分析析五、 消费群体体需求分分析1、 客户群体体类型2、 主要客户户群体地地理分布布3、 需求特征征六、 项目周边边环境分分析1、 区位特点点2、 项目环境境分析七、 项目地块块SWOOT分析析1、 优势2、 劣势3、 机会4、 威胁八、项目目市场定定位1、 目标消费费群体定定位2、 产品定位位3、 营销中心心思想定定位九、结论论与建议议8.6.2可行行性报告告范本CC的撰写写要点一、城市市概况二、房地地产市场场分析三、项目目SWOOT分析析四、产品品定位建建议五、投资资报酬初初步分析析